八一小区物业管理移交工作安排草案

第一篇：八一小区物业管理移交工作安排草案

八一小区物业管理移交工作安排草案

海军八一小区将于2011年1月1日起正式对业主进行收费服务。为保障今后的物业管理服务工作得以顺利实施，减少物业公司、部队、业主之间的磨擦，因此物业移交工作将成为重要的基础工作，物业移交工作将涉及建房办、业主、物业公司三方利益，物业公司从建房办接管小区，要满足业主今后生活的需求。2010年12月6日至2011年1月1日间为物业移交阶段，对此期间的工作制订初步工作草案。

一、物业公司与建房办之间的接管工作：

1、双方协商相关资料（物业产权资料、竣工验收资料、电气资料、业主资料）、硬件实物（房屋主体、配套设施、公共设施等）的交接日期、进度、以及标准。

对建房办移交资料要分类一一登记造册、建档进行保存。对未如期提供的资料，要求建房办尽快补充提供资料；对未能提供的资料做为遗留问题进行记录备案。

安排专业技术人员对实物一一检验、记录，并与建房办提供的资料对比，建档进行保存。对实物需要整改的，提出书面整改意见；未进行整改的，做为遗留问题进行记录备案。

2，对正式交接前及过度期的水电代收代缴款项进行核对、结算；协商解决老营房、花圃用水电问题；协商解决水电销户过

度期用水电量方案，并协商过度期后业主剩余水电问题。严格按协商结果安排工作，对双方未达成一致的部分记录备案，进行再次协商。

二、物业公司与业主之间的接管工作：

对物业管理费征收起始时间、物业接管过度时期的水电方案（已购水电处理方式、新水电价格及公摊、停止售水电日期等）及水电表抄表时间留人在家进行确认等等项目张贴公告，并对有异议的住户进行解释宣传工作。

三、物业公司内部在接管时期的工作：

1、准备齐全接管验收记录的各种表格（附后）；

2、组织相关人员接收建房办移交的资料，建档事宜；

3、组织专业技术人员对硬件设施进行检查验收记录；

4、组织人员逐户抄表并向住户解释新的水电方案；并及时建立新的水电记录；

5、更换出故障的智能水电表；完成所有公摊水电计量表的安装。

以上为移交时期工作大钢，具体相关事宜视具体情况而定，再行合理安排具体执行时间及相关人员。

第二篇：《小区物业管理规约--草案》

物 业 小 区 管 理 规 约

（征求意见稿--草案）

第一章总则

第一条 为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本规约。

第二条 本规约由首次业主大会通过，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

第二章业主的共有权

第三条本业主建筑物区域内物业的基本情况

物业名称；

座落位置；

物业类型：

建筑面积：

业主建筑物区域四至：

第四条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等；

（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；

（三）由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。

第三章物业使用原则

第五条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利：

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

第六条本物业管理区域内，物业服务收费采取方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第八条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区；

签订协议时交纳1000元装修押金，装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业

人员检查合格后退还。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十一条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8：00至12：00下午2：00至7：00，其他时间不得施工。

第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条业主及物业使用人使用电梯及扶梯，应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。

第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十七条本业主建筑物区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建、占用物业共有部分；

（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；

（五）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（八）排放有毒、有害物质；

（九）乱抛垃圾，高空抛物；

（十）发出超过规定标准的环境噪声；

（十一）法律、法规和业主规约禁止的其他行为。

第十八条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）不得在公共场所大小便 ；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。

（三）不得因喧叫妨碍他人休息。

第四章物业的维修养护

第十九条业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。

第二十条业主转让或者出租物业时，应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明，未按时交纳物业服务费及维修基金的，业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。

第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。

第五章违约责任

第二十七条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。

第二十九条建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务 企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第三十条本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十一条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第三十二条本规约由业主委员会、物业服务企业和业主各执一份。

[市] / [区] /[县]

(物业名称)业主大会

年月日

第三篇：物业管理移交协议

物业管理移交协议

甲方：

乙方：

为加强居民区管理，建立长效管理机制，为居民营造卫生、安全、文明和谐的生活环境，公司家属区全部移交给乙方管理，甲乙双方对有关事宜协议如下：

一、原物业用房及居委会用房产权仍归甲方，现交与乙方和居委会无偿使用。使用期间不得私自拆除和改变主体结构，保证该房完整。

二、甲方将现有停车场关闭，不再经营，该预留地不在乙方经营范围；

三、现有工作人员三名，保洁员一名，乙方优先录用，遵重个人意愿自行选择；

四、乙方在今后的经营中，发生任何纠纷与甲方无关，甲方概不承担任何责任；

五、移交范围：

六、本协议双方签字后生效。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

年月日年月日

第四篇：物业管理移交清单

新旧物业交接资料

1、资料交接 原物业管理企业撤管前，应当向业主委员会移交下列：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等原竣工验收资料；

（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（4）业主及房屋面积清册；

（5）物业管理所必需的其他资料。

新的物业管理企业接管物业前，业主委员会应当将以上资料移交给新物业管理企业。

资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可，若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

2、设备交接 新的物业管理企业承接物业时，应当与原物业管理企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。新的物业管理企业和原物业管理企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

3、费用交接原物业管理企业撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业管理企业。业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。

4、物业管理用房业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。

备注： 前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费 为由拒绝办理交接；原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。业主委员会、原物业管理企业及新选聘物业管理 企业的交接工作应依法进行。

二、新旧物业交接时的几个问题 新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或 者小区垃圾满地，甚至会发生暴力流血事件。《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主 同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一 来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区更难，而 新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。新旧物业公司交接难主要体现在三点：

1、相关设施移交难 根据《物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规 规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接 管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业公司、新的物业公司、业委会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。

2、物业资料移交难 根据《条例》，建设单位应当向物业公司移交以下资料：

（1）竣工总平面图，单体建 筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备 的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用等技术资料；

（4）物业管理所必须的其他资料。要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业 委会。虽然《条例》对交接内容有规定，但是比较笼统，不能充分地将日后新物业公司顺利开 展公作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分 前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司，开发商不按规定向物业公司移交 相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料。

3、相关费用处理难

（1）物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理 中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支 出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。

（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业公司义 务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业公司承担，这样在交接时，对于差额部分如 何来妥善解决，原有物业公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就 容易产生纠纷。

（3）物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高，好一点的到 90%，而很多维持在 70%，一些老小区还不到 40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业 公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。

（4）其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利 开展。

新旧物业交接难的法律原因

1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换物业公司的规定在《条例》中比 较少，物业公司不移交有

关事项的法律责任的规定。

2、政府对物业公司交接监管不力。目前，政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业公司交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目 前的情况看，政府在物业公司交接中的作用尚不明显。我国法律关于物业交接的规定本身就 少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。备注： 问：谁能决定选聘物业？ 答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主大 会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应 当在组织承接验收活动前 10 个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街 道办事处。问：选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗？ 答： 无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物 业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期 合同有 1 年也有两年、3 年的，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可；不定期物业 合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。问：新老物业公司承接验收如何操作？ 答：开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业 公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后 15 个工作日内做出书面回复并与开发商 或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料 交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资 料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由 双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物 业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商 或业主委员会

应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位 盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物 业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。问：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况，该如何处理？ 答：物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的，新物业 公司应当在 5 个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发 现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查 验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记 录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。

问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？

答： 原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协 商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。

第五篇：小区物业管理

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一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

补充：

物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”,以致缺少小区民主管理的“实施人”,各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:

一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过

业主委员会的反复做工作,并为他们落实了停车地点,终于实现了大型车不再进小区.又有一次,部分驾驶员要求减少绿地,增加停车位,业主委员会就把这个建议交全体居民讨论投票.结果大多数居民不同意减少绿地,增加停车位的建议.从而把这个建议否决了,确保了大多数业主的权益.业主委员会就是这样一个小区里的当家人.关系到居民们生活的大事,都要经过他们去做,去落实.有了业主委员会,小区的管理工作顺畅多了.三,小区的资金使用监督工作:业主委员会代表业主监督物业管理的