美国考察软文：“本土化经营,全球化竞争”中国企业如何突围

第一篇：美国考察软文：“本土化经营,全球化竞争”中国企业如何突围

“本土化经营，全球化竞争”中国企业如何突围

我国从引进各类消费品到引进先进的生产设备和技术、资金、人才以及管理模式，在内向国际化方面取得了巨大的成就。但在外向国际化方面，步伐则明显迟缓。因此，在全球化竞争到来的今天，正是我国企业大跨步“走出去”、勇闯国际市场、开展外向国际化经营的大好时机。

未来的中国要面临的是本土化经营，全球化竞争。怎么这样说呢？外国整个社会福利都非常好，他们能够今天花明天的钱，国家大量地发行债券，跟咱们老百姓相反，咱们中国老百姓是有钱不敢花，咱们老百姓对中国这整个政治、经济、文化造成我们对未来没有信心，越没有信心的人越不敢花钱，造成了整个中国经济不好。这些外部的环境不好,中国在经济不好的环境下还算好。随着跨国企业大批的涌入国内市场，未来的中国市场将是世界经济的中心，我们不难发现，当今所有在中国市场做得稍微好一点的企业，他们已经跟国际市场在竞争了，这也导致了我们本土的企业不知道他们的竞争对手是谁。

现在的跨国公司都是在工业文明里熏陶了两三百年的企业。他们都是“职业杀手”中国的民营企业你要跟他们怎么竞争？所以说我们已经是本土经营全球化竞争。在这种大背景下我们英盛培训网2013年度第一批美国本土游学考察团即将向美国这个全世界金融最发达的地方深度考察，我们前往美国西北大学凯洛格商学院全世界MBA教育第一名。我们都知道，菲利普·科特勒在西北大学创办了营销学，而今天担任这个系的系主任就是波比·卡尔德，他会告诉你怎么跟人家竞争。打造属于咱们的品牌是在世界能够做大做强的唯一的突围。本文内容信息相关介绍：

第二篇：中国企业如何创造跨国经营竞争优势

中国企业如何创造跨国经营竞争优势

来源： 更新时间：2008-8-20 点击数：182

内容提要：根据中国企业跨国经营的现状，详细分析了中国企业跨国经营所处的历史背景以及缺乏竞争优势的成因，提出了构建中国企业跨国经营竞争优势的相关策略。

关键词：跨国经营，竞争优势

具有强大竞争优势的跨国公司是21世纪经济发展的主角，国家间的经济竞争实质上是各国跨国公司的竞争。但是，作为中国经济主体的500强企业，绝大部分处于产品出口阶段，进行海外投资的极少，能够利用全球性资源跨国经营、进行全球性生产销售、具备全球性发展战略和组织管理的企业更少，与世界水平相差甚远。

要提高我国的国家竞争力，就必须积极培育中国的跨国公司。研究中国企业跨国经营竞争优势对培育中国跨国公司和中国企业的国际竞争力具有重要的战略意义。

一、跨国经营与竞争优势

跨国经营和国际化经营是两个不同的企业经营学概念，它们分别从不同的角度描述了企业跨越国界从事生产经营活动这一现象。

跨国经营是指企业以母国企业为基地，通过对外直接投资，在其他国家和地区建立子公司或分支机构，并以此为基础所展开的跨国界的以赢利为目的的生产经营活动。在全球化的环境中，一个仅在国内配置生产要素的企业，面对许多在全球范围内调配生产要素的竞争企业，是难以生存和发展的，跨国经营已成为企业成长的一般方式。企业面临的已经不是能否跨国经营的问题，而是在全球化的市场竞争中如何赢得优势的问题。

企业从事跨国经营的首要战略问题就是：如何建立持续的竞争优势?即凭借什么去参与国际市场竞争并立于不败之地?由于跨国经营比之于国内经营有更大的风险性和不确定性，需要更多的额外成本，因此，跨国经营企业必须通过各种优势的发挥，克服国际市场的分割性和不完全性，最终取得竞争优势，实现企业发展的目标。

