物业管理条例学习笔记

第一篇：物业管理条例学习笔记

《物业管理条例》学习笔记

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

行政监督的主体：县级以上的房地产行政主管部门

一、业主的资格认定：

a.业主为房屋所有权人

b.房屋的承租人、借用人等物业使用人可以享有业主资格，并承担相应的权利义务。

业主的主要权利：

（1）接受物业服务；

（2）提议召开业主大会，参加业主大会，选举权和被选举权，（3）监督权（对业委会、物业企业的监督，专项维修基金使用的监督），知情权（物业共用部位、共用设施设备和相关场地）

（4）业主享有侵害请求权

业主的义务：

（1）遵守管理规约，业主大会议事规则，物业企业制定的管理制度；

（2）执行业主大会和业委会的决定；

（3）按时缴纳物业费、专项维修资金及其他约定或法律规定的费用。

二、业主大会：

（1）一个物业区域只能成立一个业主大会；（业主较少可不成立业主大会，业主可自行管理）

（2）业主大会决议事项：

a制定或修改议事规则、管理规约；b选举或更换业委会成员；c选聘和解聘物业企业 d筹集或使用专项维修资金e改建、重建建筑物及附属设施f其他事项

（3）业主大会应当有半数以上业主参加，业主可委托代理人

（4）关于维修资金和改建、重建建筑物及附属设施需有专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；一般重大事项需经总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意；

定期会议：按业主大会议事规则确定的时间召开

临时会议：20%以上业主提议召开

业主大会召开时应当提前15日以前通知全体业主，同时应告知相关的居民委员会。业主委员会应当自选举成立之日起30日起，向物业所在地的房管部门、街道办、乡镇人民政府备案。

议事规则：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

管理规约：

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违

反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

三、前期物业管理

1、建设单位与物业服务企业书面方式签订物业服务协议；制定临时管理规约；

2、物业服务企业应当在销售之前订立临时管理规约，但不得侵害买受人的合法权益，物业买受人应当对管理规约予以书面的承诺。

3、国家提倡通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的可以采用协议方式选聘。

4、买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

5、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止

6、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

7、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

8、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

四、物业管理服务

1、物业服务企业应该具备相应的资质，从业人员有相应的资格证书，一个物业管理区域只能有一个物业服务企业，业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业签订物业服务协议。

2、物业企业违反服务合同约定导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。

3、物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

5、物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

6、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

7、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

8、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

9、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

10.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

11、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

12、业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

五、法律责任

1、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

2、违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

3、违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

4、违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

5、违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

6、违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

7、违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

8、违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

9、违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

10、违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部

门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

11、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第二篇：物业管理部门经理培训学习笔记

尊敬的领导：

在处长的关心下，我有幸参加了这期物业管理部门经理的培训，受益非浅，把一些课堂我所关注的提问和老师所授的知识加以汇总，向处长报告所学的体会和浅薄分析：

培训期间涉及到一些社会物业管理的热门话题，同学之间和老师都在课堂上进行了很好的交流和互动。比如我很注意的一个案例事件：物业小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住窃贼，业主丢失金钱及手饰，此案正在侦破之中。业主表明，自己按时交纳物业管理费，要求物业公司赔偿失窃的财物。此案例很实际，而且我参加物业管理工作之时就在南院碰到过，虽然李副处长处理了很完善，但我想就以后物业处走向社会化，承接纯商业性物业管理后，从法律这个角度上和管理制度上做如下摘录和浅显评析：

1、对于这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，其中一项就是和物业公司签订“业主公约”，属于合同的性质。在公约中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳管理费，遵守有关规定；物业公司收取费用，提供清洁、维修、绿化养护、保安等服务。（学习明白“保安员”以后叫“秩序维护员”有利于物业公司）

2、如果要物业公司承担赔偿失窃物品的责任，则要看是否存在过错行为。这就要看“业主公约”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，可以就此到人民法院起诉，由人民法院依法判决。

3、需要说明的是，鉴于上述失窃案件正处于公安机关侦破过程中，一般也要等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。

4、业主与物业公司签订入住手册，该合同是物业公司对业主提供物业管理服务的承诺以及业主愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就业主的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司也就无保管该业主家庭财物的义务。因此，尽管物业公司对小区的安全负有日常管理义务，但其所承担的小区安全防范只是协助义务。而且物业服务公司是以盈利为目的的，谁付线谁受益的原则，那么可以提供针对业主需要提供安全服务的业主进行收费特殊手段保护安全，这也就是符合经济市场化的要求的，是可以区别对待服务的。

