如何自发成立业主委员会

第一篇：如何自发成立业主委员会

如何自发成立业主委员会

要想成立业主委员会，首先要了解成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利：

一、成立业主大会

这是组建业主委员会的前提。按照规定，业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。

二、物业管理区域的划分

按照规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。

三、业主大会投票权确立

第一次业主大会投票权由地方政府制定。以后业主大会投票权由业主大会自行约定。按照本市规定：产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的，召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。

四、业主大会开会要求和表决方式

业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会。业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会做出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

五、业主委员会备案

按规定，业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下

成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

具体操作可分为如下八个步骤：

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

第二篇：业主委员会成立讨论稿范本

关于成立XXXX临时业主委员会的规章制度草案

想法与原则：为了切实维护XXXX所有业主利益，在小区业主未全部入住的情况下，特成立临时业主委员会即过渡业主委员会，并起草相关规章制度草案。小区通过规章制度和临时业主委员会，希望能够建立一个公正、公开、民主、高效的小区自治机制，还原业主有权依法管理自己物业的本来面目，维护所有业主在交房、小区环境、装修、生活等方面的利益。另外，新设业主临时代表大会，力图做到提高决策效率和加强监督。为以后XXXX正式成立的业主大会、业主委员会及业主监事会提供参考。

第一章 总则

第一条 根据我国宪法、选举法、物业管理条例、地方其他相关法律法规以及诚盛御庭群所有群员的要求，制定本办法。

第二条 以下所有业主委员会即为XXXX临时业主委员会，业主大会为XXXX临时业主大会。

第三条 第一次业主委员会的选举依照相关规定，成立业主大会筹备组，筹备组成员为XXXXQQ群全体成员。其中QQ群成员包括物业单位代表和业主代表。QQ群号为XXXXXXXX

第二章 临时业主大会及其职责

第四条 本物业区域因共有物业和共同的物业管理而产生的相关事宜的最高决策机构是业主大会，业主大会由XXXX的全体业主组成，业主大会依法对本物业区域内的物业进行自治管理。目前临时业主大会由XXXXXQQ群全体成员组成。

第五条 业主大会设常设机构业主代表大会，下设执行机构业主委员会

第六条 业主大会可授权业主委员会与业主大会选聘的有法定资质的物业管理企业进行物业服务沟通，与建设单位负责机构即XXXXX负责机构在交房和业主房屋维护等方面沟通。

第七条 业主大会对本物业区域共有物业具有决策权和处置权，业主大会可就业主共同的物业管理事务和物业权益，代业主行事，必要时可授权业主委员会以业主大会的名义进行起诉和应诉。业主大会作出的决定、决议对业主大会的机构和全体业主具有约束力

第三章 临时业主委员会候选人的产生与选举

第八条 首届临时业主委员会设委员28名，其中主任一名，副主任二名，秘书长一名。主任、副主任、秘书长在全体委员中选举产生。为确保各栋业主利益，根据本小区实际情况，确定每栋楼必须产生2名委员，共28名委员，未加入群的楼盘业主2名委员暂时空缺，留待后续补入。

第九条 业主委员会委员候选人由QQ群会员推荐，第十条 业主委员会委员条件：

1、具有完全民事行为能力；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

4、具有必要的工作时间和一定组织能力；

5、本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单

位内任职；

6、业主大会确定的其他条件。

第十一条 业主大会筹备组即QQ群全体成员应对候选人进行资格审查，经审查合格的应当向全体业主公开个人的基本情况。业主对公示事项有异议的，应当在QQ群署名向全体成员提出，筹备成员应当在5日内予以答复。由于是临时业主委员会，不存在投票、唱票、计票等工作程序，只在QQ群和本讨论稿中公布结果。

第四章 临时业主委员会的组织机构和负责人

第十一条 首届临时业主委员会设委员28名，其中主任一名，副主任二名，秘书长一名。每栋楼必须产生2名委员，共28名委员，未加入群的楼盘业主2名委员暂时空缺，留待后续补入。其中一名副主任暂确定为XXX，其他负责人必须在业主中产生。

