“郑州物业管理困局大调查”系列报道之物业“疑难杂症”困扰各方

第一篇：“郑州物业管理困局大调查”系列报道之物业“疑难杂症”困扰各方

“郑州物业管理困局大调查”系列报道之物业“疑

难杂症”困扰各方

业委会和业委会成员该不该有酬金

Ａ．各方不同的看法和忧虑业委会的活动是否需要运作经费，其成员是否应该有报酬一直是个有争议的问题。

被调查的业主委员会成员称，他们都没有报酬，反而在为大家维权中自掏腰包支付交通、通信、打印资料等费用，这对业委会成员的工作积极性形成一定的影响。业委会成员的一致看法和担忧是：自己拿不拿津贴是小事，没有津贴的约束想干就干，不想干就拉倒。但这样的后果是，业委会形同虚设，这是与设立业主委员会、尽最大职责保护业主利益的原则相悖的。

调查显示：大多数业主、业委会成员和专家认同的是，业委会的运作经费（包括业委会成员的津贴）应来自物业维修基金的利息、小区停车费及小区中的楼外、电梯里的广告收入等。与此针锋相对的观点是：物业管理费就是用于小区管理的，业主委员会就是来管理小区的，业委会的经费和业委会成员的津贴理所当然在物业管理费中出，而这一运行机制在国外已相当普遍。

Ｂ．呼声：长久维权不能建立在道德企盼上事物的稳定存在，在于平衡，失去平衡便走向异化。业主委员会成员只付出劳动，没有相应报酬，导致郑州各小区长期呈现这样的情况：很少有人参选业主委员会成员；当选的业委会成员不久便提出辞职；当选的业委会成员怠于履行职责；当选的业委会成员与物业公司关系暧昧。

郑州物业有十几年的历史，如今只有一成的小区成立有业主委员会，使得绝大多数小区公共权益被侵占而不能集体维权，这不能不说是郑州物业管理的悲哀

业委会腐败坏在有“两权”

Ａ．业委会被指有腐败行为在郑州，业主委员会的成立有这样一个怪圈，由于很少有人参与，９０％的小区成立不起来业委会，而有的小区，一些人千方百计想挤进业委会，甚至出现一个小区成立两个业委会，互告对方为非法。这种“冰火两重天”不正常现象的背后反映了一个什么样的现实？

被调查的业委会成员说，业委会没有办公经费，业委会成员也没有报酬，大家都是自讨苦吃当义工，替小区广大业主维权。但，调查还发现，一些小区的业主开始对业委会不信任了，认为业委会和物业公司相勾结，发生了公共收益被侵吞的现象，导致本来属于业主的公共收益不能归全体业主所有。两家物业公司老总对记者称：一些人想尽办法钻到业委会里来，然后再想方设法地动用维修基金，物业公司向业委会交出的公共设施出租后取得的收益，业委会从未向业主公布过收支去向。两家物业公司老总向记者坦承：为了搞好关系，他们所在小区的业主委员会成员没有交物业费，有的达３年之久。

敢于公开“叫板”的也大有人在。金运大厦数位业主和十多位商户认为，业委会成员不尽职，有挪用业主和商户交纳的各种费用的嫌疑。记者就此问题两次前往该大厦采访，在一些业主和商户的带领下，业委会人员避而不见，记者找到业委会一位负责人，这位负责人竟称“胃不舒服要看病”下楼跑了。某物业公司

法人代表王某携全体员工在所在小区公共告示栏，用２２９６字的篇幅真情“告白”：现任业委会“过于贪图利益”、“中饱私囊”„„

Ｂ．建议：防腐要削“决策权”和“财权”

业内人士建议：防止业委会腐败的法宝是去掉它的“两权”：一是“决策权”，二是“财权”。

根据国务院颁布的《物业管理条例》，业委会没有任何决策权，它就是业主大会的执行机构、“会议召集人”，而不是业主的领导，更不是物业公司的领导，也不是一个决策和权力部门。但业主监督不够，业委会行使“决策权”，极容易越俎代庖，无形中就开了腐败的头。削去业委会的“财权”，把账目公开，一个公开透明的制度，会防范不良事件的发生。

