夫妻一方擅自处分共有经济适用房,另一方可否申请处分行为无效

第一篇：夫妻一方擅自处分共有经济适用房,另一方可否申请处分行为无效

夫妻一方擅自处分共有经济适用房，另一方可否申请处分行为无效 郑州市刘女士打电话咨询：

我的丈夫于2006年元月份在我市购买了一套经济适用房，是婚内购买的，并在半年后拿到了房产权证。在今年他与其公司的一同事王某签订了房屋买卖合同。合同约定王某向我丈夫一次性付清全部房款，我丈夫将房屋产权转让给王某。当我向丈夫及其王某要求此房不得转让时，我丈夫说这套经济适用房是王某利用自己的名义购买的，因为王某不是郑州户口，不符合购房条件，所以，在购买此经济适用房前，两人就已经约定了此房归王某所有。请问，我是否可以诉请法院，主张我丈夫和王某的房屋转让合同无效？我丈夫和王某先前的合谋购买经济适用房的协议是否有效？

刘辉律师解答：

这种案件是在经济适用房买卖中非常典型的，由于我国各地对于经济适用房的购买条件都进行了不同程度的限定，且随着房地产市场的逐步升温其购买经济适用房的条件也是愈加苛刻，于是有些人为了归避这些限制而与他人合谋借用他人名义购买经济适用房，然后再将其转让到自己名下，往往这时，随着时间和各种问题的出现，矛盾也就出现了。由于经济适用房在很大程度上是一种国家福利，属于社会保障制度的一部分，郑州市把经济适用房的购买者只限定在其有本市常住城镇户口若干年的公民，同时对经济适用的购买和转让规定了一系列的实体和程序要件。只有符合了这些要件，购买和转让行为才发生法律效力。

在本案当中，你的丈夫符合经济适用房的购买条件，同时也领取了房屋所有权证，依据物权的登记公示原则，你的丈夫是此经济适用房屋的合法购买者，同样也是合法的产权人。且依据我国《婚姻法》的相关规定，你的丈夫取得此经济适用房所有权的时间是在你们婚姻关系存续期间，如果你们夫妻二人没有特别的约定的情况下，就应当认定此房屋为夫妻共有财产。依据我国《婚姻法解释

（二）》第十七条第二项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”你的丈夫在你不知情的情况下与王某签订的房屋转让合同，应当视为擅自处分夫妻共有财产，侵犯了你作为妻子的合法权益，如果你诉至法院主张该经济适用房买卖协议无效，于法有据，法院应予支持。

关于你丈夫与王某在购买经济适用房时签订的协议，如果不存在违反我国《合同法》第五十二条的情形，应该认定合法有效，当然在符合经济适用房转让的法律规定的实体和程序条件时，可以依约履行。但是由于此房屋是夫妻共有财产，无论是在先的购买经济房的协议还是在后的转让合同都不具备法律效力。如果王某已经支付了购房款，只能按不当得利要求返还。也就是说如果本案不涉及夫妻共有财产，王某有权要求你的丈夫履行双方的约定，在符合经济适用房的购买和转让符合法当地法律规定，可以将经济适用房转让到自己名下。

第二篇：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题（范文模版）

夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

摘要：现实生活中由于传统婚姻的影响，夫妻共同财产对外不透明性加上我国房屋登记制度的不健全，导致夫妻擅自抵押共有的不动产的现象时有发生，如何处理好房屋的真正权利人、共有人及抵押人之间的权益纠纷成为了一个炙手可热的问题。解决好这个问题对于社会主义以市场经济的健康快速发展，家庭生活的和谐完整意义重大。本文围绕一个现实生活中的典型案例就发妻一方擅自处分共有不动产展开了详细介绍，对案件所折射出的有关合同效力，夫妻共有财产的界定，善意取得等问题进行了探究。

关键词：夫妻共同财产； 合同效力 ；物权；善意取得

一、引言

结合一个案例我们更好的研究一下夫妻一方擅自处分共有财产的问题。邓先生与张女士是夫妻，2013年3月，邓某与张某二人共同出资70万元购买了一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2014年10月21日，邓某利用虚假的离婚证明与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某以85万元的价格把房屋卖给王某，王某需要先行支付35万元，当王某付清余款的时候，即取得该房屋的所有权。‘五周后王某搬进该房屋并付清余款，然后双方办理了房屋过户手续。2015年2月，一直不知情的张女士发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以85万元的价格已将该房屋卖给自己，拒绝搬出该房屋。张女士与王某争执不下，于是张女士一纸诉状将遂将王某、邓某诉至法院，要求法院判令王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某和邓某为原告办理在该房产产权登记上增加原告为共有人的手续。

二、邓某与王某签订合同效力的不同观点及法律依据。第一种观点认为，邓某与王某买卖合同无效，撤销王某对房屋所有权。《物权法》规定处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。邓某在妻子张女士不知道的情况下将房屋卖给王某，是无权处分行为，合同效力待定。现另一方共有人不予以追认，则邓某与王某之间的房屋买卖合同无效。第二种观点认为邓某与王某买卖合同无效，但王某基于善意取的而获得房屋所有权。被告邓某基于无权处分签订的买卖合同无效，但是根据物权法关于善意取得制度的规定，王某符合善意取得的条件，取得的所有权为物权位阶高于因合同而产生的债权，不应该因为合同的无效撤销其所有权。第三种观点认为邓某与王某房屋买卖合同有效。订立的合同当事人意思表示真实有效，形式和内容合法，合同有效，王某享有对房屋的所有权。我同意第三种观点，邓某擅自处分房产属于无权处分，但这并不影响合同效力，合同有效。具体原因，阐述如下。

认定合同有效的原因。第一，根据物权的原因行为与结果行为分开的原则，邓某与王某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，而且已经实际履行。买卖合同是物权变动的原因，即使邓某的行为属于无权处分，也不影响引起物权变动的买卖合同的效力。最高人民法院在制定关于买卖合同纠纷的司法解释时，也是从物权的原因行为与结果行为区分的角度，确认了无权处分人签订买卖合同的效力。第二，合同相对人基于善意产生的对无权处分人有权签订合同的误认。房屋所有权登记证书上登记的权利人仅为邓某一人，邓某提供了虚假的婚姻状况证明，王某在无法判断上述证书真伪情形下签订了房屋买卖合同，可以认为其签订合同是善意的。第三，根据过错承担和救济途径平衡原则。作为夫妻一方的原告在明知只有经过登记才享有所有权情形下，仍同意房屋仅仅登记在被告邓某名下，可以推定其已经授权邓某代为处理有关房屋等相关事宜。

三、我国夫妻处分共同财产时存在的问题。第一，夫妻共同财产外观上不清晰。我国《城市房屋权属登记管理办法》中虽然明确要求在房屋权属发生转移时，要进行登记，但由于我国狭隘的婚姻传统和对法制观念的淡漠化，现实生活中很少夫妻会在登记结婚时注重权属的确认登记。此外，根据婚姻法的相关规定，夫妻共同财产的取得，是基于婚姻关系。而按照传统物权法理论，基于法律行为以外的原因取得的不动产物权不进行登记也可以取得不动产所有权。综上种种原因，导致了现实中在制度层面上，大量的夫妻共有不动产产权登记薄登记的所有权人与实际所有人不符。”第二对外财产责任不明确。我国《婚姻法》第17条、18条、19条划定了夫妻共同财产的范围。但纵观整个法律体系内容，法律只对共同财产的权利做了规定并，没有规范行使共同财产的权利与责任。

四、善意取得问题

善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人没有转让财产的权利，受让人仍取得其所有权。根据《物权法》受让人按照前款规定取得动产不动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。此外，我国物权法也规定了除所有权之外的其他物权也适用善意取得制度。我认为保护善意第三人，侧重合同关系的保护是我国经济的健康发展的重要保证。只有维护善意第三人权益，财产的流通才能更加便利高效快捷，社会资源才能被充分的利用，才能创造出更多的财富。如果没有善意取得制度对第三人的保护，那么在现有的市场经济环境下，每一个民事主体进入到市场进行交易，都要胆战心惊，小心翼翼，防止购买财产之后，财产实际所有人可能会对所有物行使返还请求权。长此以往，必然将增加交易中的成本，使得交易进程变得缓慢不堪，从而阻碍了交易流转的正常有序进行，社会的经济效益必然受到损害。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）

参考文献：

[1]王泽鉴：《债法原理》第一册，中国政法大学出版社2001年版，第300页。

[2]王胜明：《物权法解读》，中国法制出版社2007年第1版，第230页

[3]孙鹏：《论无权处分》，载《现代法学》2000年第4期。

[4]韩世远：《无权处分与合同效力》，载《人民法院报》1999年11月23日。

[5]梁慧星：《如何理解合同法第五十一条》，载《人民法院报》，2000年1月8日。

第三篇：夫妻一方擅自处分房产案件民事上诉状

【案情简介】本案涉及几个问题：

1、正在建设未建成的房屋，签订购买合同后，再转让给他人，转让的标的是房产还是购买权？

2、夫妻双方的房产或者重大财产利益，未经另一方同意签订的处分协议是否有效？

3、第三方是善意的举证责任如何分配？本上诉状中都进行了详细论述。

民事上诉状

上诉人（原审被告）：赵某某，男，19××年×月×日生，汉族……。被上诉人（原审原告）：陈某某，男，19××年×月×日生，汉族……。上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服某某市某某区人民法院（2012）某某初字第×××号《民事判决书》，现提出上诉。上诉请求：

撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：

一、双方合同的标的是房产，而不是购房权。依照合同标的作为合同分类依据，属于房屋买卖合同。一审判决认定双方合同标的是购房权的观点与基本的法理相悖。

合同属于民事法律行为，民事法律行为有三个要素：合同的主体、合同的客体（标的）、合同的内容。合同的内容是指民事权利主体所享有的权利和承担的义务。合同的标的是权利义务指向的对象，包括物、行为、智力成果。根据合同法原理，合同标的与合同权利属于合同三要素的不同要素，一审判决将权利（一审判决所称的‚购房权‛）作为合同的标的，显然违背了合同法的基本原理。

