房地产开发企业根据预收账款缴纳的税金及附加的账务处理

第一篇：房地产开发企业根据预收账款缴纳的税金及附加的账务处理

房地产开发企业根据预收账款缴纳的税金及附加的账务处理？

目前账务处理有两种观点：

收到预收账款按税法规定缴纳税费时

账务处理一：

借：销售税金及附加

贷：应缴税费

同时

借：应缴税费

贷：银行存款（现金）

其理论主要是税法规定的纳税义务发生时，即产生了企业的一项负债，应转入相应的费用核算。

账务处理二：

借：递延资产（待摊费用）

贷：应缴税费

同时

借：应缴税费

贷：银行存款

满足会计收入实现时

借：销售税金及附加

贷：递延资产（待摊费用）

其理论主要是账务处理一不符合会计配比原则，账务处理二符合会计配比原则

各位老师认为哪种账务处理比较好一点？

第二篇：房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析

房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析

房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。会计按照收入确认原则来结转收入。企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？

一、预收账款缴纳营业税的会计处理

根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。

根据《关于营业税会计处理的规定》（（93）财会字第 83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。

执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。

二、按预征率征收土地增值税

房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。

由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。

第一种方式：参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”

预缴时，借记“应交税费 —— 应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。也有部分企业借记 “长期待摊费用”。

在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。

这样处理的优点是：符合配比原则。

第二种方式：预缴时直接计入当期“营业税金及附加” 当期应预缴的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

这样处理，是认为预收款时，土地增值税纳税义务已经发生，只是当时涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税，才采用预缴的方式。法定由当期缴纳的税费，确认为当期费用。

根据《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

企业选择采用上述哪种处理方式，建议综合考虑以下因素后确定：

1）对预缴企业所得税的影响，进而对企业现金流的影响。企业所得税预缴是按照会计利润计算，如果按照第一种方式处理，预缴的企业所得税会比较多，可能会造成企业所得税汇算清缴时，多预缴的企业所得税难以申请退税而只能抵减下期应纳所得税额，占用企业资金。2）公司管理层对会计核算配比的要求。

3）公司管理层对跟利润指标挂钩的绩效考核要求。4）出具审计报告的会计师事务所是否认可第二种处理方法，如果不认可，会要求进行账务调整。不过调整时已经是下年初，对缴纳企业所得税没有影响。

三、预缴企业所得税可通过“递延资产”核算

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函 [2008]299 号）的规定，房地产企业开发产品取得的预售收入应预缴企业所得税，结算后再调整。实务中，为避免出现期末“应交税费”科目为负数的情况，准确区分核算已缴纳的所得税、在预收账款确认为收入对应的税款和年终汇算清缴缴纳的情况，参照《房地产开发企业会计制度》，预缴的所得税可以作为一项递延资产，并设置以下科目核算：

“递延资产——预收账款所得税”科目：借方核算由预售房款计算出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，期末余额反映企业未来期间可以抵扣因暂时性差异产生的一项资产； “应交税金——应交企业所得税”科目：核算企业实际缴纳的企业所得税；

“所得税”科目：反映企业按照税法规定在纳税应缴纳的所得税。具体账务处理：

1)预收房款时，按预收款乘以预计利润率，计算出利润额，并入利润总额，计提应预缴的所得税： 借：递延资产一预收账款所得税 贷：应交税金——应交所得税 2)按季度缴纳企业所得税时： 借：应交税金 —— 应交所得税 贷：银行存款

3)开发产品完工，结转计税成本后，按照实际利润进行调整，如果还应补缴： 借：所得税

贷：递延资产——预收账款所得税 应交税金——应交所得税 缴纳所得税时：

借：应交税金——应交所得税 贷：银行存款

4)如果预缴税款大于应纳税款，则作相反会计分录： 借：所得税 应交税金——应交所得税 贷：递延资产——预收账款所得税

“递延资产——预收款所得税”科目的余额，反映企业已预缴，但未达到收入确认条件额，不能结转计入当期损益的资产。

执行新企业会计准则的，应设置“递延所得税资产——预收账款所得税”、“应交税费——应交企业所得税”科目核算。

第三篇：[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理

[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理

《[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理》由66test综合文库频道友情收集整理，来源于网络，仅供参考：

