物业公司盈利简析

第一篇：物业公司盈利简析

物业公司经营中的综合经营项目:`

通常性服务项目

1.商业类便利店、照片冲洗、水果饮料吧

2.餐饮类快餐店、茶室、特色餐馆

3.生活服务类干洗店、洗车（大楼内部客户车辆）等

4.文化娱乐类书店、音像店、报刊亭、健身房、活动室

5.商务类租车业务、商务中心、代购车、船、机票,代办住户委托事项

6.维修类家电、汽车、自行车、及各类生活用品维修点

7.中介类代办房屋买卖、转让、租赁业务、室内装饰、装修,物业中介服务

8.家政类代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物

9.金融类与有关部门合作开办银行分理处

。。。。

增值项目

1.立体化停车场

2.广告性收入。

3.信息增值服务，如和电信光纤进楼后机房房租以及月使用费用的返利。

4.社区驻点展区设置。现在越来越多的产品走向社区,更多的商家在宣传上希望能够直接

进入人们生活的地方进行面对面宣传,如家电类、建筑装饰材料类、生活用品类、等等

5.社区商业的拓展（公共用地出租）。随着零售业的发展,商业类型发生巨大的变化,原来百

货市场的主体已经发生动摇,超市、小便利店、专卖店等社区商业将成为新的发展亮点

6.社区、厂区、物流园区等物业门卡费用。

7.与保险公司合作，利用物业公司得天独厚的条件降低车主保险费用，从而和车主达成双

赢局面。

8.办公室花卉服务，菜单式服务，可与专业花卉公司合作，提高物业服务品质。

管理性项目

1.高效、合理人员配置，提高员工工作积极性、工作效率。

2.管理信息化，通过信息数据分析发现管理中的隐性问题，如物耗等。

3.提高设备运转效率降低运行成本。如环保中的污水处理再利用；空调、电力设备损耗等。

第二篇：盈利规章制度[范文]

为了培养员工的良好素质，规范员工的行为，更好地适应公司的良性发展，特制定公司员工规章制度。本规章制度中规定的一切条文，适用于本公司的所有管理人员及员工；除部分条文外，也适用于本公司的所有临时工。

第一章总则 第一条 人事政策

1.建立并维护公司与员工之间的和谐关系。

2.使每位员工对公司的政策、服务和发展感到自豪。3.尊重每位员工，维护其尊严，注重其发展。4.选择优秀员工担任各级管理职务。

5.为每位员工安排完善的培训，以提高其技能和效率。6.确保公司员工在安全、整洁、舒适的环境中工作。7.给予每位员工合理的报酬和奖励。8.为员工服务、解决员工的后顾之忧。

第二条 工作规则

1.公司的人事管理工作，是在公司总经理的领导下，实行统一管理，各分店领班级以上的干部负责任制。2.建立一个结构合理、职责分明组织，并制定和完善各项规章制度，把适当的人安排到合适的工作岗位，建立一套行之有效的人才吸引和员工激励机制是本公司的人事工作原则。

一.更衣柜制度：

1.每位员工配有一个更衣柜，由员工使用。

2.衣柜钥匙由人事部统一发放，如丢失不得擅自更换锁，统一由人事部安排并照价赔偿。3.个人物品一律存入更衣柜，不得带入工作区。

4.不得将钱财及其它贵重物品存放在衣柜内，若发生遗失，公司概不负责。5.不得与他人私自更换更衣柜。

6.保持更衣室清洁。破坏更衣柜或更衣室内其它设施的，照价赔偿。7.离店时应将衣柜钥匙交还公司。

二.出入通道制度：

1.员工上、下班必须走员工通道。2.非工作需要不得乘坐客用电梯。3.不得在宾客活动区域随意来往。4.不得在宾客活动区域休息和睡觉。

三.用餐制度：

1.公司实行定额工作餐制度，人事部每月制作与发放员工餐券。

2.工作餐用餐时间为30分钟，所有员工必须在指定的时间范围内文明用餐。3.员工用餐时间严禁喝酒，任何食物不得带入或带出公司。

四.个人仪容规范： 1.头发：

不染夸张颜色，梳洗整齐。男性头发标准为前不遮眼，后不盖领，两侧不过耳；女性长发要盘好，统一用发网固定，不得戴太夸张的发饰。

2.脸部：

清爽干净。男性不得蓄须，女性不得戴耳饰；女性上岗时需化淡妆，不得戴夸张饰物，不可戴多余手饰。

3.手部：

不得留长指甲，指甲要清洁不得藏污垢。女性指甲油只可用无色。

4.脚部：

男性穿黑袜, 每天换洗、鞋子上班前要擦亮。女性要穿规定的袜色，不挂丝，不破损。

5.气味：

要经常洗澡，保持身体气味清新，防止汗臭，上班前不吃异味食品，饭后漱口，保持口腔清洁，无异味，不得用强烈香料(香水)。

6.制服：

上班时必须穿规定的工作服，洗烫整洁、纽扣要全部扣好，袖口及裤脚均不得卷起。制服只准在上班时间内穿。员工名牌：佩牌上岗，上岗前仔细检查名牌是否佩戴在正确适当的位置，保持牌面整洁，无破损。

五．基本服务礼仪：

1.在营业场所内见到客人、上司或同事都主动、热情地问好。

2.始终面带微笑，始终保持正确的立相、坐相、走相及使用规范的行礼方式。3.以正确的方式与客人说话，听客人说话。

4.做到四轻—说话轻、走路轻、关门轻、操作手势轻。5.走路靠右，不在客人面前横穿，不超越客人。6.不串岗，不在工作场所扎堆聊天。7.接打电话使用统一应答语。

8.使宾客感到亲切和温暖，是一种最普通、最基本、最常见的礼貌礼仪。

六．基本待客用语：

1.寒喧：欢迎光临、您好、您早、晚安、再见、请多关照、真是个好天气、请走好、告辞了、辛苦了、请进、谢谢、不客气、请再次光临。2.承答：是、知道了。

3.谢绝：十分抱歉，实在对不起、真不好意思、打扰了。4.询问：对不起，请问„„。5.请求：给您添麻烦了„„。

6.道歉：照顾不周，实在抱歉,让您久等了,打扰了, 给您添麻烦了, 今后一定注意，请稍等一下。7.中途退席：失礼了。

8.确认姓名：对不起，请问是哪一位? 9.接话：是、好的。

第二章 公司人事政策：任用、招聘及录用 1.人事方针：

公开招聘、平等竞争；择优录用、量才定岗；强化培训、优升劣汰。

公司各级人员任用制度如下：

* 副总经理、部门经理、各店店长及主厨、副主厨由总经理任免，报人事部执行。* 各分店部门领班、由店长评估核准，部门经理任免，报人事部执行。

* 新进人员经人事部面试合格后，签订劳动合同，上岗培训三个月后，正式录用。

有下列事情之一者，不得予以任用： * 剥夺公权尚未恢复者。* 曾犯刑事案件，经判刑确定者。* 通缉在案，尚未撤销者。* 吸食鸦片或其它毒品者。* 健康状况欠佳，难以胜任工作者。* 未满十八周岁者。

公司录用的员工需满足下列条件: * 热爱祖国，忠诚于公司的事业，品行端正，遵纪守法，作风正派。* 身体健康、相貌端正、服装整洁、言语大方、举止端正。* 具有良好的文化素养，接受能力强。

