赴美高层楼宇设备管理考察报告

第一篇：赴美高层楼宇设备管理考察报告

赴美高层楼宇设备管理考察报告

一、美国物业管理的现状

美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

理事会

执行委员会

常务委员会：

职责：审计、预算、规划

条例、规定、道德规范和纪律

道德规范问题听证和纪律委员会

执行委员会

公共住房道德规范和执行委员会

地方分部活动部：

职责：分部活动

arm部：

职责：arm服务

法律事务部：

职责：全国联邦住房联络

各地联邦住房联

公平住房和平等机会

联邦立法

州和市政事务

服务部：

职责：全国物业经理咨询

物业经理计算机和技术

收/支分

风险管

联络部：

职责：物业管理杂志社

营销/公共关系

出版

会员注册部

职责：amo

amo资历评估分会

amo保险分会

cpm会员标准

高级cpm会员标准

管理计划

会员发展、少数民族

教育培训部：

职责：成人教育

cpm会员资格培训

教育政策

师资

课程内容委员会

2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理（certified

property

manager）；arm，注册住房经理（accredited

residential

manager）；amo，注册物业公司（accredited

management

rganization）。还有一种过度性的叫cpm

candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为cpm的职业要求

申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

irem课程：30分必修分，多达100分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

管理策划：20分必修分，0选修分。irem提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德规范。

正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。irem承认其他15个房地产协会提供的课程。irem在培训手册中均有列明。

其他要求：经irem地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守cpm的职责道德规范；经irem理事会批准。

4、美国物业管理队伍的基本情况

全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在irem的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：

专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有amo资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为cpm，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

注重经营的综合服务：一是cpm的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，cpm除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业管理的内容

（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。irem的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备管理的特点

2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500

wilshire

boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。

2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数（全美仅有9500人），都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。

考察团成员：田在玮、许新民、赵春凯、雷志超、杨柏林、曹学昌、皇甫广荣、蔡任重、曹阳、阎永平

执

笔：曹学昌

第二篇：赴美高层楼宇设备管理考察报告

赴美高层楼宇设备管理考察报告

应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请，中国物业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考察团一行10人，于2005年12月11日—23日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现状进行了认真考察，现将考察情况报告如下：

一、美国物业管理的现状

美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

1、在美国，物业管理作为社会管理事务，主要由业主和企业及行业协会负责，政府基本不予干涉。小政府，大社会，能够由市场来做或依靠民众自主自律能够解决的问题，政府均不予过多过问，所谓“民有、民治、民享”是也。尽管美国物业管理有效地承担和履行了服务社会的职能，但这并不是美国政府的功劳。美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法。日常的行业管理，主要由一个叫物业管理研究院的机构负责。美国物业管理研究院（IREN）总部位于芝加哥，成立于1934年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个非政府机构和非盈利性组织，其主要职责是：（1）培养物业管理职业队伍，包括培训和鉴定从业人员的资格，颁发注册物业经理（CpM）、注册住房经理（ARM）证书；（2）制定和执行物业管理行业标准、道德规范，推广新技术、新工艺，维护行业的社会价值；（3）协助政府部门起草法律，法规；（4）推介并带领会员向海外开拓市场。

美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

理事会

执行委员会

常务委员会：

职责：审计、预算、规划

条例、规定、道德规范和纪律

道德规范问题听证和纪律委员会

执行委员会

公共住房道德规范和执行委员会

地方分部活动部：

职责：分部活动

ARM部：

职责：ARM服务

法律事务部：

职责：全国联邦住房联络

各地联邦住房联

公平住房和平等机会

联邦立法

州和市政事务

服务部：

职责：全国物业经理咨询

物业经理计算机和技术

收/支分

风险管

联络部：

职责：物业管理杂志社

营销/公共关系

出版

会员注册部

职责：AMO

AMO资历评估分会

AMO保险分会

CpM会员标准

高级CpM会员标准

管理计划

会员发展、少数民族

教育培训部：

职责：成人教育

CpM会员资格培训

教育政策

师资

课程内容委员会

2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CpM，注册物业经理（CertifiedpropertyManager）；ARM，注册住房经理（AccreditedResidentialManager）；AMO，注册物业公司（AccreditedManagementrganization）。还有一种过度性的叫CpMCandidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为CpM的职业要求

