项目的租金建议及租金收益预算

第一篇：项目的租金建议及租金收益预算

项目的租金建议及租金收益预算

首先租金的定位有哪些依据呢？

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：

楼层因素

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。

一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。例如： 当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为11.7*(1-30%)=8.19元左右；五楼租金为8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。第二个：配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明：

Ａ.一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。

Ｂ.商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示，XX广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。

Ｃ.根据商业操作惯例，面积（套内面积）越大，则租金越低，面积与租金是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面，大中型店铺进场后投入较大，形象非常良好，能够整体提升商业项目的档次，同时管理起来较方便，另一方面，店铺单位面积增大了，则整体楼层的店铺数量会相应减少，这样能够有效地减少工作人员的劳动强度，节省人力物力财力。

商业业态因素

那么商业业态因素也称浮动租金法

按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。如，眼镜行业于商场内的普遍扣点为33%左右，此经销商租用本商业项目中20平米的店铺，经调研得知，其于本市其他店铺（与本商业项目存在可比性的）月营业额为10万元左右（店铺面积为100平米），则由此可知，我商厦为其提供的20平米店铺的租金为：10万元/100平米*20*33%=6600元左右。

接下来是：管理水平因素

经营管理水平是保障购物广场良好运作的关键，良好的经营管理要与商业的发展相吻合，适应经营者和消费者的需求，专业管理公司的加入可以保障租金的稳步提升。现在大部分商业项目均打出了四统一原则，即“统一招商、统一管理、统一形象、统一物业”，此举可保证业主、商户、顾客的利益，同时也是销售及招商的题材之一，能够对销售及招商起到很大推动作用。

最后是：市场供应量因素

供求关系决定价格，这是政治经济学中一条重要理论，经市场调研可以看到，目前类似本商业项目的其他项目于XX市数量较多，同时于XXX一带迫切希望的潜在业主数量亦很有限，显而易见，本年度商业地产市场的态势不容乐观，同时，前期部分商业地产项目因为盲目上马、急于融资等原因，已使商业地产在业主当中的口碑不甚良好，因此，大打价格战就成了今后一段时间商业地产之间的主要竞争手段。

接下来我们来看看租金建议与收益方式

目前主要销售方式及分析

目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，下面逐一展开分析。

首先是自购自营

在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。

优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；

缺点：上文提到，商业地产目前呈多头竞争趋势，市场调控中供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

接下来是：纯租赁

商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责，同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理； 缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。

接下来就是大家比较关心的返祖了

在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然

后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。

缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

注意（如何规避风险）：从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，假如开发商也无力或无心承担每年高达总销售额X%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。

如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入

手：

以上内容特别奉献给各个房地产投资顾问及商业运营管理公司

A．开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。

B．核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛 成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场 经营的成功。

C．在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。

D．为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。

E．商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。据全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，年商品销售利润率分别为0.97%（XXXX年为1.34%）、1.02%（XXXX年为1.2%）、2.4%（XXXX年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。

F．重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中间专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。

G．租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。

第二篇：租金审计报告

融资租赁类业务调查报告基本内容和参考格式

标题：关于×××（客户）×××万元融资租赁的调查报告 ×××公司向我公司申请融资租赁×××万元，金额×××万元，期限××年，租赁物为×××生产线，我公司张××李××对此项目进行了双人调查和融资租赁方案设计，现将有关情况报告如下：

一、融资租赁方案

内容：主要包括融资租赁总额、期限、租赁物、租赁方式、资金来源、保证金及返还方式、担保方式、租金构成、还款方式、租金收取方式、综合收益等。参考格式：

融资租赁总额：×××万元 期限：××年 租赁物：×××生产线

租赁方式：直接租赁（售后回租）

资金来源：自有资金（或自有资金和××银行贷款组合，其中，自有资金××万元，由我公司向××银行申请租赁贷款××万元）

保证金及返还：%、×××万元，保证金在租赁期结束时即承租人最后一次支付租金时全额返还。（或其他方式„„„）担保方式：

（1）由×××公司提供回购责任保证担保；（2）由×××公司提供连带责任保证担保；（3）由×××（自然人）提供连带责任保证担保；（4）由×××以其位于×××地点的房产提供抵押担保；（5）由×××以其拥有的×××权利 提供质押担保。租金构成：租金由三部分构成。（1）融资租赁总额××万元；(2)融资租赁利息（年利率为人民银行同期贷款基准利率××%上浮××%）；(3)融资租赁手续费（年费率为融资租赁总额的%）。

