谢逸枫：短期内房地产调控政策仍难放松

第一篇：谢逸枫：短期内房地产调控政策仍难放松

谢逸枫：短期内房地产调控政策仍难放松

..….千度神探整理于2012-02-18 21:10:27

2月17日讯不到半年时间，今日晚间，央行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这意味着将有4000亿左右的资金进入市场。

据悉，本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由21%的历史高位回落至20.5%，中小型金融机构的存准率则降至17%。

中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，下调存准率，说明货币政策转向的信号，特别是银根开始松动为期不远。不过，这并不代表房地产调控松动的开始，仅仅是货币政策为解决中小企业和保障房及部分房企的资金紧张问题，也是考虑到个人住房贷款自去年连续九个月下降之后，影响到房地产市场发展问题。

他认为，只下调0.5解决不了问题，房价不会呈现反弹。目前尚处于调控中的房地产行业暂未放松，除非下调五次以上和三次降息及“三限”限购限价限贷的政策放松。对资金渴望已久的房地产行业而言，利好信号似乎尚未到来。从中央房地产调控的决策态度看，今年房地产调控短期之内难放松。

第二篇：谢逸枫温总理重申坚持房地产调控政策不动摇

谢逸枫：温总理重申坚持房地产调控政策不动摇

导读：2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会，听取大家对当前经济形势的意见和建议。“今年以来的经济形势艰难曲折，走到今天非常不容易。三季度非常关键，承前启后，关系到实现全年的经济社会发展目标。国内外都非常关心中国经济的走势。正确分析判断当前的经济形势，做好第四季度的工作，为明年的经济社会发展打好基础十分必要。请大家畅所欲言，谈谈你们的看法。座谈会上，物流与采购、机械工业、机电进出口、纺织、钢铁、房地产、商业、有色金属等行业协会负责人，江苏、广东、辽宁、浙江等地方部门负责人和义乌小商品城、华为、上海 大众、中国远洋、魏桥纺织等企业负责人，以及专家学者从各自实际出发，介绍情况，研判形势，提出建议。

中国房地产业协会副会长朱中一说，当前房地产调控取得了明显成效。9月份房价环比涨幅继续收窄，房地产投资降幅收窄。前9个月，保障性安居工程新开工720万套，基本建成480万套，完成全年任务问题不大。中国房地产业协会副会长朱中一建议，将调控措施常态化，并逐步与中长期制度相衔接。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手

段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

有请住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生对此评论与分析：

记者：如何理解温总理重申坚持调控政策不动摇？为什么在此时再次强调？

谢逸枫：从温总理的讲话内容与态度上分析，中央房地产调控基本取得初步效果，暗示中央房地产调控暂时不加码，意味着今年第四季房地产调控继续维持“维稳与微调”并存的博弈趋势，而今年最后一个季度楼市则呈现平稳发展。另外是由于市场存在变数，前期调控的成果不稳定，表明中央房地产调控暂时不放松，继续监督地方政府落实与执行调控。三是考虑到限购、限贷、限价、限售这类行政强暴手段过于伤害市场，不利房地产市场长期有序健康的发展，又违背市场经济。因此，临时性行政手段的措施需要完善，未来房地产调控将让位给市场和法制手段，作为未来长期调控的手段。

谢逸枫：温总理重申坚持调控政策不动摇的原因，一是当前多地的地方政府调控频繁微调动作不断，放松调控执行力度放松，楼市价量上升。引起市场调控放松的猜测。譬如广州限售高价房、杭州溢价率49%封顶、贵阳买房送户籍、北京十宗地块紧急叫停、预售许可审批权下放等上海。二是房价连续四个月上涨，部分城市房屋价上涨回调控前，大有反弹趋势。三是土地市场后热，地价上涨，甚至出现地

王。四是房企取消价格折扣，调整价格。新增加供应减少，新上市项目纷纷上涨房价。五是楼市商品房库存去化明显，销售成交回升，市场回暖明显。

记者：温总理再次强调与重申坚持调控政策不动摇的目的什么？

谢逸枫：温总理再次强调与重申坚持调控政策不动摇的企图很明显，一是表明中央坚持房地产调控不放松的决心与态度。二是要求地方政府继续保持调控力度，同时中央正在完善调控手段。三是稳定楼市与房价预期，防止出现恐慌性购买。四是警告放松调控的地方政府，巩固前期调控成果。

记者：能否起到楼市与房价下降及遏制地方政府放松调控的冲动？

谢逸枫：仅仅是表态而已，并无降房价与促进房价合理回归的具体的新调控手段与政策，很难起到楼市降温与降房价及遏制地方政府放松调控的冲动的效果，也很难遏制房价继续上涨的趋势。从总理讲话的内容看，表示新一轮房地产调控政策不会出台，未来楼市调控将以维稳与微调并存的局面存在。

