物业管理见习报告

第一篇：物业管理见习报告

碧桂园物业管理见习报告

随着国家的迅猛发展，国民收入不断增加，人们越来越重视生活的质量。在满足衣食温饱的情况下，对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但它由兴起到发展，现已成为居民生活不可缺少的服务行业。通过对物业管理这门学科的学习，对物业管理已有大致了解。为更全面的认识物业管理，在老师的带领下，我们去碧桂园进行一天的物业管理见习。通过实习，使我对物业管理有了深层次的感性与理性的熟悉。咸宁碧桂园是定位于咸宁市高档山水人居大城。总规划约2600亩，摘牌1000亩，首期开发约500亩。产品规划有花园美墅（双拼）、亲邻美墅（联体）和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。项目同时规划有社区文化广场、80000㎡社区人工湖，超过6000㎡凤凰商业街、大型会所、休闲滨水公园等多项配套设施，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务。

见习中，通过物业管理人员的介绍，加上自己主动地询问，对咸宁碧桂园的物业管理工作的开展有了进一步的了解。以下是我的见习体会。

一.规范管理，精益求精

碧桂园的物业起步较早，比较成熟，并且已经取得了相当的成绩。管理比较成型，各部门的设置、岗位的配置都比较合理。碧桂园从硬件、配套设备设施上都是相当优越的。不仅绿化到位，各种智能化系统，如防盗报警系统、可视电子对讲系统等配套齐全。另外，该处的定位较高，物业接手较早，能够及早发现存在的问题，而且，管理人员服务意识较强。这些为碧桂园物业管理的发展奠定了坚实的基础。运用正规的科学管理模式，从成立之初，便以做优秀物业管理企业要求自己，从管理制度、管理模式、人员要求、岗位配备都向最优秀的物业管理企业看齐，极力将碧桂园物业做成咸宁物业的精品。

二、加强人力资源治理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。碧桂园物业在招聘管理人员须是大专文凭；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。做好员工的入职、在职培训工作。碧桂园物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使

员工对公寓城的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。碧桂园物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的务水平和治理效益得以提高，树立了良好的企业形象。从实际出发，治理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。公司根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

三、保卫科一道亮丽的风景线——安保队伍。

保卫科的保安治理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安治理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为学生提供各种服务，形成了治理处一道亮丽的风景线。短暂的见习转眼而过，回顾见习生活，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过见习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业服务知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性熟悉。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的熟悉仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。

通过实习，我认识到要做好物业管理，既要注重物业管理知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性。因此，在物业管理实际中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业

主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。

东梓物业管理公司见习报告

今年九月十八日下午开始，我在东梓物业管理有限公司进行了物业管理见习。在见习期间，我依次对物业部、清洁部、维修部、保安部、经营部、综合服务部进行了见习。在见习中，我在指导老师的热心指导下，积极参与物业治理相关工作，注重把书本上学到的物业治理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的熟悉，用实践验证所学的物业治理理论，探求物业治理工作的本质与规律。简短的见习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业治理工作有了深层次的感性与理性的熟悉。

目前，我所见习的东梓物业管理公司拥有员工近108人，在广西师范大学公寓城有物业管理的项目。治理面积约300万平方米，治理项目类别是高等院校的学生公寓物业。大学生公寓城由13栋7层高的公寓楼组合而成，小区面积约2900平方米，居住130户，居住人口近三千人，管理处员工36人，其中：管理人员16人。

回顾实习生活，感慨是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对大学生公寓城的物业治理工作的开展有了进一步的了解，分析了治理处开展物业治理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对治理处的设施治理、事务治理、保安治理有了初步了解。

一、加强人力资源治理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。东梓物业在招聘管理人员须是大专文凭；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。做好员工的入职、在职培训工作。东梓物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对公寓城的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。东梓物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的务水平和治理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，治理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。公司根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备治理，我在见习中看到，维修部着重建立和完善设备治理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。

三、保卫科一道亮丽的风景线——安保队伍。

保卫科的保安治理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安治理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为学生提供各种服务，形成了治理处一道亮丽的风景线。短暂的见习转眼而过，回顾见习生活，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过见习，加深了我对物业治理知识的理解，丰富了我的物业服务知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性熟悉。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业治理有些工作的熟悉仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何