跨国经营竞争优势是指跨国公司(跨国经营企业)在跨国经营活动中相对于本国国内企业、东道国和第三国企业所具有的生产、营销、组织、技术(研究开发)、管理等方面的优势。跨国经营优势必定有一个形成、发展和演变的过程。一家原来没有优势的企业，可以通过对外直接投资、跨国经营学习和积累国际经验，逐步形成和发展自己的优势。而原来具有某些经营优势的企业，随着国际经营环境的变化，其经营优势也会发生变迁。

跨国经营不仅是企业实现优势的活动，也是企业在更大的空间范围内寻求优势的活动。获得国外有利的经营条件从而增加自己的优势，实际上是各种类型企业开展跨国经营普遍存在的动因。中国企业不仅要关注获得跨国经营的条件，更要关注如何通过跨国经营增强自己的竞争优势。

二、中国企业跨国经营的特点

改革开放以来，中国企业跨国经营大致经历了以下几个发展阶段：尝试性起步阶段、缓慢发展阶段和快速发展阶段。经过20多年的发展，跨国经营已初具规模。到2002年6月底，我国在境外投资设立非金融类经营机构6758家，协议投资总额132亿美元，中方投资额近100亿美元。

中国企业跨国经营，有着既不同于发达国家也不完全同于其他发展中国家的背景和特点。中国企业跨国经营与其他国家企业相比，是在两个特殊条件下层开的：

1．作为发展中国家企业，属于后发展型的，在竞争优势等方面与传统跨国公司明显不同

(1)加入WTO使中国企业按照WTO的规则普遍享有各成员国提供的最惠国待遇，增加有比较优势的产品出口。许多国家对原有的国家垄断行业陆续放松管制，区域经济一体化以及世界经济发展的不均衡为发展中国家的跨国公司提供了一定的发展空间。

(2)国际贸易壁垒的重点正向技术壁垒转移。发展中国家因其产品质量、技术水平和检验能力较低，明显处于不利地位。技术壁垒正以一种超乎关税壁垒的力量，阻挡着发展中国家大量的弱势企业进入国际市场。

(3)加入WTO后，我国有关国际投资的政策性壁垒将逐步拆除，国内企业间的竞争必然被不同国家企业间的竞争所代替，国内企业将无法独享本国资源禀赋的比较优势，自然资源、人力资源、投资环境等方面的优势都将由国内外企业分享，尤其是激烈的人才竞争。竞争环境更为公平，我国企业的资源优势将受到影响，竞争更为激烈。

(4)我国正处于经济结构和产业结构调整时期，“走出去”是我国国民经济结构调整的重要措施。20世纪90年代中期以来，结构性的生产能力过剩，有效需求不足。如纺织品的生产能力已高出市场需求40％，彩电生产能力高出 60％，1996年空调生产厂家的开工率只有30％，洗衣机厂的开工率只有43．4％：电子产品中，供求基本平衡的已由 1995年的18．3％下降到1996年的15％，供不应求的产品已由14．4％下降到10％，供大于求的产品已由66．3％上升到75％。一批企业开始眼睛向外，到国际市场寻求出路。国家经贸委、外经贸部等各有关部门及时出台了一系列配套政策来推动境外加工贸易的发展。根据外经贸部的统计，到1999年底，我国的境外加工贸易投资项目共有151个。主要集中在发展中国家和地区，集中在轻工、纺织、服装、机械、电子等行业。

2．中国是一种过渡经济体制，在由计划经济向市场经济转变过程中，政府和企业都面临着逐渐转变职能，以适应市场经济要求的问题

(1)我国企业的跨国经营普遍具有为国内经济成长服务的倾向，这同我国跨国经营的主体?*****兄破笠涤泄亍９易魑笠底什乃姓撸豢赡懿挥米约旱睦孀非罄从跋炱笠档木霾撸绕涫且恍┐笮推笠岛推笠导牛涠酝馔蹲驶疃苯拥毓岢购吞逑至斯叶酝饩梅⒄沟恼铰砸馔肌Ｒ虼耍幼芴迳峡矗夜笠档亩酝馔蹲屎涂绻⒉唤鼋鱿抻谀鼻笃笠当旧淼母霰鹩攀疲悄鼻笪夜梅⒄购筒斡牍史止さ淖酆嫌攀啤?/FONT>