第十二条 业主委员会受全体业主的监督，业主有权罢免业主委员会成员及负责人。15名业主以上，联名可以向业主委员会提出罢免动议。罢免业主委员会成员须经有选举权的业主半数通过。

第十三条 业主委员会选举产生之日起1个月内应将成立情况向XXXX全体业主通告，并组织召开首次业主委员会会议，明确临时业主委员会负责人。

第十四条 业主委员会和负责人名单在此公布：委员，张

三、李

四、王五…； 主任，张四；副主任，李五；秘书长，张七。

第五章 附则

第十五条 临时业主委员会机构及委员成立时间从此文本产生有效开始到正式业主委员会成立为止。

第十六条 业主委员会委员终止和补选，1、不再是本物业区域业主的；

2、因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

3、拒不履行业主义务的；

4、连续三次缺席业主委员会会议的；

5、因疾病或其他原因丧失工作能力的；

6、以书面形式向业主大会提出辞呈的；

7、本人及直系亲属在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内

任职的；

8、业主大会或临时业主大会通过决议罢免其资格的；

9、补选委员有全体业主推选并表决通过。

第十七条 本选举办法由QQ群全体成员负责解释。

起稿人：XXXXXX；

筹备人：XXXXXX（临时业委会副主任）

讨论组：全体成员；

业主委员临时筹备组常务成员：张三，李四，王五。静待各业主提供意见和建议，提供意见和建议的在文本中请用红色字体标出作为修改谢谢。

此讨论稿确定后上面四行违章字体自行删除，“拆”。

流程

一、由一个 区域五个以上业主向所在区物业管理 书面申请，也可委托（出售单位）或 书面申请成立业主大会。

二、所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理符合成立业主大会的条件后指导成立业主大会筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域公示一周。

三、筹备组负责起草业主大会议事规则及，并将拟定的 公示一周，广泛征求业主意见。

四、筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。

五、筹备组负责审查业主委员会。业主委员会候选人可采用自荐、筹备组商议的方式产生。筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。

六、筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下组织业主召开业主大会会议（提前15天将 及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告），审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。

七、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。

第三篇：成立业主委员会

邻居朋友们你们好，本小区现在要成立业主委员会，业主委员会是独立于物业的，不是为物业服务的。业主委员会的成员也是无偿为大家服务的，没有任何报酬的。

业主委员会的主要任务就是行使业主的权利，监督物业的工作。业主委员会的成立可以有效的督促物业的工作，最终使我们业主的生活环境得到很好地改善。

成立业主委员会需要广大业主的支持，需要业主们签字同意。业主委员会的成员都是本小区的热心业主，我们每栋楼都会有一位业主来负责具体的登记工作。

咱们6号楼近期就会登记业主的信息，包括业主姓名，业主电话，业主的房产证号，三项缺

一不可！

希望大家能积极配合，做好成立业主委员会的工作。

6号楼业主2014/7/8

第四篇：成立业主委员会

最新业主委员会成立流程

一、提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

三、筹备小组开展筹备工作

(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组 完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；(一)业主委员会登记申请表；(二)街道办事处核准证明；(三)业主委员会选票；(四)业主代表选票；(五)业主授权委托书；(六)业主大会或业主代表大会签到表；(七)业主委员会章程；(八)业主公约；(九)其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

业主委员会章程（示范文本）

第一章 总则 第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。业主是指房 第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

第二章 组织及职责 第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。

第七条本会权利

1、召集和主持业主大会；

2、与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法；

3、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同；

4、与物业管理单位议定管理计划、费用概算及决算报 告；

5、检查、监督物业管理单位的物业管理工作；

6、修订业主公约、本会章程。第八条 本会义务

1、筹备业主大会并向业主大会报告工作；

2、执行业主大会通过的各项决议；

3、执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；

4、保障本物业各项管理目标的实现；

5、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；

6、本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：

1、本会主任；

2、本会副主任；

3、本会执行秘书；

4、本会同意的其他人员。第三章 会议

第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上和 委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关 料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副 主任主持。