* 具有良好的服务意识，能认真完成本岗位任务。* 会普通话，具备一定的表逹沟通能力。

2.招聘原则：

公司实行向社会公开招聘、择优录取的原则。申请人应如实提供各项所需的证明、证件和有关资料。

3.招聘程序：

A.各店人员招聘需填写（人事申请表）后上传公司人事部，由人事部进行招聘。初试合格者送各有关部门经理进行第二轮面试。

B.部门经理面试合格后，人事部通知应聘者自行体检，并由人事部开据＜员工报到通知书＞才可安排上岗。C.应聘部门主管以上管理人员和关键岗位的工作人员需经副总经理或总经理面试批准。D.应聘人员在试用培训前，需向公司提供如下数据： * 身份证复印件

* 职位申请表（简历表）* 外出劳工务工证

* 健康证（指餐厅工作人员）*近期一寸免冠照片四张 * 学历证明

E.新进人员报到后由人事部填写住宿申请表，新进人员持申请表到各分店，由各分店干部办理住宿手续。F.新进人员报到后，由各店将新聘员工的＜物品领用清单＞，交一份到人事部备存，并于人员离职后将公司财产归还始可结清工资。

4.员工试用期：

试用人员的给薪已是正职员工薪资，表现优良者，由其直属主管填报试用任免上传人事部及财务部，核准正式录用，试用人员表现欠佳者，应由 其直属主管免职，并填报免职单于人事部和财务部。

试用期内公司和新员工均有选择双方的权利，公司可对试用期员工根据其表现及能力提出辞退。试用期满，由人事部会同用人部门进行考核，合格者方可转正。经考核合格转正后，公司与新员工签订劳动合同。

5.签订劳动合同：

员工经考核转正后，与公司签订劳动合同。首次合同期限为1年，临时工合同为半年。

6.辞职与解除合同：

在合同期内，员工提出辞职，应以书面通知的形式上交《辞职报告》，如无提前递交报告，按合同规定需支付公司相当于1个月工资的违约金。

7.离店手续：

离职前必须办理有关手续，归还有关物品，包括工作服、名牌、员工手册、更衣柜钥匙、考勤卡等，并做好与部门的工作移交，归还办公桌的钥匙及有关资料文件等。同时在公司物品清单上分别由相关部门签字确认。按规定办完离店手续后，人事部结算员工应得的工资，不能归还的物品要照价赔偿，涉及赔偿培训费的应缴清该交的费用。

8.离店退档手续：

员工在办完离店手续离店后，人事部负责在一个月内办完退档、解除合同等有关用工手续，并开具离店证明。辞职员工不辞而别或虽提出辞职报告，在未得到部门和人事部的批准同意，也没有办全离店手续而擅自离店者，公司将不支付任何薪资。

第三章 岗位规范：

1.员工本着互尊互爱、齐心协力、吃苦耐劳、诚实本分的精神，服从公司分配和管理，不得损毁公司形象，不得对外泄露公司的工作机密，如有违反本条例者，作立即辞退处理。

2.不准在上班时间浏览与业务无关的网页或登录私人QQ，看电影、下载歌曲。员工有义务制止和谢绝外来者动用公司内部的计算机。非本公司拥有的光盘、软盘不得在公司网络系统内使用。

3.员工应该爱护公司财物，在公司内拾到任何财物，必须送交人事部进行登记，拾物不交，一经发现将按规定处理。

4.不准在通道、电梯间、餐厅、吧台、娱乐等客用公共场所吸烟，仓库、厨房、锅炉房、总机房、闭路电视室等室内严禁吸烟。吸烟只能在规定的区域吸烟。

5.各类失职处分：

对有违纪违规行为的员工，将根据情节轻重分别给予口头警告、书面警告、辞退及开除的处理。

甲类失职：对有下列行为之一者，口头警告一次。* 违反仪容、仪表、神态、行为举止等规范的行为。* 上班不穿公司规定的工作服，不佩带员工名牌。* 上班时未按公司规定戴饰品。* 当班时串岗，扎堆聊天。* 当班时吃食物。

* 当班时打私人电话、干私活，看书报杂志。* 看到客人不问候，不微笑。

* 在客人面前打哈欠，挖耳鼻，剔牙，梳头。

* 在宾客面前横穿行走，别人说话时从中穿行。* 在公共场所大声喧哗，吹口哨，哼歌曲。* 对宾客的问话不理不睬，或回答说：“不知道”。* 在营业场所内奔跑，鞋底上钉。* 对上级、同事态度不好，工作不配合。* 随地吐痰，丢抛纸屑、烟蒂、果壳等杂物。* 下班后仍在公司营业场所内逗留、游荡。* 由于工作失职造成轻度经济损失。

乙类失职：对有下列行为之一者，以书面警告一次。* 当班时打瞌睡。

* 离岗时，未检查电、气、水源等开关，造成能源浪费。* 拒绝执行上级的工作安排。* 违反公司的吸烟规定。* 未经批准私配工作场所钥匙。* 不服从工作调动。

* 私下使用他人电脑或用公司电脑玩游戏，浏览与工作无关的页面等。* 向客人索取小费。

* 对宾客、同事态度粗暴，说粗话、脏话。* 偷吃公司或客人的食品。* 不上缴客人或员工遗留物品。* 超过工作范围与宾客过份亲近。

* 将公司的财产、设施、工具用于个人私用。* 工作疏忽造成一定的经济损失

* 工作责任心不强造成失误，引起客人投诉。* 其它类似性质的较重过失行为。

丙类失职：对有下列行为之一者，严重警告一次，情节严重予以辞退。* 与宾客、同事吵架。

* 故意损坏或损耗公司、客人、同事的物品。* 偷拿宾客或同事的财物。* 行为粗暴、侮辱或殴打他人。* 假公济私，严重损害公司利益。

* 参与赌博、充当皮条客，介绍暗娼等违法行为。* 当班酗酒或躺下睡觉。

* 利用职权，收受贿赂或向他人行贿。* 玩忽职守，违反操作规程，造成严重后果。

* 未经批准向外泄漏或提供公司的内部资料（产品原价、客户档案、工资待遇）及商业机密。* 任何形式的贪污行为。

* 私自启用公司财务或私下为他人提供方便。* 未经批准私配关键部位钥匙。* 违反消防、安全规定情节严重。* 触犯国家任何刑事、治安等法律的。* 其它类似严重过失行为。

6.旷工: 员工不办理请假手续或已办但未获批准而不上班，或请假获得批准但不按期回来上班者，均作旷工论处。员工不得无故旷工，旷工累计三次者，作辞退处理。

第四章 待遇

第一条 公司员工之待遇除另有规定外，悉依本章各条办理。

第二条 本公司员工工资标准规定见下表： 职位

底薪

津贴

奖金

全勤奖

年终奖

通讯费

第三条 本公司员工工资的结算及发放日期：

1.员工的工资按月结算，结算日期为每月1号到31号。2.员工工资的发放日期为：次月10日。

第四条 员工年终奖之发给依下列规定办理：

1.服务满三个月，依公司核定比例按月计发放年终奖。2.服务不满三个月，不发给年终奖。

第五条 初任人员之薪给自到职日起，按日计算。

第六条 升薪或减薪员工之薪给予自人事令生效日起，按日计算。

第五章 调派与休假 第一条 调派

1.公司基于业务上之需要，可随时调派员工之职务或服务地点，员工不得借故推诿。2.调任人员应依限办理交代并报到完毕，如主管人员逾限一日，即视同自动辞职。3.调任人员之薪给自到新职日起，按日计算（包括其它奖金）。

第二条 给假

1.下列日期为例假日，假期根据国家法定给予： 元旦 春节

劳动节 国庆节

2.以上假日休息时间视实际情况确定，可以调休也可按加班办理，加班根据加班管理制度执行 3.员工请假按下列规定办理：

A.事假－

因私事待办者，可请事假，但事假月累计不得超过五天，年累计不得超过三十天。事假需事先经部门经理或负责人以上同意后，方可休假，擅自不来者，作旷工处理。部门主管权限为一天，一天以至三天报部门经理同意，三天以上需要报公司人事部。