综合收益：××% 租金收取方式：租金实行按（月、季、半年）收取。

（注：按不同情况选用表一或表二）租金收取明细表一

金额单位：

租金收取明细表二

金额单位：

一、客户基本情况

（一）、客户简介

内容：主要描述客户成立时间，公司地址、地理位置及历史沿革、注册资本、实收资本、股

本结构、公司架构、治理结构、员工人数、主要经营范围、与我公司的业务合作情况等。

参考格式： 客户基本情况表

客户人行征信系统信用报告（查询日期）金额单位：万元

客户对外担保情况表 金额单位：万元

（二）、法定代表人、实际控制人及主要股东情况介绍（注：带＃号部分，可以视情况适当省略或简化）

内容：主要介绍法定代表人、实际控制人及股东的基本情况。对其个人的履历、资产、负债、资信、家庭状况等情况调查核实。

参考格式：

1、法定代表人xxx（或实际控制人xxx）情况

家庭财产明细表

金额单位：万元

人民银行个人征信系统信用报告（查询时间年月日）

金额单位：万元

2、控股、主要股东之×情况

家庭财产明细表

金额单位：万元

人民银行个人征信系统信用报告（查询时间年月日）

金额单位：万元

3、股东之×情况（法人股东填写，无法人股东略）

人行征信系统信用报告（查询日期）＃

（注：如有其他需说明事项，可另外文字说明）

（三）、关联公司情况（无关联公司略）

内容：主要介绍关联公司的基本情况、关联关系等。参考格式：篇二：审计报告模板20150612 绍兴精诚联合会计师事务所

审字（2015）第 号

审 计 报 告

柯桥区兰亭镇花街村村民委员会：

受绍兴市柯桥区农村集体经济审计中心委托，本会计师事务所对你村自2012年1月至2014年12月的村级财务收支情况进行了审计，审计所依据的是由你村提供的账册、凭证、收款收据、有关合同等相关会计资料，其真实性、完整性由你村负责，事务所的审计责任是通过审计出具审计报告。我们本着实事求是的原则，依照《浙江省农村集体经济审计办法》和《柯桥区农村集体经济审计暂行办法》，在审计过程中，结合你村的实际情况，实施了包括逐笔审核原始凭证和实地盘点货币资金等我们认为必要的审计程序。现将有关审计情况报告如下：

一、审计的基本情况

（一）村级收益性收支情况 经审计，2012年1月至2014年12月，村级集体收入总额3,885,347.31元，其中：经营收入292,597.50元，发包及上交收入542,230.80元，补助收入3,003,143.60元，其他收入47,375.41元；支出总额为2,303,253.59元，其中：管理费用1,637,674.29元，其他支出 414,178.12元，农业发展支出 251,401.18 元，收支相抵余额为 1,582,093.72 元。（详见附件一）

（二）资产、负债及所有者权益情况

经审计，2012年初账面总资产3,988,066.87元，总负债 964,612.78 元，所有者权益（净资产）为 3,023,454.09元；至 2014年12月底，村级集体账面总资产 6,989,257.57元，总负债 4,174,194.31元，所有者权

益（净资产）为 2,815,063.26元。（详见附件二）

（三）应付福利费收支情况

经审计，2012年1月至2014年12月，村级集体账面应付福利费支出合计为 2,623,211.87 元，其中：文化教育57,651.29元，计划生育 43,928.50元，医疗卫生 35,783.71元，社会保险82,836.40 元，困难补助 18,500.00 元，军烈属补助6,750.00元, 老干部补助 85,636.00元，老年人补助54,975.00元，环境卫生1,792,112.33元，村道修建 228,764.60元，水电维修94,397.79元，征兵优抚10,700.00元，民兵费用1,970.00元 ,公益电费 22,257.66元，治安消防 86,948.59元。（详见附件三）

