综合性不动产项目策划报告(区域市场酒店及办公用房篇)

第一篇：综合性不动产项目策划报告(区域市场酒店及办公用房篇)

综合性不动产项目策划报告（区域市场酒店及办公用房篇）

烟丝发表于搜房社区-王续升论坛

1.普陀区酒店情况

普陀区没有四星级以上酒店，仅有三星级酒店三处,分别为江苏饭店、金沙江饭店、具体分布如图:

由此可见，作为整体规划为大型物流中心的普陀区，其稀少中高档酒店，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一。在市场空缺的情况下，快速投入酒店产业，将是顺应市场需求的好时机。

2.酒店基本情况一览表：

宾馆名称 江苏饭店 金沙江大酒店 元博大酒店

地址 武宁路888号 金沙江路801号 长寿路1188号

电话 62051888 62578888 62526858*1105

宾馆级别 三星 三星 三星

房间数 220 294 244

单人房 2026

单价 700人民币498人民币

标房数 108 271 205

单价 528人民币 100美元 380-498人民币

标准套房 90 9 9

单价 660人民币 130美元 1200人民币

豪华套房 2 4 1

单价 1000人民币 203美元 1800人民币

其它

单价

餐饮设施 美容室商务中心健身房 天伦堂玉茗堂园林咖啡室 中餐厅西餐厅

其它设施自选商场、理发美容室、邮电服务、康乐园 商务中心票务中心健身房

交通情况 一般 一般 一般

区域市场环境——办公用房篇

1.区域办公产品需求细分

我司抽调区域部分租售办公楼市场产品，按照服务类企业大小最低标准对面积划分（见注），见下表：

企业大小与面积对照表

企业标准 面积范围 市场数量

超小企业 45-70 823

小企业 70-115 732

中小企业 115-155 1378

中型企业 >180 694

上海办公市场，以针对办公人数在5-10人的超小型企业和15-20人的中小型企业为主，各占22.69%和37.99%。本项目主力面积范围在100-150平米，接近市场主流产品范畴。

（注1：办公面积推算公式：

15X+5Y+5Z+20R 其中X总经理室、Y为员工占用面积、Z为厕间面积、R为会议室。）（注2：按照上海小企业划分标准，我司将服务、咨询类企业大小最低标准为：

l 超小企业：5-10人 需总经理室1间、洗手间1间，面积约45-70平米；

l 小企业：10-15人 需总经理室1间、洗手间1间、会议室1间，面积约70-115平米

l 中小企业：15-20人需总、副经理室2间、洗手间1间、会议室1间，面积约115-155平米 l 中型企业：20人以上：需总、副经理室3间、洗手间2间、会议室1间，面积>180平米）由以上分析可见，市场大量办公用房需求，仅以155平米以下的办公用房即可满足。而中小房型可缓解办公用房整体抗风险不足的矛盾

2.区域办公市场分析

u 区域办公楼分析

据资料统计，普陀区办公楼总计11个，主要分布在三个区域：

l 长寿路区域;

l 曹杨路区域;

l 中山北路区域

其中

l 长寿路区域有4个，占36%；

l 曹杨路区域有2个，占18%

l 中山北路区域有5个，占46%。

（1）长寿路区域

长寿路是连接静安区和普陀区的南北向主干道，武宁路—胶州路段地理位置优越，是连接普陀与静安、闸北和长宁经济交流的最便捷的区域。东向10分钟至静安寺商圈、西向5分钟至曹阳商圈、北向20分钟可至上海火车站商圈、南向10分钟可进入长宁区。而且自身商业氛围已发展成熟、新兴的住宅区也已逐渐形成气候。土地的升值和良好的周边环境为商务办公楼的投资和兴建打下了较好的铺垫。