实际上，最近社会各层就有很多争论和看法，对当前，社会治安环境比较严峻，贼盗者的作案手法越趋专业化，政府惩治犯罪人员的条例法规较为宽松，外来流动人口激增，业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把物业公司理解为“第二警力”，这是片面的，甚至把物业公司误以为保险公司，业主财产遭损，物业公司应当承担什么责任，这个问题需要具体事情具体分析，如物业公司履行了正常的治安任务，则物业公司可不用负担赔偿责任。

综上所述，是整理课堂笔记和自己的拙劣看法，不足之处，请处长指评！

第三篇：物业管理笔记缩印版

法的本质：（1）体现执政阶级意志（2）最终决定法的适用性：（1）平等原则（2）以事实为依据，以法律为准绳（3）司法机关独立行使的原则法的特征：（1）意志性（2）普遍性（3）强制性（4）公开性（5）权利和义务法律责任：（1）民事责任（2）刑事责任（3）行政责任（4）违宪责任（5）国家赔偿责任立法的必要性：（1）促进物业管理的健康发展（2）规范行业行为（3）完善法律，适应市场需要物权的种类：（1）自物权和他物权（2）动产物权与不动产物权（3）完全物权与限制物权抵押权与质押权的区别：（1）抵押通常为不动产，质押通常是动产（2）抵押物登记才有效，质押不需要登记（3）抵押无使用权，质押有使用权（4）抵押需向法院申请才可使用，质押不需占有：主体对物进行事实上的管领和控制的状态。占有的主体：自然人或法人 占有的客体：包括不动产和动产 主观要件：占有的心素 客观要件：占有的体素占有的法律特征：（1）占有是一种法律保护的实事状态（2）占有的对象仅限于物（3）占有是对物具有事实上的管领权 占有取得：（1）占有的原始取得（2）占有的继受取得 占有的分类：

（一）依本权分：①有权占有：即指有本权的占有,主要指基于同等债的关系而产生的占有。②无权占有：无权的占有主要发生在占有人对动产或不动产的占有物正当法律关系，或者原法律关系被撤销或无效时，占有人对占有物的占有。物权的善意取得：善意取得也称及时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人在不法将其占有的财产转让给第三人之后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产，只能请求转让人赔偿损失的制度。善意取得的条件：（1）支付了合理的价格，且买受人不知情（2）出让人必须是动产的占有人或不动产的名义登记人。（3）受让人最终占有该物或取得不动产登记。孳息的作用：（1）用于确定孳息物的归属，除法律规定或有约定外，物的所有人将原物权转让时，孳息物的收取权一并转让。（2）确定赔偿范围，当原物的所有权受到侵害，使孳息不能收取的应当赔偿原物的损失并赔偿孳息物的损失。物业产权的取得：（1）原始取得：建造取得、没收取得、无主取得（2）继受取得：买卖取得、赠送取得、交换取得、继承取得。物业权属的分类：①房改房②商品房③经济适用房④集资房⑤廉租房房屋登记的程序：①申请②受理③审核④记载于登记薄⑤发证注意：（1）对于共有的房屋应当由共有人申请登记（2）未成年人的房屋由监护人代为申请登记（3）受理时，国有土地所有权的登记30个工作日（一星期5天）、集体房屋60个工作日、抵押权和地役权10个工作日、预告登记和更正登记10个工作日、异议登记1个工作日。房屋登记的内容：①登记和发证②测绘③档案管理 房屋登记的种类：①总登记②初始登记③预告登记④更正登记⑤异议登记⑥转移登记⑦变更登记⑧他项权利登记⑨注销登记处理相邻关系的原则：（1）有利生产、方便生活、团结活动（2）依法处理，兼顾习惯的原则相邻权的法律特征：（1）是以限制供役地所有权权能为基础的一种民事权利。（2）相邻权是以需役地和供役地相邻为必要条件（3）相邻权是一种从权利共有的法律特征：（1）共有的主体是两个以上的民事主体（2）共有的客体是同一物（3）共有人对其共有物按份额或者平等的享有权利、承担义务，并不受其他共有人的侵犯，共有分为按份共有和共同共有。按份共有：又称分别共有，指两个或两个以上的共有人按照各自的份额对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。共有的法律特征：（1）主要基于共有人的共同意志而发生，共有人之间不必存在某种共有关系，如夫妻关系。（2）按份共有人对共有物按份额享有所有权，其份额一般由共有人事先约定或者按出资比例决定（3）各共有人对共有财产享有权利和承担义务的多少是按照他们的份额决定的。共同共有：指数人基于法律规定或者依合同约定而成立的共同关系，共有人之间不按份额地对某物共同享有所有权。共同共有的法律特征：（1）根据共同共有关系而产生，必须以共同关系、继承关系而产生。（2）共有财产不分份额，共有关系主要因共同关系（如婚姻关系）的终止而解除。（3）共同共有人平等地享受权利和承担义务。拒交物业费的原因：（1）物业设计不合理或严重质量问题（2）物业公司服务管理不规范（3）服务水平与收费标准不一致（4）业主或使用人自身的原因 物业服务费的有效催缴：（1）充分发挥业主委员会的作用（2）提高业主缴费意识（3）催缴方式灵活多样（4）保存各种催缴证据（5）通过法律途径解决欠费问题