第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政 府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员 三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。

第十五条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进 行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持 人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

第四章 委员

第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单 数，最多不超过15人。第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。

第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主 大会确认。第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：

1、已不是业主；

2、无故缺席会议连续三次以上；

3、因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

4、有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；

5、其他原因不适宜担任本会委员的。第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其 管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。第二十二条委员的权利和义务

（一）权利

1、有权参加本组织的有关活动；

2、有选举、被选举和监督权；

3、有权参与本会有关事项的决策；

4、具有对本会的建议和批评权。

（二）义务

1、遵守本会章程；

2、执行本会的决议，完成本会交办的工作；

3、参加本会组织的会议、活动的公益事业；

4、向本会的工作提供有关资料和建议； 第五章 经费与办公用房 第二十三条 本会的经费由--费用中支出。第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每向业主公布。第二十五条本会的办公用房由--解决。第六章附则

第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。业主委员会成立的条件 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由开发商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入住之日起满2年的，开发商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与开发商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主大会行使的职权 1.选举、罢免业主委员会的成员； 2.监督业主委员会的工作； 3.听取和审查业主委员会的工作报告； 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 5.修改业主公约； 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定； 7.批准业主委员会的章程。要办理的登记手续 业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.权利和义务 业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

业主委员会行使的职权 1.召集和主持业主大会； 2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同； 4.审议管家制定的对本小区的管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

业主委员会履行的义务 1.执行业主大会的各项决定； 2.遵守和履行物业委托管理合同； 3.不能从事各种投资和经营活动； 4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？ 要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参 步骤：

第一步，首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

业主委员会成立条件：

1、入住率达到50%以上;

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

业主委员会成立程序/成立流程：

1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。

2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。

3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。

4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。

5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)

6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)

7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)

8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。

9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。

10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。

11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。

.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。” 三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式 规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五.业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

附：成立业主委员会相关文书参考 1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考： 亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！谢谢！

____小区业主大会筹备组 ____年__月__日

业主委员会委员候选人名单 姓名 业权单位 姓名 业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室 签名： ____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考： 收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。____小区____号楼__门_____室 签名:

____年__月__日 3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

北京市____区(县)居住小区管理办公室：

____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》，特此备案。____小区业主委员会 ____年__月__日

第五篇：业主委员会成立

香洲区物业小区成立业主委员会程序指引

第一步 提出申请

房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上，或者首套房 屋出售交付使用超过2年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%以上的，经交付使用建筑面积的全体业主户数的20%以上书面同意，业主可以采用书面方式向所在的居委会提出召开首次业主大会的要求，经居委会调查核实后，可在街道办、居委会指导、监督下，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

第二步 成立业主大会筹备组

在所在街道办事处（镇政府）、居委会的指导、监督下，由业主代表、建设单位组成 业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组中业主代表采用业主自荐或由居委会推荐的方式产生。居委会应对自荐及被推荐人进行资格审查；建设单位代表由街道办事处（镇政府）发函至建设单位由其派专人参加。筹备组成员名单确定后，应以书面形式在物业管理区域内公示7日。

第三步 做好各项筹备工作

业主大会筹备组成立以后，应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

2、首次业主大会会议内容主要为表决《业主大会议事规则》和《业主公约》、选举产生业 主委员会。

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主 公约》（草案）；

1、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主 委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

2、业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

1、房屋的所有权人为业主。

2、业主委托他人投票的，被委托人应出具业主委托书及投票证。

3、业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米 的，按四舍五入处理。

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

1、业主委员会委员候选人采用业主自荐及居委会推荐相结合的方式产生。筹备组应在物业 管理区域内贴出通知，通知业主可在规定时间内报名。

2、业主委员会委员候选人名单确定后，应将候选人名单和简历表（样板见附件1）在物业 管理区域内公示7日。

3、业主委员会委员应当符合下列条件：

①本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

②遵守国家有关法律、法规；③遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；④ 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑤具有一定组织能力；⑥具备必要 的工作时间。⑦近三年内未曾在所聘请的物业管理企业及其相关企业工作。