虽然不少房地产开发企业对当期取得的预售收入一般都能按税法规定计算缴纳营业税及附加税费、土地增值税和企业所得税，但是由于相应的会计处理方法一直没有明确规定，导致各个企业对预售收入应缴税费的会计处理比较混乱，大致有两种方法：方法一是不做提取税费的会计处理，只做缴纳税费的会计处理，即实际缴纳税费时，借记应交税金其他应交款科目、贷记银行存款科目，这种方法反映在账表上的应交税金其他应交款为红字或负数余额，本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该缴纳的税费，却可能使信息使用者误认为是企业多缴了税费，因而不符合会计明晰性原则；方法二是对当期应该缴纳的全部税费（包括实现收入和预售收入两部分的应缴税费）不加区别地做先提后缴的会计处理，这种方法使主营业务税金及附加的计提基数包括预收账款，与实现的开发产品销售收入相脱节，所得税费用的计提基数包括预计利润，与在实现利润基础上确定的应纳税所得额相脱节，人为地割裂了二者之间固有的勾稽关系，同时也违背了会计的配比原则。如何使房地产开发企业预售收入应缴税费的核算既符合会计核算的一般原则，又能与现行税收法规相协调？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应该缴纳纳税费，根据其纳税环节，分别通过待摊费用、递延税款科目来核算。举例说明如下（为缩小篇幅，均采取了合并或简化的会计处理方式、金额单位：万元）：

例：南阳市万家园房地产开发有限公司成立于2004年初，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。该公司于同年3月在白河之畔开发绿色家园项目，整个工程于2004年年底全部竣工决算并交付使用。在该项目竣工前，预售开发产品收入4000万元，除按国家统一规定计算缴纳了预售收入应该缴纳的相关税费外，还按预收账款的1％预缴了土地增值税40万元。项目竣工后，商品房全部售出获收入6000万元，与开发该项目有关的实际支出中包括：取得土地使用权支付的地价款1200万元、房地产开发成本2300万元、房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）310万元（其中该项目利息支出95万元未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，能按转让项目计算分摊并提供金融机构的贷款证明）。该公司适用的营业税税率5％，城市维护建设税7％，教育费附加征收率3％；预售收入利润率15％，企业所得税税率33％。假设2004年没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项，则依据资料应编制如下会计分录：

1.收到预收房款时：

借：银行存款 4000

贷：预收账款 4000

2.预提应缴的营业税及附加税费：

借：待摊费用-营业税金及附加 220

贷：应交税金-应交营业税

200

应交税金-应交城市维护建设税

其他应交款-教育费附加

3.预提应缴纳土地增值税：

借：待摊费用-地增值税

贷：应交税金-应交土地增值税

4.预提应缴纳企业所得税

预计营业利润额＝400015％＝600（万元）

预提企业所得税＝60033％＝198（万元）

借：递延税款

198

贷：应交税金-应交企业所得税

198

5.缴纳预提的各种税费时：

借：应交税金-应交营业税

200

应交税金-应交城市维护建设税

应交税金-应交土地增值税

应交税金-应交企业所得税

198

其他应交款-教育费附加

贷：银行存款

458

6.实现收入办理结算时

借：预收账款

4000

银行存款

2000

贷：主营业务收入

6000

7.结算整个工程项目应缴的营业税及附加税费：

整个工程项目应缴的营业税及附加税费＝60005％[1＋（7％＋33）]＝330（万元）

应转销的营业税及附加税费＝200＋14＋6＝220（万元）

应补缴营业税＝60005％－200＝100（万元）

应补缴城市维护建设税＝60005％7％－14＝7（万元）

应补缴教育费附加＝600053％－6＝3（万元）

借：主营业务税金及附加

330

贷：待摊费用-营业税金及附加

220

应交税金-应交营业税

应交税金-应吏城市维护建设税

其他应交款-教育费附加

8.结算整个工程项目应缴的土地增值税：

（1）取得土地使用权所支付的金额1200万元

（2）房地产开发成本2300万元

（3）房地产开发费用＝95＋（1200＋2300）5％＝270（万元）

（4）与转让房地产有关的税金（含视同税金的教育费附加）330万元

（5）从事房地产开发的加计扣除金额＝（1200＋2300）20％＝700（万元）

（6）税法允许扣除的项目金额合计＝1200＋2300＋270＋330＋700＝4800（万元）

（7）增值额＝6000－4800＝1200（万元）

（8）增值率＝12004800100％＝25％

（9）应缴纳土地增值税＝120030％－48000＝360（万元）

（10）应补缴土地增值税＝360－40＝320（万元）

借：主营业务税金及附加

360

贷：待摊费用-土地增值税

应交税金-应交土地增值税

320

9.结算整个工程项目应缴的企业所得税：

应纳税所得额＝6000－1200－2300－310－330－360＝1500（万元）

应缴纳企业所得税＝150033％＝495（万元）

应补缴企业所得税＝495－198＝297（万元）

借：所得税

495

贷：递延税款

198

应交税金-应交企业所得税

297

10.补缴各种税费时

借：应交税金-应交营业税

应交税金-应交城市维护建设税

应交税金-应交土地增值税

320

应交税金-应交企业所得税

297

其他应交款-教育费附加

贷：银行存款

727

收到税务机关退回多缴的税款时，作相反的分录。

第四篇：企业缴纳社会保险费的账务处理

企业缴纳社会保险费的账务处理，不要犯错哟！

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问题：

某商贸企业2017年5月计提职工工资总额30000元，缴纳职工社会保险费8400，其中，企业应承担6000元，职工应承担2400元。企业应如何进行账务处理？

错误处理方法一：企业按照实发工资计提应付职工薪酬

该商贸企业工资表如下：

企业财务人员账务处理如下：

1、计提工资

借：管理费用 职工工资 27600元

贷：应付职工薪酬 工资 27600元

2、计提社会保险

借：管理费用 社会保险 8400元

贷：应付职工薪酬 社保 8400元

问题分析：上述会计处理方式造成的最直接的结果就是个人应缴纳的社会保险部分没有计入职工工资总额，使得作为计提工会经费、职工教育经费、职工福利费的工资基数减少了，对企业不利。

