关于富景物业管理小区社区文化建设情况的调研3

第一篇：关于富景物业管理小区社区文化建设情况的调研3

关于富景小区物业管理社区文化建设情况的调研

09物业管理一班 第三小组成员：

1.基本情况2009309117纪清玉

2.存在的问题2009309114罗凯丽

3.原因分析2009309115刘远芳

4.对策 建议2009309116赖俊流

5.问卷调查（及调查表设计）2009309118叶锦辉

6.总结和整理（收尾）2009309113钟嘉辉

社区文化建设是有中国特色社会主义文化建设的重要组成部分 ,是社会主义精神文明建设的应有内容之一。社区文化建设是改革开放的新事物 ,也越来越来引起人们的重视。它是特定的区域内滋生和发展起来的文化 ,因此不可避免地会打上该地区的烙印 ,受到地理条件、居住人口、社区组织、传统文化精神等因素的制约 ,即具有地域性特点。

城市的现代化 ,是经济政治文化全面发展的过程。加强城市社区文化建设 ,推进城市现代化建设 ,是城市现代化的必然要求。

河源市富景小区的物业是城标物业，公司于2000年10月9日在新市区兴源路与凯丰路交汇处注册成立，注册员工人数为8人，注册资金50万元人民币。

近年来 ,河源市富景小区社区文化建设取得了一些成就 ,一是成功组织了河源市首场以创卫为主题的元旦晚会；二是发行了全市首份社区手机报；三是全市最长的社区文化长廊落户本小区。富景小区的做法受到市委、市政府领导的表扬并受到小区的广大业主好评。

一、小区社区文化建设中存在的问题

（一）对小区社区文化建设的重要性认识不足，定位不准。常把社区文化建设简单地等同于小区居民的休闲娱乐，重视程度不够。没有文化建设发展规划，往往根据上级要求被动地组织一些文化活动。此外，在对社区工作的检查、指导、考核中，社区文化建设始终没有成为关注的主要内容。

（二）小区社区文化建设部门不明确。社区文化建设没有明确的管理部门和职责范围，没有一个较为规范的管理模式。都是各管一段，缺乏统一规划和协调。

（三）缺乏相应的实施条例。对小区社区文化建设指导、社区居民如何参与社区文化建设、社区与居民之间的文化活动等问题缺乏相关的明确的规定，造成社区在实际工作中对经费投入很难操作。

（四）社区文化建设的经费投入不足。大多数社区没有文化建设投入和政策性的财政支持，虽然近年来社区的文化活动经费总的说有了一些提高，但随着社区的重组和工作不断拓展，企业和事业单位离退

休人员的归属管理，居民的文化需求也有很快增长，往往社区的经费只能勉强维持日常办公开支，社区的文化活动开展受到经费制约。一些社区文化活动室建成后，由于缺乏后续资金的支持，无法正常开放。

（五）社区文化活动资源未能得到有效整合。主要体现在部门分割、条块分割的现象相当突出。一方面，社区文化建设基础设施缺乏

（六）社区普遍缺乏文化骨干人才。要搞好社区文化建设，需要组建一支具有较高文化素养和道德水平，同时具有相应的专业知识、一技之长、热心社区文化的骨干队伍。但目前受制于人才瓶颈，严重影响了社区文化活动的档次和水平的提高。

（七）社区文化活动的参与度较低。由于社区发展较快，居民与社区的联系日益密切，但社区文化活动的参与面却较窄。一般来说，一项活动参与面达到20%就很高的了,而相当部分的活动参与面是在5%至10%，在职职工参与度低是一个普遍的现象，许多社区文化活动好不容易组织起来，但参与者却总是一些“熟面孔”。

二、存在社区建设问题的原因分析

（一）没有统一认识，没有提高对社区文化建设的重视程度。没有应把社区文化工作的成效纳入考核范围，没有充分认识加强社区文化建设的重要性。该小区的精神建设比较落后，不像高档社区或者说像正式小区建设那样提供可以提升社员精神价值、凝聚社员团结力的娱乐文化设施，没有机会对社区文化工作者进行岗位培训和继续教育，提高其对社区文化建设的能力。这除了与老小区性质有关联外，我们可以归咎于领导者对这方面建设不重视。

（二）小区对社区文化设施建设的投入比例小。没有建立多渠道投入的机制，社区文化活动及建设经费，没有与小区社区财政拨款同步增长，同时社区文化配套设施的建设并没有健全，没有建立社区文化事业发展基金，入社区文化设施和社区文化活动没有得到重视。该小区平均每年财政收入超过553531元但其社区文化建设投入不足百分之一，所以造成富景小区内文化娱乐设施简陋，可供社区成员休闲、学习的场地很少甚至没有。