专家还建议：业主大会应该从业主中选举产生３~５人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权，这样才能防止业委会的腐败；要建立一个制度，让业委会成员分工明确，有明确的责任人。比如花了钱，就要有人敢拍着胸口来负责。

物业公司“撂挑子”小区乱了套

Ａ．物业公司开始大规模撤离小区郑州物业发展速度是惊人的，从１９９４年时的屈指可数发展到现在的５００多家，远远超过了其他相关行业的发展速度。但在管理上，是“起了个大早，赶了个晚集”，郑州物业纠纷之多、之典型，在全国颇负盛名。

从去年开始，物业公司撤离小区呈爆发之势。或因物业公司不堪被拖欠物业费而“撂挑子”，或因居民不满物业公司服务而炒物业公司的鱿鱼，或因业主选聘的物业公司进驻小区最终因无法交接管理而无奈地低调撤出„„而这些都有“不得已”的缘由。仅去年前３个月，就有２０多家物业公司撤离小区，是前３年撤离小区的总和。郑州市房地产与物业协会和河南物业商会有关人士表示，郑州不少小区的开发商即将开发完小区，为了甩包袱，开发商让自己的物业公司撤离小区将呈爆发之势，现在出现的情况，仅是向社会发出的一个“信号”。物业公司撤离，正常的生活秩序被打乱：垃圾清运、小区治安成了问题；下水道被堵、水管漏水无人疏通、维修；没人收费，小区还会停水、停电，整个小区逐渐陷入瘫痪。

有业委会的小区业委会暂时打理一下“家”，但“业余”的始终赶不上专业的，在代管的时间里，业主委员会成员“既当爹又当妈”，每隔几天就要挨家挨户收费、发通知，这种“用脚说话”的传统管理方式，让他们叫苦不迭，不久也便“撂挑子”，无人肯管也无人能管了。无论是请来新的物业公司还是借鉴其他的管理模式，管理结果都不如人愿，一些不堪忍受苦难的业主只好搬出小区，居住在这里的人变为外来租户，没有产权的租户对小区的管理更不操心，小区一闹事就是大动作，小区的矛盾最终酝酿成社会问题交由政府来收拾。

Ｂ．建议：希望政府建立“紧急接管机制”

物业公司开始大规模撤离小区，给社会提出问题，业界普遍认为，有必要建立“物业紧急接管机制”。由房地产行政管理部门针对诸如小区物业真空给小区居民、周边环境及社会稳定可能造成威胁的情况，指定临时物业管理机构按照规定的服务和收费的最低标准实施管理和收费，直至依法选聘新的物业公司。被指定的物业公司应当是有良好管理业绩的资质企业。

业内人士还建议，在立物业新法规时，对这一紧急时刻应有相应的规定，即业委会应该启动紧急预案，召开业主大会，征求业主的意见并形成决议，以尽快恢复小区的正常生活秩序。

“物业公德”顽疾难解决

Ａ．“物业公德”缺失让业主烦不胜烦对中方园小区东区２５号楼业主来说，他们整天要和一大堆“不会说话”的化学肥料为邻。一家住户是做花草生意的，把自己家里当成了仓库，里面堆放着草籽、肥料、化学试剂之类的物品，不仅气味很刺鼻，且带来安全隐患。同时，该区业主烦心事还有，越来越多不自觉的业主贪占小便宜，在绿地上围起了栅栏，种起了蔬菜„„

调查发现，小区内已是宠物为患，一不小心就踩上狗屎，每天早上天还没亮，就有狗开始“汪汪”乱叫，影响居民休息，小狗咬人引发的狂犬病一度让社会惊恐不已；“磕磕绊绊”的钢琴声，不知令多少人烦躁不安；小区空地变成了烧烤夜市，烧烤味、油烟味伴着划拳声吵闹到半夜；一些业主装修，破坏房屋承重墙，让其他业主提心吊胆过日子；更有甚者，还出现过高楼抛物砸死人的悲剧„„所有这些，严重干扰了其他业主的正常生活。

