2009讲座读书笔记之冯仑“老板十大错误”[合集]

第一篇：2009讲座读书笔记之冯仑“老板十大错误”

2009讲座读书笔记之冯仑“老板常犯的十大错误”

2009讲座读书笔记之

冯仑“老板常犯的十大错误”

1、企业老总常犯的十个错误：让别人做决定；盲目相信下属的忠诚

2、先上车、后加油、再踩油门。

3、不能让标杆成为你做决策的一个判断，不能让别人的经验成为你做决策的一个判断。

4、投资的笨办法：一是确定标杆，二是确定标准，三是挖标杆的人，四是形成本地行业业务

***在学习中要强化变革意识。

5、中国人经常活在别人的关注中，都是为别人活的，特别在乎群众的眼睛是否雪亮，基本上是从外部的要求来看到自己的内心。

6、你抢钱的对象很多，在困难的时候借钱的人不超过十人。

7、对自己负责：一是要把握好自己的节奏。比如爬山走路的节奏。

8、哭丧的有时把不该死的也哭死了。

9、人生不同的蜜月，应该是在不同的地点、不同的时间、不同的人。下一次房地产的蜜月不会在你这一次的蜜月的时间发生。

***冯仑关于蜜月的比喻，给我一些启发：房地产还会赢来

下一个蜜月的。这个蜜月不会出现在已经发生了很多蜜月的地方。那么，重庆或许会成为下一个蜜月的地方；我们可以购进一些底价房。没错的，这一波的冒险，正是赢得下一波的必须。

10、在商业活动中不要盲目去听媒体、专家和伟大人的话。要有自己的独立判断。

11、正杠杆是用1元钱去翘动100元，负杠杆是用1元去翘动100元的亏损。

12、冯仑讲，最忠诚的人往往是最危险的。只有死人和自己是可以相信。

13、为什么领导对部属的忠诚要求很高？

（1）因为外部的制度、规范缺失，只有靠内部的忠诚来弥补。1993年公司法没颁布之前，民企的钱被卷走了公安和法院也不过问，只有要求内部超常稳定。

**当外部环境不稳定的时候，法制不健全的时候，老板对内部的稳定性要求就特别高。

（2）社会转型多变。昨是今非，今是昨非。如任志强二十年前坐过牢，罪名是投机倒把，现在没有这个罪名。是非标准不断地变。

（3）需要忠勇之人做不寻常之事。相当于需要黄继光、董存瑞这样的人。因为社会转型，有很多不规范的因素。需要一些人做一些不同寻常的事。

美国就不怎么强调可靠，因为它法制健全，办事透明高效。

14、老板有安全需要、忠诚需要的时候，内部的奴才就会多起来。

15、老板片面追求忠诚的危害：以老板为市场、以银行为客户、以笼络为管理、以调账为经营。

16、带兵如带狼。

**在团队中把宝压在对方忠诚上是极不可靠的，也是极危险的。

17、忠诚抑制公司的进步，对组织的进化有负面作用。

（1）形成利益集团，引发组织内部分裂。可靠的人便成利益集团，不可靠的分成两种，一种混进圈子当假可靠的人，一种离开公司或消极怠工。

只要是可靠，就要刀下留人、法外开恩，不可靠的就公事公办。公司形成两套是非标准。

（2）超越规则，引发组织管理混乱。只要是可靠，就要刀下留人、法外开恩，不可靠的就公事公办。公司形成两套是非标准。老同志叫“冯哥”，别人会怎么想？会觉得你和冯董很近。让他办一件事，他随便把自己的事也办了。

18、为什么要对老板忠诚？

可靠与不可靠是利益搏弈的过程。一个人对老板忠诚的原因，一是要在组织内获得安全感，二是希望在组织内有特权，三是有超过工资回报的特殊预期。他去办事，办完了你忘了他都记着。等到你喜欢别的兄弟时，就说出来。

**所有人愿意忠诚，他一定是要额外回报的。当你没有额外回报的时候，忠诚就变成了所有与你对抗的资本。他掌握的秘密，就是你发展过程中的定时炸弹。

19、女人近之则不逊，远之则怨。

20、万通2002年对公司内执行制度的情况进行调查，结果是离冯仑越近的地方执行制度差，越远的地方越遵守制度好。比如普通员工上班就打卡，那些熟悉的人就不打卡。生人执行制度好，熟人执行制度差。

21、跳出忠诚陷阱的办法：（1）提倡“生人文化”，不搞“熟人文化“，不再用忠诚的人，而是用能干的人。组织内部就变成生人。（2）加强制度文化。业务要规范，变成阳光下的业务，合规合法的业务。万通目前所有的人，都是在市场上找的。普通员工不准大家推荐，除非高级管理员或技术人员。推荐人要负连带责任，出问题要负责任。