（三）没有建立社区文化建设的管理体制。小区社区文化建设的职能与小区管理没有统一起来，并未将其归并到一个部门。早期我国的社区文化建设主要由政府推动，这也就造成很多老社区跟不上时代的发展步伐，没有像现在很多新社区那样拥有属于自己企业特色的文化建设队伍团队来管理规划执行这项可以增强社员归属感、强化社区意识、促进社区稳定和谐的管理体制。

（四）社区归属感造成社区居民参与文化活动的热情不高。社区居民是文化建设的主体作用，居民的积极性没有很好的调动起来。该小区是典型的传统街坊社区，主要由高、中、低收入者组成。但由于不断有老社员转让、出租所属房产，造成社员不断有陌生人加入，而且，贫富差距，社会地位、年龄、文化水平、工作属性、思想意识还没有完全转化过来等也造成社员更愿意扮演“观众”而非“领导者、参演者”。

三、加强社区建设工作的建议

如何加快推进社区建设步伐，是当前亟待研究解决的一个问题。

（一）加强领导，明确职责。加强我小区，建立健全科学的领导机制、工作机制、考核机制，为社区建设指明方向。调整社区建设领导小组及其成员单位，明确各成员单位的职能、职责。定期召开领导小组成员单位会议，听取成员单位履职情况的报告。

（二）整合资源，配强力量。一是成立一个区委领导的能够统筹安排协调各个部门的社区建设指导办公室，配备专职干部，明确职能、职责。二是整合人力资源。把工会配的社区协理员，部门配的门前三包协理员，计生上配的社区计生专干，公安上配的协警，民政部门配的低保社工人员等等，整合到社区，在管理方式上，由部门开展业务指导，由社区统一调度和管理。三是整合政府提供的项目资源，文化、体育、卫生、民政、工会等等都有针对社区建设的业务项目，这是社区基础设施建设的重要补充。

（三）建设场所，提供平台。按照每个社区不少于500平方米的要求，支持、帮助、扶持社区建设服务场所和办公场所，把低保、优抚、计生、劳动保障、卫生、医保、教育、养老、文化等涉及民生的项目纳入社区服务的内容，实行“一门厅”式的服务，保证有场所办事、有人办事、有钱办事。

（四）强化培训，提高素质。一是加强对社区干部的培训，提高社区干部的政治素质和业务素质。二是通过社区居委会的换届选举，改善社区干部年龄结构、知识结构，配优配强社区领导班子。三是对社区工作人员的培训。对现在的社区工作人员开展社工专业培训，提高业务能力，同时，有计划的招聘一批有资质的社工人员充实到社区工作队伍中。

（五）加大投入，资源共享。目前社区工作难以开展主要原因是工作经费不足，如城关镇老城社区原有居民只有3000多人，如果户口接受了要达到4000多人，居委会无法承担4万多人的属地管理任务。建议政府出台一个政策，社区每增加1万人，财政补助2万元的工作经费，配备一名社工人员。那么，社区将对社会基层的管理将会发生更大的作用。同时，要加大投入，建立社区与政府信息共享平台。政府和政府部门掌握的涉及到社区居民的户籍信息、救助对象、矫正对象、优抚对象、专业爱好等信息，都要与社区共享，便于社区开展管理和服务。

结语：社区建设属新生事物，需要不断摸索和总结。此调研报告仅仅是基于对富景现阶段制约社区文化发展存在困难和问题作了初步调研，并在此基础上对社区文化发展及社区平台的建设提出了一些应对措施。

今后的社区发展，关键要随着政府职能的不断转变，社会转型的不断完成，在各级政府、社区居委会、社区居民中真正形成共识，把居委会由现在政府的“脚”变成社区居民的“头”，使社区居委会逐步成为社区建设的主体，成为党领导下的社区居民实行自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织。这样才能真正把社区的文化建设好！

附：

关于富景物业管理小区社区文化建设调查问卷

尊敬的受访者：

您好，我们是河源职业技术学院的在校生，我们现在正在进行一项物业管理小区社区文化建设调查问卷，主要针对社区文化建设。此问卷采用无记名方式，不涉及隐私外泄问题，请您放心作答。本问卷共有20道题，请将您认为合适的项目填到前面的小括号内，欢迎您对调研活动提出建议或批评，对于您对的支持，我们团队表示衷心的感谢和祝福。

