房地产开发项目策划书

第一篇：房地产开发项目策划书

房地产开发策书

一、地块状况

英祥承德公馆小区位于珠江路南侧，承德北路西侧，工程总用地面积127674.5平方米，规划容积率3.50，建筑密度30.0%，绿地率30.0%。具有52万方缤纷生活城。物业形态丰富，高层、商业、超市、酒店等。

二、地块本身的优劣势

项目傲居于珠江路与承德北路交汇处，处于淮阴核心区域，是连接淮安中心城区与淮阴新功能区的重要枢纽，紧邻汽车北站火车北站，便利交通畅达全城。

三、地块周围景观

毗邻区政府，距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。

不可复制的区位优势和交通优势，也将使英祥·承德公馆在寸土寸金、日益稀缺的淮阴区，成为宜居的都是精品住宅标杆。

四、环境污染及社会治安状况

周围无大型工厂，周围绿化较好，空气质量高。用水便利，噪音较小，社会治安良好.五、供求分析

决定房地产供应量和供应速度主要取决于两大因素：一是土地供应量状况，二是资金供应状况。

由于金融房贷收紧，资金来源发生变化，对淮安市属于“金融拉动型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长的速度。

随着淮安市国民经济的快速持续发展，城镇居民收入不断提高，改善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。

六、公共配套设施

（菜市场、商店、购物中心、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

七、房地产市场基本状况

1、大盘时代逐渐来临从近期推出的地块资料上看，规模超过50万平方米的大盘已陆续亮相，淮安房地产市场即将迎来其大盘时代；

2、品质楼盘越来越引人注目随着楼盘规模的不断加大，市场竞争的越来越激烈，高品质、高性价比的楼盘即将显现；

3、户型设计越来越讲究

随着居民生活水平的不断提高，居住理念的不断更新，其对住房户型的要求越来越讲究、越来越科学；

4、小高层及高层产品将逐渐占领市场，倍受购房者欢迎。

虽然之前市场上对小高层及高层产品的抗性比较大，但是随着政府导向性的不断加大，居民生活理念的不断变化，对小高层产品的抗性将会逐渐减小，以至小高层产品最终逐渐占领市场。

八、详细信息

产权年限：70产权类型：

大产权房容积率：3.5绿化率：30%总户数：3476

占地面积：127674.5平方米

基本参数：地下停车位2037个 地面停车位509个 非机动车停车位13849个 总户数3476户

九、围观调查分析

淮安市购房客户年龄主要集中在35-45岁之间，这一年龄段属于购房实力派，消费观念跟上时代潮流，有消费潜力。较为注重物业的综合性价比，对于品牌信誉、物业管理和机动车位的很重视。本项目就是本着提高物管品质、建立品牌为基本点和特色点。

十、项目SWOT分析

一、优势（STRENGTH）

周边配套优势：公共配套设施齐全，紧邻汽车北站火车北站，便利交通畅达全城。距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。

