物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

第一篇：物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知

穗国房字[2004]756号

各区国土房管局：

为贯彻国务院《物业管理条例》、《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房[2003]131号）和《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号），进一步规范和完善广州市物业管理首次业主大会、业主委员会的成立工作，我局制定了《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》及相关的示范文本。现印发给你们，并就开展指导工作提出意见如下：

一、根据市政府《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号）中有关物业管理工作职责、工作职权的规定，请各区国土房管局根据本行政区实际情况，可以在《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》的基础上进行细化，制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》，进一步将区国土房管局和街道办事处的工作职责进行明确，切实做好辖区内物业管理小区（大厦）业主大会、业主委员会成立的指导、监督和管理工作。

二、各区国土房管局在制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》中，若职责有涉及到街道办事处的，应主动与区政府联系，报请区政府批转执行，同时抄送我局备案。

三、各区国土房管局在区政府未将指导首次业主大会、业主委员会成立工作明确给街道办事处之前，应依法履行职责，继续做好指导和协调工作。

四、本通知自发出之日起，原《广州市物业管理业主委员会规定》（穗国房字[2002]24号）和《关于印发〈广州市物业管理业主委员会成立程序〉的通知》（穗国房字[2002]489号）同时废止。

附件：物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

广州市国土资源和房屋管理局

二00四年十二月二日

附件：

物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

一、成立首次业主大会筹备组

（一）筹备组成员的构成。首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。仅有单一物业用途的小区（大厦），只由单一物业用途的业主和建设单位组成筹备组。

（二）联名业主的建议。首次5－15名业主联名（下称：联名业主）在物业所在地的区国土房管局配合下，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》（以下简称《建议》）（附件1）和《筹备组成员自荐表》（以下简称《自荐表》）（附件2）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。

（三）联名业主报送资料备查。联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、《建议》、《推荐支持的业主签名表》(附件3)，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区国土房管局。

（四）公示期内业主自荐增补。《建议》公示期间，业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称：自荐业主），自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局，另一份送联名业主。

（五）产生筹备组。《建议》公示期满后，首次联名的业主在区国土房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积）产生5－15人为筹备组成员。

《建议》公示期间，没有业主自荐或自荐业主不符合自荐条件的，联名业主成为筹备组成员。

（六）筹备组成员产生以后业主异议的处理。筹备组成员产生以后，业主对筹备组成员有异议的，可向区国土房管局提出，未经超过半数投票权业主否决的，则视为通过，并作为筹备组成员。

（七）建设单位参与筹备组。建设单位或公有住房出售单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》（附件4），提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件，送区国土房管局。

自联名业主《建议》期满公示后，建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组工作的，区国土房管局向未填报《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》的建设单位或公有住房出售单位发出《关于上报参加筹备组成员名单的通知》（附件5）。

（八）筹备组确立。区国土房管局向筹备组发出《关于成立首次业主大会筹备组的复函》（附件6）、《首次业主大会筹备组成员名单》（附件7），由筹备组在区国土房管局的配合下，将复函和名单在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公告。

二、制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》

（一）草拟、公示文件。筹备组拟订《业主大会议事规则》（征求意见稿）、《业主公约》（征求意见稿）及其通知，并在物业管理小区（大厦）内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区（大厦）内明显位置再次公示5日。

《业主大会议事规则》（征求意见稿）应当包括业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的产生办法、组成、业主委员会委员职数、任期和业主委员会委员应当具备的条件等内容。

（二）确认业主投票权。筹备组确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。

（三）提示业主和公示《业主大会议事规则》、《业主公约》。筹备组在物业管理小区（大厦）内公示物业管理小区（大厦）《业主大会议事规则》和《业主公约》的同时，应当公示广州市国土房管局《业主大会议事规则》（示范文本），并提示业主投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》须经物业管理小区（大厦）内全体业主所持投票权2/3以上赞成的，方能通过。

（四）发出大会通知。在首次业主大会召开15日前，筹备组将选票格式《〈业主大会议事规则〉、〈业主公约〉表决票》样本（附件8）和《关于召开首次业主大会的通知》（附件9）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，召开首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。

（五）投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》。筹备组按照召开首次业主大会通知的要求，组织对《业主大会议事规则》和《业主公约》进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定

（一）（附件10）在小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日。

（六）刻章。筹备组到公安部门办理刻制业主大会公章手续，公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。

