金渤海岸金融、总部商务区概念规划设计7.4

第一篇：金渤海岸金融、总部商务区概念规划设计7.4

金渤海岸金融、总部商务区项目概念规划设计

一． 设计依据

1、《住宅设计规范》 2．《城市居住区规划设计规范》

3、甲方提供的电子地形图及红线范围

4、国家及地方相关规范法规

二． 项目背景

1.大连概况

大连是全国15个副省级城市之

一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市之一。是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。2011年全国两会,大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。

大连是京津的门户，北依营口市，辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区是大连的广大腹地，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。

大连交通便利，四通八达。大连周水子国际机场已开通121条航线，共有27家中外航空公司在大连运营，大连金州湾国际机场于2008年开始建设，预计在2013至2015完工启用。北起哈尔滨，南抵大连的哈大高铁预计在2011年底建成通车。历史悠久的沈大铁路是我国六大主要干线之一。驰名中外的大连港与150多个国家和地区的港口有航运来往。

大连是中国著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人，环境优美，适于居住，夏无酷暑，冬无严寒，大连是中国首批“优秀旅游城市”，不仅有丰富的中国近代人文历史旅游资源，还有许多风景奇秀的自然旅游资源。南部沿海风景区、旅顺口风景区、金石滩风景区和冰峪风景区是大连四大名胜风景区。

2.金州新区概况

2010年4月9日，大连市政府宣布大连市启动新市区管理体制改革，金州区、开发区、保税区和普兰店市的城区部分、瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围，架构起金州新区组团、保税区组团和普兰店湾新区组团三大功能区组团。

金州新区规划10大功能区：1.大连金石滩国家旅游度假区；2.“双D港”新兴产业园区；3.卧龙湾国际商务区 ；4.先进装备制造业园区 ；5.登沙河临港工业园区 ；6.金渤海岸发展区；7.金州经济开发区 ；8.金石国际运动中心区 ；8.冷链物流及食品加工园区 ；10.国家农业科技园区。

3.金渤海岸现代服务业区概况

本案地处金渤海岸现代服务业发展区。金渤海岸现代服务业发展区地处金州湾畔，是辽宁沿海经济带上唯一的现代服务业发展区，被确定为大连新市区的城市副中心，金州新区十大功能区之一。

金渤海岸现代服务业发展规划定位为：集商贸金融、商业服务、行政办公、会议会展、文化娱乐、休闲度假、教育培训和生态居住等8大功能为一体，以高端现代服务产业为支撑的国际化滨海生态新市区和东北亚休闲旅游度假基地，并最终打造成为具有世界一流水平的现代服务业集聚区和著名的滨海旅游度假胜地。

园区主要引进以下项目：1.商贸金融、商业服务、空港物流、会议会展等高端服务业项目2.休闲购物、运动游乐和时尚创意等高端体验式产业项目3.历史文化、教育培训为主题的基地式产业项目等。

截至2010年，园区已入驻项目十二个，它们是：以50余万平方米超大型shopping-mall为代表的世茂嘉年华项目；以大型室内滑雪场为主题的时代万恒·天籁湾项目；以渤海岸线CBD为发展方向的东方湾总部经济区项目，以及以七星级酒店为特色的玉兔国际旅游度假海岛项目等。

本项目位于金渤海岸前石湾片区，西面与万恒· 天籁湾隔山相望，西南面与渤海湾只有咫尺之遥，南面不远处是未来城市副中心的东方湾总部经济区，所以项目位置得天独厚。

三． 项目概况及用地分析

本项目建设地点位于大魏家街道前石村，属渤海湾西海岸CBD区

域。项目总占地面积1468869平方米。用地被现状道路大金线分为东西两地块。东地块北侧为自然山体，用地位于山脚坡度较缓位置；东临城市控制绿化带并与规划路渤海大道相连，同时用地范围内东侧有部分自然山体包含其中；南侧用地至山体山脚处。西地块西侧有山体环绕，用地位于山脚坡度较缓位置；南侧用地界限至大连前程高级中学，附近有已建居民楼。整个用地西南向朝金渤海岸前石湾。

综上分析，本项目所属渤海湾西海岸CBD区域范围，南面毗邻东方湾总部经济区，故拟将本项目作为CBD东方总部经济区的延伸，打造成独具特色的金融商务区。此外场地内三面环山，一环朝海，虽然未直接临海，但离海岸线只有咫尺之遥，故拟将本项目打造成CBD区域配套居住的山居休闲健康社区。

