北京市高级人民法院关于审理商业特许经营合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

第一篇：北京市高级人民法院关于审理商业特许经营合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

京高法发[2011]49号

为妥善处理商业特许经营合同（简称特许经营合同）纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《商业特许经营管理条例》等法律、行政法规的相关规定，结合审判实践，特制订本意见。

第一条商业特许经营（简称特许经营）是指拥有注册商标、企业标志、专利等经营资源的企业（以下称特许人），以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者（以下称被特许人）使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。

特许经营的基本特征在于：

（一）特许人拥有注册商标、企业标志、专利等经营资源；

（二）被特许人根据特许人的授权在特定经营模式下使用特许人的经营资源；

（三）被特许人按照约定向特许人支付特许经营费用。

第二条经营资源既包括注册商标、企业标志、专利，也包括字号、商业秘密、具有独特风格的整体营业形象，以及在先使用并具有一定影响的未注册商标等能够形成某种市场竞争优势的经营资源。

特许人原始取得或经受让取得经营资源，或者取得包括再许可权在内的经营资源独占使用权的，可以视为拥有经营资源。

第三条特许经营合同性质的认定应当以双方当事人约定的合同内容为主要依据，合同名称及合同中有关“本合同不属于特许经营合同”等类似约定一般不影响对特许经营合同性质的认定。

合同的实际履行与合同中相应约定不一致的，该实际履行可以视为对合同相应约定的变更，并可与合同约定的其他内容一起作为认定特许经营合同性质的依据。

第四条合同中约定一方以另一方的分支机构或者关联公司等名义进行注册并经营，当事人据此主张该合同不属于特许经营合同的，应结合合同约定及实际履行情况等因素综合认定该合同是否属于特许经营合同。

第五条当事人可以在特许经营合同中直接约定特许经营费用，也可以通过货款返点、盈利提成、培训费等形式约定特许经营费用。

特许经营合同既约定被特许人向特许人一次性交付经营资源特许使用费，又约定被特许人按照其经营收入的一定比例等方式向特许人定期交付经营资源特许使用费的，从其约定。

第六条从事特许经营活动，特许人和被特许人应当订立书面特许经营合同。

特许人许可被特许人从事特许经营业务，但未采用书面形式的，一般不影响特许经营合同的效力。

第七条特许人应当自首次订立特许经营合同之日起15日内依法向商务主管部门备案。

特许人未及时向商务主管部门备案的，一般不影响特许经营合同的效力。

第八条特许人从事特许经营活动应当拥有至少两个直营店，并且经营时间均超过1年。特许经营合同不因特许人不具备前述条件而无效。

特许人拥有的直营店是指特许人利用其经营资源直接从事特许经营业务的直营机构。

第九条企业以外的其他单位和个人不得作为特许人从事特许经营活动，其签订的特许经营合同无效。

第十条法律、行政法规明确规定特许经营的产品或者服务应当经批准方可经营，或者从事特许经营的业务需要具备其他特定条件的，特许人或被特许人为规避上述规定签订的特许经营合同无效，但特许人或被特许人在特许经营纠纷发生前已具备相关特定条件的，可以不认定为无效合同。

第十一条经营资源具有不可续展的法定期限，或者虽具有可续展的法定期限但未依法续展，当事人约定的特许经营合同期限超过该法定期限的，超过部分的约定无效。

第十二条经营资源被依法撤销或者宣告无效的，特许人或被特许人可以依法解除该特许经营合同。

特许经营合同实际履行完毕后，当事人以相关经营资源已被依法撤销或者宣告无效为由请求解除该合同的，不予支持，但因特许人恶意造成被特许人损失的，应当承担损害赔偿等法律责任。

第十三条特许经营合同的一方当事人未按约定履行合同致使合同根本目的难以实现的，对方当事人可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条等规定解除合同。

特许经营合同的根本目的是指被特许人在特许人指导下使用特许人的相关经营资源，在特定经营模式下开展特许业务。

除当事人另有约定外，被特许人是否盈利不属于特许经营合同的根本目的。第十四条特许人在推广宣传特许经营业务过程中使用的广告或者宣传手册等资料通常应视为要约邀请，但特许人就特许经营所作的说明和承诺对特许经营合同的订立有重大影响的，亦可视为合同内容，当事人违反该说明和承诺的，应当承担违约责任。

