“收费公路节假日免费政策及其实施过程中的法律问题”研讨会召开

第一篇：“收费公路节假日免费政策及其实施过程中的法律问题”研讨会召开

“收费公路节假日免费政策及其实施过程中的法律问题”研讨会召开

来源：东南大学法学院 作者：佚名 日期：2012年09月21日 浏览：

9月18日上午，适逢《重大节假日免收小型客车通行费实施方案》即将迎来第一次大考之际，东南大学交通法治与发展研究中心“收费公路节假日免费政策及其实施过程中的法律问题”研讨会在东南大学榴园宾馆成功举行。

此次会议由东南大学法学院副教授顾大松组织。出席会议的有上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈，东南大学法学院叶树理教授、李煜兴副教授、虞青松博士，南京工业大学法学院刘小冰教授，北京市大成（南京）律师事务所律师冯现芹，第一财经日报记者王培霖，现代快报记者田雪亭，东南大学法学院部分硕士研究生以及对该问题热心关注的部分微博网友。

首先，顾大松介绍了东南大学交通法治与发展研究中心情况，随后对收费公路节假日免费政策的出台背景进行了梳理，并对收费公路节假日免费政策的发展走势提出了自己的观点。他认为收费公路节假日免费政策提供了公路收费制度改革的契机，其中的重点在于实现高速公路管理体制的事业化。

刘小兵教授强调，应当根据融资渠道来明确高速公路收费的性质。长远来看，高速公路建设投资应当回归民间资本，实现私营化。法律制度上，通过制定完善“行政收费法”予以规制。

傅蔚冈院长援引美国“高速公路燃油税基金”做法，提出节假日免费虽是让利于民的体现，而做好补偿工作尤为重要。讨论过程中，傅院长旁征博引，指出我国宪法、行政许可法等均对私产和补偿有规定，如果对高速公路节假日免费补偿问题不予高度重视，那么，今天政府可因一纸政策拿走高速公路的收费，明天，就有可能一纸条令取走公民的私产。王培霖记者则撇开法律程序，从价值判断的角度，提出应历史地看待节假日免费，这一政策只是轻微纠偏的一个过渡性措施。微博网友马志恒等也结合绕城公路等实例展开热烈讨论，指出尤其应当关注对广大股民予以补偿。

虞青松博士依托其博士论文，在系统阐释了公用事业性收费的法理基础、类型、主体基础上分析了公路收费权的法律属性，提出了收费公路改革的方向。李煜兴副教授通过对论文观点的点评，提出不能用公用物品理论加以解释，高速公路收费事业化行不通。

最后，叶树理教授进行总结和点评，他在比较各国做法的基础上，提出高速公路收费应是一种权利，如何定性应进行价值考量，分配正义更是中央与地方之间的分配正义。

第二篇：对《中华人民共和国信托法》实施过程中的几个法律问题的思考

对《中华人民共和国信托法》实施过程中的几个法律问题的思考

信托起源于英国，是英国衡平法精心培育的产物。英美法上的信托，是指委托人将财产转移给委托人，指示受托人为了受益人的利益，管理和处分财产的法律制度。源于英美法的信托制度作为一项具有财产转移功能和财产管理功能紧密结合的法律制度，因具备设立发式多样化、信托财产自由化和实务领域宽泛化等优点而具有巨大的弹性空间。正是上述巨大的弹性空间，使得信托制度正走向世界，日益成为一种全球性的法律制度。2001年10月1日《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）正式施行，2002年5月中国人民银行公布了修订后的《信托投资公司管理办法》，2002年6月又公布了《信托投资公司资金管理暂行办法》。这三个有关信托法律法规的出台标志着信托这一新的法律制度在我国已经确立。信托法的实施对于建立我国信托法的制度，规范信用关系，弥补法律的空白，完善社会主义市场经济的法律体系，满足社会各方面对拓展开展管理制度的客观需求，为我国信托业规范健康的发展创造良好的法制环境，具有十分重要的意义。

一、关于信托财产所有权的归属

根据英美信托法的原则，信托一旦有效设立，委托人转移给受托人的财产就成为信托财产，而信托财产所有权性质具有“双重所有权”的概念。一方面，受托人享有信托财产的“普通法上的所有权”，他可以像真正的所有权人一样，管理和处分信托财产。另一方面，受益人却享有的是“衡平法上的所有权”，即受托人必须妥善地管理和处分信托财产，其不能为自己的利益而使用信托财产，其不能将管理处分的信托财产所生的利益归于自己享受，受托人必须将信托财产的利益交给委托人指定的受益人。

