业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务

第一篇：业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务

业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务 作者：姚明平邹德胜

发布时间：2014-07-28 10:40:39

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【案情】

原告周某系某小区业主，被告系该小区物业公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未缴纳物业费。2013年6月26日原告房屋失火，消防员虽及时赶到现场，但消防栓缺水，20分钟后，被告才打开消防泵供水系统。原告认为，被告未管理好消防设施设备，导致灭火迟延给其造成损失，要求被告赔偿。被告辩称，原告已拖欠13个月的物业费，被告有权拒绝为其提供物业服务，对其损失不应承担责任。

【争议】

本案争议焦点在于，物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务。

【评析】

对此，笔者持否定意见，理由如下：

1、物业服务企业实施物业管理的对象具有整体不可分性

物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同。对包括消防设施设备在内的全体业主区分共有的部分实施物业管理，是物业服务企业的合同义务。但是，同一物业管理区域之内，全体业主对配套的公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区分共有权，仅有观念层面上的份额多少之分，而不能在具体位置或具体对象上加以区分，即物业服务企业不能区分各个具体的业主其区分共有权所指向的对象。因此，物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区分共有部分予以特定化，故物业服务企业无从行使抗辩权。否则，势必损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。

2、物业服务企业管理消防设施设备的义务具有公共应急性

物权法第八十一条规定，物业管理区域内的所有房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护，业主既可自行管理，也可委托物业服务企业进行管理。但是，与其他物业配套的设施设备相比，消防设施设备具有一定的特殊性，其建设和配备是为了预防和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全。基于此，立法在维护管理消防设施设备方面给予了特别关注。消防法第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。可见，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理，既是一种

合同义务，同时又是一种具有强制性的法定义务。因此，无论是物业服务企业、业主委员会还是业主，都无权通过合同约定方式排除物业服务企业维护管理物业管理区域内共有消防设施设备的法定职责，并且业主拖欠物业费，存在违反物业服务合同的违约行为，物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务亦不能免除。

3、物业服务企业的权利救济途径具有衡平限定性

从形式上看，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会。根据合同相对性原则，物业服务企业应向业主委员会主张权利。但从实质上看，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人。为维护物业服务企业的合法权利，有限突破合同相对性原则，规定物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业支付物业费，是落实权利义务相一致原则的必然，不乏权利平衡之意。同时，物业管理涉及同一物业管理区域之内全体业主的人身、财产安全，甚至涉及更大区域、更广范围的公共安全，具有明显的涉众性和公共性，故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时，对物业服务企业的权利救济途径进行必要的限制，亦有价值平衡之义。具体而言，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业可依物业管理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定向人民法院起诉，但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。即使多数业主甚至全体业主均拖欠物业费，物业服务企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主支付物业费或诉请业主委员会解除物业服务合同，但在物业服务合同解除之前，物业服务企业对事关全体业主生命

财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。物业服务企业违反该义务而造成业主损失的，应负赔偿责任。

（作者单位：重庆市第二中级人民法院 重庆市忠县人民法院）

第二篇：物业公司能否直接起诉欠费业主

【周一警戒线145：物业公司能否直接起诉欠费业主？】

A项目有若干业主欠缴物业费，但物业公司起诉至法院后，对方律师认为：此物业公司从未向业主书面催缴欠费，法院不应当支持。

业主拒交物业费，物业公司要起诉业主，是否必须先向业主书面催缴？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，该解释第六条规定 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。显然，该规定对物业服务企业以诉讼方式向业主催交物业费提出了一个条件： 物业服务企业必须以书面形式向业主催交物业费； 据此，有人认为，如物业公司未先催缴物业费，就可能会面临败诉的结果。

虽然，上述观点仍存在争议，也有人认为，根据法律的通行理解，物业公司的起诉权并不受是否书面催缴过物业费的影响。但是，鉴于此项规定对于物业服务企业的催交欠费工作提出了明确具体的要求，且在实务中可能对部分法院产生影响，因此物业服务企业应当在起诉前，做好催交物业费的工作，并且做好诉讼证据的保存工作：