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

1、印制《选举业主委员会选票》（样板见附件2）和《〈业主大会议事规则〉、〈业主公 约〉表决票》（样板见附件3）。

2、采用集体讨论形式召开首次业主大会会议的，做好拟定会议议程、落实场地等会务准备 工作。

3、采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的，做好书面征求业主意见的相关准备工 作（如成立选票发放组、选票如何回收、如何统计、回收达不到法定要求如何处理等）。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书 面形式在物业管理区域内公告，同时告知所在社区居民委员会，并报告所在街道办事处和区 物业办。

第五步

召开首次业主大会会议

（一）业主大会会议采用集体讨论的形式的，筹备组应按下列议程召开大会：

1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对与会的业主核对身份后，予以登记，非业主、物业使用人参加的需出具业主委托书。大会要确认符合法定人数的业主参加后才能宣布 大会开始。

2、介绍业主委员会委员候选人，宣读《业主大会议事规则》及《业主公约》。

3、发放、收集、登记选票和表决票。筹备组核对业主身份后发给选票和表决票，领票的业 主应在发放单上签名。业主填写好选票和表决票后，自行投放至会场设置的投票箱内。

4、公开唱票、计票，统计结果。

5、宣布选举、表决结果。

6、公告结果。筹备组应在会后将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内公示7天，同时将结果报告所在社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）及区物业办。

（二）业主大会会议采用书面征求意见的形式的，应按以下程序进行：

1、发放选票和表决票。选票和表决票的发放由筹备组成员、所在社区居委会人员组成若干 个发放组，送达每户业主，业主须在发放签收单上签字。

2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式进行。（1）流动投票。选票和表决票发放同时，如愿意立即投票，可将填好的票投入在发放组携

带的流动票箱内；选票和表决票发放结束时，各组流动票箱应交社区居委会封箱集中保存。

（2）集中投票。筹备组集中一个时段在小区内设立投票箱，业主集中投放到设置在小区内 的投票箱内。

3、计票。计票工作在集中投票结束后进行。筹备组成立监票组、计票组，其人员由业主代 表、筹备组成员组成（候选人回避）。集中投票及计票工作必须有所在街道办事处及社区居 委会人员到场监督和指导。

4、回收选票未达到法定票数的，应继续征集未征求意见业主的意见。

5、公告结果。筹备应在会后将统计结果和业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内公 示7天，同时报告所在社区居民委员会、街道办事处（镇政府）及区物业办。

第六步

召开首次业主委员会会议

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委 员会主任1人，副主任1-2人。

第七步

业主委员会备案

街道办(镇政府)在业主委员会选举产生之日起30日内，将有关成立资料向区物业办 申请备案。

第八步

领取业主委员会备案复函

香洲区物业办收到申请备案材料后，在10个工作日内完成备案。符合规定的，发出 《业主委员会备案通知书》；对不符合规定的，应书面告知理由，提出处理意见。

第九步

刻章

业主委员会应在成立之日起15日内，凭《业主委员会备案通知书》向公章刻制管理 部门申请刻制印章，取得印章后15日内应将印章图样报香洲区物业办备案。

珠海市人民政府关于印发珠海市业主大会规程的通知

（珠府〔2008〕83号）

各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：

现将《珠海市业主大会规程》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题，请直接向市建设局反映。

珠海市人民政府 二○○八年七月二日

珠海市业主大会规程

第一章 总则

第一条 为了规范本市业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本规程。

第二条 本市行政区域内开展业主大会相关活动适用本规程。

第三条 业主大会活动的指导、监督工作遵循属地管理原则。

市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）依法对全市业主大会的活动进行指导、监督。

区物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督。

街道办事处（以下简称街道办）、社区居民委员会（以下简称居委会）依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督。街道办应当设立物业管理专职工作人员，居委会应当设立物业管理兼职工作人员。

