2012别墅项目国庆活动方案

第一篇：2012别墅项目国庆活动方案

xxxx国庆活动方案

一．活动思路：

2012年中秋、国庆联合放假8天，是市民出行旅游的黄金时期。而xxxx作为旅游度假区自身具备良好的旅游度假优势资源，可借此机会行进宣传，同时现场持续组织系列主题活动，增加对旅游人群的吸引力。“以旅游带动现场人气，以活动聚集目标客户”，为项目10月开盘积蓄足够客源。

二．主题主题

“迎中秋国庆·品高尔夫”

中秋国庆八天乐，游出轻松，玩出品味

三．活动系列、时间及地点

9月30日，赏月美食游——月饼、露天烧烤、大闸蟹；（练习场）

10月1日，品质生活游——红酒、咖啡、雪茄品鉴；（会员吧；专业品鉴师及设备）10月2日，温情亲子游——少儿高尔夫精英特训班；（练习场；2组教练）

10月3日，浪漫全家游——全家高尔夫观光及时尚摄影；（球场；2组专业摄影团队）10月4日，私家定制游——私人形象及服装、汽车音响、高尔夫球具装备；（会员吧）10月5日，阳光时尚游——游艇、垂钓、风筝；（湖岸）

10月6日，艺术人生游——当代艺术展；（会所大厅）

10月7日，丰盛假日游——有奖问答+幸运大抽奖（会所大厅）

所有活动，每天前20名到访客户在售楼部登记的可以免费参加享受；

预计费用：8万

活动现场包装：活动背景板，区域指示牌，活动说明X展架，灯光等

抽奖奖品：购房代金券+高尔夫球杆单杆、套杆、球包、球帽等

活动宣传：夹报、短信、电台、电话通知、网络

P.1

预计费用：1万/天

2012.09.22

P.2

第二篇：别墅项目营销推广方案、营销活动方案、

紫薇·庄园营销

推广中心：年底500万的销售任务

推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。营销方案一：

方案名称“秘密庄园拍卖会”

营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词

营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动

推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。

推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。）

品牌意识：紫薇又一杰作

营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）”；

造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格？？？你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。（信息传递：价格？？？竞拍价客户说的算；产品？？？只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势 两大原则：

企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。通过领袖群体，带动主力购买层。

活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）

活动概述：紫薇·山庄 1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX 活动地点：售楼中心 主办单位：西安紫薇地产

活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）

b.专业的竞拍活动公司全程策划

c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务 d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone等，活动预热 e.全程体验式营销

活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；

3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）

配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。

营销方案二：方案名称“女王驾到”

营销策略：短时间快速抓住主力购买客群，通过现场活动气氛挤压爆发，并配合相应活动争取完成2套别墅去化。

营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动

推广词精神主题：女王驾到!西安首席名媛盛典登临紫薇庄园，一场引领西安时尚女士风尚的名媛盛典在紫薇号庄园盛大开启。梦幻礼服、时尚造型、T台走秀……在紫薇庄园堪比《唐顿》的华贵与梦幻中，诚邀风范大家共同鉴证…… 推广总口号：私人定制·名媛礼遇；女王驾到，礼遇秦岭里最后的原生态建筑；献给读懂庄园生活的女王（协同西安省企业家俱乐部，诚邀女高管、企业主、或高管夫人、企业主爱人等）

营销推广活动：根据项目在短期冲刺500万销售任务的基础上，在推广上缩小客户群范围，做到精准营销。

蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活动概述：“女王驾到·礼遇紫薇”；“献给读懂庄园生活的女王”(最终加冕女王得主将获得紫薇公司巨额购房优惠卷)活动时间：2015.XXXX 活动地点：紫薇·山庄 主办单位：西安紫薇地产

活动亮点：a.梦幻礼服、时尚造型、T台走秀 b.专业的活动公司全程策划 c.企业家俱乐部全程参加

d.奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴 e.全程体验式营销

活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；

3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）

配合主题活动：奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴大师现场品鉴

第三篇：丽水某别墅项目营销方案

丽水某别墅项目营销方案

1.丽水房地产业的旗舰[金龙公司及本案物业档次]

2.100%都市村庄[环境定位]

3.丽水最后的风水宝地[地理价值]

4.告别传统，开始丽水新的居住时代[文化内涵]

5.珍稀席位，弥足可贵[稀缺资源]

6.人生价值的体现[人文内涵]