1、要以书面形式催缴，比如特快专递，或者邮件方式催缴。但寄送的地址必须是业主确认过的地址。

2、要保存催缴的证据，比如保留快递回执（回执上的文件内容必须详细明确是催缴业主欠费，或者对邮件作公证。

3、在催缴中，应当为业主限定一个合理期限内交纳物业费。

4、催缴应当在诉讼时效之内，争取同时起到中断诉讼时效的作用。

第三篇：物业公司《业主临时管理规约》

业主临时管理规约

第一章 总则

第一条

为了维护本物业全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造良好的环境，根据国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》以及相关法律法规的规定制订本临时规约。

第二条 建设单位在物业销售前将本临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时规约予以书面承诺，表示认可本临时规约的内容。

建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时规约为准。

第三条 本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。

物业的所有权发生变更时，原业主对本临时规约书面承诺的效力赋予新的物业继受人。

第四条 本临时规约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。本规约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本规约其他部分的效力。

第二章

物业管理小区概况

第五条

本临时规约所涉及物业管理小区的基本情况如下： 物业名称:

坐落位置：

总建筑面积：

物业类型：

第六条

按照有关法律法规的规定和物业买卖合同的约定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1.由单栋建筑物的全体业主共同享有的共用部位，包括该栋建筑的承重结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板等）、公共门厅、走廊通道、楼梯间、户外墙面、屋顶等。

2.由单栋建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，包括该栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖气设备、照明设施、消防设施、避雷装置、讯视网络等。

3.由物业管理小区内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、景观、监控设施等。

第七条

建设单位的基本情况如下：

名称：

法定代表人：

邮编：

联系电话：

第八条

本物业管理小区内的物业管理用房由建设单位按照规定配置，由该物业管理企业在物业管理合同期限内无偿使用。

第三章

物业的使用

第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。

第十条

业主应按照有利于物业外貌保持、使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰、装修、环卫、环保等方面的相邻关系。

第十一条

业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途的，业主应当在征得相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

第十二条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，并与其签订《装饰装修管理协议》。业主应缴纳装修保证金，装修验收完毕且入住3个月后房屋无无违约之处退还装修保证金（无利息）。业主应按照《装饰装修管理协议》，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。

第十三条 因装饰装修房屋影响共用部位，共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主的合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应在指定的地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。业主应严格遵守装修施工时间： 上午：

8：00 时至

12：00

时 下午：

14：00 时至

18：00

时

午休期间及夜间不得有噪声装修作业，以免噪音扰民。第十五条

业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置的，应当按物业管理企业事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。

第十六条 业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业小区的有关规定，为确保安全，儿童应在大人的陪同下乘坐电梯；运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。

第十七条

本物业小区的临时停车场公用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守小区临时停车库的有关规定。

第十八条

业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生，公共安宁及公共安全。

第十九条

在物业使用时，禁止下列行为：

1.未经相关业主许可并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌。

2.擅自占用或损坏公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备。

3.擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物、构筑物、业主/住户不得占用地上或地下空间违法修建建筑物、构筑物，以及擅自加层增层，如自行强建后果自负。

4.侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施。5.高空抛物，在非指定的位置倾倒或抛弃垃圾杂物。

6.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒物或超标噪音。7.未经许可或未办理相关手续，在物业管理小区内私设摊点。8.在外墙上私开窗或乱安装、乱张贴、乱涂画。

9.利用物业从事危害社会公共利益和公序良俗的活动。10.随意在公共小区敞放宠物或宠物随地大小便。11.法律、法规、规章禁止的其他行为。

第四章

物业的维护

第二十条

建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，存在的质量问题建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。建设单位可以委托物业管理企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。

第二十一条

保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。

第二十二条

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用，挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十三条

本小区物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请物业管理企业进行维修养护，费用由责任人承担。

第二十四条

物业管理企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻挠维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。

