房屋本体土建部分的维修规程

第一篇：房屋本体土建部分的维修规程

房屋本体土建部分的维修规程1.0目的

使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观使用寿命，确保正常运作状态，方便业主及住户。

2.0适用范围

各类建筑土建及基本装饰的维修。

3.0职责

3.1由工程部派员根据现场情况确定具体维修方案，管理处相关人员实施。

3.2维修过程由管理处技术主管监督，维

修完毕由工程部派员验收。

3.3工程部经理对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。

4.0维修原则

坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

5.0维修依据

5.1符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的要求。

5.2符合《房屋修缮工程质量检验评审标准》有关条款规定。

6.0各项维修项目的标准

6.1地基基础

6.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。

6.1.1.1破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

6.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。

6.1.1.3恢复勒脚饰面

6.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

6.1.2.1如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术主管。

6.1.2.2如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。

6.1.2.3如情况严重，除通知工程部、开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。

6.2梁、柱、板主体

6.2.1露筋

6.2.1.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。

6.2.1.2用钢丝刷清洁干净。

6.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

6.2.1.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。

6.2.2有裂缝

参考《室内维修规程》中“楼板裂缝”维修程序进行。

6.2.3有孔、洞

6.2.3.1将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。

6.2.3.2用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。

6.2.3.3充分喷水湿润孔、洞内壁。

6.2.3.4如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。

6.2.3.5按原标准做好饰面。

6.2.4破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

6.3墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，墙体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做墙体裂缝的维护）

6.3.1裂墙

6.3.1.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿柜成外八字形。

6.3.1.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。

6.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆。

6.3.1.4再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。

6.3.1.5用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

6.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。

6.3.2.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

6.3.2.2充分喷水湿润破损面。

6.3.2.3用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。

6.3.3墙体室外饰面破损

6.3.3.1将破损面及其周边松散层一并凿除。

6.3.3.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。

6.3.3.3充分喷水湿润破损面。

6.3.3.4均匀地涂刷素水泥浆。

6.3.3.5用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

6.3.4墙体室内饰面破损

6.3.4.1同6.3.3中6.3.3.3—6.3.3.4

6.3.4.2用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。

6.3.5外墙渗水

6.3.5.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水的斜缝。

6.3.5.2窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

6.3.5.3在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位

第二篇：房屋本体代管维修基金管理制度

房屋本体代管维修基金管理制度

为规范大厦维修基金的收取、使用及管理工作，根据有关法规、条例及大厦业主公约规定，结合大厦物业管理实际情况，特制定本制度。

（一）基金用途

大厦维修基金仅限于支付大厦开业前管理筹备费用及日后大厦设施及设备大型维修、保养及更换的费用。

（二）基金收取

大厦交付使用时，每一位业主都必须缴纳相当于其名下单元一个月管理费金额的大厦维修基金，该基金不可退还，但可以在业权发生变更时，转至新业主名下。

（三）收入管理

１、每一户业主按大厦入伙时规定的时间缴纳。

２、本基金由管理公司收取，也可以由发展商代收后统一划入管理公司账

户。

３、管理公司设立专门账户，进行单独核算和反映。

４、管理公司要在会计核算账务系统进行总账控制，并在电脑“客户管理

系统”中进行记录，同时应设置备查簿，详细登记各业主维修基金的缴纳情况。

（四）支出管理

１、一般情况下，管理公司不能动用维修基金。大型维修保养项目需动用

维修基金，必须以业主委员会审批，且使用时不能突破审批限额。２、当单元业权发生变更时，必须取得原业主委托书及新业主产权证明资

料，然后办理基金明细账户的变更处理。

（五）结存管理

１、管理公司应根据大厦运作情况，对本基金进行管理，尽可能让其保值

及增值。

２、管理公司应及时向业主委员会反映其增减变动情况，在财务报告中予

以说明。

３、其结余情况应报送业主委员会，至少每半年公布一次，接受业主监督。

（六）相关记录

维修建设基金备查簿可查阅。

第三篇：深圳市房屋本体维修基金管理规定

深圳市房屋本体维修基金管理规定

深圳市住宅局

第一章 总则

第一条 为加强房屋本体维修基金(以下简称“本体基金”)管理，维护房屋本体共(公)用部位及设施(以下简称“共用部位”)，保障房屋安全使用，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)及《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》和有关物业管理法规政策，制订本规定。