双方合同权利义务最终指向的对象，就是房产。以合同标的物作为划分依据，双方合同属于房屋买卖合同。二、一审判决关于“房屋没有建好，所以本案标的不是房产”，以及“双方是债权债务关系”的观点，让人费解。

合同约定的标的物就是合同权利义务所指向的对象，不论标的物是已经存在的，还是正在制造的。就像机械设备买卖合同一样，设备还没有制造出来，不能说机械设备就不是合同的标的。一审判决因为房屋没

第 1 页 有建成，而否认标的物就是房屋的观点令人费解。

一审判决关于‚原被告双方签订合同后形成的是一种债权债务关系，而非房屋买卖合同关系‛的观点，更是有悖于合同法的基本原理和逻辑规律。所有的合同关系产生的都是债权债务关系，不论买卖的是房屋，还是其他什么东西，合同关系是产生债权的原因之一，称之为合同之债。房屋买卖合同关系中，买受人享有的是交付房屋的请求权，而交付房屋的请求权就是债权，而不是物权。‚房屋买卖合同关系‛包含于‚债权债务关系‛之中，这两个概念是种概念和属概念的逻辑关系，而非非此即彼的全异逻辑关系，一审判决关于‚原被告双方签订合同后形成的是一种债权债务关系，而非房屋买卖合同关系‛这句话本身就违反逻辑。三、一审从立案到判决，写明的案由都是“房屋买卖合同纠纷”，一审判决书在“本院认为”中又称系“购房权”纠纷，既前后矛盾，也又失于司法文书的严肃性。

上诉人仔细查看了一审法院发出的“传票”和“一审判决书”，写明的案由都是“房屋买卖合同纠纷”。一审法院认为是“购房权转让纠纷”，却又不名正言顺的写明，在需要写明案由的地方，写明是“房屋买卖合同纠纷”，而在“本院认为”中又遮遮掩掩地写明是“购房权纠纷”，这种做法既让人费解，也又失于司法文书的严肃性。另外，最高法《民事案件案由规定》从头查到尾，也没有查到“购房权纠纷”这个案由。

四、双方签订的合同不具有法律效力，一审判决认为双方合同有效的观点错误。

1、从事实判断看，因合同标的物不能确定，双方合同不成立。《最高法合同法解释二》关于合同的订立一节、第一条规定：‚当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。‛合同当事人、标的、数量是合同成立的基本要件，缺乏基本要件，合同就难以履行，合同就不成其为合同了。根据最高法的上述司法解释，若合同的当事人、或者标的、或者数量，这三项有一项不能确定，合同就无法成立。

第 2 页 本案中，合同的标的物是不确定的，合同指向的房产，在签订合同时并不确定，直到进入二审程序的今天，仍然是不确定的。因为争议的房屋系上诉人单位集体建房的产物，具有人身性。房屋的取得和确定，取决于是否是单位人员，以及职务、工龄、局龄等条件。从这一点看，双方之间的合同依法不成立。

2、根据本案事实，从法律判断看，双方签订的合同属于无效合同。《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释

（一）》第十七条规定：‚婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。‛

一审判决也认定‚处分单位团购权利系非因日程生活需要做出的家庭重要事项处理决定‛，那么，根据上述司法解释的规定，被上诉人必须‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛，本案涉及的合同才有效。而且，‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛这个事实的证明责任在被上诉人一方。

本案中，被上诉人没有提供一份证据证明其‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛，而且，从上诉人的年龄上看，作为一个稍具社会常识的一般的社会人，就应当判断出上诉人应该已婚，本案诉争的房产（或者称为‚非因日常生活的财产‛）应该是夫妻共同财产。被上诉人没有理由相信本案诉争的房产是上诉人的个人财产。在没有取得上诉人妻子授权或者其他证明其同意处分的文件的情况下，被上诉人没有理由相信，处分房产是夫妻双方共同的意思表示。所以，对签订本案购房合同的行为，被上诉人并非出于善意，被上诉人不是善意第三人。

一审法院的关于‚被告之妻与被告自单位集资建房至分房完毕一直一起居住，其所称对被告与原告所签购房合同不知情与常理相悖‛的观点及以此来认定事实，显然是错误的。错误之一是违背了举证规则，被

第 3 页 上诉人负有举证证明‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛，上诉人没有提供任何证据的前提下，应当做出对其不利的判决；错误之二是，在夫妻一方不再依附于另一方生存的当今社会，一审判决所谓的常理，并不是常理。

另外，夫妻一方擅自处分房产等重大财产利益，被判无效的案例比比皆是，一审判决也与司法实践不相符合。

综上，一审法院的做法错误，请二审法院依法纠正。

此 致 某某市中级人民法院

上诉人：

二〇一二年六月十八日

附：本状副本1份。

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