我国《信托法》并未确认信托财产“二元所有权”的法律制度，而实际确认信托财产所有权由委托人享有。《信托法》第7条第1款规定“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法拥有的财产”。该法第2条规定“本法所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定的目的，进行管理或者处分的行为”。因此，我国《信托法》实际上确认信托业务是委托人基于对受托人信任、以委托关系为基础的信托制度，而不是国外（以英美法系为主）通行的以转移委托人财产为基础、以满足信托目的而存在、强调信托财产独立性的信托制度。在我国信托关系中，没有信托财产转移的行为，所有权属于委托人，没有从受托人的角度以及从委托人、受益人的角度限定信托财产的独立性。因为没有把信托财产与委托人自己的其它财产分割开来。

《信托法》对信托财产所有权归属于委托人这一重要性质的界定存在明显的缺陷。因为为了实现对信托的的有效运作，在信托存续期间经常需要受托人独立处理信托财产。而信托的性质决定了受托人处理信托财产必须以自己的名义进行，这便使这种处理必须存在处分权的依据，这一依据需要由信托法来提供。由于财产的处分权依据《民法通则》第71条属于财产所有权的一项权能，致使我国《信托法》对这一处分权依据的提供只能通过规定信托财产所有权由受托人享有的途径实现。但《信托法》这一规定却确认信托财产所有权由委托人享有，致使在信托情形下受托人以自己名义独立处理信托财产显然缺乏处分权的依据。这 不仅有悖信托的法理，也使信托的运作在实践中处于极为尴尬的地位。

二、关于委托人设立信托与委托人“经营范围”的关系

设立信托必须有合法的信托目的，这里的“合法”显然不限于《信托法》。根据《信托法》第５条规定，现行的法律、行政法规都是信托当事人从事信托活动必须遵守的。鉴于我国法律体系的特点，信托目的也不得违背地方法规和部门规章。

在委托人将信托财产交付给受托人，由受托人按委托人的意愿进行管理和处分时，所确定的信托目的是否应当与委托人的“经营范围”相一致，直接关系到信托的效力。也就是委托人在其经营范围内不能从事的业务，可否通过信托方式进行。

根据《公司法》的规定，公司的经营范围由公司章程规定，但必须依法进行登记。经营范围直接决定并反映公司的权利能力和行为能力。公司应当在登记的经营范围内从事经营活动。从上述规定可以看出，经营范围是公司权利能力和行为能力的反映。决定着公司可以做哪些事情，不能做哪些事情，做哪些事情是有效的，做哪些事情是无效的。并不是对公司财产的限制。委托人通过信托方式经营其财产，并不是其权利能力和行为能力的延续。如同银行的委托贷款一样。企业之间的资金拆借是法律禁止的，一般企业也无权从事贷款业务，但通过银行的委托贷款，实质上实现了企业之间的资金拆借。因此，信托目的不应当受委托人经营范围的限制。另外，《信托投资公司管理办法》第21条规定，委托人可以将自己无法或者不能亲自管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金交付信托。这也说明委托人可以超出经营范围进行信托。

三、关于信托财产数额是否受《公司法》第１２条规定的“累计投资额不得超过本公司净资产 ５０％”的限制

企业法人作为委托人将信托财产交付给受托人的行为，从法律性质上看，既不属于有偿交易行为，也不属于投资行为。更不属于《公司法》第１２条规定的股权投资的范畴。我国《企业会计准则一投资》所指的投资，是企业为通过分配来增加财富，或者谋求其他利益，而将资产让度给其他单位所获得的另一项资产。信托则是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人进行管理或者处分。投资行为和信托行为是分属于不同法律制度的两种不同的法律行为。所适用的法律规范是有区别的。因此，委托人向受托人交付的信托财产的数额不应当受“累计投资额不得超过本公司净资产５０％”的限制。

如果委托人与受托人设立信托的目的就是为了进行股权投资，即受托人取得信托财产后，依据信托文件的规定，以信托财产作为出资向有限公司或者股份公司进行股权投资。从委托人角度看，有通过信托方式规避《公司法》第１２条“累计投资额不得超过本公司净资产５０％”的规定之嫌。在《公司法》未对这一规定修改之前，委托人不宜将信托目的设立为进行股权投资。

如果委托人与受托人设立信托的目的仅仅是为了投资，至于投资的具体方式在信托文件并未作具体规定的情形下，只是由于受托人接受信托财产后，选择了股权投资，则不应认定委托人故意规避《公司法》第四条“累计投资额不得超过本公司净资产５０％”的规定。一方面，《公司法》第１２条关于公司对外累计投资额不得超过本公司净资产５０％“的规定的合理性及可操作性很值得怀疑；另一方面，委托人设立信托、交付信托财产之后，对信托财产的具体管理方法并不是其必须直接指定的事项。《信托法》第９条也规定，”信托财产的管理方法“并 不是信托当事人设立信托时，在信托文件必须载明的事项；第三，受托人取得信托财产后，不仅取得了信托财产的名义财产权，而且得以以自己的名义对信托财产进行管理或者处分。委托人除了向受托人转移信托财产外，并不能向股东一样享有权利或者行使权利。所以，通过信托方式进行的股权投资，仅仅是财产管理的一种手段，此时的委托人信托行为既不具有股东进行投资的法律属性，也不具有公司进行转投资的法律属性。