做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。

通过实习，我发现东梓物业无论是在治理经验，还是人才储备、基础管理上都已储备了雄厚的资源，是物业治理行业中的一位后起之秀，它的发展前景非常广阔。但在广西，东梓物业的品牌不太响亮，管理项目不多，公司服务局限于基础的物业管理，若东梓物业挖掘新闻，借用传播媒体，扩大其知名度。拓宽服务项目，那么，东梓将在物业管理行业新的规范调整期占有更大的市场，让更多的群众享受到其优质满足的服务。通过见习，我熟悉到要做好物业管理工作，既要注重物业治理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业治理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的治理，同时也是一种平凡、琐碎、辛劳的服务性工作。

因此，在物业服务实际工作中，要时刻牢记物业治理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、美丽、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业治理新的里程碑。

报告人：刘羡英

2007年12月10日

第二篇：物业管理见习报告

物业管理见习报告

2010年11月30日我们来到了咸宁碧桂园物业管理有限公司管理的咸宁碧桂园进行了为期一天的物业管理见习。在见习期间，我们依次对绿化清洁部、保安部进行了见习。简短的见习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业治理工作有了深层次的感性与理性的熟悉。

咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，咸宁温泉潜山森林公园旁，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目占地面积666690平方米，总建筑面积1731600平方米。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入8路公交车，同时周边更有2、6、10路公交车贯通。

咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以“川”字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺青龙山、双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城。

项目整体定位于咸宁市高档山水人居大城楼盘。总规划约2600亩，摘牌1000亩，首期开发约500亩。产品规划有花园美墅（双拼）、亲邻美墅（联体）和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。产品设计为极具阳光感的地中海风格，并结合山水自然元素，最大限度地将天然景观引入室内，全力打造出最适合咸宁人的城中央山水别墅。项目同时规划有社区文化广场、80000㎡社区人工湖，超过6000㎡凤凰商业街、大型会所、休闲滨水公园等多项配套设施，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务。

上午我们到了咸宁碧桂园，咸宁碧桂园物业管理有限公司客户服务部的刘助理首先为我们的见习表示了欢迎，并给我们介绍了我们物业管理的主要工作内容，然后带我们一边参观，一边介绍了绿化清洁部的相关工作。

首先，他给我们介绍了绿化清洁部的机构设置情况。在清洁管理方面，其职责范围是楼宇前后左右的公共地方（即碧桂园内的道路、空地、绿地、网球场、游泳池等所有公共地方）、楼宇上下空间的公共部位（即楼宇一层到屋顶屋面，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台建筑物外墙等公共部位）和碧桂园内的日常生活垃圾的手机、分类和清运。清洁工作的管理主要包括工作量的估算、清洁岗位的划分及人员编制、清洁岗位流程的编写、清洁计划的编制、清洁工具设备的配备和管理、清洁人员的管理、清洁工作的检查方式和方法及清洁工作的安全9个方面。在绿化管理方面，设置了花圃组和养护组，花圃组的主要职责是负责培育各种花卉苗木，不断学习和引进新品种，以满足碧桂园绿化的需要，栽植、补种的需要，节假日摆花、用画的需要以及客户摆花、插花的需要。养护组则负责碧桂园绿化的养护工作：树木更新、培育花草、浇水、施肥、打药等。目的就是要做到枝繁叶茂、绿草如茵，为业主和使用人提供一个非常优美的绿化环境。

其次，他又列举了些绿化养护工作中的具体工作，如绿化养护人员要定期施肥：春、秋季节对各种植物施肥一遍，其它季节视情况而定，肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥；绿化区内的花灌木，以及绿篱、草皮，造型乔、灌木，每月修剪一次，平时发现与总体造型不协调时必须修剪，其它各类植物的修剪主要集中在冬季进行；春、秋季定期每月喷杀二次，平时发现虫害即时喷杀；补种以春季为主，绿地要求保持无黄土裸露；苗木出现拥挤现象时，可进行移植，对不适应环境树木给予更换品种；进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠

幅大的乔、灌木进行撑牢。

为了给小区业主一个舒适、优美的居住环境，绿化清洁部的工作是相当重要的，在我们的见习中，我们了解到了作为一个优秀的物业管理员是多么的辛苦，可是我们不会退缩，看着业主在自己创造的环境中舒适的生活，我知道我们的努力是值得的。

我们还在刘助力的安排下分组轮流参观了碧桂园安全工作的观察中心和指挥中心——监控室。监控室的屏幕显示了整个碧桂园公共地方的安全形势，这样监控人员可全面观察整个碧桂园的安全状况，及时发现某个监控部位的异常情况，并采取适当的处理措施。在参观的同时，刘助理还介绍了门卫保安和巡逻保安的工作情况。门卫保安的工作主要有：疏导车辆和人员进出，严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入辖区，发现可疑人员和事情后及时处理并报告领导，坚持执行用户的大宗及贵重物品凭证出入制度等等。巡逻保安的工作主要有：巡视检查辖区内是否有不安全因素，对形迹可疑人员进行必要的询查，劝阻推销人员、小商贩等尽快离开辖区，制止辖区内打架斗殴事件的发生，看管好停车场内的车辆、防止撬车盗车事件的发生等等。

同时，我们认识到在安全工作系统中，监控、门卫、巡逻通过无线联系形成安全工作网络。监控在三者中处于调度和指挥的地位，监控覆盖面广，反馈的信息既多又快，一旦某一部位有情况发生，可由监控人员调度保安力量迅速赶到现场。

下午刘助理带我们到小区内的双拼别墅、联体别墅及优雅洋房处看了看，并带我们参观了其中的一个样板房。室外环境优雅，室内装饰为地中海风格，在选色上，它选择了直逼自然的柔和色彩，在组合设计上注重了空间搭配，充分利用每一寸空间，且不显局促、不失大气，解放了开放式自由空间；集装饰与应用于一体，在柜门等组合搭配上避免琐碎，显得大方、自然，让人时时感受到地中海风格家具散发出的古老尊贵的田园气息和文化品位；其特有的罗马柱般的装饰线简洁明快，流露出古老的文明气息。这样的房子和其周围的环境正印证了“咸宁碧桂园给您一个五星级的家”。

短短的一天见习很快就结束了，可是这一天的所学将会一直伴随我们。回顾见习生活，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过见习，加深了我对物业治理知识的理解，丰富了我的物业服务知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性熟悉。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业治理有些工作的熟悉仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，可是我们依然相信我们有能力在今后做的更好。在今后从事物业管理的工作中，我们还需要不断积累经验，学习新的知识，用理论联系实际，做一个好的、合格的物业管理员。为我们的业主营造一个舒适的生活居住环境。

通过见习，我熟悉到要做好物业管理工作，既要注重物业治理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业治理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的治理，同时也是一种平凡、琐碎、辛劳的服务性工作。

因此，在物业服务实际工作中，要时刻牢记物业治理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、美丽、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业治理新的里程碑。

第三篇：物业管理专业见习报告

物业管理专业见习报告

一．见习内容概要

见习时间：2015年4月1日至2015年5月30日

见习单位：****物业管理有限公司

见习人：

见习单位简介：

****管理有限公司是四川福康建设集团的子公司，成立于2001年，是一家具有独立法人资格的专业化物业管理公司，物业管理三级资质企业。福康物业倾力打造管理品牌，走品牌之路，服务客户，使客户“舒心、省心、放心”，从形象管理到环境管理无不体现物业的品牌形象，在此基础上形成独特的物业文化。

**物业秉承发展内地优质物业管理之理念，坚持诚信合作，为客户创造价值，恪守“客户 和约束机制；策划企业文化，加强对外宣传；负责公司总务工作；做好公司总务工作安排，安排用车、文化娱乐、重要节日联欢及员工生日庆贺活动。通过在此部门的见习，使我对物业管理公司行政、人事、总务等有了充分的了解。1．员工的招聘

各部门根据用工的需要，用请示的形式向公司领导提出招人申请，综合办公室根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘，前来应聘的人员填写《员工求职申请表》，综合办公室根据《员工求职申请表》的资料从中挑选符合要求的员工，以便录用，并填写《员工应聘档案表》并存档。2．员工的培训与教育 1）入职培训