第二十五条

物业管理企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。

紧急情况下，无法通知相关业主的，为全体业主共同利益的需要，物业管理企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应事后及时通知相关业主。

第二十六条

单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理小区内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑面积的比例分摊。《前期物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付，物业共用部位、共用设施设备的其他更新改造费用从专项维修资金中列支。

第二十七条 本物业管理小区业主缴纳专项维修资金的标准按国家政策规定执行，缴纳方式为接房前自行到区房管局专项维修资金管理中心缴纳，专项维修资金的收取、使用、管理按国家规定执行。因建设单位或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业管理企业的责任。

第二十八条

物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生更改时，专项维修资金不予退还，原业主名下的专项维修资金归物业继受人所有。

第五章

物业的管理

第二十九条

在业主大会成立之前，业主同意由建筑单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：

1.制定《业主临时管理规约》

2.选聘物业管理企业，签订《前期物业服务合同》 3.决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施。4.制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

第三十条

本小区全体业主一致同意建设单位委托物业管理企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理、环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，公共物业经营，等等。

第三十一条

为保证有效管理，全体业主同意在管理服务工作中授予物业管理以下权利：

1.根据本规约制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守。

2.采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本规约及公众管理制度的行为。

3.物业管理小区内公布违约业主的姓名及其违约情节。4.对欠费业主停止特约服务直至履行交费义务。

第三十二条

全体业主同意，在以下条件下造成的损失，可免除物业管理企业的责任： 1.因物业本身固有瑕疵造成的损害。2.因维修、养护共用部位共用设设备需要暂时停水停电或停止共用设施设备的使用。3.因不可抗力导致的中断服务。

4.因非物业管理企业责任造成损失的供电、供水、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失。

第三十三条 本物业管理小区的前期物业服务收费根据物价局核准标准执行：

住宅多层由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 元向乙方交纳；（不含公摊水电费用）。

非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 元向乙方交纳，具体是电梯住宅按建筑面积每月每平米 元向乙方交纳；（不含电梯及公摊水电费用）。

业主向物业管理企业缴纳物业服务费后，物业管理企业按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务。

物业服务费用由物业管理企业按预算方案，主要用于以下开支： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理公共小区清洁、保洁费用； 4.物业管理公共小区绿化养护费用； 5.物业管理公共小区秩序维护费用； 6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧； 8.法定税费； 9.不可预见费用； 10.合理利润；

预收的物业服务费用应当全部用于本临时规约约定的支出。

第三十四条

对物业服务资金收支情况有争议的，建设单位或物业管理企业可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金预决算和物业服务资金收支情况进行审计，审计费用由争议方承担。

第三十五条

共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。

第三十六条

业主同意自物业备案合格之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。物业的服务费用服务资金按年、季、月缴纳，各业主应在每年、季、月前十日内履行交费义务。

第六章

业主的共同利益

第三十七条

建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，未经相关业主和物业管理企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理小区内的道路，绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。

第三十八条

利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按照有关规定办理有关手续，经营所得收益用于补充专项维修资金。

第三十九条

关于停车场地的约定：

1.本物业管理小区内公共停车场地由全体业主共同使用；业主使用公共停车场地，按物价部门核定的收费标准缴纳相关费用。

2.车位产权人（含业主自行购置车位的）应向物业管理企业缴纳车位管理费。第四十条

因破旧、地震、火灾、水灾、风灾或其他重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时，经业主大会决议，可以拆除或重建。第四十一条

建筑物其附属设施的拆除、重建、费用分摊、收益分配等重大事项，应当经物业管理小区内全体业主所持票权2/3以上通过。

第四十二条

个别业主违反本规约，侵害全体业主共同利益的，在业主大会成立之前，可由建设单位或授权物业管理企业向相关业主主张权利。

第七章

违约责任

第四十三条

业主、使用人违反本临时规约及《前期物业管理服务协议》的约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按3‰天的标准支付滞纳金，业主未按规定缴纳物业维修资金的，应3‰天的标准支付违约金。拖欠费用3个月以上的，物业管理企业可依据本临时规约的授权，向违约业主提起诉讼。

