房地产中介行业发展与服务拓展研究

第一篇：房地产中介行业发展与服务拓展研究

房地产中介行业发展与服务拓展研究

摘要

关键词：房地产中介，发展，服务，拓展

一 房地产中介的内涵

内涵

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

行业特征

房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。

中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。

城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。

未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。预期2009-2010年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。

二 本地房地产中介行业现状及主要问题

(一)发展无序,企业生存率低

苏州房地产中介的需求逐步放大 ,但苏州房地产中介尤其是普通中介市场 ,由于投资成本低 ,管理不规范 ,准入制度不完善 ,企业间存在恶性竞争 ,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰;另一方面 ,近年来 ,由于政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展 ,房地产市场的潜力在不断释放 ,苏州的中介业务成倍上升 ,有许多投资人看好这一巨大的市场 ,不断地涌入。原本是一些大小中介门店的聚集地 ,生意红火时有20多家中介门店 ,现在只剩下 10 家左右了。据房产业内人士透露 ,一般的小中介 ,每个月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是说一个月要成交 4套 40 万元的房子 ,但在目前来说 ,对一些中介只是个“奢望”。而大型连锁中介 ,由于运营成本巨大 ,每月起码成交两三百套房子才能维持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也纷纷“逆市”抢滩市场 ,从而大大加快房地产中介业的洗牌速度。

(二)企业规模较小,抗风险能力差

由于房地产中介行业兴起时间不长 ,房地产中介机构大多规模较小 ,一些房地产中介机构的工作人员一般在 10 人左右 ,少的则只有 2～3 人 ,甚至还有一定数量的兼职人员 ,导致企业实力薄弱据统计 ,目前苏州房地产中介服务企业中从业人员数在 10 人以下的占 80 %;超过 50 人的占 4.9 %专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门 ,绝大部分机构业务范围狭窄 ,没有实行专业分工 ,缺乏自身的业务强项 ,由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。目前 ,多数中介公司把二手房销售作为主营业务 ,只负责给买卖双方“牵线”,却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一 ,经营范围狭窄 ,也造成了企业抵抗风险能力的不足.(三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。在苏州市场上 ,目前 ,只有少数几家大公司像我爱我家、顺驰不动产、中广置业等招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验 ,其他一些小中介企业都没有学历限制 ,一般的高中学历都可以去任职。再者 ,房地产市场波动大、变化快的特点 ,造成中介行业人员流动频繁 ,不利于中介人员积累经验和提高素质。此外 ,受社会环境和行业风气的影响 ,许多从业人员随波逐流 ,降低了自己的职业操守。

(四)法律法规尚须健全和完善。

对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件已初步形成了一个框架 ,但还不健全和完善。由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的 ,工作程序和管理机制缺乏规范性 ,相当一部分企业和单位还没有真正走向市场化。目前 ,对于苏州房地产中介组织存在管理体制不合格、管理

制度不健全 ,体制制度上存在着多头管理和政企不分的突出问题;而且无论是政府部门的直接监管 ,还是由房产中介行业协会进行的自律性监管 ,都存在监管不力的问题。由政府直接监管 ,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷 ,难以到位 ,同时还存在着寻租空间。另外 ,政府部门中 ,除作为行业主的房地产管理部门行使监管职能外 ,其他城建、工商、质检、物价、人事、司法等部门也都从各自角度 ,以各自的依据和方式参与监管 ,会造成政出多门 ,企业无所适从 ,且易产生许多漏洞 ,而行业协会监管同样存在诸多问题。

（五)信息化程度低

完善的企业信息管理系统 ,可增强市场信息的敏感度 ,及时准确地感受市场的变动 ,以便采用应变经营策略;网络技术的应用可提高运作效率、节约企业成本等。目前在苏州市场上 ,实行计算机信息化和网络化管理 ,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少 ,多半是那种门面店的经营模式;大多数中介机构是租一间房子 ,靠一张桌子、一部电话、一张嘴在进行原始操作 ,除少数大的中介公司外 ,一般都没有像样的设备 ,因此被人们称之为“皮包公司”。

三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营

(一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。

在市场经济发达的今天 ,品牌已超越纯经济的范畴 ,成为企业竞争力、增值力、后续力的体现。要树立正确的品牌意识 ,建立品牌发展战略管理体制 ,完善品牌发展的市场环境 ,重视知识管理、知识决策以及实施与品牌理念相配套的系统教育培训等。

