如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

第一篇：如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

一个物业项目能否管好，项目经理、物业管理处主任起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任呢？笔者结合实际和相关资料谈一些看法供同行们参考。

一、及时、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；

（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；

（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备„„„【此略】

（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等【此略】。

2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；

（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；

2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；

3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；

4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；

5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；

6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；

7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

三、规范运作，坚持四种意识

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

（一）民事法律意识：

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

（二）契约意识。

在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（三）沟通意识。

1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

例如笔者所在公司就在公司网站上设置了业主意见和在线留言栏目，业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、建议以及我们需要做的事情。对于业主的这些意见和建议，我们公司都给予了高度重视，派专人进行收集整理，并逐条核实，或做好解释工作，或立即行动整改，做到条条有回复。事实证明，与业主进行有效的沟通对于提高业主的满意度有很大的促进作用，这同时也有效的促进了物业费收缴率的提高。

2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

（四）社会责任意识

要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

（五）成本控制意识。成本控制能力应当是项目经理的基本功。

评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第二篇：如何做好一名合格的项目经理、物业管理处主任？

一、及时、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；

（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；

（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备。

（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等。

2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；

（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；

2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；

3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；

4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；

5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；

6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；

7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

（一）民事法律意识

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

（二）契约意识 在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（三）沟通意识

1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

（四）社会责任意识 要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

（五）成本控制意识

成本控制能力应当是项目经理的基本功。评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第三篇：试论如何当好一名合格的物业管理处主任

如何当好一名合格的物业管理处主任物业管理处主任，要在所辖范围内做好物的管理和人的服务工作，组建一支合格的物业管理队伍，保证所管物业的保值增值。同时，通过优质服务，传播企业文化，建设和谐社区，进而实现企业的品牌战略。物业管理是一个服务性行业，它的最终产品是最大限度地满足客户需要的服务，在此过程中，不管是作为主体的物业管理企业的工作人员还是作为客体的业主，都首先有一个适应环境的问题，当开发商把特殊商品 —— 房屋交付给业主以后 ,接下来的问题就是物业管理企业如何最大限度地满足业主在这一环境中的生活、学习和工作，就需要物业管理处做好大量的服务工作，营造良好的环境氛围 ,让业主能够得到身心的休息和陶冶，同时保证房产保值增值。那么，作为物业管理处主任，实际上就是管好所辖范围内的物，为所辖范围内的业主提供优质便利的服务，构建一个和谐的社区。作为物业管理处主任，除了必备的身体素质、良好的文化知识底蕴以外，还必须具备其它方面的能力。

一、良好的法律、法规和依法履约的意识

作为物业管理处主任来说，必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如 《 物业管理条列 》、《 住宅室内装饰、装修管理办法 》、《 物业收费管理办法 》、《 贯彻落实全国物业管理条件的实施意见 》 等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有条不紊地展开；同时，物业管理处主任也必须掌握物业管理公司与开发商签订的 《 前期物业服务合同 》、与业主签订的 《 前期物业管理服务协议 》 或与业委会签订的 《 物业服务合同 》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。

二、良好的沟通能力

物业管理要正常面对社会方方面面的监督和检查，如街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。所有这些公共关系都需要物业管理处主任必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物业管理处的正常运作带来麻烦，而物业管理处主任与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信，便于物业管理各项工作的顺利开展。

三、优秀的品德、良好的敬业精神

“满足广大业主服务需求”应视作一个管理处主任的最高目标。就目前现状来说，物业管理主任应该是一个苦差事，不仅要具备良好的素质，而且还必须要有敬业奉献精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之忧而忧”的精神。要使物业日常管理能够正常运作，还需要考虑和预见本管理处所辖范围内的人和事，防患于未燃，这就需要一个物业管理主任全身心投入，例如手机必须保证 24 小时开机；遇到突发的紧急事件而下属不能处理时，物业管理处主任不管风吹雨打，必须赶到现场亲自处理。

四、良好的组织协调能力

一个物业管理处必是一个团队，其人员包括管理员、核算员、保安人员、维修人员、保洁员。一个物业管理处少则十几个人，多则上百个人，要把这些来自五湖四海的性格、喜好、文化层次均不同的员工，揉合成一个理念一致、步伐一致、全心全意为广大业主服务的团队，需要管理处主任付出极大的心血来精心浇铸。如果没有一定的组织协调能力，那么结果是可想而知的。

五、利用物业管理平台的经营意识

目前，有些业主还存在着“房子是我买的，物业不是我选的，交不交费与我无关”的观点，甚至对服务要求无限多，一旦发现某些物业服务瑕疵或者是房地产开发商遗留的质量问题，均认定为物业服务不到位，从而拒付物业费。因此，作为一个物业管理处主任，如果没有良好的经营头脑，那么这个管理处的盈利水平将是大打折扣的，因运行不当而导致的亏损是难以挽回的。管理处主任必须要用好、用足政策给予管理处的经营平台，来弥补物业管理处收费标准低、收费率普遍不高的欠缺。