对非恶意欠费者的催缴方式：（1）善待一贯良好的业主（2）灵活处理外地业主（3）解释说明消除误会（4）顾全大局着眼整体。物业管理早期介入四个阶段：立项决策、规划设计、建设施工、竣工验收。前期物业管理的主要业务有：物业管理招标和投标、接管验收、业主入住和装修管理。时间：招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清和修改的应当在招标文件要求提交招标文件截止时间至少15日前书面形式通知招标文件收受人。；通过招标方式选择物业服务企业，招标人应按以下规定时间限完成投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业应当在交付使用前90日完成。评标：专家成员5人以上，招标人代表以上的专家不得少于总数的2/3。新建房屋接管验收的条件：（1）

竣工验收合格（2）设备和设施能正常使用（3）房屋

幢、号、编号经有关部门确认 原有房屋接管验收的条件：（1）房屋所有权、使用权清楚（2）土地使用范围明确 新建房屋接管验收应提交的资料：（1）产权资料：项目批准文件、用地批注文件、建筑执照、拆迁安置资料（2）竣工验收资料（3）技术资料 原有房屋接管验收应提交的资料：（1）产权证书（2）技术资料 接管验收的程序：15日内签收验收通知并约定验收时间，经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证并及时签发接收文件。危险和损坏问题的处理：（1）属有危险的房屋，应由交接人负责排险解危后才能接管。（2）属有损害的房屋，由交接人和接管单位协商解决，即可约定期限由交接人负责维修，也可采用其他补偿形式（3）属法院判决没收并通知和承接的房屋按法律判决处理。装修管理的内容与程序：①申报登记②审批登记③装修施工管理④装修工程的验收装修施工时间一般不超过3个月装修施工人员留宿需经业主和使用人、装饰装修企业、物业服务企业三方同意，并办理暂住手续后方可留宿。使用人对住宅室内进行装饰装修应当取得业主的书面同意。罚款：业主和使用人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，处以500-1000元罚款（关于业主都是）。关于企业都是1000-10000元，特殊情况：改变原有节能设施或降低节能效果的1000-5000，使用明火或进行焊接作业1000-10000，情节严重10000-30000物业服务企业知情不报罚装修管理服务费2—3倍罚款。

一、早期介入与前期物业管理的联系与区别

（一）联系：早期介入是前期物业管理的重要铺垫。

（二）区别：1早期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，主要是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持；而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权，物业服务企业对各物业项目实施物业管理服务。2早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，服务对象主要是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入的费用；而前期物业管理有明确的管理对象，服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。3在早期介入工作中，物业服用企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业服务企业起主导作用。

二、接管验收与竣工验收的区别1主体：接管验收是企业行为，是对物业委托方委托的物业进行的质量验收；竣工验收的主体是开发商和建设单位2性质：接管验收是为了再次检验物业主体结构安全与满足使用功能的状况；竣工验收是为了检验工程是否达到要求。3目的：接管验收是物业公司为分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收；竣工验收是工程项目建成后，对工程质量合格与否的验收。4移交对象：接管验收后，物业由建设单位转交给房管部门或物业公司；竣工验收后，物业有施工单位移交给建设单位。