B.病假：

病假需市级医院或特约医院出具证明，经部门经理同意后有效。病假条需要提前送交部门，否则无效，作旷工处理。急症应当天打电话通知相关部门，假条可在第二天送到。

C.婚、丧、产假：

需要事先提前报书面报告，部门经理同意后，上报公司人事部批准后方可休假。

D.探亲假

在公司服务六个月者，可享有薪探亲假三天，服务满十二个月者，可享有薪探亲假六天，超过部分视事假处理。

E.公假

因参加政府举办之资格培训考试，可请公假，假期依实际需要确定。（资格考试、培训应于其从事职业相关）。

F.公伤假: 因公伤可请公伤假，但须出示医院证明，假期依实际需要确定。

4.请假逾期按旷工论处（续假批准除外）

5.薪资给予：

a.月累计事假超过五天者，不发给当月奖金。累计事假超过三十天者不发给当年年终奖。

b.员工请假均应填具请假单呈报，并由各店店长进行登记后，始为准假。凡未经批准假期而擅离职守或未经批准续假而缺勤者，除临时大病或重大事故经证明属实，并于事后三天内依规定补假外，均按旷工论处。

6.员工请假应依下列规定呈请批准：

a.副总经理、部门经理、各店店长及主厨、副主厨请假/休假，须由总经理批准。b.门店各部门主管请假/休假报部门经理批准。c.门店各级员工请假/休假报店长批准。

7.员工请假不论假别均应填写请假条，书面说明理由。

第六章 考核与奖惩

各级主管人员对其直属员工，负有平时成绩考核之责任。每三月一次将人员各项之工作情况，逐一详列于

考核表中，详细评核其工作绩效，将结果分为A.B.C.D.E五等，A等及E等者，均应详述理由，呈上一级主管核阅及密存，作为考核、培训等参考依据

第七章 辞职、辞退及开除 第一条 总则

1.加强本公司劳动纪律，提高员工队伍素质，增强公司活力，促进公司发展 2.公司对违纪员工，经劝告、教育、警告而不改者，视情节轻重有辞退、开除等权力 3.本公司所有员工如因工作不适，工作不满意等原因有辞职的权力

第二条 辞职

1.本公司员工因故辞职时，应首先向部门主管索要【辞职申请书】，填写后交部门主管、单位主管签发意见，再传至人事部或总经理最终审核确定

2.领班级以上职务的人员辞职须经总经理核准后方可执行

3.公司员工无论何种理由提出辞职申请，需一个月前提出，否则作自动离职处理 4.员工辞职申请被核准后，应向单位主管索要【移交请单】，办理移交手续 5.人事部门在员工辞职申请核准后，应及时填写【公司人员异动登记表】 6.辞职人员须在【辞职通知书】核准后，搬离公司宿舍，并做好移交工作 7.未曾办理辞职手续或于未批准前擅自离职的作自动离职处理 8.自动离职者不得享受公司的任何福利及未结算的薪资

第三条 辞退及开除

1.从公司的长期发展出发，保持人员的稳定性但也保留辞退及开除个别不适合做本公司员工的权利，以维护公司的尊严，维护公司全体员工的利益

2.员工有下列情况之一者，公司支付当月工资给予辞退： a.所承担的工作不能胜任，而无过失者

b.精神或机能发生障碍，或身体虚弱、衰老、残废等经公司认为不能再从事工作者 c.因公司业务紧缩须予裁减冗员者 d.公司全部或部分歇业 e.一年内记过处分三次者

f.连续旷职三日或全年累计超过六日者 g.品行不端、行为不检、屡试不改者 h.员工在试用期内经发现不符合录用条件者 i.由于其它类似原因或业务上之必要者

3.有以下行为者，公司有权给予开除: a.挪用公款、收受贿赂佣金者

b.工作疏忽，贻误要务，致使公司（店）蒙受重大损失者 c.违抗命令或擅离职守，情节严重者

d.藉端聚众罢工怠工，造遥生事，破坏正常的工作与经营者

e.因破坏、窃取、毁弃、隐匿公司之设施、文书等行为，致使公司遭受重大损失者 f.擅自离职为其它公司工作者 g.违背国家法令或公司规章情节严重者 h.泄漏公司机密者

i.办事不力、玩忽职守，有具体事实情节严重者 j.为个人利益伪造证件，冒领各项费用者

4.公司及各店按第一条规定辞退员工时，应于事前告知，其予告期为七天

5.辞退员工时，由其直属主管向人事部门索要【员工辞退通知书】，按规定填妥后，持证明书向公司有关部门办理手续，再送人事部门审核

6.凡被公司开除的人员，应立即办理离开公司手续，并停发本月工资和各项福利待遇

7.员工脱离公司，未按规定办理各项手续，视为自动离职。公司可停发其工资和各项福利待遇

8.被辞退员工应及时办理移交手续，填写【移交清单】

9.被辞退员工无理取闹，纠缠领导，影响本公司或本店正常营业，工作秩序者，本公司将提请公安部门按照【治安管理处罚条例】的有关规定处理

10.公司各部门主管，各店部门主管的辞退必须由总经理审核批准后方可执行

第三篇：主题乐园盈利情况

房企千亿投资蜂拥主题公园 盈利能力普遍较弱只为拿地

迪斯尼主题乐园的成功带动了地方政府对主题公园的热情，借助于主题公园等大型旅游项目，“旅游+地产”俨然已经成为一种地产开发的新潮模式。

但是，各种名目的主题公园却鲜有赚钱的。数据显示，民间约有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。

以影视城为例，知情人士告诉《中国经营报》记者，全国的影视城项目能够盈利的只有中视无锡影视基地和横店影视城两家，其余都在亏损。

“二三线城市的主题公园，实质就是拿地做地产开发。”上海旅游景区方案独立制作人刘云平对记者表示，地方政府对“旅游+地产”的开发模式心知肚明，乐见其成，甚至主动参与，“借主题公园推高当地房价，开发地产”。

千亿投资蜂拥主题公园

如果直接以开发房地产的名义，基本上很难批到地，而借主题公园的名义，则好办得多。

近年来，随着房地产调控措施的逐渐缩紧，开发商获得商业地产用地的难度不断加大。“上有政策，下有对策”的招数也不断翻新，旅游地产从最初很有生命力的全新业态，演变成今天声东击西的巧立名目。

眼下，新一轮主题公园建设在全国遍地开花。仅在长三角地区，就有包括上海欢乐谷、常州恐龙园、嬉戏谷、芜湖方特欢乐世界、横店影视城等主题公园，同样起家于深圳的欢乐谷、方特欢乐世界等主题公园均已在全国多个城市重点布局。

在安徽，已经明确的已建、在建及规划的主题公园项目投资额高达数百亿元。继深圳华强集团在安徽芜湖建造大型主题公园方特欢乐世界之后，安徽多个市县都宣布上马主题公园项目。据公开报道，安徽滁州市拟引资200亿元建设一个以恐龙为主题的“侏罗纪公园”的项目。安徽六安建设的金领欢乐世界主题公园计划总投资超过12.5亿元。

“芜湖的成功吸引了安徽其他地区的仿效跟风。”华美首席知识专家赵焕焱在接受本报记者采访时说。

在浙江，东阳横店影视城也带动了其他城市的热情。据本报记者梳理，温州、绍兴、诸暨等地均宣布了建设大型影视城的计划。以温州泰顺国际影视城项目为例，规划用地面积5000亩，由中央电视台新影集团和中汇联合投资基金管理(北京)有限公司共同建设，总投资金额达50亿元人民币。