第四十四条

业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权物业管理企业制止，也可依据本临时规约自行向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、消除影响。

第四十五条

业主违反本规约关于业主的共同利益的规定，怠于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任，全体业主可授权物业管理企业予以处理，必要时可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼。

第四十六条 建设单位未能履行本临时规约第二十条规定的，业主可向房地产行政主管部门投诉，还可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼，请求赔偿经济损失。

第八章

附则

第四十八条

本临时规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或小区，包括该空间或小区内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施，物业的共用部位、公共设施设备是指物业管理小区内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。

第四十九条

建设单位应在物业管理小区内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理规章制度以及本规约应告知全体业主的通知及布告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达相关通知外，在公告栏上张贴通知手续48小时（时间）后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通知。

第五十条

业主转让或出租物业时，应提前

7天

（时间）书面通知物业管理企业，并要求物业买受人签署本临时规约

承诺书或租赁合同中规定承租人应遵守本临时规约。

第五十一条

本规约由建设单位负责解释。本物业管理小区的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主规约，临时规约作废。

第五十二条

本规约正本一式三份，建设单位、物业管理企事业和物业所在房地产行政主管部门各执一份。本规约副本若干份，每个签署承诺书的业主各执一份。

第五十三条

本规约自物业所在地房地产行政主管部门核准备案之日起生效。

****物业有限公司

****年**月**日

请您关注如下规约：

水、电、气管理规约

根据政府关于安全用电、用水、用气管理的有关规定，结合本小区的具体情况，针对小区内供电、供水、供气管理，特制定本规约如下：

1.凡属客服中心管辖范围内的供电、供水系统（即供电局、自来水公司向本管理小区供电、供水总表之后的部分），一律由物业管理公司管理，一户一表后维修费用由业主自行承担；由供电局、自来水公司直接抄表到户的，由供电局、自来水公司管理；管道燃气系统由燃气公司负责管理。

2.小区水、电、气管线均经科学设计、精心安装，未经许可，不得随意更改。若需更改现有给水、供电管线，包括给水、供电管线的延伸、拆迁、调整、增高、改造等，均应向客服中心提出书面申请并附详细的施工方案及图示，经批准后方能实施。

3.业主/住房出门前应当将电器、燃气和水阀开关关闭，避免发生事故。

4.业主/住户如需增加电容量，必须先向客服中心提出书面申请，由客服中心报供电部门审核并确认符合增容要求的，经批准后方可增容，同时应按供电公司的规定缴纳增容费。

5.每单元均有最大的设计使用功率，请住户累计电器功率不要超过最大限度，否则，不可同时使用所有电器。

6.以下行为属用水、用电、用气的违规行为：

（1）未按规定办理增容手续，私自增加电气设备容量，且造成小区电气线路故障；

（2）私自装表、接电、接水、接通燃气或绕表接电、接水、接通燃气；

（3）私自开户电表、水表、燃气表的封印和改动电力运行回路，影响准确计量；（4）私自启用电表、水表、燃气表；

（5）擅自改动上下水、燃气通道、电气线路（包括通信、有线电视系统）；（5）私自开（关）水、电、气公共阀门的。

7.业主/住户有义务为公共管、线的维修提供方便，保证维修工作正常进行。8.业主/住户违反安全用水、电、气规定，拒绝客服中心机电维修人员检查，不采纳安全用电、水、气意见及措施而造成事故，影响供电、供水、供气系统或对其他业主/住户造成损失的，除按实际情况赔偿损失外，还将按有关规定接受处理。

机动车停放管理服务规约

为了维护车辆停放的正常秩序，保证小区道路整洁、安全、畅通，充分利用和管理好本小区机动车为停车库，有效地为住户服务，维护车主的利益，结合对车辆管理的具体要求，特制定本规约。