申请人向IREM提出申请，取得预备CpM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

CpM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CpM职责道德规范。

经历：60分必修分，多达100分选修分。从事物业管理每一个月算一分，因此，60分意味着5年的预备期。但是，如果申请人在提出申请前曾经在一个CpM指导下从事物业管理，或已经是ARM，那么，这些经历也可算分。对经历，IREM还有具体规定：如管理住房，则一处不少于300单元、或2处不少于200单元、或5处不少于100单元；如管理办公楼，则一处不少于12万呎、或2处不少于8万呎；如管理工业用房，则一处或多处不少于20万呎。

正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。

其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CpM的职责道德规范；经IREM理事会批准。

4、美国物业管理队伍的基本情况

全美国目前只有CpM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：

身份高：全国只有CMp9500多人，AMO363家，从申请到成为成员，有一套严格规定。因而也只有较高学历、坚持执着的人能成为注册物业经理，具有高等教育的人员达94.1%。一旦成为注册物业经理，则进入高收入阶层，促使CpM珍惜职业、珍惜荣誉。1998年注册物业经理的平均年收入达86362美元，而位于洛杉矶地区的MONTEREYpARK市的平均家庭年收入才32605美元！

专业分工：公司多以CpM为核心，其他人员围绕CpM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CpM，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

注重经营的综合服务：一是CpM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CpM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业管理的内容

（1）首要任务是物业经营。美国物业管理的首要任务是将物业经营好。因此在IREM的培训中，总是将物业的促销与租赁放在重要位置。CpM有22.1%的时间用在了经营方面，有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动。物业管理人员更注意的是房地产市场的变化，如何使自己所管的物业保持竞争力，保持高出售率/出租率。及时收取物业经营所得，在租户可能逃租时采取果断的措施减少业主的损失；降低经营成本，通过批量购买、固定服务渠道、适时付款等取得一切可能的优惠，减少顾客的成本。

（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备管理的特点

1、采用高端技术，保持楼宇管理的先进性。美国是世界上科学技术最为发达的国家，这也反映在他们对高层楼宇设备的配置要求上。我们在洛杉矶参观了由美国世邦魏理士物业公司管理的智能大厦6500WilshireBoulevard大厦。该大厦23层高，总面积435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉矶市繁华地段，是洛杉矶市企业界的标志性建筑，由贝聿铭设计。自大厦可远望太平洋海岸、世纪城、好莱坞山及洛杉矶市区。大厦连续三年获得国际建筑业主及经理协会（BOMA）最佳大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公大厦。该大厦采用了先进的保安监控系统，免除了人力巡视。大厦空调系统采用美国Auto-Matrix企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理。该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终端系统，随时随地（特别是在下班时）对空调系统运行进行调整。

2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500WilshireBoulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。

2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数（全美仅有9500人），都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。

3、注重环保与节能，是此次赴美考察中感到的重要特点。在参观考察6500WilshireBoulevard大厦中看到，大厦的业主与管理者对环保节能有明确的目标与计划，业主肯下功夫，肯花价钱投入大量资金用于大厦节能改造，自1994年至2004年逐年投入资金进行各项改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地达到了节能降耗的目的。美国环保署对物业管理中的节能活动给予推动，每年评定“能源之星”项目，对节能显著者予以表彰。我国已提出建设节约型社会，全国各行各业建设节约型企业、机关、单位的活动也都在开展。节约型建设主要是能源的降低，物业管理行业也应开展建设节约型小区、大厦的活动，把环保节能列入物业管理考核的重要内容。

