第一篇：日本物业管理
日本物业管理
2014-02-15 物业管理资讯
第二次世界大战后，日本作为战败国，由美国人对其进行管理，包括楼宇的管理。1952年，日本人才开始接管部分楼宇管理工作。日本真正意义上的物业管理开始于1957年，即日本第一座高层楼宇建成并委托给日本管理公司管理之后。
一、物业管理协会
日本东京大楼管理业协会成立于1962年。随着物业管理在全国范围的推广，各地也纷纷成立专业物业管理公司，成立一个全国性的行业协会的条件也日臻成熟。1966年，全国大楼管理业协会宣布成立。经过三十年的发展，到1996年，全国大楼管理业协会的会员已达到了3000多家。由于住宅管理是涉及到千家万户的事，也是政府和市民共同关注的问题，因此，1979年日本高层住宅管理业协会成立。参加高层住宅管理业协会有一个条件，就是管理的物业必须有高层住宅，否则，只可参加东京大楼管理业协会或全国大楼管理业协会。如果一个物业管理公司管理的物业既有高层住宅，也有其他类型的物业，那么，这家物业管理公司既可以参加大楼管理业协会，也可以参加高层住宅管理业协会。到1996年，高层住宅管理业协会的会员总数已达334家，其中正式会员273家，赞助会员61家。
一般说来，协会主要做以下几方面的工作：
(一)建筑物的保全诊断
当建筑物在使用过程中或在使用若干年后，物业会逐渐发生一些变化，除了日常定期保养外，长期的修缮计划也需制定。在房屋维修养护计划制定前，需要对其进行诊断。正如一个人一样，只有先诊断出物业的“健康”状况，然后才能对症下药。而这项工作，是协会的一项非常重要的事情。
建筑物的日常保养工作由管理会社实施。当协会接到管理组合保全诊断要求后，应派出专业技术人员对其建筑物劣化进行诊断，并向管理组合提供“诊断报告书”、“修缮标准书”、“工程概算金额书”以及维修设计书等，以便管理组合能够把影响建筑物安全使用的问题找出来。
(二)管理业务主任者资格认定
受建设大臣的委托，协会负责对管理业务主任者资格认定的培训工作。
作为一位物业管理从业人员，并不是对所有楼宇的管理工作都能够胜任的，因此，建设大臣要求物业管理公司在派驻某一楼宇管理业务主任时，应经过上岗前的培训，认定其具有管理该项目的能力后方可上岗。因此，建设大臣把管理业务主任者资格认定事项交由协会负责，包括培训工作。
(三)管理费保证制度
为了保证房屋小业主的利益，协会建立了“保证制度•支援制度”，也就是说，要参加协会的会员单位首先要与协会签订一份“保留委托契约”，承诺遵守协会的有关规定。并承诺因管理不善而给小业主造成损失时，协会可予支付赔偿
金。
基本程序是：
1.物业管理公司参加协会，作为会员单位，要与协会签订一份“保证委托契约”;
2.物业管理公司接受管理组合的委托，签订“管理委托契约”，并进行管理;
3.管理组合对物业管理公司提供的服务不满意，要求解除管理委托合同;
4.管理组合向协会请求，要求赔偿因管理公司管理不善而造成的损失;
5.协会确认确实由于管理公司的责任而对业主造成损害的，协会从保证金中预先支付;
6.同时，协会将积极推荐其他会员单位对其物业进行管理;
7.最后，协会将按赔偿金额向责任方(物业管理公司)追讨已赔偿的费用。
(四)区分所有管理士的认定
在物业管理实务中，常常会遇到许多问题，尤其是技术方面的问题，这就需要每个物业管理公司要有一些专业技术人才。这些专业技术人才，在日本被称为区分所有管理士。
区分所有管理士，根据《建筑物区分所有法》，能对该建筑物的建设进行策划、设计、管理组合的运行、大规模修缮活动的实施等，能够从专家的角度进行运作。
根据协会《资格审查•认定事业规程》，要获得区分所有管理士的称号，必须具备一定的专业知识，有一定的技术能力，通过《资格审查•认定事业规程》要求的考试并合格者，方能登记成为“区分所有管理士”。
(五)协会的活动
协会的一些主要活动包括以下几个方面：
1.调查研究
协会经常会接受政府或企业的委托进行一些调查研究。例如，建筑物管理业综合调查、区分所有建筑物管理受托动向调查、赁贷管理业现状调查、海外管理事项调查等，这些调研报告在政府、行业、企业等决策时，作为参考依据，起到了较好的作用。
2.教育研修
所谓教育研修，即根据物业管理业的发展对其从业人员进行培训。培训的内容为：
(1)物业管理业务处理时必要知识的培训;
(2)综合能力的培训，如对顾客的分析、顾客投诉的处理等;怎样与顾客打交道等;
(3)通信教育。在物业管理业务中，经常要通过书面的方式与客户交往。因此，通信制的训练也显得较为重要;
(4)月例会。所谓“月例会”，也就是协会定期组织的专家对管理制度、判例、时事问题进行的演讲和讨论。
3.刊物与教科书
不论是全国大楼管理业协会还是日本高层住宅管理业协会，都有自己专门的刊物，报道物业管理中的发展现状，遇到的问题，信息的交流等。除此之外，协会还组织编写培训教材或出版有关物业管理的书籍，以提高物业管理从业人员的业务能力和拓展其视野，对会员单位起到了很好的导向作用。
二、物业管理的特点
在日本物业管理活动中，主要呈现以下几个特点：
(一)超前管理意识
日本物业管理超前意识不仅体现在物业早期介入方面，而且在物业尚未交付使用前，就对房屋和设备设施作了中、长期的维护保养计划，他们认为，一份好的维修保养计划及其实施可以降低管理成本，所以，不要等物业出了问题才去修理。物业公司应注重对物业的保养和维护。对于电梯标准保养也是如此。电梯的每一个部件使用寿命长短是不一样的，根据其寿命的长短定期进行保养与更换，多年以后，仍然是一部好的电梯在运转，如果重维修轻保养，等物业出了问题再去修理，那么维修的费用、更换部件的费用会大大超过保养的费用。
(二)高度重视清洁工作
在日本，清洁人员应持证上岗，也就是必须经培训考试合格者方能上岗。在日本整个物业管理活动中，清扫工作是物业管理全部业务量的65.20%，设备管理占14.70%，安保工作占8.70%，其他工作占11.40%，由此看出，日本物业管
理服务中清扫工作所占的分量。
(三)重视各类人员的培训
日本物业管理从业人员的培训分为三个层次，协会培训、企业培训和社会培训。一般学历教育由社会承担;企业培训则是根据企业发展的需要，进行规章制度、岗位职责、考核等方面的培训;协会则是站在行业的角度，对物业管理发展中存在的问题进行探讨。
第二篇：物业管理
Wwp
物业管理企业迎接入世挑战的策略
2001-10-11
品牌：企业的核心竞争力
21世纪是知识经济的时代，也是全球经济一体化的时代，市场营运的主体已经从“企业”让位于“品牌”。“品牌”是市场中最具决定性的要素，也是企业的核心竞争力，是企业的无形资产。物业管理企业如果没有市场中被广泛认可的“品牌”，其在入世后的市场竞争中必将面临被淘汰出局的危机。然而，打造一个有价值的物业管理服务新品牌，不可能一蹴而就，它是一项复杂的系统工程。作为年轻的物业管理企业，它必须利用自己独特的经营管理服务理念、文化价值理念、先进的管理服务模式、崭新的企业运营机制、以及具有自身特色的企业文化、社区文化，致力打造与国际市场、国际品牌接轨的具有鲜明自身特色的物业管理新品牌。
服务：竞争的决策质素
入世后企业面临的竞争将是深层次、人性化、国际标准化服务的竞争。服务将是竞争的关键，服务质素是竞争的决定因素。物业公司应有针对性地将优质文明服务作为系统工程来建设。服务不分范围，只要是合情合理的，都要尽最大努力去实现。具体工作中，除要高质量地提供房屋保养、治安、绿化、卫生、家政等常规项目外，还应致力于探索物业管理服务的内涵，为业主提供深层次的教育文化服务。深圳就有一家物业公司在全国首开先河地提出并实施了“名宅加名校”的战略，在深圳创办了深圳特区规模最大的学校和幼儿园，这一新模式实现了社区物业管理服务和社区文化教育服务的一体化。再加上在质量标准上与国际接轨，建立了16个内部运作及考核制度，24小时管理服务工作流程，很快就在当地树起一面响当当的旗帜。
有限管理与无限服务
“有限管理，无限服务”，就是要淡化物业管理企业管理行为的行政色彩，把管理溶于服务之中。特别提出的是，这种淡化并不是在管理力度及管理能力上的弱化，反过来，它应该是对社区房屋、公共设施、机电设施等管理工作的强化。