然而，主题公园的经营并不像表面看上去那么风光。赵焕焱表示，民间有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态、20%持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。

“国内主题乐园的问题大都相对集中，即配套产品没有同步开发；缺乏创意以及经营模式不当；简单复制海外同业，没有好好做可行性研究。大多数中国主题公园衍生品收益仅占整体收入10%左右甚至更少，80%以上收入来自门票。”赵焕焱介绍。

相比之下，迪斯尼的收入来源则丰富多样。美国迪斯尼乐园每年的收入30%来自门票，媒体影视30%，衍生品30%，其他10%；日本迪斯尼门票占收入比为45%，商品35%，餐饮19%，其他为1%。

刘云平透露，长三角地区一投资数亿元的知名主题公园，年利润仅200多万元。“这个业绩已经让老板很高兴，只要达到盈亏平衡就可以了，因为重心在房地产开发上。”

刘云平认为，“开发商以优惠价格获得旅游用地后，拿出很小一部分做个景区，其实从立项之初旅游项目就是幌子，开发商根本没打算把这部分投资收回来，从一开始就没把旅游项目作为盈利重点。因此，以主题公园开发为借口的旅游地产项目，就变成了纯粹的房地产。”

对于地方政府来说，主题公园建设则是另一种形式的“卖地”。赵焕焱认为，主题公园项目在开发建设上都为“旅游+地产”模式，在主题公园周边开发度假别墅群、休闲配套商业街等等。在土地资源日趋紧张、国家对土地调控越发严格的情况下，“拿地”成为主题公园投资方的主题。

地方政府甚至直接参与主题公园的开发。据本报记者从知情人士处了解，安徽芜湖某主题公园一期公园产业用地2200亩，当地政府另外配套房地产用地2300亩。二期公园产业用地2000亩，则由政府与企业合作开发，政府出土地，企业出资金，投资约15亿~20亿元人民币，政府补贴7亿元人民币，产权归政府所有，企业运营管理，利润由企业和政府分成。

对此，刘云平表示：“二三线的主题公园，实质就是拿地、做地产开发。对于地方政府来说，希望主题公园提升一点人气，增加当地的旅游收益份额，提升当地知名度与软实力；但更重要的还是借主题公园推高当地房价，开发地产。而且，如果直接以开发房地产的名义，基本上很难批到地，而借主题公园的名义，则好办得多。”

“在一些城市，甚至只要是投资主题公园，一个方案报上去，政府部门就把全部土地审批程序办理了。”知情人士透露。

主题公园盈利能力普遍较弱

各地主题公园建设要改变过去“重规划、轻创意”的套路，真正重视创意的作用，体现主题的特色，来提升主题公园的盈利能力。

借旅游之名大行房地产建设之实的主题乐园开发，动辄上千亩的圈地建设，已经引起了国家相关部委的注意。

2011年12月，国家发改委、国土资源部以及住房和城乡建设部三部委联合下发文件等级标注“特急”的《关于暂停新开工建设主题公园的通知》(以下简称《通知》)，叫停主题公园审批。文件下发后，各地开始摸底排查。

“叫停主要是为规范主题公园开发和旅游地产项目做准备。”刘云平表示。

据国家发改委下发的《通知》精神，在摸底调查之后，国家有意出台规范发展主题公园的具体政策。

分析人士据此认为，国家大力发展旅游产业的基本态度没有改变，但主题公园的门槛或将提高。赵焕焱表示：“全国已经有27个省区市将旅游业确定为国民经济的支柱产业并大力加以培育。全国有20个省区市已经出台或正在研究制订一系列具体措施。在资金支持上，多数省区市旅游发展资金增幅都超过50%。但是，智力的支持大大不够。”

在刘云平看来，作为地方政府的政策配套，对“特大型”旅游项目，安排一部分商业地产用地并不为过。“其实，应该限制的是旅游项目与地产项目的用地比例，除一些占地面积较小的特殊旅游项目外，如果一个项目的地产用地远远大于旅游用地，就有挂羊头卖狗肉之嫌了。”

“叫停这样的项目对促进地方旅游业的良性发展，无疑是正确的。”刘云平认为，“这类地产项目依托比较稀缺的自然风光以及优质气候条件等垄断资源，打的是景观牌或生态牌，即使为了蒙混过关，勉强开发一些旅游项目，也与旅游地产的概念南辕北辙，更容易纵容对人工景观旅游开发的粗制滥造。”

各地主题公园建设要改变过去“重规划、轻创意”的套路，真正重视创意的作用，体现主题的特色，来提升主题公园的盈利能力。刘云平认为，“这些年，主题公园开发在数量上发展很快，总体规模很大，但除了深圳华侨城欢乐谷等产品系列，以及广州长隆、杭州宋城等为数不多的主题公园外，单体项目盈利能力普遍较弱，这也是很多旅游企业把精力、财力转向房地产开发的主要原因。” 概念扎堆意在拿地

在房地产业实施严厉的调控政策之后，开发商纷纷把目光投向了商业地产项目，与积极招商的地方政府也是一拍即合。如果仅靠旅游项目，其盈利将面临一个非常长的过程。为了吸引更多的知名开发商，包括成都、大连、青岛、鄂尔多斯等在内的多个二三线城市都打起了金融牌，规划出“金融城”、“金融街”和“PE城”等项目。此外，“云计算基地”和“软件城”等科技产业概念也被地方政府广泛使用。

案例华侨城曲线拿地

低价拿地，以旅游综合项目为目的对土地进行成片开发，然后以主题配套公园拉动项目均价，再以地产业务销售现金和利润反哺旅游。

在中国主题公园的开发模式中，由国企华侨城开发的欢乐谷系列主题公园可谓是一个标杆，其“旅游+地产”的模式亦被后来者所模仿、学习。

不过，华侨城主题公园绑定房地产开发的模式在上海却未能如愿以偿。“在上海欢乐谷周边，目前上海华侨城暂无地产项目。”上海华侨城投资发展有限公司相关负责人在回复《中国经营报》记者采访时表示。

这并不意味着华侨城在上海就放弃了地产开发。事实上，借助于主题公园的这块敲门砖，华侨城在上海拿地亦颇有斩获。

后期项目仍在继续

记者乘车前往上海欢乐谷所在的松江区佘山国家旅游度假区采访时，车子一过松江区泗泾开发区，沿途风景顿变。一侧森林密布，其中间杂皆别墅，沿途依次分布丽茵、云顶、颐景园、银湖等多个别墅区；另一侧正在开发中的楼盘亦连绵不绝。

上海欢乐谷便坐落在别墅群的包围之中。由于下雨，公园内游人不多。广场上的公告牌显示，大型游乐设施临时关闭，能玩的仅有部分室内项目。

2009年9月12日，经过三年建设，上海欢乐谷正式开业。上海欢乐谷是华侨城第四个连锁景区，园区占地面积90万平方米，拥有7大主题分区、百余项观赏体验项目及商业配套设施，总投资规模达40亿元。

但与此前深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都欢乐谷主题公园绑定房地产的开发模式不同的是，华侨城在上海欢乐谷周边拿地的想法却未能如愿。

“在上海欢乐谷周边，目前上海华侨城暂无地产项目。”上海华侨城投资发展有限公司相关负责人在回复本报记者采访时表示。

不过，华侨城也并非全无收获。据本报记者了解，2010年上海华侨城曾拿下了欢乐谷园区外的一块商业用地，计划建设与欢乐谷配套的高端主题酒店和度假村项目。25日，记者在上海欢乐谷内亦看到“酒店筹建小组”字样的招牌。

此外，在上海欢乐谷西侧，一个占地12公顷的“超级水公园”正在建设。上海华侨城工作人员告诉记者，项目已经完成土地平整，作为上海欢乐谷的二期项目，预计将于2012年建成开放。