四． 规划原则

1.保护性开发原则

项目用地处大连渤海湾西海岸CBD区域，三面环山，背山面水，自然环境绝佳。设计重点考虑有效利用地内山体，以及营造滨水城市商务办公及健康居住的地域特色。

2.场地价值最大化原则

规划要充分重视项目所处在整个渤海湾的大环境，深层次挖掘周边环境对本项目的影响，结合特色鲜明的主题定位，将最大程度的利用本地块的场地价值。

3.有机规划理论

通过对多种功能内在关系的研究，形成各功能间的有机联系。

五． 规划目标

基于国际化视野以及金渤海岸现代服务业发展区规划的综合定位，本项目规划目标如下：

1.打造一座新兴的集金融、商务、办公等产业于一体的多元化金融商务之都。

2.设计一个主题多元，特色鲜明，体现现代温泉文化的温泉福地。3.创造一个面向大连和乃至整个东北地区，独具“养生文化，居住哲学”的山居之所、花园之家、健康之城。

4.营造各功能之间的相互依存、相互促进的共赢关系。

六． 规划设计要素

本项目规划结合城市总体规划要求，充分考虑城市设计相关设计要素，重点从城市功能，绿色居住，康体娱乐，商务休闲四个城市要素切入设计。来打造真正的金融商务之都、健康之城。

七． 规划理念

1.金融商务之都

纽约曼哈顿、伦敦金融城、东京湾商务区、香港中环„„环顾当今世界繁荣开放的国际大都市，都有他们引以为傲的滨海金融商务区，代言其全球经济地位，它们与世界的接点，都从这里开始。

作为著名的滨海城市，大连也应该有这样一个金融商务之都。本项目规划了206000平方米的金融总部中心区、195600平方米的创意产业园以及80250平方米总部基地，为风险投资、各类基金、证券机构、融资机构等商务性金融企业的进驻提供场地。同时基于本区金融商务之都的项目定位，加上南面毗邻的东方湾总部经济区的快速建设，届时，此片区将真正成为金融、商务、总部经济的黄金线，为全市的金融业发展提供广阔的空间，提供优越的口岸优势、海岸优势、产业优势、人才优势。同时，将成为大连金融企业拓展国际国内市场的桥头堡和后台服务中心，辐射整个东北亚经济圈。

2.温泉福地

纵观当今温泉产业的开发模式，已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐等单一化时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。

基于本项目得天独厚的温泉资源，方案将致力于创造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式。通过温泉谷区域温泉会所与温泉会馆形成幽静的休闲会议区；将温泉资源与生态农庄开发有机融合，创造出极具特色的温泉泡浴场所；加上设有温泉入室，提供餐饮、娱乐、观光、采摘等相应贵宾式服务的总部商务中心，以及独栋温泉疗养别墅群落，将整个片区打造成一处温泉福地。

3.健康之城

现代人对健康的关注度越来越高，而居住环境作为影响健康的一个主要因素，更是被人们所重视。

基于项目健康社区的定位，设计拟营造健康的生活方式。通过沿组团周边布置生态农庄、一品茶轩、农家客舍、青梅酒庄，营造健康的农家田园生活；通过穿插布置在山居，花海，康城组团之间的露天泳池、区域别墅部分以岛式布局，实现与原生态的自然环境有机融合，同时形成界面开敞、视觉通透的效果。南侧部分通过多层洋房到高层住宅的过渡围合，形成层次丰富的高档花园社区。

康城组团

基于现代生活理念的转变，养生、养老逐渐成为新的热点。本项目地处原生态的环境，有山有海，环境优美，是理想的天然养老胜地。规划中的康城组团由以老年公寓和相关功能配套组成，拟打造成具有一定影响力的老年社区。康城组团主入口位于用地西南角，配套有疗养中心、老年活动中心、老年图书馆等日常生活医疗配套。太极俱乐部、太极广场、门球俱乐部、门球场，综合体育、山地自行车以及迷你高尔夫提供完善的运动场所；通过山顶公园、保留山体、生态湿地、森林氧吧、百草园、滨水乐园为社区打造宜人的休憩场所和生态的居住环境。

八． 总体规划

1.规划结构

根据金渤海岸现代服务业发展区规划定位和本项目的独特地理环境，本方案将地块分为五个组团：金融商务组团, 商务休闲组团,山居组团，花海组团以及康城组团。西地块自成一区，用地较为独立，考虑设计为金融商务组团。东地块靠近大金线一侧，与城市联系紧密，设计为商务休闲组团。北侧及东侧有山体环绕，将围绕山体自然资源打造以山居为主题的居住组团；中部地势平坦，通过百草园、森林氧吧以及湿地公园等绿色生态环境的组织营造，将该区打造成四处充满鸟语花香的花海组团；南侧靠近大金线一侧与东方总部经济湾较近，且靠近山脚，所以定位成以老年养生居住为主题的康城组团。