物业管理公司在实现技防与人防相结合的同时，要把管理手段及方式的现代化、网络化、信息化，不断将现代科技革命的最新成果应用于物业管理，通过小区智能化建设，持续提高物业管理的科技含量。
人才也是资本
市场竞争成败，很大程度上取决于人才的竞争。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素，人力资源是第一资源。因而，企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度，把人力资源作为一种特殊的资本运作。现代企业之间的竞争，已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域，物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感。
物业管理企业在人才竞争方面，必须树立起自己独特的企业人才观，使人才既进得来也留得住，还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企，致力构筑企业的人才高地。同时建立有效的激励机制，始终把员工培训放在企业发展战略的高度来对待。这种激励机制应包括5种：荣誉激励、物质激励、参与企业民主管理活动的激励、升职激励和提供学习深造机会的激励。员工培训方面重点抓好物业管理法规知识、岗位技能、消防知识、服务意识、礼仪礼节、职业道德、电脑操作以及文化科技知识等方面的培训。通过运用各种手段，造就一支年轻化、知识化、专业化，政治过硬、思想活跃，具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理新军。
文化企业发展的永恒主题
在现代社会，文化的功能和作用日益凸现，并从各个层面渗透于人们的工作、学习、生活及一切社会活动中，日益明显地改变着人们的价值观念和认知水平。现代企业，只有依靠先进的文化价值理念和经营理念，才可生生不息。
物业公司应当认识到，企业的文化行为必须与企业的市场竞争及企业的发展战略紧密地联系起来，从营销的角度来审视自身的文化行为，把企业文化上升到企业经营和市场推销的层面。同时，使企业文化与社区文化相互协调与融合，并促使二者之间实现良性互动，在企业内部，有一种“追求精彩每一天”的价值取向。
在社区文化中提倡人文关系，通过科普文化、环境文化、休闲文化、视觉文化、网络文化等的营造，为社区成员提供商品味的文化服务。
来源：中国房地产报
当前物业管理中迫切需要解决的问题
2001-09-30
一、要“断奶”，割断与母体的关系，真正成为独立的具有法人地位的物业管理公司。
目前不少城市房管部门和直管房单位的物业管理公司，基本上是由房管所(站)的公房经营维修人员和各单位的后勤、管房的人员组织起来的翻牌公司。此类公司牌子是新的，但机制和观念还是旧的，实质上还是“政企不分，吃大锅饭”。遇到经费亏损就向“母体”——房管局(处)报帐。单位自管房的物业公司也是由原来管房的和精简下来的职工成立的，经费还是由单位列支的。开发商在树楼盘品牌的同时，在“肥水不外流”的观念支配下而建立的物业管理公司，实质上也是开发企业这个“母体”的附属品，开发中的遗留问题由“儿子”背，经费缺乏向“老子”要等等。这类物业管理公司，与各自的“母体”存在着千丝万缕的关系。由于其经营好坏并不与企业的存亡有关，有些虽名为独立核算的法人企业，实际上还是靠各自的“母体”的“奶水”滋养，缺乏自身的激励机制。当前大量依附“母体”的物业管理公司关键的是要坚决“断奶”，使之真正成为产权明确、贵权明析、政企分开、管理科学的现代企业，以独立企业法人的模式运作，走向市场，向市场要效益，在市场竞争中求生存、求发展，以适应市场经济发展的要求。
二、要建立市场竞争机制。
目前，物业管理真正采取招标形式的并不多，大部分旧区房管部门的翻牌公司还自守着在其原来的行政管理范围内地段的当然公司；新区大部分是由开发商为达到自己的销售目的而建立的附属物业管理公司；单位自管房的物业管理公司更是自守地盘自我管理，有的还排斥外地区、外单位的真正企业化的物业管理公司的竞争。因此，要真正动真格的引入市场竞争机制，由业主委员会自行公开招标选聘物业管理公司，让他们参与市场竞争。但是要在商海中竞争、生存、发展，必须要使自己成为真正独立的企业，脱离附属地位，彻底转变观念，对原来的人员进行专业培训，养成高度负责，刻苦耐劳的工作态度；建立和完善按市场需要的工作规范，以积极姿态投入市场竞争，以自己的良好信誉和实实在在的服务和合理的收费去吸引业主委员会的招聘。最近上海市新黄浦集团将直属企业——合众公司正式转制为民营的物业管理公司。这种把管理和服务经营职能从集团所有权中剥离出来，为物业管理走向市场，创造了先决条件。
三、业主委员会的法律地位问题要解决。
在解决物业管理公司的附属地位和进入竞争市场后，为了有利于双向选择，业主委员会的法律地位问题必须尽快解决，否则，所谓双向选择也是难以实现的。目前的实际情况是，居民委员会有一个《城市居民委员会组织法》。物业管理公司系企业法人，而业主委员会则什么都不是。有的城市虽然在试点中建立新型社区，但绝大多数地区，业主委员会系群众自治组织，不具备法人资格，只是“上无头，下无脚”的松散组织。目前，上海市把业主委员会定位为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。深圳规定，业主委员会经政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。杭州市在近期也进行了新型社区取代居民区的试点，这种试点在自治性的基层性方面，与业主委员会有重叠之处。它们之间有什么区别和联系，如何界定它们之间的责权利，实际上还是有争议的。到底如何使业主委员会成为具有法人地位的组织，还是深圳的办法比较可行，这对全国物业管理行业来说，这是一个迫切需要解决的问题。
四、要“增血”。
“增血”就是要提高职工工资含量中的物业管理费用。现在全国除港澳、广深等南方经济发达地区外，普遍反映物业管理收费难。除了物业管理公司的素质好、制度全、服务好等等条件外，很重要的原因是港澳、广深地区人均收入较高。现在他们的物业管理费与他们的工资收入相比比例已不算大。相对内地，职工每月平均五六百元工资收入，要交几十元甚至一百元的物业管理费，实在有点困难。从理论上讲，职工工资应该包括物业管理消费的货币化分配。将计划经济体制下房屋管理由单位完全包下来，改为由居民所在单位以货币工资的形式发给职工个人，再由个人自己去购买物业管理服务。据北京市测算，如果物业管理费补贴占工资的5％，工资年增长率应为8％，在此基础上职工就可以承受基本的物业管理费支出。最近建设部住宅与房地产业司一位负责同志曾谈到工资改革要增加职工的物业管理费用。这是非常合乎经济改革的方向，而又非常合乎实际情况的政策措施。
五、要树立物业管理也是商品的观念。
我国实行计划经济体制几十年，人们对住房是福利的观念根深蒂固。由于当年实行的是低工资，住房和物业管理的费用均作了扣除，低房租中已包含了管理费。现在经过20多年的经济体制改革，住房是商品的观念基本上已被普遍接受。近几年，个人购房的比例已逐年增加。但是由于工资提高远远跟不上房价的提高，人们对物业管理费用仍认为比过去房租高出不少，因而存有抵触情绪。除了工资中应考虑增加物业管理的部分外，很重要的一条，就是物业管理也是商品的观念仍相当薄弱。
物业管理作为一个新兴行业，同所有服务业一样，是以其特殊商品——对物业的维护和对业主的各种服务，并向社会提供这种商品，以满足现代人们的需求为目的。这种“商品”的价值和使用价值都是客观的和有形的。事实已经证明，由物业管理企业提供的优美的居住环境以及小区治安和精神文明建设，在现在和将来都将影响物业的价值。如果同意物业管理服务也是“商品”，那么消费者用货币购买这种“商品”也是天经地义的事。
作者：李国文 来源：《南方房地产》
物业管理服务的按质论价及其意义
2001-09-27
所谓“按质论价”，就是按照同一市场上同类商品质量的差别规定不同的价格，分等定价，实行优质优价，低质低价，同质同价。这是市场交易中公认的一项基本原则。在物业管理市场上，销售的商品是物业管理服务。如果从市场上销售的商品这一角度来看待物业管理服务，同样可对其实行按质论价。