1、您是否希望有一个集中的控制中心统一对您服务要求做细分？()A、希望B、不希望 2.请问您的受教育水平？()

A、初中及以下B、高中或中专

C、专科或本科D、硕士研究生及以上学历3.您的工作是什么？()

A、党政机关人员B、企事业单位人员C、学生D、下岗或退休

4.您如何看待对现在居住社区的文化基础设施？()A满意B、一般C、不满意D、很不满意 5.您主要通过什么途径来满足您的文化需求？()

A网络B、电视C、社区文化活动D、图书馆E、其它 6.您认为搞社区文化建设有没有必要？()

A 有必要B、没必要C、无所谓D、很需要 7.您所居住的社区是否经常举办文化活动吗？()A经常B、不经常C、很少D、从来没有 8.您是否愿意参加社区文化活动？()

A、是B、否C、无所谓D、看情况而定 9.您知道社区里有哪些文化娱乐活动？()

A知道B、知道一些C、不知道D、一点都不知道 10.社区里的文化活动有没有影响到你们？()A有B、没有C、影响不是很大D、还行 11.您喜欢哪些类型的文化活动？()

A文、体竞赛类B、游戏娱乐类C、文艺表演类

D、兴趣参与类E、知识讲座技能培训类F、科普宣传类 12.您社区里有没有给一些活动是给孩子们提供的？()A、有B、没有C、很少

13.您认为社区里应该给孩子文化活动吗?()A、有B、没有C、很有必要

14.您认为社区里应该给孩子提供些什么文化活动?()A、唱歌、跳舞B、娱乐C、锻炼D、其它

15、.您希望社区会定期举办哪些活动？()

A、球类培训班，B、健身、健美操培训班，C、.跆拳道、瑜珈培训班，D、自驾游，E、儿童夏令营，F、老年俱乐部

16、您不在家时，是否愿意保洁或其它服务人员进入您的房子对其进行服务？()

A、愿意B、不愿意

17、老人、小孩、病人等弱势群体是最需要的关心照料的群体，但目前的社区配套服务最缺乏的也恰恰是这些内容，您认为对上述弱势群体的关心照料是否应由社区服务体系担当？()A、应该B、不应该。

18、您认为怎样的社区更有助于提高您的生命质量与生活品质？()A、地段好、离市中心近B、交通便利C、小区环境好D、社区服务体系完善

19、如果您选择购房，在价格相差不多的情况下，下列因素中您最看中的会是哪些？()

A、地段相对较好B、社区服务价值体系完善C、小区环境好D、交通相对便利

20、您希望将来社区服务体系应该如何构建？()

A、开发商只管盖房子，剩下的由其它社会机构进驻经营自然生成，B、开发商统一整合各种资源，向业主提供完善的服务体系，C、街道或居委会组织友爱互助团体进行服务。

富景物业管理小区社区文化建设调查问卷

第二篇：小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告

做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：

一、我县城区住宅小区物业管理的现状

（一）城区住宅小区的基本情况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。

从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：

1、住宅性质多样。主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。

2、规模差别较大。在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。

3、建设标准不一。主体建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入xxxx以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。

（二）小区物业管理工作的现状

1、物业企业发展情况。从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。

2、业主大会及业主委员会成立情况。目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。

3、小区的物业管理工作情况。从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。

二、存在的主要问题

我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：

（一）执行规划不到位。调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失；二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

（二）管理制度不完善。目前，我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

（三）宣传教育力度不够。从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

（四）物管服务水平较低。调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服务工作远不能满足居民的实际需求。

三、建议

针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：

（一）严格执行规划，建好一批精品住宅小区。小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

（二）加强监督管理，建立一套完善的管理制度。一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。

（三）强化宣传引导，探索一套良好的运行模式。要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

（四）强化分类指导，打造一批物管示范小区。要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢；针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式，改善小区环境，提升管理水平。）

第三篇：小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：

一、物业管理服务的现状

我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。

二、物业服务收费难的原因

（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己

先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。

（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委

员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主大会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。目前，我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转

制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制

约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业

管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行

为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴

拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情

况。

（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不

力给物业管理服务收费带来影响。

（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近

几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城

市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是几百上千家人的，不是我一家

人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成本增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。