考察团成员：田在玮、许新民、赵春凯、雷志超、杨柏林、曹学昌、皇甫广荣、蔡任重、曹阳、阎永平

执笔：曹学昌

第三篇：高层楼宇设备管理(目录)

高层楼宇设备管理目录

上篇高层楼宇设备综合管理

第一章高层楼宇设备综合管理概述

第一节高层楼宇设备综合管理的重要性

第二节高层楼宇设备综合管理的主要内容与目标

第三节设备综合管理理论及应用介绍

第二章高层楼宇设备综合管理的基础工作

第一节楼宇设备管理维修组织

第二节设备安装验收的前期介入管理

第三节设备资产管理

第四节设备管理制度及考核规定

第三章高层楼宇设备使用维护管理

第一节设备使用初期管理

第二节设备使用完好标准

第三节设备使用管理

第四节设备维护保养管理

第五节设备事故处理规定

第六节设备使用维护管理质量考核

第四章高层楼宇设备故障管理

第一节设备故障的概念

第二节设备故障预防

第三节设备故障管理

第五章高层楼宇设备维修管理

第一节设备维修方式

第二节维修方式的选择

第三节修理类别

第四节高层楼宇设备的维修管理

第五节楼宇设备二级保养典型工作内容（供参考）

第六章高层楼宇设备使用的经济管理

第一节设备运行耗能费用管理

第二节设备维修费用管理

第三节设备大修理费用管理

第四节设备大修理的经济性评价

第五节设备技术改造的经济性评价

第六节设备更新的经济性评价

第七节设备专用基金的管理

第八节设备费用信息统计

第七章物业管理信息化模式及楼宇设备计算机辅助管理信息系统

第一节物业管理的信息化模式

第二节楼宇设备管理信息系统的特殊性

第三节楼宇设备管理信息的采集

第四节设备管理信息系统功能模块的特点

第五节设备管理信息系统功能模块的结构

第八章高层楼宇设备安全管理

第一节楼宇设备安全管理责任制

第二节楼宇设备安全管理规程

第三节楼宇设备系统的安全性评价

第四篇：2002年赴美考察报告

2002年赴美考察报告

一、美国农业概况

二、主要考察内容

（一）农业资源利用管理方法，农业科技发展动态

1、考察团拜访了位于华盛顿的institute

of

international

development

and

education

in

agriculture

and

life

sciences（简称ideals）、美国农业部的经济局和国际食物政策研究所international

food

policy

research

institute

简称

ifpri，考察了解他们在农业资源利用管理方法，农业科技发展现状。

国际农业生命科学发展教学所ideals是一个独立的、非政治性的、非营利的组织，向发展中国家的政府和团体提供管理上的、技术上和概念上的服务。它在60个专业中保持包括超过

300个专家的人才资源。近期，ideals正致力于农业生产资源、增加农产品产量和食品安全等方面的研究和教育工作。

并关于中国应该发展什么类型的农业，既可维持农业经济增长，又可以保持良好的自然环境进行了交流。特别提到了水资源的问题，水资源是中国目前最需要解决的问题之一，表面水和地下水的保存和管理是极端的重要。如何让有限的水得到最好的利用，保护水的质量，而且避免污染是需要立即注意的主题。除此之外,对如何不损坏生态系统而发展新的水资源等课题进行了探讨。

关于农产品的处理和食品安全。ideals介绍了对农业食品安全的观念和标准、发展处理技术和食物科学。据他们介绍，美国正研究利用近红外技术解决食品检验问题。另外，它们在动植物胚胎细胞性别检验方面取得了长足的进步，这项技术的成功，将可以大大提高农、林、牧等农产品的产量。

2、考察团拜访了美国农业部的经济局。美国农业部的经济局实际上是一个农业经济研究服务机构，其主要职能是为联邦政府及其他机构提供经济分析支援。把全球农业作为一个竞争的农业系统。经济局按照自己的研究课题，收集分析来自于全国甚至全球数据，作出定性或定量的分析和估计，有许多重要的统计数据需要定期更新并向有关部门提供。