一、物业管理服务按质论价中“质”的内容
对于服务质量高的物业管理服务就应允许高收费，而对于服务质量低的物业管理服务就应实行低收费。将物业管理服务的质量与其收费挂钩，根据服务质量分等定价。为了推行按质论价，首先必须明确物业管理服务中“质”的内容，即物业管理服务质量的内涵。就物业管理服务来说，在考察其质量问题时，应考虑以下两个方面的内容。
第一，“质量”要反映物业管理服务满足住户或业主需要的基本特性，即物业管理服务作为商品所体现的使用价值。物业管理服务质量是通过其满足住户明确或隐含需要能力的大小来反映的，其满足住户明确或隐含需要的能力越大，物业管理服务的质量便越高，反之，服务质量便低。这里所强调的便是物业管理服务作为产品所体现的使用价值。物业管理公司所生产的产品是服务，即为物业委托人提供管理、技术和劳务的服务。这种服务产品和其它行业的服务产品相比复杂得多，具体表现在于其项目多、范围大、时间长、技术专业性强。因此，在考察质量问题时，应考虑物业管理服务的特性，要依据可以观察到的和需经顾客评价的特性对服务质量加以明确。具体来说，从可以观察到的和住户或业主的角度出发，对物业管理服务质量有影响的特性主要包括在以下四方面：
首先，是从事物业管理服务的人员和物质资源。物业管理服务与一般商品的重要区别在于，一般商品通常以具体的物质形态为其存在的形式，并可用储存的商品来及时满足市场的需求；而物业管理服务是以提供管理、技术和劳务这种“活”劳动作为其存在的形式，无法采用储存的方式来及时满足市场的需求。因此，为了及时满足业主或住户的需要，确保物业管理服务的质量，从事物业管理服务的企业必须具备必要的人员和物质资源。
其次，是业主或住户在享受物业管理服务过程中出现的等待时间、提供时间和过程时间。从顾客的角度出发，在享受服务过程中都希望等待的时间短、提供服务的时间及时，且提供服务过程的时间快(敷衍了事者除外，这里强调的是多、快、好、省)，这也是衡量物业管理服务质量高低的重要因素之一。而对于享受物业管理服务的业主或住户来说，他们在享受服务过程中同样希望如此。如果物业管理服务无法做到等待时间短、提供服务及时和服务过程快，将会难以满足业主或住户的需要。
再者，便是物业管理服务的卫生、安全性、保密性和可靠性。物业管理服务作为商品来说的使用价值在于它能满足业主或住户的需要。但是，如果业主或住户在享受服务过程中无法得到卫生、安全性、保密性和可靠性的保障，物业管理服务的质量便无从谈起，这也是对物业管理服务质量最基本的要求。尤其是卫生、安全性，根据我国的《消费者权益保护法》第七条，消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。如果在提供物业管理服务的过程中无法保证卫生、安全性，面临的不仅仅是质量问题，恐怕还要承担相应的法律责任。
最后，是在提供物业管理服务过程中所表现出来的应答能力、方便程序、礼貌、合适、胜任程度、可信性、准确性、完整性、技艺水平、信用和有效的沟通联络。而在物业管理服务中，物业管理公司是通过服务人员的具体服务行为与业主或住户进行交流、沟通，要满足业主或住户的需求，就必须对物业管理人员的行为能力、道德素质制定相应的规范要求。从行为能力未看，主要是指物业管理服务人员的应答能力、方便程序、合适、胜任程度、准确性、完整性、技艺水平、有效的沟通联络等方面；而从道德素质来看，主要是物业管理服务人员礼貌、可信性、信用等方面。如果对物业管理服务人员的行为能力和道德素质不作出相应的规范要求，物业管理服务的质量便无法得到保证。
以上是从物业管理服务满足业主或住户的使用要求出发，在考察其质量时所应具备的基本特性。但是，在商品交换中，商品的质量不仅是指商品的使用价值，同时还包合必不可少的社会经济内容，即物业管理在满足业主或住户需要的同时，要为业主或住户带来相应的经济效益。
第二，“质量”要反映物业管理服务所体现的社会经济内容，即物业管理服务的有用程度所带来的社会经济效益。从经济学的角度来看，物业管理服务质量是指物业管理服务这种商品的有用程度所带来的经济效益。从商品的角度来考察物业管理服务，我们可以将物业管理服务质量分为生产质量和消费质量。生产质量一方面包括提供物业管理服务过程中所创造的体现其使用价值的各种基本特性，它在提供物业管理服务过程结束后就被确定下来；另一方面还包括具有这种基本特性的使用价值能给消费者带来的经济效果。这并非生产和消费两个不同的质量标准，而是在交换中。生产质量转化为消费质量，才成为社会质量。如同商品的价值决定与价值实现一样，物业管理服务的生产质量是在提供物业管理服务过程中确定的，但在交换中，还有个被社会承认与否和承认程度的问题，即消费者从经济上考虑能否接受该服务的问题，这就是消费质量。因此，消费质量在社会质量的形成中起着决定的作用。
在物业管理服务这种商品的交换过程中，物业管理公司提供具有一定质量的使用价值，而业主或住户则对所需服务的使用价值进行“估价”，即对它的质量进行检验。对物业管理服务质量的检验，实质上就是衡量不同服务质量所带来的经济效益大小，享受该服务是否值得。不论是对物业管理公司、还是对业主或住户，使用价值的不同质量都会带来不同的经济效益。物业管理公司和业主或住户交换双方所要求的经济效益得到均衡，或者说交换双方的经济效益都得到满足时，交换才能成立。这时，物业管理服务的生产质量和消费质量就均衡为社会质量，而它所反映的效用，就是社会经济效益。可见，物业管理服务满足业主或住户需要的基本特性，是社会经济效益的物质基础。然而，社会经济效益大，并不一定要求物业管理服务的基本特性最好，而是要求物业管理服务的基本特性所带来的价值增长最大。
因此，物业管理服务质量这一概念的社会经济内容，是指物业管理服务的使用价值满足社会需要的程度，它是由带来一定社会经济效益的物业管理服务的基本特性所确定的。正是这个意义上的质量才是物业管理服务按质论价的价格所依据的质量。
综上所述，在对物业管理服务实行按质论价的过程中，我们考察其质量标准内涵时，既要反映物业管理服务满足住户或业主需要的基本特性，即物业管理服务作为商品所体现的使用价值；又要反映物业管理服务所体现的社会经济内容，即物业管理服务的有用程度所带来的社会经济效益。在综合考虑物业管理服务满足住户或业主需要的能力及其有用程度所带来的社会经济效益基础上，再来确定物业管理服务的价格，这才是物业管理服务的按质论价。
二、物业管理服务按质论价的意义
前面探讨了物业管理的按质论价，那么，它对物业管理行业的发展有何现实意义呢?我以为主要有以下两方面的意义。
第一，实行按质论价，可以更好地满足对物业管理服务多层次的市场需求，正确引导对物业管理服务的消费行为。
通过实行按质论价，一方面，要求物业管理公司根据拟提供服务的质量标准，合理制定相应的收费标准，更好地满足物业管理多层次的市场需求；另一方面，让消费者即业主根据自身的经济承受能力，来选择自己所需要的物业管理服务，正确引导业主对物业管理服务的消费行为。
第二，实行按质论价，可以规范物业管理公司的定价行为，促进物业管理行业的公平竞争。
物业管理进入“竞争”的时代已是不言而喻的现实，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，在物业管理行业内推行按质论价，不啻为良策之一。通过按质论价，规范物业管理公司的经营行为，让业主明明白白消费，在行业内真正地开展公平竞争。这也是在物业管理行业推行按质论价的意义所在。
作者：杜江南 来源：《中国房地产》
当前物业管理状况透析及其对策
2001-09-20
一、当前物业管理状况的原因分析
当前，我国的物业管理公司大致可分为四类：一是由房管所(房管站)转轨组建的；二是由房地产开发商为解决售后服务而自行组建的；三是由大型企事业单位在机构改革中逐步推向社会的后勤科室转变而来的；四是从事专业物业管理工作的公司。物业管理水平已难以适应现实的需要，前进中的绊脚石主要有以下几个方面：