(2)国有企业改革不断深化，现代企业制度逐步建立，企业经营机制进一步转换。相当一部分企业进行了公司制改革，到2002年，520户国家重点企业改制面达到83．7％，一批国有大型企业相继在海外上市，得到国际资本市场和战略投资者的认可。但是，国有企业改革中一些深层次的问题和矛盾远未得到根本解决，大部分企业还不是严格意义上的市场经营的主体，政企不能从根本上分开，行政干预因素较多，法人治理结构不健全，产权界定不清晰，国有企业内部的激励机制和约束机制尚未健全，使跨国经营的国有企业机制僵化，难以适应变化莫测的国际经营环境。

(3)国家政策导向不明，缺乏统一的管理。虽然原则上鼓励企业跨国经营，但是尚无对外投资的整体战略和明确的倾斜政策。《对外投资法》尚未出台。对境外投资企业的管理缺乏一个权威机构来统一协调，境外投资项目审批程序繁琐，多部门、多层次，限制很多，时间过长，通常一个项目审批需要4～6个月时间。

有关部门的问卷调查结果及其他资料显示：中国企业跨国经营只是处于发展中国家企业跨国经营的初级阶段，投资规模小，产品技术含量低且主要属于劳动密集型，如服装和纺织、简单食品加工等，缺少名牌产品，较少的广告费用支出，并且大多数采用合资经营的形式等等，尚处于跨国经营后起者地位。

三、中国企业跨国经营中的问题及其成因

虽然中国企业跨国经营有着广阔的空间，也取得了一定的成就，但中国企业普遍缺乏跨国经营的竞争优势却是不争的事实，具体表现在：

1．投资规模小，海外企业效益差

目前我国企业所进行的海外投资规模较小，近90％的海外投资项目在300万美元以下，技术水平及设备要求不高，基本上是投资于劳动密集型行业，主要集中在家用电器、机械、轻工和纺织服装等几个行业。现阶段尚不具备进行大规模海外投资的能力。

大多数海外企业仅?*****谠谕獾拇翱诤徒哟荆滴窈苣颜箍＞莶煌耆臣疲Ｍ馄笠抵杏恼?55％，其中多为非生产性企业：盈亏平衡的占28％，亏损企业占17％，以生产性企业居多。从上海市的情况看，到 1999年底，上海获正式批准的境外投资项目达545家，投资总额为4．27亿美元。但其整体效益为，大约2／3的海外企业步履维艰，甚至亏损。在国际市场上难与大型跨国公司相抗衡。

境外企业的效益不理想，这一方面由于在跨国经营的初期阶段，跨国经营时间短，缺少经验，企业内部管理体制难以适应国际市场的竞争，另一方面与我国政府的海外投资管制和外汇管理制度有直接关系。使得不少企业化整为零，采取先生存后发展的策略。

2．研发水平低、缺乏技术优势

我国大中型工业企业的研发费用占产品销售收入的比重只有1％～2％，即使是2002年中国电子百强企业，研究开发的投入平均也只占到3．8％。而“全球500强”美方上榜企业是5％～20％。现在，约有2／3的国有大中型企业没有建立研发机构，新产品销售额的比重平均只有8％。这表明一个基本的事实：国内企业还远没有成为技术创新的主体，其直接结果就是，我国的对外投资多数为贸易加工型，产品也大多进入低端市场。

由于全球化和新经济的发展，使得传统的自然资源和劳动力在经济发展中的作用相对下降，而技术和制度创新能力的作用急剧增大，导致了中国企业跨国经营竞争优势的减弱。

3．许多跨国经营成功的企业尚未建立起持久的竞争优势来源

我国大多数企业缺少跨国经营的经验，管理手段落后，高层次的跨国经营人才匮乏，受技术和资金的局限，中国产品在国际市场上缺乏品牌优势。加之信息不灵和语言文化方面的障碍，使许多企业在跨国经营中步履维艰。此外，企业管理水平较低，缺乏制度化的管理系统平台。如许多企业领导人都有自己的远景，但是这些个人远景却没有转化为大家共同的远景进入组织的血液。