近几年来,由于贸易规则及国内政策的变化,新技术的发展等问题都将使美国农业和农民面对新的竞争和挑战。经济局正研究影响美国食物和农业部门的竞争力的因素和其他的经济焦点问题。

经济局设有资源与环境经济分析处、食物与农村经济分析处、市场与贸易经济分析处及电子计算及出版服务处等四个部门，涉及的研究的范围有：安全的食物供给体系，包括食物的数量、种类、健康及营养；资源利用与环境的协调

；农业生产和环境的协调

；城市与乡村美国人的生活质量；农业科研和生产力

；农场和日用品政策

；耕种财政的管理；耕种经济成本管理；农场的危险管理；现代农场的结构；有机种植和美国农业贸易、国外农业经济政策等等

由于美国的农产品远远地超过了国内市场的需求，要维持美国农产品在国际市场的竞争地位，确保美国农业的经济生存能力，政府的另一项职能是在一定程度上遏止农场主的种植欲望。所以经济局还需要把有关农产品国际市场信息、风险及国外政策等向农民提供。

3、国际食物政策研究所international

food

policy

research

institute

是一个国际性的政策研究机构，其主要任务是识别并且分析各有关政策，为可维持地符合发展中的世界食物需要。ifpri研究发展中国家对经济增长、减轻贫穷所依赖的自然资源实施的政府行为等，分析各项农业政策产生的作用与效果。通过

ifpri的政策分析,使其成果直接为发展中国家的决策者、非政府组织和社会机构在帮助贫穷者的政策制定及资金投入中发挥作用。同时，ifpri

还可以根据发展中国家的需要开展研究或合作，帮助这些国家的决策者和团体减少在经济政策和经济投入方面的失误。

国际食物政策研究学会

(ifpri)的研究职员来自约

20个国家,大约一半来自发展中国家。ifpri的研究领域包括：环境和生产技术、食物消费和营养、市场和结构、贸易和整体经济、政策和投入的实际效果等。例如，它对水资源及利用的研究，分三个层次：全球、地区及农户，建立了全球水资源及利用模型。该机构也对我国水资源的开采及利用提出了建议。

另外，它们在对发展中国家农村投入效果的研究中得出的结论是：

⑴

增加农村教育的投入对农民脱贫效果显著；

⑵

增加农业科技投入对提高农产品产量效果显著；

⑶

增加农村道路建设投入对农村经济增长效果显著；

⑷

增加水利设施投入对农村经济效果不明显。

ifpri的研究经费主要来自于各国及有关团体的资助。现在该学会与300个左右的机构合作，这些机构有地方性的、国家的和国际性的经济组织和经济研究机构。

（二）农机生产企业考察

考察团考察参观了位于东莫林（moline）的john-deere（迪尔）公司

迪尔公司总部设在一个环境优美的丛林之中，占地面积约1000公顷，办公大楼始建于1964年，并于1978年扩建成目前的规模，办公面积80万平方英尺，约有1500名员工，大楼设计为全封闭式，公司建筑的设计及建设非常有特色，具有世界一流企业的气魄。

拖拉机制造公司是john-deere的一个骨干企业，位于爱奥瓦州waterloo（滑铁卢）。john-deere拖拉机制造厂1837年起家，从生产铧犁开始，到目前生产各种规格的拖拉机（主要生产90~450马力），是目前世界上最大的拖拉机生产公司。由于销售网络的作用，公司实行定单生产，全年根据用户的预定数量安排生产任务，几乎没有库存。

john-deere的联合收割机制造公司共生产7个型号的全喂入联合收割机，有冷加工、焊接、涂装、模具及总装等车间，69年~99年间共生产了20余万台联合收割机，john-deere的生产企业采用了当今一流的生产设备及管理技术。除了大量采用加工中心、焊接机器人、激光切割及柔性装配线等生产技术外，在涂装技术上，采用的“电解式上漆技术”是目前农机企业极少采用的先进技术。其大致工艺是：工件或机器在去油污、除锈及磷化处理并冼净后不进入烤干程序，而是直接进入电解池，池中是一定浓度的水溶性油漆溶液，被镀件浸没在溶液中，经过电流的作用使油漆均匀、致密地镀在工件表面，然后进入烘烤程序。john-deere公司在该套设备上共投资了约3000万美金。其主要优点是：