住宅专项维修基金

一、住宅专项维修基金的原则：专户存款、专款专用、所有权人决策、政府监督

二、住宅专项维修基金的交存额度1商品住宅非住宅的业主5%-8%2出售公有住房的：①售房单位多层20%，高层30%②业主每平米为当地房改成本价的2%公有住宅售房单位在30日内存钱业主分账户账面住宅专项维修基金余额不足30%及时续交

三、住宅专项维修基金的保管1业主大会成立前：由所在地政府主管部门代管、委托银行、开立住宅专项维修基金专户2业主大会成立后：①业主大会应当委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修基金专户②业主委员会应当通知所在地政府主管部门③所在地政府主管部门或负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在手段通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修基金余额划至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会④住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度

四、住宅专项维修资金的使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则

五、住宅专项维修资金的程序1业主大会成立前①物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议，没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人口三分之二的业主讨论通过使用建议③物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案④物业服务企业或者相关业主持有关材料向所在地政府主管部门申请列支，其中动用公有住宅住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支⑤所在地政府主管部门或负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位2业主大会管理后①物业服务企业提出使用方案②业主大会依法通过使用方案③物业服务企业组织实施使用方案④物业服务企业持有关材料想业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报所在地政府主管部门备案，动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意，所在地

政府主管部门或负责管理公有住房住宅专项维修资

金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应责令改正⑥业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门想专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知⑦专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位

六、住宅专项维修资金使用的禁止行为1禁止利用住宅专项维修资金从事国债，委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为2下列费用不得从住宅专项维修资金中列支①合同期内②市政部门负担③人为损坏由当事人承担④其他

七、房屋转让、灭失时，住宅专项维修资金的处理1转让时，A直接过户给B，同时到专户管理银行办理更名手续2灭失时，提出剩余的住宅专项维修资金

物业管理市场管理体制概述

一、政府的作用1审批物业服务企业的经营资质2对物业管理招投标活动实施监督管理3对日常物业管理活动实施监督管理4组织物业服务企业

二、自我管理协会1强化职业道德规范，保护业主利益2会员资格审查和登记3监督已登记注册会员的经营、管理、服务情况4调节、仲裁纠纷5物业管理知识普及、经验介绍、相关法律宣传

一级资质：500万，30、20，多层200万平方米，高层100万平方米，独立15万平方米，办公楼50万平方米；二级资质：300万，20、10，多层100万平方米，高层50万平方米，独立8万平方米，办公楼20万平方米；三级资质：50万，10、5

三、物业服务公司设立程序1向上级主管部门提出设立物业服务公司的申请2全体股东共同设立公司章程3验资申请4公司名称预先核准申请5物业服务公司的申报资料6确定物业服务公司的组织机构7物业服务公司的设立登记

物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，罚5万-20万

新设立的物业服务企业30日内到注册所在地的政府房地产主管部门申请验资，资质审批20日，企业发生分立合并时变更手续30日后办理注销手续，企业名称、法定代表人变更30日，企业破产、歇业或终止15日，余额及承接罚1-3万，出租、出借、转让资质证书的罚1-3万，未及时办理资质变更手续2万以下

四、业主委员会资格取消1因物业转让、灭失等原因不再是业主的2无故缺席业主委员会会议连续三次以上的3因疾病等原因丧失履行职责能力的4有犯罪行的5以书面形式向业主大会提出辞呈的6拒不履行业主义务的7其他原因

召开业主大会会议15日前以书面形式通知全体业主；第一次业主大会召开筹备组30日；业委会应自产生之日30日内去备案；业主委员会应当自选择之日起3日内召开会议；业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意；业主委员会任期届满2个月前应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；原业主委员会委员应当自任期届满之日起10日内，将资料等移交给下一届委员。

房屋查勘鉴定分为定期（每隔1-3年逐幢普查）、季节性、工程查看鉴定。房屋完损登记：完好房、基本完好房、一般损害房、严重损害房、危险房。危险房的处理：1观察使用2处理使用3停止使用4整体拆除。房屋修缮工程的分类：按完损状况，翻修、大修、中修、小修和综合维修；大修、中修保修期半年，翻修1年。三级保养制：日常维护养护、一级养护、二级养护。供给供暖温度不低于16度，电梯维修12个月；停止供水，提前24小时通知。