金融商务组团

金融商务组团位于大金线以西地块。分为金融总部中心区、创意产业园区、总部基地区和酒店区。金融总部中心区由三栋金融总部中心围合而成，中间公共区域形成视线开阔的总部文化广场,与东侧主广场共同围合形成区域空间节点，具有标志意义。创意产业园区成院落式布局，通过多形态的空间围合，形成安静的办公环境，营造现代高科技的生态办公环境。总部基地区通过小型独栋办公与中型独栋办公的错动式空间围合，形成形态丰富的办公环境，主要面向大型企业提供会议、高端办公、培训等功能。酒店区设置于北侧较安静区域，沿大金线设置入口形成良好展示形象。酒店采用退台式布局，与山体有机融合。酒店拟采用五星级标准，具有完备配套，提供会议、接待、餐饮等功能。总之，通过沿大金线依次布置的金融总部中心区、创意产业园区、总部基地区和酒店区形成独特的沿街形象，提升区域面貌。

商务休闲组团

商务休闲组团位于大金线东侧用地中心部位，结合项目主入口一起设置。在主入口处设计大尺度的入口广场，形成开阔奢华的主入口形象.广场布置喷泉和大型停车场，广场周边布置总部商务中心、情景商业街、集中超市形成入口半围合空间。总部商务中心位于中轴线上，具有开阔的视野和完善的商务配套。结合滨水特点，规划布置有大型温泉水疗区。情景商业街与集中超市沿街布置，提供社区休闲购物场所，强化商业氛围，聚集人气。

山居组团

山居组团分为两部分，地块北部考虑结合山体整体设计，将用地以外的北部山体打造成生态公园。在该区域山腰处布置高层住宅，可观金渤海岸优美海景。山脚处通过布置围合式叠加别墅和多层洋房实现高层与别墅的有机过渡。

地块东侧通过对山体的充分利用，并结合温泉资源，打造成温泉谷山居组团。在山顶处设计点式高层住宅可观金渤海岸的海湾风景。在山腰处设计联排别墅实现围合过渡，山脚处布置独栋别墅。

此外，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，将温泉和康复疗养结合起来是一种新兴的开发模式，于是温泉谷区域独具特色精品温泉会所和15栋温泉会馆边应运而生。成为本次规划的又一亮点。

花海组团

花海组团通过百草园、森林氧吧、湿地公园等绿色生态环境的精心打造，构建花园居住社区。组团规划基于项目养生、健康的理念，中心

2.住宅产品分布

规划强调大型社区产品的多样性，建筑产品类型有：豪华温泉别墅、滨水独栋别墅、独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、多层花园洋房、小高层住宅(11F)、高层住宅(18F、24F、33F)、老年人公寓等多种产品类型。产品的分布在强调均好性，沿山体较高处以及用地南侧布置高层住宅，既能观赏到金渤海岸滨海风光，又能欣赏到小区内部的山林水语。山脚处布置多层洋房、叠加别墅以及联排别墅实现从山景到绿林的自然有机过渡。滨水独栋别墅、独栋别墅以及豪华温泉别墅则切合项目高端主题定位，散落在花岛和叶岛之上。老年公寓紧密结合康体休闲配套设施自成一区，独享一片安静天地。所以，本规划的建筑产品是多样化切合主题定位的布局，从而形成独具特色的居住社区。

九． 交通组织

1.车行道路交通系统

结合项目规划，本设计车行道路按道路分级原则组织。西地块通过由大金线的进入到场地内交通环路到达各个功能分区。东地块通过西面大金线以及东面规划的渤海大道经机动车入口进入场地的居住小区级道路系统后方便地到达各个居住组团和功能分区。各个组团都设有1－2个机动车入口连接居住小区级道路，组团内部又分小区级道路和组团道路，二者有机连接。通过三级道路系统的有机组合，形成本规划富有活力且有序的机动车道路交通系统。本项目产品定位较高，所以停车主要以地下、半地下停车为主，地面只设少量临时停车位。

2.步行道路交通系统

以本项目人流分为公共流线和组团内部流线两个层级。组团内部流线结合组团规划特点灵活组织，富有变化。公共流线包括商业办公流线和公共游园休闲流线。商业办公流线主要集中在休闲商业街、集中超市以及总部商务中心以及金融商务组团的各个功能区等公共建筑核心区域，对居住干扰小。公共游园休闲流线主要集中在亲水休闲岸线。中心生态区系将是一个开放的系统，整个居住区都可以享受到其带来的愉悦的游园体验，为整个居住区提供活力。

3.步行道路交通系统

基于项目“健康之城”的设计思想，规划结合小区级道路，设计环湖自行车道和登山自行车道，方便健身。

十． 配套设施

项目总用地面积1468869平方米，总建筑面积1866070平方米，规划总居住8247户，总居住人口26390人，属于居住小区级住宅小区。结合规划要求和本项目实际情况，本规划布置有配套商业、社区服务中心、会所、桃源小学、双语幼儿园、综合体育馆等公共配套建筑，满足居住配套要求，形成生活设施完备的居住环境。

总之，希望通过本项目的实施，为金渤海岸的CBD区域增添一座繁华的金融商务之都，有效促进金渤海岸的建设，进而为大连打造世界级人居福地增添新的亮点。