三、解决物业管理收费难的建议

物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必

然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺

畅化、健康化发展，建议：

（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。由小区业主大会

根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。一是按照《物业管理

条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业

主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将

业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理

在和谐的氛围中正常运行。二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。

（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和

道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以下几方面工作：

1、提高员工的专业技能，提高管理服务水平；

2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；

3、多渠道吸纳有经念的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力

从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。

（五）、规范收费管理。

（七）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

第四篇：物业管理与社区文化建设

物业管理与社区文化建设

一、物业管理与社区文化建设的关系

有的学者认为，现代社区成员典型的心理征候就是孤独与焦虑。生活在现代都市的现代人类，很容易患上人际关系淡薄这一“现代都市症”。这一病症，像一堵无形的围墙拦截了社区成员间的沟通与融洽。而物业管理是人对人、面对面的服务，它的自身特点又决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。如何解决这一矛盾？经过十几年的探索，深圳等物业管理发达的城市基本上找到了一条符合中国国情、具有中国特色的办法，出现了像“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的“万厦—莲花北”物业管理模式。下面就物业管理与社区文化建设的关系从两个方面予以说明。

(一)社区文化建设对物业管理的互动

现代城市住宅区与传统的住宅区性质不同。旧住宅区分布散乱、住房狭小、配套不全，住户工作单位划一，同质性程度高，集体色彩使私隐难以实现；现代城市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全，既有独立的私人空间，又有交往的公共场所，住户来自各单位各行业，异质性程度强，住户更具独立色彩。住户间的陌生更加造成了交往障碍。业缘关系重于地缘关系，住户间“关上单元门，个人顾个人”，忽视人际间的交往，继而引发集体观念松散、社区关怀淡薄等不良征候。而物业管理是物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及公共设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境效益的统一和增长。物业管理的产品主要是服务，而服务是以劳务量来衡量的。物业管理企业的管理就是充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约劳务量的输出，实现最大化的效益和效率。除了无法节约、必须输出的绝对劳务量之外，怎样尽可能减少相对劳务量是物业公司追求的管理目标。

减少相对劳务量的一个最主要的通道就是住用户的大力配合和深层理解。如果服务对象随意高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地，甚至人为地攀折花木、损坏设施，那么，物业管理机构势必事倍功半。相反，如果住用户恪守公约、遵守公德、邻里相亲、互助友爱，甚至主动维护公共秩序和社区环境，物业管理单位就会事半功倍。

那么，怎样才能实现减少相对劳务量这一管理目标呢？除了企业自身深挖潜力、提高效率之外，社区文化建设是十分重要的手段。社区文化建设搞好了，会增强住用户之间、住用户与管理者之间的感情，加强邻里之间的团结，达成服务主客体之间的共识，形成管理者与对象之间的相互尊重。在这种理想的管理与服务的环境下，管理单位自然会省心省力、省时省物。所以董日臣先生说“社区文化实际就是管理艺术，一种减少劳务量的艺术”。

社区文化建设对物业管理具有巨大的促进作用。那么，物业管理单位要想提高管理水平，社区文化建设就是不可或缺的内容。正是这种良性的互动，形成了物业管理的中国特色。1997年颁布的《深圳市物业管理考核评比标准》明确规定：“社区文化必须有制度，有设施场地，有活动记录，有专职或兼职人员，有相当数量和实效的活动。”这一举措，更加引导并促成了物业管理与社区文化建设的良性互动，收到很好的社会效益和经济效益。

(二)物业管理对社区文化建设的整合物业管理企业对小区实行社会化、一体化管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家，另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。原来那种自建自管的分散管理体制和多个管理部门的多头为政局面，演化成物业管理企业在授权范围内实施社会化管理，其中就包含社区文化的组织与服务；同时，物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位服务和以邻里相亲为主旨的社区文化建设相辅相成。

社区文化建设首先经历了一个从住用户的自觉到管理者的自觉这样一个过程。社区文化需求是社区居民物质生活改善、环境需求不断满足以后的必然结果。居有定所、衣食无忧，社区文化活动就会在社区成员中自发地产生。社区发展到一定的阶段必然会出现社区文化，这已经成为不争的事实，关键是对这种自娱自乐的社区文化活动如何加以扶植，加以引导，加以整合。物业管理企业因为特殊的身份与角色，凝聚社区成员文化关注的目光，成了社区文化的组织者、实践者。如前所述，物业管理企业组织开展社区文化活动主观上是为了提高管理服务水平，创造品牌，提升竞争，但客观上却形成了经济与文化的互动，改变了以往群众文化都由政府文化部门一管到底的局面。有人预言，当标准化服务如ISO9002等在21世纪形成物业管理同质化以后，文化的竞争将是最激烈的竞争，文化服务的水平将最能体现物业管理企业的水平，物业管理企业在社区管理工作中必然会将社区文化建设提高到一个重要的层次予以高度重视。