二、劣势（WEAKNESS）

地理环境的优势注定了该楼盘房产的高价位，虽说现在还没有具体定价，就起人气而言肯定是在淮安房产价位前列的。

三、机会点（OPPOTUNITY）

消费习惯改变：通过市场调查分析，近年来淮安购房族的看房、选房、购房观念正悄然发生着巨大的变

化。又随着经济迅速发展的后起城市，人们对住房的需求的愿望还是十分强烈的。

四、威胁点（THREAT）

虽说近年来淮安房产的发展越来越好，但是这是机会也是威胁，在该项目同期开盘的也有很多，像金地花园就是很有力的威胁者。

十一、市场调查

1、调查背景：社会经济处于高速发展阶段，人民生活水平大幅度提高。

本次市调的目的：为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知彼，百战不殆。

调查手段：实地“踩点”调查+ “访问”调查+其他。

2、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

政府为了控制房价的持续攀升，中央出台了“国八条”，各地也相继推出了各种政策来控制房价的持续高速上涨。

（1）金融房贷紧缩政策

（2）征收房产税政策：

（3）降低部分建设项目收费标准，规范收费行为

（4）消费者认可的建筑形式：

淮安市民对各种建筑形式（多层、小高层、高

层）的认同还是比较均衡，没有特别的偏好，都接近三分之一。

十二、场定位

产品定位

淮安市首家时尚文化中心定位

形象定位：

建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；

建筑风格：

现代化建筑风格

开发模式：物业持有型价值链增值的模式

优势定位：

地段优越性，交通的便利及成熟的周边配套。绿化高、容积率低；

小组成员：

吕东东 陈子东 刘鹏 庞翔 蒋杰杰 曹慧平

第二篇：房地产开发项目策划书

房地产开发项目策划书

一．总论

二．项目产品分析

三．项目规划，建筑方案策划

四．经济、文化及地理分析

五．Swot分析

六．项目定位

七．广告宣传，营销方案策划

一．总论

针对目前住宅产品同质化现象，住宅开发商要想获得发展，除了对产品硬件做更高的要求，还应该注重产品内涵，使消费者在经济，文化，生活多个方面接受该产品。消费者所要要买的不是纯粹的商品房，而是一个生活的乐园。这就需要开发商在开发、设计、经营理念上有所创新，以新的居住生活模式引导、吸引消费者，从而在激烈的市场竞争中获得发展空间。

房地产发展现状分析

房地产行业无疑使是多年来投资的热门，随着越来越多投资者的涌入，造成了现在市场上很多待售和空置商品房，加上二手房市场和小规模开发销售（小型城镇居多）等因素，使得市场上形成了待售房多，购房者减少的局面，将房地产销售和购房推向两个极端。并且随着新的法律法规的颁发，使得有能力且有意购置第2.3套房者受到限制。基于此，作为房地产开发商应该将目标放在新的消费群体身上。

二．项目产品分析

该案属经济文化类型建筑，不同于以往其他产业光喊口号却无实际意义的产业，该项目将彻底注重“经济、文化”方面的发展，使得消费者乐意接受该类型产品。该产品销售目标将以应、往届高校毕业生为主体，以经济的户型，内涵的外延产品，丰富的文化生活来吸引消费者。

学校生活尤其是大学生活无疑是人生中最美得一段时光，可学校的生活总有结束的时候，如何能再喧嚣的城市之外，紧张而忙碌的生活之余再度体验一下宁静而幸福的校园生活，这无疑给房地产开放商创造了商机。

随着现在城市高楼林立，儿女出门都成了父母担心的问题，因各种原因将子女关在家里的案例比比皆是，该案不但为消费者本身提供优美舒适的生活环境，同时为下一代的生活提供方便，在不影响安全的同时拓宽了子女们的活动空间，合理解决了消费者在下一代生活问题上的难题。

三．项目规划，建筑方案

该案暂定名为《青芜校园计划》，以高校校园建筑设施为主体，参照国内外高校校园建筑，以商业，住宅相结合的方式，建造一所没有教室，以经济小户型住宅房为主体的青芜校园，园区内设学校超市，校园酒吧，体育馆，操场，公园包括食堂等常规校园设施，在以住宅为主体的同时，进行商业用建筑的渗入，使商业，住宅完美的结合起来。

该案建筑规划将要求开发商彻底放弃传统的建筑模式，以营造校园生活氛围为目的的建筑理念来规划项目，以正规，主流的校园生活来制定建筑方案。

四．经济文化及地理分析

最佳地理位置：重庆。同为国内一线大城市，直辖市，重庆呈现出与其他各大城市炯然不同的地质风貌，重庆多山，风景优美，气候宜人，本就是旅游，居住的圣境，再加上重庆

多山，就形成了独特的城乡相围绕结合的形式，鉴于该案建筑面积过大的情况，可选择重庆郊区为址，不但可以避免城市建筑用地紧张的尴尬，还可同时面对重庆多个城区的消费者，化缺点为优点。

经济因素：重庆因其地理因素，历来是中国的大后方，交通便利，经济发达，是西部大开发战略要地，随着国家法律法规的制定颁发，各行业都在这个城市得到发展，高科技高素质人才不断涌入，将为该项目提供更多的消费者。

文化因素：重庆本来就是许多高校的校址所在地，使得许多高校毕业生有“重庆情结”。并且随着重庆经济的迅猛发展，重庆就业空间大，很多高校毕业生愿意留在重庆，这些人是房地产行业最理想的消费群体，而该案无疑可以吸引此类消费者的目光。

五．SWOT分析

优势：新颖，实用，目前市场上没有类似的产品，且是针对统一消费群体的项目，一旦展开局面，后期发展空间大。项目具有一定的灵活性，可视销售情况在同一产业园区进行分期建筑计划。