另据上海政府网消息，超级水公园以及主题酒店和度假村项目仅仅是欢乐谷的“小二期”，接下来还将有一个“大二期”，在华侨城欢乐谷西南角再打造两个总面积达2平方公里的大型主题公园，与欢乐谷在形式和内容上形成“欢乐错位”。

这也被认为是欢乐谷应对将于2016年开业的上海迪斯尼乐园的举措。不过，上海华侨城方面对此问题较为敏感，不愿透露相关规划情况。

第四篇：盈利能力分析

一．盈利能力分析、1.1销售净利率。1.1.1指标的作用。

该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。可进一步分解为销售毛利率、销售成本率、销售期间费用率等。1.1.2 他的计算公式是：

销售净利率=净利÷销售收入

由这个我们可以的到这三年来年济钢的销售净利率分别是：

2008年：净利润：783,080,112.78

销售收入：42,764,012,983.00 故

销售净利率：=783,080,112.78/42,764,012,983.00=1.8*10^-4 2009年：

净利润：57,211,345.17

销售收入：25,406,998,809.81

故

销售净利率=57,211,345.17/25,406,998,809.81=2.33*10^-4 2010年：

净利润：93,092,566.00

销售收入：30,609,543,232.88 故

销售净利率=3.04*10^-4 1.2销售毛利率

1.2.1指标的作用。

该指标表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可用于各项期间费用和形成盈利。它是销售净利率的最初基础，必须有足够多的毛利才可能最终盈利。它满足：

销售毛利率 + 销售成本率 = 1 1.2.2 它的计算公式是：

销售毛利率=毛利÷销售收入

由这个我们可以的到这三年来年济钢的销售净利率分别是：

2008年：

毛利润：1,056,271,047.17

销售收入：42,764,012,983.00 故

销售毛利率=1,056,271,047.17/42,764,012,983.00=0.0092 2009年：

毛利润：30,713,838.15

销售收入：25,406,998,809.81 故

销售毛利率=30,713,838.15/25,406,998,809.81=0.001 2010年：

毛利润：134,826,561.81

销售收入：30,609,543,232.88

销售毛利率=134,826,561.81/30,609,543,232.88=0.004

1.3资产报酬率：

1.3.1指标的意义。

该指标越高，表明资产的利用效率越高，整体盈利能力越强，经营管理水平越高。1.3.2 它的计算公式：

资产报酬率=净利润÷资产平均总额

由这个我们可以的到这三年来年济钢的资产报酬率分别是： 2008年：

净利润：783,080,112.78

资产平均总额：10,870,133,316.01 故

资产报酬率=783080112.78/10,870,133,316.01=0.072 2009年：

净利润：57,211,345.17

资产平均总额：9,307,373,043.05 故

资产报酬率=57,211,345.17/9,307,373,043.05=0.006 2010年：

净利润：93,092,566.00

资产平均总额：10,035,474,278.83 故

资产报酬率=93,092,566.00/10,035,474,278.83=0.009

1.4净资产收益率

1.4.1指标的意义。

ⅰ、该指标反映公司所有者的投资报酬率，具有很强的综合性，是杜邦分析体系中最具综合性的指标。ⅱ、它也是上市公司业绩综合评价排序的首要指标 1.4.2 它的计算公式：

净资产收益率=净利÷平均净资产

由这个我们可以的到这三年来年济钢的净资产收益率分别是：

2008年：

净利润：783,080,112.78

平均净资产：7,313,984,897.12

故

资产报酬率=783,080,112.78/7,313,984,897.12=0.095 2009年

净利润：57,211,345.17

平均净资产：7,050,414,300.56 故

资产报酬率=57,211,345.17/ 7,050,414,300.56=0.08 2010年：

净利润：93,092,566.00

平均净资产：7,133,823,433.36 故

资产报酬率=93,092,566.00/ 7,133,823,433.36=0.13

从以上四个指标我们可以看出济南钢铁总体的盈利能力在上升，有着很好的发展空间。对于我们投资者有着很好的指导意义。08年比09年的要搞说明经济危机对产业的影响还是比较大的，但是还是在复苏之中。

二、发展能力分析

对于发展能力的分析有他的固定的公式。就是：

增长率 = 增长额 / 基期数

则对于一些固定的指标有他的算法 2.1主营业务收入增长率

2.1.1指标的意义：

比率越大，企业发展速度越快，但也不能单纯追求发展，必须与企业现有资源和能力结合。2.1.2指标的计算公式：

主营业务收入增长率=主营业务收入增长额/基期主营业务收入

由这个我们可以得到三年来济南钢铁集团的主营业务收入增长率分别是： 2008年：

主营业务收入增长额：407499572082.76

基期主营业务收入：35,264,440,900.24 故

主营业务收入增长率=407499572082.76/35,264,440,900.24=11.56 2009年：

主营业务收入增长额：-***24

基期主营业务收入：42,764,012,983.00 故：

主营业务收入增长率=-***24/42,764,012,983.0=-0.14 2010年：

主营业务收入增长额：5,439,448,777.12

基期主营业务收入：25,170,094,455.76 故：

主营业务收入增长率=5,439,448,777.12/25,170,094,455.76=0.21 2.2净利润增长率

2.2.1 指标的意义

比率越大，企业发展速度越快，但必须与同行业结合分析 2.2.2指标的计算公式：

净利润增长率=净利润增长额/基期净利润

由这个我们可以得到三年来济南钢铁集团的净利润增长率分别是： 2008年：

净利润增长额：-1328425004.12

基期净利润：2,111,505,116.90 故

净利润增长率-1328425004.12/2,111,505,116.90=-0.6 2009年：

净利润增长额：-725868767.61

基期净利润：783,080,112.78 故

净利润增长率-725868767.61/783,080,112.78=-0.9 2010年：

净利润增长额：35881220.83

基期净利润57,211,345.17 故

净利润增长率35881220.83/57,211,345.17=0.627

2.3总资产增长率

2.3.1 自己标的意义。

反映企业的规模发展情况，增长率为负时要区别对待。2.3.2指标的计算公式：

总资产增长率=总资产增长额/基期总资产

由这个我们可以得到三年来济南钢铁集团的总资产增长率分别是： 2008年

总资产增长额：3951562642.34

基期总资产：23,590,538,001.01 故

总资产增长率=3951562642.34/23,590,538,001.01=0.16 2009年

总资产增长额1276476822.74

基期总资产27,542,100,643.35 故

总资产增长率=1276476822.74/27,542,100,643.35=0.05 2010年

总资产增长额

3801716319.61

基期总资产28,991,490,723.00 故

总资产增长率=3801716319.61/28,991,490,723.00=0.13 2.4 经营现金净流量增长率

2.4.1 指标的意义。

反映了企业经营活动产生的现金能力的变化，分析时注意与净利润增长和收入增长结合 2.4.2 指标的计算公式：

经营现金净流量增长率=经营现金净流量增长额/基期经营现金净流量 由这个我们可以得到三年来济南钢铁集团的总资产增长率分别是： 2008年：

经营现金净流量增长额2191604802.98

基期经营现金净流量683,016,548.01 故

经营现金净流量增长率=2191604802.98/683,016,548.01=3.2 2009年：

经营现金净流量增长额：-5028492696.72

基期经营现金净流量2,697,054,216.90 故

经营现金净流量增长率=-5028492696.72/2,697,054,216.90=-1.8 2010年：

经营现金净流量增长额

2879711690.05

基期经营现金净流量-2,331,438,479.82 故

经营现金净流量增长率=2879711690.05/-2,331,438,479.82=-1.02

第五篇：盈利能力分析

一、产品盈利能力分析

盈利能力分析的意义

1、盈利能力：是指企业在一定期间内获取利润的能力，也称为资金或资本增值能力。（评注：上一章学习的资本营运能力，是强调收入，本章的盈利能力强调的是利润）

盈利是企业最重要的经营目标之一，是企业生存与发展的基础。盈利体现了所有者的利益，也是偿还企业债务的重要来源。投资者的股息来源于盈利，并且企业盈利能力的增加会促使企业股票价格上涨，从而使股东资本获得增值。

