物业纠纷之小区广告费问题

第一篇：物业纠纷之小区广告费问题

小区广告费问题

案例：

2007年11月23日至2010年12月31日，某物业公司对东岳海花园提供物业管理服务，并从2007年12月开始收取物业费、电梯费等费用。在服务期间，物业公司先后与小区开发商某置业有限公司签订了前期物业委托合同，并与业委会签订物业管理委托合同，约定了电梯费为每月每平方米0.4元。

2011年1月12日，业委会与物业公司签订了一份联合公告，确定了物业公司服务收费的截止日期为2010年12月31日，2011年物业公司撤出小区，但需要将相关电梯维修费节余款、小区图纸等转交业主委员会，另外还有4.34万元的小区内广告费收益。由于多方协调无果，双方对簿公堂。

法庭上，业委会提交了四份证据显示，物业公司与青岛两家广告公司、一家文化传媒公司以及上海某广告公司签订了合同，合同中约定了广告公司在小区播放广告的形式，有的是在电梯等候间，有的是在电梯内播放或张贴相关广告内

容，价格各不相同，有的每年6000元，有的每年1500元，合同的终止时间从2011年至2013年不等。物业公司在2011年已经不再对小区提供物业服务，根据终止服务时间算起，物业公司共有4.34万元的广告收益，物业公司也承认这些钱广告公司已经给付。但对于这些钱的用途，物业公司称“用于全体业主了”，但当法院要求其提交相关证据时，物业公司却无法证明。

法院一审判决，物业公司利用小区内公共设施，通过广告经营的收入归全体业主所有，相应的广告费收入也应归全体业主所有，具体使用由全体业主决定，物业公司无权处置这些费用，更不能用于补偿物业公司的经营。按照判决，物业公司总共需支付给业委会4.7万余元。

法官说法：

【三大问题致权益受损】

本案办案法官介绍，对此法官建议，首先小区内是否可以张贴广告一定要经过全体业主协商决定，如果同意收益最好由业委会负责，如果是物业公司代管，要建立单独的账目信息。“不管是哪方管理，定期要向全体业主公示所有的花费，要把属于全体业主的钱用在业主身上，使得大家都能获益。”

律师分析：

小区住宅外墙属于建筑物共有部分，根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同

管理的权利，按照《物业管理条例》规定，业主对于共有部位的使用享有知情权和监督权，因此，小区业主有权要求物业公司就广告收费情况以及收益的使用情况予以公布。另外，小区共有部分的经营收益应当用于或主要用于补充专项维修资金，物业公司如果未经全体业主（或业主大会决议）同意，将户外广告收费用于别处，则侵犯了全体业主的权利，业主有权要求物业公司予以赔偿。

《物管》第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

张律师认为：小区居民不关心，没有行业监管部门监督管理和业委会不尽责，这三大类问题使得小区广告收益难透明。有的物业公司或者业委会对广告收益或其他费用进行公示，但并没有相应的行业监管部门强行规定，造成有的小区实行，有的小区遮遮掩掩。另外，还有部分业委会和物业公司私底下相互交易，比如有的业委会掌握广告收益，但将这些钱交给物业，用于补贴物业公司的亏损，而物业公司则降低业委会人员的物业费。

应注意的问题

一、物业服务企业应注意的问题——合法，约定明确 物业公司利用共用部分的，应当在征得相关业主、业主大会的同意，并且应办理相关手续。另外关于收益，理论上

是归全体业主所有的，但物业公司可以与业主协商收益的一部分归自己所有。但在合同中一定要约定明确。

二、业主应注意的问题——明确约定

业主大会可以决定收益如何分配，如果没有该项决定的 话，那业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。没有业主大会的决议，对收益的其他使用方法（如分给全体业主）都是不合法的。