四、构建中国企业跨国经营竞争优势的对策

考察20世纪80年代以来发展中国家跨国公司的迅速发展，可以发现，在世界经济一体化的条件下，企业可进行跨国经营的优势已经多元化，除技术和资金优势外，销售能力、区位因素、低成本生产、综合经营能力等价值链上的任何一个环节，均可以成为跨国经营的竞争优势来源。比如我国的海尔和海信，在进入国际市场的初期没有能力也没有必要像大型跨国公司那样创造企业的全球价值网，其现实的选择就是根据企业已有的能力系统和外部环境选择价值链上的一两个关键环节，集中资源，建立相对竞争优势。海尔选择的关键环节，即市场销售和服务环节。而海信则将关键环节选在辅助活动的技术开发环节和基本活动的生产经营环节，以形成强大的技术开发能力，生产出性能价格比极优的产品打入国际市场。

中国企业当务之急是加快内部管理机制和运行机制的现代化改造，建立健全公司治理、财务管理和内部监控，这是当前我国企业跨国经营发展的前提条件。

1．建立母国的体制优势：尽快确定国家的对外投资模式

企业竞争优势的实现仅靠企业本身是无法完成的。竞争优势已不仅仅是一个经济概念，它还是一个社会范畴的概念，它反映一个国家政治体制优势对经济运行规律的适应能力和组织协调能力。母国优势对企业跨国经营的成功起到非常重要的作用，具体体现在两个方面：(1)制定政策，帮助本国企业提高跨国经营的竞争能力；(2)与东道国谈判，为本国企业跨国经营争取比较好的待遇和条件。如法国电信、雷诺、威望迪等法国国有跨国公司，其优势是具有政府背景，可与东道国政府直接洽商，解决在当地所遇到的问题。为了体现法国经济的国际竞争力，法国政府对企业的海外投资表现出前所未有的热情和鼓励，支持它们与美、英等国的跨国公司争夺国际市场。在必要的时候，政府甚至挺身为本国企业做资信担保，大大加快了法国跨国公司的发展速度。

中国企业跨国经营业绩同样得益于不断改善的宏观政策环境，但现行的对外投资管理体制中“部门多、手续繁、效率低、周期长”的无序状况使不少企业坐失良机。因此，(1)有必要加快制定和完善我国对外投资的法律规范，建立全国统一高效的对外投资管理机构，实施有关促进、保护、监管境外投资的政策措施，使企业能及时获取权威性政策咨询服务。(2)落实企业的跨国经营自主权，尽快使具备“走出去”条件的企业享有外贸、外经、外事审批权、资金融通等自主权，使企业得以在国际市场上求生存、求发展。(3)财金政策的配套改革。通过税收、信贷和保险等手段鼓励跨国公司的发展。(4)政府应积极推进国家间的经济和文化交流，建立良好的国家间的关系，中国企业跨国经营实践证明，良好的政府之间的关系以及民间文化的交流和认同往往为企业跨国经营敲开大门，提供强有力的保障和保护。

2．增强规模优势：跨国并购

(1)基于中国跨国经营企业的平均规模不大，应先在国内同一产业内形成内聚力强大的几个产业集团，通过市场化的方式如企业之间的横向兼并与收购等，使企业在较短时间内实现规模优势，尤其是跨国并购国外的中小企业，能拓展经营能力，以较小的代价获得对方的市场份额，了解目标企业所在国的情况。通过兼并、收购、控股、中外合资等多种形式与国内外企业进行战略联盟，形成优势互补。例如，浙江万向集团生产的汽车万向节1984年由美国舍勒公司领进门，打进美国市场。在经历了“产品走出去”、“人员走出去”阶段，于1994年建立了万向美国公司，开始了“企业走出去”的历程。万向美国公司勇于创新，以“股权换市场、参股换市场、设备换市场、市场换市场、让利换市场”等多种形式，迄今已成功收购了英国AS公司、美国舍勒公司、ID公司、LT公司、QAI公司和UAI公司等8家海外公司。先后在美国、英国、德国加拿大等欧美7个国家设立、并购、参股了18家公司，构建了覆盖全球50多个国家和地区的国际营销网络。

(2)品牌的策略性收购是许多跨国公司在外国市场攻城掠地的有效途径。在进入他国市场时，应用品牌兼并的方法购买当地的知名品牌可以避开当地的种种心理和行业中的进入障碍，迂回进攻，最终占领市场并从对当地领导品牌的战略投资中获利。如新疆德隆，在美欧拥有3家企业和销售网络，其主导产品番茄酱产量已经占到了全球市场的 10％。