了解企业历史、行业地位、文化，加强企业荣誉感和主人翁意识。熟悉企业规章制度、员工手册，迅速进入工作状态。掌握礼仪礼貌服务常识，提高服务水平。了解消防常识，增强消防意识，减少消防隐患。培训内容包括： A、企业概况。B、公司规章制度。C、礼仪礼貌服务常识。D、消防常识 E、员工手册。

2）培训需求与培训计划

A、每年1月份各部门将上一考核提出培训需求，综合办公室根据培训需求和上级的要求制订培训计划，报经理批准后实施。

B、培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。

3）每次进行员工培训，培训的组织部门应作好《员工培训记录》，定期将《员工培训记录》交综合办公室存档。3．员工的考核、考核方式

1）考核分为考核、日常考核。具体如下：

A、考核：每年进行一次，考核期为一月一日至十二月三十一日。

B、日常考核：主要是因特殊工作需要而进行的考核，具有随机性，考核时间视情况而定。2）考核方式

考核方式为上级考核与员工自我评估相结合；问卷评估与个人总结相结合；定量测评与定性考核相结合；日常与定期考核相结合。4 消防安全管理

组织员工正确认识消防工作的任务和责任。明确消防工作实施的方针“预防为主，防消结合”，了解消防工作的总任务，了解消防的基本原理；认识物业管理中常见的火灾类型及防火灭火常识；制定消防管理责任制，在物业服务企业中建立三级防火机构，任命三级防火机构责任人； 编制物业管理中预防火灾的组织及应急处理方案：组织消防培训及演练 每季度组织一次全体员工及业主进行理论及实地消防演习。必须熟悉掌握防火、灭火、警报设施的性能和使用方法，以及消防通道的来去方向。密切注意检查小区公共消防器材，确保消防系统的正常运行。维修人员在维修完后应给予物业服务中心相关负责人一个维修反馈情况，而后由物业服务中心相关负责人对客户做好回访工作，可分为电话回访或上门走访。

三、我对物业管理行业的认识

在我国，物业管理发展至今已有若干年头，它对于普通百姓已不再是个陌生的名词。但由于我国房地产业起步较晚，因此普遍存在“重建设、轻管理”的倾向，忽视了物业管理对房地产市场的反作用。于是人们对于它的看法也是褒贬不一：有人认为物业管理不符合国情，收费太高，服务又太差；又有人认为物业管理使原本沉寂的小区出现了生机，既方便了百姓，又使物业得到了增值。我认为物业管理行业虽然还是个发展不够完善的行业，但是它的存在却是非常必要的。从发展的眼光看，陈旧的房管制度已跟不上日新月异发展的社会，人们已开始追求更高的生活质量，而物业管理作为新兴的服务行业恰恰迎合了人们的这种需求。从房地产业的发展来看，更多更高档的物业正在以飞一样的速度产生，而它们的产生大大带动了物业管理行业的发展。

兵马未动，粮草先行。物业工作是后勤中的一大部分，也是保障生产一线工作的马前卒。这项工作具有事多、事杂、事难等特点，如何做好企业中的物业工作是我们首先考虑的问题。

1、从事物业工作，首先要学会理财

俗话说，巧夫难做无米之炊。没有一定物质基础确实难于办好物业。那么如何合理的、科学的安排和使用它，最大限度的既能把问题处理好，又能最大限度的为公司节省开支，这就需要物业管理人员必需具备一定的作风大公无私，勤勤恳恳，吃苦耐劳的主人翁精神。

2.物业工作人员要有爱护公司财物的意识

公司财物点多面广，所有公司财产在使用和生产过程中会不同程度的造成损坏和报废，有部分是不可修补的，有部分是是修补后再利用的，只有认真进行分拣，修旧利废。合理利用。爱护公物最大程度的为公司节省开支。

3.物业要有良好的人际关系和协调能力

物业协调是物业主管及服务生产一线的直接体现，物业人员要具有吃苦耐劳的思想，首先树立把位置摆正的思想，不可与服务对象本末倒置，要时刻提醒工作是为生产一线服务的观念，经常与公司领导、各部门多沟通常联系，形