四、关于企业法人作为委托人交付的信托财产的会计核算

委托人交付的信托财产是建立信托关系、实施信托行为的必备载体。根据 《信托法》的规定，”信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别“，”信托财产与属于受托人所有的财产（固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分“。表明信托财产的财产权的转移并不是出于交易目的的考虑，而是基于委托他人管理财产的一种制度安排。一方面，受托人取得信托财产的财产权，并未支付相应的对价；另一方面，受托人取得信托财产的财产权，也并未同时取得信托财产的受益权。尤其是在委托人同时即是受益人的自益信托中，设立信托的目的是为了”管理财产“的特性更加明显，也进一步表明委托人设立信托，并不是放弃对信托财产的控制。

根据《公司法》第５条的规定，公司有权以提高经济效益、劳动生产率和实现资产保值增值为目的自主组织生产经营。在这里委托人选择信托方式委托他人管理财产，实现资产的保值增值为目的，与选择投资组建公司方式或者委托他人代理方式一样，都是一种经营方式或者手段的选择。因此，委托人仍有权对信托财产进行会计核算得权利。如同股东投资组建公司后，仍有权对其出资进行会计核算一样。

委托人对信托财产进行会计核算时：

一、因其符合我国《企业会计准则一基本准则》关于资产的介定，故应列于《资产负债表》中的资产项目；

二、在资产项目中，”其他长期资产“科目被概况为未包括在流动资产、固定资产等各项长期资产中的其他资产。一般包括”特种储备物资“、”银行冻结存款“、”冻结物资“、”涉及诉讼中的资产“等。在我国还没有明确的会计准则规定信托财产的记帐办法的情况下，可以将”信托财产“计入”其他长期资产"科目。

受益人依据信托取得的信托利益不属于投资活动、筹资活动现金流量，应当按经营活动现金流量处理。

五、关于信托的公示制度与登记制度

信托财产虽然是以受托人作为名义上的所有人，但它具有独立性与追及性。某项财产之上已设立了信托，如果不以一定方法公开信托事实，第三人则无从知悉某项财产已成为信托财产的内情，从而可能遭受意外损害。因此，信托关系的效力对第三人利益的影响极大。为保障交易安全，有将信托财产及信托关系予以公示化的必要。对信托财产进行公示，也就是通过一定方式将对有关财产已设立信托的事实向社会予以公布。信托公示制度赋予信托财产法律上的公信力。

信托登记制度就是为了解决如何对信托财产进行公示而形成的特有制度。日本、韩国信托法特别建立了信托公示制度。《日本信托法》第3条第1款规定“就应登记或注册的财产所实行的信托，非进行其登记或注册，不得以之对抗第三人”。由此使得信托财产产生对抗第三人的效力。信托公示并非信托的生效要件，依法应公示而未公示，对于信托的成立没有任何影响。信托公示仅生对抗第三人的效力，即能有效防止信托财产落入第三人之手，从而确保信托财产的安全。但我国信托法规定，信托登记是以某些特殊类型的财产设立的信托生效的要件。如 果有关法律和行政法规规定应当办理登记，而信托当事人没有办理信托登记，而且事后也没有补办登记，则该信托不产生效力。

由于信托财产的独立性，信托关系的效力对第三人利益的影响极大。如果不以一定方法公开信托事实，第三人则可能因为不知某项财产已成为信托财产而遭受意外损害。为保障交易安全，信托财产及信托关系应当向社会公示。目前，我国信托登记制度还缺少实务上的配套措施。对信托登记的权利人、义务人、登记机关及登记程序等都没有明确的规定，这使得信托公司在办理不动产信托、机动车辆信托以及其他财产信托等业务时，面临不能登记的现实问题。因此，我国现在应借鉴国外信托登记的做法，结合我国既有法律规定，及时颁布有关特殊信托财产的登记办法，把信托登记的法律规定落到实处。