三、选举产生首届业主委员会

（一）发出大会通知。在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将业主委员会委员选票格式样本（附件11）、业主委员会委员候选人简历表（附件12）和《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》(附件13)在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，并通知全体业主和告知相关的居民委员会。召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知中应当包括会议召开的时间、地点和业主委员会委员候选人资格条件等内容。

（二）核对候选人提交的资料。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，交给筹备组核实。筹备组将《业主委员会委员候选人简历表》在小区（大厦）内明显位置张贴公告。

业主委员会委员候选人应多于应选委员名额，实行差额选举。

若业主大会是由住宅和非住宅业主组成的，业主委员会可由住宅组和非住宅组组成，其业主委员会委员候选人也应分为住宅组候选人和非住宅组候选人。

（三）印发选票。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，并印发选票、通知所有投票人和设置投票箱。

（四）封箱监票。筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时，对开箱投票活动进行监督。

（五）投票选举首届业主委员会委员。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，及业主大会决定

（二）（附件14）在小区（大厦）内明显位置张贴公告不少于5日。

（六）提交资料。业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局。

1、业主大会成立情况；

2、业主大会决定

（一）、（二）。

（七）备案。各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收件回执》（附件15）。

（八）刻章。业主委员会到公安部门办理刻制业主委员会公章手续。公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。

四、其他事项

（一）业主委员会根据物业管理小区（大厦）的规模由5—15名委员单数组成，当业主委员会委员少于5人时，应及时召开业主大会进行补选。

（二）业主可以书面委托其他业主代为投票，但被委托人接受的委托不得超过3人。

（三）业主委员会任期届满2个月前，应当按照本物业小区（大厦）的《业主大会议事规则》，筹备召开业主大会进行下一届业主委员会的换届选举工作。

（四）业主委员会到期未换届选举且有业主提出异议的，区国土房管局应当指派工作人员指导业主委员会换届工作。

（五）整幢非住宅楼宇和业主人数较少的楼盘，其筹备组成员的产生和业主委员会委员候选人的产生可不要求有业主推荐支持。

附件(下载）：

1、关于组建首次业主大会筹备组的建议

2、筹备组成员自荐表

3、推荐支持的业主签名表

4、建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表

5、关于上报参加筹备组成员名单的通知

6、关于成立首次业主大会筹备组的复函

7、首次业主大会筹备组成员名单

8、《业主大会议事规则》、《业主公约》表决票

9、关于召开首次业主大会的通知

10、业主大会决定

（一）11、业主委员会委员选票格式样本

12、业主委员会委员候选人简历表

13、关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知

14、业主大会决定

（二）15、收件回执

第二篇：郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序

郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序

为了进一步规范业主大会、业主委员会工作，充分发挥其在社区管理中的作用，促进业主自我管理、民主管理机制的形成，根据国家、省、市物业管理相关法规规定，结合我市实际，特制定本工作程序。

一、业主大会成立

物业管理区域符合下列条件之一的,应当成立业主大会：商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的； 商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下,且首套房屋交付使用已满12个月的；商品房屋出售并交付使用建筑面积不足30%,但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。

首次业主大会成立应按下列程序办理：

(一)由小区内3名以上业主提议并征得入住20%以上业主签字同意，将书面申请提交所在地的县（市）、区房管部门，房管部门3日内书面告知乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处应在15日内协调居委会开展筹备工作。

(二)业主代表、建设单位或产权单位代表、居委会代表、辖区派出所代表组成首次业主大会筹备组,筹备组人数为7-11人单数,业主代表可以通过业主推荐或选举产生,也可由居委会征求部分业主意见后推荐产生。其中筹备组组长由居委会代表担任，业主代表不得少于成员总数的1/2。县（市）、区房管部门主要负责业主大会成立的业务指导,乡（镇）人民政府、街道办事处主要负责具体工作的组织协调。

(三)将已确定的筹备组人员名单报县（市）、区房管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处后在小区内书面公告7日以上。

(四)开发建设单位及其选聘的物业服务企业向筹备组提供业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备清册和前期物业服务合同等资料。