22、皇上那么多老婆儿女，他用人往往是亲里用贤、贤里用亲。

23、冯仑在万通公司常讲的四句话：“全球观，中国心，专业能力，本土功夫。”专业能力还必须有本土功夫，如果本土是江湖，你就得有江湖功夫。

24、海南当年18000家房地产企业，万通在倒数十名，18年后现在18000家所剩无几，万通进入前十名。有时候你跑到前面，不是你跑得快，而是你没动，别人都摔倒了。哪些公司死了呢？

爹太能干的死掉了，爹一走就烟消云散；个人太能干的活不下来。老实的，愿意学习的，反而活下来了。

在我单位走得远是哪些人呢？

25、多数老板开公司容易，关公司难。就象生了孩子就不能弄死它。

26、中国民间江湖为什么做不大？因为他的组织、制度和文化不透明，陷入了忠诚的陷阱。

27、

第二篇：读书笔记-冯仑买房这些事儿 （3）

冯仑买房这些事儿3：房地产的新加坡模式，香港模式和美国模式

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，中国楼市进入了市场化阶段，也就20年，所以毛病很多也是正常，现在的供需矛盾，顶多再过10年20年，等现在这批老人去世后就会迎刃而解，政策如果太着急解决这个问题，可能反而出问题。就好比一个病，本身他自己就能痊愈，但是你却着急下猛药，结果可能反而不利身体健康。所谓长效机制，就是要立足长远。但作者说，现在解决房价问题不该看市场，而应该看市长。之前的全国人大调查显示，地方政府在兑现保障房工作目标的时候，只完成了26%，说明之前，根本就不重视这块，如今大环境才有所转变，又是因城施策，又是各种限制，还要租购同权，房产税，政府终于找到了问题所在，不再把责任都推给开发商，而是开始从制度上去想办法。也就是说，普通老百姓的住房问题，不应该是开发商去扛的，而应该是各位市长的责任。

之前一开始我们学的是香港，而香港模式大概就是美国模式，老齐有个比喻，你非得跟全世界最差的落后生去学，只是因为这个落后生跟好学生长得比较像而已。后来发现美国模式有点失控，土地不能无限供给，所以出了大问题，后来又开始转而去学新加坡，新加坡政府很好地解决了如何让中低收入人群，住上房子的问题。新加坡是80%的房子是政府提供的组屋，20%交给市场去做，这套制度新加坡持续做了50年，现在基本解决了买房难。此外，新加坡还有非常先进的公寓出租和运营经验，新加坡地方太小，所以他们更加注重空间的利用，每一个细节都做得非常好。作者这些开发商经常组团去考察学习。

新加坡最具特色的一个模式就是他的公积金账户，这属于社会主义形式的模式，大概相当于收入中35%的部分都会被强制扣下来，存到这个账户里，这里面25%是自己的，其他10%是政府补贴的，新加坡居民在努力工作几十年之后，差不多公积金账户里存的钱就够买下一套房子了。另外，政府还会给公民一部分国企股票和现金，医疗和教育服务也基本免费，所以基本你也没什么花费的地方。我们这里的低保是政府直接给钱到个人，这些人基本啥活也不干，就靠低保活着，而新加坡是把钱补贴给企业，企业拿着这个钱，去招那些能干活的人，所以最穷的穷人，在国内肯定活得更滋润，在新加坡完全不干活，就真的没饭吃。相反雇主在新加坡是比较受到保护的，比如罢工或者跳楼威胁雇主，警方都会调查，在咱们这通常都会像雇主施压，但是在新加坡，这些极端做法基本没用。还很可能因为危害公共安全被抓。

作者也承认，现在房价太高主要是预期推动，调控房价不如调控预期。我们现在各种各样的房子越来越多，什么经适房，公租房，廉租房，共产房等等，看似是要解决经济问题，但是定力往往不够，每次经济一不好，就又要通过楼市拉动经济增长。这就导致了政策左右摇摆，最后你再说什么房住不炒，人家也不信了。因为之前太相信你，结果吃亏吃大了。这点还得说新加坡，他们的国民就非常清楚，自己到底该进什么系统，比如普通上班族，那肯定就是要买组屋的，这样预期就非常稳定。而绝大部分中国人则完全不知道自己该买房还是该租房，又或者买什么样的房。甚至买了房，也还有预期，是不是该换个更好的，或者卖了换点钱，而新加坡人则不一样，他们知道，只要把组屋卖了，就在也买不了了，所以他们不敢卖房，当然不好的方面是，他们也不太敢创业。他们社会的犯错成本非常高，轻易不敢尝试新的东西。作者说这是优点，但老齐觉得各有利弊吧，试错成本高，就意味着他以后发展的动力会有问题。但对于绝大多数人来说，可能是幸福的，稳定的。而我们却以牺牲绝大部分人的幸福为代价，换取了一个不稳定的社会，但也同时生机勃勃，每个人要想买上房子，就得拼命的奋斗。甚至光上班都是不够的，还得创业才行。