(1)小区的规模不大，直接影响到物业管理的规模效益和品牌效应的形成，而规模效益的形成是物业管理健康发展的最基本条件。我国住宅供应双轨制导致了自管公房的大量存在，其公有住宅的使用管理，充其量只能是企事业单位后勤的一部分，根本不可能建立物业管理市场。住宅商品化程度无法提高，物业管理市场化就没办法实现，更谈何规范效益了。另外，不少城市的小区规模小，有的小区充其量只能算是组团，小规模的住宅群不利于物业管理规模效益的实现。(2)物业管理行业利润低，任何行业的生存与发展，都必须以一定的产业利润作为存在的条件，如果一个行业的利润率低于社会平均利润率，那么这个行业的资源将自由流向高利润的行业或被掠夺。早些时间，论坛上多引导物业公司从事多种经营，通过其他行业的经营成果来扶持本行业的发展，从中就可看出物业管理行业的利润如何了。
(3)业主对物业管理的观念有待改进。由于我国长期的住宅消费模式是福利型的，使业主们还不大习惯物业管理有偿服务的观念，如今让他们“花钱住房子”，就容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费，多办事，办好事，唯美主义思想较为严重。物业管理行业处于市场经济中自然脱离不了等价交换、有偿服务的准则，“天下没有免费的午餐”。香港物业管理的协议定价方式渗透了有偿服务的方式，南京推行的等级收费方式也昭示着一分钱一分货的市场准则。另外个别业主的道德水平也阻碍物业管理市场的规范发展，乱丢垃圾、乱停车、不缴费等现象时有发生，似乎这些“特权”就是他的本事。道德水平是维护市场经济良性发展的不可缺少的要件，道德水平的低下直接增加了物业管理的成本，最终影响到物管的质量。个别业主对家庭小圈圈很看重，装修等富丽堂皇，而对社区环境却漠不关心，难怪有外宾大为感叹小家与大家的反差。
(4)物业管理行业的人力资源匮乏。物业管理较低的行业利润率、琐碎的日常工作，不能吸引相对优秀的人才投身到物业管理行业，人才的流失也十分严重，更多的人将物业管理公司当作了工作的跳板。
二、物业管理应加强的几个方面
良好的物业管理是房产保值增值的关键。一个物业管理企业不仅要运用现代化管理科学和先进的维修养护技术对房屋建筑和附属设施、场地以及物业区域、卫生、绿化、保卫等实施专业化管理和维护服务，还要创造良好的社区文化，为业主创造一个优质、舒适的居住环境。
作为政府部门要制定物业管理发展规划，完善政策措施，扩大物业管理覆盖面。在巩固新建住宅小区物业管理成效的同时，应有计划地对旧住宅进行整治、改造、出新。要加强法制建设。明确各方的权、责、利，在市场准人、行业规范、权利与义务、收费标准、纠纷处理、法律责任等建立约束规范机制，形成对物业公司、业主、开发商一个有效的约束。政府应着力培育符合市场要求的有利于等价交换的社会经济关系，同时要造就一个合格的高质量的业主委员会，内它来具体主张物业管理市场消费者的权利。在小区的规划时，要做到统一规划、成片开发、增加小区的规模，促进物管的规模效益。加强物业管理的宣传，正确引导人们对物管的认识。在物业管理不成熟的市场条件下，媒体更应该扶持，不能一棒子打死，要多份关爱。要制定出合理的物业收费指导标准，我国的物管收费标准在一阵“禁止乱收费”的潮流影响下，已偏离了市场规律。据介绍，物业管理水平较高的深圳市，它的高级住宅物业费在4．5-5元／平方米，是一般中等城市的6-7倍。试想低下的收费能创造出一个高品质的小区吗? 作为物业公司，要走规范化、规模化经营之路。物业管理服务有形性的缺乏决定了物业管理企业品牌和内在品质的重要性。要实施品牌战略，以品质取胜。要做好“服务者”的角色定位，树立服务意识，提高服务质量。物业管理服务工作不能仅停留在浅层的修修补补上，而要不断挖掘深度，加强创新工作，减少物业管理的营运成本。如一卡制，业主在社区内发生的所有费用(包括水、电、闭路、物业费等)，都通过一卡来解决。通过购买充值卡来买水、买电消费，这也是一种催缴方式的突破。
作者：黄椿 来源：《中国房地信息》
浅析我国物业管理发展的新趋势
2001-08-29
目前，物业管理企业普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。全国除万科、中海、金地等少数物业企业管房面积超过600万平方米外，物业管理企业平均管房面积偏低。要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，形成“航空母舰”，发挥团队的整体实力，走集团化发展道路，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。
1、集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。我国的物业管理已进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点突出表现为管理水平和服务质量。满足人们对生产、工作和生活环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建成物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。
2、集团化发展有利于改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面，实现规模效益。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，进而改变单独物业管理企业仅管少数物业项目的状况，实现规模效益。
3、集团化发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。人才资源是物业管理企业经营活动的关键。物业管理是集房屋管修、设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫消防管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理。它要求从事物业管理的人员，不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神，而且要有专业技能。目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍。组建物业企业集团，可以通过对集团成员企业人力资源进行重新的组织和调整，将分散的人才资源实行优化组合，集中人才优势，使企业人才形成最佳结合。
4、集团化发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。现在许多物管企业仅局限于物业管理，难以向其他经营领域拓展。组建物业企业集团，可以在重点搞好物业管理服务的同时，据自身的优势，扩大经营范围，组建若干分公司。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。
5、集团化发展有利于参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。我国石油、汽车等行业组建企业集团的实践就是很好的证明，物业管理行业要实现持续发展，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业在资金、人才、技术、装备、管理、服务上都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中立于不败之地。
6、集团化发展有利于走出国门，进入国际市场。从目前来看，我国的物业管理企业尚没有打进国际市场，一是我国的物业管理还处于起步阶段，物业管理服务的水平不高，难以进入；二是国际物业市场竞争激烈，单个企业孤军奋战、势单力薄缺乏竞争力。只有将物业骨干企业组成企业集团，发挥整体优势，用“联合舰队”打入国际市场。随着我国加入世贸组织日期的临近，我们更应从思想上、组织上、人才上做好准备。