物业管理是城市管理的重要组成部分，社会总代管的地位自然要求物业管理企业担当社区文化建设的责任。人的一生有2/3的时间是在社区度过的，社区文化对社区成员的影响是深刻的、持久的，对社区成员的价值观、道德观、人生观等的形成具有至关重要的作用。如果物业管理企业不加引导，听任消极的、颓废的、虚无的精神氛围弥漫开来，不仅对社区而且对整个城市会产生不良的影响。8小时之外最能体现社区成员的精神真我，没有掩饰、没有遮拦，这种情况下最易放松自我约束。正是这种现实因素，要求物业管理企业担当起教育人、提高人的重任。

社会的需求、住用户的需求以及物业管理企业自身需求的高度融合，使得社区文化建设从深层的建构中浮出水面。这冰山般潜在的管理动力和恒久深厚的服务附加值，使得社区文化成为社区精神的载体，成为物业管理的维系力量，成为一种社区认同的象征，而这种认同、参与，已导向一个充满道德秩序和协作关系的新型社区。

二、社区文化建设的功能

社区文化建设愈来愈为社会、社区成员及物业管理企业所重视，因为社区文化有其特殊功能，这种特殊功能主要可概括为引导功能、约束功能、凝聚功能、娱乐功能、激励功能、改造功能。

(一)引导功能

社区文化的引导功能是指社区文化对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用，使之符合社区理想和目标。社区文化的引导功能既表现为对社区成员个体的思想行为的引导作用，同时也表现为对社区整体的价值取向和行为起导向作用。这种导向作用之所以能够实现，是因为一个社区的社区文化一旦形成，它就会建立起自身系统的价值和规范标准。如果社区成员在价值取向和行为取向上与“标准”产生不符的情况，社区文化将发挥引导作用，使之与标准相符合。当然，这种导向是潜移默化和自觉自愿的，是主动认同基础上的接受和融洽。例如莲花北村倡导的“家庭责任也是社会责任”、“尊老从自己的家庭开始”等等，对社区成员的价值取向和行为取向起到了很大的引导作用。

(二)约束功能

约束功能是指社区文化对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范的作用，主要表现在社区文化中的制度文化建设上。为了加强对社区文化工作的管理，必须建立和健全各项规章制度。通过营造社区特有的文化氛围，制订行为规范和行为准则来维持社区秩序，调整人与人之间的社会关系，使社区居民懂得哪些事该做，哪些事不该做，产生一种自我约束作用，从而保证社区文化健康、稳定地发展。群体意识、社区舆论、共同的习俗和风尚等造成强大的使个体从众化的群体压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。

(三)凝聚功能

凝聚功能是指社区成员在共同目标、利益和信念的基础上，通过共建机制，使社区各种力量相互作用、相互吸引，从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。社区文化犹如粘合剂，把社区内的成员“粘合”在一起，社区通过多种文化活动吸引居民参与，使他们从生疏到认识，从认识到熟悉，增加认同感和归属感，从而产生一种凝聚力，形成共同的理想和希望。社区就像是一个大家庭，每个居民都是家庭中的一员，社区文化将使他们产生主人翁的责任感，使他们乐于参与社区的事务，发挥自己的才能和智慧，为社区的繁荣作出贡献。

(四)娱乐功能

娱乐功能是指社区文化能起到给人们的消遣提供一种轻松、舒适的环境的作用。人们不仅有物质方面的需求，更有精神方面的需要。随着改革开放和社会主义现代化建设的不断发展，人们生活水平的提高，人们对精神生活有了更高的需求，而社区文化恰恰在很大的程度上满足了人们对精神生活的需求，社区为他们提供了场地。社区居民在紧张繁忙的一天工作中会感到精神倦怠，身体疲劳。社区文化活动将为他们提供一个轻松、愉快和舒适的环境，使他们从劳累和压力中解脱出来，得到精神上的享受，并以饱满的精神投入次日的工作。

(五)激励功能

社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。这种激励表现在正面的引导而不是消极地满足需求，表现在内在的引导而不是表面的推动。例如，在社区住着各种各样的人，其中包括老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士，他们中有些人由于生理或心理等原因，对生活和生存产生厌恶心理，为使他们重新找回自信和人生目标，有必要让他们多参与社区文化活动，通过参加活动使他们重拾信心，积极面对人生。