六、关于受托人的范围

《信托法》第4章第19条规定，委托人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织；但第24条规定受托人只有自然人和法人。未与委托人相对称地规定“依法成立的其他组织”。但根据96年制定的《律师法》、93年制定的《注册会计师法》规定，律师事务所采取的是合伙制、会计师事务所可以采取的是合伙制也可以采取有限责任公司制，采取合伙制的这两类依法成立的组织，既非标准的自然人又不是法人。同时除了法人和合伙企业外，目前国内也制定了《独资企业法》，如果按照《信托法》第24条的规定，上述合伙企业及独资企业便被排除了作为受托人的可能。《信托法》上述对受托人定义的不规范和不对称性，不仅导致在信托实务操作过程中的混乱，同时上述规定排除律师事务所、会计师事务所等中介机构对信托活动的高效管理的做法也与国际惯例格格不入，七、关于是否设立“补充本金与补足利益”条款。

《信托法》第34条规定，受托人以信托财产为限向受益人承担支付信托利益的义务。该法颁布后，社会上围绕这一条文出现了较大的理解分歧。一种意见认为，该条文的意思是受托人在设立信托、运作或处分信托财产时禁止向委托人或受益人作出“保本”或“保证一定收益水平”的承诺，并且把它作为衡量该行为是否属于信托的一种标准。另一种意见认为，该条规定的立意是维护受托人权益，使受托人在运作或处分信托财产时，避免在合法和信用合同的情况下，承担过大的风险和损失。若受托人自愿承担更多的风险，比如“保本”或“保证一定收益水平”，并在信托合同中与委托人有明确约定，则信托依然成立，不应视为违反《信托法》。但随着2002年6月22日中国人民银行颁布的《信托投资公司资金信托投资暂行管理办法》第4条第（四）项规定的出台，上述争议即已尘埃落定。该条款明确指出信托投资公司“不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；”

综合国外关于信托的立法规定，虽然英美法系由于强调“信托财产上的权利和利益相分离”的原则也否定了上述信托的保本条款，但日本、韩国的信托法却对此作了例外的规定，建立了“补偿本金与补足利息”条款。即在信托业承受运用方法不特定的金钱信托时，委托人和作为受托人的信托业可以约定，由信托业保证信托本金不受损失或保证最低收益率。上述补偿本金与补足利益条款，在法律上属于一种保证契约。日韩信托法之所以允许该条款的存在，主要基于以下两方面考虑：

1、运用方法不特定的金钱信托，受托人对于信托财产的管理拥有广泛的自由裁量权，故其运用的责任也应由信托业承担；

2、在日韩制定信托业法的时候，信托业尚未获得社会大众的信任，因此上述条款的确立，可以组长信托交易的信用，促进信托业的发展。虽然我国上述关于信托的立法否定了信托公司 设立信托保本条款的效力，但由于证券公司、保险公司、基金管理公司多家涉足委托理睬领域导致竞争白热化，使得国内资金委托管理上普遍采用了保本条款，上述条款的禁止性规定并不能在实际运作过程中收到良好成效，同时也还将对刚刚起步的信托业发展造成不利的影响。

第三篇：榕江易地扶贫搬迁政策实施过程中

榕江县易地扶贫搬迁政策实施过程中

有关问题补充处理指导意见

一、关于拥有车辆申请搬迁的农户是否纳入易地扶贫搬迁对象？

根据省扶贫开发领导小组办公室<关于印发《进一步做好贫困人口精准识别查漏补缺工作的实施方案》的通知(黔扶通〔2017〕38号）>有关规定，申请搬迁的建档立卡贫困户，本人及家庭成员在识别前拥有小轿车、大型汽车、载客机动船舶、工程机械、大型农用车辆及大型农机具等不纳入易地扶贫搬迁对象。

二、关于持有营业执照申请搬迁的农户是否纳入易地扶贫搬迁对象？

1.建档立卡贫困户中的搬迁对象作为农民专业合作社及种养殖场法人或股东，均可纳入易地扶贫搬迁对象。

2.建档立卡贫困户在识别后，申请对象作为早餐、小餐馆、小百货店、理发店等行业个体工商户，均可纳入易地扶贫搬迁对象。

3.建档立卡贫困户在识别后，申请对象作为企业法人或股东在工商部门注册有企业但无经营活动半年以上的搬迁户，均可纳入易地扶贫搬迁对象。（需由相关部门出具证明，有行业主管部门的由行业主管部门出具证明，无行业主管部门的由县市监局出具证明）。

以上指导意见具体由榕江县易地扶贫搬迁指挥部办公室解释。指导意见若与省州易地扶贫搬迁政策冲突，以省州政策为准。

第四篇：我部召开形势与政策课程教学研讨会讲解

我部召开“形势与政策”课程教学研讨会

为进一步加强我校形势与政策课的教学管理，促进形势与政策课的课程建设，充分发挥其育人功能，12月17 日下午，我部召开了形势与政策课教学研讨会。承担本课程教学任务的专职教师参加了本次研讨会。会议由思政部副主任宋舒主持。