组建物业企业集团应做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原则，防止行政化倾向；三是要保持适度的发展规模，防止盲目扩大；四是要保持适度的经营领域，防止过分追求经营多样化；五要规范化运作，防止简单化草率组合；六是要强化内部管理，防止忽视自身建设。只有这样，组建起来的物业企业集团才能适应物业管理新形势、新情况、新任务的要求，担负起时代赋予的历史使命。
来源：中国房地产报
第三篇：物业管理
伟峰〃物业
物业维修计划管理
一、2014年物业维修工作总结（扼要）
（一）、2014年物业维修计划合计59项，在6月25日对计划执行情况进行了半年维修工作小结和调整。并新增诸如国际后墙饰面大修、天台整体面层大修、地下室踢脚线粉饰维修、电梯大修、4—23层空调机台护栏防腐维修等项目；诸如总部豪宅顶层所有阳台防水翻修、更换下水井盖、弱电井盖、道路洒水箅子、监控室地板维修、别墅院墙砼柱；地梁饰面维修等项目诸如：东第供水系统改造、地下楼梯间及通道粉饰层维修、消防联动系统整改与完善、13#楼开闭所电路改造等项目共计23项；加原计划59项，合计为82项。截止2014年底共完成63项，尚有诸如国际幕墙维修、地库出口玻璃维修、配电间加门、卫生间门大修等项目、总部别墅天沟维修、水系防水翻修、2#--5#楼窗台倒坡墙渗漏维修、围墙铁艺维修与防腐维修等项目；东第1#、2#、3#、5#顶层管道井增设井门、屋面女儿墙涂料层维修、园区道路维修、北门岗亭改造等项目共计19项，转入2015年物业维修计划。全年物业维修完成计划的76.83%、未完成的项目占计划的23.17%，另外完成计划外项目诸如国际监控室防静电地板更新、监视屏更新、阀门、电流表更新、总部院门防腐维修、别墅3个露台防水翻修，生活用水水箱大修；东第新发生的内墙面开裂维修、1#楼1单元、3单元供热管道断裂维修、9#、10#楼入口大门框外侧防寒维修、11#楼负一层新增霍曼门等计划外项目共计15项。
（二）、2014年物业维修计划的完成和管理较2013年有较大进步，主要有以下几方面：
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1、各管理处的负责人对物业维修项目的计划管理、过程控制，事后控制和总结有较大进步。（举例：计划的完整性，维修工作的主动性，过程控制的严密性等，尤其国际维修、东第1、2、3、5#基础防寒维修）
2、我们管理人员对物业维修所学及专业技术知识、常识的学习和掌握有较大进步，因而能及时的发现问题并能够较准确进行分析、判断和制定可行性强的维修程序、方法、对策。因此维修质量、进度的控制好于去年。
3、物业维修计划编制和总结形式的创新特别值得总结和发扬。这种图片加文字说明的维修计划和总结形式让人耳目一新，直观性，对比性、准确性感知性特强，我今日在此为此举创新再次叫好、称赞。并望继续发挥和完善。
4、与地产与专业施工单位或厂家的协调工作做得好，使维修工作顺利开展，尤其东第，总部协调能力有长足和进步。
（三）、存在的问题和不足 1、2014年物业维修项目19项未完成，占计划的23.17%，这个数据我们应引起重视、反思，并从自身查找原因。
2、与施工单位、厂家的协调工作仍有缺憾和未攻下的堡垒。致使维修项目未如期完成，荣海窗厂，使我们无奈，但远大、涂料施工队、真石漆施工队、铁艺施工队、石材施工队未完成的维修项目就占了11项，为未完成项的58%，若协调工作再进一步努力，项目完成率定会提高。
3、与地产协调维修时机未掌握好而导致了有些项目未按我们的计划完成。时机未掌握好的原因是因为对地产施工季节的忙闲规律，技术间歇规律了解不够。
4、地产和地产指派负责维修人的原因。
二、物业维修计划管理
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上述总结的目的不是要大家承担过错责任，而是要通过总结达到提高，根据上述存在的问题和不是，我觉得应从以下几个方面加强和提高。
（一）、物业维修计划的编制
计划编制→计划实施→过程控制→验收总结
所谓物业维修计划，即在物业维修工作实施行动以前，预先编制拟定的具体项目内容和时间步骤。计划是物业维修工作的第一程序，计划编制和质量直接关系到维修工作的效率和质量，所以，计划的编制是一项非常重要的工作，其作用为：
1、控制单项或多项维修工程进度；
2、确定、指导维修施工顺序、持续时间、搭接关系；
3、是确定劳动力、资金、材料、计划、编制依据。
1、计划的编制程序
编制程序：维修项目调查与确定→编制维修计划→报审→修定与计划调整→物业维修计划→维修计划预算
2、计划评价要点：
科学性、合理性、完整性、周密性、准确性、可行性。
3、计划编制的相关要素： ①、统筹原理（略）
②、系统原理：即总计划、单项计划、外维计划、自维计划、材料计划、资金计划等从大到小，从宏观到微观，从全局到局部逐层分解，以保证计划控制目标的落实。
③、弹性原理：调查、分析、预测、影响计划实施的相关因素的可能性和程度，在编制计划时留有一定的余地，使计划具有一定弹性，以便在计划实施时，可以利用这些弹性，缩短有关时间或改变它们之间的搭接关系，使之达到计划控制的预期目标。
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④、信息反馈原理：计划编制过程也是信息反馈过程，因此在编制计划时要注意上下平行，内外信息的反馈，并进行认真分析比较，以确保计划的编制达到6项评价指标。
鉴于物业维修计划的特点、特性其它诸如网络计划原理、S图、横道图原理不述。
（二）、物业维修计划调整。
计划调整是计划控制的重要环节，一般按以下程序和方法进行调整：
1、分析
①、分析维修进度计划出现偏差的原因；
②、分析产生偏差的项目是否为关键项目，若出现偏差的项目为影响正常使用和生活或安全的关键项目，则必须采取相应的调整措施，如总部水箱、国际地板、东第消防系联动系统整改；
③、分析进度偏差是否大于总时差，若维修工作进度滞后偏差大于计划的总时差，无论偏差大小，必将影响后续维修工作，则应采取相应的调整措施（国际大修例子）。
2、计划调整方法与措施
综上述分析后，维修进度主控责任人应调整产生进度偏差的关键项目和偏差值的大小，按下列方法和措施调整计划。
①、改变某些工作间的逻辑关系，在工作之间的逻辑关系允许改变的条件下，采用改变关键线路和超过计划工期的关键线路上的有关工作之间的逻辑关系达到赶缩工期的目的。（如：把依次进行的流水作业法改成平行或立体交叉的作业法，或把可搭接的作业面分段作业等等）；（如东第1#、2#、3#、5#楼地下防寒维修工程，门斗保温工程、国际后墙工程等）。
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②、缩短某些工作的持续时间
主要用于电气、水暖维修作业时间受限的项目，如供水、供电设备设施的维修、下水维修、防水维修等，须优化作业方案，不改变工作之间的逻辑关系，而重在缩短某些作业的持续时间，促使施工进度的加快。③、维修项目调整
物业维修计划不同于其他企业的最大特点就是动态性特强，二年来深感与地产计划大不相同，地产计划调整项目很少，主要是设计变更，即总在发生新的维修项目，如东第围墙开裂、供热管道断裂、总部水箱大修、别墅露台渗漏、国际24层防水维修、阀门更换等等，另外，很多维修项目要由地产或第三方施工，我方被动性强，欲速不达，所以导致维修项目调整数量大的特征。如，2013年维修计划项目增减36项，2014年增减33项，因此，须特别重视计划动态性强的特性，及时调整维修项目来保证计划的完整性。④、资源供应调整（资金物料）
鉴于物业维修计划动态性特强的特点，因此资源亦应随之调整，否则会因资源供应异常而导致计划的正常实施，所以要及时调整好自有资源供应和最大限度的利用可争取的外在资源（善借物者，以达天下）。⑤、起止时间的调整
鉴于物业维修计划被动性强的特点，须及时调整某些项目维修的起止时间，以确保计划的实施。（如东第11#楼后门斗的延后、国际停车场道路翻修的提前、总部水箱大修起止时间的确定等等）。
三、维修计划过程控制
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计划属预先控制，实施计划则离不开过程控制，过程控制非常重要，事关维修计划能否如期实施和确保质量，所以，必须高度重视，决不可掉以轻心。过程控制措施主要有以下几方面：