劣势：占地面积过大，前期宣传难度大，后期管理难度大。

六．项目定位

该案以经济小户型住宅为主，小型商业建筑为辅，多经营模式的新型项目，以高学历高素质者为目标消费群体。在价格上可通过合理选址，结合重庆市经济状况和房地产行业情况制定合理的价位。

七．广告宣传，营销方案策划

该案可通过网络进行宣传，因为目标客户相对统一，可以互动交流的模式进行广告宣传，并以大中型文化活动来提高知名度，并且通过合理的物业管理和后期服务，为后期的工程提高知名度和可信度。

策划人：孟亚立电话：***

第三篇：房地产开发项目策划书初稿范文

(一)策划目的(二)策划重点、难点

1、重点

1.1市场把握

1.2客户需求

2、难点

2.1产品定位

2.2推广销售

(三)工作内容及流程

1、项目概况

2、前期调研

2.1房地产环境状况

2.1.1宏观市场分析

 行业环境

 政策法规

 城市规划

 宏观环境

2.1.2区域市场分析

 区域环境分析

 区域市场现状及其趋势判断

2.2项目实地调研

2.2.1项目位置

2.2.2项目条件

2.3访谈

3、市场机会和问题分析

3.1土地SWOT分析

3.2客户分析

3.3消费分析

3.4竞争分析

4、项目定位

4.1项目品牌

 案名

 户型

4.1功能定位

 建筑风格

平面功能

 交通组织

4.2消费人群结构

 主力人群  发展空间

4.3价格策略

 销售时机  对比楼盘

4.5销售渠道

 销售计划  销售路线

4.6广告推广方案

 广告组合方式  推出时序安排

5、经济评估

5.1项目资金流转

 补交地价款

 投资开发成本明细表  项目损益表  现金流量表

5.2经济效益分析

6、风险性分析

6.1敏感性因素分析

6.2不确定性因素分析

6.3风险性结果

7、结论

8、项目策划书适用时间

(四)时间安排

1、时间进度

2、人员组织

3、经费组织

第四篇：房地产开发策划书

临江楼盘开发策划书

（一）广州市宏观经济环境分析

广州市宏观经济呈现以下特征：

1、广州市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。

2、随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。

（二）产业政策对房地产市场的影响

限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。

国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

（三）区域市场分析

海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,2005年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。2005年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。海珠区古称“江南洲”，广州人称其为“河南”，处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。黄埔村，原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩（水田450亩，农地137亩），主要种植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果2000亩。各种果树种植面积（约数）：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。附近有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有广州航海高等专科学校„„因应广州城市中心“东移南拓＂的整体战略需要。广州城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速发展，而黄埔古港遗址的保护与开发，又成为本区域今后一个“亮点＂，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的整体价值。

随着多年的发展，外来人口越来越多，由于广州城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业的发展，将会吸引不少在广州工作的人士在此置业安居。

（四）产品定位

优势分析：

1、楼盘开发地临江：随着经济的高速发展，人们的生活压力越来越大，人们开始追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵。

2、有悠久的航运文化：广州东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化交流史上占据着重要位置，更有具备中国“海上丝绸之路起点”之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村发展成为世界性的贸易港口——今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国 “中国皇后号”商船和瑞典“哥德堡”号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。

3、大学城：师资优质，环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素质教育。

4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过，方便上下班。劣势分析：

1、配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。

2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心附近，交通十分便利，2分钟到地铁口，实用率高。价格：均价22500元/㎡ 户型：86㎡的复式和单层 周围交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大学城3线等多路公交车经过

雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，临近琶洲会馆区，靠近大型地铁江畔社区。价格：毛坯均价15000元/㎡ 户型：77㎡两房

保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。价格：均价26500元/㎡户型：51-156㎡的一到三房

泊雅湾实用率高，户型多样，使用不同的买家。价格：均价19000元/㎡ 户型：1120-200㎡的三至四房

利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，实用率高。户型：26-92㎡的一二三房地址：海珠区 海珠区赤岗东路赤岗中学对面

世纪星花园 ：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，十分钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的城央别墅，投资价值高。户型：300-1000㎡的3-6层高别墅 地址：海珠区 新港东路南侧、高速公路西面