第四条 本市建立市、区、街道办物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。

市联席会议由市主管部门、市维护稳定及社会治安综合治理办公室、市公安局、区政府组成。

区联席会议由区主管部门、区维护稳定及社会治安综合治理办公室、街道办、居委会、辖区公安分局组成。

街道办联席会议由街道办、居委会、公安派出所组成。

各个物业管理区域业主委员会、物业服务企业应当作为成员参加涉及本物业管理区域相关事项的会议。

联席会议内容涉及规划、建设、城市管理、物价、环保等相关事项的，规划、建设、城市管理、物价、环保等相关行政主管部门应当列席会议。

市联席会议由市政府或市主管部门组织，区联席会议由区政府或者区主管部门组织，街道办联席会议由街道办组织。

第五条 辖区内有下列情形之一的，应当召开联席会议：

（一）需要部署贯彻执行新的物业管理政策法规的。

（二）业主委员会任期届满但拒绝组织换届选举工作的。

（三）应当召开业主大会临时会议，但业主委员会拒绝组织召开的。

（四）发生影响物业管理区域稳定或者其他重大事件的。

第六条 区主管部门、街道办和居委会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办和居委会的指导、监督和管理。

区政府、街道办应当将辖区物业管理工作以及对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入考核。

第七条 区主管部门应当建立培训制度，定期组织街道办、居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务培训。

第八条 区主管部门应当指导、监督物业管理区域的划分工作。

划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。

第九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、街道办，共同做好维护物业管理区域

内的社会治安综合治理等相关工作。

业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。

第二章 业主大会组成及职责

第十条 业主是指物业的所有权人，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 业主大会应当代表及维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行下列职责：

（一）制定、修改管理规约及业主大会议事规则。

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作。

（三）选聘、解聘物业服务企业，审议批准物业管理服务合同，监督合同履行。

（四）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施。

（六）听取和审查业主委员会的工作报告。

（七）决定物业管理的其他重大事项。

第十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成及委员任期等事项依法作出约定。

第十三条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同权益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十四条 第十一条第（三）项所称选聘包括续聘及重新选聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。

续聘是指业主大会决定并与原有物业服务企业协商一致，在物业管理服务合同期限届满或者前期物业管理服务合同终止后，继续聘用原有物业服务企业。

重新选聘是指业主大会决定在物业管理服务合同期限届满或者前期物业管理服务合同终止后，另行选聘物业服务企业。

自然解聘是指业主大会决定在物业管理服务合同或者前期物业管理服务合同期限届满后，不再聘用原有物业服务企业。

提前解聘是指业主大会决定在物业管理服务合同或者前期物业管理服务合同履行期间，提前终止合同履行。

第三章 首次业主大会会议及业主大会成立

第十五条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以组织召开首次业主大会会议：

（一）房屋出售交付使用建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上。

（二）首套房屋出售交付使用超过2年，交付使用建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的30%以上。

建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起30日内书面报告街道办，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办提交业主名单和联系方式。

第十六条 经交付使用建筑面积的全体业主户数的20%以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办提出召开首次业主大会的要求。

街道办应当在接到业主的书面要求之日起10日内进行调查核实，符合业主大会成立条件的，街道办应当在30日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。

第十七条 首次业主大会会议由筹备组在街道办、居委会的指导、监督下，按照本规程第五章的相关规定组织召开，筹备组履行本规程第六章业主委员会关于组织召开业主大会会议的相关职责。

第十八条 筹备组成员一般为5人以上15人以下单数，由建设单位代表及业主代表组成。

建设单位代表与业主代表的比例按照拥有物业的建筑面积比例确定，但建设单位代表不得超过三分之一。筹备组组长由筹备组全体会议推选产生。

建设单位应当书面委托专人参加筹备组，建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，应当增加相应业主代表参加筹备组。

业主代表采用业主自荐或者由居委会推荐的方式产生。居委会应当对自荐及被推荐人进行资格审查，确定业主代表名单。

业主有本规程第四十四条所列情形之一的，不得参加筹备组。

符合资格的自荐及被推荐人超过规定人数的，由居委会组织自荐及被推荐人进行投票确定人选，自荐及被推荐人不参加投票的，视为自动弃权。

筹备组成员名单应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。

业主或者其他相关单位、个人对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向筹备组提出。筹备组应当在公示结束之日起5个工作日内予以书面答复。