油漆质量好，涂层均匀致密；

节省成本。油漆得到充分利用，涂装工序简化；有利于环境保护。john-deere拖拉机制造厂整个生产过程、加工程序、组装检验机械化水平、自动化程度相当高。

三、感想与启迪

（一）服务是政府部门的重要职责

政府的主要职责是什么？在美国访问中，我们体会到他们的各项工作都体现了为农民服务的过程。美国农业部为了保证其农产品的国际市场竞争力，为了保障农民的收入保持一定的水平，配备了11万名公务人员到各州、郡、市甚至到农场提供各项服务工作，包括种植品种、规模，向农民提供各种技术、气象及国内外市场价格等信息服务。政府通过三项政策保护农民利益：为了在一定时期保证农民的收入，政府确定目标价格；对于达不到目标价格的差价，由政府进行差价补助；用鼓励修耕土地的补贴等方法来降低农民的种植欲望，以保证适量的产品量来维持国际市场的竞争优势。

（二）农业机械化要重视资源和生态的保护

（三）农业机械化要为降低农产品生产成本出力

在美国，使用机械的主要目的除减轻农民的劳动强度外，主要是提高劳动生产效率和降低生产成本。随着市场经济的发展，我国农民购买农业机械在考虑减轻劳动强度的同时也开始充分考虑降低成本的问题，也常常遇到许多农机性能很好，但市场不理想的情况。所以我们在研制开发及推广新产品的时候必须充分考虑降低农产品生产成本问题，推广那些经过鉴定，质量可靠的新产品和技术，要引导农民利用农业机械进行服务，扩大单季作业面积，提高劳动生产效率。

（四）要重视农业投入效果的评估

现在，各国都很重视农业方面的投入，无论在基础设施、科研教育、科普培训等各方面都投入了大量的资金，致力于改善农业生产环境，提高农民生活质量。但是，投入的效果如何？每一项投资起了多大作用？在考察中受到的一个启发是要重视农业投入效果的评估。在美国，非常重视投资效果的评估，他们不但对自己的各项投入进行效果比较和评估，对国外及发展中国家的项目也进行了许多数据的收集和评估，并且他们得出的结论是和我们的现状相近的。

（五）要加快科研创新和新技术、新机具的推广

市场竞争的实质是人才和技术的竞争。美国依靠丰富的自然资源和高度现代化的农业赢得了理想的农产品国际市场。为了增加我国农产品的国际市场竞争能力，我们要加快科研创新，吸收国外的新技术，在农业机械的生产和使用上要提高技术含量和档次。在农产品标准的制定、食品安全及检测技术、精准农业机械化技术等方面我们要紧紧跟上发达国家的步伐，逐步提高我国农产品的产量、质量和国际市场竞争能力。(2002年9月23日)

第五篇：2002年赴美考察报告

2002年赴美考察报告

农业部农机实验鉴定总站组织的赴美考察团一行17人，于2002年8月11日--30日赴美考察，团组成员分别来自于上海、江苏、福建、湖南、山西、宁夏等省、市、区的农机部门及部属事业单位的领导和专家，考察主要目的是了解美国农业生产及农业资源利用管理方法，农业科技发展动态、农机生产企业情况等。在美期间，先后拜访了国际农业生命科学发展教学所（简称IDEALS）、美国农业部经济局、国际食物政策研究所（简称IFpRI）、John-Deere公司、农场主—RickNolan先生及洛山矶工业市商会（简称IMC）等单位，所到之处受到各拜访单位的热情接待并得到详细的介绍。通过考察使我们对美国的农业生产、管理、科研教育等有了初步的了解。