再说说美国模式，1998年我们搞住房改革的时候，中国人均GDP是1000美元，美国是3万美元，现在中国人均GDP快到1万美元了，而美国是6万美元。所以像作者这样的开发商，总想试图研究美国，看看美国人均GDP一路上涨的时候，到底发生了什么，这样他们也就知道自己该怎么干了。

二战后美国就是人均GDP5000美元了，当时也出现过一家类似于我们今天万科一样的地产大公司，占了当时美国很大的市场份额，但是到今天这家公司已经消失了。因为是美国已经过了住房建设期，大家不再需要住房了，再加上他也没有转型，结果就完蛋了。这让作者很有感悟，他说目前国内也已经达到了一个相对饱和的阶段，主要有三个指标，1是我们之前讲的，新房和二手房的销售比，一般过了1：1就有风险了，北京上海都过了2：3，2是人口增量，之前除了北上广深之外，人口还保持增量的城市不超过10个，大部分城市人口都是负增长的，现在北上控制人口，这些挤出的人口会流到二线和新一线去。但是总体来看，人口增长的城市也肯定是极少数。第3个指标就是经济，人均GDP达到8000美金以后，大部分住房问题就都解决了。现如今我们国家一线城市就不说了，绝大部分二线也已经过了这个标准。所以根据美国的经验，我们基本已经住宅饱和了。现在能做的恐怕也就是细分市场了比如单亲公寓，养老公寓，蓝领公寓等等。

最近一段时间，央行连续的在降准，作者也解释了一下，降准和房地产的关系，首先降准对于信贷端成本下降有作用，银行层面可以提高利差，降低负债端的成本，第二流动性影响中性，单凭降准不能解释为货币宽松。第三，降准有利于改善抵押贷款，银行成本下降，最终会传导到资产端，抵押贷款利率会有所下降。老齐解释下，银行手头有钱了，多放贷款出去，这样就能对市场化的抵押贷款利率有平抑作用，所以去银行申请房贷更容易了。第四龙头企业优势被放大，他们可以凭借信贷额度上升，放大自己的融资优势。从历史来看，降准一般都被视为楼市的利好，2008年，2011年和2015年的楼市大放松，都是从降准开始的。降准之后，销售额都存在明显复苏的迹象。基本持续时间在一年以上。

那么最近又有什么新变化呢？房住不炒是一个重要的分界线，这句话提出之后，房地产市场的走向就彻底变了。

第一从政府角度来说，未来住宅体系和居住政策，都会偏向于居住，尽量保证人民有房住，注意这里说的是有房住，而不一定是产权。作者说，这是正确的，之前我们总在传递错误信号，告诉大家抑制房价，争取让大家都买上房，但这根本不可能达到，任何国家也不可能保证每人都能买得起房。如果我们总传递这个信号，那全社会都会疯了心的想买房。最终反而扩大了需求。

第二，强调住的属性，将成为未来政策的基点，包括租赁房源和共有产权房的供应，未来这块还会持续。第三，中国房价一直上涨的时代过去了。以后会主动分流很多购房需求，到租房市场和共有产权房市场上来。之后会逐渐淡化产权的概念。让居者有其屋，但不一定是拥有其屋。作者判断，未来总体房价将保持稳定，不排除个别地方下降的局面。

第四，住房制度会更倾向于租赁，租赁市场会被当成重点，越来越被重视。也会进一步的降低租房者的负担。

第五，楼市会出现明显分化，一二线城市会向上面所说的方向发展，而三四五线城市可能还有一段建设期要走。发展不平衡，将成为未来的主要表现形式。第六，三四五线没什么租赁需求，所以可能还是以买房为主，这些地方政策会依旧配合去库存。第七，政策以后会更加倾向于长期范围，并管理人民的住房预期，后面还有第八，第九，第十个变化，分别又是什么呢？咱们明天接着讲。

第三篇：读书笔记-冯仑买房这些事儿 （5）

冯仑买房这些事儿6：什么时候是买房的好时机？

各位书友大家伙，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，今天我们来谈谈买房的时机和买房的准备，太多人看见别人在房子上赚了大钱，于是就红了眼，疯了心的想买房，甚至完全不考虑自己的能力。首先买房要做好心理准备，房价涨跌其实都是有可能的，没人保证你房价一直涨。这也根本不可能发生。房价越高，他不涨反跌的可能性就越大。所以想到买房吃肉的时候，也要多想想，买房还可能会挨打。而且这个损失也许是你承担不起的。比如有些人借了太多的钱凑的首付，就想房价涨两年，卖掉之后也发一笔小财，但是房价一旦下跌20%，你自己的钱就亏光了，他几年不涨，你的利息就无以为继。最后就会财务破产。所以量力而行，是必须要考虑的。而且老齐多说一句，一定要考虑长远，比如程序员，现在能月收入好几万，那是因为你年轻，体力好，脑子也灵活，等你上岁数了，拼不了体力了，也跟不上年轻人了，你的收入还可能会下降，而且互联网公司的周期本身就很短，也很可能出现暂时失业的情况，这些都要考虑清楚，不能让自己的财务崩的太紧。