第十九条 筹备组有权要求建设单位提供业主名册，建设单位应当予以提供。

建设单位已经解散无法提供业主名册的，筹备组有权要求现有物业服务企业提供业主名册，现有物业服务企业应当予以提供。

筹备组可以自行收集核实业主相关资料，制作业主名册。

筹备组收集核实业主资料及制作业主名册需向房地产登记部门核实相关权属情况的，房地产登记部门应当予以协助。

业主名册至少应当包括全体业主的姓名、房号、建筑面积、交付使用日期及有效联系方式等内容。

第二十条 筹备组应当按照本规程第六章的相关规定提出首届业主委员会委员候选人名单提交业主大会会议进行选举，参照主管部门制定的示范文本拟定管理规约及业主大会议事规则草案提交业主大会会议进行审议表决。

第二十一条 筹备组作出决定、发布信息，应当由居委会加署公章确认方可向外公布。

第二十二条 筹备组应当在首届业主委员会成立之日起15日内向业主委员会移交首次业

主大会的全部资料。

第四章 业主投票权

第二十三条 业主在业主大会会议上的投票权分为两类：第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算，每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按照四舍五入计算；第二类根据业主人数计算，一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。

第二十四条 投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准；尚未办理房地产权证的，以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的，应当出具所在地居委会的证明，房地产登记部门应当予以配合。

建设单位有未出售物业的，以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑面积后的剩余面积。

第二十五条 业主大会会议投票证是业主参加业主大会会议、行使投票权的凭证，业主凭投票证方可进行投票。投票证应当由居委会加署公章确认。

投票证应当载明业主及共有人姓名、性别、房号、持有的投票权数等内容。

同一投票证的投票权数不得拆分，投票证登记的业主超过一人的，应当确定其中一人行使投票权。

业主可以委托他人出席业主大会。业主委托他人投票的，被委托人应当出具业主委托书以及投票证，委托书应当载明委托事项。

业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。

第五章 业主大会会议

第二十六条 业主大会会议由业主委员会在街道办、居委会的指导、监督下组织召开。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会

议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。

业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会，听取其物业管理意见。非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。

第二十七条 业主大会会议至少应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。

业主大会作出的决定不得与法律、法规、规章以及本规程相抵触。

业主大会作出的决定违反法律、法规的，区主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

业主大会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十八条 业主大会成立后，业主大会会议分为定期会议及临时会议。

第二十九条 业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定组织召开，同时应当符合本规程的相关规定。

第三十条 物业管理区域内有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）持有20%以上投票权数业主提议的。

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

（三）业主大会议事规则规定的其他情形。

上述第（一）项应当提交组织召开业主大会临时会议的理由、内容，以及所有提议业主的签名、房号、投票权数、有效联系方式的书面材料，业主委员会应当会同居委会进行调查核实。

第三十一条 发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，区主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的，由街道办指导、监督居委会组织召开。

除业主委员会或者居委会外，任何单位及个人不得组织召开业主大会临时会议。

第三十二条 业主委员会应当在召开业主大会会议前，至少提前15日做好下列准备工作：

（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式及内容。

（二）会同居委会确认业主投票权数。

（三）组织推荐、确定业主委员会委员候选人。

（四）拟订提交业主大会审议表决的相关草案。

（五）会同居委会发放业主大会会议投票证。

（六）制作业主委员会委员选票及业主大会表决票，选票及表决票应当由居委会加署公章确认。

（七）组织召开业主大会会议的其他准备工作。

上述第（一）、（二）、（三）、（四）项应当在业主大会会议召开前在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于15日。

业主或者其他相关单位、个人对业主大会会议相关事项有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向业主委员会提出。业主委员会应当在公示结束之日起5个工作日内予以书面答复。