在签订合同时，就要对收益的分配予以明确的约定，并且约定对收益的使用状况定期公示，并明确业主们的监督方式。

第二篇：Xx区物业小区矛盾纠纷

Xx区物业小区矛盾纠纷 专项治理工作方案

为扎实推进我区物业小区矛盾纠纷专项治理工作顺利开展，特制定如下工作方案。

一、总体目标

切实加强监督管理，促使我区物业服务质量进一步提高，小区综合治理水平显著增强。坚决防止物业小区物业服务质量下降、物业服务企业无序更替、物业服务收费违规调整等问题，着力解决物业小区开发建设遗留的顽症难题和安全隐患，坚决防止因排查化解不到位发生封门堵路，集体上访特别是到市进京集访事件。

二、工作任务及牵头单位

（一）防控物业服务质价不符质量下降。

工作任务：严格执行《xx市住宅物业服务等级标准》，督促落实对等服务；全年创建区级物业管理示范小区（大厦、工业园区）2个，培育申报市级物业管理示范小区（大厦、工业园区）1个；企业开展物业小区便民志愿活动覆盖率95%以上；坚决防止因物业小区物业服务质量下降引发封门堵路及集访事件，促进矛盾纠纷属地化解，维护小区和谐稳定。

牵头部门：区国土房管局

责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府 治理措施： 1.强化企业自查、街道办事处（乡镇人民政府）检查、区国土房管局抽查、社会监督“四位一体”监督体系，监督检查物业小区物业服务合同执行情况。对合同履行不到位、降低物业服务质量的，及时责令整改和严肃处理。

2.引导企业深入开展志愿活动，在物业小区建立“便民服务箱（柜）”等平台，开展“义务维修日”等形式多样的便民服务。

3.鼓励和支持优秀企业上档升级，对创建物业管理示范小区（大厦、工业园区）成功的企业给予奖励。

（二）防控小区物业服务企业无序更替。

工作任务：确保物业小区物业服务企业有序更替达95%以上；对于违规更替进行的，做到发现一件、查处一件，查处率达100%；坚决防止因物业小区物业服务企业无序更替引发封门堵路及集访事件，促进矛盾纠纷属地化解，维护小区和谐稳定。

牵头部门：区国土房管局

责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府 治理措施：

1.指导街道（乡镇）加强监管，防控和制止业主委员会暗箱操作，不按程序、不根据业主大会的决定续聘或重新选聘物业服务企业。

2.防控和制止物业服务企业在合同未满、未经双方协商一致情况下，擅自提前终止合同退出物业小区物业管理。

3.防控和制止物业服务企业在物业小区原物业服务企业未依法退场情况下，强行进驻实施物业管理。

（三）防控违规调整项目规划。

工作任务：坚决防止违反法定权限和程序违规调整项目规划（容积率、绿化率等）的行为；违规行为发现一起，查处一起，查处率100%；坚决防止因物业小区项目规划违规调整引发封门堵路及集访事件。

牵头部门：区规划局

责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府 治理措施：

1.严格房地产开发项目的规划审批流程，对违规调整项目规划的实行过错责任追究。

2.对2014年以来领取建设工程规划许可的住宅项目进行清理检查，严格容积率、绿化率等项目规划指标的调整程序。

3.加强规划编制、修改、审批公开和征求公众意见等工作，提高规划管理工作的公众参与度。

（四）防控房屋质量及配套设施不达标交房

工作任务：细化物业小区竣工验收标准，提高竣工验收合格率，竣工验收后质保期内房屋质量问题整改、配套设施问题整改的完成率100%。坚决防止因整改工作不到位引发封门堵路及集访事件。

牵头部门：区城乡建委

责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府 治理措施：

1.进一步加大管理力度，促进工程建设各方责任主体切实履行责任。强化工程建设质量源头管理，将工程建设项目质量安全纳入招标投标文件，并在工程建设项目合同中明确各方参建单位的质量安全责任和措施要求，用市场手段确保参建单位主体责任落实。

2.防控物业小区工程建设项目中标后不履行投标承诺、建设质量低劣等突出问题。完善监督检查制度，加强对施工、监理企业履行投标承诺的监管，严肃查处转包、违法分包以及质量安全问题突出的企业。