宋舒副主任首先总结了本学年形势与政策课的教学情况，对形势与政策课程的工作体制、机制、师资队伍建设、教学内容以及教学方法等方面进行了全面的回顾与总结，同时也就目前课程存在的问题和解决思路进行了详细的分析和探讨。要求大家进一步明确形势政策课在高校思想政治工作中的重要地位，在教学中要坚持不懈地对学生进行正面引导，加强理想信念教育，弘扬主旋律，及时准确地回答大学生面临的各种问题，不断增强课程的针对性和实效性，同时要积极开展教学研究，教学与科研结合起来，互为相长。

接着，与会教师结合各自在“形势与政策”教育教学和管理的体会与经验畅所欲言，并就“形势与政策”课教学形式、教学内容、考核方式以及师资队伍、教材、资料建设等内容进行了热烈而深入的研讨，还针对如何增加课程吸引力和增强实效性等方面献计献策，提出了积极有效的意见和建议。

第五篇：经济适用房政策实施过程中的问题研究

经济适用房政策实施过程中的问题

目录

第一章 经济适用房政策的发展历史...................................II

1.1经济适用房政策的产生（1991—1997）........................................................................II 1.2经济适用房政策的发展阶段（1998—2002）................................................................II 1.3经济适用房政策的补充与调整（2003—至今）...........................................................III 第二章 经济适用房政策实施过程中存在的问题...........................................................III 2.1房价偏高...........................................................................................................................III 2.2销售对象确定困难，资格审查存在漏洞.......................................................................III 2.3地理位置偏僻，物业水平低...........................................................................................IV 2.4户型面积偏大....................................................................................................................V 2.5地方政府对经济适用房的推行缺乏积极性....................................................................V 第三章 解决当前经济适用房问题的建议.........................................................................VI 3.1严格规范价格构成，建立“经济”的房价...................................................................VI 3.2建立合理的补贴机制.......................................................................................................VI 3.3加强销售对象的资格审查.............................................................................................VII 3.4扩大供应渠道，增加房源.............................................................................................VII 参考文献...................................................................................................................................VIII

I 经济适用房政策实施过程中存在的问题

摘要

经济适用房作为我国保障性住房的重要组成部分，是住房体制改革的产物是国家为了实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的社会目标而推行的一项重要的社会保障制度。从创建至今，经济适用房在改善城镇中低收入家庭住房环境、抑制房价过快上涨、完善住房供应结构、促进经济发展等方面发挥了积极作用。但随着经济的发展，经济适用房政策在实施过程中与预期目标产生了一定的偏差，出现了一些问题，使得经济适用房的保障性的作用并没有充分发挥。本文回顾了经济适用房政策的发展过程，分析了经济适用房政策实施过程中出现的相关问题，进而总结出了相关的解决措施，以使经济适用房政策能够更好地发挥作用。关键字：保障性住房

经济适用房政策

中低收入家庭

第一章 经济适用房政策的发展历史

1.1经济适用房政策的产生（1991—1997）

经济适用房这个概念是随着我国社会主义市场经济制度的发展而出现的，旨在改善城镇中低收入家庭的住房条件，是城镇住房制度改革的产物。最早在1991年，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这是第一次提出了经济适用房。1994年国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，文件中提出“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题”，这一决定正式确立了经济适用房政策，并将其作为保障性住房体系的重要组成部分。

1.2经济适用房政策的发展阶段（1998—2002）

1998年，受当时我国经济环境的影响，朱镕基提出“要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点”，经济适用房建设进入一个快速发展阶段。七月份，国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部共同提出了《关于大力发展经济适用房的若干意见》。同年八月，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这些文件对经济适用房的改革内容、发展方向作出了明确规定。通知中指出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，这就意味着经济适用房已经成为我国保障性住房的重要组成部分，并进入快速发展阶段。

II 经济适用房的发展历史

1.3经济适用房政策的补充与调整（2003—至今）

在经济适用房制度的不断发展推行过程中，经济适用房并没有达到预期的改善城镇中低收入家庭住房环境的目的，而且在实施过程中产生了一定的偏差，出现了一些问题，因此政府不得不寻求其他更为完善的解决办法。2003年8月国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知指出经济适用房是保障性住房的重要组成部分以及经济适用房的管理办法。2007年国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》，文件对经济适用房政策作出了调整，将对象由“城市中低收入家庭”调整为“城市低收入家庭”，对户型也有了进一步的要求：建筑面积控制在60平方米左右，同时对申请对象的资格审查更加严格。2010年住建部发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，该通知强调了对经济适用房的管理。2011年国务院发布《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，文件指出“大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设”，这也意味着经济适用房将逐步被公共租赁住房所取代。