六、必备的本、费、税、利观念

作为一个包干制的物业管理公司，除了要取得良好的社会效益外，盈利应该是企业所追求的主要目标之一，而一个管理处经常运营的用工成本、服装费、保安用具、保洁工具、办公经费以及水、电费、税金等一系列开支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花钱、多办事、办好事”是有很大学问的，这就要求管理处主任具备一定的财务知识，合理、有效地运用各种手段，控制好本、费、税、利，才能使物业管理处有一定的回报，才有条件改善员工的福利水平，这样才能留住人，使管理处工作高效运行。

七、对现有物业结构、环境、绿化、设施设备管网走向的了解程度

对于物业基本面的了解，作为一个管理处主任是必须具备的，为此就要求管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其管理处主任是对开发商设计理念的了解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。第一，对物业结构的了解，便于直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解；第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支；第三，对绿化的了解程度，便于参与绿化管理及决策；第四，对于设备、设施的了解，便于制定一

年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设施最大限度地有效利用；第五，对于管网走向的了解，便于开展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，赢得良好口碑。

八、运用各种有效手段，充分调动广大员工主观能动性的能力

面对属下的员工，能不能充分调动他们的主观能动性是一个管理处主任所必备的能力之

一。一个管理处除了必要的职责分工及制度管理以外，广大员工的主观能动性发挥的优劣，很能体现管理处主任的管理水平高低。如应对突击检查时的合作精神；每个员工以管理处为家的敬业精神；奖罚措施的贯彻落实；员工发生临时碰到的困难互帮互助精神；公开、公平的末位淘汰制建立和运作；首问责任制在员工日常工作中贯彻落实等方面。管理处主任要有效运用各种管理手段，来保证管理处始终保持是一支高效、精干、能应对各种突击检查与考核，拉得出、打得响的团队，这也是管理处主任管理水平的最好体现之一。

九、处理各类突发事件的应变能力

这是考验一个管理处主任是否具备很好的应变处事能力，能否使物业损失降到最低。而所有这些结果，均是事后进行分析比较得出的。为此，管理处主任就必须具有相应的素质、广博的知识，并且办事果断，否则所造成后果将会比预见的还要严重。

综上所述，物业管理处主任必须要具备以上诸方面的素质，工作起来才会得心应手，不会越干越累，同时也会为物业管理公司今后的发展打下坚实的基础.

第四篇：怎样做一名合格的项目经理范文

怎样做一名合格的项目经理

结合本人多年来的施工经验，我认为要想做一名合格的项目经理，必须具备以下几个方面的能力和素质：

一、做一名合格的项目经理必须懂法律

项目经理只有学习和掌握好建设工程相关的法律、法规知识，才能切实提高法律意识和遵守行业法律法规的自觉性，提高依法维权的意识和能力；才能具备在工程建设实践中依法签订合同、审查合同和正确履行合同的基本能力；才能更合理、有效地进行项目管理与经营。

二、做一名合格的项目经理必须会管理

会管理体现在以下几个方面：

1.具备较强的协调、组织能力，善于处理人际关系。

讲协调就是要协调好项目系统内部、外部等各方面的关系，其中包括人际关系、组织关系、供求关系、配合关系、约束关系等。项目经理是个属于权利交点的领导职位，对建设单位（业主）应时常保持联系，服从业主的决策、指令，使业主满意，并获得业主的支持。对项目部管理成员要学会知人善任，敢于授权、合理分配工作，同时，必须充分利用项目管理制度所赋予的权力运行组织，充分发挥组织成员的积极性、主动性、创造性，提高项目组织的运转效率。

2.应具备较强的项目控制能力，尤其是项目质量、安全、进度、成本的控制。

3.果断的决策能力。项目经理在项目的实施中充当决策者的角色，要使项目管理有规可循，需要项目经理既要稳妥决策、又要充分应用权变理论进行风险决策。及时决断，灵活应变。

4.要注重学习，了解工程技术新动态，掌握项目管理的新思想、新方法和手段。并注重理论与实践的结合，要灵活运用所学知识，能够适应不同环境的项目协调和组织工作。

三、做一名合格的项目经理必须懂技术

项目经理只有具备较高的专业技术水平，才能真正掌握工程施工中的主要技术难点和要点，才有能力组织施工工艺的更新和改进，在项目施工过程中才能有成熟的判断能力、思维能力、随机应变能力和独特的见解，能预见到工程中可能出现的问题和潜在的风险，并能利用以往项目成功的经验加以解决和避免。