7.无论现在还是将来，无论丽水还是世界，它同样不可多得[传承价值]

l 艺阁公司围绕上述定位，展开本案的品牌塑造、营销策划和整合传播。

本案的推广主题及广告口号

主题：云山翠谷，都市村庄

广告语：

l 结庐在人境，而无车马喧

l 让思想与白云共舞

l 云是多情的，你是自由的 l 云山翠谷，都市村庄

l 忠告云山翠谷的业主们：不要在社区中乱丢金币，以免污染环境

项目的销售策略建议及价格定位

1、销售策略

基于本案的档次及区域内资源的稀缺性，建议销售策略为：高开高走

2、价格定位建议（略）

第叁部分

Part Three

本案整合传播的基本理念和思路

▓准确的定位，并围绕于此进行有效的营销推广，从而保持整个行销过程的统一性和连贯性。这个过程称之为整合营销传播。整合营销传播可使有限的投入获得最限度的回报。

本案整合传播的基本理念

房产的消费是理性的，高档物业尤其如此

消费者选择目标大多并非为利益驱动，他们更注重物业所带来的人生价值、社会地位及其他形而上的东西

这是一个鉴别接受的过程。他们首要考虑该区的地理位置、配套、文化氛围、身份档次、物业管理以及其他的各项后续的服务，其次才是性价比及升值空间。

因此，我们确定本案的整合传播的核心内容有：

物业的文化价值、物业的社会价值、物业的传承价值，这一切最后归于物业的品牌价值我们拥有的传播资源有：项目最优的地段、最佳的环境，本地唯一的高尚别墅区，最贵的单体物业价值，最优实力的开发商、丽水的最后一块风水宝地策略为制定合理的品牌定位,目标是营造高档物业的文化内涵和居住软环境，最终形成其独有的品牌价值。

打造丽水房地产业旗舰

因此，我们必须制定科学的整合营销传播策略，进行有效的实施，为开发商出谋策划消费者对本案的未来还存在疑虑，开发者尚未构成100%的信心运作的最终体系未能确定真正的高尚社区还尚未诞生；关于项目的定位尚未最终确定，品牌价值尚未体现。

基于项目的本身就具备这样的优势，而且优势明显，只是优势尚未被有效地发掘

我们的目标是构建白云山生态小区的品牌，同时使金龙房产的品牌更富有价值

本案整合营销传播的战略目标

整合营销传播的战略目标取决于企业经营目标。其目标必须与开发商自身的经营目标相统一：

l 品牌建设目标：

通过一系列品牌塑造活动，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的认同感，并与金龙品牌相得益彰。

l 完成营销目标：

确定与品牌定位相符的营销战略及目标市场，制定有针对性的营销计划，开展一系列有效的促销活动；按既定目标价格与目标进度实现销售计划。

l 整合传播目标：

通过对多种传播工具的优化组合，沿着唯一的主轴、方向将各广告要素统一整合传播，使“云山翠谷”的广告信息有效传达并引向消费者，进而引起目标消费者的购买，顺利完成销售目标。

l 高档社区的软环境建设目标：

配合开发商硬件建设的基础上，进行小区的软环境建设，从而使本案成为真正高档的社区，充分体现金龙的品牌价值及社区的人文价值。

整合营销传播的核心策略

●本案整合传播的核心策略

让所有的消费者认为，“白云山生态住宅小区”是最高档的物业，她是时代的典范，她只属于有身份、有地位、有品位的人，无论是现在还是将来，无论是丽水还是整个世界。“云山翠谷”都拥有不可置辩的金钻价值。

