物业管理公司应如何对业主的装修进行监管

第一篇：物业管理公司应如何对业主的装修进行监管

物业管理公司应如何对业主的装修进行监管

案例回放：2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了书面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识，同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿。

注：

1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

案例分析：

一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时，小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。

综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

第二篇：物业管理公司应如何对业主的装修进行监管

案例回放：

2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。

注：

1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。案例分析：

一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》，值得注意的是，不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？

物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。

综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

第三篇：物业管理公司有权对业主的装修进行监管吗

物业管理公司有权对业主的装修进行监管吗

物业管理公司对于业主的装修进行监管属于物业管理公司的一项义务，一般来说，此项义务在物业管理合同中均有体现。基于此，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行必要的限制。

首先，物业管理公司应当审查业主的装修方案，将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主和业主委托的装饰装修公司，并与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任等。应注意的是，在签订协议时，物业管理公司应告之业主在装修时不得影响房屋整体结构；应考虑楼层楼板承载力；装修材料应符合防火的有关规定；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用。

其次，物业管理公司应当按照协议加强对装修现场的巡视和检查：监督业主或装修公司将施工垃圾和其他废弃物运到指定地点；监督业主或装修公司按规定允许的装修施工时间施工，以免影响其他业主的生活和休息；指导业主或装修公司接电、接水，并随时检查装修施工是否采取必要的安全措施和消防措施；监督业主或装修公司是否擅自变动涉及房屋整体安全的部位和设施。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，物业管理公司应当及时制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对业主或者装修公司违反协议的，追究违约责任

最后，装修结束后，物业管理公司应当进行验收，凡有违反协议的行为，应要求装修恢复或赔偿；没有违反协议的，应及时退还装修押金。

物业管理公司有权收取装修管理费吗？

目前，当业主进行装修时，很多物业管理公司都要收取一定的费用。这些费用总体看来，分为两种类型：一种是可以退还的，主要是装修押金，金额一般为1000元至4000元不等；一种是不可退还的，往往被称为装修管理费，一般为几百元。大多数的业主都认为这两笔钱物业管理公司不能收取。因为这个问题产生的纠纷在现实中不乏少数。那么，物业管理公司有权这样做吗？收取这两笔费用的依据是什么？

关于装修是否收取装修押金问题，一方面，国家没有明确规定；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此，物业管理公司收取一定的装修押金是合理的。如果业主在房屋装修中违反规定，给小区内的其他业主造成损失，该业主应予以赔偿；如果装修完成后经物业管理公司验收没有问题，物业管理公司应当及时退还已收取的装修押金。

对于装修管理费的问题，由于物业管理公司与业主之间是平等的民事主体，他们之间存在着委托合同关系，物业管理公司是否应当收取装修管理费以及收费标准首先要看物业管理合同中是否有对此项的约定，合同中若没有约定，物业管理公司是不能收取上述费用的。物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务，并被业主接受，那么物业管理公司就有理由要求相应的报酬。反之，如果并没有额外的服务，就不可巧立名目收费。物业管理公司是为全体业主服务的，所以只有当装修行为可能会对整个物业、共同部位或其他业主造成损失时，才需要物业管理公司进行管理。一般说来，物业管理公司不能无故扣押业主的装修押金，也不应当向业主收取诸如装修管理费等类似的费用。

物业管理公司是否应对业主的违约行为承担管理不善的责任？

由于个别业主在小区内的行为违反规定，而对小区内的其他业主或公共设施造成损失，此时物业管理公司对业主的违约行为是否要承担管理不善的责任呢？

物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照合同约定履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要物业管理公司向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务。对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。

但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。例如业主违反业主公约中的约定，擅自将屋内的承重墙拆除。物业管理公司遇到这种情况应当马上制止，如果物业管理公司怠于行使自己的职权，没有及时对这种行为进行处理，应当承担管理不善的责任。

第四篇：业主委员会能自行进行物业管理招投标吗

业主委员会能自行进行物业管理招投标吗？

回答：根据《招标投标法》规定，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

依据《上海市居住物业管理招投标暂行规定》第五条规定：“物业管理项目的招标人是指依照本暂行规定进行物业管理项目招标的新建住宅建设单位、业主委员会或者相关物业产权人。物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经过业主大会或业主代表大会讨论同意。”

根据市房地局《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物[2004]399号）规定，招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：