(五)筹备组做好以下筹备工作并在召开大会15日前在本区域内公示：

1、确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

2、拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案（参考示范文本）；

3、确认业主身份；

4、确定业主委员会成员候选人产生办法及名单。

(六)筹备组应当于成立之日起45日内,按照会议议程召开首次业主大会会议,内容包括：

1、表决通过业主大会议事规则和管理规约；

2、选举产生业主委员会成员；

3、其他需要业主大会会议表决通过的事项。

（七）确定业主委员会候选人应充分考虑物业类型、楼栋（单元）平衡等因素，并依据下列原则产生：

1、筹备组成员半数以上提议；

2、居委会推荐并经筹备组成员1/3以上同意；

3、20名以上业主联名推荐（限荐1名）；

4、必须是本小区常住业主；

5、采取差额选举方式的，其差额比例不低于20%。

(八)业主委员会成员候选人以得票多少排序,得票多者依次当选为业主委员会成员,组成业主委员会。筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会成员推选产生主任、副主任等,并进行成员分工。

（九）将业主大会作出的决定及业主委员会成员任职情况在小区内进行公示。

（十）筹备组应当依法确定业主身份，发放业主大会选举证明并写明业主及其配偶的姓名、身份证号、性别、住址、有效的联系方式等基本内容。业主大会选举证明用于核实业主身份。

（十一）业主大会会议采取实名制表决（受委托人应提交委托人身份证复印件、委托书等证件），１名业主有１份表决权。表决票上应标明业主的姓名、楼栋（单元、门牌）号、建筑面积、表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效、无效票的提示及本人签名等内容。

二、业主委员会备案

业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持下列材料向县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处备案。

(一)提交材料：

1、业主委员会备案登记表（示范文本）；

2、业主委员会成立情况的书面报告；

3、已通过的业主大会议事规则；

4、已通过的管理规约；

5、选举和表决结果统计表（筹备组成员签字）；

6、业主委员会成员基本情况及分工；

7、其他应当提交的材料。

提交上述材料一式三份装订成册, 县(市)、区房管部门、乡(镇)人民政府或街道办事处、业主委员会各一份。

(二)备案程序：

1、乡（镇）人民政府、街道办事处对提交材料进行审查；

2、县(市)、区房管部门对提交材料进行审核,符合规定的,在3个工作日内向业主委员会出具《业主委员会备案证明》,并告知乡（镇）人民政府、街道办事处等单位。不符合规定的，在3个工作日内退回，出具《业主委员会不予备案通知》，并告知乡(镇)人民政府或街道办事处；

3、业主委员会持《业主委员会备案证明》刻制印章,并将

印模报县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处。

三、要求

（一）县（市）、区房管部门要加强对业主大会成立、业主委员会备案工作的政策支

持和业务指导，抓好各项工作的协调，不断总结推广成功经验，确保业主大会成立的数质量。

（二）开发建设单位、物业服务企业要树立“服务第一，业主至上”的理念，主动配合业主大会的成立工作，积极提供必要条件，促进业主自我约束、民主管理机制的早日形成。

（三）各相关单位和个人要按照有关法规规定，正确行使权力，切实履行义务，努力为业主大会、业主委员会的及时成立和有效运行尽职尽责，为社区民主、社区和谐建设做出贡献。

第三篇：郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序

：《郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序（试行）》、《）》、《郑州市业主大会和业主委员会指导规则（试行）》。

郑州市业主大会和业主委员会指导规则(试行)

第一章 总则

第一条 为了维护业主的合法权益，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令第504号)、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会规程》(建住房〔2003〕131号)规定，制定本规则。

第二条 本市行政区域内的业主大会、业主委员会的产生及其活动适用本规则。

第三条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，并对业主大会负责。

第四条 市房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督管理工作。县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。

社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

第五条 业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员的补贴由全体业主承担，但不得冲抵物业服务费，不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。

工作经费的收支情况及委员补贴的发放情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。

第六条 业主大会、业主委员会应当按照国家财务管理规定，建立财务制度，每届届满应当进行财务审计，审计结果应在小区内公示。

同一物业管理区域内，有20%以上业主书面提议进行财务审计的，也应当进行财务审计。

第二章 业主大会

第七条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达50%以上的，应当成立业主大会。

住宅物业小区达到成立业主大会条件而未成立的，县(市)、区房地产管理部门或街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促成立业主大会。

第八条 在一个物业管理区域内，成立首次业主大会的，建设单位应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。

第九条 成立首次业主大会的，县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当负责协调和指导社区居民委员会、公安派出所、业主和建设单位成立筹备组。筹备组的组长由社区居民委员会代表担任。筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生，也可由社区居民委员会推荐产生。

建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。

第十条 筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。依法确认业主身份，并发放业主委员会投票证。投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。