●核心策略单位

依据营销目标，设定沟通职责（广告目标），通过与开发商的互动，进行质化（沟通方面）与量化（沟通效益）之目标管理，以此评估系统有效性及监控整合传播策略的准确性。

目标市场及目标消费群体细分

确定目标市场及目标消费群体，将使我们的整合传播有的放矢。

l 目标市场

一级市场：丽水市本地市场

二级市场：周边县市

三级市场：丽水籍的海外华侨

l 目标消费群体

1、私营业主

2、城市新贵

3、政府官员

4、海外华侨

第肆部分

Part Four

本案整合传播的实施

▓制定一个整合营销传播方案是基础，如何实施则是关键。整合营销传播实施包括品牌塑造、营销战略和广告策略。

品牌塑造及整合传播流程

┌品牌建设-CIS导入

│ ┌传播策略

沟通主题┐ │ │电视广告/软性宣传节目

市场调查→项目定位→│→ ├整合传播┤报纸广告/宣传文章

规划优化建议┘ │ │宣传画册、传单等

│ │路牌、横幅等户外广告

│ └媒介计划/效果调查

│ ┌定期PR企划

└营销企划|定期营销计划

销售人员培训

└定期SP企划

品牌塑造及整合传播工作基础：市场调查

〉“没有调查就没有发言权。”深入细致的市场调查有助于我们细化本案的传播策略与沟通主题，以最小的投入达到最大的传播效果。

〉市场调查内容包括：

1、市场分析

2、项目情况分析

3、目标市场与区域

4、项目产品与定位

5、竞争对手调查及对策

6、项目形象品牌定位

7、项目价格策略

〉调查提纲将由几位专家共同制定，以保证其科学性、准确性。调查完成后，我们将整理成调查报告，并进一步延展成具有指导性的营销建议和市场反馈意见，递交公司相关部门，作为修正销售策略的依据。一部分调查内容可整理成宣传资料，在报纸上进行公布，可用来引导民意。每一次调查既是取得资料的渠道，也是一对一的品牌宣传。

品牌塑造实施内容之一：VI系统导入（1）

品牌将是现代企业的立足之本。谁能够成功的塑造自己的品牌形象，谁就将是市场的最后胜者。基于房地产项目具有其独立性，每一项目均须有独到的品牌价值，因此，金龙的品牌不能完全替代本案的品牌。本案的品牌是金龙品牌的延展，与金龙品牌相辅相成，相得益彰。

导入ＶＩ系统是塑造品牌的第一步，它可以立即提升企业的形象，以最直观的方式展示品牌内在的理念，并为企业其他的品牌建设工作打下基础。

视觉识别（Visual Identity System简称ＶI），为CIS（Corporate Identity System）企业形象识别系统中的一部分，与行为识别系统（Behaviour Identity System简称 BI）、理念识别系统（Mind Identity System简称 MI）共同构成企业形象识别系统。其中，视觉识别系统是最直观、最具体化的、以视觉形象传达企业经营信息的识别形式。

综合本案之现状，我们拟将为本案导入完整的ＶＩ系统，包括基础部分和应用部分。

品牌塑造实施工作内容之一：VI系统导入（2）

l VIS系统基础部分

标志

标准字体（中英文）

标准色

辅助色

辅助图形

印刷字体

应用字体

组合规范

误用范例

品牌塑造实施工作内容之一：VIS系统导入（3）

l VIS系统应用部分/A

事务类 交通类 服装类 展示类

名片信封信纸传真纸文件夹资料袋便笺请帖笔记本会议记录本证件公文包速记纸文件标准格式档案袋 运输车工具车面包车看房车车体广告其他 管理人员服装员工服装工作牌领带领带夹徽章胸卡其他 旗帜形象墙展览厅设计识别牌指示牌接待台售楼处楼盘展板门面工地外墙工地入口其他展示

品牌塑造实施工作内容之一：VIS系统导入（4）

l VIS系统应用部分/B

传播类 包装类 礼品类

海报招贴路牌灯箱POP竖旗横幅介绍册DM广告单页报纸广告标志风格样本杂志广告标志风格样本其他媒体广告 标识贴纸礼品袋手提纸袋包装纸礼品包装盒VCD盘标企业报报头其他包装 礼品笔礼品伞礼品表吉祥物设计吉祥物礼品项目特色礼品促销小礼品礼品模型奖杯节日卡名片盒礼品杯其它礼品