同时，项目经理精通施工技术，更便于审查和批准重大技术措施和技术方案，以防止决策失误造成重大损失。更能促进施工管理水平的上台阶。

第五篇：物业管理处主任(项目经理)考试试题

物业管理处主任复习题

一、单项选择题

1、物业管理起源于19世纪60年代的（C）。

A 德国 B 美国 C 英国 D 法国

2、（A）是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

A 物业管理 B 房地产 C 不动产 D 单元性地产

3、物业管理企业可以根据需要通过（A）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。

A 承包 B 签订合同 C 双方协商 D 中介

4、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（A）。

A 质价相符 B 能够接受 C 价格优惠 D 价格偏低

5、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。

A 企业的规章制度 B 业主委员会章程

C 上级行政部门的指示 D 法律、法规

6、物业管理人员应具备的职业道德之一是（B）。

A 仪表端庄，形象良好 B 忠于职守，尽职尽责 C 体魄健康，胸怀宽广 D 语言流畅，表达力强

7、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（A）的职业道德要求。

A 忠于职守，尽职尽责 B 实事求是，办事公道 C 谦虚谨慎，文明礼貌 D 遵守纪律，奉公守法

8、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）。

A 积极主动，讲求实效 B 谦虚谨慎，文明礼貌

C 刻苦学习，提高素质 D 仪表端庄，良好形象

9、物业管理公司处理业主或是物业使用人投诉的部门是（B）。

A 管理部 B 服务部 C 监察部 D 产业部

10、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（C）。

A 业主直接进行的 B 通过房地产行政部门实现的C 通过业主大会和业主代表大会实现 D 通过物业管理公司实现的11、因为物业具有（B），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。

A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性

12、物业管理企业是以（A）为主要经营目的。

A、经济效益 B、社会效益 C、安居乐业 D、保值增值

13、物业管理企业的根本任务和基本属性是（D）

A、维修 B、管理 C、经营 D、服务

14、物业管理的主要内容不包括（A）。

A、财务管理 B、保洁管理 C、环境管理 D、车辆管理

15、房屋装修规划、设计由（C）进行。

A、房地产开发商 B、房地产行政管理部门 C、业主和使用人 D、物业管理公司

16、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A）。

A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决D、应及时向上级报告

17、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）。

A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务

18、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（A）原则。

A、产权、经营权分离 B、业主到上 C、专业高效D、公平竞争

19、物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的，作为（A）保存起来以备查考的各种文件。

A、原始记录 B、业主档案 C、管理制度 D、用户信息

20、避雷装置接地电阻的检测（A）进行一次检测。

A、1年 B、2年 C、3年 D、5年

二、多项选择题

1、物业管理企业应根据业主和使用人的委托和要求，不断地（ABCD），从而不断地提高服务质量。

A、改进服务态度B、创新服务办法C、扩大服务范围D、开拓服务项目

2、物业管理企业开展各项活动必须（ACD）

A、以服务为宗旨B、以管理为目的C、以经营为手段D、以效益为目的3、物业管理的主要内容包括（ABCD）

A、房屋的维护与修缮B、房屋装修监督管理C、房屋附属设备设施的管理及维修养护D、综合经营服务

4、选聘物业管理企业应坚持招投标制度，这样可以激励企业加强内部管理（ABCD）

A、提高服务水平B、降低管理成本C、增强自身实力D、遏制腐败现象

5、物业管理人员必须具有现代管理知识是指从事管理工作必须（BCD）

A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑C、具有科学思想D、运用科学的手段

6、物业管理人员应具备的个人素质包括（ABC）。

A、语言表达能力B、端庄的仪表仪容C、良好的心理素质D、掌握各种设备的维修技能

7、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以（ABCD）

A、租 B、出售 C、抵押 D、赠与

8、接管验收的作用有（ABC）。

A、明确双方的责权利 B、确保物业具备正常的使用功能 C、为日后管创造条件 D、检验施工和设计质量

9、物业档案资料的作用有（BC）。

A、制约作用 B、凭证作用 C、参考作用 D、协调作用

10、在制定物业企业规章制度时（ABC）

A、不得随意超越权限 B、不能与上级已有的规章制度相抵触 C、必须符合宪法和法律的规定 D、必须经有关部门批准

三、判断题

1、（√）物业管理的主要对象是受托管理的各类房屋建筑及其附属配套设施设备和场地。

2、（×）在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。

3、（×）只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。

4、（×）加强物业区域内的绿化管理，主要是扩大绿地面积。

5、（×）搞好物业管理区域内的车辆交通管理至关重要的是停车场的管理，保证车辆停放有序。

6、（×）物业管理企业应该在资金允许的情况下，大胆地开发服务项目，最大限度地满足使用人的需要，同时提高企业的经济效益。

7、（√）物业管理经费是搞好物业管理的物质基础，物业管理企业必须通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

8、（√）所谓掌握现代化管理手段就是指物业管理人员一定要会使用计算机。

9、（√）业主大会或业主代表大会有权撤消业主委员会的不正当决定。

10、（×）业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主，决定重大管理事项的自治管理的组织。

四、简答题

.1、什么是物业管理？

答：是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。

2、什么是业主大会？

答：是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

3.、什么是房屋修缮施工管理？

答：物业管理公司为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。

.4、业主拥有哪些权利?