(六)改造功能

社区文化的改造功能最直接的表现是解决精神方面的社会问题。如居民中的封建迷信思想及活动，只能用科学道理和事实加以解释和纠正。当前，我国社会主义市场经济新体制必然伴随有拜金主义、自私自利、以权谋私、道德滑坡等社会问题，造成社会污染。加强社区文化，开展各种文化活动，则能够净化社会环境，改善社区居民的精神风貌，为改革开放和社会主义现代化建设创造更加有利的社会环境。

第五篇：浅谈物业管理的社区文化建设

浅谈物业管理的社区文化建设

指导老师：作者：张晔

论文摘要：

20世纪80年代，随着中国改革开放步伐的稳步推进，专业化的物业管理模式以迅速从国外传到国内，由于我国经济体制改革的逐步深化，专业化的物业管理已从城市新建住宅小区的范围扩展到商业楼宇，办公楼宇及工业厂房，仓库等更大的物业范围。

社区是聚居在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。因此社会文化建设在社区物业管理中起到至关重要的地位。在中央提倡和谐社会的同时，我们更应该提倡和谐社区。和谐社区最重要的一点是社会文化的现代化建设，如何加强和改进现代物业社区的文化建设，是我们每个社区人所应该了解和努力的。为了进一步了解社区文化，营造和谐社区，我们有义务和责任对现代化社区文化建设进行新一轮统筹。

关键词：物业、文化建设、和谐社区、统筹规化

目录：

正文：

一、社区、文化和社区文化的概念

(一)社区

1887年，法国社会学家滕尼斯在《社区与社会》一书中，将人类群体分为两种类型，即社区和社会。社会是社会共同体，以目的、利益、契约以及距离为基础；社区则是生活共同体，以地域、意识、行为以及利益为特征。

参照社会学家的定义，结合居住区的情形，从物业管理的实际出发，我们言及的社区是指区域性的社会，是在相对独立的区域内，具有一定人口和建筑规模，能满足人们的日常文化需要，凭感觉能够感觉到的具体化了的社会。

社区可以划分为农村社区、集镇社区和都市社区，此后提及的社区主要是指都市社区，即在现代城市里，具有一定共同利益关系的人们，要同一地域的独立性渐趋模糊，居民需求对外部的交通、通讯和服务有更强的依赖性，人口密度调整适当，年龄结构老化，社区管理机构多元化，社区成员的归属感和参与感增强，等等。这些特点要求城市社区建设必须充分发挥服务功能、整合功能、凝聚功能、稳定功能和发展功能。

(二)文化

文化(culture)一词源于拉丁语，原意为：耕耘，耕作，从其可见，文化就是人们对于自然界的开拓。

社区文化是以人口，地域面积为参数的社会自然地域范围内，以居民为参与主体，通过文艺表演，科技普及，法律法规宣传，文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素质的文

1化形态，最广义的社区文化几乎涵盖了社区经济和政治以外的所有社会现象。狭义的社区文化仅仅是指社区居民的文娱活动，因此社区文化包括社区成员的群众性文化，教育、娱乐活动和社区教育等。

二、社区文化的内容

社区文化是一定区域、一定条件下社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，它包括文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，其中，价值观在社区文化的核心。社区文化不可能离开一定的形态而存在，这种形态既可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神的结合。具体来说，社区文化可以包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容，（一）环境文化

社区环境是社区文化的第一个层面。它是由社区成员共同创造维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体体现。

(二)行为文化

行为文化也可以被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。通常所说社区文化都是指这一类的社区文化活动。这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特征。

(三)制度文化

制度文化是社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的制度、规章、组织机构等。同时，这些制度等对保障社区文化持久、健康地开展具有一定的约束力和控制力。制度文化可以粗略地分为两类：一类是物业管理企业的各种规章制度，另一类是社区的公共制度。企业的规章制度，企业的规章制度和社区的公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。

(四)精神文化

精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。

三、社区文化的特点

(一)社区文化有着浓郁的企业化色彩，社区管理者主观推动，企业在社区文化建设中扮演着重要的角色。在物业管理对小区实施一体化管理之后，物业管理企业成了社区文化的组织者、创造者与传播者。

(二)社区文化建设有潜在的功利性。物业管理企业藉此推动物业管理，节约劳动成本，提高工作效率。社区文化旨在改变问题住户，创造理想住户。

(三)社区文化具有理性化和世俗化的特征。社区成员以效率和效能作为衡量与评价日常生活的标准，对事件的处理不太强调邻里个人感情，而以利益为基本准则。人们讲究实效，讲究实惠，注重切身利益，重视实实在在的好处。社区成员的人格往往呈孤独的、冷漠化的态势。