品牌塑造实施工作内容之一：VIS系统导入（5）

l VIS开发步骤

1、调研阶段

企业内部调查

企业社会形象调查

企业市场形象调查

企业现有形象体系的整合研究

2、形象定位

根据企业发展与市场状况进行企业理念探索

明确项目的基本形象特征

确立项目的形象定位

3、视觉系统开发

根据企业理念和形像定位确定开发原则

初步开发VIS三元素

提供多种选择性参考

初步确定VIS基本元素

4、提案及修改

由艺阁公司负责对VIS体系进行说明

根据开发商建议进行修订

５、VIＳ完成并移交

确定的ＶＩ手册包括：

（１）ＶＩＳ视觉手册

（２）有关ＶＩS使用和延展说明

5、在双方认可的基础上办理移交手续，雅阁公司将提供ＶＩＳ手册两本及可录光盘两套。如须另外制作样本，有艺阁公司负责落实。

品牌塑造工作内容之二：品牌的模拟演示系统

我们将为本案导入模拟演示系统，使投资者以最直观的方式了解未来的的真实面貌。

■此系统包括：

1、白云山生态住宅小区空间布局实景及内部结构立体展示三维电视

2、大型实景模型沙盘

3、白云山生态住宅小区《知情手册》

4、白云山生态住宅小区项目网站

品牌塑造工作内容之三：本案的文化内涵建设

1、项目的人文内涵阐述

2、项目风景名胜的传说故事整理

3、项目歌曲创作、录制及MTV拍摄

4、白云山生态住宅小区研讨会或论坛组织，论文整理

5、其他文化活动

品牌推广工作内容总汇

1、制定有效的广告策略

2、制定丽水本地的媒介发布计划

3、制定周边地区及营销重点地区的广告策略和媒介计划

4、电视、报纸、电台、网络、户外、DM广告及分众辅助媒体广告等各类广告的制作

5、各类媒介计划的实施

6、媒介协调及媒介公关管理

7、新闻发布会及项目推广会的策划实施

品牌推广策略之一：广告目标及广告目标市场

■广告标的

1、在本地市场达到100%知名度及较高的美誉度，由此获得当地民众的口碑传播效果

2、在潜在消费者中，达到70%了解项目基本内涵，达成60%的偏好度

3、在目标消费者中，达成90%相信本案的品牌价值

4、通过广告引导，达成50%以上的实际购买

■广告目标市场

目标市场是本案决定进入的营销推广市场。我们将根据目标对象所处的区域及本案的销售进度确定。广告活动将运用渐进式策略，从丽水开始，逐步延展到周边县市。

品牌推广策略之二：广告的诉求策略及广告脉动

时间 工程进度 销售进度 广告进度 诉求策略 广告诉求语

另定 项目开工 内部认购期 亮相期 整体形象包装宣传，突出项目核心优势所在，进而提成项目的内在价值 结庐在人境，而无车马喧

让思想与白云共舞

云是多情的，你是自由的 云山翠谷，都市村庄

另定 1/3主体工程完成 预售执行期 强销期 针对产品形象包装宣传，规避产品劣势，强化产品优势 拒绝平庸，打造一流

无论现在还是将来，无论丽水还是世界，它同样不可多得

对于需要的人，最贵的东西都是廉价的

结构封顶/单体竣工 清盘期 促销期 强化项目准现房优势，发布资源稀缺信息，加快清盘速度 珍稀席位，弥足可贵！

交付使用/现楼 封盘期 品牌提升期 答谢社会厚爱，为品牌维持提供保证 忠告云山翠谷的业主们：不要在社区中乱丢金币，以免污染环境

金龙房地产，情系千万家

媒介策略之一：报纸广告

在房地产的销售中，报纸广告是最为重要的，报纸广告包括纯广告和软性文章两部分。

现就报纸广告创意举一例：

l 标题：结庐在人境，而无车马喧

l 文案：

风雨四季，晨星暮霭的世界里

保持一份如水的心境

体验生命初始的清丽

心灵便在不知不觉中达到一种新的境界

身处云山翠谷，站在自家的露台上

听流水潺潺，观四季更迭，品四时花香

如此园林之意境，无不让人心态淡然悠远

此时，任时间携着往事从记忆中淌过

一种从未有过的轻松与惬意便油然而生。

云山翠谷，都市村庄

这就是我的家

媒介发布计划在实施后另行制定

媒介策略之二：电视广告

l 一定量的电视广告是品牌提升的必须

l 它可以形象的展示品牌的知名度与美誉度

1、品牌片：以纯广告的形式展示。可分30秒、15秒、10秒三个版本。

2、形象片：突出项目高品质定位，围绕等中心主题，用三维动感画面表现未来社区的整体布局、建筑分布、物管模式等。形象片是展现项目取得良好形象、塑造自身品牌、提高产品美誉度的持续性宣传片。既可在电视台播放，也可在售楼处放，还可拷贝成VCD赠送给客户。