1.本小区停车库为室内地下车库，对小区（住户）提供长期租用服务，车辆入内按时收费。

2.本停车库采取租用固定车位与临时停车两种方式，工作人员24小时值班，请各住户先在客服中心办理好车位租用相关手续，领取IC卡后，方可使用停车场。

3.本着对车主负责的原则，车辆停放停车库时，车主需协同工作人员检查车辆外观是否擦伤、碰伤痕迹及车辆牌照、标志是否齐全，并如实做好登记，未配合物业服务人员进行查验登记者，责任自负。

4.车辆进出停车库时，请车主允许工作人员认卡对车，若IC卡与车辆牌号不符，为了保护车主利益，只有暂时禁止车辆出入，所以请车主（司机）认真保管好IC卡，并随身携带。如IC卡一旦丢失或损坏，车主应及时书面报请客服中心进行处理，以避免产生不良后果。

5.车辆内请不要遗留贵重物品、重要文件等，离车时锁好门窗，以避免其他后果发生。

6.本停车库禁止大客车、载重量超过2.5吨的货车和高度超过2.2米的车辆进入。车辆进入停车场时时速不能超过5公里/时。

7.严禁酒后驾驶车辆进入车库；进出本停车库的所有车辆不允许有任何原因的冲栏行为。对于冲栏行为，工作人员将按破坏和盗车嫌疑坚决予以扣车，并进行调查、索赔、处理或送公安机关处理。

8.进入管理小区的车辆请勿鸣笛，接受安防人员指挥、调度，按规定车位停放，不得越位，更不得停放在通道位置，对不按规定停放车辆且不听劝阻者，将按有关规定处理。

9.停放车辆时应爱护公共设施、设备，因驾驶员驾车导致车库内设施损坏及碰撞其他车辆所造成损失，车主应负全部责任。

10.装载易燃、易爆、剧毒或有污染物品的车辆不得进入本小区停放。11.不得在车位上停放杂物，且应保持车辆清洁、无油污。

12.请勿在车库内吸烟；车辆不得在停车场内维修、加油、清洗，违者扣除违约金100-200元。

13.车主不得刁难、辱骂、威胁安防人员，不得妨碍其正常管理工作。

14.根据《物业管理条例》有关规定，本停车场只提供车位使用，不承担车辆保管和保险责任，如车主有特殊保管或保险需要，可另行写上拟定收费标准，签署协议。凡驶入本停车场的车辆必须参加车辆保险。

15.购买私家车位的车辆管理，参照上述管理规约。

16.停车场车位使用收费标准，按照物价部门核定的收费标准执行。17.请各位车主随时对我们的管理服务提出合理改进意见。

环卫、绿化管理规约

为保持本小区干净、整洁，使住户享有优雅舒适、有益健康的生活环境，特制定本规约。

1.进入本小区的人员均有保护和美化环境的权利和义务，不得损害公共环境和绿化。

2.住宅公共小区内的绿化和清扫保洁，由客服中心统一组织实施。3.小区实行垃圾袋装化丢弃管理，各位住户丢弃垃圾时请系好垃圾袋口，并于规定时间内将垃圾袋放到各楼层设置的垃圾桶（袋）内。

4.请勿乱倒垃圾、污水、杂物，不准随地吐痰和大小便；请勿从窗户等乱抛杂物。5.公共场所请勿乱涂乱画、乱张贴、乱搭挂（如广告、标语、传单等），请勿在公共小区内拉绳晾晒衣物；请勿占公共楼梯间、通道、平台等堆放杂物；请勿在底层或顶层搭搭建建筑或构筑物。