第十五条对特许人欺诈的认定应综合考虑特许人隐瞒的信息、提供的虚假信息或夸大的经营资源与合同目的的关联性、与真实信息的背离程度及其对特许经营合同订立和履行的影响程度等因素。

特许人在订立合同过程中隐瞒、提供或者夸大直接关系到特许经营实质内容的相关信息或经营资源，足以导致被特许人签订特许经营合同的，被特许人可以请求撤销或者依法解除该特许经营合同。

第十六条特许人在签订特许经营合同后隐瞒重大变更信息或者提供虚假信息、夸大经营资源，给被特许人从事特许经营业务造成实质影响的，被特许人可以请求撤销或者依法解除该特许经营合同。

与特许人有关的诉讼、仲裁或行政处罚可能直接影响到被特许人是否签订特许经营合同，或者可能对被特许人实现特许经营合同目的产生重大影响，但特许人隐瞒该诉讼、仲裁或行政处罚情况，或者提供虚假诉讼、仲裁或行政处罚信息的，被特许人可以依法解除该特许经营合同。

第十七条在特许经营合同的约定期限内，一方当事人被吊销营业执照，致使其无法按照合同约定履行相应义务的，当事人可以解除该特许经营合同。特许经营合同的当事人被吊销营业执照致使其无法按照合同约定履行相应义务，该当事人隐瞒该信息给对方当事人造成损失的，应承担损害赔偿等法律责任。

第十八条特许人和被特许人在特许经营合同中约定或者通过其他形式约定被特许人在特许经营合同订立后一定期限内可以单方解除合同的，从其约定。

特许人和被特许人未约定被特许人在特许经营合同订立后一定期限内可以单方解除合同的，被特许人在特许经营合同订立后的合理期限内仍可以单方解除合同，但被特许人已经实际利用经营资源的除外。

第十九条特许经营合同因特许人的原因未成立、未生效、无效、解除或撤销，或者因被特许人的原因终止履行，被特许人请求返还已经支付的特许经营费用的，应当综合考虑合同的订立和履行情况、实际经营期限、双方当事人的过错程度等因素合理确定返还的数额、比例或方式。

第二十条特许经营合同已经履行完毕，或者虽未履行完毕但合同约定的返还条件成就的，特许人应当及时向被特许人返还押金、保证金，但该押金、保证金已经充抵特许经营费用或被特许人其他债务的除外。

因特许人的原因致使合同未成立或无效、撤销或者解除的，或者被特许人对特许经营合同未成立、无效、撤销或者解除无过错的，特许人应当向被特许人返还押金、保证金。

特许人和被特许人明确约定押金、保证金系定金的，可以适用《中华人民共和国合同法》等相关法律、行政法规的规定。

第二十一条特许经营合同未成立、未生效、无效、解除或撤销的，除当事人另有约定外，被特许人应停止使用特许人许可其使用的相关经营资源，特许人亦可请求被特许人返还或销毁与经营资源有关的授权书、特许使用证明、特许商业标志、技术资料、牌匾等文件或材料。

被特许人不能返还上述文件或材料的，应当赔偿特许人因此受到的损失，但属于被特许人从事特许经营业务过程中的正常消耗的材料的，可不予返还且不承担损害赔偿责任。

第二十二条特许经营合同未成立、未生效、无效、解除或撤销的，除属于从事特许经营业务过程中的正常消耗外，特许人向被特许人提供的产品或者设备应当返还或折价返还。

第二十三条特许经营合同未成立、未生效、无效、撤销或解除的，无过

错的一方当事人可以请求过错方当事人赔偿其因订立及履行合同而产生的实际损失，对于无过错方遭受的丧失缔约机会或其他可得利益的损失，亦可酌情确定过错方予以赔偿。

第二十四条特许经营合同未成立、无效、被撤销以及因解除等事由而终止，或者被认定为不属于特许经营合同的，当事人应按照合同约定履行相应的保密、保管等注意义务，任何一方违反该义务造成对方当事人损失的，应当承担损害赔偿等法律责任。

第二十五条一方当事人主张特许经营合同未成立、未生效、无效或应被解除或撤销而对方当事人主张继续履行合同的，在认定该特许经营合同属于未成立、未生效、无效、应予解除或撤销的情形时，应告知当事人可就特许经营费用、产品设备、经营资源的处置等事由请求一并处理，但当事人坚持另行处理的除外。