第二章 经济适用房政策实施过程中存在的问题

2.1房价偏高

2011年国务院发布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中指出，“对经济适用房要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”。而我国当前的商品房价格中，地价在商品房价格构成中占20%—30%，建安工程费占40%左右，市政公共设施配费用占20%—30%，各种税费占10%—15%左右。因此经济适用房的价格比同地段的商品房要优惠的多，但是在房价高涨的今天，虽然经济适用房有一定的经济性，但相对于城市中低收入家庭的购买能力，经济适用房的价格依然偏高。

2012年起施行的《淄博市经济适用房建设和管理办法》中指出“经济适用住房建设项目外基础设施建设费用，由政府承担”。虽然政府承担了项目外的基础设施费用，为经济适用房住户的日常生活提供了保障，但项目内的公建配套设施建设费用依然较高，开发商从利润的角度出发，必然会把这部分费用算入建设成本，最后分摊到购房者头上，提高房价。更有不法开发商把政府优惠减免的费用仍然计入建设费用，造成高房价，使得政府的优惠措施并未落到实处。

2.2销售对象确定困难，资格审查存在漏洞

我省经济适用房申请流程为：

（一）购房资格登记，申请人到户籍所在地街道办事处申请办理购房资格登记。

（二）购房申请登记，已办理经济适用房购房

III 经济适用房实施过程中存在的问题

资格登记的申请人在市国土资源和房屋管理局发布了经济适用住房项目销售公告后，应持身份证明、《经济适用房准予资格登记通知书》到规定地点办理购房申请登记。

（三）确定入围名单，市住房保障机构依据已办理购房资格登记的申请人人均住房建筑面积，按照住房困难程度进行排序，并将排序名单予以公示，公示期为5日，对经公示无异议或异议不成立的申请人，当申请人数量大于房源数量时，应当按照住房困难程度排序分别确定正式入围名单和候补入围名单。正式入围申请人数量按照房源实际数量确定，候补入围申请人数原则上按照不低于房源数量的20%确定。当人均住房建筑面积相同的申请人数量多于排序后剩余房源数量时，应通过摇号等公开方式确定入围名单。当申请人数量少于房源数量时，全部申请人均可入围。

（四）确定选房顺序，以公开摇号方式分别确定正式入围家庭和后部入围家庭的选房顺序号。

（五）轮候选房，市住房保障中心机构将全部入围名单和选房顺序进行公告。正式入围申请人持身份证明在规定时间内到开发建设单位按顺序选房。正式入围申请人放弃选择的房源，由候补入围申请人按顺序递补选房。市住房保障机构对已选定住房的申请人出具准予购买证明，申请人据此办理购房手续。

《经济适用房管理办法》中指出“经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理建设标准，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保证性质的政策性住房”。因此如何确定销售对象是低收入家庭，是经济适用房推行过程中的重要环节。2011年国务院颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中规定，对购房者的资格审查主要通过民政、街道、公安等部门对申请家庭的家庭住房和经济情况进行审核，但是具体审核指标和方法并没有明确指出，而且在实际执行过程中，调查申请家庭经济和住房情况往往需要掌握大量的信息花费大量费用，同时，由于目前个人资金管理、信用管理等条件不完善，隐性收入标准不明确，对申请者的核实取证难度较大，取证费用也没有明确规定有哪一方承担，因此审查结果并不理想。经济适用房并没有真正经济了低收入家庭，反而是保障了一批高收入者的住房。

在张店区的一个经济适用房小区中德奥林新城中，随处可见各种价值不菲的汽车，十万左右的轿车更是一排一排的，其中不乏丰田、帕萨特、奥迪等一些高价位的车，这难以让人把这些豪车跟经济适用房的保障对象低收入家庭联系到一起。准入制度的不完善造成一批高收入家庭购买经济适用房的现象，这种现象一方面刺激了住房市场，太高了房价，另一方面侵占了低收入家庭的住房名额，没有达到国家保障困难家庭住房的目的。

2.3地理位置偏僻，物业水平低

我国的经济适用房大多数建设在远离城区的城乡结合部或偏远的郊区，这种地区往往征地、拆迁补偿费用低，可以降低建设成本，减低房价。但是这些选址容易造成大量人员单向流动，交通压力增大、社会环境混乱等现象。在北京，房价较低的经济适用房（4500元每平方米）通常位于通州、昌平、丰台等远离市区的位置。购买经济适用房的基本上都是中低收入家庭，对公交、社区配套设施的使用量比较大，但是偏僻的地理位置往往存在着基础设施不配套、规划设计不完善、治安管理不到位等问题，这一系列问题给购房者的日常生活、工作、学习带来不便，增加居住成本，使得经济适用房只是房价“经济”。