买房要想清楚自己，你是非买不可，没房就过不下去，还是等等也可以。非买不可的是刚需，只要能接受，就尽量早买，因为如果房价再涨你可能会心态崩溃。而如果可以再等等的，通常都不是刚需，只是看着别人赚钱，自己心生了贪念，这种人就没必要凑这个热闹，人多的地方肯定风险大于收益。天下也没什么生意是必须做的，也没有什么钱是必须要赚的，有可能在楼市上还能赚钱，但是这个钱赚的也会很没有性价比。甚至未来投资楼市，还不如投资债券和银行理财，赚的更多。

如果你有创业的打算，那最好就先别买房，因为创业本身就是不确定的，买房更是不确定，两个不确定的事情加在一起，你以后会出现很大的风险，月供很可能突然被中断。最后事业生活双双陷入窘境。在军事上最怕的就是双线作战，两面被夹击，现实中也是如此，最怕的是生活上和事业上双线作战，压力不是一般的大。如果你想奋斗事业，生活上就要选择一种最低的消耗方式。另外，也要算清楚自己的承受能力，通常月还贷别超过自己月收入的一半。

选房子也是一门学问，尽可能的考虑地段的问题，比如上班近，娱乐，医疗，教育等资源，升值最多的其实是地段，让你舒服的也是生活的配套，房子的大小，其实你很快就能适应。但通勤的烦恼，却会越来越折磨。不过老齐也多说一句，找个交通方便的地方就行，也未必一定离单位近，因为现在年轻人工作也很不稳定，经常会换工作，你的房子却不可能经常换。所以这个东西是你预期不了的。

作者也说，现在的调控基本强调的是一个稳字，追求的最理想状态是让房价稳步调整，基本面不变，该降的继续降，该去库存的也继续去库存，楼市成交火爆的三四线，已经积累了一定的风险，要警惕出现库存过剩的情况。与此同时，政策还会尽量的削峰填谷，让之前没怎么涨的地方，涨一下，让之前涨很多的地方，进一步的得到抑制。防止再出现反弹，楼市陷入死循环的状况。

之前有句话，叫做年底不买房，一年又白忙，说的是春节前后大家拿到了一年的辛苦钱，都开始考虑买房的事，而过年之前，由于外来人口返乡，所以楼市会相对比较清淡，这正好是一个买房的时间点。所以在春节前的带看量和成交量都不低。而春节回来之后，一般都会有一个小阳春，一方面是供应会增加，另一方面，购房的热情也会增加。还有更重要的一方面，一般央行的货币政策都是前松后紧，在年初的时候，会释放更多的货币出来，所以各家银行的贷款额度也比较充裕，支持了买房这个事。

在中国的楼市上，有很多奇葩事情，比如有些人压上了一辈子的钱，去买房，但买完之后，就遇到了楼市调控，结果房价开始下跌，这些人就开始哭着闹着打杂售楼处，跟开发商死磕，但是磕着磕着，发现房价又涨了，于是就赶紧撤诉。很多人都希望最好不经过这样的折磨，一买就涨，是最幸福的，所以不断的会有人提问，什么时候买房最合适。但即便是作者这样的开发商，也没办法回答你这个问题，他说就好比哪个姑娘跟你结婚最合适一样，根本就没有答案，遇上差不多的就得了。找那个最合适的机会，其实根本就是徒劳的。在老齐看来，房子其实跟股票指数一样，即便你买的很高，但只要你一直住着不卖，最后他都会涨起来。在一个长期范围，不太可能存在亏损一说。所以房价长期上涨这句话是正确的，但长期上涨，并不意味着中间不会波动，你买房来自己住的，可能不太会关注波动，但是如果你是投资客，甚至资金是借来的杠杆，那么很可能会因为波动而损失惨重。所以我们一直劝大家，刚需就尽量早买，而如果是投资的，现在显然不是一个好时机了。至少有很多投资机会要比买房更好，更划算。

下面作者还说到了买房的几个误区，比如买二手房，有些人计算的首付有很大的差别，因为在二手房的首付中，其实还包括了税费和其他费用，所以你不能光算净首付，而且还有地区指导价影响，一套房子也可能标价很高，地区指导价很低，这时候你其实也贷不了多少款，所以在计算的时候，一定多跟中介沟通，不要等到要出钱的时候才傻眼。定金都交了，才发现钱不够，那就比较惨了。而买新房的时候，一定别被样板间骗了，作者说样板间都是美颜之后的效果，他都是做了很多的视觉误导，比如很多样板间不放衣柜，这样就显得大很多，还有很多床和沙发都是特殊尺寸的，要比正常尺寸的小的多，就是为了给你一个视觉锚，从而影响你的判断。而且还会在一些细节的地方写着，此处并非交房标准，等你拿到毛坯房之后，才发现上当了，根本就做不成样板间那样。真正会买房的，看完样板间都还要再看毛坯房，而且还得分不同时段去看，采光，潮湿，漏雨，隔音，是否进风都要好好看一下。收房子的时候最好带个专业的工长，验收一下开发商的建筑质量，这几年开发商建设的速度太快，为了回款，几个月房子就盖好了，质量着实堪忧。