一些业主碍于情面，对不讲物业公德的行为绕道避之，转而向物业公司投诉，物业公司感到“我跟他说了，他不听我也没办法”。大家把希望寄托在业主委员会身上，但业主委员会也不是救命稻草，想管却遭遇法律空白，致使“物业公德”顽疾迟迟得不到根治。

Ｂ．希望：把公德纳入物业管理范畴居民强烈要求出台新的物业管理条例时，能制定相关的物管制度，对居民可能对他人造成干扰的活动进行限制。业内人士建议，要建设和谐社区，不妨借鉴国外多年积累的经验，根据市情，制定一套适用于郑州居民的《居住守则》或《业主公约》。一旦有人违反规定，应由物业公司或业主委员会出面及时予以制止，或向各家各户发出书面通知进行提醒。如果违规者无视警告，没有在限定的时间内纠正错误或者给他人造成了损失，应负法律责任。

小区“白色恐怖”谁制造？

Ａ．保安沦为开发商和物业公司“打手”

相信大多数业主对曾震惊全国的“中方园小区保安殴打业主和记者案”记忆犹新，打人的郑州圆方物业公司保安，５人被逮捕６人被拘留，其中保安队长被判处有期徒刑二年。

除著名案件外，保安成为物业公司的“打手”所酿造的“一般”案件也让人触目惊心。记者亲眼所见的桐柏路某物业公司经理带领十几个保安手持钢管、木棒追打小区内的讨薪人员，被打急了的讨薪人员也把物业公司经理颅骨打伤。明鸿新城新的业委会出面代广大业主维权后，各种人身威胁就多次降临在３位业委会负责人头上，整个小区风声鹤唳。像明鸿新城新的业委会负责人遭遇一样，其他小区维权的业主或业委会成员被袭击被威胁大多成了无头案。

Ｂ．建议：应立法避免保安成“打手”

各种暴力事件引起业主和法学界的担忧。对此法学界人士建议：在立物业新法规时，应该还原并明确“针对物业使用人的服务和针对物业使用人的管理活

动”是“居民委员会和居民会议”的法定任务，而不是“业主委员会和业主大会”的任务。应该让社区的保安人员从目前的“由物业公司负责聘用”回归为“由社区居民委员会负责聘用”。这样，可有效解决保安沦为无良开发商和物业公司打压维权业主在小区制造白色恐怖的打手、无良物业公司成了小区的“二政府”的温床。

纠纷解决机制缺位业委会无助

Ａ．无纠纷调解机构居民心烦问卷调查中，在被问及各级房管部门、街道办事处及社区居委会对于物业管理问题应持的态度时，大部分被访者都对物业管理企业应有的监督和积极介入物业纠纷的调解机制寄予厚望。然而，由于现实中没有明确的职责分工，小区所在的街道办事处和社区居委会对物业纠纷的介入或深或浅，随意性很大。

业主委员会成立的程序缺乏可操作性。《物业管理条例》规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但上述法条未明确相关部门的职责。指导不同于领导，指导人只能作为当事方之外的第三方进行建议性工作。因此，出现了业主委员会成立困难重重、广大业主却无从寻求政府帮助的无序现状。Ｂ．建议：尽快建设畅通的投诉渠道业界呼吁疏通投诉渠道，建立纠纷解决机制，授权街道办事处及社区居委会，赋予其解决纠纷权，在街道办事处设立物业管理纠纷专业调解机构，为居民提供便捷周到的服务。

编后：物业管理过程中，由于法规不完善、监管不力，业主与物业管理公司产生大量纠纷得不到解决。除此之外，物管其他方面还存在哪些问题呢？请继续关注系列报道。