6.饲养宠物的住户应先向政府机关申领许可证并妥善管理好自己的宠物，并请避免宠物大声号叫、伤及或惊扰他人，请勿让宠物在公共场所大小便。

7.请勿攀折花木、践踏、占用绿化地，损坏、涂改建筑小品，爱护大家共同的环境和财产。

8.请勿随意移动垃圾桶的摆放位置；住户浇花、晾晒拖把时应注意不要将水滴到楼下。

9.住户在装修过程中应将装修垃圾及废物堆放在指定位置，请勿弃于走廊及公共部位，并请勿与生活垃圾混装，保持环境清洁。

10.保持管理小区安静，请勿在公众休息时间（12：00-14：00，20：00-次日8：00）制造噪音影响他人休息，小区内请勿鸣号、燃放烟花爆竹。

11.本管理小区配有专人专车负责日常生活垃圾的收集、中转、清倒（如有更改，管理处会另行通知住户）。12.生。

全体业主均有权监督、检查本规约的履行情况，并有义务制止不良行为的发

小区出入及公共秩序管理规约

为保障本小区公共秩序，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》及物业管理法规的有关规定，特制定本规约。

1.住户应认真填报《家庭常住人口登记表》，办理小区住户证或IC卡。

2.住户和来访人员不得携带易然、易爆、剧毒或有污染的物品进入本小区。外来人员请主动出示有效证件。

3.为保证住户利益，凡租凭户携带较大件手提箱、包装箱等物品出小区，应提前报《物品清单》到客服中心办理《货物出门证》；由物业服务人员验证方可出门，从而有效地保护业主的利益。

4.小区内严禁进行一切违反《治安管理条例》和触犯法律的活动。

5.物业服务员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；物业服务员有违纪、违章或无礼、刁难住户的现象，发现者可通过各种方式及时向管理处负责人投诉。

电梯使用管理规约

为保证本小区电梯的正常运行和安全使用，延长电梯的使用寿命，更好地方便广大住户，特制定本规约。

1.使用电梯时应文明操作，请勿用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。

2.使用电梯搬运货物，严禁开启轿顶安全窗装运超长物件，请勿超过其额定载重量、长度、安全使用电梯。

3.请勿超载运行，当超载信号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，请勿采取任何形式的强制关门手段。

4.礼貌乘梯，老人、儿童，行动不便者须由家人监护、陪同乘梯；请勿在轿厢内嬉戏、打闹、小便。

5.为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损坏箱体和宣传提示。

6.当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必不紧张，可按警铃或电话报警，耐心等待维修人员的到来，请勿采取拍打按钮、箱体以及强行橇门等急躁行为。

7.乘客看到停运标志时请勿采取任何令其开启和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。

8.请勿用水冲洗楼道，以防电梯渗水，危及乘客安全或造成设备损毁。

9.火灾、地震时严禁乘坐电梯。

业主行为道德规约

为把本小区建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美、高尚的新时代住宅小区，特制定本行为道德规约，希望在本小区工作、生活的业主或住户及出入人员共同遵守、维护与监督。

一、自觉遵守中华人民共和国法律、法规及《市民

行为道德规范》，做遵纪守法的公民。

二、各业主或住户之间应和睦相处，互相关心，互相尊重，互相礼让，做到不打骂、不吵闹，发生纠纷时，自觉服从物业管理公司的调解，共同维护小区公共秩序。

三、爱护并正确、文明地使用消防、照明、给排水、电梯、供电、供水、通信、监控等各类共享设施，使小区的公共财产得到保值、增值和延长使用寿命。

四、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，不随地吐痰和大小便。

五、共享场地要尊重大家，切忌私自占用、堆放、吊挂杂物，请勿乱搭、乱建、乱张贴、乱涂画，如确因生活、工作需要临时占用公共场地，需事先向物业管理公司书面申请，经同意并核交“公共场地临时占用费”后方可使用。

六、加强阳台、露台的杂物或花盆管理，严禁高空抛物、坠物、倒水。

七、休息时间请勿使用高音喇叭，制造超标准噪音，以免影响其他业主或住户休息。

八、小区公共场地、通道请勿燃烧各类物品，如香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品等。

九、爱护小区绿化及雕塑小品，不践踏草坪，不摘花、攀树及占用绿化地。

十、不将垃圾、剩饭、茶渣倒入厕所、水池等渠道内，确保各种管道畅通。

十一、养成出门检查及关闭水管、燃气、电器开关的良好习惯，避免发生意外事故。

十二、不在小区内从事赌博、色情活动，不吸食、贩卖毒品，不将违禁品带进小区，不参加非法团体、组织和非法集会，不在小区内乱张乱贴，散发传单等。

十三、饲养宠物应符合《重庆市饲养宠物管理条例》的规定。

十四、遵守重庆市市民规约。

说明：以上《小区出入及公共秩序维护管理规约》，目的是加强防范，而绝不是“管”各位业主。它需要全体住户共同履行、配合才能有效执行，若住户对以上规约有意见，可口头或书面告知我们，以便根据大家意见修改、完善。