2、盈利能力分析的目的及内容;1)目的：盈利能力分析，即通过相应的盈利能力指标和财务分析方法，对企业的营业收入、成本费用、盈利结构及趋势进行分析，形成对企业盈利能力的综合评价，它对于所有报表使用者都极其重要。

通常，盈利能力分析的目的表现为以下几个方面：（1）便于投资者作出决策。投资者在投资时首先会考虑企业获利能力的大小、稳定与持续，以及获利能力变化的趋势，投资者总是将资金投向获利能力强的企业。（2）向债权人传递资金安全的信息。（3）向企业管理人员提供管理信息。

2）盈利能力分析的内容：一般情况下，分析企业的盈利能力只涉及正常的营业状况，非正常的营业状况也会给企业带来收益或损失，但只是特殊情况或者偶然因素的结果，不能说明企业的正常的盈利能力。因此，在分析盈利能力时，需要排除证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特殊项目、会计准则和财务制度变更带来的累积影响的等因素。

盈利状况如何，通常是结合企业利润表、资产负债表、现金流量表分析的。利润额的分析可以说明利润规模的增减状况；利润结构的分析可以说明利润波动的原因，同时可以反映企业管理效率、分析盈利的稳定性与持续性，预测企业利润变化趋势；利润率的分析可以消除企业规模和总投入量的影响，使不同规模企业之间可以进行盈利能力的比较。盈利能力的分析最重要的是对利润结构和利润率的分析，其中，利润率的分析从总资产和净资产两方面进行。

总资产盈利能力分析主要是对总资产报酬率、长期资本报酬率指标进行分析，它考虑企业投入与产出的对比关系；净资产盈利能力分析主要是对净资产收益率、资本金收益率、每股收益、每股净资产、市盈率、市净率等指标进行分析，它着重从投资者角度分析企业的盈利能力，即分析和评价投资报酬率的高低。

盈利能力分析的内容也可以按收益相对应的活动进行分类。与投资有关的盈利能力分析，主要是分析各类投资收益率，这里的投资收益是指通过投资所取得的利润，投资收益率是投入资本与所取得的利润额之间的比例关系，它从投入产出的角度反映企业的盈利能力。投资收益率指标包括总资产利润率、净资产收益率、资本金收益率。与销售有关的盈利能力分析，主要从营业收入、尤其是主营业务收入进行分析，设计的指标有营业收入毛利率、营业收入净利润率等。与股本有关的盈利能力分析，就股东而言，最关心的是股本的盈利能力，常用的分析指标有每股收益、每股股利、股利支付率、每股净资产、市盈率等。

3、影响盈利能力的因素：

1）营销能力（2）成本费用管理水平（3）资产管理水平。适度的资产规模、合理的资产结构。（4）风险管理水平。企业面临着财务风险、市场风险、经营风险等多种风险因素。风险过高，虽然伴随着收益也高，但是不安全，甚至可能导致危机；风险过低，可能会丧失很多盈利机会。因此，根据企业的实际情况，将风险控制在适当的范围内，企业才能稳定持续发展。营业收入分析

1、营业收入构成：对企业销售活动的获利能力分析是企业盈利能力分析的重点，在企业利润的形成过程中，营业利润是主要来源，营业利润的高低取决于产品销售的增长幅度，产品销售额的增减，直接反映了生产经营状况和经济效益的好坏。营业收入是营业利润的重要构成要素，它是指企业经营业务所确定的收入总额，是企业在销售产品、提供劳务及他人使用本企业资产等日常活动中形成的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入。

主营业务收入是指企业为完成其经营目标从事的与经营性活动相关的活动实现的收入。通常营业收入也可以用产品销售收入和其他销售收入来反映。

一般来讲，占营业收入10%以上的产品类型被被划入主营业务收入的范围。在对营业收入构成分析时，需要注意几个方面：

1）分析营业收入的品种构成：分析不同品种商品或劳务的营业收入构成对信息的使用者十分重要，占总收入比重大的商品或劳务是企业过去业绩的主要增长点，据此可以判断未来的收益情况。

2）分析营业收入的地区构成：地区营业收入的差异反映了市场潜力的差异，占总收入比重大的地区也是企业过去业绩的主要增长点，它在很大程度上制约着企业未来的发展。

3）分析企业与关联方交易的收入比重：集团内部各个公司之间可能会发生关联方交易，报表的使用者必须关注以关联方销售为主体形成的营业收入在交易价格、交易时间等方面的因素。

2、营业收入的稳定性与持续性分析：营业收入的稳定、增长、持续，是提高企业盈利能力的关键。如果一个企业的营业收入值较高但缺乏稳定性，则企业的经营状况不佳。营业收入的稳定与持续有两种表现，一是，在连续几个会计期间，营业收入围绕某一水平线上下波动且波动幅度不大；二是，随着时间延续，营业收入呈不断上升趋势。

营业收入的稳定与持续性分析，需要考虑企业业务机构和产品结构，以及面临的外部环境。如果一个企业对外部环境的变化，比如顾客可能出现的新问题提出比竞争对手更有效的解决方案，并将其投入到市场中去，那么，它就有创造新的收益的潜力。企业营业收入的持续性，与企业开发人员、技术、信息、优化结构、以及资金的有效使用密切相关。营业收入的稳定持续分析，首先对个年营业收入的绝对数的增减变化及其变化率的波动性进行分析，还要结合现金流量指标分析资金的回收情况。通常收入的持续性分析可以从以下几个方面进行。1）市场增长率分析：是指市场销售量（额）的增长比率。市场增长率=（期末市场销售量（额）-期初市场销售量（额））/期初市场销售量（额）*100% 在产品成长初期，市场增长率保持较高水平，在这一阶段企业可以争取更多客户，扩大市场占有率；在产品成熟阶段，市场规模趋于稳定，企业在稳定营业收入的同时，更加要加强环节管理，降低成产成本；在产品的衰退期，市场增长率为负数，企业应尽早退出新产品以开拓市场。

2）产品销售情况分析：销售的产品因质量问题或不符合顾客的要求被退回，或应客户要求在价格上给以减让，销售退回和折让比例=销售退回折让金额/营业收入*100%

3、营业收入的主要影响因素

1）应收账款：主要是看应收账款的增减比例与营业收入的变动是否一致以及变动原因。2）存货：存货的组成分析对未来收入和经营活动提供了有价值的线索，当产品的增加伴随着原材料和半成品数量的减少时，就可预期到生产的缩减。有些企业利用开发票虚增收入和利润，在无法同时增加收入和成本的情况下，很有可能以存货的增加表现出来，虚构收入的企业往往表现出应收账款大量增加，应收账款周转率下降，存货大量增加，存货周转率下降，这些都将降低企业营业收入的质量。企业存货水平在一定期间内与营业收入是存在一定关系的，尤其是产品与原材料之间的数量关系，因为这种结构比例对未来营业收入将产生影响。产品盈利能力的相关指标

1、营业收入毛利率：毛利是营业收入扣除营业成本和营业税金及附加之后的余额。营业收入毛利率=毛利/营业收入*100% 营业收入毛利率反映的是每一元钱的营业收入中包含着多少毛利，该指标反映了营业收入的获利能力。对于投资者来说，营业收入毛利率越高，表明同样的营业收入取得的利润越多，因为获利能力强；反之则获利能力弱。