一、美国农业概况

在美国，农业生产总值约占国民生产总值的1%，农、林、渔业部门就业人数不足200万。全国有大小农场205万个，耕地面积17000万公顷，约占国土面积的20%。农业生产高度发达，机械化程度很高，以高度商业化的家庭农场为基础，形成了高度商业化的农业。小麦、大豆、玉米是主要种植作物，粮食总产量为全球总产量的20%，其中大豆、玉米占世界总产量的60%，小麦总产量接近世界总产量的50%。由于美国农业资源丰富，土地肥沃，东部水资源充足，农产品产量大大超过本国需求，很大程度上需要通过出口来解决农产品的出路问题。为此，农业部及各州政府需要通过各种方法（包括补贴）来降低农民的农产品生产欲望，同时千方百计地为农民生产的农产品寻求出路。九十年代末，美国农产品出口总额平均550亿美元。美国在研究和推广农业和农机技术时，非常重视保护生态环境和耕地资源，重视发展可持续农业。

二、主要考察内容

（一）农业资源利用管理方法，农业科技发展动态

1、考察团拜访了位于华盛顿的InstituteofInternationalDevelopmentandEducationinAgricultureandLifeSciences（简称IDEALS）、美国农业部的经济局和国际食物政策研究所InternationalFoodpolicyResearchInstitute

简称IFpRI，考察了解他们在农业资源利用管理方法，农业科技发展现状。

国际农业生命科学发展教学所IDEALS是一个独立的、非政治性的、非营利的组织，向发展中国家的政府和团体提供管理上的、技术上和概念上的服务。它在60个专业中保持包括超过300个专家的人才资源。近期，IDEALS正致力于农业生产资源、增加农产品产量和食品安全等方面的研究和教育工作。

并关于中国应该发展什么类型的农业，既可维持农业经济增长，又可以保持良好的自然环境进行了交流。特别提到了水资源的问题，水资源是中国目前最需要解决的问题之一，表面水和地下水的保存和管理是极端的重要。如何让有限的水得到最好的利用，保护水的质量，而且避免污染是需要立即注意的主题。除此之外,对如何不损坏生态系统而发展新的水资源等课题进行了探讨。

关于农产品的处理和食品安全。IDEALS介绍了对农业食品安全的观念和标准、发展处理技术和食物科学。据他们介绍，美国正研究利用近红外技术解决食品检验问题。另外，它们在动植物胚胎细胞性别检验方面取得了长足的进步，这项技术的成功，将可以大大提高农、林、牧等农产品的产量。

2、考察团拜访了美国农业部的经济局。美国农业部的经济局实际上是一个农业经济研究服务机构，其主要职能是为联邦政府及其他机构提供经济分析支援。把全球农业作为一个竞争的农业系统。经济局按照自己的研究课题，收集分析来自于全国甚至全球数据，作出定性或定量的分析和估计，有许多重要的统计数据需要定期更新并向有关部门提供。

近几年来,由于贸易规则及国内政策的变化,新技术的发展等问题都将使美国农业和农民面对新的竞争和挑战。经济局正研究影响美国食物和农业部门的竞争力的因素和其他的经济焦点问题。

经济局设有资源与环境经济分析处、食物与农村经济分析处、市场与贸易经济分析处及电子计算及出版服务处等四个部门，涉及的研究的范围有：安全的食物供给体系，包括食物的数量、种类、健康及营养；资源利用与环境的协调；农业生产和环境的协调；城市与乡村美国人的生活质量；农业科研和生产力；农场和日用品政策；耕种财政的管理；耕种经济成本管理；农场的危险管理；现代农场的结构；有机种植和美国农业贸易、国外农业经济政策等等

