业主代表大会来了南京业委会可花钱请秘书

第一篇：业主代表大会来了南京业委会可花钱请秘书

“业主代表大会”来了 南京业委会可花钱请秘书

（发布日期: 2013-6-24 作者：）来源： 中国江苏网

南京市现有住宅小区3000多个，其中召开过业主大会成立了业委会的不到30%；这些成立的业委会多数成为了“橱窗会”，能够正常运转的业委会不足3%。这组来自南京市物业管理行业协会的统计数据，深刻揭示了南京住宅小区业主自治的程度，而业主自治程度，和每位业主的生活、小区房子的价格都有密切关系。

近日，记者从南京市物管办获悉，《南京市业主大会和业主委员会指导规则(征集意见稿)》即将出台。这一新的指导规则在2009年出台的老的指导规则上，进行了大幅度的调整和创新，降低了业主大会和业委会的成立门槛，同时更改了业主大会和业委会在执行管理时的程序设计，让小区业委会的管理从橱窗落到实地。

投票被简化

【问题】

调物业费让全体业主签字

几乎不可能

事例1：南京老小区儒林雅居，在过去的几年里连续上调物业费收费标准。具体做法就是送票上门，让全体业主就物业费收费调整进行表决。该小区一共有332户业主，每年的表决工作往往要持续一个多月。协助该项工作的慧韬物业公司相关人士表示，每户业主的表决签字，都需要一定时间的沟通和说明，另外每户业主在家的时间不一定，有的业主还不住在小区里，这样一户户表决是一项大工程。

事例2：南京万达华府是一家有1024户业主的新小区，该小区在进行物业费调整的时候，一户户签字表决的工作量就更大了。由于不少小区业主不住在小区内，这让业主的签字表决工作几乎变成了一项难以完成的工作。

在小区管理过程中，不少工作需要全体业主投票表决，其中最典型的就是物业费标准的调整以及小区专项维修资金的使用。记者在过去的采访中看到，南京部分小区在作物业费标准调整的时候，业主投票表决的工作原本是业委会负责执行，但是业委会的成员又无法全职进行选票送抵、签收和统计，即便是在物业公司的协助之下，一家一家登门工作量也很大。

“南京还有不少面积在百万平方米以上的大型小区，有近万户住户，他们的投票表决执行就更渺茫了。”南京市物管办相关人士告诉记者，南京春江新城小区此前曾经考虑过专项维修资金的转存问题，但是要让近万户业主来表决，这基本上无法完成。

【办法】

新成立“业主代表大会”

“业主代表大会”是什么：

新的《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，创新设计了“业主代表大会”制度：先由业主小组选举业主代表，然后由业主代表组成业主大会，业主代表们可以决定选举业主委员会、聘请物业服务企业等事项。

“业主代表大会”做什么：

在小区公共事务管理的决策方式上，《导则》提出，制定管理规约、议事规则，物业管理区域分立合并，改建重建公共区域三大事项由业主共同决定；选举业主委员会、聘请物业服务企业等事项由业主代表大会决定；业主小组可决定本小组范围内的公用部位维修等事项。把原来的一户一票的方式转变为以业主小组为基础、业主代表为核心的全新议事模式，并以此推动整个小区进行高效率、高质量的议事。

业主代表的选举程序：

应经本业主小组内的全体业主半数以上书面表决选举，表决可以采用列表形式标明各户业主房号签字的位置和表决意见，各业主小组应产生的代表名额，按全小区业主人数比例由业主大会议事规则约定；对未产生业主代表的，可由业主轮流担任业主代表，或按业主大会议事规则确定的其他方式产生；业主代表产生后应书面送达本小组全体业主和筹备组。

业委会法人化

【问题】

业委会成员

大部分是离退休人员

事例：位于珠江路的成贤家园，其业委会主任李老师是原南京某高校的副校长，记者在采访他的时候他已经70岁了，在成贤家园做了8年的业委会主任。把一个当初嘈杂混乱的老小区，治理成了安静整洁的物业示范小区。李老师告诉记者，他准备干完这一届就辞职，因为年纪大了实在没精力继续做下去了。

南京市物业管理行业协会提供的数据显示，在南京3000多个小区的业委会中，能够正常运作的业委会数量不到3%，也就是说南京这么多年来组建的业委会中，只有不到100个小区的业委会能够正常运转，即时参与小区的管理。

“老人负责业委会只是问题的表现，问题的根源是业委会的职责和权利。”南京慧韬物业负责人吴涛向记者表示，去年他们曾经联合南京的一批物业公司和小区物业管理积极分子，召开过南京物业管理论坛，其中探讨的一个焦点问题就是业委会的责任和权利边界。南京小区的业委会，常常缺乏一个专职、统一对外的渠道。