(四)社区文化具有开放性特征。这种开放性一方面表现为社区文化的手段对社区外的依赖，另一方面则表现为社区成员对区域外各种文化的吸纳。同时，社区成员的文化需求呈多元性，而多元化的形成除了因年龄、素质、兴趣等因素之外，跟社区文化的内外撞击有很的关系。

四、物业管理与社区文化建设

（一）通过社区文化的建设，可以增强住户对居住区的归属感。市场竞争环境日趋激烈，物业管理企业在注重高水平服务的同时，也应不断加强社区文化的“感情投资”，通过各种形式和渠道增强住户对社区的归属感和凝聚力。

（二）以社区文化架起小区文明的“桥梁”。

（三）有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。

（四）社区文化工作是我们为业主提供的一项重要的增值服务。一所物业拥有良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴，会使该物业的品牌知名度和品牌美誉度得到更进一步的提升，给物业注入一种强的文化内涵。而这种文化内涵将成为物业的“灵魂”，成为该物业的特有标志。文化具有巨的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业的增值。

五、社区文化建设的功能

社区文化建设愈来愈为社会、社区成员及物业管理企业所重视，因为社区文化有其特殊功能，这种特殊功能主要可概括为引导功能、约束功能、凝聚功能、娱乐功能、激励功能、改造功能。

（一）引导功能

社区文化的引导功能是指社区文化对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用，使之符合社区理想和目标。

（二）约束功能

约束功能是指社区文化对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范的作用，主要表现在社区文化中的制度文化建设上。

（三）凝聚功能

凝聚功能是指社区成员在共同目标、利益和信念的基础上，通过共建机制，使社区各种力量相互作用、相互吸引，从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。社区文化犹如粘合剂，把社区内的成员“粘合”在一起，社区通过多种文化活动吸引居民参与，使他们从生疏到认识，从认识到熟悉，增加认同感和归属感，从而产生一种凝聚力，形成共同的理想和希望。社区就像是一个家庭，每个居民都是家庭中的一员，社区文化将使他们产生主人翁的责任感，使他们乐于参与社区的事务，发挥自己的才能和智慧，为社区的繁荣做出贡献。

（四）娱乐功能

娱乐功能是指社区文化能给人们消遣，提供一种轻松、舒适的环境的作用。人们不仅有物质方面的需求，更有精神方面的需要。随着改革开放和社会主义现代化建设的不断发展，人们生活水平的提高，人们对精神生活有了更高的需求，而社区文化恰恰在很的程度上满足了人们对精神生活的需求，社区为他们提供了场地。

（五）激励功能

激励功能使社区成员从内心产生一种积极上进和进取的精神。这种激励表现在正面的引导而不是消极地满足需求，表现在内在的引导而不是表面的推动。

（六）改造功能

社区文化的改造功能最直接的表现是解决精神方面的社会问题。如居民中的封建迷信思想及活动，只能用科学道理和事实加以解释和纠正。当前，我国社会主义市场经济新体制必然伴随有拜金主义、自私自利、以权谋私、道德滑坡等社会问题，造成社会污染。加强社区文化，开展各种文化活动，则能够净化社会环境，改善社区居民的精神风貌，为改革开放和社会主义现代化建设创造更加有利的社会环境。

六、社区文化建设的原则

(一)老与少相结合老与少相结合是指社区文化建设应该抓住老人与儿童这两个的群体，带动中青年人参与社区文化活动。

（二）与小相结合这里说的“”是指型的社区文化活动，需经过专门的精心策划组织，参与者众，影响面广，如体育节、艺术节、文艺汇演、入住仪式。社区周年庆等；“小”是指小型的社区文化活动，是指那些常规的。

（三）雅与俗相结合所谓雅与俗相结合，是指社区文化活动应当注重社区成员不同层面的需求,既有阳春白雪的活动，高雅与媚俗同在，崇高与优美并存。

当然，社区文化之雅也不能曲高和寡，那样会失去文化的群众基础；俗也不可以俗不可耐，那样会导致社区文化的畸形发育。所以，社区文化的开展一定要做到雅俗共赏，不温不火。

（四）远与近相结合这里言及的“远”是指组织开展社区文化建设要有超前的意识,要有发展的眼光，要有整体的目标；“近”是指要有短期周密的安排,落实和检查。社区文化对塑造社区精神，引导生活方式等方面具有极其重要的作用。物业管理单位被誉为新生活方式的“领航者”。