承

本人______________ 小区______栋______单元_______楼_______号业主，确认已知《业主临时管理规约》、《前期物业服务管理合同》中的全部内容与条款，并郑重承诺，为了维护全体业主和本物权人的利益，愿自觉遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务管理合同》中规定的各项公众制度。

承诺人签名：

诺 书

年 月 日

第四篇：电梯使用管理单位依法履行责任义务承诺书

附件1：

电梯使用管理单位依法履行安全责任义务承诺书

根据国务院《特种设备安全监察条例》、《山东省特种设备安全监察条例》、《青岛市电梯安全监督管理办法》以及《电梯使用管理与维护保养规则》(TSG T5001-2009)等法规、规章和安全技术规范（以下简称电梯法规）的规定，作为电梯使用管理单位，承诺履行以下安全责任义务：

1、设置电梯安全管理机构或者配备电梯安全管理人员，单位主要负责人对本单位电梯安全全面负责，至少有一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员承担相应的管理职责。

2、根据本单位实际情况，建立以岗位责任制为核心的电梯使用和运营安全管理制度，并且严格执行。安全管理制度至少包括：相关人员的职责；安全操作规程；日常检查制度；维保制度；定期报检制度；电梯钥匙使用管理制度；意外事件或者事故的应急救援预案与应急救援演习制度；安全技术档案管理制度。

3、在电梯投入使用前或者投入使用后30日内，应当向当地质量技术监督部门办理使用登记。维保单位变更时，在新合同生效后30日内到原登记部门办理变更手续，并且更换电梯轿厢内维保单位相关标识。

4、电梯使用管理单位应当履行以下职责：

（1）保持电梯紧急报警装置能够随时与使用管理机构或管理人员实现有效联系；

（2）在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的《安全检验合格》标志；

（3）将电梯使用的安全注意事项和警示标志置于乘客易于注意的显著位置；

（4）在电梯显著位置标明使用管理单位名称、应急救援电话和维保单位名称及其急修、投诉电话；

（5）制定出现突发事件或者事故的应急措施与救援预案，适时进行救援演练；

（6）电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，组织电梯维修作业人员实施救援；

（7）在电梯出现故障或者发生异常情况时，组织对其进行全面检查，消除事故隐患后，方可重新投入使用；

（8）电梯发生事故时，按照应急救援预案组织应急救援，排险和抢救，保护事故现场，并且立即报告当地的质量技术监督部门和其他有关部门；

（9）监督并且配合电梯安装、改造、维修和维保工作；

（10）对电梯安全管理和操作等作业人员进行安全教育和培训。

5、建立电梯安全技术档案。安全技术档案至少包括：日常检查与使用状况记录、维保记录、自行检查记录或者报告、应急救援演习记录；定期检验报告；设备运行故障

记录至少保存2年，其他资料应当长期保存。使用管理单位变更时，应当随机移交安全技术档案。

6、按照安全技术规范的要求，对在用电梯每年进行一次定期检验，并在《安全检验合格》标志规定的检验有效期届满前1个月，向电梯检验机构提出定期检验申请。未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

7、委托取得相应电梯维修项目许可的单位进行维保，并且与维保单位签订电梯维保合同，约定电梯维保的期限、要求和双方的权利义务等。

二○一一年十一月七日

承诺单位：（盖章）固定电话： 电梯安全管理人员：手机号：

使用管理电梯数量：是否到办理注册登记： 电梯维保单位：

现场维保人员：24小时维保电话：