（四）村级在建工程（固定资产）收支情况

1、在建工程支出情况

经审核，2012年村级集体账面在建工程支出合计 2,223,924.52元。其中：村内道路1,039,641.57元；办公楼73,034.24元；公共厕所56,433.40 元；小舜江自来水297,941.45元；篮球健身场67,490.00 元；山塘水库243,308.80元；农田水利158,152.16元；平原绿化287,922.90元。2013 年账面在建工程支出合计 542,705.00元。其中：村内道路 5,329.50 元；办公楼461,354.45元；公共厕所72,856.00元；山塘水库915.00元；农田水利843.75元；平原绿化1,406.30元。2014年账面在建工程支出合计2,157,230.50 元。其中：村内道路574,386.00元；公共厕所489,970.10元；山塘水库223,838.40元；农田水利814,036.00元；阔叶林改造55,000.00元。

2、固定资产购建情况

经审核，2012年固定资产购置支出合计47,125.00元，其中：购

电脑一台3,530.00元，购空调3台12,300.00元，购沙发茶几一套8,500.00元，购文件柜2个2,245.00元，购办公桌4张20,150.00元，购四折床2把400.00元。2013 年固定资产购置支出合计 4,560.00元，其中：购电脑1台4560 元。2014年固定资产购置支出合计15,358.00元，其中：购电脑一台2,750.00元，购彩电2台5,528.00 元，购麻将机一台2,200.00元，购打印机一台2,350.00元，购照相机一台1,200.00元，购传真机一台1,330.00元。（详见附件四）

（五）专项费用支出控制情况

1、村级经营费用（招待费）支出情况：

经审核，2012年1月至2014年12月，村级集体账面共列支经营费用（招待费）135,973.40元，其中：2012年 60,387.00元，2013年 52,464.80元，2014年 23,121.60 元，对照镇（街道、开发区）党委有关文件，未见超支情况。

经审计，村干部报酬均按镇（街道、开发区）考核结果兑现，未见超发现象。

经审核，村账面共列支村干部通讯补贴15,120.00元，符合有关文件精神，未见超支现象。

经审核，村帐面没有列支福利费、值班费，共列支村干部交通费补

贴24,120.00 元，均符合镇党委有关文件精神，未见超支现象。

（六）现金盘点情况

经现金盘点，账面现金余额为 2,826.73元，村出纳保管的库存现金 2,826.73元，实际盘点数与账面数相符合。（详见附件六）

（七）租金结算情况

经审核，2012年1月至2014年12月，村委应收租赁承包款收入为1,024,683.00元，账面实际收到各类上缴款975,766.00 元，差额48,917.00元尚未收取。其中村委提供与各单位（个人）签订的上缴款承包租赁合同 29 份。（详见附件五）

（八）土地征用补偿收支情况

经审核，2012年1月至2014年12月，村委共收到各类土地征用补偿款633,920.80元，支付相关补偿支出946,380.82元，结余-312,460.02元。（详见附件七）

（九）农村集体经济统一收据使用情况

经收款收据存根联与记账凭证逐一核对，除1份未入账外，2012年1月至2014年12月收款收据均已入账。（详见附件八）

二、审计中发现问题

经审计，我们认为该村在财务管理方面存在着以下几个问题：

1、集体资金管理欠规范，主要表现在：收取承包收入、租赁收入存在未及时入账或未入账现象，如收款收据号码1294526、金额 162,500.00元未入账；部分应收租金未及时收回，有的挂账时间逾二年以上，如应收王立江山家岭租费43,776.00元至今未收取；收款收据的使用未按照时限、票据号码顺序填开。

2、支出凭证不够规范，无据支出证明单大量存在。主要表现在：原始凭证管理方面存在购买物品未取得合法发票或以不合法的收据代替，如购买办公用品以收款收据入账，购买笋干、茶叶未取得正规发票，管理费用中餐费未取得饮食服务业发票；部分建筑工程项目未索取专用发篇三：医院审计报告样本

根据《中华人民共和国审计法》第十九条的规定，我局派出审计组，自2012年11月16日至12月7日，对***医院2010-2011财务收支情况进行了就地审计，重点审计了医院药品收费、医疗收费、医疗保险病人费用结算等。依据《中华人民共和国审计法》及有关法律法规的规定，***医院对其提供与的财务会计资料以及其他相关资料的真实性和完整性负责。我局的责任是依法独立实施审计并出具审计报告。

一、基本情况

（一）机构人员情况 ***医院是隶属***的正科级财政拨款事业单位，内设办公室、财务科、医务科、护理部、质控科、行政科、医保农合办、综合科、1-5病室等 个科室，床位编制 张，人员编制 人，至 年底，医院实有床位 张，实有职工 人，其中在岗职工 人，停薪留职、内退人员 人。

（二）财务收支结余情况

收入情况：2010-2011年共计实现收入 万元（2010万元，2011 万元），其中医疗事业收入 万元，财政补助收入 万元，食堂收入 万元，其他收入 万元。支出情况：2010-2011年共计支出 万元（2010 万元，2011 万元），其中工资支出 万元，药品支出 万元，食堂伙食费支出 万元，其他支出 万元。

结余情况：两年共计结余 万元，其中2010年结余 万元，2011年结余 万元。

（三）业务开展情况 2010年医院实有病床 张，共接诊病人 人次，其中门诊病人 人次，住院病人 人次，病床使用 床日,病床使用率84.9%；2011年医院实有病床 张，共接诊病人 人次，其中门诊病人 人次，入住院病人 人次，病床使用 床日,病床使用率93.9%。

二、审计评价

审计结果表明，2010年至2011年***医院财务管理各项规章制度较为完善，能认真执行有关财务管理的规定，内部控制基本有效，财务收支基本真实，但还存在一些乱收费、开大单、少缴税费等问题。

三、审计发现的主要问题及处理意见

（一）少缴各项税费共计 万元。

上述行为不符合《个人所得税代扣代缴管理办法》（湘地税发[1999]104号文）第九条“ 扣缴义务人向个人支付应纳税所得，不论纳税人是否属于本单位人员，均应依照个人所得税法律、法规和有关单项征管办法的规定，及时足额扣缴个人所得税”的规定。

2、少缴纳房产税和营业税及附加 万元。2010年至2011年，医院共收取门面租金收入 万元，少缴纳房产税 万元，营业税及附加 万元。

上述行为不符合《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发 [1986]90号）第二条：“房产税由产权所有人缴纳”和第四条 “房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％”以及《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”的规定。

根据《中华人民共和国审计法》第四十六条规定，决定将2010年至2011年少缴房产税、营业税及附加 万元全额收缴市财政。

（二）医院多收费 万元。

1、多收心理治疗检查费 万元。2010年至2011年医院住院部门对住院病人开出心理治疗检查 次。经测算，医院5个病区32名医生每天最多能完成 次心理治疗，按360天/年计算两年总计 次，多收住院病人 次心理治疗检查费 万元。

2、多收两病人a类量表检查费 万元。审计抽查在院病人彭宏会、罗新生病历发现，医院已收取两病人a类量表检查费 次，实际只对两病人做a类量表检查 次，多收两病人a类量表检查费 万元。

3、捆绑多收脑电图检查费用 万元。2010年至2011年，医院捆绑收取脑电图和脑电地形图检查费用，多收 次脑电图检查费用21.1万元，其中2010年多收 次 万元，2011年多收3575次 1万元。

以上1-3项行为不符合《价格违法行为行政处罚规定》（国务院令第585号）第九条“(十)不按照规定提供服务而收取费用的” 和《湖南省行政事业性收费管理条例》第十六条“禁止任何单位和个人超越权限审批、设立行政事业性收费项目和超越权限核定、提高行政事业性收费标准”的规定。