(二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。

众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。

(三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。

随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。

提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。

四，房地产中介行业服务拓展

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。

随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。

五，结束语

总之, 推进财务管理信息化, 建立起一个规范、高效、先进的财务管理信息网络系统, 对所有企业来说, 都是一项全新的工作。虽然有些企业起步较早,也积累了不少经验, 但是任务还很艰巨, 有大量的具体工作要做。如此浩繁的工程, 伤筋动骨, 牵涉方方面面, 必须由“一把手”重视, 上下齐心协力。企业经营者在观念上要先行一步, 真正从参与国际竞争的战略高度来认识自己的企业, 领导好自己的企业, 支持企业信息化建设。作为目前倍受关注的电力企业,搞好财务管理信息化建设, 是企业管理水平再上一

个台阶不可或缺的重要手段, 其必将为我们早日建成“一强三优”的现代电网企业插上腾飞的翅膀。

第二篇：房地产中介行业发展与服务拓展研究

关于房地产中介行业发展与服务拓展的调查报告

一 房地产中介的内涵

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。

中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。

城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。

未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。2009-2010年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。

二 本地房地产中介行业现状及主要问题

(一)发展无序,企业生存率低

房地产中介的需求逐步放大 ,房地产中介尤其是普通中介市场 ,由于投资成本低 ,管理不规范 ,准入制度不完善 ,企业间存在恶性竞争 ,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰;另一方面 ,近年来 ,由于政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展 ,房地产市场的潜力在不断释放 ,苏州的中介业务成倍上升 ,有许多投资人看好这一巨大的市场 ,不断地涌入。原本是一些大小中介门店的聚集地 ,生意红火时有20多家中介门店 ,现在只剩下 10 家左右了。据房产业内人士透露 ,一般的小中介 ,每个月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是说一个月要成交 4套 40 万元的房子 ,但在目前来说 ,对一些中介只是个“奢望”。而大型连锁中介 ,由于运营成本巨大 ,每月起码成交两三百套房子才能维持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也纷纷“逆市”抢滩市场 ,从而大大加快房地产中介业的洗牌速度。

(二)企业规模较小,抗风险能力差

由于房地产中介行业兴起时间不长 ,房地产中介机构大多规模较小 ,一些房地产中介机构的工作人员一般在 10 人左右 ,少的则只有 2～3 人 ,甚至还有一定数量的兼职人员 ,导致企业实力薄弱据统计 ,目前苏州房地产中介服务企业中从业人员数在 10 人以下的占 80 %;超过 50 人的占 4.9 %专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门 ,绝大部分机构业务范围狭窄 ,没有实行专业分工 ,缺乏自身的业务强项 ,由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。目前 ,多数中介公司把二手房销售作为主营业务 ,只负责给买卖双方“牵线”,却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一 ,经营范围狭窄 ,也造成了企业抵抗风险能力的不足.(三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。在市场上 ,目前 ,只有少数几家大公司像我爱我家、顺驰不动产、中广置业等招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验 ,其他一些小中介企业都没有学历限制 ,一般的高中学历都可以去任职。再者 ,房地产市场波动大、变化快的特点 ,造成中介行业人员流动频繁 ,不利于中介人员积累经验和提高素质。此外 ,受社会环境和行业风气的影响 ,许多从业人员随波逐流 ,降低了自己的职业操守。

(四)法律法规尚须健全和完善。

对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件已初步形成了一个框架 ,但还不健全和完善。由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的 ,工作程序和管理机制缺乏规范性 ,相当一部分企业和单位还没有真正走向市场化。目前 ,对于苏州房地产中介组织存在管理体制不合格、管理

制度不健全 ,体制制度上存在着多头管理和政企不分的突出问题;而且无论是政府部门的直接监管 ,还是由房产中介行业协会进行的自律性监管 ,都存在监管不力的问题。由政府直接监管 ,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷 ,难以到位 ,同时还存在着寻租空间。另外 ,政府部门中 ,除作为行业主的房地产管理部门行使监管职能外 ,其他城建、工商、质检、物价、人事、司法等部门也都从各自角度 ,以各自的依据和方式参与监管 ,会造成政出多门 ,企业无所适从 ,且易产生许多漏洞 ,而行业协会监管同样存在诸多问题。

（五)信息化程度低

完善的企业信息管理系统 ,可增强市场信息的敏感度 ,及时准确地感受市场的变动 ,以便采用应变经营策略;网络技术的应用可提高运作效率、节约企业成本等。目前在苏州市场上 ,实行计算机信息化和网络化管理 ,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少 ,多半是那种门面店的经营模式;大多数中介机构是租一间房子 ,靠一张桌子、一部电话、一张嘴在进行原始操作 ,除少数大的中介公司外 ,一般都没有像样的设备 ,因此被人们称之为

“皮包公司”。

三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营

(一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。

在市场经济发达的今天 ,品牌已超越纯经济的范畴 ,成为企业竞争力、增值力、后续力的体现。要树立正确的品牌意识 ,建立品牌发展战略管理体制 ,完善品牌发展的市场环境 ,重视知识管理、知识决策以及实施与品牌理念相配套的系统教育培训等。

(二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。

众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。

(三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。

随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。

提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。

四，房地产中介行业服务拓展

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。

随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有

广阔的空间。

五，结束语

总之, 推进财务管理信息化, 建立起一个规范、高效、先进的财务管理信息网络系统, 对所有企业来说, 都是一项全新的工作。虽然有些企业起步较早,也积累了不少经验, 但是任务还很艰巨, 有大量的具体工作要做。如此浩繁的工程, 伤筋动骨, 牵涉方方面面, 必须由“一把手”重视, 上下齐心协力。企业经营者在观念上要先行一步, 真正从参与国际竞争的战略高度来认识自己的企业, 领导好自己的企业, 支持企业信息化建设。作为目前倍受关注的电力企业,搞好财务管理信息化建设, 是企业管理水平再上一个台阶不可或缺的重要手段, 其必将为我们早日建成“一强三优”的现代电网企业插上腾飞的翅膀。

第三篇：关于房地产中介行业发展调研

关于房地产中介行业发展调研

一、、现状及特点

1、特点。不从事房地产开发活动，只提供中介服务，不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。具有很强的灵活性。以佣金为主要收入来源。

2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员素质良莠不齐；二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批小房产中介 “跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。

二、发展趋势及应对

随着二手房市场的不断扩大，及国外中介行业的对比分析，国内生存的环境也将逐步扩大，同时对中介企业的要求也越来越高，同行业竞争也将更为激烈。所以，规模化、品牌化、专业化、信息化必将成为未来中介行业的发展趋势。

规模化：可以预计，经过市场激烈的竞争和震荡，中介行业的规模化将进一步提高。一方面表现为中介行业市场集中度将进一步加强，经过兼并重组之后，市场上将出现占据市场份额前几名的规模化大公司，目前情况看，二十一世纪不动产海外上市及房屋置换中心的老大形象给后来者提高着门槛，而管理的滞后性给行业后来者有可乘之机，通过大型项目运作、网站，报纸等媒体宣传力度提高企业知名度，通过单兵的专业性提高美誉度。建立稳定的赢利模式和人才的储备快速扩张。在资金不足时只求行业前列，让教育客户的事情留给地主们去做。资金充足时，全国布局也将成为可能。不能做大的结果就是死亡。

品牌化：目前已有少数公司树立一定的品牌形象，但品牌知名度和影响力还没有达到较高的标准。未来随着中介行业的规模化，品牌效益和影响力将进一步上升，品牌化将为中介公司的盈利增长和效益带来明显的促进作用。通过诚信手段，建立品牌化战略。应长期坚持。

专业化：中介行业是典型的服务性行业，专业性特征极为明显，包括人才的专业性、服务的专业性、业务的专业性、流程的规范性等等。随着行业的发展，这些专业的特性将进一步提高。也只有做到真正的专业，具有优秀的企业文化理念，才能赢得市场的尊崇，赢得客户的信赖，才能够异军突起异取得长远的发展。专业化生存在许多企业都得到重视，但真正的比赛在于学习的速度及知识的更新。就像言一先生所说，成为行业专家，不但具备专业知识还要保持学习力及好奇心，更要以客户为中心。一切为客户而做。

信息化：信息化将是未来中介行业不可缺乏的核心竞争力之一，依托先进的网络及信息管理系统，中介企业才可能实现科学的企业管理，才可以提高企业运作的效率和效益，才能够为客户和市场提供最便利和专业的服务，为企业的发展壮大提供坚实的基础。信息化的主要工具是电脑相关软件的使用，但目前情况下，很多企业没有使用，而使用者也只停留在业务处理层面，而管理控制或更高层面的流程优化都存在的大的问题，学会使用先动的工具得以事半功倍，不断进行系统优化及分析，找出问题，及时修正。

未来的楼市发展主要以二手楼市发展为主导，二手楼市的健康发展，需要有稳定的中介行业支持，中介行业在去年新一轮楼市的发展带动下，进行急速扩张和发展，抢占市场份额和提升利润成为各企业的追逐点，中介人才竞争、资源竞争和全国化拓展将带动中介企业的人员管理、资源管理、业务运营管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科学化管理，支持企业持续稳定的发展，面对全国现状和楼市的未来，只有有着深厚体系底蕴和独特的竞争力稳健经营的大品牌大企业才能来达到一统天下格局。

房地产知识2013年3月27日星期三

第四篇：房地产中介服务合同

说明

1、签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2、本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。甲方（中介公司）：，中介公司资质证号：，联系电话：，联系地址：，经纪人：，经纪证号：；

经纪人：，经纪证号：。

乙方（买方/承租方）：，身份证号：，联系电话：，联系地址：。

委托代理人姓名：，身份证号：，联系电话：，联系地址：。

根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条　中介服务内容

甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为，自年月日至年月日。

甲方为乙方提供【购买】【租赁】【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】的中介服务。

甲方促成乙方签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供代理办理房地产【交易过户】【租赁登记】【其他】手续的中介服务。

乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】公证。

其它

第二条　乙方需求房地产的基本情况

1．乙方需要【购买】【租赁】的房地产为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】。

2．房地产地址：；建筑时间。

3．房地产【建筑面积】【套内面积】面积：。

4．房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米元范围内，总金额为人民币元（￥）范围内。

5．该房地产按套出售并计价，总金额为人民币元（￥）范围内。

6．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】。

7．税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。

8．其它

第三条　甲方权利义务

1．甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。

2．甲方根据合同开展中介活动，为乙方寻找可【购买】【租赁】的房地产对象。

3．甲方应当核实介绍给乙方的房地产权属资料并如实告知乙方，乙方要求甲方提供由政府相关部门出具的证明资料，甲方应向政府相关部门申请，所需费用由乙方承担。

4．甲方应当根据合同带乙方察看可供乙方【购买】【租赁】的房地产。

5．促成乙方达成【买卖】【租赁】合同。

6．为乙方提供房地产交易及房屋租赁方面的咨询。

7．甲方必须如实将交易进展情况通报乙方。

8．非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

9．其他

第四条　乙方权利义务

1．乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。

2．甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。

3．甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的，乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

4．甲方根据合同规定条件为乙方找到【出售】【租赁】的房地产后，应及时通知乙方并约定签署房屋买卖合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。

5．其它

第五条　中介服务费、协办手续费给付

甲方促成乙方主签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他】向甲方支付人民币（￥）整作为中介服务费。

甲方促成乙方签署【买卖】【租赁】合同后，乙方需要甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【租赁登记】【其他】手续，乙方应向甲方支付人民币（￥）作为协办手续费。

其它

第六条　合同的解除和变更

乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方；乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用（该费用不得超过中介服务费）。

第七条　法律责任

1．甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为。

2．乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为。

3．甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

4．因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为，但不得再要求乙方支付中介服务费。

5．乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为。

其它

第八条　免责条款

1．因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的；

2．第九条　纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第种方式解决：

1、提交广州仲裁委员会仲裁；

2、提交仲裁委员会仲裁；

3、依法向人民法院起诉；

第十条　本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十一条　本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方份，乙方份。甲方（签章）：乙方（签章）：委托代理人：委托代理人：

签约时间：签约时间：样　本

房地产中介服务合同（卖方/出租方使用）

说明

1、签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2、本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。甲方（中介公司）：，中介公司资质证号：。

联系电话：，联系地址：。

经纪人：，经纪证号：；　经纪人：，经纪证号：。

乙方（卖方/出租方）：，身份证号：，联系电话：，联系地址：。

委托代理人姓名：，身份证号：，联系电话：，联系地址：。根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条　中介服务内容

甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为，自年月日至年月日。

甲方为乙方的房地产提供【出售】【租赁】的中介服务。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供代理办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续的中介服务。

乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】公证。

乙方【同意】【不同意】将房地产的钥匙交由甲方代为保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授权甲方将房地产的钥匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二条　房地产权属情况

房地产地址：；建筑时间；房地产【建筑面积】【套内面积】面积：。

房地产使用用途为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】；性质为【房改房】【商品房】【其他】；房地产证证号：。

乙方房地产为【独家所有】【共有】【其他】；【有】【没有】抵押；【有】【没有】被查封；【有】【没有】出租。

其它

*房地产权属情况是房地产能否交易过户的关键资料，乙方必须完整如实填写，甲方必须对

乙方提供和填写的资料进行核实。

第三条　价款、收款方式和法律法规规定的税费

乙方同意甲方按照下列条件发出要约邀请（俗称“放盘”）：

1．该房地产按套出售并计价，总金额为人民币元（￥）范围内。

2．该房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米元范围内，总金额为人民币元（￥）范围内。

3．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他】。

4．税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。

其它

*要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。

第四条　甲方权利义务

1．甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。

2．甲方根据合同开展中介活动，为乙方房地产寻找【购买】【租赁】对象，经乙方【同意】【不同意】，甲方发布该房地产的广告，广告宣传费由【甲方】【乙方】承担。

3．甲方必须对乙方房地产的资料进行核实。

4．甲方应当根据协议，带【购买】【租赁】方察看该房地产，并将该房地产权属情况如实告知【购买】【租赁】方。

5．促成乙方与【购买】【租赁】方达成【买卖】【租赁】合同。

6．为乙方提供房地产交易过户方面的咨询。

7．甲方必须如实将交易进展情况通报乙方。

8．非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

9．其它

第五条　乙方权利义务

1．乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。

2．乙方必须保证所填写的房地产权属情况真实；向甲方提供相应的房地产资料；并保证本人对该房地产拥有完整产权或已取得其他业主的委托有权处置该房地产。

3．甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应当予以配合并提供必要的协助。

4．乙方应当根据合同向甲方支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

5．甲方根据合同规定条件为乙方找到【购买】【租赁】其房地产的当事人后，应及时通知乙方并约定签署房屋【买卖】【租赁】合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。

6．其它

第六条　中介服务费、协办手续费给付

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他】向甲方支付人民币（￥）作为中介服务费。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【购买】【租赁】合同后，乙方需要

甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【赎契手续】【租赁登记】【其他】手续的，乙方应向甲方支付人民币（￥）作为协办手续费。

其它

第七条　合同的解除和变更

乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方；乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用（该费用不得超过中介服务费）。

第八条　法律责任

1．甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为。

2．乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为。

3．甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

4．因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为，但不得再要求乙方支付中介服务费。

5．乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为。

其它

第九条　免责条款

1、因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的；

2、第十条　纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第种方式解决：

1、交广州仲裁委员会仲裁；

2、提交仲裁委员会仲裁；

3、依法向人民法院起诉；

第十条　本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十一条　本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方份，乙方份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

委托代理人：委托代理人：

签约时间：签约时间：

第五篇：房地产中介服务合同

房地产中介服务合同

甲方（中介服务公司）：

乙方（承租方）：

根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条 中介服务内容

甲方为乙方提供房产租赁的中介服务，乙方租赁房产地址

为写字楼（以下简称该房产），建筑面积为㎡。

第二条 租赁期限及租金支付方式

乙方租赁该房产期限为期三年，租金支付方式为预付式，于

每年月日前支付下一的租金，年租金为每年

元人民币（￥），甲方收到乙方租金

后向乙方出具中介服务费发票（中介服务费包含在租金中）。

第三条 甲方责任

1.租赁期内,如甲方需提前解除合同,应事前征得乙方同

意。并双倍退还租金。

2.租赁期满甲方要求收回房屋，应在租赁期届满之日前一个

月通知乙方；如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先

承租权。

第四条 乙方责任

1.租赁期内，该房屋的物业管理及其他费用由乙方承担。

2.未经甲方同意，乙方不得将房屋进行改建、装修。如需将

房屋转租、转让、分租或与第三人互换房屋使用，必须经甲方同

意，并另起契约。

3.租赁届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲

方，如须继续承租房屋，应提前一个月与甲方协商，双方另签订

契约。

第五条 纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的可

依法向房屋所在地人民法院起诉。

第六条 本合同一式贰份，具有同等法律效力，甲乙双方各

一份。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

年月日