答：(1)参加业主大会，享有表决权；(2)享有业主委员会的选举权和被选举权；(3)监督业主委员会的工作；(4)享有与所交纳物业管理服务费相符合的服务；(5)监督物业管理企业的管理服务活动；(6)法律法规规定的其他权利；

5、.住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成?

答：.(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费(2)公共设施、设备日常运行、维修和保养费(3)绿化管理费(4)清洁卫生费(5)保安费(6)办公费(7)物业管理企业固定资产折旧费(8)法定税费(9)保险费

6、.物业管理企业实行专业化管理有哪些具体的要求?

答：.物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。其具体的要求是：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备； 有科学、规范的管理措施与工作程序；

运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

7、什么是物业使用人？

答：指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

8、业主公约的主要内容有哪些？

答：

（一）有关物业的使用、维护和管理。

（二）业主的共同利益。

（三）业主享有的权利与应当履行的义务。

（四）违反业主公约的法律责任。

（五）其他应当约定的有关事项。

9、物业管理的目的是什么？

答：物业管理的目的是加强物业管理的水平，保证物业管理的质量，维护业主的合法权益。

10、业主在物业管理中，应履行哪些义务？

答：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规

定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

五、案例题

1、李某将房子出租给张某，合同约定由张某交纳物业服务费用

张某欠交6个月管理费后偷偷搬走。李某根据《民法通则》的“谁受益，谁付款”原则，要求管理处将张某欠交的管理费从其帐户中扣减。李某是否应负担该笔费用？

答：李某应负连带责任。

根据是《条例》条四十二条：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主将物业转租给物业承租人后，让物业承租人交纳物业服务费用，这仅是租赁合同的约定，不能因为租赁合同规定了物业承租人交纳物业服务费用，就可以免除业主交纳物业服务费用的义务。因此，李某应当承担张某所拖欠交纳的物业服务费用，当然，李某可以依法向张某追偿其物业服务费用。

2、管理员在小区巡视时,见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意,立即上前制止,并劝其离开.但这几个人不听劝告,不愿离开,该管理员立即招来保安员将其驱赶出去.请问:该管理员的做法有无不妥 你有什么建议 ？

答：做法无不妥。因为小区公共场所属全体业主的公共场所,为全体业主所独有,是业主的私有财产.外人在小区内高声招揽生意,侵犯了全体业主的权益,做为物业公共区域管理人员,该管理应劝其离开.但不应用驱赶的方式,应多请一些保安员来劝说他们出去.3、住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙.物业公司提出要对其维修,其维修费由谁出 108单元单号8家住户,其说法不一,7,8层的住户说:此事与他们无关,他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出.请问你对此有什么看法 ？

答：水管渗漏,属一般维修,换根外墙水管即可.因此,不应使用

维修基金.因这根水管修好以后,8户住户都受益,根据“谁受益,谁负责”的原则,应由8户住户共同维修,具体费用按份额比例分摊.4、某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况,在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站,要求业主把车辆停放在保管站内，物业公司每月向摩托车,汽车的车主收缴一定的费用.由于部分业主认为乱停乱放虽然不好,但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上,且业主每月向物业公司缴交管理费,物业公司向业主收取机

动车辆管理费是侵犯部分业主的权益.要求物业公司停止收取机动车辆的保管费.请问:该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理 若合理,应如何向业主解释收费的合理性

答：合理.但应向业主解释清楚,收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费 和设施,设备费及相关的管理费用.费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度.5、李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中.但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米.物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准.而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问.谈谈你的看法。

答①发展商无权承诺物业管理费的收费标准.从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种 法律关系.物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任.②物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费.③由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任.6、某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理 请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见.答：按时交纳物业管理费是业主的法定义务.业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务.业主只要享受了物业管理服务,就应交纳管理费.从法律上讲,不交纳管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,而且也严重地损害了全体业主的合法权益.如果某业主自身的合法权益受到了侵害,则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失,或协助业主直接向人民法院提起诉讼,要求赔偿损失.业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式,合法的手段来维护,法律绝对不能允许用非法的方式,非法的手段来维护合法权益.