（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；

（2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上；

（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。

《上海市物业管理条例》三十六条：选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

我们认为，无论业主委员会还是业主大会，都没有独立民事主体的所应具有的构成要件，没有自己可以支配的财产，不能独立承担民事责任；同时业主和业主委员会一般也没有足够多的物业管理专业知识和招标专业知识。因此，业主委员会完全不具备自行招标的能力的，业主委员会不能自行进行物业管理招标。

我们建议，由业主大会决议，授权业主委员会委托物业招标代理机构采取公开招标方式选聘物业管理企业。

如果业主大会不愿意聘请招标代理机构的，业主委员会可以采取协议选聘方式，建议业主委员会从业主中组织更多专业人士参与选聘工作小组，以便降低自身风险。

第五篇：物业管理企业应如何就业主对其物业的装修进行管理

1.客户服务部受理业主的装修申请

1] 由业主或装修方填写《装修申请表》,向客服部递交《房屋产权证》复印件、《装修合同》复印件、《装修公司资质证明》复印件、《营业执照》复印件、施工材料清单及合格证。如非业主本人进行装修申请的,还须填写《装修委托授权书》。

2] 由业主和装修方向客服部提交装修图纸,客服部登记后转至工程部进行审图,如装修需动墙体的,应引导业主或装修方至房管局办理审批。

3] 客服部为业主和装修方办理交费手续(垃圾清运费)并办理装修保险。4] 客服部向装修方讲解具体装修程序及注意事项。

5] 客服部协助业主和装修方签署《装修工程承诺书》、《装修工程消防安全承诺书》、《装修管理服务协议书》、《施工人员情况登记表》,原则上不允许装修工人在小区内留宿,如确需留宿的应有业主签署《装修人员留宿担保书》。

2.工程部负责审批装修方所提交装修图纸

1] 工程部依据国家高层民用建筑设计防火规范及小区使用手册中的相关规定审核图纸,以确保图纸符合规范,审核后由工程部负责人签字确认。

2] 工程部审图通过后,将图纸返回客服部,由客服部通知业主领取审图意见。3] 如审批不合格,工程部对装修图纸提出整改意见,装修方按照整改意见进行修改,直至审批合格。

3.保安部负责消防安全方面审核工作。

1] 如室内建筑面积大于200平方米,需通过区消防大队的消防审批。保安部负责收取消防报审回执。

2] 以上工作全部完成后,客服部、工程部、保安部三名负责人为施工方签发《装修施工许可证》。

3] 装修方负责人到财务处缴纳费用,办理施工人员出入证并进行人员登记。4] 如有需要,装修方到保安部办理动火证,办理灭火器租赁手续。

4.客服部、工程部、保安部负责对室内装修过程进行管理。

1] 施工人员进场前,需将《装修许可证》、装修图纸贴在墙上,以便各部门巡视人员随时检查;同时,装修方须做好公共区域及装修室内内的成品保护,由客服部检查,检查合格后施工人员方可开始施工。

2] 客服部、工程部、保安部每日分别对施工现场进行不少与一次的巡视工作。

A.客服部主要负责检查施工室内内外的公共设施设备的保护情况、工作时间是否有噪音施工及施工进度情况。

B.工程部主要负责检查施工是否按报审图纸进行,是否对小区结构造成破坏。

C.保安部主要负责检查施工室内的消防状况,施工人员纪律及其他存在安全隐患的违章事项。

D.各部门在巡视时须填写巡视纪录,巡视中对有违反装修规定事项以及可能对小区既有设施设备和环境造成影响的活动进行监督纠正制止,严重者追究其法律责任。

5] 隐蔽工程验收

由施工方填写《隐蔽工程验收申请审核表》交至客服部,客服部与装修方确定时间后通知保安部、工程部一同前往装修室内验收,验收合格后各部门在审核表上签字确认;如不合格则令其整改,整改后重新按照上述步骤验收,直至通过。

5.装修期间保安部负责对外来车辆、人员以及物品进出的管理。

1】车辆管理

1.业主车辆,凭物业服务中心发放的车辆出入凭证进出;

2.装修工人车辆,不得进入小区范围内,统一有序停放在商铺外围指定区域;

3.车辆出入口,启用西门、北门两个出入口;

4.运送材料车辆,凭物业服务中心发放的车辆临时停放凭证进入小区,且尽可从小区的北门进入,严禁从西门进入;