（一）、运用动态原理，加强过程控制。
当维修计划进入执行、实施状态时，具有很强的动态特点，总会出现二种情况，一是，计划与实际进度相吻合，二是，计划与实际进度不一致，或超前，或滞后，出现偏差。鉴此，维修管理责任人须跟踪管理，加强控制，使实际工作按计划进行。（例如国际后墙大修）。
（二）、运用信息反馈原理加强过程控制，维修计划执行实施过程也是信息反馈过程。因此，在项目维修实施过程中，主管人要将维修起止时间、施工程序、作业方法、安全要求、联系人及电话号码等信息及时反馈给作业队。作业队再将进度，现场偶遇的特殊情况，变更作业方法等相关信息进行传递或向上反馈。以便工程部、管理处、物业总部及时分析、比较、决策，再向下反馈。如此不断的进行信息反馈，达到有效控制的目的。（如东第门斗保温维修，公司总经理接到信息后到场组织分析决策，如东第1#、2#、3#、5#楼基础防寒维修的信息反馈过程）。
（三）、利用封闭循环原理加强过程控制。
维修项目控制全过程是：计划→实施→跟踪、检查→分析、比较→调整→再计划，形成一个封闭的循环系统。鉴此，物管处、工程部须利用这一原理，从编制计划开始，即对实施过程跟踪检查，收集相关信息，进行分析、比较，找出产生影响原因和解决方案，确定整改措施，计划。对在新的干扰因素作用下产生的新问题，偏差开始再次循环。（典型案例：总部水箱；东第1#、2#、3#、5#楼基础防寒；国际防水维修）。
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维修过程控制是物业维修项目的主控环节，各管理处负责人和工程主管通过实践对其重要作用，意义均有较深刻认识，且做得越来越好，望继续发场。
四、影响物业维修计划及实施的重要因素和对策
（一）、影响因素
1、季节影响：冬季，雨季；
2、气象影响：雷雨、暴风、洪水、高温、寒流；
3、第三方即施工方的影响：消极、推诿、拖延应付、罢修；
4、地产施工期的影响：抢工程进度，抽不出人员，地产主管维修负责人的作为；
5、资源供应的影响：购置零配件困难；非标准、非本地区厂家等；
6、隐蔽工程的影响：竣工图标识不清，无竣工图，隐蔽工程与竣工图不符，隐蔽工程的变化，难以预测判断的意外因素，天棚内维修作业障碍等。
（二）、对策
1、针对季节影响气象影响因素，制定冬季、雨季维护方案、应急预案，防晒棚临时暂设作业，避开该自然影响期等对策；
2、针对施工方的影响因素，采取直接、间接友好协调、协商，执著多次催促、督办、变通索要材料、钱款，请地产施加压力，弃约，诉讼；
3、针对地产施工期影响因素，可采取协商、恳请、恳求、阐明利害影响，说服对方，建议地产工长利用技术间歇期，或集中人力加班突击等；
4、针对资源供应影响因素，可采取资源共享，到地产求助资金支援，到工地求援材料边角料。信息共享、咨询、网询、求援、替代、外委加工、自加工等对策（国际自加工护栏、地脚护盖、委托外加工轴杆；东第自制工具，求助工地维修伤损的道闸；总部求助工地加工制作电梯手闸等）。
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5、针对隐蔽工程影响因素，可采取上述讲过的利用动态控制原理加强控制，关键是坚持跟踪，强化过程控制手段，将隐蔽工程的不知、未知转化为可知、详知、认真分析，正确判断，及时调整，果断决策（过程控制16字方针）。必会获得行之有效的结果（例6处水杠开裂、隐蔽故障点的分析判断，9#、10#楼屋面隐蔽渗漏的分析判断，林工对总部水箱渗漏的分析判断，结果证明对策正确。反之，对策错误，结果肯定是错的（就像肚子痛你往脚上抹紫药水是不会解决问题一样）。
吉林省伟峰物业服务有限公司
许大鹏 二○一五年一月二十日
第四篇：物业管理
一、加强教育学习，促进自身队伍建设
我所自成立以来，就加强队伍建设，对员工进行思想教育，组织员工军训、业务知识培训、岗位技能训练等，提高员工的综合素质，全面打造学习型、务实型、服务型的队伍。
（一）、为了增强“爱国、爱岗、敬业、奉献”意识，提高全所员工的政治素养，一方面是以“三个代表”重要思想和“十六大”精神为指导，定期组织全所人员学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和三个代表重要思想，积极引导广大员工进一步解放思想、更新观念，不断提高自身思想素质；另一方面，通过开展各种活动，对员工进行爱国主义、社会主义教育和革命精神、道德风范教育，立足本职，求真务实，发扬积极探索、勇于创新、艰苦奋斗、无私奉献的敬业精神，争创一流业绩的队伍。2004年4月，所团支部组织团员青年职工参加悼念革命先烈，缅怀英雄活动，参观英雄纪念馆，聆听英雄光辉事迹，通过这些活动，大家受到了很大鼓舞，催人奋进增强了战斗力，大大提高了职工的敬业精神。
（二）、提高员工的业务水平，培养一批业务技术过硬的收费队伍。每月定期和不定期的组织所有收费人员进行业务知识和岗位技能培训，并组织开展业务考试、相互交流、竞赛活动等，不断提高自身业务水平。2002在未开通前组织新招人员到其他收费所进行实地操作学习，在即将开通时，所又组织全所人员进行业务理论知识学习和实际操作演练，为开通顺利进行收费做好充分的准备；2003年，所每月组织收费人员进行业务学习，并开展了如车型判别比赛、识别假行驶证、综合业务知识竞赛等活动，通过开展活动，促进了全所车型判别的统一、减少了车型误判率；打击了使用假行驶证偷逃通行费行为，挽回了一部分通行费损失；增加了全所收费员工的业务保有量，提高了收费业务知识水平。2004年，在2003的各项基础上，还有的是对个别业务水平教差的收费人员进行强化培训、所与所之间收费员进行异地交流、岗位轮换学习、管理人员下车道学习等。2004年4月份，在管理处收费科的组织下，与**所收费员进行了对调交流、学习。在交流过程中，收费员们都能够严格按照“十六”字方针认真开展优质文明的收费工作，在工作之余讨论收费操作、辨别假行驶证和判别车型工作中各自的经验，在不断的讨论、学习和总结中提高了工作能力，通过交流学习，对所存在的不足之处进行了认真的整改。通过采取灵活新颖的方式营造浓厚的学习氛围，每月召开全所员工进行思想交流、探讨工作体会、疑难问题等来不断提高收费人员思想、政治、业务素质，使收费工作逐步走向成熟；同时，鼓励和支持员工利用业余培训和个人自学有机结合起来，拓宽学习渠道，改善知识结构，通过各种进修方式参加成人学历教育，不断加强自身素质的提高。
二、完善组织，加强领导
成立以来，**所高度重视精神文明建设，把文明创建活动放在了重要的地位，将文明创建活动作为文明优质服务的重要目标和重要保证。组织领导上，成立了以党政领导为组长，各科室负责人为成员的创建工作领导小组，按照职能负责创建工作的开展，把创建工作层层落实下去，从组织制度上保证对创建工作的领导，做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，形成了齐抓共管，全员参与的工作机制，并以目标管理责任制的形式把文明创建工作列入考核内容。具体措施上，制定文明创建的规划纲要和实施办法，明确创建目标，将创建工作的近期任务和长远目标有机地结合在一起，纳入到整个工作当中。
（一）、定期召开创建工作领导小组会议，研究部署创建工作，检查监督创建工作的落实情况，分析创建过程中存在的问题，及时采取措施并落实到实处，极大地提升了我所文明创建活动的水平。
（二）、全所动员，积极参与，强化创建意识，广泛深入地开展创建工作。召开动员大会，大力宣传创建意义，提高全体员工的思想认识，使文明创建活动真正成为每个员工的事，成为广大员工的自觉行动，使广大员工在参与中受到教育，在实践中得到提高。
（三）、建立健全创建机制。我所根据实际建立健全了各项规章制度，进一步提高管理能力和管理水平。把加强班组建设和班组管理作为创建活动的重点，制定了相应的创建考核标准和考核办法，定期检查考核，实行了动态管理，做到奖罚分明，有效的激励了班组、员工的创建积极性。
三、建立健全各项规章制度，改善创建环境
没有规矩，不成方圆，内业管理离不开规范的管理制度，我所始终坚持按照“抓管理、打基础、抓服务、创文明”的指导思想，坚持以人为本的管理方式，重视制度建设，结合有计划、有考核、有总结的工作机制，规范内部管理。全所上下统一制定了所长、办公室、收费科、收费班长、收费员等各个岗位的工作职责，根据工作要求制定完善了《收费纪律考核细则》、《卫生管理制度》、《台帐管理制度》、《监控管理制度》、《实行四班二运转制度》、《竞聘上岗、末位淘汰实施方案》、《安全生产责任制》、《食堂就餐制度》、《文明班组、文明示范员评选办法》、《开展三文明评选活动补充规定》等一系列规章制度，狠抓落实，严格制度管理，作到有章可循、有据可依。同时为了保证各项规 章制度的落实，我所建立了相应的组织检查监督体系，成立了“文明创建工作领导小组”、“环境卫生考核监督小组”、“安全生产工作领导小组”、“三文明评选考核小组”、“竞聘上岗考核小组”等多个领导小组，实行所长亲自抓，分管人员具体抓。通过考核激励机制的建立，促进了各项工作的顺利开展。
改善环境，提供良好的服务设施，我所在开展创建过程中，认真抓好收费所的环境卫生，保护好花草树木、做好绿化、美化环境工作。搞好环境卫生，创造一个优美的、舒适的服务环境，对大楼、车道、食堂、宿舍等进行卫生包干区，做到每天“三部曲”即擦、冲、扫，每月定期彻底打扫，值班的管理人员到车道协助当班人员冲洗车道，当班人员随时做好收费区域卫生保洁工作，卫生考核监督小组实行检查监督，打造一个“畅、洁、绿、美”的工作服务环境，2003年我所在全所员工的共同努力下，被**县评为了县级“卫生先进单位”，同时在2004年，我所也已顺利通过创建“市级卫生先进单位”的初次考评。
四、加强收费管理，开展三文明评选
我所严格按照高速公路有关法律法规、管理办法、收费标准等，全面贯彻“安全畅通、依法征费、文明服务、应征不漏”的工作原则来开展收费工作。提高收费员的业务技能、服务质量、确保收费工作顺利开展，通过对全体收费员、监控员进行全面的系统、业务培训，促使收费员、监控员能熟练掌握各项岗位技能；加大稽查力度，对每位收费人员的文明服务进行跟踪稽查，并对收费业务、收费纪律、唱收唱付等方面通过监控、监听、现场稽查、突击检查等方式来开展稽查工作；积极与其他兄弟收费所开展车型判别、辨别假行驶证等业务交流，针对收费工作中遇到的车型判别问题及时通知对方所，并进行讨论和统一，对个别水平不高的收费员进行强化培训提高辨别能力。我所积极配合高速交警，开展对假行驶证的协查工作。在处收费科的带领和指导下，本所全体职工继续虚心学习有关真假行驶证的有关判别知识。经过两年来的实践、交流、总结和积累，各收费人员均具有较强的辨别能力和处理能力。发现司机使用假行驶，就将车辆型号和车牌进行登记汇总上报，力求全线统一，从而减少费源的流失和车型改判率。每月开展“文明班组”、“文明班长”、“文明收费员”评比，提高收费员文明服务业务水平和竞争意识，同时为了明评选的公平性、真实性、合理性，所考核小组针对2003年评比办法，进行了修改和补充，从实际出发，细化考核评选条列和内容，让员工能及时找出与别人的差距，及时解决提高。通过开展三文明评选活动，涌现出了一批优秀的收费员工，起到了带头模范的作用，带领着我们收费人员全面的提高，使整个收费所形成你追我赶、不甘落后的新气象。
五、积极开展文明服务活动，拓展服务内容
**所自开通以来，就以开展文明创建活动为载体，狠抓文明服务，规范文明用语，要求收费员应时应景讲好每一句文明用语。2003年，收费员仅仅局限于“你好！请走好！”、“你好！请付XX元，收你XX元，找你XX元，请走好！”等文明用语，2004年，为了减轻司乘人员旅途的劳累，能让司乘人员真正感到宾至如归的温暖，同时也提醒司机朋友注意行驶安全，要求收费员灵活运用文明用语，加强微笑服务，如“你好！欢迎走**！”、“辛苦了！”、“一路平安！”“请不要超速！”、“XX处施工，请注意交通安全！”等等，为让司机了解高速公路的特点，所要求收费员在保证准确、快速的售票、发卡的同时，必须为过往司乘人员提供便民服务，如发放小地图、高速公路新交通规则、文明服务承诺等，并要求收费员必须掌握**的风土人情、熟悉**公路周边县市环境、大致要了解其他高速公路各出口周边环境；根据收费职业特点，积极开展以收费为主题的活动，如开展演讲比赛、文明服务业务知识竞赛、判别车型、盲打比赛等业务技能竞赛等活动，使全所员工充分掌握文明服务内容，让收费在文明服务这方面成为一种习惯；在岗亭开展“送温暖”服务，免费为司乘人员提供开水、修理工具等为司乘人员排忧解难。我所在文明服务方面等到了上级领导与兄弟所的表扬和肯定。
六、积极探索，不断改革创新
随着改革开放的不断推进，市场经济的深入发展，高速公路如何贯彻落实科学发展观，打造浙江高速公路新品牌，充分发挥高速公路在创建文明行业工作中的示范作用，开创文明创建新局面，就必须与时俱进、大胆探索，不断完善工作思路、体制和措施。
**所积极探索，学习其他收费所的先进经验，并结合实际，于2003年5月1日开始实行四班二运转工作制度。通过4月份的试运行，全所员工一致认为四班二运转的上班模式有效可行。
1、休息时间的增多，使收费员更能以饱满的精神状态为过往的车辆服务，更出色的开展收费工作，2、在实行四班二运转的上班模式后，我所文明服务质量相对提高，3、收费差错率大大减少。
为了全面提高收费所的业务水平和服务水平，提高综合素质，全面掌握各岗位技能，力处高效率、高运转、高质量服务和高水平管理，打造学习型、务实型、服务型的队伍，同时也为充分发挥员工的工作能力，挖掘优秀人才，任人唯贤，建立一套科学的用人机制，按照管委会、管理处有关实行轮岗、竞聘上岗、末位淘汰制的要求，结合管理处效能建设有关通知精神，处领导把**所作为竞骋上 岗和末位淘汰制实施的一个试点，作为效能建设的一部分。我所在8月份试行了竞聘上岗、末位待岗工作，通过竞聘上岗，使参加竞聘人员都得到了很好的锻炼与提高，也使优秀人才脱颖而出，同时也使其他员工受到了很大的鼓舞。遵循“公开、公平、公正”的原则，并以“能者上、平者让、庸者下”为宗旨的岗位竞聘，激励员工发挥自己的创造性，充分调动了大家的积极性和竞争意识。
七、发挥工、青组织作用，加强宣传力度
本着从实、从细、从严的原则，坚持不懈的抓好工会组织、团支部建设，开展系统的思想教育和政治理论学习，发扬敬业爱岗、艰苦奋斗的工作热情和主人翁意识。团支部适时适宜地开展了乒乓球比赛、唱歌比赛、组织参加旅游节等一系列的文体活动，通过这些活动的开展，不仅丰富了职工的业余生活，还增强了单位的凝聚力、号召力及亲和力。
重视宣传工作，组织所里在写作方面有特长的员工成立宣传小组，搜集信息资料，利用黑板报、期刊、简报等多种形式，宣传收费所和外界的新风新貌、传递工作动态，依托宣传阵地来加强职工的综合素质，加强我所对外的透明度，提高文明服务质量。2003年先后创办《收费期刊》、《简报》、黑板报等，让社会了解我们高速公路特点和了解我们收费所的政策法规，与同行、各单位之间增进了交流，对提高我所形象起到重要作用。我们还制定了文明服务标准、监督机构和投诉电话，提高了社会对我所的监督力度,从而推动我所服务水平再上一个新台阶。所在宣传和争创工作上开辟了新的阵地，同时与**县旅游局取得联系，由**县旅游局出资制作了5000多张印有小地图、服务承诺、咨询电话的小卡片发放给司乘人员，不但提供给司乘人员方便，也提高了工作效率，扩大了宣传范围，树立**收费所窗口形象。
八、加强安全生产工作，杜绝安全事故发生
安全生产工作一直是一项长抓不懈的重点工作，不能有任何侥幸心理，不能有丝毫麻痹思想，要充分认识到安全的重要性、长期性、和艰巨性，增强安全生产工作的紧迫感和责任感，我所在一开始就把安全生产工作放在首位。在2003年年初就对安全生产工作做了部署，结合实际情况制定了安全生产责任书，特别是对人员、票款的安全和系统、机电设备的安全做了进一步的细化，并与各科室班组签定了安全生产责任书，同时要求科室班组与个人签定安全生产责任书。人人签定安全生产责任书，杜绝了侥幸心理、麻痹思想的滋生，有效的消除了安全事故的发生。