第四篇：物业管理基本政策与制度复习笔记

第一章物业管理概述

一、物业管理的概念

1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，2、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动：

①清洁卫生

②安全防范

③装饰装修

二、业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：

1、自己进行管理；

2、委托给不同的专业公司。

3、选聘物业管理企业进行管理。

三、《条例》调整和规范的范围仅限于：业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

四、业主可行使对建筑物的（占有权、使用权、收益权、处分权）。

五、物业管理活动的基础：是物业服务合同

六、物业管理活动的实质：是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

七、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。

1、物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。

2、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。

3、物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

八、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

九、物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：

1、是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；

2、是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

十、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

十一、《条例》调整的范围

1、既调整住宅物业的物业管理活动

2、也调整非住宅物业的物业管理活动

十二、《条例》第二十四条规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求；

《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。

十三、《条例》的适用范围，1、既包括城市，2、也涵盖乡村

十四、物业管理的市场化特征

1．状况的演变

2．形式与之相适应

3．遵循市场原则

4．非市场性的房屋管理不属于物业管理

十五、双方在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。

物业管理是一种（市场行为、市场关系、市场活动）

十六、市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：

1、是强调业主在市场活动中的自主权，2、是强调物业管理活动必须纳入市场秩序

十七、保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。

十八、物业管理的三个基本特征：

1、社会化

社会化管理(自建自管)实现（社会效益、经济效益和环境效益）

物业管理社会化有两个基本含义：

一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；

二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业管理社会化的必要前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离 实现物业管理社会化的必要条件：现代化大生产的社会专业分工

2、专业化

①有专业的人员配备；

②有专门的组织机构；

③有专门的管理工具设备；

④有科学、规范的管理措施与工作程序；

⑤运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

3、市场化

市场化是物业管理最主要的特点。

物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿

物业管理市场化的集中体现：双向选择和等价有偿

十九、物业管理的起源与发展

物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士

英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。

二十、城镇住房及住房制度改革

公有住宅的总量经历了：一个由小到大、再由大到小的演变过程

城镇住房制度主要包括五方面：

城镇住宅

①建设投资方式

②住房管理方式

③住房分配方式

④住房消费方式

⑤住房交换关系

二十一、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

1、企业统包；

2、实物分配；

3、包修包养。

其弊端表现：

在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。

收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全

1978年，房地产领域进行了三项改革：

1、城镇住房制度改革

2、城市土地使用制度改革

3、房地产生产方式改革

1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。

1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。

1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。

二十二、我国物业管理的产生1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。二

十三、我国物业管理的发展1、1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

2、建设部在认真总结（深圳和广州）经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。3、2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

4、召开物业工作会议：

1995第一次在青岛

1997第二次在大连

1999第三次在深圳

二十四、物业管理在社会经济中的地位与作用

1、有利促进经济增长

住房消费促进了居民消费结构转型

促进了房地产业的持续快速增长

2、有利于提高人民群众居住质量

经济发展的根本目的是提高人民生活水平。

3、有利于增加就业

我国宏观调控的四大主要目标：增长就业、促进经济增长、稳定物价、保持国际收支平衡

4、有利于维护社区稳定

物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。

5、有利于推动房地产业的良性发展

房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。

二十五、我国物业管理制度的历史沿革

政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：

1、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，需要政府发挥应有的作用；

2、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；

3、（普通商品房、经济适用房和廉租房）的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。

二十六、《条例》颁布前的物业管理制度建设

从20世纪90年代初到《条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现以下特点：

1、是借鉴性，主要借鉴（新加坡、香港特区）等国家和地区的先进经验；

2、是过渡性，采取渐进式的方法进行改革；

3、是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。

第五篇：学习笔记

我们的福音——“厉行节约，反对浪费”有感

好客中国人，设宴必有剩。”这是流传在中国大部分地区的陈规陋习。客人走后，主家只有满桌的剩菜、剩饭、剩酒，才能充分表达主人那颗虚荣的待客之心。席间末了，本来都吃不下了，主人还要吩咐家人、随从再做上或点上几个菜，高度显示自己的盛情款待。结果，吃不了几口就得剩掉，害的全家人不情愿地吃上好几天剩宴，或者倒掉。公务招待更是肆无忌惮，浪费现象非常严重，不知一年要浪费掉多少个亿？还有婚宴，每桌能吃掉三分之二的食物就不错了。有时我就不明白，中国人怎么就那么死要面子活受罪呢？要想真正杜绝中国式“剩宴”，需要每个人的努力！