根据《中华人民共和国审计法》第四十六条规定，责令医院

改正，退还多收取的费用，并严格医技检查管理。

（三）虚假住院病人套取医保资金 万元。2010年至2011年，医院有11名医保住院病人“挂床”住院，虚假住院病人套取医保资金 万元，其中：职工医保资金

3.89万元，新农合资金 万元。

上述行为不符合《中华人民共和国社会保险法》第八十七条和《关于进一步加强新型农村合作医疗基金管理的意见》（卫农卫发?2011?52号）“对医疗机构和相关人员通过虚增住院天数、虚报门诊、住院、体检人次，挂床住院，伪造医疗文书及报销凭证套取新农合基金的，一经发现要严肃查处，情节严重的要取消医疗机构新农合定点资格直至依法吊销医疗机构执业许可证，对医疗机构主要负责人要追究责任，对违规医务人员可依法吊销执业资格，通报相关违规行为”的规定以及各级医疗保险部门与***医院签订的相关协议。

根据《中华人民共和国审计法》第四十六条规定，责令医院改正，清退套取的医保资金，同时加强医保病人的住院管理，防止“挂床”住院。

（四）未按规定取得发票 万元。2010年医院采购被服床单 套 万元，2011年采购病床床垫506床 万元，以上经济事项的财务报账发票均为***市工业发票，经电话咨询12366纳税服务热线，2011年及以后**省已停止开具工业发票，且以上发票已于2006年在**省国税部门验旧，上述发票为假发票。

上述行为不符合《中华人民共和国会计法》第十四条“„„ 会计机构、会计人员必须按照国家统一的会计制度的规定对原始凭证进行审核，对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受，并向单位负责人报告”和《中华人民共和国发票管理办法》（国函?1993?174号）第三十六条“

（四）未按照规定取得发票的”的规定。

根据《中华人民共和国审计法》第四十六条规定，责令医院改正，取得合法真实票据报账。

（五）医生个人收入与药品、检查收入挂钩。2010年至2011年，医院目标管理考核方案中明确：

1、医院按医生为门诊病人作心理治疗、心理咨询按其收入的15%提成给医生个人。

2、门诊病人检查、治疗等非药品收入超过药品收入15%的，按超过数的50%提成给医生个人。

上述行为不符合《卫生部关于加强卫生行业作风建设的意见》“

（一）医疗机构和科室不准实行药品、仪器检查、化验检查及其他医学检查等开单提成办法”的规定。并依据以上规定，责令医院改正，完善目标管理考核方案，不得将医务人员个人收入与医院的药品和检查收入挂钩。

对本次审计发现的问题，请***医院自收到本报告之日起60日内，将整改情况书面报告***审计局。

审计建议

二〇一三年一月十七日篇四：地税审计报告样本

税务审计报告

（2010）xxswsj字第003号 xx有限公司：

我们接受委托，审计了贵公司2009年1月1日至2009年12月31日各地方税（费）缴纳情况。我们是依据政府已颁布的各地方税（费）法律、法规、规章及相关规定，对贵公司所提供的会计报表、帐册、凭证及有关纳税资料进行审计。贵公司对所提供的会计报表、帐册、凭证及有关涉税资料的真实性、合法性、完整性负责。我们的责任是按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》的要求出具审计报告。

一、企业基本情况 xx公司，于2005年5月18日取得xx市工商行政管理局颁发的注册号为xxxxxxxx的企业法人营业执照，设址xx市xx镇彭洋村112号，法定代表人xx，注册资本和实收资本均为人民币500.00万元，经营范围：批发钢材、粮食、煤炭。贵公司各地方税（费）由xx市地方税务局xx分局征收。公司联系电话123456#，税务登记证为闽国地税字1111111111号，电脑编号2222222222#。

二、地方税（费）审计情况

1、营业税审计。

2009贵公司无营业税应税项目，无应缴营业税。

2、城市维护建设税审计

贵公司城市维护建设税按当应缴增值税税额的5.00%计征。2009应缴增值税17,164.87元，应缴城市维护建设税858.24元，已缴892.48元，多缴34.24元。