3．培育管理优势：战略与变革

(1)适当的跨国经营发展战略。根据国际经验，跨国公司的成长将经历跨国经营、多国化和全球化等主要阶段，企业应从长远发展的战略管理高度不断强化跨国经营战略意识，制定出行之有效的市场进入战略和循序渐进的市场拓展战略。

企业应对自身的能力系统进行详细分析，充分考虑企业的各种资源的客观能力和企业文化、经营理念、领导者风格等主观能力，并结合企业所在行业的结构和特点，作出最优抉择，然后集中优势，选定全球目标市场，确定相应的战略。作为后发展型企业，要在国际市场上取得成功，必须注意“避实就虚”、“以速度抗击规模”，选择关键环节，争取形成相对竞争优势。TCL在国际市场推广自己品牌时采取了避实就虚的策略。李东生说，在欧美、日本这样比较成熟的市场，自己打品牌风险很大，胜算不大，TCL就以外包、OEM、ODM为主，来扩大市场份额，而在东南亚、中东、俄罗斯、东欧，就以推广自己的品牌为主。

(2)组织的灵活性。国际经验表明，从开始从事单一产品的出口贸易到最终成为一个著名的跨国公司，需要几十年甚至上百年的时间，期间企业不仅需要进行发展战略的重大转型，而且需要管理体制的不断创新。只有具备持续创新的能力，企业在关键环节上形成的竞争优势才不能被模仿，企业优势才得以保持。如完善组织机构，增加组织结构调整的灵活性，建立信息网络，加强控制和绩效考核：与西方跨国公司在某些领域结成战略联盟等等。

4．提升技术优势：扬长避短

中国企业在适用技术上比较成熟，集中体现在家电、纺织、轻工、电讯设备制造等产业。低成本优势较为突出。虽然在附加值高的技术或资金密集型产业方面的竞争力尚处于劣势，但劳动密集型的低技术行业已具高水平竞争力。在中国向海外的投资当中，有相当一部分来自制衣、鞋类和电器等行业。他们瞄准产品市场的低端，这些公司在这一领域具有竞争优势。

(1)实施错位竞争，发挥适用技术和产品的优势。任何市场都不是铁板一块，而是存在差异性。产品有不同技术层次的差异，同种产品也有质量，价格、花色品种等方面的差异。在竞争力相当有限的条件下，企业应实施错位竞争战略以开拓市场空间，建立自身的竞争优势。如应用产品差异化策略，以产品的差异化来开发企业的生存空间不失为一个低成本的方法，这种差异的机会在一个产业的发展中比比皆是，可以是价格的差异、性能的差异、销售渠道的差异等等。

(2)增强企业跨国经营的技术优势。虽然中国企业跨国经营的技术优势主要是小规模、灵活性和劳动密集型的低成本技术优势，这在对经济发展水平相当或落后的发展中国家的跨国经营中是有效的，但仅靠这种技术优势很难实现规模化、全球化的战略目标。即使这种优势本身，也需要加强投入，继续保持和增强。另外，我国在中医、中药、餐饮等领域具有特有的技术优势。因此，企业应提高科研开发能力，尽快成为技术创新的主体，把技术的商业化研究放在头等重要地位，并重视和逐步开展海外企业的R&D活动，以进一步拓宽投资技术的适应性和竞争力。比如同仁堂在20世纪90年代逐步摸索出一条以“品牌、技术投资为主，部分资金投资为辅”的跨国经营之路，发挥同仁堂优势，坚持特色发展，以绿色药品为切入点，扬长避短绕开壁垒。1999年，北京同仁堂股份公司控股70％在美国成立了北京同仁堂(美国)有限公司，现已有4个产品完成了美国FDA的通关工作，并在美国各大超市开始销售。

(3)开拓小规模市场，不断开发这类市场所需的生产技术以获得竞争优势。

(4)在主要市场或技术先进地区建立研究设计中心。如华为在美国硅谷、达拉斯等地建立了研发中心。

5．挖掘区位优势：寻找国际市场的突破口

企业应根据所处的产业及自我的跨国经营发展战略来选择区位。一般地，原料开发利用型的产业区位在澳大利亚、拉美和非洲；成熟的加工制造业适宜选择非洲、东欧、中亚和东南亚，第三产业如金融、信息业，适宜选择美国、中西欧和东亚。