第十一条 业主在业主大会会议上的投票权数：(一)住宅按其拥有的套数计算，每套记1票；

(二)非住宅按其拥有的房屋登记面积计算，每满100平方米1票；不满100平方米有单独房屋所有权证或其证明文件的，1证1票；建设单位投票权数最高不得超过全部投票权的25%。

第十二条 在召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示：

(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容；(二)业主公约、业主大会议事规则草案；

(三)业主、建设单位在首次业主大会会议上的投票权数；(四)业主委员会委员候选人产生办法及名单。

业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

第十三条 筹备组应当自成立之日起45日内，在县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，召开首次业主大会会议。逾期未召开的，筹备组应向县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出延期召开的报告，在延长期限内仍未召开的，筹备组自行解散，并将有关资料移交社区居民委员会保存。

第十四条 首次业主大会会议的内容应包括：(一)表决通过业主公约、业主大会议事规则；(二)选举产生业主委员会委员；

(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第十五条 业主大会行使下列权力：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约；

(三)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(四)选聘、解聘物业服务企业；

(五)决定建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集、使用方案，并监督实施；(六)制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十六条 业主大会由业主委员会组织召开，每年至少1次。

物业管理区域内20%以上业主书面提议召开业主大会会议的，业主委员会应当在15日内依法召开业主大会会议。提议应附上提议内容及业主本人的签名。

业主大会会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加，会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的程序执行。

第十七条 业主参加业主大会应当持投票证。业主可以自行投票，也可以书面委托他人持业主投票证和书面委托书参加投票。书面委托书应载明受委托人、委托事项、投票权数。

业主为法人的，由法定代表人行使投票权；业主为无民事行为能力人或限制行为能力人的，由其法定代理人行使投票权；房屋所有权证登记有共有权人的，应自行确定1名投票人。

第三章 业主委员会

第十八条 业主委员会由3至11人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的规模确定。

第十九条 分期建设的物业小区按照本规则规定，在分期开发期间成立业主委员会的，应根据总体规划建设情况设定业主委员会名额。后期业主入住后，应当按比例增补业主委员会委员。

业主委员会委员缺员的，应当及时召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，由所在地社区居民委员会协调组织增补工作。

第二十条 业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力，身体健康；(二)遵纪守法；

(三)模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费、维修资金等有关费用；(四)热心公益事业，责任心强，公道正派;(五)具有必要的工作时间和一定组织协调能力，有一定的物业及相关专业知识；

(六)与本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业无利害关系的。

首届业主委员会委员候选人由筹备组推荐，15名以上业主也可以在筹备组规定的时间内联名推荐1名候选人。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。

第二十一条 业主委员会委员候选人以得票多少排序，得票多者依次当选为业主委员会委员，组成业主委员会。

第二十二条 业主委员会选举采取差额选举方式的，差额比例不得低于20％。

第二十三条 业主委员会应当依法履行下列职责：

(一)宣传国家法律、法规和政策，教育业主依法履行应尽的义务；(二)监督业主公约的实施，督促业主履行业主公约；

(三)召开业主大会会议，向业主大会报告物业服务的实施情况；(四)负责做好选聘、解聘物业服务企业之间的交接工作；(五)组织业主委员会的换届选举；(六)受业主大会委托，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(七)配合公安派出所、街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；

(八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当公布工作电话，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

第二十四条 筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名、秘书1名。

首次业主委员会会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列材料到物业所在地的县(市)、区房地产管理部门备案。

(一)业主委员会成立情况和选举情况的书面报告；(二)已通过的业主公约；

(三)已通过的业主大会议事规则；(四)选举和表决结果统计表；

(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

前款内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内将变更情况向县(市)、区房地产管理部门备案。

县(市)、区房地产管理部门应当在备案后15日内将备案情况通报物业所在地街道办事处、公安派出所、社区居民委员会和物业服务企业。

第二十六条 业主委员会应当持县(市)、区房地产管理部门的备案证明依法刻制业主委员会印章，并报县(市)、区房地产管理部门备案。

业主委员会应当制定印章使用、管理规定，并严格执行。

第二十七条 首次业主大会成立后，业主大会重新选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，并通知前期物业服务企业。

物业服务合同终止之日起15日内，前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资料移交给业主委员会，并办理交接手续：(一)各类物业设施的验收、接收档案；

(二)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等；(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；(四)改建、重建建筑物及其附属设施情况；