在今后的工作中，我们将根据收费行业的特点，以文明收费为宗旨，优质服务为目标，提高素质为根本，先进典型为榜样，本着“文明服务、安全畅通、依法征费、应征不漏”的工作原则，强化窗口意识，树立良好形象，为高速公路的飞跃发展作出应有的贡献。
第五篇：物业管理
随着人们住房消费档次的提高，物业管理水平的高低日益受到购房人的关注。物业管理直接关系到入住后生活的诸多方面，然而，物业管理并不是完全由购房者说了算。事实上，现在的物业公司基本都是暂时由开发商或代理商确定的，对于购房者而言，关键是签好物业管理合同，以保证自己的正当权益。
物业管理涉及以下几方面的合约：
1．业主公约
业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由物业管理委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容：
（一）业主大会的召集程序；
（二）对物业管理委员会成员的选举与罢免程序；
（三）业主参与住宅物业管理的权利；
（四）业主对管委会和物业管理公司的监督权；
（五）业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利；
（六）业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。
2．管理委员会章程
物业管理委员会负责制定出管委会章程。章程的主要内容如下：
（一）管委会的宗旨；
（二）管委会的组织机构；
（三）管委会成员的选举方式及任期；
（四）管委会的主要职责、权利、义务、作用；
（五）管委会与业主大会的关系；
（六）管委会成员惩罚奖励条款；
（七）管委会与物业管理公司的关系；
（八）管委会向业主大会报告制度等。
3．委托管理合同
委托管理合同是发展商或管理委员会与物业管理公司签订的合同，是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。委托管理合同对物业管理公司的权利有明确的规定。
一般委托管理合同先由发展商与管理公司签订，然后由物业管理委员会与管理公司续签。发展商的最初委托是临时性的安排，而管理委员会的委托才是最终的。委托管理合同的主要内容：
（一）委托双方名称、性质、地址、电话；
（二）委托的内容、范围、权限；
（三）收费的种类、标准；
（四）委托双方的权利义务；
（五）委托期限；
（六）解约的条件；
（七）违约责任；
（八）奖惩条款；
（九）管理费收支；
（十）利润及风险等。
4．管理公约
管理公约是房屋产权所有人（业主）和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则。管理公约是物业管理工作中最为重要的法律文件，它涉及物业管理领域的方方面面。根据目前我国关于物业管理的有关法律与规定，物业管理公司是受广大业主之委托才进入物业区进行管理的，他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的关系。
大部分情况下，管理公约在物业管理初期由发展商自行管理或由发展商指定管理，但这都属于临时措施，所有业主并未因此而放弃重新选择管理公司的权利，而这种权利的行使是通过业主管理委员会得以实现的。因此，一个完善的、体现公平原则的管理公约应该由管理公司和业主委员会协商共同制定出来。管理公约的主要内容：
（一）所管物业、范围；
（二）业主名称、物业位置；
（三）管理者提供服务的种类；
（四）各种收费的标准、缴费的时间；
（五）业主应遵守哪些具体规则；
（六）公共设施和地区的使用；
（七）业主的权利与义务；
（八）管理者的权利与义务；
（九）违反公约的惩罚条款；
（十）法律纠纷的解决方法等。
管理公约关系到物业区内的每一个业主的利益，所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条，都有权提出自己的修改意见，但这种意见应该通过业主管理委员会来反映出来。业主委员会要与物业管理公司密切合作，认真反复研究，结合各物业区的特点，制定出切实可行的公正的物业管理公约。一个物业区只有在有了一个完善的管理公约，由物业管理公司与每一个业主签订了该公约的基础上，物业管理工作才能顺利开展。
5．其它文件
除了业主公约、管委会章程、委托管理合同、管理公约这四个主要文件外，物业管理公司还要制订出一系列的规章、制度、办法来配合物业管理，如装修办法、安全守则、公共卫生守则、公用设施及公共部分使用方法、绿化管理办法等。上述一系列文件确定了物业管理中各个角色的法律关系，也调整了各个方面的关系，使物业管理中各项活动井然有序地进行。
不交物业费就不给钥匙对不对
开发商的理由
开发商为什么要这么做？道理很简单，因为这样做对开发商有利，尤其是开发商与买方存在争议的情况下，开发商能取得争议的主动权，迫使买方就范。因为目前在房屋交付过程中，产生的争议比较多，比如房屋质量问题，承诺不兑现，小区公共配套设施及绿化没有完成等问题，都在这个时候暴露出来，因为缺少解决此类问题的有效途径，所以买方日后可能会以拒交物业管理费来与开发商抗衡，开发商为避免出现此类情况或预防日后的恶意欠费的买方，利用自身在交易过程中的强势地位，制定对自己有利的交易方式。这种情况的出现有时也不仅仅是开发商自己的原因，也有物业公司的原因，因为物业公司与开发商存在法律上和利益上的关系，所以物业公司这样做与开发商的理由大致相同，但对买方责任的承担者要视具体违约内容而确定。
开发商的这种做法合法吗？
开发商们的这种通行做法很难用合法与非法来简单界定，要视具体情况具体分析。目前，通常状况下，房屋买卖在交付过程中涉及三方当事人，即买方、开发商和物业管理公司。这里要特别强调一下开发商与物业管理公司的关系。通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。但在房屋交付的过程中，开发商一般都与物业公司之间有成文或不成文的约定，即开发商委托物业公司来办理房屋交接手续。在房屋交付过程中，实际上与买方办理交接手续的是开发商委托的物业管理公司，物业公司代理行为的结果由开发商来承受，即视为开发商与买方办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，物业公司一般都要求买方先签订前期物业管理合同，交物业管理费，交纳相关的税费及其它费用，然后才能去验收，验收完毕后给钥匙，如不交物业费，不签订前期物业管理合同，那么物业公司就拒绝与买方一同去验收，拒绝交钥匙。物业公司的这种行为可能是开发商的授权行为，即开发商允许物业公司这么操作，尤其是开发商在自己组建物业公司并管理小区的情况下，开发商的这种授权行为比较普遍。物业公司的这
种行为也可能是物业公司为避免日后欠费的困扰，自行决定的附加条件，并没有得到开发商的授权。无论哪种情况，这种交钥匙前必须先交物业管理费的做法都涉及到三个不同的法律关系，即买方与开发商之间的房屋买卖合同关系、买方与物业管理公司之间的物业管理关系或称委托管理关系和开发商与物业管理公司之间的委托代理关系。目前房屋交付过程中的通行做法实际上是混淆了这三个不同的法律关系。严格来讲，房屋交付是买方与开发商之间在履行房屋买卖合同，与日后买方和物业公司之间的委托管理法律关系无关。房屋交付应该按照买方与开发商之间事先在房屋买卖合同中的约定，只要符合双方事先的约定，那么开发商就应该将房屋交给买方，而不应附加任何条件。如果超过了合同约定的最后交付期限，开发商仍然将附加条件单方面强加于买方，那么按合同的约定，开发商应承担逾期交房的违约责任，除非买方接受开发商的附加条件。在存在合法的委托关系的情况下，物业公司的行为后果由开发商承担，除非物业公司越权代理，事后开发商又没有追认的情况下，开发商才能免责。如果开发商在工商注册登记时在经营范围中有物业管理的内容，开发商以自己的名义管理物业，且事先买方与开发商之间在房屋买卖合同中有约定，即房屋交付的前提条件之一必须是买方交了物业费才能给钥匙，那么这种事先约定应该是合法有效的，双方应按事先的约定履行合同，开发商不承担违约责任。
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