由于美国的农产品远远地超过了国内市场的需求，要维持美国农产品在国际市场的竞争地位，确保美国农业的经济生存能力，政府的另一项职能是在一定程度上遏止农场主的种植欲望。所以经济局还需要把有关农产品国际市场信息、风险及国外政策等向农民提供。

3、国际食物政策研究所InternationalFoodpolicyResearchInstitute是一个国际性的政策研究机构，其主要任务是识别并且分析各有关政策，为可维持地符合发展中的世界食物需要。IFpRI研究发展中国家对经济增长、减轻贫穷所依赖的自然资源实施的政府行为等，分析各项农业政策产生的作用与效果。通过IFpRI的政策分析,使其成果直接为发展中国家的决策者、非政府组织和社会机构在帮助贫穷者的政策制定及资金投入中发挥作用。同时，IFpRI还可以根据发展中国家的需要开展研究或合作，帮助这些国家的决策者和团体减少在经济政策和经济投入方面的失误。

国际食物政策研究学会(IFpRI)的研究职员来自约20个国家,大约一半来自发展中国家。IFpRI的研究领域包括：环境和生产技术、食物消费和营养、市场和结构、贸易和整体经济、政策和投入的实际效果等。例如，它对水资源及利用的研究，分三个层次：全球、地区及农户，建立了全球水资源及利用模型。该机构也对我国水资源的开采及利用提出了建议。

另外，它们在对发展中国家农村投入效果的研究中得出的结论是：

⑴增加农村教育的投入对农民脱贫效果显著；

⑵增加农业科技投入对提高农产品产量效果显著；

⑶增加农村道路建设投入对农村经济增长效果显著；

⑷增加水利设施投入对农村经济效果不明显。

IFpRI的研究经费主要来自于各国及有关团体的资助。现在该学会与300个左右的机构合作，这些机构有地方性的、国家的和国际性的经济组织和经济研究机构。

（二）农机生产企业考察

考察团考察参观了位于东莫林（Moline）的John-Deere（迪尔）公司

迪尔公司总部设在一个环境优美的丛林之中，占地面积约1000公顷，办公大楼始建于1964年，并于1978年扩建成目前的规模，办公面积80万平方英尺，约有1500名员工，大楼设计为全封闭式，公司建筑的设计及建设非常有特色，具有世界一流企业的气魄。

John-Deere（迪尔）公司在全球范围有雇员4万4千人，并在17个国家设立生产工厂，共有约133个包括生产工厂、销售公司、科研机构，与160余个国家有业务往来。在莫林有8300余职工，拥有12个设施，其中包括工厂、科研中心、零部件中心及总部大楼等。尽管多年来全球经济不景气，尤其是农机生产企业度日艰难，但迪尔公司每年都有良好的经济业绩。

拖拉机制造公司是John-Deere的一个骨干企业，位于爱奥瓦州Waterloo（滑铁卢）。John-Deere拖拉机制造厂1837年起家，从生产铧犁开始，到目前生产各种规格的拖拉机（主要生产90~450马力），是目前世界上最大的拖拉机生产公司。由于销售网络的作用，公司实行定单生产，全年根据用户的预定数量安排生产任务，几乎没有库存。

John-Deere的联合收割机制造公司共生产7个型号的全喂入联合收割机，有冷加工、焊接、涂装、模具及总装等车间，69年~99年间共生产了20余万台联合收割机，2001年在北美市场销售了8000台，但这是较差的业绩。如9550型联合收割机的售价在20万美元以上，最新的9750型机器安装了GpS系统，售价在30万美元以上。