第二篇：安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件

适用法律问题的指导意见

(安徽省高级人民法院审判委员会2009年5月4日第16次会议通过)

为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。

一、建设工程施工合同纠纷诉讼主体的确定

1．因转包、分包建设工程发生纠纷，实际施工人起诉承包人索要工程款的，一般不追加发包人为案件当事人，但为查明案件事实需要，人民法院可追加发包人为第三人。

因建设工程质量发生纠纷，发包人仅起诉承包人或仅起诉实际施工人的，人民法院可依当事人申请，将实际施工人或承包人追加为共同被告。

2．实际施工人已被挂靠单位名义签订建设工程施工合同，实际施工人或被挂靠单位单独起诉发包人索要工程款的，发包人可申请人民法院追加被挂靠单位或实际施工人为案件当事人；发包人起诉实际施工人或被挂靠单位的，人民法院可依被挂靠单位或实际施工人的申请，追加被挂靠单位或实际施工人为案件当事人。

3．未经登记成立的工程项目部不是适格的诉讼主体，应以设立该项目部的法人或法人的分支机构为当事人。

二、建设工程施工合同效力的认定

4．同时符合下列情形的，应认定为挂靠经营，所签订的建设工程施工合同无效：

(1)实际施工人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级；

(2)实际施工人以建筑施工企业的分支机构、施工队或者项目部等形式对外开展经营活动，但与建筑施工企业之间没有产权联系，没有统一的财务管理，没有规范的人事任免、调动或聘用手续；

(3)实际施工人自筹资金，自行组织施工，建筑施工企业只收取管理费，不参与工程施工、管理，不承担技术、质量和经济责。

5．符合下列情形之一的，应认定为违法分包，所签订的建设工程施工合同无效：

(1)承包人将建设工程主体结构的施工分包给他人完成；

(2)分包单位不具备相应的资质条件；

(3)分包未经建设单位认可；

(4)分包单位将其承包的工程再行分包。

6．同时符合下列情形的，应认定为劳务分包，所签订的合同有效：1

(1)实际施工人具备劳务分包企业资质等级标准规定的一种或几种项目的施工资质，承包的施工任务仅是整个工程的一道或几道工序，而不是工程的整套工序；

(2)承包的方式为提供劳务，而非包工包料。

7．发包人未取得建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效，但起诉前取得规划许可证的，应认定合同有效。

违反建设工程规划许可证规定超规模建设的，所签订的建设工程施工合同无效，但起诉前补办手续的，应认定合同有效。

三、建设工程价款的确定

8．备案合同约定的价款与中标价不一致的，如该工程属必须招投标的工程，应按中标价确定工程价款；如该工程不属必须招投标的工程，当事人举证证明备案合同系双方真实意思表示或实际履行的合同，可以备案合同的约定确定工程价款。

9．承包人就招投标工程承诺对工程价款予以大幅度让利的，属于对工程价款的实质性变更，应认定无效；承包人就非招投标工程承诺予以让利，如无证据证明让利后的工程价款低于施工成本，可认定该承诺有效，按该承诺结算工程价款。

10．建设工程施工合同约定发包人应在承包人提交结算文件后一定期限内予以答复，但未约定逾期不答复视为认可竣工结算文件的，承包人请求按结算文件确定工程价款的，不予支持。

11．建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，应当参照合同约定确定工程价款。

12．建设工程施工合同终止履行，工程未完工但质量合格的，应参照合同约定确定工程价款。

13．非法转包、违法分包建设工程，实际施工人与承包人约定以承包人与发包人之间的结算价款作为双方结算依据的，应按该约定确定实际施工人应得的工程价款；实际施工人举证证明承包人与发包人之间的结算结果损害其合法权益的，人民法院可根据实际施工人的申请，依据承包人与发包人之间的合同及相关签证确定实际施工人应得的工程价款。

14．建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格并交付发包人使用的，承包人应承担相应的工程保修义务和责任，发包人可参照合同约定扣留一定比例的工程款作为工程质量保修金。

四、违约责任的确定

15．承包人以发包人未按合同约定支付工程进度款为由主张工期顺延权，发包人以承包人未按合同约定办理工期顺延签证抗辩的，如承包人举证证明其在合同约定的办理工期顺延签证期限内向发包人提出过顺延工期的要求，或者举证证明因发包人迟延支付工程进度款严重影响工程施工进度，对其主张，可予支持。

2因发包人迟延支付工程进度款而认定承包人享有工期顺延权的，顺延期间自发包人拖欠工程进度款之日起至进度款付清之日止。

五、工程价款优先受偿权的保护

16．装饰装修工程承包人主张工程款优先受偿权，可予支持；工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。

17．建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张工程价款优先受偿权，可予支持。

18．分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权，可予支持。

19．本指导意见自下发之日起施行。

第三篇：安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

安徽省高级人民法院

关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

(2012年3月5日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第1次会

议通过）

为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。

一、关于新建商品房买卖合同纠纷

1、当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。

人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。

2、当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。

3、出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；

（3）已经合法占有房屋的；

（4）合同实际履行在先的；

（5）均未履行，合同成立在先的。

签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人

签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。

4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。

5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。

6、房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。

7、买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。

8、房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。

二、关于城镇”二手房“买卖合同纠纷

9、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第十四条规定的“效力性

强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项的规定在性质上也不属于上述司法解释第十四条规定的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

10、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

在合同约定的履行期限届满时因抵押登记仍未涂销，导致无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同的，可予支持。买受人要求出卖人承担违约责任的，可综合考虑合同双方过错、所造成的损失等因素，确定应予承担的责任。

11、当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。

12、房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，委托人拒绝支付中介服务费用或请求房屋中介机构赔偿因此造成的损失的，应予支持。

三、关于农村房屋买卖合同纠纷

13、城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三的规定，认定为无效合同。

农村房屋买卖合同被认定为无效的，可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况，判令其承担相应的缔约过失责任。

14、非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。

四、其他问题

15、共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。但买受人有理由相信出卖人有代理权的除外。

共有房屋登记在一人或部分共有人名下，登记权利人转让共有房屋，亦属于无权处分行为，其他共有人主张房屋买卖合同无效的，人民法院应根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定进一步审查买受人是否构成善意取得。

16、房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外。

17、房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求。

买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。

18、本意见自下发之日起施行。

第四篇：安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意

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安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意

安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

（二）(2017年12月23日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第32次会议讨论通过)

为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。

第一条建筑施工企业的内部人员对外以企业名义承包工程，对内与企

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业签订承包协议，企业只收取管理费，不在资金、技术、设备、人力等方面提供支持，不承担技术、质量监管和经济责任的，应当认定为借用资质，以建筑施工企业名义与发包人签订的建设工程施工合同无效。

第二条依法必须进行招标的建设工程，招标人与投标人在履行招投标程序前，以签订补充协议等形式对建设工程的施工范围、工期、计价方式、总价款等内容进行约定的，属串通投标，所签订的建设工程施工合同无效。

第三条建设工程的开工日期应依据开工令、开工报告记载的时间予以认定。当事人认为实际开工时间与开工令、开工报告记载的时间不符的，应当承担举证责任。

因发包人原因导致延误开工的，以实际开工时间作为开工日期;因承包人原因导致延误开工的，以开工令、开工报告记载的时间作为开工日期。

既无开工令、开工报告，又无法查明实际开工时间的，依据合同约定的开工日期予以认定。

第四条承包人未能提供顺延工期的签证等书面文件，但能够证明工程

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存在延期开工、不具备施工条件、设计变更、工程量增加、发包人指定的分包工程迟延完工、不可抗力等不可归责于承包人的原因，影响施工进度的，可以允许承包人相应顺延工期。

第五条承包人已经按照合同约定或者《建筑法》第六十一条规定，向发包人提交竣工验收报告、其承包部分完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，发包人拖延验收的，以上述资料提交齐全之日为竣工日期。但工程质量不合格的除外。

第六条尚未竣工验收或使用的建设工程，承包人主张工程价款，发包人以工程质量不符合合同约定或者国家质量标准为由，主张减少工程价款或者扣除修复费用的，属于抗辩。

工程已经竣工验收合格，发包人又以工程质量不合格为由，主张承包人承担违约责任的，应当提起反诉。

第七条不属于依法必须招标的建设工程，发包人与承包人又另行签订并实际履行了与备案中标合同不一致的合同，当事人请求按照实际履行的合同确定双方权利义务的，应予支持。

第八条当事人就同一建设工程订立的数份施工合同均被认定无效，应当参照当事人实际履行的合同结算工程价款。

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第九条经过招投标的建设工程，当事人对工程量变化部分的工程价款如何确定没有约定，且不能协商一致的，参照建设行政主管部门的规定或者行业规范处理。

第十条政府投资和以政府投资为主的建设项目，当事人在合同中约定以审计机关出具的审计报告、财政评审机构出具的评审结论作为工程价款结算依据，发包人请求依据审计报告、评审结论结算工程价款的，予以支持。

第十一条非法转包、违法分包建设工程，实际施工人与承包人约定以发包人与承包人的结算结果作为结算依据，承包人与发包人尚未结算，实际施工人向承包人主张工程价款的，分别下列情形处理：

(一)承包人与发包人未结算尚在合理期限内的，驳回实际施工人的诉讼请求。

(二)承包人已经开始与发包人结算、申请仲裁或者诉至人民法院的，中止审理。

(三)承包人怠于向发包人主张工程价款，实际施工人主张参照发包人与承包人签订的建设工程施工合同确定工程价款的，应予支持。

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第十二条非法转包、违法分包建设工程的当事人未签订书面合同，又无法查明双方的计价方法或者计价标准，一方主张参照承包人与发包人签订的建设工程施工合同确定工程价款的，可予支持。

第十三条实际施工人根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的规定要求发包人承担责任，发包人对其已支付的工程价款数额负有举证责任。

第十四条建设工程尚未竣工，合同终止履行的，已完工程质量合格，发包人主张按照合同约定扣留一定比例的工程价款作为质量保修金的，不予支持。

第十五条建设工程施工合同履行过程中，人工、材料、机械费用出现波动，合同有约定的，按照约定处理;合同无约定，当事人又不能协商一致的，参照建设行政主管部门的规定或者行业规范处理。

因工期延误导致上述费用增加造成损失的，由导致工期延误的一方承担;双方对工期延误均有过错的，应当各自承担相应的责任。

第十六条当事人同时主张违约金和利息的，可予支持。

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当事人主张的总额在中国人民银行公布的同期同类贷款利率或贷款基础利率4倍范围内的，应当综合违约行为的情节、程度，给守约方造成损失的大小等因素进行确定。

当事人主张的总额超出中国人民银行公布的同期同类贷款利率或贷款基础利率4倍范围的，应当举证证明实际损失的数额，人民法院按照《最高人民法院关于适用<;中华人民共和国合同法>;若干问题的解释(二)》第二十九条的规定处理。

第十七条一方当事人主张以自行委托中介机构作出的审核意见作为确定建设工程造价的依据，另一方有异议的，审核人员应当出庭接受质询。审核人员无正当理由拒不出庭的，审核意见不得作为定案依据。

第十八条出具审核意见的审核人员已出庭接受质询，如果审核意见存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定情形，且不能通过该条第二款规定解决，当事人又申请司法鉴定的，可予支持。

第十九条工程价款、质量等需要通过司法鉴定确定，经一审人民法院释明，负有举证责任的当事人无正当理由拒不申请鉴定，或者在人民法院决定委托鉴定后拒不预交鉴定费用的，应当承担举证不能的法律后果。

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上述当事人在二审期间又申请鉴定的，应当责令其说明理由，拒不说明理由或者理由不成立的，不予支持。

第二十条人民法院对外委托工程造价鉴定，应当选择具有建设行政主管部门颁发的工程造价资质证书的鉴定机构。

第二十一条鉴定机构出具的鉴定意见，因具有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定情形，未被采信，当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，向鉴定机构要求返还鉴定费用。

第二十二条承包人仅对建设工程占用的土地使用权主张优先受偿权的，不予支持。

第二十三条因发包人原因导致承包人施工期间停窝工产生的工人工资、设备租赁等费用，承包人将该费用与工程价款一并主张优先受偿权的，应予支持。

第二十四条本意见自2017年1月1日起施行。

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本意见施行后，法律、行政法规和司法解释作出新规定的，按新规定执行。

 税后利润分配时还要缴个人所得税吗 http://s.yingle.com/l/cs/679812.html

 钢材热处理加工企业成本要如何核算 http://s.yingle.com/l/cs/679811.html

 编制会计分录小技巧有哪些

http://s.yingle.com/l/cs/679810.html

 为什么会计师事务所的劳动报酬支出高 http://s.yingle.com/l/cs/679809.html

 会计刚入职接手各类假乱错账时要如何处理 http://s.yingle.com/l/cs/679808.html

 关于完善中央与地方出口退税负担机制的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679807.html

 小企业的营业外支出主要包括什么 http://s.yingle.com/l/cs/679806.html

  超额累进税率计算 http://s.yingle.com/l/cs/679805.html 财务分析常用指标及计算公式有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679804.html

 现阶段企业都执行哪些会计制度,这些会计制度都是哪年颁布实施的 http://s.yingle.com/l/cs/679803.html

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 关于铁路大修业务继续免征营业税的通知（93）http://s.yingle.com/l/cs/679802.html

 非累积带薪缺勤的会计与税务处理都有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679801.html

 解析委托代销的主要种类有哪些

http://s.yingle.com/l/cs/679800.html

 有哪些典型的审计方法

http://s.yingle.com/l/cs/679799.html

 关于营业税问题的通知

http://s.yingle.com/l/cs/679798.html

 企业发生亏损时的会计处理方法是什么 http://s.yingle.com/l/cs/679797.html

 意外损失原材料会计分录该书写格式http://s.yingle.com/l/cs/679796.html

2018  会计常见的作假手法有哪些

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 审计报告中可能会出现的猫腻

http://s.yingle.com/l/cs/679794.html

 个人取得财产租赁所得应当如何缴纳个人所得税 http://s.yingle.com/l/cs/679793.html

 会计诚信在企业契约履行中有怎样的重要地位 http://s.yingle.com/l/cs/679792.html

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 工伤鉴定费怎么做账

http://s.yingle.com/l/cs/679791.html

 劳动合同补偿金扣税吗

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 增值税发票将废止手写

http://s.yingle.com/l/cs/679789.html

 电话费报销制度及程序

http://s.yingle.com/l/cs/679788.html

 快速编制现金流量表附表的方法是什么 http://s.yingle.com/l/cs/679787.html

 固定资产弃置费用会计与税收如何处理 http://s.yingle.com/l/cs/679786.html

 对应收账款的分析有哪些

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 关于使用增值税专用发票电子信息审核出口退税有关事项的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679784.html

 中小企业建账要注意哪些问题

http://s.yingle.com/l/cs/679783.html

 房地产开发企业契税的纳税辅导之契税的征收 http://s.yingle.com/l/cs/679782.html

 资产减值损失怎样进行结算

http://s.yingle.com/l/cs/679781.html

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 关于农药出口退税政策的通知

http://s.yingle.com/l/cs/679780.html

 会计语言存在的必要性分析

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  增值税 http://s.yingle.com/l/cs/679778.html

哪些情况海事法院可以扣押当事船舶 http://s.yingle.com/l/cs/679777.html

  什么是借贷记账法 http://s.yingle.com/l/cs/679776.html 房地产开发企业契税的纳税辅导之契税概述 http://s.yingle.com/l/cs/679775.html

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 金融资产的核算需要注意哪些事项 http://s.yingle.com/l/cs/679773.html

 会计实战有什么诀窍

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 关于稀土磷肥征免增值税问题的批复 http://s.yingle.com/l/cs/679771.html

 金融资产不同归类对企业利润的影响差异及利润操纵问题 http://s.yingle.com/l/cs/679770.html

 哪些财务异常易被税务局查账

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 会计报表审计中应注意哪几方面技巧 http://s.yingle.com/l/cs/679768.html

 出纳工作有哪些内容

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 库存现金限额是怎么规定(2018)的

http://s.yingle.com/l/cs/679766.html

 向消费型增值税转型中部地区酝酿增值税试点 http://s.yingle.com/l/cs/679765.html

平衡计分卡在企业经济效益审计中有哪些应用 http://s.yingle.com/l/cs/679764.html

 确保财务报表无误的方法有哪些

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 卖空调送微波炉为何照样缴增值税 http://s.yingle.com/l/cs/679762.html

 结算备付金的主要账务处理的内容 http://s.yingle.com/l/cs/679761.html

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 应付职工薪酬的会计分录该怎么做 http://s.yingle.com/l/cs/679759.html

 增值税一般纳税人转正认定

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 房地产行业会计信息失真的治理对策有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679757.html

 事业单位基金的核算有哪些

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 报名参加会计专业技术资格考试的人员应具备什么学历 http://s.yingle.com/l/cs/679755.html

 论我国增值税法的改革

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 企业弥补亏损的方式主要有什么

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 公司接受研发材料赠送要如何进行账务处理 http://s.yingle.com/l/cs/679752.html

 小企业财务会计制度范本是什么样子的 http://s.yingle.com/l/cs/679751.html

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 会计实用的现金流十大法则

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 工业企业的财务管理特征是什么

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 房地产开发企业契税的纳税辅导之契税应纳税额的计算方法 http://s.yingle.com/l/cs/679747.html

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 申请海事强制令错误应承担的责任 http://s.yingle.com/l/cs/679746.html

 审计控制的特点是什么

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 以土地使用权出资如何缴纳契税

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 企业实收资本的会计处理内容有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679743.html

 非财务人员应掌握的财务预算管理知识有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679742.html

 原始凭证必须具备的内容有哪些

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 关于提高部分货物出口退税率的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679740.html

 新准则下其他货币资金实务如何处理 http://s.yingle.com/l/cs/679739.html

 应收账款抵押是什么

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 哪些财务危机易导致战略失败

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 关于娱乐业台球保龄球项目适用营业税税率的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679736.html

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 检查支票的重点有哪些

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（小企业会计制度）的适用范围是什么 http://s.yingle.com/l/cs/679734.html

 现金流量表的编制方法有哪几种

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 资产负债表日后销售退回会计处理的分析有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679732.html

 如何进行业务预算的编制

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 企业货币资金管理的分析

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 关于印发（农业税收会计制度）的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679729.html

 财务管理审计的定义是什么

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 事业单位会计核算有哪些问题

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 增值税的纳税人有什么

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 企业财务报表分析的主要对象有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679725.html

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 会计如何进行单据的整理

http://s.yingle.com/l/cs/679724.html

 内部控制的一般方法有哪些

http://s.yingle.com/l/cs/679723.html

 资本公积会计核算内容有哪些

http://s.yingle.com/l/cs/679722.html

 资产负债表日后调整事项的处理原则是什么 http://s.yingle.com/l/cs/679721.html

 组织架构内部控制审计实务内容有什么 http://s.yingle.com/l/cs/679720.html

 关于经营免税品业务征收营业税的补充通知 http://s.yingle.com/l/cs/679719.html

 一般贸易出口视同内销货物怎么做会计核算 http://s.yingle.com/l/cs/679718.html

 其他资本公积核算的内容有哪些

http://s.yingle.com/l/cs/679717.html

  如何核销坏账损失 http://s.yingle.com/l/cs/679716.html 关于严格出口退税审核加快出口退税进度的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679715.html

 出纳应该具备的书写技能有哪些

http://s.yingle.com/l/cs/679714.html

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 会计错账的处理方法有几种

http://s.yingle.com/l/cs/679713.html

 系统程序使用许可合同

http://s.yingle.com/y/fb/958406.html

 湖北省国内旅游合同

http://s.yingle.com/y/fb/958405.html

 英语教师培训协议书范本http://s.yingle.com/y/fb/958404.html

2018最新

 委托开发合同(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958403.html

  培训就业安置协议 http://s.yingle.com/y/fb/958402.html 电信

服

务

协

议

（格

式

二)http://s.yingle.com/y/fb/958401.html

(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同 http://s.yingle.com/y/fb/958400.html

 技术秘密转让合同(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958399.html

 青海省出境旅游合同(2018版)http://s.yingle.com/y/fb/958398.html

 云南省国内旅游合同

http://s.yingle.com/y/fb/958397.html

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 国内旅游组团合同(格式二)http://s.yingle.com/y/fb/958396.html

 专利实施许可合同(格式五)http://s.yingle.com/y/fb/958395.html

  深圳市业主公约 http://s.yingle.com/y/fb/958394.html 广告

代

理

合同

（格

式

二)http://s.yingle.com/y/fb/958393.html

 房地产贷款申请审批表(建设银行1996年示范文本)http://s.yingle.com/y/fb/958392.html

 苏州市前期物业管理委托合同

http://s.yingle.com/y/fb/958391.html

 业主收楼须知与收楼承诺书

http://s.yingle.com/y/fb/958390.html

 进出口货运代理费用结算协议

http://s.yingle.com/y/fb/958389.html

 专利申请权转让协议2018最新

http://s.yingle.com/y/fb/958388.html

 股票发行与上市法律代理合同

http://s.yingle.com/y/fb/958387.html

 出国培训委托协议书范本http://s.yingle.com/y/fb/958386.html

2018最新

 家政服务协议 http://s.yingle.com/y/fb/958385.html

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 软件购买合同(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958384.html