成一种相互了解，关系融洽的人际关系基础，端正服务态度、认真负责，管理服务工作就会得心应手，就会取得事半功倍的效果。

4、物业工作要区别事务轻重急缓的工作能力。

物业工作繁杂事多，临时性工作也多，事务有大有小，有急有缓，要严格按照领导的意图及时拿出良好的解决办法，并及时向领导请示汇报工作，突出领导的执行力度。作为物业工作人员首先要考虑周全，并作出合理安排，才能有条不紊的提高工作效率。

4、在日常物业管理实践中提升服务质量的品质,务必做到“精、细、深”:

“精”——大到房屋的本体维修养护,环境卫生、绿化,机电设备的保养,小至一个工作牌、警示牌的视觉效果,在工作中都必须达到精益求精,达到最优的“顶点”极限状态,我们所做的每一项工作都必须严格、规范、标准。

“细”——我们对物业管理中的每项工作内容都应进行分解,把物业管理和服务的各项内容用流程图的方法画出来,使得管理服务过程中的关键工作能够清楚、客观地识别和呈现。此外,我们还应把容易导致失误的关键点找出来,如前台的服务人员,投诉处理中的接待与拜访,上门维修服务后的现场清理等等。简而言之,物业管理人应从每一件小的事情做起,达到细微处见真情,细微处展示我们的管理水平和服务质量。

“深”——就是在管理过程中,不断求新挖掘质量管理的深度,并进行持续改进。也就是抓住企业员工与住户之间的最后关系点,以此深化质量管理。

总之，物业工作是艰巨的，无论事情大小必须同等对待处理，这就要求物业必须适应新形势，新要求不断提高自身素质，时刻树立形象，在复杂的环境中，坚定信念，磨练耐力，持之以恒，做好每件分内工作，为今后发展注入新的支撑作用。

第四篇：碧桂园物业管理见习报告

见习报告

——咸宁碧桂园物业管理

学校：咸宁学院

院系：资源与环境科学学院 专业：工程管理

学号：085321019

姓名：施燕

见习时间 ：2011年11月19日

见习地点 ：咸宁碧桂园

物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

一、咸宁碧桂园物业简介

咸宁碧桂园物业公司于2008年4月份成立，随着社区的不断成熟发展，咸宁碧桂园物业业已成长为集物管、客服、水电、家政等多部门全方位服务的大型管理公司，从业人员达500人，为咸宁碧桂园社区业主提供诸多便利，在保障社区安防、卫生、社区服务方面亦获得诸多赞誉。碧桂园集团以“五星级服务”的为物业理念，并提出物业服务要以“让业主得到真诚的关怀和优质的服务”为最高使命。

咸宁碧桂园物业公司一直致力使碧桂园的业主能享受有安全、完善、优美、热情和轻松的环境与氛围，努力为广大业主提供五星级的服务。业已成熟的三个大型苑区均设有360度全方位门禁系统，24小时均有专业人员职守，业主进入均需通过电子刷卡，从根本上保障了社区居民的人身和财产安全。

二、碧桂园物业的管理理念

1、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。招聘人员须具备相关技术条件，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。做好员工的入职、在职培训工作。物业让新员工了解对小区的基本情况、减少盲目性。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量

考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响。

2、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

碧桂园物业管理公司利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力

3、推行业主互动，促进公司与业主之间的良性互动。

在见习中我了解到碧桂园物业管理公司在与业主关系管理方面，设立了新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

三、碧桂园物业的管理方式

1、设备管理。管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用等等。

2、安保队伍。管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务。

3、清洁绿化。清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进行登记和汇总，并记录于《设施清单》中、制定《清洁园林器械操作规程》，报社区服务中心主任审批后

实施、按操作规程使用园林器械，主管安排相关绿化人员进行管理和保养；维修保养后填写《设备维修保养记录表》。主管制定《农药使用标准与规程》，报社区服务中心主任审批后实施、绿化工按标准使用喷施农药，使用后记录于《绿化养护工作日记表》中。清洁绿化工根据《清洁绿化部工作手册》的规定实施绿化养护工作，并记录于《绿化养护工作日记录表》、绿化主管负责对各岗位的工作进行巡检，并填写《清洁绿化工作日记录检查表》。、主管对巡视中发现的问题及时安排相关人员进行处理，范围外的问题填写《业务联系单》交由社区服务中心处理；器械使用后，组长负责填写《清洁绿化工具使用登记表》，主管负责制定绿化养护方案，报社区服务中心主任审批，由主管负责组织实施；清洁绿化主管按标准配置清洁工，并制定绿化工作流程。