七、社区文化建设的方法

(一)关于场地

开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的||基本保障。场地的来源首先要求规划，设计部门将社区文化活动的场地、设施纳入规划；物业管理企业在前期介入阶段要积极争取、合理建议。小区交付使用后，物业管理单位在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区||文化设施加以完善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施和利用率，充分发挥露天广场、庭院、架空层的作用，要做到活动有地点，小活动有场所。物业管理企业还应动员常驻社区的企事业单位及机关、学校将其文化设施对社区成员开放。政府应做这方面的法规政策建设，使社区文化工作有法可依，有章可循。

(二)关于资金

社区文化活动的开展需要一定的资金支持。资金的来源主要有几个方面：一是物业管理单位每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设，这是企业办文化的重要表现。二是寻求企事业单位和个人的赞助。热心于公益事业、关心社区成长的单位和个人越来越多，物业管理单位应处理好关系，把握好时机，掌握好分寸，争取多方面的支持。三是由社区文化活动的直接受益者出资，如组织旅游等，资金的主要来源是向参与者筹措。四是以文养文，进行文化经营，将其所得再于社区文化建设。社区文化活动经费要厉行节约，开源节流。

(三)关于机构

设立机构是社区文化活动得经正常开展的组织保证。物业管理单位开展得较好的城市地区一般都要求物业管理企业成立社区文化的专门部门，负责落实社区文化活动的组织与执行。社区文化的管理部门对人才素质要求较高，很多人要能做||到一专多能。能否建立一支高素质的社区文化队伍，直接关系到社区文化活动的成效.规模的小区可以专人负责，明确分工；规模小的小区也可以兼职工作,松散合作。

(四)关于方案

现代社区应该是一个开放的群体系统，拥有着多种经济文化背景和特征的人群。从其总体上呈现着特定社区地域文化特色，具有很明显的归属性。

故而，现代社区的文化建设使命任重道远，它不仅仅的单从量上加以改变，更应该更多的从其质上加以改善。通过我的市场调查和走访，现代社区，无论档次再高也会在很多时候忽视人的存在。文化建设几乎落后的没有。人与人之间的隔膜使得两个本来往邻居的家庭都互不认识，仅靠其防盗门来守家护航。远亲不如近邻的传统也在这种低文化建设的小区中成为人们向往和追忆的历史。现在物业管理小区文化主要面临以下待以解决的问题：

缺乏从事文化社区工作的人员：

1.很多的社区的管理人员极为缺乏，都为青一色的老头老太太，既便有年轻的工作人员，也无非是保安员或小区的物业管理人员，没有训练有素的文化工作人员。

2.缺乏新意的文化宣传形式：

现在许多社区的宣传形式都局限于黑板报或者戏曲大联欢等形式，也很少吸引年轻人的眼球。

3.物业管理经费的严重不足，导致很多物业单位只会管人，不会娱乐。他们会把很多的心思放在管人和收取费用上面，很少去深层次为社区成员提供更多的业务文化活动。

4.政府、社会对物业管理工作的认识模糊，对其没有太大的扶持力度。

面对以上几点文化建设的不足，作为物业管理专业学生，通过观察和理论知识体系的不断深入认识和理解，特提出以下几点改进意见：

1、加大宣传，增强政府、社会的可信度和认知度。经济基础决定上层建筑。要想得到更好的理解和财政扶持，就必须自我宣传，提高政府和社会的认知度。

2、要自创物业品牌，加强自身人员素质培训，业务管理、完善社区文化建设机制，确保专事专管。

3、搞好业主和物业单位的关系，要让业主从心里肯定物业单位的成绩和物业理念，打心里服从社区文化建设，长期出谋化策。根据不同年龄段提出不同的文化建设目标和任务。

总之，社区文化的建立还是一个长期的过程，一种高雅的社区文化的形成，是发展商、管理机构及业主、住户共同努力的结果，与整个小区设计、开发、销售的各个环节紧密相关，也只有在建筑设计、物业管理、营销及广告方面都要有一个整体的以人为本的思路，才可能体现出物业和业主的特色，满足人性中对文化的追求，照顾到人们对于所居住物业的精神需要，进而形成小区特有的文化氛围和格调。

社区文化的基本载体是全体业主、住户。他们的生活模式、价值取向、道德观念、行为方式等最终决定了一个社区文化的面貌。文化与社区不能割裂。文化是在一定的空间范围和时间向度上生成的，社区是文化的土壤，社区结构的形成端赖于文化的制约，文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中。

所以，社区文化建设要有品位，要多管齐下，让每个人都乐于参与，积极配合。使中国的物业文化生活变得更加丰富多彩！

感谢老师在百忙之中审阅我的毕业论文，有不到之处请斧正！

此致

敬礼！

参考文献：