根据我司对该区域的市场掌握度，长寿路办公楼市场具有以下特点：

l 该区域的办公楼从未来商圈和住宅用房的发展角度考虑，建筑楼层大多控制在25-30层之间；

l 外立面的设计主要以展现现代风格为主；

l 智能化配套和物业管理服务较为完善；

l 经营形式采用销售与租赁并行的方式；

l 销售及租赁的价格与普陀其他区域相比较为昂贵。销售均价在7500元/平米、租赁价格在1.7元/平米.天；

l 与普陀其他区域相比，单位面积的控制比较大，在120-300平米之间；

l 发展商及物业管理公司有一定品牌知名度；

l 目标客源定位在中型私营及合资企业；

l 与普陀其他区域相比，物业管理费用较高；

小结：

该区域办公楼的物业管理水平、发展商知名度、设施配套和单位房型与销售租赁价格、物业管理费用、区域持续发展度和投资性相比较，性价比较普陀其他区域办公楼产品高。未来在城西区域还有较大发展潜力。但由于面积控制过大和土地成本较高，抗风险能力较弱且不能吸引普通投资客。

（2）曹杨路区域

曹杨路商圈是普陀较为老的商业区域、商圈定位为普陀区商业区域集中地，其商业效应辐射到武宁路。但是由于受商业服务范围定位的影响，商圈有规模较小、服务客层局限于周边的缺点。所以周边的办公楼市场发展较为缓慢。但是由于普陀区的住宅市场越来越成熟，大量的人潮迁居于此，曹杨路商圈的地位也日益显著。具有实力的发展商开始在该区域兴建配套、服务较为完善的办公楼产品。

根据我司对该区域的市场掌握度，曹杨路办公楼市场具有以下特点：

l 该区域的办公楼建筑楼层大多控制在25-30层之间，有部分超过30层

l 新兴的办公楼盘与旧开发项目在配置、产品设计、价格和服务等水平有一定差距； l 外立面的设计主要以展现现代风格为主；

l 新开发项目智能化配套和物业管理服务较为完善，与旧开发的产品相比较，略胜一畴； l 新开发项目的经营形式采用销售为主的模式，以吸引小规模投资客；

l 整体销售及租赁的价格在普陀区中等水平。销售均价在7000元/平米。但新开发的产品已冲破7500元/平米的均价。

l 新开发项目与普陀其他区域相比，单位面积的控制比较小，在80-180平米之间； l 发展商具有相当的品牌知名度；

l 新开发项目目标客源定位在中小型私营和投资客；

l 新开发项目与普陀其他区域相比，物业管理费用较高；

小结：

该区域由于有较有实力和产品品牌的开发商介入，产品的配套、规划和品质都有较大的提升，且户型控制较小，低总价和较好的配套及服务可以吸引中小私营企业及投资客。但是由于地段及区域市场接受度等因素影响，经营前景并不是特别乐观。

（3）中山北路区域（详见下篇）

中山北路是普陀连接南北的主干道，但是由于受高架的阻隔影响，该路段的商业发展并不成规模。办公楼在该区域有零散分布，受周边环境的影响，该区域办公楼市场未形成较大氛围，且产品品质不高。

根据我司对该区域的市场掌握度，中山北路办公楼市场具有以下特点：

l 该区域的办公楼建筑楼层大多控制在25-30层之间；

l 外立面的设计主要以展现现代风格为主；

l 该区域的办公楼产品在智能化配套和物业管理服务上属于普陀区较落后的水平； l 新开发项目的经营形式采用租赁为主的模式，以吸引小规模的经营公司；

l 整体销售及租赁的价格在普陀区属于较低水平。销售均价在5000元/平米。

l 新开发项目与普陀其他区域相比，单位面积的控制比较小，在80-180平米之间；

l 发展商的品牌知名度较低；

l 开发项目目标客源定位在中小型经营公司；

l 开发项目与普陀其他区域相比，物业管理费用较低；

小结：

该区域的办公楼产品由于受道路的影响，所以周边的办公楼市场发展较为缓慢。该区域办公楼的物业管理水平、发展商知名度、设施配套和单位房型与销售租赁价格、物业管理费用、区域持续发展度和投资性相比较，性价较低。未来的发展空间不大，抗风险能力较弱且不能吸引较高水平的经营公司。