3、专题片：以纪实手法为主，全面介绍本案地理位置，布局、交通，绿化，配套，物业、开发商实力等内容。

4、新闻片：以新闻形式报道项目开发中奠基庆典、封顶、入伙及各种活动为内容，向客户传递本案的重要信息，既有新闻性又是真实性，有较高的可信度。

媒介发布计划在实施后另行制定

媒介策略之三：户外广告

一定量的户外路牌广告对品牌的提升及营造销售氛围有良好的效果艺阁公司建议，本案可在以下区域发布路牌广告：

（1）本案的工地现场

（2）丽水市中心的繁华地段

（3）金丽温高速公路及330国道丽水入口处路牌。

媒介发布计划在实施后另行制定

媒介策略之四：网络广告

网络以迅雷不及掩耳之势成为新兴媒体的宠儿。网络广告已经成为商务活动中应用频繁的活动。在本案中，介入网络广告在未来的项目实施中是十分必要的。

l 本案的网络广告包含以下内容：

1、本案电子商务平台建设：云山翠谷网站

2、项目网站与其他门户网站的链接

3、有计划的网络广告投放

4、推荐网站：略

媒介发布计划在实施后另行制定

媒介策略之五：分众传媒

近年来，边缘媒体的开发越来越丰富，分众传媒的概念逐渐被商家接受。如分众传媒（中国）有限公司的“高档商业楼宇电视联播网”，雅阁.千万里传媒发展有限公司的“东方快客移动电视网”等等，都是边缘媒体经营中的佼佼者。

分众传媒具有传播目标准确，信息到达率高、费用低廉等特点。以“东方快客移动电视网”为例，该媒体拥有长三角地区1500余辆往返于各主要城市的长途快客车载电视。由于长途客车上收视环境良好，并且具有强迫性，广告的有效到达率达到90%以上。而且长途快车上收视人群为消费中坚力量，人群中意见传播领袖，对本项目的品牌塑造及招商工作具有良好的效果。

雅阁.千万里传媒发展有限公司为艺阁传播企业机构旗下控股公司，将为本案提供最优质的服务。

其他品牌推广活动

1、新闻发布会：在本案的运作中，奠基、封顶、开盘、开业等等活动都会涉及到各种档次规格的新闻发布会。

2、各类公关促销活动：为提升本案的美誉度，在项目推广中各类公关促销活动不可或缺。

3、项目推广会：针对适销的地区的目标群体，本案有必要进行有目的的项目推广会。

4、与本案相关的各类展会：参加各类展会是扩大本案影响的举措之一。艺阁公司将为各类展会设计展厅、制作资料及进行配合宣传。

5、旨在营造本案企业文化的研讨会或论坛：营造本案的企业文化有利于项目推广，如举行研讨会，艺阁公司可负责专家邀请、会议组织、论文编辑出版等工作。

6、产品拍卖会。

第四篇：别墅聚餐活动策划方案

别墅聚餐活动策划方案

一、活动背景

相识是杯醇香的酒，相逢是首优雅的歌，相处是那浓浓的血，相聚是那南飞的雁。我们带着对梦想的向往，对未来的渴望和对生活的激情，离开自己的家乡、亲人，从各方走到一起，在这里我们13级学前教育401班的大家庭却不是孤独的，相识是缘，相知是分，今天我们大家聚在一起就是缘分。

二、互动主题

幸福聚餐 建友谊 敞心扉 凝聚力

三、活动目的

为了丰富同学们的课外娱乐生活，促进同学们之间的交流与合作，培养同学们积极向上的进取精神，我班经全体同学商议特组织举办此次班级聚会活动。时光稍纵即逝，为使我们的班级能更团结上进，互助友爱,相处融洽。

四、活动对象

13学前教育401班全体同学

五、活动准备

1.由组织委员提前写好策划，宣传委员和宿管委员以及生活委员提前做好准备工作（包括参加人员数，熟悉路线，费用收取及财务管理等）； 2.提前通知参加人员活动时间、地点； 3.确定负责人员及各自职责。

六、活动宣传

通过班级QQ群或探访每个寝室的向本班同学发出邀请函，把本次聚会的宗旨、目的、原则及方式介绍给同学后，广泛征求大家的意见，修改聚会方案.七、活动宗旨

为全班同学提供聚会交流的平台以及休闲放松的机会。

八、聚会形式

以全班聚会交流为契机，提供一个和谐交流谈心的平台,在游戏的娱乐与美食的品尝分享中加深同学之间相互的感情以及提升班级凝聚力。

九、活动地点

别墅

十、活动经费

活动场地费：1200元 每个寝室材料补贴费：20元（15个寝室）

总计：1500元（由班费支出）

十一、活动流程

1．活动当天上午8：00在通知地点集合去别墅聚餐地点 2．到达地点各自整理食用材料，或各自组合开展多种活动等 3．聚餐时间，同学之间相互敬酒，玩游戏

4．下午6:00左右各自回寝室，班委保证同学安全 5．负责人对本次聚会总结

十二、活动人员及职责

1．组织委员负责在 班级动员、组织、策划活动

2．生活委员负责寻找聚会活动地点及费用支出管理 3．宣传委员负责现场拍照和记录参加聚会活动人员

十三、注意事项

1．参加人员请准时在在通知地点集合前往聚会活动地点，并提前向同学们讲解一些基本注意事项和具体要求 2．聚会未结束之前不得擅自离开,提前离开要给负责人员打招呼,以便班委组织安排