李绅《悯农二首》中的一首：“ 锄禾日当午，汉滴禾下土。谁知盘中餐，粒粒皆辛苦。”这首通俗易懂的诗，在中国已经流传了两千多年，连三岁孩童都耳熟能详倒背如流，其中含意人人皆知,提示人们：珍爱劳动成果，爱惜粮食。可实际情况又如何呢？中国浪费无度，全球闻名。据报道：全国一年仅餐桌上浪费的食物可以供两亿人吃一年，数字相当惊人。一切来之不易，消费者浪费的是钱财，可“被浪费物”中包含的是辛苦、劳动、价值。资源是属于全人类的，白白浪费掉实在可惜，还严重污染了环境。

党的十八大以来，“厉行勤俭节约，反对铺张浪费”像一股徐徐春风，吹遍祖国大地，传入每一个人的心田。反对舌尖上的浪费，光盘行动,坚决反对讲排场比阔气、坚决抵制享乐主义和奢靡之风，已逐渐成为国人的实际行动。中国有13多亿人口，如果每个人都节约一滴水、一度电、一点油，餐桌上没有了浪费，那么，中华民族的文明程度将会有一个质的飞跃。不管是公款、私款消费，勤俭节约的好传统都不能丢。艰苦朴素的好习惯，如果每个人能坚持一辈子的话，也算对人类的可持续发展做出了应有的贡献，也能对得起自己的子孙后代。

人无俭不立，家无俭不旺，党无俭必败，国无俭必亡。愿十八大后的“厉行节约，反对浪费”之风，在中华大地蔚然成风，给全国人民带来福音。

读《厉行节约反对浪费》和《论群众路线》心得体会

根据单位的统一安排，我采取集中学习与自学的方式，系统地阅读了《论群众路线——重要论述摘编》、《厉行节约、反对浪费——重要论述摘编》。掩书而思，有对党未来的憧憬，有对幸福生活的向往，但更多的是对现实问题和个人肩负责任的思考。

一、关于《厉行节约反对浪费——重要论述摘编》的读后感

我们是幸福的一代，沐浴在改革开放的春风中，我们的生活不愁吃穿，无忧无虑，可与此同时，浪费现象也日益严重，致富思源，富而不忘节约。勤俭节约是中华民族的传统美德。我国自古以来就有“俭，德之共也；侈，罪之大也。”和“俭以养德”的良训。培养我们勤俭节约良好习惯，有利于培养我们艰苦奋斗的高尚品德。

节约是中华民族的传统美德，是我们民族世代相传的精神财富，也是我们这个民族百折不饶、生生不息的力量源泉。节约这种美德为世代中国人所崇尚。多少年来，在中国社会发展的各个时期，艰苦朴素、勤劳节俭都作为一种被社会普遍认同的传统美德，得到倡导、保持和发扬。这也是我国由小到大、由弱到强的重要因素。毛主席曾经说过：“贪污浪费是极大的犯罪！”我们不能做罪人，我们要爱惜每一粒粮食，珍惜每一滴水，节约每一度电。让我们为了他人，为了公司，也为了自己，从我做起，从现在做起，厉行节约，反对浪费。刘少奇在中国共产党第八次全国代表大会上的政治报告上指出:在一切企业中，在一切国家机关中，在整个社会生活中，都必须继续提倡节俭，克服浪费。浪费在任何时候都是妨碍生产的发展和社会的改善的。我们的建设开在开始，我们更应当积累每一元的建设资金并且加以最有效的使用而奋斗。……勤俭建国、勤俭办企业、勤俭办一切事业，这是我们党建设社会主义的长远方针。我们公司也需要这样的原则方针，勤俭节约、反对浪费、严于律己、廉洁奉公、克服一切困难，把每一元钱都用在最有效的建设上，降本增效，提升公司核心竞争力。

二、关于《论群众路线——坚持党的群众路线，加强和改进新形势下的群众工作，是党的十六届四中全会《决定》的要求。群众路线是党的根本工作路线、工作方法和领导作风，是党的历史经验的总结，深刻体现了党的性质、宗旨和指导思想。群众路线集中体现了党的优良传统和作风，对党的巩固和发展有着重要的理论和实践意义。要做好新形势下的群众工作、密切党群干群关系，是当前加强和改进党的建设的重要内容，是推动科学发展、促进社会和谐的内在要求。这就要求我们要坚定信念、求真务实、一心为民、清正廉洁、艰苦奋斗、无私奉献，积极探索做好新形势下群众工作的新路径。