营业收入毛利率用来计量管理者根据产品成本进行产品定价的能力，即产品还有多少空间可以降价。该指标的比较，通常是将其放在某一行业内，超过同行太多的公司，其业绩是不可信的；该指标也可以纵向比较，可以得到企业增收与减少成本的状况。（评注：一个企业是否拥有定价权，是鉴别是否具备竞争优势的主要特征之一）

2、营业收入营业利润率：营业收入营业利润率=营业利润/营业收入*100% 营业利润是营业收入扣除营业成本、营业税金及附加、期间费用、资产减值损失，加上公允价值变动收益和投资收益后的余额。营业利润率反映营业利润占营业收入净额的比重。对于投资者来说，营业利润率越高越好，该指标越高，说明企业的营业收入净额的获利能力越强；反之，则越弱。

2006年会计改革后，利润表中的营业利润内容已经超出了传统的“营业利润”的范围，包括了投资收益、公允价值变动收益等项目。如果这些项目在营业利润中占的比重较大，那么，营业利润率指标将失去直接意义。因为这些新包含的项目与本期营业收入无关，因而有必要建立一个新的概念，通常把这个概念称为核心营业利润。

核心营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用 营业收入核心营业利润率=核心营业利润/营业收入*100%

3、营业收入净利润率： 营业收入净利润率=净利润/营业收入*100% 净利润是在利润总额的基础上扣减所得税后的净额，该指标也是企业盈利能力的反映。净利润是投资者最为关心的因为净利润的高低，直接关系到可供分配的利润的数量，进而反映投资者的投资收益水平。

（评注：毛利率指的是产品扣减成本和税金后的产品利润率，没有扣减三项费用；营业利润率是扣减产品直接成本、税金、期间费用及公允价值变动、投资收益后的企业经营整体利润；核心营业利润率是指忽略公允价值变动、投资收益的企业主营利润率，以此衡量企业的主营业务是否稳定、持续发展。区别与联系：

1、营业利润率是指主营业务收入所产生的利润率，它能能反映企业的经营盈利能力。

2、净利润率是包括其它业务收入和营业外收入的利润率。

3、考核一个企业持续的盈利能力还应该是营业利润率。计算公式：

1、营业利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－财务费用－销售费用－资产减值损失－公允价值变动损失（收益）投资收益（-损失）其中： 营业收入＝主营业务收入 其他业务收入； 营业成本＝主营业务成本 其他业务成本

2、利润总额＝营业利润 营业外收入-营业外支出；

3、净利润＝利润总额-所得税费用 也就是说：净利润＝营业利润 营业外收支净额-所得税费用）

二、成本费用分析

成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费，包括为生产产品、提供劳务而发生的直接材料费用、直接人工费用及各种间接费用。

费用是企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。企业在确认收入时，将以销售产品或已提供劳务的成本从当期收入中扣除，在利润表中成本主要指营业成本；

计入当期损益的费用主要指营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失等。

企业的利润是收入扣除这些成本费用后的余额，因而分析企业盈利能力，不仅要看收入水平及其结构，还要分析与其相对应的成本费用，据此判断企业净收益的持续性。营业成本

2007年新会计准则后，对利润表结构有所调整，列示的营业利润的计算不再细分主营业务收入与主营业务成本，直接列示营业收入与营业成本。

营业成本是指与营业收入相关的、已经确定了归属期和归属对象的成本。在不同类型的企业里，营业成本表现的形式不同，营业成本具体又分为主营业务成本和其他业务成本。在制造或工业企业，主营业务成本表现为已销售产品的生产成本；在商品流通企业，主营业务成本即是已销售商品成本。其他业务成本是指企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动的支出，包括销售材料的成本、出租固定资产的折旧费、出租包装物的成本等。

从企业利润形成的过程看，营业收入减去营业成本和营业税金及附加后的余额是毛利，有毛利才能形成营业利润。营业成本的高低，既有企业不可控的因素，如市场因素引起的材料和人工价格的波动，也有企业本身可以控制的因素，如在一定市场条件下，供货渠道的选择、采购批量等都是可以控制的。期间费用

期间费用是企业当期发生费用的重要组成部分，它是指本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括管理费用、销售费用、财务费用。

1、管理费用分析：管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，包括企业在筹建期内发生的开办费、董事会和行政部门发生的或者应该由企业同意负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资和福利费、物料消耗、低值易耗品消耗、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费以及企业生产部门和行政管理部门等发生的固定资产修理费等。

从成本特性来看，管理费用属于固定性的费用，在企业业务量和收入量一定的情况下，有效控制和压缩固定性的行政管理费用，会使企业收益增多。由于管理费用涉及内容众多，所以要全面分析管理费用的合理规模。单一追求费用的降低，也有可能对企业的长期发展造成不利影响。因此，应该根据企业当前的经营状况，以前各期间水平合理评价，不应单纯强调绝对数的降低。

2、销售费用分析：销售费用是指企业在销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各项费用，包括企业在销售商品过程中发生的保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等，以及为销售商品专设的销售机构的职工薪酬、业务费、折旧费、固定资产修理费等费用。

企业管理层虽然可以对广告费、销售人员工资等进行适当的控制或者降低其规模等，但是，这种控制或降低，可能对企业长远的发展不利，或者影响有关人员的积极性，因此分析企业销售费用，应将费用的增减变动与销售量的变动结合起来，分析这种变动的合理性、有效性。

3、财务费用分析：财务费用是指企业为筹集资金等而发生的筹资费用。包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

利息支出是财务费用的主体，企业贷款利率水平的高低主要取决于贷款规模、贷款利息率、贷款期限三个因素。

贷款规模需要结合企业的具体情况，如果因贷款规模的原因，导致计入利润表的财务费用下降，则企业会因此而降低财务风险，但同时，也可能因贷款规模的降低限制其发展。分析财务费用时，不应对国家政策下的利率下调而导致的财务费用降低给予过高的评价。（评注：在利率上升周期，应尽量避免债务过多的企业，因为企业财务费用的上升会吞噬掉得更多的利润）

成本费用分析的相关指标

1、营业成本率： 营业成本率=营业成本/营业收入*100%

2、管理费用率：由于管理费用是企业管理水平的重要指标，因而它与营业收入的比值反映了企业收入中用于组织和管理活动的耗费，如果该指标值过高，说明管理效率较低，必须加强费用的控制才能提高盈利水平。管理费用率=管理费用/营业收入*100%。

3、销售费用率：如果该指标值过高，说明企业用于广告宣传展览等销售活动的耗费过多，需要控制销售费用以提高企业的盈利水平。销售费用率=销售费用/营业收入*100%

4、财务费用率：改善企业的筹资渠道、调整筹资结构，对提高盈利能力有积极的作用。财务费用率=财务费用/营业收入*100%

5、成本费用利润率：成本费用利润率是指利润总额与营业成本、期间费用之和的比率，该指标反映的是单位成本费用支出获利的能力，说明成本费用使用的效率，该指标越大越好。成本费用利润率=利润总额/（营业成本期间费用）*100% 公式中的期间费用，即管理费用、销售费用、财务费用三者之和。

三、资产盈利能力分析

资产盈利能力分析的意义与内容

1、资产盈利能力分析的意义：资产的盈利性决定了企业进行扩大再生产的能力，保持稳定、增长的收益，就能够确保企业资产升值，因此，资产的盈利性是资产运作结果最综合的表现，也是提高资产质量的条件。那么，评价企业盈利能力必不可少的一项内容，是分析企业所拥有或控制的资产的盈利能力。