3．外出注意大学生形象,不喧哗、不在公路上追逐嬉戏打闹；着装整洁,文明礼貌,团结互助

4.个人随身携带物品各自保管好，注意人身安全和财产安全

——13学前教育系401班

第五篇：重庆含谷别墅项目策划方案

重庆含谷别墅项目策划方案

初案

前言

自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。

在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。

一、现状分析

1、重庆市别墅现状分析

目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。

2、含谷别墅现状分析

如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。

继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。

二、案优劣势分析

1、优势分析

l 含谷是目前重庆公认的别墅区；

l 几个别墅盘先行预热该区域；

l 今年是全国的别墅年；

l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。

2、劣势分析

l 重庆别墅大气候不好；

重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。

l 没有自然的风景作有力的支撑点；

别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。

l 交通不发达；

除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。

l 缺少有力的卖点；

从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。

l 竞争激烈；

A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。

B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。

C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。

l 该地段喧哗；

白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。

l 开发体量过大；

别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。

3、综合分析

从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。

三、定位建议

精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线

理由：

1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；

2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；

3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？

4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；

5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；

6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；

7、价位低便有增值的空间；

8、吸引城市里的新贵。

操作方式：

1、把体量减少一部分；

高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户

2、本案分阶段推出；

本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。

3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；

4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；

5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；

四、卖点建议

l 感受生命、享受运动；

理由：

1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。

2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。

3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。

4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。

5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都做得有声有色。

6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。

7、可以相对拉高本案的价位。

8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。精英俱乐部；

理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。

l 英国式物管（贴身管家）；

理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；

操作方式：

1、为每个客户量身定做物管方式；

2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；

3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；

4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；

5、享受家庭医生。

五、规划建议

l 每户占地2.5亩左右；

理由：

1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。

2、有更多的个人使用空间。

l 挖建人工湖；

理由：

1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。

2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。

3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。

l 建跑马场；

理由：

1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。

2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。

3、马是有灵性的动物。

l 建野战营、专业的射击场；

理由：

1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。

2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。

l 室外高尔夫练习场；

理由：

1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。

2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。

3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。

4、将吸引一大批人士来学习。

l 把游泳池建到每户室内去；

l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；

l 在组团的安排上应适当考虑交流空间；

理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。

l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。

理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。

六、目标客户群建议

1、重庆市的新贵；

他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。

2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；

不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。

3、重庆市外其它相临城市的客户群；

成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。

4、在重庆经商、投资的客户群；

随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。

5、年龄在30-45岁左右成功人士；

这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。

七、推广建议

1、别墅分期推出（见“定位建议”）；

2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；

3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；

4、在重庆周边地区造势；

5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；

6、先推广会员制，再做客户。

八、营销建议

l 先建配套设施，再建别墅；

理由：

1、可以给人信心的保证。

2、吸引一群已置业的客户群。

3、土地经过平整装饰后易产生价值感。

4、让人气更好的聚集。

l 先推广会员制；

理由：

1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。

2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。

3、聚集精英聚会。

4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。

5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。

6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。

操作方式：

1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）

2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。

3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。

4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。

5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营和管理举办培训讲座。

6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。

7、形成极好的口碑。

8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。

l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；

l 入住者，每户赠送一匹马；

l 业主会员享有专职教练一名。

九、结束语

本案的策划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅项目或看别人操作别墅项目的经验，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相信有部分是值得参考的。

对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生„„

其实卖房等于是在卖一个生活方式，只有适合这群人的生活方式，迎合他们的喜好，引导新的潮流使其接受，那么一个楼盘就有生命力了。北京的现代城可以成功，一个最主要的原因就是炒作成功了一个概念。所以我们首先要做的是引导目标客户群的消费意识，从根本处想他们所想，做他们所想，当大家觉得物有所值形成极好的口碑时，还有什么房子卖不出去呢？ 谢谢给予我们一个展示的机会，不尽之处就谅解。真心的祝愿贵公司项目开发成功！