【办法】

业委会可以花钱聘秘书

专职秘书怎么请：

在即将出台的《导则》中，创造性地提倡业主委员会设立专职秘书。专职秘书由小区业委会聘请，工作经费经业主(代表)大会审议通过后，由全体业主承担。专职秘书的薪资以及业委会的工作经费，其收支情况应当每半年在小区公告，并在定期核查接待日接受业主核查。

为何要请专职秘书：

“业委会成员本身是义务工作，没有报酬的。”南京市物业办相关人士告诉记者，部分小区的业委会成员常常还自己贴钱参与小区的管理。因此，小区业委会天然缺乏长期工作的持续性和运作能力，不少小区业委会在完成了首次业主大会召开后就停摆，或者是遇到了部位业主的反对就失去了工作积极性。在不少小区，业主与业主之间、业主与业委会之间，由于对小区共同管理事务的意见分歧不能有效沟通协商，最后形成相互不信任，甚至相互仇视攻击的情形不在少数。例如位于光华路的鑫园，曾经一度出现两个业委会，并且相互对簿公堂。

专职秘书到哪请：

“专职秘书是拿钱办事，责任和权利都很明晰。”市物管办相关人士表示，此次《导则》提倡业主委员会设立专职秘书，其实是将业委会进一步‘法人化’，让小区的管理在具体执行的时候，有一个明晰的主体执行者。”为了配合业委会的“法人化”，《导则》要求业主自治活动的筹备组成员需参加专项业务培训。同时，市住建委专门扩充了“南京市物业管理专家库”，提倡筹备工作聘请专业辅导顾问。此外，还提倡由第三方咨询服务机构负责斡旋调解小区自治活动纠纷。

管理民主化

【问题】

大量业主无法参与小区管理

事例1：南京吉庆家园小区曾经发生物业公司解聘事件，老的物业公司被业主委员会解聘之后不肯走，新的物业公司被聘用之后无法正常交接。记者在采访时看到，吉庆家园的南大门处，一度聚集了两家物业公司的16名保安同时站岗上班，堪称南京小区中保安人员数量配置最奢侈的小区。其背后的原因，也是由于小区业委会在解聘和选聘物业公司的时候，程序上存在问题，不少业主的意见未能真实采纳。

事例2：前不久，四季阳光小区也发生了业主弹劾业委会的事件，小区内多处张贴公开信，列举小区现任业委会存在的问题，指出业委会任期届满不换届，涉嫌违规等。有业主表示，现任业委会2008年成立，承诺任期三年，2011年底部分业主向业委会反映应按规定及时举行换届，但未得到任何回应。此后陆续到社区、街道反映，小区内有过半的业主签名支持“弹劾”现任业委会。不过，小区内也有不少业主对现任业委会的工作表示满意，不赞成业委会换届。

由于目前正常运转的小区业委会数量少，同时召开业主大会、成立业委会的小区也不多，这让大量小区业主无法参与小区管理。这种局面的恶果，一方面导致小区业主事不关己高高挂起，业主利益最终遭损害；另一方面导致小区矛盾丛生，小区管理走向恶性循环，最终的结果还是业主自己的利益遭受损害。

【办法】

四个“共”让业主管小区

“我们按照四个‘共’的原则，让业主更多参与到小区管理中来。”南京市物管办相关负责人告诉记者。

共有。小区是一笔资产，原先属于开发商，后被业主们买下，这里既包括了业主们分户门以内的专有部分，也包括花草树木、院门围墙等小区一切的道路场地设施设备共享。业主们是这些共用部位、共用设施设备的财产所有人，自然具备享用的权利。共治，也就是小区这笔整体财产怎么使用、怎么维护，花多少钱，采用什么方案，请谁来干活，都是业主们说了算，别人无论是物业公司还是政府部门，都做不了主。共担。按照业主共同作出的决定，小区的管理结果是好是坏，必然只会落在这些合伙房东，即全体业主的头上。

在此基础上，在即将出台的《导则》提出“多数决定、尊重少数”的指导思想，并在业主大会筹备、业主表决意见产生等程序上按照全程公开的原则提出了创新性设计：一是业主大会筹备，《导则》提出筹备组中仅业主成员有表决权，筹备组组长须经业主成员投票，筹备组业主成员身份应让业主核查。二是业主投票表决，《导则》提出业主表决意见投票可以各种可追溯证据方式，在满足不重复表决的前提下，互为补充纳入计票。三是加强内容监督，《导则》提出业主代表大会除代行业主大会职责外，当业委会全体辞职时可负责过渡、组织召集临时业主大会。业委会拒绝20%业主临时会议提议，可负责主持召集临时会议。四是鼓励业主参与，《导则》提出选业委会、选物业企业或其他重大事项，在形成表决稿之前，应开放给全体业主提建议，表决票清单开放全都可核查，单一业主均可按程序规定参与业主代表大会和业主委员会的会议。