2、资产盈利能力分析的内容：资产分为流动资产和非流动资产。下面针对不同类型资产，对其盈利能力分析的重点以及需要注意的地方进行说明。

货币资金：由于货币资金只能用于直接支付，它对企业资产增值的直接贡献很小，如果企业能妥善利用货币资金，从事其他经营或投资活动，选择适当的货币资金规模，则企业的获利水平有可能提高。（评注：货币资金使用效率，其他经营或投资能力）交易性金融资产：是企业为了近期内出售而持有的金融资产，主要是企业以赚取差价为目的的从二级市场购入的各种有价证券。对该类资产的盈利能力分析，应关注公允价值这一计量属性。观察利润表中“公允价值变动损益”及其在会计报表附注中对该项目的详细说明，把握该项投资产生的公允价值变动损益是正还是负；同时，分析“投资收益”及其在会计报表附注中的详细说明，把握该项资产投资产生的投资收益的正负，确定该项资产的盈利能力。如果此项投资的规模过大，必然影响企业的正常生产经营。通常可以从该项资产规模的波动、现金支付能力、投资收益方面，判断其对企业整体盈利的贡献。应收项目：主要分析的是资产的变现性。存货的盈利能力：分析存货的毛利率走势，存货的毛利率在很大程度上体现了存货项目的获利空间，毛利率下降，可能意味着企业竞争力下降，也可能意味着企业的产品生命周期出现了转折，或者是产品面临着激烈的竞争。可供出售金融资产：其盈利性只有在出售时才能在损益中体现出来，所以，其盈利能力完全取决于出售价格与其期初购买成本之间的差额。

持有至到期投资：是指到期如固定、回收金额固定或可确定，企业有明确持有至到期日意图的非衍生金融资产，主要包括在活跃市场有公开报价的国债、企业债券以及金融债券等。这些资产的是定期收取的利息收入，一般，该项投资的收益率应高于同期银行存款利率。长期股权投资：是在活跃市场上没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资，它的盈利性波动较大，需要依据其投资方向、年内发生的重大变化、投资所运用的资产种类、投资收益确认方法等因素进行综合评价。

无形资产：作为一项重要的盈利性资产，它对企业持续发展能力和竞争能力的意义深远。根据会计准则的规定及无形资产的形成特征可知，无形资产的价值与其当初取得的成本有关，但一些无形资产的内在价值已经远远超出其账面价值，账面价值往往只是象征性的，因为，无形资产的盈利能力具有很大的不确定性，在分析时，需要仔细阅读报表附注以及其他有助于了解无形资产类别、性质等情况的说明。

在具体分析盈利能力时，还要从利润率出发分析资产的盈利状况，可以从资产经营和资本经营两个方面进行。资产经营的内涵是，合理配置和使用资产，以一定资产的投入，取得尽可能多的收益，其管理目标是追求资产增值和资产盈利能力的最大化。资本经营的内涵是，以资本为基础，通过优化配置来提高资本经营效率，以一定的资本投入，取得尽可能多的资本收益，其管理目标是资本保值与增值或者资本盈利能力的最大化。（评注：暂时理解为，资产经营，即物生钱的能力；资本经营，即钱生钱的能力。）企业的盈利能力，可以从收入与利润的比例关系分析，也可以从投入资产与获得利润的关系来评价。企业既可以采用高营业收入净利润率、低资产周转率的政策，也可以采用低营业收入净利润率、高资产周转率的政策。因而，营业收入净利润率会受到企业经营政策的影响，但是这种政策的选择不会改变企业的总资产净利润率，因此总资产净利润率能够更加全面地反映企业盈利能力。同时，投资者投资的目的是获得投资报酬，需要对股东投入资本运用效率进行分析，也就是权益资本的获利能力，投资报酬率的高低直接影响现有投资者是否继续投资，以及潜在投资者是否会追加投资。因此，企业资本盈利能力的分析，在内容上涉及资产经营和资本经营两方面。资产经营盈利能力分析主要对总资产报酬率、长期资金报酬率等指标进行分析；资本经营盈利能力分析主要对净资产收益率、资本金收益率、每股收益、每股净资产、市盈率、市净率等指标进行分析。这两方面的综合才能够完整反映企业资产的盈利能力。

资产盈利能力分析的相关指标

1、总资产盈利能力的分析

1）总资产报酬率：企业的投资额越大，收入相对就越多，反之则少。正确评价企业的盈利能力，必须计算投资收益率指标，总资产报酬率是投资收益率指标中最常用的一个，是反映企业资产综合利用效果，衡量企业总资产获利能力的重要指标。总资产报酬率=息税前利润/总资产平均额*100% 2）总资产净利润率：在实际中，由于股东对净利润更为关注，所以在计算总资产报酬率时，更常见的是用净利润代替息税前利润，这样总资产报酬率就变成总资产净利率率，总资产净利润率=净利润/总资产平均额*100% 总资产净利润率也可以分解为与销售有关的组成部分，这样可以更清晰地看到导致企业业绩变化的因素，公式分解为，总资产净利润率=营业收入净利润*总资产周转率 注：（净利润/营业收入）*（营业收入/总资产）

这样的分解，为分析企业总资产净利润率提供了思路，可以看出，总资产净利润率的高低取决于营业收入的盈利水平和资产管理水平。总资产净利润率指标越大，说明企业全部资产获得的利润越高；如果总资产净利润率偏低，说明该资产利用效率较低，经营管理中存在问题。3）总资产现金流量回报率：在用以上的总资产报酬率和总资产净利润率分析企业资产的盈利能力与利用效率的同时，还可以用资产现金流量回报率来进一步评价资产的利用效率。资产现金流量回报率从获得现金能力的角度来考虑资产的盈利能力，不局限于利润，避免因认为操纵利润而导致判断上的偏误。总资产现金流量回报率=经营活动现金净流量/总资产平均额*100%

2、长期资金盈利能力的分析

1）长期资金报酬率：长期资金报酬率也称长期资金收益率，它是从资产负债表的右方进行投入与产出的分析，是收益总额与长期资金的比率，反映企业投入长期资本的获利能力。其中，长期资金是指长期负债与所有者权益之和。长期资金报酬率=息税前利润/长期资金平均额

长期资金报酬率指标反映的是每单位长期资金能够获得多少盈利，它是从长期资金的提供者——长期债权人以及所有者的角度分析其投资报酬率的。该指标越高，说明长期资金盈利能力越强。

2）长期资金净利润率：在实际中，常常用净利润代替息税前利润来计算，长期资金净利润率=净利润/长期资金平均额。

3、权益资本盈利能力的分析

权益资本盈利能力分析，是从投资者角度出发，考虑净资产的运用效率，主要指标包括净资产收益率、资本金收益率、每股收益、每股净资产、市盈率、市净率等。1）净资产收益率（ROE）：又称股东权益收益率，表明股东权益所获收益的水平。净资产收益率=净利润/净资产平均额*100% 将净资产收益率的公式进行简单变换，可以得到进一步的分析，净资产收益率=总资产净利润率*权益乘数

可以看出，ROE的高低，主要受总资产净利润率和权益乘数两个因素的影响。权益乘数是总资产与净资产的比值。如果公司全部采用自由资本经营，那么，净资产收益率与总资产净利润相等；如果公司适当举债经营，那么净资产收益率，即股东投入资本所获得的收益率，将可能远远超过全部运用自有资本所获得的收益率，从这方面看，如果企业经营稳步增长，举债经营对股东权益有正面作用。

2）资本金收益率：也称实收资本收益率，反映了投资者投入资本金的获利能力。资本金收益率=净利润/实收资本平均额

资本金是指资产负债表上的实收资本项目。该指标越大，表明投资者投入企业的资金得到的回报率就越高。