第二条 本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业主的共有资产，以每栋房屋为单位，由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有，本体基金的主管部门是市住宅主管部门。各区住宅管理部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。

第二章 本体基金的建立

第三条 业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。

《条例》实施之前已人住并超过保修期的房屋的本体基金，由业主自《条例》实施之日起按月缴交，但经业主管委会或多数业主同意，可以缓自本规定实施之日起缴交。

因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。

第四条 本体基金缴交的标准，执行本规定所附的指导标准。指导标准每二年制订和发布一次。各业主管委会可根据房屋的使用状况的本体基金积累状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。

本规定实施之前已收取的本体基金，按本规定进行管理和使用。

第三章 基金的使用

第五条 本体基金按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。

第六条 共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

第七条 本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程，下同);用于中修以上维护工程时，须经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意。

房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。整个小区(大厦)本体基金不够支出时，经业主管委会决定，由全体业主分摊;单栋房屋本体基金不够使用时，经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。

第八条 管理处应于每年12月31日前提出下使用本体基金的计划及预算，提交业主管委会审议通过。业主管委会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意;急修工程应在7日内答复，逾期视为同意。

第九条 如业主管委会或该栋房屋50%以上业主不同意使用本体基金用于中修以上维护工程，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。

第十条 管理处使用本体基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后，日常维护和零星小修由管理处主任签证，作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”，由管委会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。

第四章 本体基金的管理

第十一条 管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。

第十二条 本体基金的收支项目，由管理处每三个月公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部)，并接受有关部门和业主的监督和质询。

第十三条 管理处使用本体基金实施对房屋本体共用部位维修养护时，按支出额执行相应工程的费用定额标准。

第十四条 业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。

第十五条 物业管理公司及其管理处有下列行为之一的，市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:

1、擅自提高本体基金收费标准；

2、改变本体基金的用途，挪作它用的；

3、未按规定期限公布本体基金收支帐目的；

4、拒绝接受业主管委会或业主查询的。

未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。

第十六条 经业主管委会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定规定的本体基金比例，超出部分可在下本体基金的小修费里冲抵，或经业主管委会决定提高本体基金标准弥补。

第五章 附则

第十七条 本规定由市住宅主管部门负责解释。

第十八条 本规定自公布之日起实施。

深圳市房屋本体维修基金指导标准

依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准，发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:

一、测算标准:

多层房屋(9层及以下，不带电梯):0.63元/平方米·月；高层房屋(10层及以上，含带电梯多层):1.01元/平方米·月。

二、实际收取标准:

考虑到目前住(用)户实际承受能力，暂按测算标准的24%-35%收取，作为最低标准，以后逐年到位，即:

1、多层房屋(不带电梯):