在我们贷款中经常会遇到等额本金，等额本息两个贷款，他们有什么差别呢。等额本金，就是本金部分始终保持不变，利息另算，而等额本息，就是每月还本金加利息之和始终不变，所以等额本金前面还款压力大，后面还款压力小，而等额本息则一直是一个还款额。而通过简单的计算我们也可以得到结论，贷款300万，时间30年，利率为4.9%的情况下，等额本息月还款，15921元，还款总额达到573万元，也就是说刨除300万的贷款，你要多还273万的利息。而如果是等额本金，前面条件都不变，那么第一个月还款20583元，第139个月，等额本金的月均还贷将少于等额本息法，总计还款521万，也就是说利息一共是221万元。显然等额本金要比等额本息法少还利息50多万。这主要就是因为等额本金，每个月都偿还固定的本金，本金越还越少，利息也就越来越少，而等额本息则在一开始大部分都是利息，所以本金偿还的很少，那么就会源源不断的产生利息。至于使用哪种方法，要看你的的实际情况，如果对于自己的收入预期强烈，可以选择等额本息，这样你前期的日子不会太紧张，但如果对于未来收入不确定，最好还是等额本金法。

如果你有意向提前还贷款，那么该选择哪个贷款方式呢？一般来说选择等额本金更合适，等额本息的方式，前面还的利息多本金少，所以你提前还贷款，就比较吃亏了。或者说等额本息就是让你打持久战的。所以这两种还款方式，大家一定要算清楚。可以帮你省下不少的钱。那么买房子当中，我们还有哪些账要算清楚呢？咱们明天接着讲。

第四篇：读书笔记-冯仑买房这些事儿 （4）

冯仑买房这些事儿5：开发商的猫腻

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，在最近2年时不时就会爆出房价下跌的消息，但是跟大家的感觉又明显不一样，这是怎么回事？这主要是统计的问题，比如北京上海这样的特大城市，核心区和郊区路程就很远，房价也能差一倍，如果计算加权平均房价，就是相当于把核心区和郊区的房价加起来然后平均计算，参考的价值不大，而且现在的房子建设主要都在郊区，核心区域已经没有什么地了，所以你会看到大量房子都在郊区开盘，也就拉低了房价。但其实核心区的房价并没有下跌。

另外，现在由于新房限价很厉害，开发商要想达到业绩预期，就得搞点外科手段，比如捆绑精装修，车位，以及配套设施，跟你签两份合同，所以尽管开盘价很低，但是买房的费用其实一点都不少。所以新房价格涨跌其实也没有多少参考意义，去看新房价格，还不如去看全市的二手房价格更客观，这才是购房人卖房时候的价格，全市也比较分散，不会因为一两个盘集中卖出，而影响数据。所以研究房地产的人，通常只看统计局每月公布的二手房价格涨跌数据。

楼市一般有金九银十的说法，一到9月就是销售旺季，开发商通常都提前蓄客，批量开盘，然后制造几百套上千套房源被一抢而光的假象，但是2019年的金九银十基本已经完蛋，由于政策并未按照预期放松，限购限贷限售仍然压制楼市，所以现在很难再出现销售井喷的情况。

现在很多人都被楼市吓怕了，之前经常看到日光盘的报道，说什么几千套房源，一天就抢光了。还有什么购房人携带巨款，彻夜排队的事情，比如之前南京就有过类似的报道，而且似乎还是真事，并非是开发商请来的托，作者说其实很多人都被忽悠了，首先，彻夜排队的，都是之前确定好意向的，甚至都已经交过定金的。其次，开发商验资，也是为了加快回款速度，找到真实的客户群，恰恰说明开发商有资金压力。第三，新房价格被政府刻意压低，形成了

套利空间。老齐多说一句，现在大多数新盘火爆，都是因为新房价格明显低于周边二手房造成的，大家看到有巨大的套利空间，才会不顾一切的去买房。所以政府限价，其实反而催生了楼市火爆。但是购房人也要想想，二手房的价格是不是靠谱，虽然标价很高，但等你卖出的时候，未必就是这个价格了，所以套利机会看起来很完美，但是不一定真的能够实现。