3、企业所得税

2009贵公司企业所得税由xx国家税务局征收。

4、个人所得税审计

（1）工薪所得个人所得税

根据《个人所得税法》的规定，工资薪金所得超过费用扣除标准后的余额为应纳税所得额，依适用税率征收工薪所得个人所得税，并由贵公司代扣代缴。2009贵公司员工工薪所得未超过上述规定的费用扣除标准，无应扣缴工薪所得个人所得税。

（2）利息股息红利所得个人所得税

贵公司利息股息红利所得个人所得税采用核定征收。2009贵公司实现收入100,128.30元，征收率1.00%，应缴利息股息红利所得个人所得税1,001.28元，已缴476.16元，少缴525.12元。

5、房产税和土地使用审计

贵公司经营场所系向私人租用，应缴房产税采用从租方式计征，即按照年租金金额的4.00%计征。

2009贵公司经营场所年租金为1,200.00元，应缴房产税48.00元，未缴。

6、土地使用税 2009贵公司实际使用土地面积15.00平方米，单位税额3.00元，应缴45.00元，未缴。

7、印花税审计

2009贵公司购销合同应缴印花税按照购销总额70.00%的0.03%计征；其他列举的应税合同和营业帐簿应缴印花税按照国家税法的有关规定计征。

（1）营业帐簿印花税

贵公司本其他营业帐簿5本，应贴花25.00元，未贴花。

（2）购销合同印花税

贵公司本购销总额100,128.30元，应缴印花税21.03元，已缴127.99元，多缴106.96元。

8、教育费附加（含地方教育费附加）审计

贵公司应缴教育费附加按当应缴增值税税额的4.00%征收。2009应缴增值税17,164.87元，应缴教育费附加686.59元，已缴713.26元，多缴26.67元。

9、基本养老金和失业保险金审计 2009贵公司已缴基本养老金832.00元和失业保险金96.00元。

10、防洪费、残疾人就业保障基金和工会经费 2009贵公司无已缴防洪费、残疾人就业保障基金和工会经费。

三、综合以上，2009年1月1日至2009年12月31日的各地方税（费）缴纳情况如下：

1、营业税无应缴数。

2、城市维护建设税应缴858.24元，已缴892.48元，多缴34.24元。

3、企业所得税由xx国家税务局征收。

4、个人所得税应缴1,001.28元，已缴476.16元，少缴525.12元。

5、房产税应缴48.00元，未缴。

6、土地使用税应缴45.00元，未缴。

7、印花税应缴46.03元，已缴127.99元，多缴81.96元。

8、教育费附加应缴686.59元，已缴713.26元，多缴26.67元。

9、基本养老金已缴832.00元，失业保险金已缴96.00元。

10、防洪费、残疾人就业保障基金和工会经费无已缴数。

四、其他事项说明

贵公司以前各地方税费缴纳情况未经审计。篇五：审计报告(样本)高坪区**小学

财务收支及经济责任情况内部审计的报告 高坪区教育局纪检监察室：

根据南充市高坪区教育局内部审计通知（2012.*.*），我们于2012年*月*日至*月**日对高坪区**小学****年**月**日至****年**月**日的财务收支及经济责任情况进行了审计。此次审计活动审查了该校这期间的资产负债表、收入支出表、事业支出明细表及有关财务收支的账薄，查了这期间的有关记账凭证和原始凭证，盘点了库存现金，按照审计计划如期完成了审计任务。

一、被审计单位概况

（一）、学校基本情况

高坪区**小学有在职教职工**人，退休教职工**人，开办小学1-6年级，共**个班，在校学生***人，学校设有*个部门，校级领导*人，部门干部*人。财会兼职人员*人。另外代管一所民办小学。这期间，该校认真执行财经纪律和法规，能认真安排预算和执行预算，使学校的各项工作有序开展。

（二）、学校收入支出情况

1、****年收入支出情况 ****年收入，（1）、教育经费拨款***元，其中：工资直发**元，公用经费***元，长赡费**元，福利费及其他**元，绩效**元，退休人员经费**元；（2）存款利息收入**元；共收入**元。2*** 年支出，（1）、事业支出**元，其中：基本工资**元，绩效工资**元，津补贴**元，年终一次性奖**元，先进奖**元，福利支出**元，加班费**元，日常公用开支**元，对家庭和个人补助支出**元，债务付息**元，其他支出**元，（2）专款中支维修费**元，（3）支***小学（民办）公用经费**元，共支出***元。2010年收入支出品迭***元。本暂付工程款***万元。本超支***元。