广东省对“走出去”企业的调查表明，欧、美、日等发达国家是设立贸易公司和科研开发机构的首选地，东南亚、非洲等地的发展中国家则是开展境外加工贸易的热点地区。

上海市经委在2000年底对该市企业海外投资的调研报告中提到，上海企业发展海外经济首先是开拓东南亚市场，主要集中在印尼，马来西亚、泰国等国家，其次是开拓南非市场，在南非兴办了20多家生产加工企业，把上海的零部件和原材料带出去，在当地组装和加工生产，销往南非和非洲南部市场。

据统计，目前中国在越南的投资项目达142个，合同投资金额达到2亿多美元，像TCL集团、新希望集团、江苏江动集团等，在越南市场已取得了较好的社会效益和经济效益。力帆从1999年进入越南摩托车市场，在2001年销售额达1．17亿美元。力帆、海信、华为、广州卷烟一厂等在发展中国家以较低的代价创出了名牌。海尔的跨国经营战略目标不是出口创汇，而是出口创牌，海尔的张瑞敏认为，美国、日本、西欧市场与我国市场的互补性强，如果我们“避实就虚”，低端产品高端市场走，就会找到生存空间。因此，海尔在市场开拓上先难后易，在发达国家打响品牌。

6．充分利用比较优势：加入跨国公司全球制造网

通过有策略地与有实力的大型跨国公司建立合资企业，进入跨国公司全球制造网，作为网中的一个节点，可以分享、获得和利用更多的资源：利用网的接近资源的能力，实现自身的资源，利用网的学习能力，获得更多的学习机会，利用网的技术转移机制，获得更多的先进技术：利用网的市场反应能力，提高市场意识和市场运作水平，利用网的本地化经营，培养大量的技术和管理人才，利用网的组织结构和管理模式，转换企业经营机制，最终达到增强我国企业跨国经营竞争优势的目的。如创维集团和格兰仕的OEM(定牌生产)，即外方的品牌+中国的制造能力，大大加快了企业打入国际市场的步伐。

7．保持跨国经营竞争优势：本土化管理

随着经济全球化的发展，为建立持久的竞争优势，各大跨国公司从90年代末，纷纷实施本土化战略。本土化战略最关键的因素有三个：高中级经理的当地化、研究与开发当地化、公司风格当地化。

海尔在海外发展的“三位一体本土化”模式，即设计、制造、营销都要在当地进行，通过当地融资、融智、融文化，实现创造本土化名牌的目标。在人力资源本土化方面，海尔的雇员上至经理下至普通员工没有一个中国人，主要依靠近400名全球聘用的“洋经理”运作其海外网络系统。“迅速反应，马上行动”等独特的“海尔文化”已成为维系海尔海外员工的纽带。

8．建立持久的竞争优势：核心竞争力

企业的持续竞争优势根源于其内部长期成长过程中所积累的核心知识和能力的差异。在当前的超强竞争时代，企业之间的对抗已经超越了传统的产品与产品之间的竞争，表现出明显的层次性。即在任一时刻，企业之间的竞争都是层次展开的。

在动态的环境下，企业的整体竞争优势是一个由最深层的基于战略逻辑与远景的竞争优势、中间层的基于战略资产与核心能力层面的竞争优势、基于作业流程与价值链配置层面的竞争优势以及表层的基于最终产品与市场层面的竞争优势相互作用、相互转化、相互支撑而构成的动态的层次体。

我们如果去看大多数500强公司的成长过程，会发现他们通过企业家的某种创造才能获得成功后，通常会采取三个步骤来获得持续的能力：(1)为企业树立一个长期的企业目标，为员工树立一个人性化的核心价值观。之所以需要核心价值观作为员工长期激励的动力，原因在于只有价值观才能提供超越时空的力量。(2)建立与比较竞争优势匹配的核心竞争力，在核心竞争力的基础上建立企业扩张模式，而不是盲目扩张。比如SONY公司的核心竞争能力是精密技术的小型化能力，SONY的业务扩张基本是围绕这一核心竞争能力建立起来的，比如麦当劳的核心竞争力是标准化的经营管理能力与在不同分店的食品递送能力，麦当劳在全球的扩张显然都是依赖这一能力建立的。(3)建立基于今天、明天和后天的三层业务链。跨国公司之所以能够持续其强大的竞争优势，很大程度上在于他们能够同时考虑企业今天、明天和后天三个业务层面的发展机遇，即在第一层面发展和保有核心业务(今天的业务)，在第二层面建立新业务(明天的业务)，在第三层面选择企业长远发展的新生业务(后天的业务)。