 中外专利技术许可合同(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958383.html

 经济适用住房预售合同(青岛市商品房出售合同补充条款)http://s.yingle.com/y/fb/958382.html

 技术服务合同范本2018(格式八)http://s.yingle.com/y/fb/958381.html

 北京市经济适用住房预售合同

http://s.yingle.com/y/fb/958380.html

  旅游合作协议 http://s.yingle.com/y/fb/958379.html 技术

合作

经

营

企

业

合同

http://s.yingle.com/y/fb/958378.html

 出口代理协议(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958377.html

 互联网维护及运营协议

http://s.yingle.com/y/fb/958376.html

  技术转让中介协议 http://s.yingle.com/y/fb/958375.html 医药投

资

咨

询

服

务

合同

范

本

2018 http://s.yingle.com/y/fb/958374.html

 国内著作权维权专项法律服务协议2018最新 http://s.yingle.com/y/fb/958373.html

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 北京市商品房预售合同(2018版)http://s.yingle.com/y/fb/958372.html

 哈尔滨市房地产抵押合同

http://s.yingle.com/y/fb/958371.html

 委托合同(提供法律服务)http://s.yingle.com/y/fb/958370.html

 技术服务合同范本2018(格式四)http://s.yingle.com/y/fb/958369.html

 国际专有技术转让合同

http://s.yingle.com/y/fb/958368.html

 外销商品房预售合同

http://s.yingle.com/y/fb/958367.html

 网络签证培训协议书范本http://s.yingle.com/y/fb/958366.html

2018最新

 技术开发合同(格式五)http://s.yingle.com/y/fb/958365.html

  技术转让合同 http://s.yingle.com/y/fb/958364.html 购房专

项

法

律

服

务

合同

范

本

2018 http://s.yingle.com/y/fb/958363.html

 导游员委托管理合同

http://s.yingle.com/y/fb/958362.html

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 北京市外销商品房预售契约(1997http://s.yingle.com/y/fb/958361.html

版) 企业管理咨询服务协议书范本http://s.yingle.com/y/fb/958360.html

2018最新

 房地产中介服务合同范本2018 http://s.yingle.com/y/fb/958359.html

  技术开发委托合同 http://s.yingle.com/y/fb/958358.html 交通秩

序

维

护

人

员

雇

请

合同

http://s.yingle.com/y/fb/958357.html

 技术开发合同(格式三)http://s.yingle.com/y/fb/958356.html

 房屋土地租赁合同(定房合同)http://s.yingle.com/y/fb/958355.html

  大厦物业租赁合同 http://s.yingle.com/y/fb/958354.html 上海市

房

地

产

代

理

合同

(2001

版)http://s.yingle.com/y/fb/958353.html

  业主公约 http://s.yingle.com/y/fb/958352.html 石家庄

市

业

主

大

会

议

事

规

则

http://s.yingle.com/y/fb/958351.html

 民事(经济)案件委托代理协议

http://s.yingle.com/y/fb/958350.html

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 吴江市散客旅游单项委托服务合同范本2018 http://s.yingle.com/y/fb/958349.html

  北京市业主公约 http://s.yingle.com/y/fb/958348.html 计算机软件许可证协议书范本http://s.yingle.com/y/fb/958347.html

2018

第五篇：北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》

为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。

一、关于适用范围

1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。

二、关于管辖

6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

三、关于诉讼主体

7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：

(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

(4)其它损害全体业主公共权益的情形。

业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。

9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。

11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：

(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；

(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；

(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；

(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。

在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。

12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。

四、关于物业服务合同的效力

13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。

14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。

15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。

物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。

五、关于管理权纠纷

17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。

18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。

19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。

20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。

21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

六、关于管理费纠纷

22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。

24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。

双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。

27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

七、关于代收代缴纠纷

28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。

物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。

29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。

30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。

八、关于管理责任纠纷

31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。

32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。

北京市高级人民法院关于审理商业特许经营合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

第一篇：北京市高级人民法院关于审理商业特许经营合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

第二篇：安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

第三篇：安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

第四篇：安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意

第五篇：北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见

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