通过对《论群众路线——重要论述摘编》的学习我也认识到我们共产党员要做好本职，服

务群众。群众工作就是民情工作，基层工作就是民生工作。服务群众，要弄清楚群众要我们做什么，能为群众做什么，认识清楚，坚持群众路线，真诚倾听群众呼声，真实反映群众愿望，真情关心群众疾苦，才能多为群众办好事、办实事。在一个新时期中，认真的学习贯彻党的路线、方针和政策，只有做到真抓实干，务求实效，把嘴上说的、纸上写的、会上定的，变为具体的行动、实际的效果、群众的利益，服务群众的工作才算做到了位、做到了家。切勿在一片表态的声音中走了样，在一片落实的声音中落了空！要脚踏实地、埋头苦干不断创新工作方式和工作方法，努力做好新时期下的工作。

通过对以上两本书进行系统地学习，使我认识到深入贯彻落实十八大精神、改进作风、走密切联系群众路线、厉行勤俭节约、反对铺张浪费的重要性和迫切性。我们全体党员应该不断增强责任意识、为民意识和廉洁意识，自觉做到秉公执政、勤政廉洁、情系民生、维护民利、凝聚民心。

作为共产党员的我，更应该用党员的标准来衡量自己，更应该用党员的标准来要求自己，更应该形成艰苦奋斗的良好风气，起到先锋模范作用。时刻记住：“艰苦奋斗，事业必成；贪图享受，自毁前程”，坚持全心全意为人民服务的宗旨，做到吃苦在前、享受在后，做到勤奋工作、廉洁奉公。

《各地联系服务群众经验做法选编》读后感《各地联系服务群众经验做法选编》由中央党的群众路线教育实践活动领导小组办公室精心挑选各地区各部门在联系服务群众方面的典型经验和做法汇编而成，党建读物出版社于2013年6月出版。该书所列先进单位和个人，在联系群众的方式和方法上虽然不尽相同，但有一个共同点就是深入基层、深入群众，想群众之所想，急群众之所急，服务群众，奉献社会。在《经验做法选编》一书中，我最欣赏的是“丢掉官气沾土气，承接地气聚人气”——福建宁德坚持领导干部“四下基层”（领导干部下基层接访、建立信访接待、现场办公、调查研究、政策宣讲）工作制度。“四下基层”工作制度是密切联系群众、倾听民声、改善民生的有效途径，是干部接地气聚人气的真实表现，是各级干部践行党的群众路线的有效载体，值得认真读一读。xx市委政策研究室是市委从事综合性调查研究的工作部门，为市委市政府决策提供情况、依据和建议，组织或参与起草市委市政府的重要文件、文稿和报告，检查、跟踪政策贯彻执行情况，向市委反馈信息，反映新情况、新问题、新经验等等，一样离不开深入基层，要沾土气接地气，牢牢掌握一线的情况。

群众利益无小事是由党的宗旨决定的中国共产党是中国工人阶级的先锋队，同时是中国人民和中华民族的先锋队，代表中国最广大人民的根本利益。相信谁、依靠谁、为了谁，是否始终站在最广大人民的立场上，是区分唯物史观和唯心史观的分水岭，也是判断马克思主义政党的试金石。

无产队级政党与其他政党的本质区别在于谁真正代表了最广大人民的利益。包括资产阶级政党在内的一些政党都号称他们代表着人民的利益，但这不是看谁怎么说，而关键是看怎么做。

中国共产党的性质决定了党全心全意为人民服务的宗旨。这一根本宗旨不仅贯穿于党的一切活动中，体现在制定和执行党的纲领、路线和方针政策上，而且体现在党的工作始终坚持群众路线上，体现在共产党员的个人利益必须服从党和人民的利益上。群众利益无小事，体现了我们党全心全意为人民服务的宗旨，更是“三个代表”重要思想在实际工作中的体现。先进的生产力与先进的文化最终都要落实到一点，那就是把最广大人民的根本利益实现好、维护好、发展好，真正做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋。