第一篇：记录那些90年代 成功逃顶海南房地产泡沫的人们
记录那些90年代成功逃顶海南房地产泡沫的人们
“天涯、海角”是海南两处最著名的景观。
然而，那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前，当泡沫破裂之后，海南的著名景观也就升级为
“天涯、海角、烂尾楼”了。
人人都在玩的“击鼓传花”
上世纪90年代的海南，是个疯狂激情下的疯狂地方。
那时，几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作房地产的游戏，说句不
好听点，应该称之为“博傻”游戏。每个人都在热浪传递中地避免自己成为最后那个接棒的“傻子
”，于是，每个人都在尽快地把手中的房子、地皮转给下一个接棒者。
在这种心理下，“花”越传越快，房价越炒越高。根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：
1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/
平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。房价高涨的背后，海口市地
价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。
与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。前来工商管理部门登记注册的公司可谓
络绎不绝，最多时每天竟然高达300家。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家
房地产公司，平均下来，每320个人就有一家。
紧锣密鼓，夜以继日。
终于，有一天，鼓声停止。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控
意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。那些刚刚在高位接盘的开发商
们无法找到下家，只好“花落我家”，然而，细看手中“花”，却发现“很多项目其实才挖了一个
大坑”。
而这场泡沫最后的遗产，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关
闭的银行。
而那些在政策出台之前就意识到泡沫的危险性，从而可以全身而退的人们，是如何做到“身在此山”却“云深知处”呢？
逃顶者的故事
潘石屹：五斤桔子的海南逃生记
“1989年我去了海南。海南特好！整个气氛都特别自由，周围大部分也都是北方人，大家都是
闯天下的，什么都能谈得来。那时候挺穷的，可我穷，还有比我更穷的！”这是现任SOHO中国董事
长的潘石屹初到海南的感受。
1989年，只有26岁的潘石屹无家无业，刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职两年
。没有光头，没有黑框眼镜，更没有SOHO中国。
当年的他，只是个砖厂的厂长。潘石屹是跟着一位老板来到海南的，他的老板承包了一个砖厂，让他当厂长，负责300个民工的生产生活问题。他乐在其中，觉得“至少自己可以做主，按照自
己的意愿管理一支队伍”。1990年春节前后，海南岛刮了一次特大的台风，经济一片萧条。砖没人要，大家的生活也都相当困顿，甚至长时间挨饿。不过，这一切都没把潘石屹从海南吓走。
1990年，潘石屹认识了冯仑和王功权等人，并和易小迪、张民耕等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司（简称“农高投”），他们瞅准机会，也加入了当时热火朝天的炒房大军中。
“一开始都不敢相信，不敢签。在１楼签了房产买卖合同，到６楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹这样回忆他刚加入炒房大军时的情景。不过，虽然战战兢兢，潘石屹也很快赚到他人生的第一个100万。
而且，更值得庆幸的是，他并没有因为赚钱容易而变得失去理智。当很多人都在将一个大坑炒成一座大厦，甚至一个大坑被当作大厦转手十几次也无人知晓它只是一个大坑时，他竟然锲而不舍地要求去海口市规划局查看房地产项目资料。
这，正是他逃生的关键所在。
1992年底的一天，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在规划局门口徘徊。这时，一位也来规划局办事的熟人给他支了一招，说，“你啊，得买一斤桔子！”
潘石屹办事心切，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他：“查吧。”这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。
“我的第一感觉就是天要塌下来了！”潘石屹说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”由此，五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据。之后，他带着在海南赚得的第一个100万及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。也正是因此，才有了现在SOHO中国的版图，有了现在的潘石屹。
冯仑：野蛮生长的“原罪”反省
说完潘石屹五斤桔子的逃生经历，我们接下来要提到的是“万通六君子”的另一人——冯仑。
按说当时从海南逃生的计划，应该是六君子一起做出的决定，但是基于冯仑超强的个性，这里有必
要把他的经历也拿来分享，也许他的总结与思考会带来不一样的角度。
与潘石屹一样，冯仑初到海南，也不是直接就做房地产生意的。但和潘石屹一样，回忆起最初的那段海南岁月，也是充满着快意的，用冯仑的话来说就是“天天过年，夜夜结婚”。1988年，冯仑作为海南改革发展研究所的副所长来到海南岛，主要“负责招人、组织研究队伍
并管理《新世纪》杂志”，看来，冯仑是作为一个官员、文化人和海南进行“第一次亲密接触”的。之后，他离开了海南，与当时的中国首富牟其中分分合合，直到1991年他才回到海南，和“万通
六君子”一起用大家凑的3万多块钱注册了“类似皮包公司一样的公司”，开始运作第一单房地产
业务。
在当时的海南，炒卖地皮应该是最快的暴富手段了，“很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连
地基还没有开始打，价格就已经翻了几倍”。这样，很快，冯仑也赚到人生的第一桶金，“像是大
姑娘初婚，很幸福。幸福又糊涂。”冯仑这样描述自己赚到第一桶金的感觉。
然而好景不长，就在潘石屹发现“天要塌了”的时候，冯仑也从另一个角度嗅到了海南楼市的危险气息：“当时海南省有18000家房地产公司，可是海口当时本土人口不到30万！”就这样，冯仑与潘石屹达成共识，万通成功躲过了海南房地产泡沫的破裂。然而，冯仑并没有
停止对此事的思考，在那种“数钱数到手抽筋”的背景（用一些亲历者的话来说，“那时候人人眼
睛都是绿的，看到天上掉钱，谁的腿拔得掉？”）下，如何说服自己的内心，如何平衡内心放与不
放的纠结，乃至于在90年代末期，万通高速扩张后如何及时收缩，“把所有和北京没关系的、跟房
地产没关系的项目都砍掉”，冯仑有自己的想法。
为什么很多人收不住？“其实是男人张狂、征服的本性和想要成为一世英雄的虚荣心把事业的方向给误导了。”虚荣之心往往无止境，赚了第一桶金就想赚第二桶，成功一次就想成功第二次，以至于看不清自己，看不到事物的基本和实质。所以在冯仑办公室的墙上，挂着四个大字“守正出
奇”，并不断提醒自己，不要老想着弄热闹事，要控制住基本面。“古法说奇正之术交相为用，一
个人老是出奇，奇多了就成了邪，要以正合以奇胜。”
他们的反思
“从海南活下来以后，知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠——不能靠爹，不能靠天，不
能靠买地。”冯仑这样总结道。事实上，在离开海南的这些岁月里，冯仑依然在关注海南，“我经
常思考1993年泡沫破灭以前的海南和这五六年以来的海南有何不同。”
在冯仑看来，当年的房地产完全是炒起来的，没有任何真实的需求。而现在海南有真实的需求，但他对短期内海南房价过快增长的势头很担心，“有些楼盘爆炒到一天涨1000元／平方米，这不
正常，会破坏这个市场，而且会使市场走形。”
而潘石屹从海南全身而退之后，在发展上一向是小心翼翼。SOHO中国目前只在北京、上海的繁
华地段做项目。他说“房地产业不应该是一棵参天大树，它应该是爬山虎：只有工业、农业、旅游
等各行业发展起来，房地产才能发展起来。”潘石屹直言，10多年前，海南房地产就是因为没有实
体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果先发展旅游业，再发展房地产业；
或者旅游业与房地产业同步，海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑，而只发展房
地产行业，那它还是泡沫。
后记：其实，从海南泡沫中逃生的还有很多人、还有很多故事，他们或许就是身边某个您熟知的地产大佬，或许拿着当年在海南炒房的第一桶金转行做起别的生意，也一样风声水起。当然，还
有很多没有及时抽身，在海南房地产泡沫中败北的人们的故事。但，不管成功还是失败，相信海南
岛蓝色无际的海洋，白色刺眼的太阳一定会留在他们心中。
谨以此文献给正在炒作海南房地产和海南概念股的朋友们，希望这些当年的经历能对你们今后的操作有所借鉴！
第二篇：海南房地产市场深度调研报告:第三次全球度假物业泡沫?
世界范围内西安物业公司 发生过两次著名的度假物业泡沫事件,一次发生在上世纪20年代的美国佛罗里达,另一次则是发生在近期:著名的迪拜房产泡沫。迪拜在统治阶层操纵下完成的房产繁荣与美国佛罗里达在经济繁荣下由集体乐观情绪引发的泡沫虽然起源有西安物业公司 所不同,但却共同印证西安物业公司 了房产泡沫的两大规律:即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑,而泡沫的破灭无论由全球危机或市场预期改变引发,根源西安物业公司 则在于流动性支撑力的彻底消退。
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