(五)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；

(六)专项维修资金的分户清册或资料；(七)财务收支帐册；(八)其他物业档案资料。

物业档案资料属全体业主共有。

第二十八条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

(一)各类会议记录、纪要；

(二)业主大会、业主委员会决议、决定等材料；(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料；(四)业主名册；(五)物业服务合同；

(六)有关法律、法规和业务往来文件；

(七)业主和物业使用人的书面意见、建议书；(八)维修资金收支情况；(九)其他书面和实物资料。

第二十九条 业主委员会会议一般由主任召集和主持。有三分之一以上委员提议的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有一半以上委员出席，作出决定时应当经出席委员过半数同意。每名委员拥有1票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会会议可以邀请有关业主列席。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

第三十条 业主委员会每届任期为3年。

业主委员会任期届满前60日，应当做好以下换届筹备工作：(一)起草本届业主委员会工作情况报告;(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(三)确认业主身份，确定业主在业主会会议上的投票权数；

(四)将业主委员会成员候选人的姓名、性别、年龄、工作单位、简历、物业座落和物业服务企业开具的缴纳物业服务费的证明等，在物业管理区域内进行公示；

(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

第三十一条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，由县(市)、区房地产管理部门会同所在地街道办事处或乡(镇)人民政府组织成立换届筹备组换届选举。

因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因，会议未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

第三十二条 原业主委员会自新一届业主委员会产生后15日内，应当将印章、档案资料以及财、物等移交给新一届业主委员会。

第三十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，终止其委员资格，同时在本小区内进行公告，并在15日内到县(市)、区房地产管理部门备案：

(一)已不是本物业区域业主的；(二)依法追究刑事责任的；(三)拒不履行业主义务的；

(四)连续3次缺席业主委员会会议的；(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的；(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的；

(七)接受本物业管理区域物业服务企业聘请在该企业工作的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以提请辖区公安派出所协助移交。

第三十四条 业主委员会作出以下建议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

(一)关于专项维修资金的续筹、使用建议；

(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；

(三)对物业服务企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

(四)关于免除委员职务的建议；

(五)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大或建议。

第三十五条 业主委员会作出以下决议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

(一)根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘、解聘物业服务企业的决议；

(二)关于决定召开业主大会临时会议的决议；

(三)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第三十六条 业主委员会不按规定召开业主大会会议的，经20%以上业主书面申请，县(市)、区房地产管理部门应当会同街道办事处、社区居民委员会、公安派出所依照本规则规定比照首次业主大会成立的相关程序另行召开业主大会选举产生业主委员会。

第三十七条 业主委员会集体辞职的，应当以书面形式报县(市)、区房地产管理部门备案，并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给所在地县(市)、区房地产管理部门监管，在街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区居民委员会的指导与监督下，做好业主共同财产清算工作；未予备案造成损失的由业主委员会依法承担责任。

第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的县(市)、区人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四章 附则

第三十九条 业主委员会的名称应当与物业管理区域的名称保持一致。

第四十条 市房地产管理部门制订发布《业主公约示范文本》和《业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第四十一条 物业所在地尚未设立街道办事处和社区居民委员会的，街道办事处和社区居委会的相关工作由物业所在地的乡(镇)人民政府承担。

第四十二条 本规则自2007年11月1日起施行。

郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序（试行）

为了进一步规范业主大会、业主委员会工作，充分发挥其在社区管理中的作用，促进业主自我管理、民主管理机制的形成，根据国家、省、市物业管理相关法规规定，结合我市实际，特制定本工作程序。

一、业主大会成立

物业管理区域符合下列条件之一的,应当成立业主大会：商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的； 商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下,且首套房屋交付使用已满12个月的；商品房屋出售并交付使用建筑面积不足30%,但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。

首次业主大会成立应按下列程序办理：

(一)由小区内3名以上业主提议并征得入住20%以上业主签字同意，将书面申请提交所在地的县（市）、区房管部门，房管部门3日内书面告知乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处应在15日内协调居委会开展筹备工作。

(二)业主代表、建设单位或产权单位代表、居委会代表、辖区派出所代表组成首次业主大会筹备组,筹备组人数为7-11人单数,业主代表可以通过业主推荐或选举产生,也可由居委会征求部分业主意见后推荐产生。其中筹备组组长由居委会代表担任，业主代表不得少于成员总数的1?2。县（市）、区房管部门主要负责业主大会成立的业务指导,乡（镇）人民政府、街道办事处主要负责具体工作的组织协调。

(三)将已确定的筹备组人员名单报县（市）、区房管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处后在小区内书面公告7日以上。