(1)外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米·月；

(2)外墙贴瓷砖、马赛克20.20元/平方米·月。

2、高层房屋(含多层带电梯)；

(1)使用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米·月；

(2)使用进口电梯:0.35元/平方米·月。

各类商品房房屋经业主管委会或多数业主同意，标准可.以适当上浮;超高层房屋可以上浮50%-89%。

以上标准均不包括中央空调系统。

深圳市住宅局

一九九七年三月

第四篇：房屋设施养护与维修管理规程

房屋设施养护与维修管理规程

一、目的

确保房屋及各项设施完好，并对房屋（设施）进行养护、修缮和维修

二、范围

适用于万科物业管理有限公司管辖区域房屋及设施的养护和维修。

三、职责

1、巡检人员负责对房屋（设施）状况、进行巡查,对发现的问题及时处理，填写记录。

2、维修人员负责养护、维修、修缮工作，填写记录。

3、维修班班长负责工作流程和质量符合本规程要求，记录确认。

四、管理方法

（1）更换水表

1、关闭水表前端阀门,排空水后拆下水表，并选用相同规格的合格品安装；

2、安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

3、维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常，并记录原表数 及新表数；

4、客户服务中心会同抄表员做好用户新启用水表底数记录。

（2）更换电表

1、当确认电表已经失灵时,应配合电业部门相关人员选用具有检验合格证的相同型号电表进行安装,安装时应注意进出线接法是否正确；

2、安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常；

3、服务中心会同抄表员做好用户新启用电表底数记录。

（3）维修开关

1、分析造成空气开关跳闸或烧坏的原因；

2、如果是断路，首先将空气开关关闭，查出故障点后给予排除；

3、经试电后确认需要更换空气开关和熔断器时，必须采用符合国家标准的合格配件进行调换安装；

4、如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少，并与业主说明。

（4）灯管、白炽灯、节能灯的更换

1、切断电源,更换统一型号的卡口或螺旋的灯泡安装,试电查看是否正常；

2、灯管不亮应检查灯管和启辉器,如仍不亮时可检查接线、灯脚的接触是否良好、镇流器是否正常，查出故障立即排除,恢复正常照明；

3、其他情况造成灯不亮原因,可根据本章四（4）

3、四（4）5 进行处理。

（5）线路检测

1、线路停电检修应及时通知用户；

2、用户开关烧坏的处理见本章四（4）3

3、维修开关进行 C电表损坏的维修见本章四（5）3 更换电表进行处理；

4、进户接线端子接触不良可先切断进户电源检查并处理接头，确认无氧化层或积碳层在将接头紧固；

5、线路短路时可使用兆欧表或万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理；

6、当确认故障排除后方可送电。

（6)门禁系统维护保养及故障处理

1、园区、组团、停车库、单元门等门禁系统由维修班弱电专业人员负责每月对门禁系统的电子锁、对讲装置、门链、链轮、门机（减速器）、门速控制器及感应器（读卡器）进行检查、保养，并将检查及保养结果记录于《智能系统巡检表》中。

2、故障处理： 首先在现场判断是机械故障还是电气控制故障；判断机械故障应观察机械转动是否流畅，声音是否正常；如需注润滑油或螺丝有松动应及时处理,判断电气故障应首先检查线路和系统供电是否正常，如属控制主板故障应立即通知厂家。

（7）红外防越、保安监控系统检查、保养

1、园区红外线防越系统、保安闭路电视摄像监控系统由维修班弱电专业人员负责检查维修

2、每周一次红外防越的功能测试，每月一次传输线路、红外发射、接受器、报警显示器的保养；每月一次摄像机构及传输线路检查保养

3、检查保养工作，填写《智能系统巡检表》（8）插座无电

1、断开电源，检查插座

2、插座接线端子松动，可拆开插座板紧固端子后重新安装，检查使用情况；

3、线路短路造成的停电参见本章3.5进行处理；（9）水龙头漏水

1、关闭客户进户水阀门，拆下水龙头并检查故障点；

2、更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼，应必须更换新的水龙头；

3、打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。（10）小便斗，马桶不通，感应器失灵，1、检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

2、感应器失灵应检查线路是否有电，电路板元件如有损坏应及时更换合格零部件。

（11）手盆堵塞,漏水、1、检查存水弯管,取出杂物，如仍不畅通，可用铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

2、检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

（12）浴缸堵塞,漏水

1、如管道堵塞进行处理；

2、浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，修理部位待胶或水泥干燥后试用，检查有无漏水现象。

（13)部分楼层停水

1、查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新安装上；

2、市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。（14）疏通地漏同本章3.9、3.10处理办法。（15）园区排水、维修班负责园区生活污水、废水、雨水排水系统的检查、维修。