2007年出台的《经济适用房管理办法》中指出“经济适用房项目可采取招

IV 经济适用房实施过程中存在的问题

标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务”。据一份调查资料显示业主对高档商品房小区物业评价总体较好比例达到68%，对经济适用房小区的物业评价却很低，总体差占33%，服务质量差占28%。经济适用房虽然是面向城市中低收入者的，但并不能因为这样就降低物业的服务水平，降低居民对良好的居住环境的追求，没有完整、详细的物业服务企业的选择体系，容易造成物业服务企业选择不合理，使得物业服务管理落后，会给居民生活带来不便，同时也容易造成大家对经济适用房小区产生“穷人区”的认同。

2.4户型面积偏大

经济适用房讲求经济适用，国务院出台的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》指出“户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能”。为了与中低收入家庭购买能力相适应，文件还指出“规范建设经济适用房，建筑面积控制在60平方米以内”，以限制面积达到降低房价的目的。

然而，我国经济适用房面积有逐年增大的趋势。天津的“梅江”经济适用房居住区内，竟然出现了四层半连体花园洋房，连体别墅，一般户型为170多平方米，最高每套面积高达269平方米。吕梁市的滨河小区，公告牌显示小区属于经济适用房建设项目，最大面积达174平方米，最小的也有89平方米，某些购房者在拿到房号就转手了，因为户型太大，房价太高，中低收入家庭难以承受，造成这种现象的主要原因是，国家出台的《经济适用房管理办法》规定“房地产开发企业实施经济适用房住房项目利润按不高于3%核定”，这样的利润率，多数开发商是不愿开发的。因此，开发商便通过扩大建设规模、扩大户型面积来吸引高收入者买房，从而达到提高利润率的目的。

2.5地方政府对经济适用房的推行缺乏积极性

地方政府对经济适用房的推广缺乏积极性是经济适用房发展不力的重要原因，究其根本原因主要是“财政压力”，《经济适用房管理办法》规定“经济适用房建设用地以划拨方式供应，并纳入当地供应计划，确保优先供应”，“经济适用房建设项目免受城市基础设施配套费等各种行政事业性基金，经济适用房项目外基础设施建设费用由政府承担”。

土地资源是有限的，土地经营收入已成为个地方财政收入的重要来源，仅北京市去年一年的土地出让金就高达1055亿，而经济适用房的用地是由划拨方式取得用地的，不收取土地出让金，这必然会影响地方政府的经济收入，更有甚者加紧土地储备，一方面是违法批地、囤地和闲置土地，另一方面为保障性住房建设提供的多是位置偏僻产区不明确的土地。同时，文件指出的地方政府要为经济适用房的建设和经营减免各种税费，这也会影响地方政府的经济收入。

V 参考文献

第三章

解决当前经济适用房问题的建议

3.1严格规范价格构成，建立“经济”的房价

虽然相对于居高不下的商品房，经济适用房在几个上已经有了一定的优惠，但这仍然超出了城市低收入家庭的购买能力。2011年淄博市职工年收入20947元，而淄博市的经济适用房价格在2500元/平方米，这就意味着一个双职工家庭要不吃不喝4年才能勉强负担得起一套60平方米的经济适用房，中等收入家庭尚且如此，更别谈低收入家庭了。因此，大力推广经济适用房，要从根本上降低经济适用房的价格。

第一，政府可以通过采用招投标的方式，引入竞争机制，选择竞争力较强的开发企业承担经济适用房项目的建设，通过利用中标企业的品牌效应以及较强的经济实力、社会影响力来降低成本，从而来达到降低房价的目的。

第二，政府应该加强监管，严禁开发商通过划拨土地后闲置或改变土地用途，严禁开发商超标准、超规模建设，赚取非法利润。

第三，开发商可以结合当地的基本情况通过控制经济适用房项目建设过程中的各项费用（包括拆迁补偿费、建安费、基础设施建设费）来达到降低经济适用房建设成本的目的。

第四，政府可以通过加大对经济适用房的财政投入，对开发商的政策优惠，采取优惠条件减免部分行政事业收费等措施来达到有效降低经济适用房的费用，支持经济适用房发展到目的。

3.2建立合理的补贴机制

要实现“大庇天下寒士俱欢”的社会目标，就必须建立起一个合理的住房保障体系制度和完善的政策体系。我国现行的经济适用房补贴政策是通过划拨土地、减免城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金以及负担经济适用房项目外的基础设施建设费用来实现的。这种补贴方式是由政府一次性将补贴发放给开发商，再由开发商在房屋销售过程中通过降低房价的方式将补贴分配到购房者头上。