John-Deere的生产企业采用了当今一流的生产设备及管理技术。除了大量采用加工中心、焊接机器人、激光切割及柔性装配线等生产技术外，在涂装技术上，采用的“电解式上漆技术”是目前农机企业极少采用的先进技术。其大致工艺是：工件或机器在去油污、除锈及磷化处理并冼净后不进入烤干程序，而是直接进入电解池，池中是一定浓度的水溶性油漆溶液，被镀件浸没在溶液中，经过电流的作用使油漆均匀、致密地镀在工件表面，然后进入烘烤程序。John-Deere公司在该套设备上共投资了约3000万美金。其主要优点是：油漆质量好，涂层均匀致密；节省成本。油漆得到充分利用，涂装工序简化；有利于环境保护。John-Deere拖拉机制造厂整个生产过程、加工程序、组装检验机械化水平、自动化程度相当高。

三、感想与启迪

（一）服务是政府部门的重要职责

政府的主要职责是什么？在美国访问中，我们体会到他们的各项工作都体现了为农民服务的过程。美国农业部为了保证其农产品的国际市场竞争力，为了保障农民的收入保持一定的水平，配备了11万名公务人员到各州、郡、市甚至到农场提供各项服务工作，包括种植品种、规模，向农民提供各种技术、气象及国内外市场价格等信息服务。政府通过三项政策保护农民利益：为了在一定时期保证农民的收入，政府确定目标价格；对于达不到目标价格的差价，由政府进行差价补助；用鼓励修耕土地的补贴等方法来降低农民的种植欲望，以保证适量的产品量来维持国际市场的竞争优势。

（二）农业机械化要重视资源和生态的保护

在美国，农业资源的利用与开发、食品的安全都受到严格的规定。对比我们的农业生产现状，农产品农药残留高、水土流失、水资源利用率低、化肥农药施用不科学等现象十分普遍。因此，作为农机部门，应积极推广节水、节肥、节药、节油和防止耕地资源风蚀的机械化技术与产品，在有条件的地方要大力发展机械化旱作农业、机械化雨养农业（美国中部及西部主要是雨养农业），在防止水土流失方面，非常重视研究推广蓄水保墒的机械化耕作技术。美国现在大力发展精准农业，把现代航天和卫星技术用于农业。如在农业耕作机械化上安装了电脑与卫星系统连接，电脑机收到反馈信息发出指令，使农机自动地施肥、打药、喷水，即降低成本，又提高农产品质量，美国高新科技应用占农场17%，计划2005年再提高6%。

（三）农业机械化要为降低农产品生产成本出力

在美国，使用机械的主要目的除减轻农民的劳动强度外，主要是提高劳动生产效率和降低生产成本。随着市场经济的发展，我国农民购买农业机械在考虑减轻劳动强度的同时也开始充分考虑降低成本的问题，也常常遇到许多农机性能很好，但市场不理想的情况。所以我们在研制开发及推广新产品的时候必须充分考虑降低农产品生产成本问题，推广那些经过鉴定，质量可靠的新产品和技术，要引导农民利用农业机械进行服务，扩大单季作业面积，提高劳动生产效率。

（四）要重视农业投入效果的评估

现在，各国都很重视农业方面的投入，无论在基础设施、科研教育、科普培训等各方面都投入了大量的资金，致力于改善农业生产环境，提高农民生活质量。但是，投入的效果如何？每一项投资起了多大作用？在考察中受到的一个启发是要重视农业投入效果的评估。在美国，非常重视投资效果的评估，他们不但对自己的各项投入进行效果比较和评估，对国外及发展中国家的项目也进行了许多数据的收集和评估，并且他们得出的结论是和我们的现状相近的。

（五）要加快科研创新和新技术、新机具的推广

市场竞争的实质是人才和技术的竞争。美国依靠丰富的自然资源和高度现代化的农业赢得了理想的农产品国际市场。为了增加我国农产品的国际市场竞争能力，我们要加快科研创新，吸收国外的新技术，在农业机械的生产和使用上要提高技术含量和档次。在农产品标准的制定、食品安全及检测技术、精准农业机械化技术等方面我们要紧紧跟上发达国家的步伐，逐步提高我国农产品的产量、质量和国际市场竞争能力。(2002年9月23日)