第三篇：美国房地产开发经营及房地产价格评估考察

美国房地产开发经营及房地产价格评估考察

建设部“赴美房地产开发经营及房地产价格评估培训团”于2002年4月赴美，对美国房地产开发经营、经纪代理、价格评估、行业管理等情况作了较为详细的调研与实地考察。

（一）房地产开发

1、美国房地产市场的特点。

一是保障充分和公平竞争；二是市场机制调节价格；三是保护私有财产，法律保护业主所有权和转让权。与我国房地产制度不同的是，美国房地产企业没有资质要求，没有专门的产权面积测绘机构，房地产权属证明不是房屋所有权证书或房地产权证书，而是产权转让书（warrant deed）（相当于买卖合同）。房地产买卖成交后，房地产转让当事人持转让书到房屋所在地政府登记办公室备案，由登记办公室给每一个转让书编一个号码，并加盖印章予以确认。

2、房地产开发向郊区发展。

由于不少美国人住在郊区别墅或宽敞的住房，因此美国人均住房面积较大，至1999年底，美国27亿人口，拥有11亿个住房单位，67％的家庭拥有独立的住房，人均居住面积近60m2，居世界榜首。在美国，中等收入以上家庭拥有一栋别墅（价值一般在20万美元）是平常的事情。

美国住宅小区开发模式有如下几个特点：

一是郊区化明显。二是开发规模较大。开发商将开发用地划分成很多小地块，小业主既可购买现成的别墅，也可购买小地块后按开发商规定的设计自己建造别墅。三是配套齐全。四是重视与自然和谐。在房地产开发时尽量保护原有的树木和生态环境。五是社区活动丰富多彩。每年都有很多社会团体举办各种各样的活动。

（二）房地产经纪代理

房地产经纪行业在美国是一个信誉良好的行业，房地产经纪人具有较高的社会地位。其主要制度有：

1、执业牌照制度。

美国法律规定经纪人替人买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照。经纪人执业要有两个条件：一是通过州房地产经纪牌照管理机构（其性质介于政府和协会之间）组织的考试，考试对象分销售员资格和经纪人资格两种，销售员报考没有学历条件限制，但只有获得销售员资格的人员才能报考经纪人；二是必须在一个房地产经纪机构工作。对房地产经纪机构，没有资质和注册资本限制，经纪机构只要在有关部门获准登记后便可从事经纪业务，但机构发起人必

须持有经纪人牌照。为了防止经纪人同时在两个企业执业，法律规定，经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管。目前美国房地产经纪人协会共有90多万经纪人会员。

2、首次签约制度。

只要房屋实现了销售，第一个与销售方签约的经纪人就可获得相应的佣金（经纪机构从交易双方共收取房屋成交价6％的佣金，签约经纪人可从经纪机构获得50％～90％的佣金）。这一制度保证经纪人可以将房源信息完全公开，并借助计算机网络技术实现房屋信息资源在全国范围内共享。美国各州都建立了multiple listing service 计算机服务系统，经纪人会员可以通过密码进入该系统查询房源。房源信息一旦进入该系统，当房屋实现销售时，首次签约经纪人便可获取佣金。

3、保险制度。

产权保险公司负责保障产权的合法性和真实性。保险公司设有工作过失保险的险种，该险种以一宗交易为一个保单，通过社会保险机制将经纪机构风险转移到保险公司。

4、协会自律制度。

美国经纪人协会在房地产经纪行业中扮演重要角色，它分为全国、州、区域三个层次。经纪人协会主要职责有：一是与各级议会沟通，保证有关房地产经纪方面法律法规制定的合理性，并维护经纪人合法权益；此外还通过组织会员投票选举他们所支持的参选议员，在政治上起到影响作用。二是为会员提供业务、法律、计算机等方面培训。三是制定行业技术标准和从业人员职业道德准则。四是处理消费者投拆。协会除依法进行行业自律外，还从规范行业需要出发对会员提出高于法律的要求，协会可对会员进行罚款或劝其退会，由于协会在行业的影响，受过处罚的人将很难再在经纪行业从业。