机会分析：

1、广州市的经济发展对房地产市场的带动效应。

2、黄埔村的规划带来的利好商机。

3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。

4、消费者的购买力强。

威胁分析：

1、房地产及金融政策的规范和抑制。

2、地块成熟有待培养。

3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。

综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。

项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境优美的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种“既享有成熟小区环境，又坐拥未来旅游胜地”的双重“抵买”价值。将项目形象定位为：广州悠闲宜住公寓。

目标客户定位

1、外来人口在该地置业：他们注重综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强。

2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。

3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。

为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：

1、双开门电梯的设计

2、充分利用楼体的外观折线美

价格定位20000~28000元/平方米 住宅为分期销售，因为不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的实用房；而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。

（五）楼盘销售推广

1、预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗

意栖居的美好联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为“兰亭轩”。同时在广告宣传中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣传以报纸、电视为主，广告为辅。配合公关活动，在新闻媒介上适当报道。如《广州日报》、《羊城晚报》；电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅。

2、开盘期为第二阶段：通过前期的宣传造势，已有一定的知名度和客户的积累，故在开

盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。

3、其后的第三阶段将着力配合销售的高潮期进行的促销活动。

第五篇：房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。

可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表现在如下几个方面：

1.作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否投资开发该项目。

2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

3.可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

4.作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，可行性研究为进行后续工作进行铺垫。

5.根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

6.作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计的依据。

二、房地产开发项目可行性研究的阶段、基本内容和步骤

（一）可行性研究的阶段

一般而言，房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。

1.投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。与市场分析和预测相衔接，一般投资机会研究又分三种：地区研究、行业或部门研究和资源机会研究。一般机会研究是由国家机构、公共机构或由企业进行，作为指定经济发展计划的基础。在对一般投资机会作出最初鉴别之后，再进行项目的机会研究，即将项目设想转变为概略的项目投资建议，以指明具体的投资方向。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究较粗略，该阶段投资估算的精确度为总投资的±30％。如果机会研究认为

是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2.初步可行性研究，亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决以下问题：

（1）在机会研究结论的基础上，在详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

（2）确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

（3）根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

初步可行性研究阶段投资估算的精度应达到±20％以内。

3.详细可行性研究，即通常意义上的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、经济社会和财务方面的评价依据，为项目的具体事实提供科学依据。在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证，是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10％。

4.项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。其内容包括：（1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；（2）分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据及定额费率的选择；（3）从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；（4）分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；（5）最后写出项目评估报告。

（二）可行性研究的基本内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：

1.总论。包括综述开发项目概况，项目提出的背景，投资的必要性和意义；可行性研究工作的依据和范围；研究的主要结论以及存在问题和建议。

2.市场需求与供给预测——租售价格变化趋势预测。

3.开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。

4.明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。

5.根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。

6.资金来源及融资方式。

7.项目投资成本、销售费用的估算及投入时间。

8.项目租售收入预测。

9.国民经济评价和项目财务评价。

10.项目评价总结，得出评价结论。

（三）可行性研究的步骤

房地产开发项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

1.接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公

司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

2.收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明并预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

4.财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

5.方案比较与选择。根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

6.制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

7.编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

三、房地产开发项目投资成本费用估算

（一）房地产开发项目投资成本估算的主要内容

房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括：

1.土地取得费和拆迁费用、市政工程建设费。

2.前期工程费。

3.建筑安装工程费。

4.管理费。

5.销售费用。

6.利息支出。

7.其他费用。

8.不可预见费。

9.各种税费。

（二）各项成本费用估算的方法

1.土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。

（1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。

（2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由

受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。

（3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在《中华人民共和国土地管理法》的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。

（4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。

（5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。

如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。

2.前期工程费估算。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％～3％。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5％左右（在平原地区，这项指标多直接与规划设计费合并，统一按照3％左右的标准收取）。土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路等基础设施费用。可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.房屋开发费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。

（1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、必要的室内装饰家具费、智能化设备安装及预安装费用等。

（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、停车场、自行车棚、信报箱、小区物业管理用房等建设费用。

（3）室外工程费包括场内的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用。主要体现在电贴、水贴和绿化工程费。

4.管理费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2％～3％。

5.销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、销售机构包装费、物料消耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。

6.财务费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费等企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场的贷款利率和资金分期投入的情况按复利计算，其计息基础为包括自有资金的所

有投资。

7.其他费用。其他费用主要包括工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

8.不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％～10％估算。

9.税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

四、房地产开发项目经济评价

有关内容见本书第五章。