这种补贴方式并不能保证国家实行的补贴措施真正实现到中低收入家庭身上，也不利于提高地方政府对大力推广经济适用房的积极性。

建立合理的补贴机制，可以通过参照国外现行制度的基础上实行货币补偿方式，地方政府不需要为经济适用房项目提供划拨土地、减免各种事业性收费和政府性收费，而是在中低收入家庭购房时直接将货币发放到购房者手里，这样一方面可以增加地方政府土地出让金，提高地方政府推行经济适用房的积极性，另一方面，货币补贴可以直接发放到购房者的手上，不经过开发商这层间接关系，减少了开发商钻政策空子的机会，同时还使购房者得到了实质性的补贴。

VI 参考文献

3.3加强销售对象的资格审查

我国现行的《经济适用房管理办法》规定“城市低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口，（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准，（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准”。这就要求各地方政府建立符合实际情况的经济适用房准入制度，而不是按照相关规定实行“一刀切”的方法。

可以由当地政府根据当地的实际情况拟定各项资格审查指标，包括家庭人均收入、人均住房面积、家庭总资产以及各种隐形收入等。有关部门可以通过这些审查指标对申请家庭进行资格审查，其中一项不达标者不能购买。但为了避免暗箱操作，实现公开透明的办公过程，可以由申请家庭所在街道办事处、单位以及民政局等相关部门共同参与审查过程，并将审查结果在报刊、街道办事处、单位进行公示，请各方代表进行监督，使审查结果更具透明化，确保购买到经济适用房的是城市中低收入家庭。

同时，地方政府还可以建立相应的奖惩制度，对于举报提供虚假资料的参与者，如果所提供信息属实，可以由政府出资进行适当的奖励，对于弄虚作假的申请者可以采取罚款或其他法制手段进行处罚。

3.4扩大供应渠道，增加房源

我国的经济适用房需求量巨大，单靠政府自身的力量是远远不够的，而且与国外相比，我国城镇住房供应制度比较单一，主要是由开发商提供的商品房、经济适用房以及政府提供的廉租房。为了满足居民不断增加的住房需求，同时为了缓解政府机构建设保障性住房的压力，应当增加房源，扩大经济适用房的供应渠道，从而更好地解决我国中低收入家庭的住房问题。

第一，大力发展合作建房。2007年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用房的有关标准执行。合作建房不以盈利为目的，旨在解决中低收入家庭的住房问题，由参与者自行出资、自我管理，减少了政府的服务压力。因此，合作建房在满足居民不断增加的住房需求方面起着积极作用。政府相关部门应该拓宽合作建房的条件规范，学习国外的相关实践经验，在政策上给予大力的扶持和鼓励，在法律上给予规范，从而大力推广合作建房，已达到保障中低收入家庭住房的目标。

第二，开放二手房市场，经济适用房不应仅局限于新建住房，只要能满足家庭住房条件的房子都可称之为经济适用房。因此，政府相关部门可以通过制定相关法律文件，依规定可用作经济适用房的二手房的价格、面积，选择价格便宜、面积合理的二手房作为经济适用房。同时，先关部门加强二手房市场的开放，鼓励中低收入家庭购买二手房，这样既缓解了新建经济适用房市场的压力，又大力发展了二手房市场。

第三，鼓励中低收入家庭自行寻找房源，由国家进行补贴

符合申请经济适用房条件的中低收入家庭可以自行从市场上寻找有意向的VII 参考文献

房源，由当地政府有关部门进行监督审查，认定该住房是否能够满足申请家庭在环境、位置、价格等方面的基本需求，但又不过于奢华，不超过中低收入家庭合理的住房标准。通过审查的房源，相关部门可以参考周边的房价、当地的房地产价格水平以及申请家庭的人均年收入，制定合理的、符合中低收入家庭的补贴额。这一做法的优势在于，既可以降低对新建经济适用房的需求压力，又可以把财政补贴一步到位的用在中低收入家庭的身上，而不用在开发商等间接部门身上浪费。同时，这一做法还具有自主性、灵活性大的特点，对城市闲置房有效利用，避免了经济适用房居民被迫居住在城市边缘，因周边基础生活设施不便而造成的生活困难等难题，更加方便了中低收入家庭的生活。

参考文献

【1】《经济适用房管理办法》

【2】《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》 【3】《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 【4】《淄博市经济适用住房建设和管理办法》

【5】单良，骆汉宾.改“补砖头”为“补人头”—经济适用房补贴制度的创新建议.中国房地产金融，2005，（5）

【6】李斌，曹成文.经济适用房的昨天、今天与明天.学习月刊，2009，（15）

【7】王淑珍.论经济适用房政策中的政府失灵.北京科技大学学报（社会科学版），2005，（4）【8】周俊，李洪智，中国经济适用房政策的分析与完善.VIII