总结：

普陀区办公楼建筑楼层主要控制在25—30层。主力面积为120—200平方米。楼层总建筑面积主要控制在700—1000平方米。在物业配套方面82%的楼盘聘请专业物业公司管理，64%的楼盘配有中央空调，36%的楼盘做到宽带、光缆入户。

第二篇：惠州某大酒店项目投资可行性报告

XXX大酒店项目投资可行性报告

一、招商项目名称：

XXX大酒店（XXX渡假X庄）

二、招商单位：

广东省XXX旅游开发总公司

法定代表人：古壬奎

三、项目地址：

广东省惠州市XXX风景名胜区——朱明洞景区内

四、项目背景

XXX是我国道教十大名X之一。史学家司马迁把XXX比作“粤岳”，所以XXX素有“岭南第一X”之美称。它位于惠州博罗县境内，地处岭南“旅游休闲走廊”的中心地段，是构成“广州——香港——惠州”旅游金三角的支撑性景区和代表型景区。它西连发达的城市群（广州、佛X及南番顺等地），南接东莞、深圳，毗邻港澳与东南亚。景区规划总面积260平方公里，内有大小X峰432座，飞瀑名泉980多处，洞天奇景18处，石室幽岩72个。XXX不仅自然风光雄伟秀丽，而且文化底蕴深厚，每年吸引数以百万计的游人慕名到此观光揽胜，寻幽探险，休闲渡假。今年一月份，XXX已被国务院批准为第五批国家重点风景名胜区，为其加快发展迈出了重要的一步。

XXX朱明洞景区是XXX开发得比较完善的四大核心景区之一，年接待游客近50万人次，占全X接待游客量近二分之一，是XXX目前最主要的功能景区。其中，景区内的冲虚古观已有1600多年历史，是全国十大古观之一，每年吸引数十万游客到此祈福朝拜；元帅楼和十栋将军楼曾接待过共和国朱德、林彪、刘伯承、贺龙、陈毅、徐向前、叶剑英等七大元帅和近500位将军。尤其是去年12月广（州）惠（州）、惠（州）河（源）高速公路的相继开通，XXX到广州、深圳、东莞、惠州等地都在60分钟以内，完全融入珠三角一小时生活圈，加上投资6000万元的XXX旅游大道将广汕公路、广梅公路、广惠高速与朱明洞景区直接相连，彻底解决了以往游客到朱明洞景区行路难的问题，促使到朱明洞景区的游客呈现出较快的增长势头。然而，朱明洞景区内的接待设施规模小、档次低且分散，25家客房的床位数169张，餐位为1690位，星级酒店一家为二星级，这种状况已不能满足广大游客的需求，制约着XXX明洞景区旅游事业的可持续发展。因此，XXX旅游开发总公司拟引资在朱明洞景区内建一家高档次的渡假型酒店。

五、规划用地：

桂花区（含莲花楼、桂花楼、狮峰楼、仙苑餐厅）及大礼堂区域，面积约50000多平方米，其中可建筑用地4000平方米以上。

六、项目规模：

床位：400张；餐位：750个；大小会议室：10个。

七、投资总额：

人民币（下同）：3000—5000万元。

八、项目设计要求：

1、范围和规模：拆除桂花区（含莲花楼、桂花楼、狮峰楼、仙苑餐厅）的建筑物，在原处重新建设一座拥有400张床位，10个会议室的高档次渡假型酒店；修复大礼堂，恢复其大型会议娱乐的功能，成为新酒店的一部分。规划面积约50000平方米。

2、功能要求：集生态观光、休闲渡假、养生美食、会议商务、文化娱乐于一体。

3、建筑风格和布局建筑物风格要统一、和谐，宜选用地材料，体现客家建筑特色或突出“道家文化”恬静意境，与周围环境相协调，建筑体量不能过大，须采用园林、分散式建筑布局。建筑物层控制在3层以下，酒店主体建筑控制在4层以下，高度不能超过13.5米。建筑物的设计须考虑第五立面。

4、环境保护：对现有的名树古木进行保护，维护现有X体的完整性；酒店美化绿化宜选用本地树种。

5、污水处理：建设生活污水处理设施，所有生活污水须经处理，达标后排放。

九、效益分析：

假设投资总额为4000万元，建设期二年，第一年支付2000万元，第二年支付2000万元，全部形成固定资产。固定资产按直线法计算，到期无偿归XXX旅游开发总公司，所以折旧年限按25年计提，期末无残值，则每年计提折旧160万元。中国人民银行公布的中长期贷款（一年至三年，含三年）贷款率为5.76%，本报告按8%作为项目投资贴现率。现行综合税率（营业税5%，城建税5%，教育附加费3%，堤围防护费2%）为5.5%；企业所得税33%。参照同等条件同行，客房直接成本率为2%，费用率50%；饮食业直接成本率45%，费用率30%。按保守预测：

（一）每年经营收入预测：

1、客房收入

如果每天平均住房率达65%，每间客房每天平均房价200元。

每天营业额为：200间×65%×200元/间=26000元

每年营业额：2.6万元×360天=936万元

营业税金：936×5.5%=51.48万元

成本费用：936×(2%+50%)=486.72万元

所得税：(936-51.48-486.72)×33%=131.27万元

税后纯收入：936-51.48-486.72-131.27=266.53万元

2、餐饮收入

每天接待游客500人次，平均每人消费30元。

每天营业额为：500人×30元/人=15000元

每年营业额：1.5万元×360天=540万元

营业税金：540×5.5%=29.7万元

成本费用：540×(45%+30%)=405万元

所得税：(540-29.7-405)×33%=34.74万元

税后纯收入：540-29.7-405-34.74=70.56万元

3、会议室收入

每年纯收入约10万元

4、以上每年税后收入

266.53+70.56+10=347.09万元

如果加大宣传力度，可望营业后1-5年有3%的增长率，第六年后达到稳定的收入，则

经营期每年税后利润：

第一年：347.09万元

第二年：347.09万元×（1+5%）=364.44万元

第三年：364.44万元×（1+5%）=382.67万元

第四年：382.67万元×（1+5%）=401.80万元

第五年：401.80万元×（1+5%）=421.89万元

第六年以后每年421.89万元

（二）投资回收期

1、建设期净现金流量（项目计算期内每年现金流入量减去现金流出量的差额）：

第一年：-2000万元

第二年：-2000（P/F，8%，1）=-1852

2、经营期净现金流量：

第三年：347.09+160=507.09万元

第四年：364.44+160=524.44万元

第五年：382.67+160=542.67万元

第六年：401.80+160=561.8万元

第七年：421.89+160=581.89万元

第八年以后每年净现金流量581.89万元

3、据上述情况，可推算出，包括建设期的投资回收期8.5年左右。若加强管理，减少费用开支，开展多种经营（如开设桑拿、早茶、夜宵等），多渠道增加收入，可提前回收投资额。

（三）净现值（在项目计算期内，按行业基准收益率或其他设定折现计算的各年净现金流量现值的代数和）

-20001852+507.09(P/F,8%,3)+524.44(P/F,8%,4)+542.67(P/F,8%,5)+561.8(P/F,8%,6)+581.89(P/F,8%,7)+581.89[(P/A,8%,25)-(P/A,8%,6)]=1520.45万元

综上所述，该项目净现值大于零，说明该项目投资回报率大于8%，投资回收期大约8.5年，投资具有可行性。

二○○四年十二月三十日

第三篇：黑山农药项目市场投资前景预测报告

中恒远策—海外版电子商务平台 www.xiexiebang.com 黑山农药项目市场投资前景预测报告

第一部分 黑山农药市场的投资环境研究

第一章 黑山宏观经济发展相关指标预测

第一节 黑山政局稳定性及治安环境点评

一、黑山政局沿革及其未来的政局稳定性点评

二、黑山政府效率点评

三、黑山社会治安条件点评

四、黑山对中国企业的整体态度点评

第二节 黑山重点宏观经济指标研究

一、黑山GDP历史指标及现状综述

二、黑山经济结构历史指标及现状综述

三、黑山人均GDP历史指标及现状综述

四、黑山汇率波动历史指标及现状综述

第三节 黑山基础设施建设配套的状况

一、黑山公路建设状况及相关指标

二、黑山铁路建设状况及相关指标

三、黑山港口建设状况及相关指标

四、黑山机场及航空建设状况及相关指标

五、黑山水、电、油、气的配套建设状况及相关指标

六、黑山通信与互联网建设的状况及相关指标

七、其他

第四节 影响黑山经济发展的主要因素

第五节 2017-2020年黑山宏观经济发展相关指标预测

一、2017-2020年黑山GDP预测方案

二、2017-2020年黑山经济结构展望

三、2017-2020年黑山人均GDP展望

四、2017-2020年黑山汇率波动态势展望

１

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五、2017-2020年黑山基础设施建设态势展望

第二章 黑山农药市场相关法律法规研究

第一节 黑山农药国际贸易的相关法律法规

一、黑山农药的进出口贸易政策

二、黑山农药市场的关税水平点评

第二节 黑山税收的相关法律法规

一、黑山财政税收政策的重点内容

二、黑山与农药市场相关的重点税种及税率汇总

第三节 黑山金融外汇监管的相关法律法规

一、黑山金融政策的重点内容

二、黑山外汇监管政策的重点内容

三、黑山投资利润汇出的管道对比研究

第四节 黑山与农药投资相关的法律法规

一、黑山对外商直接投资的相关法律法规及重点内容

二、黑山对外商获得土地的相关法律法规

三、黑山对外商投资的鼓励或优惠政策的重点内容

第五节 黑山农药市场准入及认证的相关法律法规 第六节 其他

第三章 黑山劳动力市场相关指标预测

第一节 黑山劳动力市场相关历史指标

一、黑山人口总量历史指标及现状综述

二、黑山人口结构历史指标及现状综述

三、黑山医疗卫生条件及疫情防控的相关内容

四、2017-2020年黑山人口总量及结构的预测方案

第二节 黑山的风俗禁忌与宗教信仰研究

一、黑山的风俗禁忌

二、黑山的宗教信仰

第三节 黑山劳动力市场员工技能情况点评

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一、黑山劳动力市场普遍的受教育程度研究

二、黑山劳动力市场技工能力情况点评

第四节 黑山劳动力市场工会力量强弱程度判断

一、黑山工会的发展状况综述

二、黑山工会组织的罢工状况研究

三、黑山劳动力市场工会力量的强弱程度判断

第五节 黑山劳动法相关重点内容点评

一、黑山劳动法重点内容研究

二、黑山劳动力市场员工招聘的相关法律法规

三、黑山对员工最低工资水平的规定及具体内容

四、黑山对外籍员工入境的签证时间及获得的难易度判断

五、黑山对外籍员工数量比例等相关规定

第四章 黑山农药市场投资环境的优劣势点评

第一节 黑山农药市场投资环境的优劣势点评

一、黑山投资环境的优势点评

二、黑山投资环境的劣势点评

第二节 黑山农药市场投资环境的总评及启示

一、黑山投资环境的总评

二、黑山投资环境的对中国企业的启示

第二部分 黑山农药市场供需预测方案

第五章 黑山农药市场供需指标预测方案

第一节 黑山农药市场供需状况综述

一、黑山农业产值及占GDP的比重变化

二、黑山耕地面积指标

三、黑山主要农产品及产量指标综述

四、黑山农药市场供给指标及重点厂商

五、黑山农药市场需求指标及需求特征

六、黑山农药市场重点经销商汇总

３

为您提供：行业/区域/采购/选址/出口/国别/跨国投资系列报告

中恒远策—海外版电子商务平台 www.xiexiebang.com 第二节 影响黑山农药市场发展的主要因素 第三节 黑山农药市场供需预测的思路与方法 第四节 黑山农药市场态势展望与相关指标预测

一、2017-2020年黑山农药供需指标预测方案

二、2017-2020年黑山农业发展态势展望

三、2017-2020年黑山主要农产品产量预测

四、2017-2020年黑山农药市场供需平衡展望

第六章 中国对黑山农药进出口态势展望

第一节 黑山农药市场进出口态势研究

一、黑山农药的进出口状况

二、黑山农药市场的进出口特征研究

第二节 中国对黑山农药出口的历史指标综述

一、中国农药出口总量指标及产品结构特征

二、中国农药出口重点目标国结构

三、中国农药出口黑山的总量指标及产品结构

第三节 中国农药出口黑山市场的态势展望

一、中国农药产品的优劣势

二、2017-2020年中国农药出口黑山的态势展望

第七章 黑山农药重点关联行业发展态势展望

第一节 黑山农业种植发展相关态势展望

一、黑山农业种植发展相关指标

二、黑山农业种植发展的主要特征

三、2017-2020年黑山农业种植发展态势展望

第二节 黑山粮食发展相关态势展望

一、黑山粮食发展相关指标

二、黑山粮食发展的主要特征

三、2017-2020年黑山粮食发展态势展望

第八章 黑山农药市场竞争格局展望

４

为您提供：行业/区域/采购/选址/出口/国别/跨国投资系列报告

中恒远策—海外版电子商务平台 www.xiexiebang.com 第一节 2017-2020年黑山农药市场周期展望

一、黑山本土农药市场的生命周期判断

二、黑山农药市场未来增长性判断

第二节 黑山农药市场竞争主体综述

一、黑山本土农药企业及其相关指标

二、中国在黑山的农药企业及其相关指标

三、其他国家在黑山的农药企业及其相关指标

第三节 黑山农药市场各类竞争主体的SWOT点评

一、黑山本土农药企业的SWOT点评

二、中国在黑山的农药企业的SWOT点评

三、其他国家在黑山的农药企业的SWOT点评

第四节 影响黑山农药市场竞争格局变动的主要因素 第五节 2017-2020年黑山农药市场竞争格局展望

一、2017-2020年黑山农药市场竞争格局展望

二、2017-2020年中国企业在黑山农药市场的竞争力展望

第三部分 中国企业投资黑山农药市场的经营建议

第九章 黑山农药市场机会与风险展望

第一节 2017-2020年黑山农药市场机会展望

一、2017-2020年黑山农药需求增长的机会展望

二、2017-2020年黑山重量级区域市场的机会展望

三、2017-2020年黑山农药市场辐射的机会展望

四、其他

第二节 2017-2020年黑山农药市场系统性风险展望

一、黑山农药市场需求波动的风险

二、黑山关税等相关政策变动风险

三、强势竞争对手带来的竞争风险

四、汇率波动风险

五、人民币升值的风险

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六、关联行业不配套的风险

七、利润汇出等相关金融风险

八、劳动力成本提高的风险

九、其他

第三节 2017-2020年黑山农药市场非系统性风险展望

一、产品定位不当的风险

二、投资回收周期较长的风险

三、跨国人才储备不足及经营管理磨合的风险

四、与当地政府、劳工关系处理不当的风险

五、当地化经营进展缓慢的风险

六、其他

第十章 黑山农药市场的经营与投资建议

第一节 2017-2020年是否适合开拓黑山农药市场的判断

一、从市场准入门槛的角度进行判断

二、从当地农药市场需求的角度进行判断

三、从市场竞争程度的角度进行判断

四、从生产要素成本的角度进行判断

五、从市场进入时机的角度进行判断

六、从地理区位的角度进行判断

七、是否适合开拓黑山农药市场的结论

第二节 2017-2020年在黑山农药市场进行直接投资的建议

一、投资区域选择的建议

二、投资方式选择的建议

三、经营销售渠道的建议

四、与黑山地方政府公关争取优惠政策的建议

五、处理跨国人才储备及当地化经营的建议

六、正确处理当地劳资关系的建议

七、利润转移路径选择的建议

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