至于房价的拐点，作者提醒投资者可以关注一些房产中介的数据，比如挂牌量，如果持续增多，就说明卖房的多，买房的少，供给大于需求，房价的议价空间加大，如果带看量增加，则说明卖房的增多，卖家又开始占优势。带看量增加的后几个月，市场先是成交量复苏，之后就是价格回暖。

接下来作者说了一下首付贷，他的观点跟老齐一样，认为首付贷比毒品还可怕，这东西让买房人和开发商都乐此不疲，有了首付贷买房人的购房门槛降低了，缓解了前期自有资金不足的问题，也放大了资金杠杆。而对于开发商来说，就是单纯的加了杠杆，增加客户，提高销售额，赚取更多的利息收入。

首付贷最大的特点就是帮助买房人，在正常的抵押贷款之外，再获得一笔资金，他的来源都是一些消费贷，民间金融，甚至不排除高利贷。说到底就是反复抵押，加长杠杆的操作。每加长一个环节，也就更加脆弱，一旦出现一个裂缝，那就随时暴雷。

首先，首付贷在房价上涨的阶段，相安无事，反而会加速你赚钱的速度，也放了一批根本买不起房，资质不够的投资者入场，这个看起来就跟美国的次贷危机很像了。前期炒高价格，后期危害银行金融安全

其次，房价一旦下跌，首付贷就会出现断供和违约，整个金融系统会遭遇重创，实体经济之后会跟着倒霉。

第三，首付贷让楼市的抗风险能力降低，之前跌5成都不会有问题，首付贷后跌2成，可能就要出大问题。

第四，他实际上就是假消费，真买房，让进入消费和实体经济的钱进一步减少，同时催生楼市泡沫。所以首付贷其实一直都在打擦边球，对于经济和楼市，有百害而无一利，打击首付贷的决心，也就能看出调控楼市的决心。

现在还有一个问题，也多次被提及，那就是小产权会不会复活，那些购买小产权房的人，依然抱有幻想，期待可以回到合法的轨道，美其名曰小产权转正。其实所谓的小产权，这都是老百姓的称呼，而真实的情况就是没产权，土地使用者没有缴纳土地出让金，房屋也没有国家认可的产权证明。都是乡政府和村政府的一纸合同而已。一直以来我们也没管理这块，让小产权成了气候，现在黑不提白不提的住着似乎一点问题都没有，有的还能私下里进行买卖。也不必交任何税费。由于不涉及土地问题，小产权要比我们说的产权房屋便宜的不止一点。作者提醒，小产权不可能转正，他也不是财产权，只是一个使用权，投资层面看，小产权房不具备变现的可能性。这点老齐也多说一句，从法的精神来看，国家也绝不可能让小产权转正，那样就变成了鼓励违法，惩罚守法，那以后谁还当良民。所以早早打消这个念头为好。现在北京一些地方，因为要盖合法的长租房，小产权房已经开始回收了。至于怎么回收，这就要看良心了，有良心的，给你一定补偿，没有良心的，直接把钱退你，就把房子拿回来了，至于你在房子上的投入，那就只能自认倒霉。你没地方说理去。合同不可能对抗国家法律。

在你去售楼处咨询售楼小姐的时候，基本都是一个答复，手慢无，这个房子已经卖完了，就剩下一两套了，逼迫你赶紧做决定，但其实根本不是这么回事，绝大多数房子根本就没有卖出去，但是他们不会说真话，因为那样你就更不买了。他必须要营造出紧俏的氛围，然后时不时的告诉你，出了一个特价房，让你以为捡到一个大便宜，在这里，作者以一个资深开发商的身份，告诉我们五个常见的手法。

第一，就是刚才说的特价房，这里面也分两种，一种是房子自身原因造成的特价，比如位置，采光不好，所以打折处理。另一种是先提价再打折，跟双十一甩卖商品是一个道理，这种情况下，开发商就有更多的主动权。比如全款的折扣大，贷款的折扣小等等。另外，这么做的好处是大大的，买房人明明被人卖了，但是心里也会很高兴。以为自己占了个大便宜，还会到处跟人吹牛。

第二，首付分期，一般使用这种手法的开发商都有年底冲业绩的需求，甚至这种情况下，他们还会要求，购房人后续无法支付首付款也无所谓，他们可以退钱。所以做业绩的针对性非常明显。

第三类，免中介费用，现在中介帮着开发商销售新房已经不是新鲜事了，甚至卖新房比卖二手房他们赚的还要更多，所以中介会非常热衷于给购房人推荐新房。这确实增加了新房的销售效率，开发商相当于按照效果付费，省去了大把的无效营销费用，目前，开发商给中介的返点佣金能达到房款的5%，也就是说大城市中，一套标价500万的新房，中介能拿到25万。同样是买房，买二手房买家要出中介费，而买新房开发商替你负担中介费，所以你也会觉得相当划算。