（三）房地产价格评估

目前美国共有注册的房地产估价师8万余人，及一定数目的实习估价员。在注册的房地产估价师中，分为“G”（General）、“R”（Residential）、“L”（Limited）三种。其中“G”级为高级的估价师，可以进行任何房地产的评估；“R” 级房地产估价师只能进行住宅的评估；“L”级是最初级的房地产估价师，为有限资格，这类评估师的评估业务有相当大的限制。房地产估价师的考试、注册与颁发执照由州政府组织。取得注册房地产估价师资格的过程与条件一般都很复杂，要经过相当长时间的理论学习与实际操作。

目前美国的房地产估价机构总共有数千家，按业务来源可分为商业房地产与居住房地产两类估价机构。估价机构并未按规模或业绩划分级别，每个估价机构只能按其信誉与自由竞争自行确立其市场份额。

美国房地产估价机构基本上是个人合伙制及个人独资的公司。美国房地产估价最主要的操作规范是《UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE》。评估师资质审查发证、政府评估管理、评估服务机构以及评估师本人都需严格遵守《USPAP》标准。《USPAP》由美国评估基金会（THE APPRAISAL FOUNDATION）下属的估价标准委员会

（APPAISAL STANDARDS BOARD）制定，每年修订一次。《USPAP》具有法律约束力，是1989年经国会通过的FIRREA（金融协会改革法案）规定执行的。

（四）政府的宏观调控和管理

政府对房地产经济管理主要是靠宏观调控，手段包括：

1、通过区域规划管理，达到对土地最大限度地合理使用，并提供公共设施，保护环境等。

区域规划管理主要由地方政府负责。调节工具主要有四种：一是分区制（Zoning Ordinance）。在统一规划前提下，将土地划分为居民区、商业区、工业区，除特殊情况外，通常不可以混杂。二是再分类制（Subdivision Regulation）。在分区制的基础上，对土地的使用作出进一步的细分。如在居民区内，把不同的地块划分为独户住宅区、多户住宅区和公寓住宅区。三是开发规划（Growth Planning）。主要通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发进程，以保护有限的资源和历史古迹与风貌。四是提供公共物品。主要是通过政府提供道路交通、下水道等公共物品，影响房地产的开发和使用。

2、通过税收优惠刺激房地产市场的发展。

这项政策对中高收入者具有较大的吸引力。他们在房地产投资中，从政府的税收优惠中可以得到较大的经济利益。例如，居民购买住宅可获得如下三方面的税收优惠：一是免税，主要指免缴个人所得税：因为，不购买住宅者需支付房租，住宅购买者却可以把这笔相当于房租支付的额度抵减应税收入（这实际上是鼓励人们买房而不是租房）。另外，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125万美元，无须缴纳个人所得税，但要求他在销售自用住宅的前5年中，必须至少有3年居住或使用该住宅（这实际上是鼓励中高收入家庭购买高价值的新房，加快住房折旧）。二是减税。住宅购买者在计算自己当的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入，也就减少了纳税额。但这种税收优惠仅限于居民购买的第一二栋住宅，而且这两栋住宅为自己所使用，不能出租给他人。同时扣减的贷款利息最高额为110万美元贷款的利息额。三是延税。居民如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将出售旧住宅的所得，不计入当的应税收入总额中，享受此税收优惠的购房者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新的自用住宅，且新住宅的价格不得低于旧住宅的销售价格。

3、为市场运作提供有效的信息。

一是，美国政府提供如财产所有者的名单，评估财产的价值等信息服务，这一方面为政府收取财产税提供了依据，另一方面也为明确交易主体和交易价格提供了保证；又如政府提供的家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息，有利于房地产的合理开发，实现资源的优化配置。二是，政府发起或资助成立房地产研究机构。如1971年由德州政府依法成立德克萨斯州农工大学房地产中心，其主要任务是根据市民的需求开展研究活动，并将研究成果无偿提供给社会。它的口号是“通过研究解决问题”。房地产中心主要通过杂志和网站公布研究成果。至2001年，该中心已完成了1500多份专著、书籍、报告或论文，对促进德州房地产发展起到了重要作用。

(来源：《中外房地产导报》)