2、、****年收入支出情况 ****年收入，（1）、教育经费拨款***元，其中：工资直发***元，公用经费***元，长赡费***元，抚恤金***元，福利费及其他***元，绩效***元，偿债资金***元，退休人员经费***；（2）、捐赠收入***元，其中：****教学楼及附属工程长款85548.63元，门面承包费（承包人**）***元；（3）其他收入：存款利息收入***元，门面租金2***元；共收入***元。****年支出，（1）、事业支出***元，其中：基本工资***元，绩效工资***元，津补贴***元，先进奖***元，社会保障缴费***元，日常公用开支***元，对家庭和个人补助支出***元（其中：抚恤金***元、长赡费***元、助学金***元），债务付息***元，其他资本性支出***元，（2）退协公用经费***元，（3）支***小学（民办）公用经费****元，共支出****元。2011年收入支出品迭结余***元。本年暂付工程款***万元。本年结余5***元。3、20**年1月至*月收入支出情况 20**年1月至*月收入情况，（1）、教育经费拨款****元，其中：工资直发***元，20**年终一次性奖***元，公用经费***元，长赡费***元，福利费及其他***元，绩效***元，退休人员经费***元；离退休公用经费***元，住房补充公积金***元，助学金（作业本）***元，镇财政拨款***元，独子费***元；（2）、捐赠收入***元（门面承包人***）；（3）其他收入***元（存款利息收入***元，门面租金***元，中标违约金***元）；共收入***元。20**年支出，（1）、事业支出***元，其中：基本工资***元，绩效工资***元，津补贴***元，年终一次性奖***元，先进奖***元，社会保障缴费***元，日常公用开支***元，对家庭和个人补助支出***元：（其中，退休人员经费***元，生活补助***元，助学金***元，奖励金***元，住房公积金***元，其他***元），债务付息***元，其他资本性支出***元。2012年收入支出品迭余***元。

二、发现的问题

1、门面租金收入部分入账不及时。2011年9月30日下午3：40*****3、4、5、6号门面公开竞标，底价分别为6000元、7500元、4000元、3500元，参加竞标人员有：****，竞标结果是3号门面30500元、4号门面50600元、5号门面12300元、6号门面3900元；合同价分别为6000元、7500元、4000元、3400元；中标价减去合同价的差，由中标者捐赠给学校，用于支付监考、阅卷、值周等。以上内容来自学校会议记录。经查****学校收入账，门面收入分两次入账，第一次是2011年10月4号凭证捐赠收入****元，其他收入（门面租金）****元；第二次是2012年5月6号凭证捐赠收入26400元，其他收入3000元。2011年10月入账的收入用于了学校的日常公用开支，2012年5月入账的收入用于了：（1）事业支出18677元，其中 ；（2）2011年10月23日暂支教研活动费****元，2012年4月3日***元。2012年5月门面收支品迭余****元。

2、工程款没及时结算，挂账时间较长。长乐小学从2010年至2012年5月的建维修工程都全部结束，资料齐全，都有审计结论，但资金没有清算，挂账有*****元（承建方领了款未开正式发票），但学校实际只欠承建方61500元。

3、部份支出发票的附件记录不详。如：（1）、少量租车存在无用车记录，（2）、少量劳务费无工作量清单，（3）、支监理费没附相关资料。（4）、2010年有两张维修发票（*****元）无附件，（5）、2010年有两张培训发票（***元）无附件

4、代开发票领款人没有签字。

5、有没按经济用途分类做账的现象。

三、评价和建议

从这次审计中发现的以上问题可以看出，****学财会工作执行财政纪律不够严，学校财务监督不力，造成了有收入没及时入账的现象，票据要素不齐、资金清理不及时等现象，为了严肃财经法纪，促进其改善管理工作，我们建议如下。