★正确的账务处理是：

1、计提工资

借：管理费用 职工工资 30000元

贷：应付职工薪酬 工资 30000元

2、计提公司承担社会保险

借：管理费用 社会保险 6000元

贷：应付职工薪酬 社保 6000元

3、缴纳社会保险

借：应付职工薪酬 社保 6000元

应付职工薪酬 工资 2400元

贷：银行存款 8400元

4、发放工资

借：应付职工薪酬 工资 27600元

贷：银行存款 27600元

错误处理方法二：企业全额承担社会保险费

某些企业在与职工协商工资时，会全额承担职工应承担的社会保险部分，即双方约定的工资为实发净工资。企业做工资表如下：

企业财务人员账务处理如下：

1、计提工资

借：管理费用 职工工资 30000元

贷：应付职工薪酬 工资 30000元

2、缴纳社保，企业承担全部社保费用

借：管理费用 社会保险 8400元

贷：应付职工薪酬 社保 8400元

问题分析：企业缴纳的社会保险费用的工资基数不是实发工资，而是扣除社保和个税前的应发工资。该公司需要换算出正确的社保缴费基数，重新计提社保费用。

★正确的处理方法如下：

假设该公司所在地个人应缴纳的社保比例为8%，企业应缴纳的社保比例为20%，则换算计费基数后重新列工资表如下（换算办法：社保缴费基数=（实发工资+扣减的个税）÷92%）：

我们关注到，这种情况下，企业计算社会保险的基数不是30000元，而应该是32608.70元（=30000÷92%），个人应承担的社保不再是2400元，而是2608.70（=32608.70×8%），同样，其企业应承担的社会保险也不再是6000元，而应该是6521.74元（=32608.70×20%）。

企业财务人员应做账务处理如下：

1、计提工资

借：管理费用 职工工资 32608.70元

贷：应付职工薪酬 工资 32608.70元

2、计提公司承担的社会保险

借：管理费用 社会保险 6521.74元

贷：应付职工薪酬社保6521.74元

3、缴纳社会保险

借：应付职工薪酬 社保 6521.74元

应付职工薪酬 工资 2608.70元

贷：银行存款 9130.44元

4、发放工资

借：应付职工薪酬 工资30000元

贷：银行存款 30000元

结语：

企业财务人员务必要弄清社会保险的计费基数，分清企业应负担的社会保险部分和职工个人应负担的社会保险部分的不同性质，避免出现错误的账务处理，为企业减少不必要的损失。

第五篇：房地产开发企业自行开发产品的账务处理

房地产开发企业自行开发产品的账务处理

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要纠错】

房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对应纳税所得额却有不同的影响。

【例】甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2006年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1 500万元，甲公司将该房产出租绐乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2 500万元。租期届满，甲企业以3 000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为25％(不考虑房产残值、营业税金及附加)。

（1）转为出租开发产品核算。

①出租期间会计利润。

租金收入：360万元；

摊销成本：1 500÷20×3=225（万元）；

会计利润：360-225=135（万元）。

②出租期间应纳税所得额。

根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为90万元(360×25％)。

③租期届满时出售。

甲企业出售该房产时结转销售收入3 000万元，账面成本余值为1 275万元(1 500-225)，会计利润为1 725万元(3 000-1 275)，已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1 500万元，应交所得税为375万元。从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为465万元(90+375)。

（2）转作固定资产核算。

①出租期间会计利润。

账务处理方法同上。

②出租期间应纳税所得额。

根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。

开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1 000万元(2 500-1 500)。因开发品已转为固定资产，按税法规定，共计税成本为2 500万元，增加的计税成本1 000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1 000÷20×3)应调减应纳税所得额。

应纳税所得额=135+1 000-150=985（万元）；

应交所得税=985×25％=246.25（万元）。

③租期届满时出售。

甲企业销售该房产时结转销售收入3 000万元，账面固定资产净值为1 275万元(1 500-225)，因此，会计利润为1 725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1 000-150)应调减当年应纳税所得额。

因此，应纳税所得额为1 725-850=875（万元），应交所得税为875×25％=218.75（万元）。

从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为465万元(246.25+218.75)。通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。

法规链接：

国税发［2006］31号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。