3.加大建设工程的安全监管力度，强化安全生产的动态监管，督促施工单位落实安全生产主体责任，确保施工人员遵章守纪，严防安全事故的发生。

4.对2014年以来因延期交房、配套不完善引发的信访纠纷进行梳理，明确问题症结所在，加大对纠纷的居间协调力度，用“做减法”的方式逐步化解双方矛盾，不断完善小区配套设施，不断解决遗留问题。

5.统筹协调消防、市政、人防、环保等政府职能部门细化竣工验收标准，督促开发建设单位主动完善小区配套设施设备，竣工验收工程中邀请街道办事处（乡镇人民政府）、业主代表参加，听取业主意见。

6.建立健全物业共有部分、共有设施质保金制度，对开发企业不履行质保期内维修义务的，按程序动用质保金进行维修。

（五）防控电梯隐患排查整改不到位

工作任务：电梯重大安全事故为零，电梯年检覆盖率100%。建立物业管理小区电梯困人等救援应急预案完成率100%，坚决防止因电梯隐患整改不到位引发封门堵路及集访事件。

牵头部门：区质监局

责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府 治理措施：

1.严格执行电梯年检制度，发现问题及时要求整改。

2.加强电梯日常使用安全监管工作，督促物业服务企业、电梯维保单位搞好电梯维保，指导完善电梯维保合同及电梯维修运行记录。

3.指导建立电梯困人等救援应急预案，指导开展应急救援演练工作。

4.对于业主反映的影响人身财产安全的电梯紧急维修问题，及时派员到现场查勘并出具是否存在安全隐患的证明，促进紧急抢修工作的有序开展。

（六）防控物业小区车位租售矛盾及停车难

工作任务：物业小区车位“由租转售”、“月租转零租”等租售行为按政策规定有序进行，无序进行的发现一起，查处一起，查处率100%；坚决防止擅自改变停车场（库）的使用用途；新增小区地面划线停车位的，按政策规定有序进行；坚决防止因物业小区停车难发生封门堵路及集访事件。

牵头部门：区国土房管局

责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府 治理措施： 1.由区发改委加强停车场收费调整的备案和明码标价监制手续工作，对于擅自调整收费标准的，发现一起，查处一起。

2.加强开发企业出售物业小区停车位的监督管理，要求开发企业车位出售方案事前备案和制定应急预案；要求开发企业不得以“只售不租”等理由拒绝提供停车服务。

3.小区停车位的出租优先满足业主需要。在不能满足业主停车需求的情况下，禁止对外出租车位。

4.小区停车位不足时，对于利用道路两侧公共场地设置划线停车位的，应在征求公安机关交通管理部门、消防管理部门意见的基础上，按照《xx市物业管理条例》规定由业主大会共同决定。对于擅自占用消防通道停车的，由区消防大队按有关政策进行严肃处理。

5.加强对物业小区配套停车场（库）的备案管理，擅自将停车场（库）挪作它用的，责令整改，恢复停车功能。

（七）防控违规调整物业服务费。

工作任务：确保物业服务收费调整依规进行达95%以上；对于违规调价的，做到发现一件、查处一件，查处率达100%，坚决防止因排查化解不到位发生封门堵路及集访事件。

牵头部门：区发改委

责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府 治理措施：

1.物业服务合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前，防控和制止物业服务企业单方面擅自提高物业服务收费标准。2.指导街道（乡镇）加强监管，防控和制止业主委员会暗箱操作，不按程序、不根据业主大会的决定擅自与物业服务企业调整物业服务收费标准。

3.做好《xx市物业服务收费管理办法》实施的政策衔接等准备工作，确保政策调整有序进行，促进《办法》落到实处。

三、工作要求

（一）高度重视，落实责任。

各有关单位要高度重视物业小区矛盾纠纷专项治理工作，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，落实责任科室和人员负责具体工作。

按照“属地管理”原则，各街道办事处（乡镇人民政府）是本地区物业小区矛盾纠纷专项治理工作的责任主体，统筹组织开展本地区专项治理工作。区国土房管局、区城乡建委、区规划局、区质监局、区发改委等有关部门要按照各自的职能职责认真组织开展物业小区矛盾纠纷专项治理工作。