1、财会人员加强财经方面法律法规的学习，不断提高自身素质，为学校的发展，建好议，服好务；同时加强业务知识的学习，提高业务能力，使会计操作的规范程度不断得到提高。

2、为了严肃财经纪律，今后学校的收入全额、及时进账，****的原因。

3、要素不清、附件不齐的原始凭证在本月内完善。

4、财政直接支付时除了现有要求外，要求承建方出具正式发票再付款。

5、学校领导、财会人员、财务审核人员各行其责，对每笔业务认真审核，每项经济业务认真清理。

以上报告妥否，请审核。

第三篇：租金催款函

关于尽快支付租金的函

XXX;

现就贵方未及时支付本人租金一事向贵方致函如下：

XX年X月X日，贵方与本人(或“经协商达成口头协议”)签订了《XXXX合同》。双方约定,贵方应于XXXX年X月X日支付租金人民币XX元、于XXXX年X月X日支付租金人民币XX元，然而贵方却并未能按约定及时支付租金,现共欠租金人民币XX元。

本人认为，双方既已有约在先，当全力守信方能长期友好合作，故特致函请贵司于XX年X月X日前将所欠租金支付本人.

xiexiebang.com范文网(FANWEN.CHAZIDIAN.COM)

此致

敬礼

XXX

年月日

第四篇：租金催款函

催款函

XXX有限公司：

现就贵公司未及时支付我方租金一事致函如下：201x年x月x日，贵公司与我司经平等协商就位于 xxxxx的楼房 的租赁事宜达成协议并签订了《租赁合同》。依据双方合同约定，贵公司应于2017年9月1日前向我方支付次年租金xx元，但贵方并未按约定及时支付租金。

我司认为，双方既然已有约在先，当全力守信方能长期友好合作，为避免影响双方的长期合作，故特函请贵公司于2017年 月 日前支付次年租金，并保留通过法律途径解决的权利，届时可能给贵方造成不良影响或将有损贵司的诚信形象，敬请谅解！

特此函告！

xxxx有限公司

2017年10月14日

第五篇：购物中心预算及楼层租金分解说明

购物中心预算及楼层租金分解说明

1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。架构：

招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部

2、促各相关部门开展市场调研：

招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。行政：行政管理模式及费用标准 财务：管理模式及费用标准 IT：管理模式及费用标准

企划：管理模式及费用、广告计划标准 物管/工程：管理模式及费用标准 人事/行政：管理模式及费用标准

3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。⑴固定成本； ⑵变动成本； ⑶各种税费； ⑷资产折旧；

⑸其它不可预见的费用等；

⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：

A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；

B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；

C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。

一般以租金收入为基准（公式为：推广费=租金收入×8%），推广费总额分解到该季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。

2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。

D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。E、前期开办费公摊

4、总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。

总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）

+掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3 +前期开办分摊费等 +其它费用等

-已出租费（如果有已经出租的物业）

5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比 说明：

1楼要承担任务总费用的50%左右，2楼租金为一楼的50%左右，3楼租金二楼的50%左右，4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。B1楼为五楼租金的50%。例：设总系数为1

6、每个楼层的月租金总额 公式为：

1楼月租金总额=（费用总额×1F所占百分比）/12 2楼月租金总额=（费用总额×2F所占百分比）/12 3楼月租金总额=（费用总额×3F所占百分比）/12 4楼月租金总额=（费用总额×4F所占百分比）/12 5楼月租金总额=（费用总额×5F所占百分比）/12 B1楼月租金总额=（费用总额×B1所占百分比）/12

7、每F每月/元/㎡

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式为：每F每月/元/㎡ =1楼月租金总额/楼层面积 =2楼月租金总额/楼层面积 =3楼月租金总额/楼层面积 =4楼月租金总额/楼层面积 =5楼月租金总额/楼层面积 =B1楼月租金总额/楼层面积

8、优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表：

9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理？ 本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平？租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。

10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳： ⑴增加或减少第3条中成本细项费用。⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。

B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金（一般来说3月-7月份为市场淡季，8月-2月为旺季）。⑶降低成本费用 ⑷增加收入来源 ⑸增加营业外收入