第三十三条 业主大会会议采用集中讨论形式的，应当按照下列程序进行：

（一）业主委员会会同居委会核实到会业主投票证，发放选票及表决票。

（二）按照会议议程进行选举或者表决。

（三）回收选票及表决票。

（四）现场公开计票。

（五）现场公布业主大会会议结果。

（六）公告业主大会会议结果。

业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。公告应当由居委会加署公章确认。

第三十四条 业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：

（一）发放选票及表决票。

业主委员会会同居委会组成发放组，将选票及表决票送达每户业主，业主应当出示投票证并在选票及表决票发放签收单上签名确认。

业主委员会会同居委会组成发放组，将选票及表决票送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告7日。公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票表决的大多数人的表决意见。

业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当采取有效措施通知其相关事项。

（二）组织投票。

投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。

发放组携带流动投票箱，业主收到选票及表决票后可以立即投票的，应当将选票及表决票填好投入发放组携带的流动投票箱内。选票及表决票每次发放结束后，流动投票箱应当立即封箱交由居委会集中保管。

发放组在物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票及表决票填好投入投票箱。居委会应当核实业主投票证，并对投票人及投票权数进行登记。

业主不在本地的可以采用邮寄选票及表决票方式进行投票。

投票时限届满，回收投票权数未达到法定数量的，应当告知全体业主并适当延长投票时间，业主委员会应当会同居委会组织上门催收选票及表决票，直至回收投票权数达到法定数

量。

（三）组织计票。

投票结束后，街道办应当指导、监督居委会、业主委员会成立由业主代表、业主委员会委员组成的监票组、计票组，进行验票、计票。计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。

（四）公告业主大会会议结果。

业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。公告应当由居委会加署公章确认。

第六章 业主委员会

第三十五条 业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中，办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督，履行下列职责：

（一）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况。

（二）组织业主委员会换届选举。

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。

（四）及时了解业主、物业使用人的意见及建议，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督及协助物业服务企业履行物业管理服务合同，督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用。

（五）监督管理规约实施。

（六）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当将业主委员会及委员的有效联系方式告知全体业主、物业服务企业、街道办、居委会。

第三十六条 业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责，不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定，不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会作出的决定应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会超越职权作出的决定造成经济损失或者不良影响的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担赔偿等相关责任。

业主委员会作出的决定违反法律、法规的，区主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

第三十七条 业主委员会应当依法制定印章使用、管理规定，业主委员会印章由业主委员会主任保管。主任缺位的，业主委员会应当另行确定一名副主任保管。

业主委员会作出决定、发布信息，应当加署业主委员会印章方可向外公布。

业主委员会违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相关责任。

第三十八条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议由业主委员会主任组织召开，主任缺席的，由副主任主持。

业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，作出决定、发布信息、使用印章应当经全体委员二分之一以上通过。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签名并加盖印章后存档。

第三十九条 业主委员会应当建立业主大会、业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案应当包括下列内容：

（一）业主大会、业主委员会会议记录、纪要。

（二）业主大会、业主委员会决定。

（三）业主委员会选举、备案材料。

（四）业主名册。

（五）物业管理服务合同。

（六）业主及物业使用人的书面意见、建议。

（七）物业维修资金收支情况。

（八）其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。

第四十条 业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主承担。业主委员会工作经费筹集、管理、使用办法由业主大会决定，亦可从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。应当设立专门帐号，对费用实施依法管理。

业主委员会应当以书面形式将业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用情况在物业管理区域内每半年至少公布一次，接受全体业主的监督。

首次业主大会会议的组织费用，由全体业主共同承担，由首次业主大会筹备组筹集或者由建设单位、物业服务企业代筹，接受业主和居委会监督。

第四十一条 业主委员会委员由业主大会选举产生，按照得票数多少排序由多至少依次当选，每届任期不超过五年，可以连选连任，业主大会议事规则对任期另有约定的，从其约定。

业主委员会委员不得委托他人代为行使委员职责。

第四十二条 业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定：

（一）业主委员会委员为5人以上15人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。

（二）业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例为20%─30%。

（三）业主委员会委员候选人采用业主自荐及居委会推荐相结合的方式产生。

居委会应当对自荐及被推荐人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。

符合资格的自荐及被推荐人超过规定委员人数30%以上的，由居委会组织自荐及被推荐人进行投票确定人选。自荐及被推荐人不参加投票的，视为自动弃权。

业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。

业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向居委会提出。居委会应当进行调查核实，并在公示结束之日起5个工作日内予以书面答复。