4、工程维修。主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转，为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修服务。可分为日常入户维修和非一般性的维修。日常入户维修又可分为：接报修、入户维修、供排水维修、供电维修、门窗维修。非一般性的维修应委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后，分类明确，应在15分钟之内开出《维修单》或给予答复处理时间，特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间，较困难复杂的维修要求72小时内完成；同时应向住户解释原因；维修部当值人员接到《维修单》后立即安排人员进行处理，紧急情况应立即赶到现场。一般情况时在1小时之内到达现场。一般性维修不超过2小时之完成，较困难复杂的维修要求72小时内完成，同时应向住户解释原因。入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系，在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门，并礼貌的问好。维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明。维修后要做好现场清理工作，用垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动的家具用品应按原位置放好；功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有部位相比较表应无色差，高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。

四、见习体会

通过此次的见习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这

一过程中，我十分注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作。我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。增长了知识和才干。见习之后，我发现在学校学到的知识很不够，有些课程书本上讲的很浅显必须实际操作才能真正的明白。而有些像ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等体系认证，书本上就没有涉及，必须靠自己去学习。

我在见习期间大致上了解了小区的资料文件（物业服务的要求）与各部门对工作人员的要求及工作流程。因此我们除了学好专业知识还要从实际中的生活去体验了解业主的自身利益，从而更好的为业主提供更优质的服务。实习是通过实地的实践把课堂中所学到的理论知识灵活地运用到实际生活中去。理论联系实际才能更好地把专业知识学好，希望以后能有更多类似的学习方式。

同时我也深切的感受到，物业管理确实是一个朝阳产业，对高素质管理人才的需求非常大，就业前景十分看好。

第五篇：物业管理见习报告

085321029汪智物业管理案例分析论文

物业管理案例

案例： 2000年5月10日深夜，重庆市渝中区某公司的董事长郝跃加完夜班回家，在路过学田湾正街65和67号楼下时，一只从天而降的烟灰缸砸在了他头上，当场昏迷倒地，随即被人送往附近的急救中心抢救。在经过39小时的手术急救，昏迷了70多天，花费14万余元的医药费后，郝跃脱离了生命危险，但留下了严重的后遗症，被鉴定为三级智能障碍伤残、命名性失失语伤残、颅骨缺损伤残，伴随经常发作的外伤性癫痫，郝跃基本丧失了生活自理能力和工作能力。这一事件经当地公安机关介入侦查后未能查明系何人所为，郝跃遂将位于出事地点的65、67号两幢楼的开发商及两幢楼一层以上24户居民告上法庭，要求他们共同赔偿自己的医药费、精神损失费等各种费用共计17万余元。一审法院驳回郝跃对于开发商的诉讼请求，但根据过错推定原则，判决24户居民中的22户共同分担16万余元的赔偿责任，每户赔偿8000余元，二审法院维持原判。