第四类，团购，其实就是集中开盘的变种，他只是一种形式，但是优惠力度能有多大，并不好说。第五类就是众筹，说白了就是集资买房，这肯定是投资性质的，但是却没有保本收益。买房者能不能拿回本金，也要看众筹平台的信用和实力了，这里面风险并不小。

很多人都在问，地铁马上就要开通了，会不会涨房价，大城市交通一塌糊涂，而且大家通勤时间都比较久，所以地铁成了唯一的抓手，地铁肯定是房价的一个重要参考因素，但是地铁在规划的时候，就基本已经写在房价里了，有句话叫做，规划涨房价，建成涨房租，所以地铁修好后，并不能够在拉升房价，只能够拉升房租。另外，高铁和机场，这种交通工具就让人又爱又恨了，高铁和机场修通，会让这个地方的整体房价上涨，但是离的特别近的房子，反而因为噪音污染和人群密集而贬值。明天我们再来谈谈关于买房的时机和准备。咱们明天再见。

第五篇：读书笔记-冯仑买房这些事儿 （2）

冯仑买房这些事儿2：该怎么判断一个城市的房价还有没有潜力

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们还是继续来讲冯仑买房这些事儿，昨天我们说到了，大城市买房要小心，小城市买大房子同样也要小心，作者讲，三四五线住房的新增供给越来越多，为这些小地方带来了投资热度，经济区域正在逐渐变得更好，按理说，在这些地方买到核心地段，高端一点的产品，未来升值是有保障的。但是老齐也提醒一些，三四五线城市里面有很多收缩型城市，无论开发商把当地建设的多好，人口只要持续流出，这个地方以后再卖房子都会很困难。

作者告诉大家，该怎么判断一个城市的房价还有没有潜力，这就要看城市新房和二手房的比例关系，又叫做新房二手房成交比。是评判房价未来会不会大涨的标准，举个例子北京的新房和二手房的成交比已经是1：1，也就意味着楼市已经基本饱和，而纽约新房二手房的大概是1:4，也就是说卖出5套房，有4套都是二手房，这时候新房价格就很难上涨了。

还有一个指标就是人口，人口绝对值在减少，那么房价就缺乏人口支撑，很难上涨，如果一个城市每年有大量的新增人口流入，那么楼市就还有希望。如果站在投资的角度去看房地产，这就变得十分简单了，你不要考虑结婚，和居住的问题，他就是一笔账，只要选择一个城市发展足够快，房子价格够低，房子能够租的出去，就可以去投资。这点老齐也是比较赞同的，我看空房价，主要是因为他贵了，但其实并非是死空头，到了合适的位置也是可以买的，我在10几年前也是买过房的。从这点看，也许新一线还有机会，比如成都，杭州，重庆，武汉，西安，南京，青岛等地，这些城市正在争抢人口，里面可能会有几个，在未来脱颖而出，形成人口的持续流入，那么对于当地的房价也会有支撑作用，相反如果在这10几年被其他城市抢走人口，那么房价就很难维持了。

下面我们说说学区房，前几年学区房都已经妖魔化了，一个10平米的过道，都能卖出大几百万的价格，而且还一房难求。只是因为这个房子能上周边的名校，这就是房价绑架教育的典型代表。很多家长的逻辑就是，上不了好小学，就上不了好中学，没有好中学也就没有好大学，也找不到好工作，所以现在买个学区房上个好小学，比孩子考上了清华北大还露脸。但其实这中间的逻辑根本就不是线性，上了好小学也不一定就能进好中学，所以好小学离好工作之间差了十万八千里，最后成功的概率可能只有百分之几。

学区房的背后是什么？其实就是优质人才和优质教育资源的稀缺，好学校永远是稀缺的，所以学区房也都必然是贵的离谱的，但是他的边际效用有没有那么大就很那说了。上了重点小学你就能在高考多考100分？恐怕未必，所以学区房更多是家长们花钱买安心，我该做的都做了，以后你学习不好，就不赖我了。所以学区房其实也是家长甩锅的一个主要方式。教育孩子最重要的是什么，其实是塑造他健全的人格，培养他良好的品行，和主动的持续的学习能力。这些都是学区房给不了的。老齐也多说一句，其实有时候父母并不全是为孩子好，如果用买学区房的钱供他一路私立学校，请最好的老师，然后海外留学。对孩子的塑造应该比上某个重点小学更有利。但家长不这么干，其实想的就是，我先让孩子上学，之后再把学区房卖掉，再赚一大笔钱。所以这本身还是自己贪心。也就别说为了孩子砸锅卖铁这事了。