2、排水外委单位负责污水井、化粪池的定期清掏，保证园区排水系统畅通，不发生住户污水倒灌事故。

3、维修班每月一次对污水井、雨水井、化粪池进行检查，填写《窨井巡检 表》。发现堵塞或排水不畅，立即报修（污水井、化粪池清掏单位）；楼宇、道路雨排水井及管路，发现堵塞或排水不畅，由维修班清掏疏通。

（16）维修门窗

1、检查门窗附件有无损坏,不全。

2、清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油；

3、更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片掉下伤人；

（17）换锁

1、拆下坏锁后先检查是否可修,无法修理好的 可通知用户更换新锁。

2、非一般性的维修应委托专业维修公司进行。

（18）房屋面、墙体、地面每年5月、10月，对房屋外墙、屋面防水、楼道地面、墙面、楼梯扶手、门窗进行检查、维护和修缮，填写《公共设施保养巡检表》

（19）建筑附着物（雨排水管、无动力排烟机、空调机、卫星天线等）每半年对建筑附着物的安装稳固性进行检查，填写《公共设施保养巡检表》若发现安全隐患，及时以书面通知其所有者立即整改。

（20）卫生间排风机排风机应排风良好无噪音，电机运转正常。如有故障应及时维修或更换。

（21）立式空调

1、立式空调出风口、回风口每年应定期进行除尘两次。

2、如发现空调有滴水现象a)若夏天应检查是否因为空调的室外机的连接管线保温棉脱落而造成滴水，如是应及时更换保温棉。b)检查供回水阀门是否有沙眼、阀门丝结是否紧固，若是应及时更换阀门，紧固阀门丝结。c)检查是否是因为电磁阀频繁启动所造成电磁阀失灵而出现滴水，若是予以更换。

（22）楼宇防雷电气维修工应在每年的5月和10月各检查一次避雷线接地是否完好,每年5月对8层以上楼宇进行一次避雷接地电阻测试并记录于《避雷接地电阻测试记录》中。

（23）设备及设备房卫生设备房卫生由维修班每季度大清扫1次；电梯机房及其设备由相关人员每星期至少清洁1次，并记录在相关记录中。

（24）园区供电、通讯、智能、监控、有线电视专线电缆及管井

1、维修班负责专线电缆的架空、管井敷设的检查与养护

2、地下管井每月检查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷设的专线每半年检查一次接头与稳固性

（25）维修班班长每日检查维修项目，以检查维修服务的及时性、质量及用户的反映，对服务过程中发现的不合格和隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。报修处理过程按《报修处理工作规程》操作。

第五篇：维修材料管理制度规程

维修材料管理制度

1.目的和适用范围

1.1目的

为加强维修材料的管理,使维修材料在维修过程中得到合理的使用,避免材料的浪费,特制订本规定。1.2适用范围

适用于各服务中心维修材料的管理。

2.职责

2.1采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料,所采购的材料必须合乎维修使用的要求。

2.2仓库材料必须分类堆放,并做好材料入账登记,以便备查。

2.3发放材料时,材料保管员应审核维修单的项目要求,合理发放材料,作好签领记录。

2.4维修工领到材料后,必须如实按申报单使用,维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量,填报进维修单,并要求住户签证,对未用完的材料必须退还材料。

2.5材料保管员必须对材料的出、入库负责,不能私自转卖材料,不能将材料转送给他人,一经查实,按情节给予罚款或辞退处理。

2.6工程维修部经理每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访,检核材料使用情况,回访中如发现维修工虚报领取材料,必须向主任及上级领导汇报,按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。

3.工作程序

3.1 机电检修、运行材料计划由班组技术员根据实际需要编制，上报服务中心主任审核，工程部经理复审，工程部经理批准后由公司材料员汇总安排采购。

3.2机电组大、小修、技改工程计划由专业工程师安排班组技术员上报所需材料，专业工程师统一编写，工程部经理批准，公司总经理审阅后，报公司材料员安排采购。

3.3 物资部材料库领材料，由班组人员验收合格，并签字，方可领回。3.4当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况,由材料保管员以表格的形式,在当月底送交办公室及财务部。