关于高空坠物受害赔偿问题的思考

085321029汪智

摘要：在加害人不能确定的情况下，在高空坠物受害人的损害如何得到救济是争议较大的热

点问题。本文列举了三个著名的案例，从这三个案例不同的处理结果入手，分析我国目前处

理此类案件的尴尬局面，接着列举眼下学者们对此提出的几种建议，笔者通过分析这些建议的可行性，从而提出自己的观点，即对受害人进行国家赔偿，通过分析比较，这将是目前现

阶段我国解决此类问题较为经济的做法。

关键词：高空坠物加害人不明国家赔偿案例的判决结果

1.1案件判决

案例中据记者事后跟踪报道采访郝跃的妻子了解到目前为止只有两家在楼中办公的单

位支付了赔偿款，即16000余元，其余20家居民均表示不是自己扔的，都没有支付赔偿款

接着我们从法理上分析上述案件的实质所在。简单归纳之即犯错的只有一个人，但不知是哪

一个人，于是把他与他周围的人全部算上，共同承担那个人所犯过错后的赔偿责任。那就是

一个犯错、全部连坐。对于犯错的那个人，对与之为全部的其他人则是替他受过，对自己没

有的行为负责，宁枉勿纵似乎也是欠妥的。

1.2学者们的看法

再让我们看看学者专家们对上述问题的看法。重庆烟灰缸一案被视为抛掷物伤人损害责

任经典范例，从案发时到现在在全国范围内都造成了持久深远的影响，包括中央电视台在内的众多新闻媒体对此案件都进行了详略不等的跟踪采访和报道。法律界对此案的判决，展开

了激烈争论，赞成派与反对派针锋相对，经渭分明。赞成派已将判决原理写进《民法典学典

建议稿》草案之中，反对派则起草另一部《民法典草案建议稿》，其中侵权行为篇起草人张

新宝教授则明确表示反对高空抛物案中追究所有被诉业主赔偿责任的做法。最高人民法院在出台《关于审理人身损害赔偿责任案件适用法律若干问题的解释》（法释20号）之后明确表

示，高坠物案中追究所有被告连带赔偿责任的做法，对于那些被告而言是丧失了正义的标准，作为国内最高司法机关，对此问题表态如此坚决，措辞如此严厉，立法者恐怕难以视而不见。

最高人民法院副院长黄松有在其主编的《人损解释》书中明确指出，“重庆烟灰缸伤人案是

个错案”。学者们认为不管是适用过错原则，还是适用共同危险或是适用公平责任，均不能

圆满地解释该案判决原理，况且我国是成文法国家，严格禁止法官造法。在法律没有明文规

定的情况下不能由法官来自由裁量分配客观举证责任。

2国内外相关做法

2.1美国的做法

在发达国家，侵权损害赔偿责任已经不再是赔偿人身损害的主要资金来源。1960年，美国因补偿受害人的人身损害所付出的赔偿费用，侵权责任赔偿仅占7.9%。个人责任保险

提供的赔偿占36.5%，社会保险提供的补偿占18.1%，再加上其他诸如劳工损害，社会公共

福利等的补偿，整个社会保障体制共承担了50.6%。

2.2新西兰的做法

新西兰于1973年施行的事故补偿法则更具开创性，其规定因车祸、医疗事故、灾害等

意外事故的生命、身体的损害者，无论是否出于他人的过失，皆得请求补偿，并禁止就死亡

或身体伤害依侵权行为规定请求损害赔偿。

2.3台湾的做法

我国台湾地区，随着社会经济的发展，也逐步创设了无过失补偿体制，并健全社会安全

保障，形成了三个阶层的赔偿或补偿体系。

3.1建议及其可行性赔偿建议

针对我国法律在面对高空坠物伤人案所表现出来的尴尬，法院在处理此类案件所表现出

来的纷乱与自相矛盾，学者们纷纷言献策，但笔者认为他们所提出建议的可行性值得商榷。建议一：设立基金会

有不少学者提出设立高空坠物基金会，用该基金来赔偿受害人，即商楼居户在入住前每人交纳一定数额金钱成立该幢楼的基金会，专款专用，在发生高空坠物伤人而又无法确定加

害人的情况下，动用此款来赔偿。

我认为，这与案例二，重庆灰缸案的判决在本质上是一样的，即由多个住户来分散加害

人赔偿责任。唯一所不同的是赔偿款在事发前已经筹集到位，放在那里，等着事故发生罢了。

对于高层住户说也是很不公平的，明明自己没有扔东西，可还是要由自己支付一定数额的金

钱。要求公民为自己没有发生的行为负责，实在于理无据。况且此举易诱发道德风险，前面

已经分析，比处不再重述。

建议二：效仿国外，实行社会救助。

有些学者建议实施社会救济，即由社会保障来完成对受害者的救助。我认为在目前的中国难以实行。众所周知我国目前仍旧是发展中国家，虽然改革开放以来，经济建设取得了举世瞩目的成就，但我们仍应当清醒地认识到，我国距国外一些发达国家仍有不小的差距。一些高福利国家，有着雄厚的经济基础，它们不但可以将国民意外受伤（包括高空坠物致伤）列入到社会救助的范围之内，更可以将每个公民出生、教育、死亡均入其中，如新西兰，而在我国不是个福利国家，还处于社会主义初级阶段，要看到我国地区经济差别较大，社会保障体制并不完善，因此，社会救助方式以后可以考虑但目前尚不备具实施条件。建议三：商业保险理赔