5.车辆停放,除运送材料车辆之外,其他车辆均需停放在地下室车库的指定位置;严禁停放在非车位位置,严禁堵塞消防、交通通道;

6.运送材料车辆,在装修材料过程中,仅可暂停放在小区的主干路上(柏油路),严禁进入小区的铺砖路上;

7.运送材料车辆,应靠边停放,不得影响正常的交通通行秩序,严禁堵塞消防、交通通道;

8.进入小区、车库车辆应限速(5㎞/S)行使,严禁鸣喇叭;

9.进入小区、车库车辆应配合物业服务中心工作人员的管理。

2】人员管理

1.装修人员,凭物业服务中心发放的《装修施工人员临时出入证》进出小区;

2.装修人员,进入小区应随时随身随地佩戴《装修施工人员临时出入证》,并接受、配合物业服务中心工作人员的检查、询问;

3.《装修施工人员临时出入证》须专人专用,不得转借、涂改、仿造;

4.运送材料等临时进出小区人员,在小区的出入口岗亭出示有效证件,经工作人员核实、登记后,交纳20元《临时出入证》押金,凭《临时出入证》进入小区,并随身佩戴,积极配合、接受物业服务中心工作人员检查、询问,在离开小区时,凭证退还押金;

5.装修、运送材料等外来人员,严禁在小区内穿楼,如一经发现物业服务中心工作人员有权扣除《临时出入证》,并没收《临时出入证》押金或遣送相关政府部门处理;

6.业主或物业使用人,进出小区凭门禁IC卡,在装修高峰期进出人员比较复杂,为维护小区的安全,敬请给业主、物业使用人积极配合物业服务中心工作人员的检查、询问工作;

7.业主或物业使用人的朋友等来访者,进出须小区出入口工作人员经可视对讲系统与业主或物业使用人取得联系后,来访者出示有效证件,进行登记后,方可入内;

8.装修人员严禁在小区内留宿、生火煮食;

9.装修人员严禁在小区的公共绿地等公共区域睡觉、打牌等其他聚众活动;

10.装修人员须遵守小区的其他相关管理制度。

3】物品进出管理

1.搬出物品,实行物品放行条管理制度;

2.搬出物品前,业主须提前在物业服务中心办理物品放行手续;

3.非业主(包括装修人员、物业使用人等)搬出物品时,须持有业主的授权书前来物业服务中心办理物品放行手续,或业主亲自在物业服务中心办理物品放行手续;

4.物品搬出时,在各出入口出示物业服务中心出具的物品放行条,并主动、积极、配合、接受岗位工作人员的检查、核实后,方可离开;

5.物品放行条专次专用,过期无效;

6.在物品搬入过程中,请勿将超长超重物品通过电梯进行运输,在装修期间,各单元均设有超长超重物品吊装点,如业主或物业使用人使用,请提前向物业服务中心申请,业主也可自行聘请具有吊装合格资质的企业,为了安全起见,事前也须向物业服务中心申请;

7.装修垃圾的清运,由各单元装修人员将垃圾清运至物业服务中心指定的装修垃圾堆放点,装修垃圾须袋装化,并保持清运途中的清洁卫生,严禁乱堆放;

8.装修垃圾清运时间,在未有业主入住之前,可自行安排清运时间(在装修时间范围内),自有业主入住起,装修垃圾清运时间为(13:00—14:00);

9.装修垃圾清运过程中,须对所在楼层和首层地面采取地面保护措施(如铺设地毯、木板等),并在清运完成后,须对现场进行清理,请使用胶轮手推车,严禁使用铁轮手推车;

10.在搬运物品过程中,如造成设备设施损坏,当事人须承担赔偿、修复之责,业主承担连带责任。

竣工验收

1] 施工结束后,装修方向客服部提交竣工申请。

2] 客服部通知工程部、保安部会同业主、装修方对室内内的装修情况进行验收。3] 针对验收中存在的问题,各部门在《装修竣工验收单》上填写意见,督促装修方整改,整改后再次进行验收,直至通过。

4] 验收通过后,各部门负责人、业主、装修方负责人分别在《装修竣工验收单》上签字确认并标明对于损坏的公共设施将按价进行赔偿。

5] 以上验收单由物业经理审核,签字确认后方可由装修方到财务处办理《出入证》退证手续。