(四)开发建设单位及其选聘的物业服务企业向筹备组提供业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备清册和前期物业服务合同等资料。(五)筹备组做好以下筹备工作并在召开大会15日前在本区域内公示：

1、确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

2、拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案（参考示范文本）；

3、确认业主身份；

4、确定业主委员会成员候选人产生办法及名单。

(六)筹备组应当于成立之日起45日内,按照会议议程召开首次业主大会会议,内容包括：

1、表决通过业主大会议事规则和管理规约；

2、选举产生业主委员会成员；

3、其他需要业主大会会议表决通过的事项。

（七）确定业主委员会候选人应充分考虑物业类型、楼栋（单元）平衡等因素，并依据下列原则产生：

1、筹备组成员半数以上提议；

2、居委会推荐并经筹备组成员1/3以上同意； 3、20名以上业主联名推荐（限荐1名）；

4、必须是本小区常住业主；

5、采取差额选举方式的，其差额比例不低于20%。

(八)业主委员会成员候选人以得票多少排序,得票多者依次当选为业主委员会成员,组成业主委员会。筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会成员推选产生主任、副主任等,并进行成员分工。

（九）将业主大会作出的决定及业主委员会成员任职情况在小区内进行公示。

（十）筹备组应当依法确定业主身份，发放业主大会选举证明并写明业主及其配偶的姓名、身份证号、性别、住址、有效的联系方式等基本内容。业主大会选举证明用于核实业主身份。

（十一）业主大会会议采取实名制表决（受委托人应提交委托人身份证复印件、委托书等证件），１名业主有１份表决权。表决票上应标明业主的姓名、楼栋（单元、门牌）号、建筑面积、表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效、无效票的提示及本人签名等内容。

二、业主委员会备案

业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持下列材料向县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处备案。(一)提交材料：

1、业主委员会备案登记表（示范文本）；

2、业主委员会成立情况的书面报告；

3、已通过的业主大会议事规则；

4、已通过的管理规约；

5、选举和表决结果统计表（筹备组成员签字）；

6、业主委员会成员基本情况及分工；

7、其他应当提交的材料。

提交上述材料一式三份装订成册, 县(市)、区房管部门、乡(镇)人民政府或街道办事处、业主委员会各一份。(二)备案程序：

1、乡（镇）人民政府、街道办事处对提交材料进行审查；

2、县(市)、区房管部门对提交材料进行审核,符合规定的, 在3个工作日内向业主委员会出具《业主委员会备案证明》,并告知乡（镇）人民政府、街道办事处等单位。不符合规定的，在3个工作日内退回，出具《业主委员会不予备案通知》，并告知乡(镇)人民政府或街道办事处；

3、业主委员会持《业主委员会备案证明》刻制印章,并将 印模报县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处。

三、要求

（一）县（市）、区房管部门要加强对业主大会成立、业主委员会备案工作的政策支持和业务指导，抓好各项工作的协调，不断总结推广成功经验，确保业主大会成立的数质量。

（二）开发建设单位、物业服务企业要树立“服务第一，业主至上”的理念，主动配合业主大会的成立工作，积极提供必要条件，促进业主自我约束、民主管理机制的早日形成。

（三）各相关单位和个人要按照有关法规规定，正确行使权力，切实履行义务，努力为业主大会、业主委员会的及时成立和有效运行尽职尽责，为社区民主、社区和谐建设做出贡献。

第四篇：成立业主大会,业主委员会标语

积极参与，踊跃投票，选好业委为大家。积极行使业主权利，投出您的关键一票。依法成立业主委员会，维护业主合法权益！齐心组建业主委员会，维护业主合法权益！欢迎广大业主踊跃报名参加业委会委员候选人。

行使你的权利，维护你的权益，踊跃报名参选业主委员。依法成立业主大会，共创和谐文明小区。踊跃报名参选业主委员，是您的权利和义务！

行使业委选举权利，承担业主应尽义务，维护小区共同利益！热心公益民主管理，踊跃报名参选业委委员。共建美好家园！

第五篇：如何成立业主委员会及程序

如何成立业主委员会及程序

一、成立条件

1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。

2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。

3、有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

二、成立业主大会筹备组

业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。

1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。

2、筹备组应当做好下列筹备工作：

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）；（3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。

以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

三、召开首次业主大会

1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。

4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。

四、备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：

1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单；

2、召开业主大会的通知；

3、业主公约（业主委员会委员签名）;