有的学者建议应将损害的风险分散于社会大众，由各种商业保险来理赔，想法初衷是好的，但我们来看看是否行得通。保险理赔首先得买保，如今保险各同种类繁多，公民出门之前就买，人寿险、第三者责任险、交强险、意外伤害险等，如今又加高空坠物险，并不具备买齐各种保险的可能性，况且保险理赔手续烦琐，若不具备专业知识，公民个人难以应付，更何况是受了伤的公民。商业保险是商业，它就以追求利润为目的，收少了保费公司不合算，赔多了保险公司也不合算，这不像交强险，是国家强制车辆所有人必须购买的一种险。那么面对危险的高楼，国家是否也要强制从楼下经过的人必须购买高空坠物险，否则不许从楼下通过呢？这显然是不可能的。

建议四：多种方式并存

笔者认为以上方式单独实施都难以运转。如把它们加在一起，情况只会更糟，没有明文法律规定，地方经济又不平衡，各案千差万别。很有可能出现多个单位互相扯皮，互相推诿，受害人像皮球一样被踢来踢去，耗时耗力也得不到赔偿。

建议五：实行国家赔偿

笔者认为高空坠落致人损伤，在加害人不明的情况，对于受害人应当实行国家赔偿。

3.2赔偿的可行性及可操作性分析

3.2.1 法理可行性分析

高空坠物致人伤害甚至死亡，当属公共安全问题，要么是治安案件，要么是刑事案件，作为政府行使管理社会的职能机关之一——公安机关有责任就此展开侦查。但在济南菜板案中，受害人死亡后，当地公安部门以不符合刑事立案标准而不予立案，显然是在逃避义务，就连公民自杀死亡如果存在疑点都要警发介入调查，何况这是活生生地被砸死！此种做法在社会上影响恶劣。当然在重庆烟灰缸案、深圳玻璃案，事故发生后，当地警方均介入调查。深圳警方采取了核查及现场勘查、询问疑犯、等取证措施，并做了侦查实验，但仍旧不能确定玻璃是从谁家扔出的。这是否表明公安机关已经没有责任了呢？否也。“在道路和行走中没有恐惧和危险，乃公共福利之所在。”政府管理社会，应保障公共安全，公民享有安宁生活的权利。连走在马路上都会受到人身危险，公民安全感何在？连待在家中（高层居户）都要被索赔，公民安全感何在？政府管理社会不是看经过，而要看结果，像高空坠物伤人，公安部门无法查明加害人时，政府则要买单！

3.2.2具体可操作性分析

《国家赔偿法》施行至今已有十三个年头，最高人民法院及国务院陆续颁布了与支配套的《解释》（规定）等司法解释。客观地讲，我国国家赔偿制度是在谨慎地发展。国家赔偿分为行政赔偿与刑事赔偿，现行法律体制详细地规定了赔偿机关、赔偿秩序、赔偿范围等。笔者认为可以在赔偿范围的八条中增加一条关于高空坠物伤人经公安机关侦查，仍法查明加害人的条款，由受害人向进行侦查的公安机关提起国赔偿，其赔偿秩序适用该法及其司法解释。

4结论及积极意义

笔者认为此举既避免了法院适用侵权原则审理此类案件的无所适从，也体现了“有损害有救济”，个体正义得以实现，加强了政府管理社会的责任，敦促采取诸如装置摄像探头等措施。在目前的中国，此举是对受害人救济的较合理、较经济、较便捷的手段。当然，对高层坠物致人损害进行立法，牵连到诸多方面问题，如我国侵权行为法的研究水平从及我国法律文化传统和法治意识等方面。但笔者认为随社会发展，新问题新事物出现，法律的完善，法条的细化，立法是大势所趋，在此笔者做一些力所能及的探讨，再发生类似案件，希望有圆满地解决方式。

参考文献：

[1]王洪杰.《楼上落下物致人损害加害人不明的法律救济》

[2]陈晓军：《高空抛物致人损害问题研究》

[3]长沙居士：《重庆“烟灰缸伤人”案的法理评析》