第四十三条 业主委员会委员候选人应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。

（二）遵守国家有关法律、法规、规章。

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。

（五）具有一定组织能力。

（六）具备必要的工作时间。

第四十四条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的。

（二）连续3个月以上或者累计6个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的。

（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的。

（四）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会委员应当在选举产生之日起7日内组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1名，副主任1-2名。

第四十六条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内持下列材料向区主管部门备案：

（一）业主委员会备案登记表。

（二）管理规约。

（三）业主大会议事规则。

（四）选举及表决结果。

区主管部门应当在收到备案材料之日起10个工作日内完成备案。符合规定的，发出《业主委员会备案确认书》；不符合规定的，应当书面告知理由，提出处理意见。

区主管部门应当将备案情况书面告知街道办、居委会、公安派出所、建设单位、物业服

务企业。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当进行变更备案。

第四十七条 业主委员会应当自取得《业主委员会备案确认书》之日起15日内，凭《业主委员会备案确认书》向公章刻制管理部门申请刻制印章，取得印章后15日内应当将印章图样报区主管部门备案。

业主委员会名称应当冠以“珠海市、辖区名称、物业管理区域名称”，即：“珠海市××区××业主委员会”。

第四十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）已经不是本物业管理区域业主的。

（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的。

（三）因疾病等原因丧失工作能力的。

（四）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的。

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的。

（六）存在本规程第四十四条所列情形之一的。

业主委员会委员有上述情形的，由居委会审查后报区主管部门备案，并通知业主委员会进行公告或者由居委会自行公告。

第四十九条 业主或者业主委员会委员认为业主委员会委员资格应当终止而未终止，或者不应当终止而被终止的，可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见，经居委会审查，认为应当终止或者恢复委员资格的，由居委会向业主委员会提出意见，业主委员会应当接受。

第五十条 业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的相关事项在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。

第五十一条 业主委员会委员应当在委员资格终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交给业主委员会。

第五十二条 业主委员会委员缺员超过30%的，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行增补。业主委员会不组织增补的，区主管部门应当责令业主委员会限期组织增补，逾期仍不组织增补的，由居委会组织增补。

第五十三条 业主委员会应当在任期届满前至少提前60日书面报告街道办，提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。

业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的，区主管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办指导、监督居委会组织召开业主大会进行换届选举。

因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。

第五十四条 上一届业主委员会应当在新一届业主委员会成立之日起15日内，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会，做好交接工作。

第五十五条 分期开发的物业管理区域前一期已经成立业主委员会的，新一期物业交付使用后，应当按照建筑面积比例增补业主委员会委员。增补完成后，应当在30日内报区主管部门备案。

第五十六条 区主管部门应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查，发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。

业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门会同街道办指导、监督居委会组织召开业主大会，决定是否解散原业主委员会，选举产生新一届业主委员会：

（一）有超越职权、违反法律法规的行为，严重侵害业主合法权益的。

（二）有严重影响社区安定和社会稳定行为的。

（三）对区主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

第五十七条 因物业管理区域拆建或者其他不可抗力的原因致使业主大会、业主委员会解散的，业主委员会应当在解散前将档案资料、印章移交给区主管部门，并在街道办的指导、监督下，做好业主共有财产清算工作。

第七章 附则

第五十八条 建制镇人民政府应当参照本规程关于街道办的相关职责，依法对本辖区内相关业主大会的活动进行指导、监督。

第五十九条 管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本及相关文件、表格的样本由市主管部门制定。

第六十条 本规程自2008年8月1日起施行，同时废止《珠海市业主大会规程（试行）》（珠府〔2006〕73号）。

发布部门：珠海市政府 发布日期：2008年07月02日 实施日期：2008年08月01日(地方法规)