房子涨价，大家会幸福吗？不会，没房的人肯定不幸福，因为收入根本追不上房价，而有房的人其实也不幸福，因为房子升值跟自己也没什么关系，除了庆幸买房买的早之外，没有任何实惠。他也不敢卖，因为卖了很可能就再也买不回来了。所以尽管房子价值千八百万，但是日子过的依旧很苦。有人说他们把房卖了租房住，基本就吃喝不愁了，但是他们的思路还是买房的思路，所以永远不会这么考虑问题，绝大部分人被洗脑洗了10几年，现在接受不了租房这个现实，总觉得低人一等。老齐也有很多朋友，明明租的是一年大几十万的高档小区，但是也依然觉得不爽。感觉不如有套房，哪怕是个老破小都会更有底气。现在其实你只需要把房子卖了，拿钱出来随便做点保本投资，只需要利息的三分之一到二分之一，就可以租一套更好的房子了。所以显然跟买房比，租房划算的多。

但是为什么很多人还是不喜欢租房呢？就是他们穷的时候租怕了，那时候租非常差的房子，或者是合租房，经常被房东驱赶，但其实你只要租高档一点的小区，房东比房客更希望稳定。他巴不得你跟他签一个3-5年的长约。甚至到期后，他还不愿意让你走。所以对于租房来说，越破的房子，房东越不好打交道，越好的房子，房东越友善。甚至有的豪宅，房东巨有钱，根本不在乎那点房租，前段时间有个段子，说有的房东，都忘了手上还有这么一套房子。老齐也租房5年了，我的体会是，租房没什么不同，自打我租房以来，房东都没露过面。房子里的家具家电都是我自己换的，之前我买的房子才住了8年，现在租的房子只要想住也可以一直住下去。所以并没有什么归属感不强的问题。我也打算一直租下去，这里住烦了可以换个更好的地方再住几年，现在唯一担心的，就是不知道该怎么跟房东开口。他肯定会挽留我。

所以老齐可以给大家一个忠告，租的房子好一点，租期长一点，按时付房租，最好一年一付，基本没问题的。只有低端租房，才会有房东驱赶房客，没事经常涨价的情况。高端租房，租金很稳定。大概3年涨一次，顶多涨10%左右，年化涨幅算下来也就3%而已。

之前网易做过一个调查，发现女性名下有房的比男性的比例还高，其中女性公务员有房的比例达到82%，女性普遍认为房产比存款更有安全感，女性支出方面住房支出排在第一，占总支出的14.75%，在男性的支出份额里，储蓄理财排名第一，接近15%，住房排第二，其他消费男性往往很少。之前结婚一般女方都要求男方家有房，但现在房价实在是太高，所以现在双方结婚的前提，一般都是男方家买房付首付，然后结婚后小两口还贷款。从现在男女对房子的态度来说，女性对于房子更加重视，而且他们在购房的时候，30%的女性，偏爱全款支付。

在租房中男女双方也存在不同，女性租房的时候更偏向合租，而且低端租房比例女性低于男性。在2000元以上的租金范围，女性比例都要更高。所以可见，对于房子这个事上，女性的偏好要明显超过男性。无论是租房还是买房。也正是这些心态，让很多年轻人为房子所困扰，你不看重房子，觉得房子无所谓，但往往架不住你的另一半，看中房子，或者另一半的家里人看中房子。所以也就逐渐被这种事情所裹挟。

下面我们来说说调控，从2003年开始，楼市就开始了只涨不跌的神话，中间只出现过局部下跌，和短期下跌，从全国来看还是整体上涨的。作者称中国的楼市调控叫做无规律调控，在最密集的时候，政策密集发布，一个月一次，甚至半个月就一次，在2006年，2010年，2013年和2017年，这是房地产调控的主要四个时段，我们从中间也能总结一些规律，基本3-4年一次，调控两年，松两年，松的那两年就会造成房价的报复性反弹，然后就再次调控，只有这最近的一次调控，比较凶猛，已经持续了2年多的时间，快跟下一次连上了。一开始是国字号政策，比如我们熟悉的国八条，国五条，新国八条，330新政，317新政，后来开始因城施策，各地开始发布政策，比如京八条，沪九条。

之前我们讲过，全球楼市分为3种类型，美国式，新加坡式的和德国式，美国百分百靠市场，新加坡80%靠政府调控，德国基本一半一半，靠租房调控。中国楼市调控，这么多年来，也压根就没想好，在这三种模式之间来回切换，比如开发商拿地，拿多少地，卖多少钱，政府都要管，初衷是好的，但是结果却跟计划经济一样，越管越乱，开发商没有了积极型，供给跟不上需求，购房者也懵逼了。所以中国楼市就跟中国足球一样，学的东西太多，但没有一项学的深入，最后就是内分泌紊乱。全都乱套了。反而价格越来越高。

作者认为，不应该叫房地产调控，应该叫住宅调控，所谓城市化就是其实就是聚集效应，空间聚集，产业聚集，人口聚集，房地产除了住宅之外，还有很多其他的领域和功能，比如开发商如果能够把长租公寓做好，实现资产证券化，给年轻人提供稳定的租赁住房，也是一件好事。明天我们再来顺着作者的思路，了解一下高房价到底该怎么解决。