（二）全面排查整治，有效消除隐患。

按照“专项治理”目标任务要求，牵头部门及各街道办事处（乡镇人民政府）要根据工作总体方案，分别根据所牵头事项和所管行政辖区制定具体工作方案，开展全面排查工作，对排查出的物业小区重大矛盾纠纷逐一建档，同时采取有效措施，加大协调力度，切实有效的消除不稳定隐患，在隐患消除前，做好动态监管。

（三）建立长效机制，有序开展工作。

一是要贯彻落实《xx市物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《xx市物业服务收费管理办法》等法律法规，监督业主、物业服务企业依法有序开展物业服务活动，减少矛盾纠纷发生。二是要督促物业服务企业严格执行物业服务行业规范、标准和物业服务合同约定的服务标准，禁止只收费不服务、多收费少服务行为，实行质现相符，切实有效提高物业服务水平。三是要加强物业服务监管队伍建设，充实监管力量，特别是要强化街道（乡镇）一级物业服务监管工作力量。

（四）加强督查，确保工作落到实处。

一是各牵头部门每月要汇总各自牵头事项的治理进展情况，于每月5日前将上月进展情况报区国土房管局。二是建立物业小区专项治理区级部门联席会议制度，专题研究解决工作中出现的问题，会议由区国土房管局牵头，区城乡建委、区规划局、区质监局、区发改委等部门参加，涉及具体乡镇（街道）的，相关乡镇政府（街道办事处）负责人参加。三是区国土房管局要会同区政府督查室、区维稳办、区规划局、区城乡建委、区质监局、区发改委加强各乡镇（街道）物业小区矛盾纠纷专项治理的督查、督办和指导。

第三篇：广告费计算问题

【颁布日期】1995.07.07 【时 效 性】有效 【实施日期】1995.07.07 【分 类 号】303801199511 【失效日期】 【文

号】工商广字（１９９５）第１６８号 【颁布单位】国家工商行政管理局

关于在查处广告违法案件中如何确认广告费金额的通知

各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：为准确执行《广告法》的有关法律责任条款，及时处理广告违法行为，现对认定涉及广告主、广告经营者、广告发布者的广告费金额，作如下规定：

一、对广告发布者，广告费以广告发布费全部金额确认。为该广告附带提供其他服务的，则应将服务费与广告发布费合并计算。

二、对广告经营者，广告费以广告代理费，广告设计、制作费的全部金额确认。为该广告附带提供其他服务的，则应将其服务费与广告代理、设计、制作费合并计算。

三、对广告主，广告费按其承担的广告设计、制作、代理、发布等费用的总额合并计算。

四、对已经发布的违法广告，广告经营者、广告发布者尚未收到广告费的，按照发布广告的实际情况计算广告费，其标准以广告主与广告经营者、广告发布者签订的书面合同规定的标准确认；未签订书面合同的，或合同不能反映收费金额的，按广告经营者、广告发布者向广告监督管理机关备案、公布的广告收费标准确认；未向广告监督管理机关备案的，比照违法当事人同类广告的收费标准确认。

五、在查处广告违法案件中，对当事人违反《广告法》规定，各方之间不订立书面合同，不将收费标准向广告监督管理机关备案的，应当依法从重处罚。

六、本通知发布前的有关规定与本通知不符的，以本通知为准。

*** 国家信息中心【国家法规数据库】提供，仅供参考 ***

第四篇：小区物业

建议取消物业公司，由政府代管。物业公司就是收费。别的事情没有做多少。一大堆的保安在那里干什么？浪费了人力资源，钓鱼岛和南海需要保安，你们去那里吧。住宅小区不需要保安，保安站在那里基本没用。每次回家，都要通过栏杆，麻烦死了。有时保安用异常的眼光看着我。我是回我的家，要你用眼睛来审视我吗？每次还要开放栏杆，多麻烦。物业公司还经常断业主的电。造成业主电脑里的数据丢失，找他们不承认。车辆乱放，早上上班不通畅，经常绕道走。鞭炮声不断，打篮球的砰砰声响个不停、难以入睡。电梯咯吱咯吱的声音吓死人，我从来不敢乘。小区还失过火，电视台来报道过。

我不要物业服务，不可以吗？难道要把这种服务强加在我的头上？以前没有物业的时候，老小区人们照样过的很好，为什么一定要物业公司？物业公司就是个怪胎。也不知道物业公司管什么，做什么，其实他们什么都不管，也管不好。物业给我的印象就是收费。别的事情做的不多。物业停我的电，我要停物业的电！

物业公司=收费+设置各种障碍+打人+流氓+断电+断水+不做事+什么都不管+什么都管+泡泡糖+牙签堵锁眼+划伤车身+给车胎放气+停暖气+大堆垃圾堆门

曾几何时，物业进入了我们的生活，从了解、认识、接受到反感、厌恶甚至憎恨。其实我们生活并不需要物业。好多家属院到现在还是保留以前的管理模式（有一两个默默无闻卫生打扫人员就够了），至于治安，其实大家都知道，有物业也一样，丢了东西没有人赔。法制社会多按几个摄像头，比什么都管用。观点不知对否

第五篇：小区纠纷案例

小区纠纷案例

09社保沈琳莉0920210118生活水平提高了，很多人都开始买车。私家车的不断增加，小区停车难问题也随之困扰着人们。今年以来，海盐县各住宅小区对小区内汽车停泊服务费收费标准均有所调整，不少业主打12358价格举报热线电话进行政策咨询和投诉举报。近日，海盐县武原镇天鸿名都小区的业主就因为停车问题与物业公司发生了分歧。

小区业主：这样收费不合理

“小区公共空间本来就是业主所有，临时停车还要收费，分明是巧立名目！”天鸿名都小区部分业主说。业主们认为，维持交通秩序与车辆停放，指挥车辆合理停放，本身就是物业公司的责任，业主是支付了相应服务费用的，物业公司无权重复收取任何费用。

还有一位业主告诉记者，在他们与物业公司签订的合同中有一条“如果发现车被损坏或盗窃，物业一概不负任何责任”的条款也不合理。“既然交了钱，理应由你负责管理，既然是你的责任，怎么就不负任何责任呢？”据了解，《物权法》规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”业主们认为，只有小区业主才有权决定该处是否收费。

物业公司：这是不得已为之。

天鸿名都物业管理有限公司经理卢节礼告诉记者，天鸿名都小区划出临时停车位并收费是经过小区业主大会表决通过的。物业公司向记者提供了一张3月22日举行的天鸿名都第一届业主大会第二次会议的会议记录单，证实此事。卢经理介绍，业主大会中物业向业主发放意见反馈单，一共收到322户业主的反馈，超过三分之二。记者在该会议记录单中看到，第三项内容为：在小区部分路面、公共部分划分汽车位，以解决小区停车难、道路乱停车等问题，并用车位地租费弥补物业公司经费不足。多数业主除了对地租费使用权存在异议外，对于划分临时车位表示赞成，最后表决结果为262户同意、56户反对。物业公司也承诺，所得地租经费将由业主委员会决定如何使用。“划分临时车位也是业主的要求，是不得已为之！”物业公司工作人员说。

据了解，天鸿名都小区交付3年多以来，停车位紧张、乱停车现象严重、管理困难等困扰业主和物业公司。该小区一共有两个地下停车库，再加上其他已有的停车位一共160个，目前已经全部售出，但小区私家车拥有量超过300辆。法律界人士：

应对业主车子负责

记者查看物业公司对于临时停车位的收费标准，其中临时性停车，24小时

内4元/次，包月则为80元。

对于业主提出的合同中关于停在临时车位上的车辆被损坏或盗窃物业一概不负任何责任的条款，记者询问了物业公司的工作人员。

“其他小区都是这样的，很普遍的！”工作人员告诉记者，物业公司的确对停在临时车位上的车辆不负任何安全责任。记者来到小区监控中心，保安人员介绍60多个监控摄像头完全可以保护车辆安全，“目前还没有发生车辆损坏等事件。”对方交了钱，怎么能不负责呢？记者咨询了相关法律界人士，他们表示，小区业主每月向物业公司交付停车费用，就构成了保管关系，理应对业主的车子负责，不能保证车辆安全是不合理的。

120辆车子已登记

60多户业主缴了费

“划分的车位，写上字的表示已经缴过费了！”记者看到，还有多数停车位没有标记，说明还是有部分业主没有同意。物业公司向记者证实，目前已登记的120辆车辆中，一期共有60多户业主已经主动缴了费用，其他一些业主因为车位较远等原因放弃了。

“没缴费的车子进小区只能乱停，费用到现在都收不到！”物业公司工作人员说，还有一些车辆占了缴费业主的车位，造成不必要的麻烦，对缴费的业主也是不公平的。

其实，停车难问题不止在小区。在街头，随处可见停满的轿车占据了人行道，还将本来不宽的马路占掉了一半，使交通不堪重负。类似的问题已屡见不鲜，它引发了许多社会问题，使交通事故增加、小区矛盾加剧、市民纠纷激烈，严重影响市民生活乃至社会安定。停车难已不是小区内的问题，而是一个社会大问题，亟需引起重视。

出现停车难问题的原因是多方面的。私家车发展迅猛远远超过城市发展步伐，这是最直接的原因。但同时应该看到，我们在挖掘可用潜力增加停车场地行动迟缓；新建中的小区和商场超市等公共场所对配建一定标准停车场地要求含糊、措施疲软，开发商大多惜土如金，千方百计缩减停车场地，相关部门监管不到位；现有停车场地管理松懈甚至无人管理，停车随意性强，本来有限的停车资源被严重浪费。这些情况的存在，一定程度上加大了停车难问题。

停车难现象并非中国独有，一些发达国家早已经历过这样的阵痛，但它们能及时重视并下大决心，采取有力措施，很好地缓解或解决了停车难的问题。譬如：美国解决城市停车难问题，主要靠“配建”，就是在建筑物建造的同时，必须按照相应标准配建停车位。日本政府涉及停车方面的法律有五六部之多。根据日本法律规定，个人或单位在买车时必须出具拥有固定车位的证明，这种固定车位既可是自有的也可以是长期租借的，车位必须在离单位或住所 500米至 2000米的范围之内，否则交管部门将拒绝给新车上牌照。除此之外，日本政府还十分重视鼓励引导建设私营停车场，对营业性停车场实施减免税。日本首都东京汽车保有量几乎是北京市的 10倍，却看不到车辆无序停放造成的交通堵塞。有些国家在停车场地安装监管设备，限制停车时间，避免长时间停放浪费资源，让有限的车位发挥更大效益。

国情不同，解决问题的方式方法也不尽相同，但至少有一点应该借鉴，那就是对停车难问题的迅速高度重视，并采取长远与现实相结合的强有力措施，缓解并逐步解决停车难问题。在现实情况下，我们至少可以在这样几方面有所作为：

首先是挖掘潜力，多开发停车场地。城市中还有许多荒废闲置的杂地，包括

一些拆迁未建的土地，可以开发为临时或长久的停车场，缓解当前停车难压力。其次是加强停车场地管理。可以纳入市场元素，实施收费管理。对停车实施时间限制，在规定时间内免费或低收费，对超时停车实施高收费，让有限资源发挥最大效能。

第三是加强规划与监管。吸收美国的“配建”经验，在新建建筑物时，必须按照相应标准配建停车位。城市规划部门应放远眼光，提前对城市停车问题作出科学规划，城建监管部门应加大监督管理力度，坚持依法行政，将相关规定真正落到实处。

第四是引入市场机制，鼓励集体和个人开发建设停车场。政府部门应对引入市场机制的停车场做好服务与管理，帮助制订合理的收费标准，协调有关方面出台鼓励政策，在税收等方面给予优惠支持。

最后，在停车难的现实情况下，市民、小区、驾车人以及所有交通参与者之间，应该相互理解、宽容与配合，共同想办法将有限的车位高效合理使用好。埋怨、争执、纠纷，无助于问题解决，只有真实面对并重视停车难这个大问题，采取切实有效措施，才能逐步缓解直到最后解决停车难问题。