记者：调控是否有效果？“四限”政策年内会取消吗？

谢逸枫：从价格控制目标的遏制房价上涨过快和遏制投资投机炒房需求角度看，中央房地产调控效果非常明显。9月份房价环比涨幅

继续收窄，房地产投资降幅收窄。但是从调控目标的房价合理回归角度看，调控比较“失败”，可谓有“空调”之嫌疑。新房开盘价普遍走高，房价几乎已涨回到调控前水平。尽管本轮调控遏制了投机炒房，起到了遏制房价暴涨的效果，但并没有实现房价合理回归的目标，主要原因在于地方政府微调政策迭出，且当前地价上涨幅度远超房价。

记者：温总理再次表态，是否存在新一轮房地产调控？

谢逸枫：今年年内房地产调控“四限”政策不要指望取消，但是不排除地方政府“四限”政策微调。一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快，同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前三季楼市回暖明显，销售成交回升快速，房价大有反弹之态势。另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力，全国多地调控微调。另外是房企去商品房库存量加快，前三季销售业绩良好，况且融资渠道放松与贷款成本先进，房企资金逐渐宽松，楼盘涨价现象越来越多。三是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素，短期如取消“四限”政策，弊大于利。从近期中央表态与楼市行情及房价走势等经济形势看，随着8月通胀率低位徘徊与外汇下降与前8月国内经济预期悲观等QE3量化宽松货币政策的因素影响，中国货币政策宽松的预期加大，估计今年九月降准或降息一次。在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下，新一轮房地产调控政策不会出来，特别是房产税扩容与商品房预售制度取消及预售款监管等政策暂时不会有新的变化。

记者：下半场房地产下半场调控究竟走向如何？

谢逸枫：在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控依然会继续以微调与维稳为主题。此次贵阳和上海两地楼市政策松动，意味着地方政府面临巨大的调控与市场及财政的三层压力。一是尽管房价反弹风险信号已经出现，但不变的是决策层继续紧盯市场坚持调控，动辄喊话的警示，表明房地产调控仍属常态。二是现在是市场与政策博弈的关键点，如果市场回暖过快，也不排除会出台收紧楼市的政策。现在开发商的定价与政策亦步亦趋。三是今年前三季度土地出让计划与土地出让金任务完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季财政收入下降的情况下，土地财政导致地方政府调控放松的冲动越来越明显。因此，中央政府一方面要保持楼市与房价稳定预期，巩固前期调控成果，防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另一方面还要考虑到合理购房需求，防止投资投机炒房入市，以及开发商哄抬房价上涨。同时也要地方政府完成今年价格控制目标。

温家宝对他们的意见一一回应，并与他们就具体问题深入交流。今年以来，国际金融危机深层次影响继续显现，我国经济下行的压力加大。在复杂严峻的国内外经济环境下，按照稳中求进的工作总基调，特别是5月份以来，我国及时采取了一系列稳增长的政策措施。从座谈会上与会人士反映的情况看，三季度尤其是9月份以来，出口逐步回升，消费稳定增长，物价涨幅明显回落，就业形势良好，结构调整

迈出新的步伐。温家宝说，三季度的经济形势应该说比较好。现在可以有信心地讲，中国经济增速基本趋于稳定，并且继续出现积极的变化。随着各项政策措施进一步落实到位，中国经济还会进一步企稳。

采购经理人指数(PMI)是经济运行的先行指标。在12日下午的座谈会上，中国物流与采购联合会蔡进带来了9月的最新数据。他说，从目前掌握的数据看，制造业PMI为49.8%，比上月回升0.6个百分点，这是5月以来首现回升。更为重要的是，新订单指数明显回升，达到49.8%，比上月回升1.1个百分点，是6月以来的最高水平。库存呈现持续下降走势。

温家宝说，稳增长我们态度很坚决，一天都没有迟疑。一是加快财政支出进度，保障重点支出，加大结构性减税力度，但我们并没有超出预算来采取刺激经济的措施。二是在货币政策方面，发挥逆周期调节作用，两次降低存款准备金率和存贷款基准利率。我们所采取的一些措施是与改革相结合的。比如，扩大营业税改征增值税试点范围，努力减少重复征税；调整利率的同时，推进利率市场化，扩大存贷款利率的浮动区间。另外，出台了新36条的42项实施细则，鼓励民间投资；取消和调整了314项部门行政审批项目。这些措施对增强市场信心、促进经济企稳起到了重要作用。

第三篇：房地产市场调控政策现在还没想放松

“房地产市场调控政策现在还没想放松。”11月12日，在十八大新闻中心举办的记者招待会上，十八大代表、住建部部长姜伟新一句话打破了外界各种幻想。13日，A股房地产板块应声回调。

然而，资本市场的快速反馈，与业内人士的观点大相径庭。多位接受地产中国网采访的专家、学者、开发商均表示，调控政策持续符合此前预期，反倒是无新意的重申又唤起了市场新的揣测。

谈“调控不放松”：淡定派成主流

期待已久的十八大，并没给房地产业界带来更多的利好消息，但面对“房产调控不放松”的定调，业内人士却多表示意料之中。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受地产中国网电话采访时直言：“姜部长的话没什么可解读的，国八条一直在执行，调控不会放松。”

新城控股集团副总裁谭为民则表示，姜部长的话表明，调控政策依旧会持续下去，这和我们之前的预期是一样的。这确实会对房企产生一定影响，但作为开发商，我们要做的是根据政策适时调整自己的战略，保持稳健的土地储备、稳健的财务政策，应对调控风险。

事实上，政策无变化，并不意味着调控不会纵深。姜伟新在记者招待会上表示，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。

亚豪房地产服务机构副总经理任启鑫对此表示，实际上这就是说明房地产调控短期内不会放松，其实没有新政策出台对于我们来说就是好消息，目前我们还是会按照既定的安排开展工作。而未来的走势谁也不好猜测，只能等十八大结束以后看有什么新政策，再相应地应对。

正如姜伟新所言：“判断楼市的动向，不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。”

房产税替代限购再引猜测

房价反弹，市场回暖，必将触动政策调控的神经，这在业内几乎已形成共识。

北京中原地产住宅事业部副总经理商十磊在接受地产中国网采访时就表示，住建部重申调控政策不放松，主要是担心政策变化会引起房价快速反弹。因为目前看，市场成交量已经比较稳定，很多项目价格甚至暗中上涨，政府肯定会对这些市场动向有所担心。但从未来看，即便房地产市场整体调控不会松动，也会有一些储备政策来替代现有政策，例如房产税替代限购。

事实上，姜伟新在答记者问时确曾表示，住建部正在积极研究有关扩大房产税试点的问题，适当的时候可能会出台相关政策。

对此，杨红旭解读称：“说可能，其实是肯定，暂可关注岁末年初。”

商十磊则认为，房产税如果替代限购，那么政策抑制的方向就会有差别。虽然政策仍然会抑制投资投机型需求，但低端市场与高端市场估计会差别化对待。政策肯定会首先保障刚需，高端项目则另当别论。

第四篇：2012 中央房地产调控政策不会放松120213

2012 中央房地产调控政策不会放松

随着国内住房市场销售全面下跌，市场价格也出现些微下降，各地方政府软性托市政策随之开始。2011年底北京市上调普通住宅指导价，广东中山市春节前夕上调房屋最高限价，安徽芜湖市日前发布楼市新政，但昨日宣布暂缓执行。而最近央行强调继续落实差别化的住房信贷政策，也被市场理解为保证首套住房信贷政策的放开。

不过，无论地方政府托市倾向如何明显，无论房地产开发商及相关利益者如何制造保证“刚性需求”的概念来让当前住房市场走出困境，但中央政府要挤出房地产泡沫、打击住房市场投机炒作的决心是十分明确与坚定的。当前房地产市场许多政策并非短期政策，而是一种长期政策，比如差别化的个人住房信贷政策。2012年中央政府的房地产政策基本上不会有太多的调整。因此，当前不少人理解为房贷政策放开，是一种对政策的误解。

就当前住房市场的情况来看，住房价格回归理性、住房市场转型为以消费为主导的市场已成为社会共识。正因为有这个共识，无论是房地产开发商及相关利益者，还是地方政府，均把住房消费者看作是稳定当前房价水平的救命稻草，并开始鼓吹如何通过不同的优惠政策让所谓“刚性需求”的住房购买者进入市场。

当然，基本居住权是每个人的天赋人权，现代文明社会的政府有义务保证社会的每一个公民基本的居住条件。在现代社会中，要保证公民的基本居住权，采取的方式是多种多样的。可以通过政府的直接提供，也可通过政府补贴的方式让一些人进入市场购买。因此，政府通过优惠政策鼓励居民进入，以改善自己的居住条件合乎情理。不过，有几个问题需要弄清楚，否则房地产开发商及相关利益者就容易钻政策的空子，把帮助居民进入住房市场的优惠政策变为其牟利的工具。

首先，即使在一个以消费为主导的住房市场，有没有住房的“刚性需求”是房地产开发商虚拟的鼓励住房消费者进入高房价市场的一个炒作概念。在这些人看来，住房权是居民的天赋人权，每个人对住房的需求都很正常。因此，只要有住房需要就有住房需求。但住房需要与住房需求是完全不同的概念，住房需要是个人对某种物品的欲望与向往。这种需要可能实现，也可能无法实现。没有支付能力的需要只能是潜在需求，而不是现实的需求。因此，住房“刚性需求”是不成立的。

中国住房市场从计划中走出来只有近十年的时间，居民对住房的需要肯定很大，但城市居民要把这种住房的需要转为现实的住房需求，需要看住房市场的价格与居民对该价格的支付能力。如果居民没有能力来支付现有住房市场的价格，那么居民对住房的需要无法转化为住房需求。

从国内住房市场看，前几年政府采取的住房优惠政策，把住房投机炒作与住房消费需求相混合，这种情况下，住房投机炒作者出价肯定高于住房消费者，从而把住房市场的价格越推越高，住房市场最后只能成为以投机炒作为主导的市场。这几年全国各地尤其一二线城市的住房价格快速飙升，过高的房价也把住房消费者逐渐挤出市场。以投机炒作为主导的市场，不仅表现为前几年房价快速飙升（如北京的房价上涨8倍以上），而且表现为2010年房地产宏观调控以来住房市场“量跌价滞”。

在这种情况下，由于住房的性质并没有多少改变，过高的住房价格没有多少调整，如果政府希望通过不同的住房购买优惠政策让住房消费者进入市场，实际上是鼓励住房消费者进入高房价的市场，这样的市场发展政策也是短期的政策。只有当住房价格水平真正回归到理性价格，让绝大多数居民都有支付能力来购买，住房消费者才能够真正有能力进入市场。这时，住房市场需求才能真正地释放出来。

第五篇：形势与政策论文,自学【房地产调控难的原因与对策】有感

自学【房地产调控难的原因与对策】有感

假如你从2013年穿越到2003年,给你一个选择购买资产增值的机会,我猜测大多数老百姓都会选择房子。假如在2003年之前的北京上海等大中城市贷款买房,到2013年,你投资的收入会高得估计连贩毒分子都要哭。中国房地产在宏观经济中所占的份额,注定了它对整个中国经济走势构成巨大的影响。

我国近十年楼市泡沫严重，目前关于房地产的议论,几乎到了白热化的地步。为应对这一房地产泡沫危机，我国已出台十年四轮调控政策，包括：初始调控期（2002年—2004年底），加码调控期间（2005年初—2008年初）逆向调控期（2008年底-2010年初）“双限”调控期（2010年初至今），前三个时期我们已取得成效，现在我们正处于双线调控期间，即“限购限贷，保障房建设”。

第三阶段后，我国房价在2012年又出现回暖趋势，第四季度商品房的销售市场与房价呈现全面回暖，所以我国在“国十一条”“新国十条 ”后又在出台了新国五条政策。

之所以大力度控制房价，是有其原因和目的的。其原因在于房价持续高涨，不利于房地产市场健康发展，对经济社会造成巨大危害。高房价将将众多普通民众挤出市场，使更多人望楼兴叹，不利于住有所居目标的实现。同时催生房地产价格泡沫，累积金融风险。并且加剧贫富分化。所以其目的在于稳定房价，繁荣市场，搞好保障房的建设、分配和管理，推进住有所居。

但是这些政策在其推进过程中也是困难重重，旺盛的刚性需求，供地制度和管理的缺陷，居民投资渠道的缺乏，保障房短缺、管理不善这五个原因使得房地产调控困难重重。不过，我国的政策也在根据事实需要不断调整，我国目前在四方面抑制房价过快上涨：一，稳健货币政策，推进金融改革。二，统筹城乡建设用地，推动土地制度改革。三，多用市场手段和减少行政审批。四，建好、管好保障房和搞好相关制度建设。

所以不难看出，我国有信心有能力控制房地产的泡沫。盛极必衰，这是自然界的法理。即便是过去十多年中国房价不断快速上涨，也同样存在着楼市降温与房价下跌的时段。泡沫过后，我们更加期待看到房地产的良性友好发展。

整体来看，随着经济的发展房地产业的发展是必然的，我们只要采取适当的宏观经济政策保证房地产业的健康平稳发展，抑制房地产业过热的趋势，使这个行业就能真正成为一个健康的济增长点，而不再是靠投机炒出来的一堆泡沫。