业主能否以家里被盗为由拒绝交纳物业管理费

第一篇：业主能否以家里被盗为由拒绝交纳物业管理费

业主能否以家里被盗为由拒绝交纳物业管理费

发布日期：2011-10-30作者：杜杰锋律师

案情简介：张某是A小区的一位业主，B物业公司是负责A小区物业管理的一家公司。B物业公司负责A小区的清洁卫生工作、花圃修剪工作等，并每天都安排保安人员对小区进行看守和巡逻。一日，张某家里遭到小偷盗窃，损失将近两万元，张某认为是物业公司未尽到安全保障义务，才致使自家遭到小偷盗窃的，故拒绝交纳物业管理费。物业公司认为自己已尽到了合理的安全保障义务，且为小区提供了合理的物业服务，张某已享受到了物业公司提供的服务，理应交纳物业管理费。为此，双方发生纠纷。B物业公司将张某诉至法院，请求判令张某支付物业管理费。分歧：对此案的处理存在两种不同的意见：第一种意见认为：物业公司未尽到安全保障义务，致使张某家失窃，张某可以不再交纳物业管理费。第二种意见认为：物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务，并已为小区提供了物业服务，且张某也享受到了物业公司提供的物业服务所带来的利益，张某应该交纳物业管理费。评析：笔者同意上述第二种意见，理由如下：

1、通常认为，物业公司的安全保障义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施，以保障业主的人身和财产利益不受侵害。但物业公司不是万能的，不可能防止一切损害的发生，一般情况下，当存在第三人故意违法、犯罪的行为时，物业公司是难以控制这种情形的，我们不能苛求物业公司对这种不确定的危险承担义务。只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

2、本案中，物业公司每天安排保安人员对小区进行看守和巡逻，可以视为已经尽到了合理范围内的安全保障义务；且物业公司也按照约定为整个小区提供了物业服务，张某作为小区的一员，已经享受到了物业公司提供的服务所带来的便利与利益，理应承担交纳物业管理费的义务。综上所述，本案中的张某应支付物业管理费给B物业公司。作者单位：广西壮族自治区荔浦县人民法院

第二篇：业主交纳物业管理费是对谁的义务

业主交纳物业管理费是对谁的义务

物业费是物业纠纷中最常见的，有些业主以房屋质量有问题为由拒交费用，也有的业主以没有物业服务合同为由拒交。有些物业服务企业以停电，停水为手段，迫使业主交物业费。究其原因，就是业主与物业企业对物业管理中的法律责任了解不清。

其实两者的行为都具有违法性。

物业管理费包括那些内容

物业管理费一般包括房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理费用以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的费用。

水、电、热、气、通讯、有限电视、网络等费用不属于物业管理费。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业公司用停电的方式强迫业主缴费是违法的。

交纳物业管理费是对其他业主的义务和责任

物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”。物业管理费，是因为管理共有财产(或者称“公共财产”)而发生的费用。业主是共有人之一，承担因为管理共有财产而发生的费用就是全体业主共同的义务。业主的这一义务，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系(而不是合同关系或者其他关系)对其他业主应承担的义务而不是对任何其他人承担的义务。业主之间应当相互督促，履行自己的法定义务。缴纳物业管理费又是合同义务

具体的费用收取标准和办法在业主委员会与物业服务公司的服务合同中约定。在物业服务合同中尽管没有具体的每一个业主签字，但由于有法律的规定，该合同对全部业主有效。这在法律上被称为法定的合同承受

《物业管理条例》的规定也体现了这种精神。《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第三篇：论业主家里被盗物业公司有没有责任(世雄物业)

论业主家里被盗物业公司有没有责任

摘要：通过案例分析，理清业主被盗物业公司有无责任，有多大责任。认定物业公司有无责任是看物业公司在事发时有无过错，如盗窃主要是因物业公司工作失职造成，物业公司最高可赔偿业主三成损失，如物业公司承担次要过错，可赔偿两成左右，如物业公司是一般过错，则赔偿一成左右。最后经法官调解，物业公司负次要责任，赔偿业主四千元人民币。法院判决物业公司承担赔偿责任必须具备两个前提：一是业主损失能够确认；二是物业公司有明显失职过错。

关键词：过错、责任

随着我国城镇化进程的加快及房地产行业的兴起，越来越多的人们愿意选择小区模式的居住环境，物业服务行业也随之迅速发展起来，但相伴而生的物业纠纷也就呈现出来了。其中因盗窃引发的 此类纠纷占比较多，我现在通过一个案例的分析来理解小区业主家里被盗物业公司在什么情况下应当承担赔偿责任，以及如何承担责任的问题。

一、案例背景

某高档小区内，一业主家中失窃，被盗走笔记本电脑两台、手机及现金等共计价值20000元左右。业主认为自己财产被盗是因为物业公司的安保工作不到位，所以向法院起诉，要求物业公司赔偿被盗财物的损失。

二、案例中物业公司的责任认定

（一）正确理解物业公司的保安义务

在业主与物业公司签订的物业服务合同中，物业公司除了提供保洁、维修、绿化养护等服务外，一项最重要也是最模糊的一项服务就是保安服务。目前业主与物业公司之间对其认知出现矛盾的现象相当普遍，尤其是发生失窃后，业主自己不找原因，首先就到物业公司大吵大闹，动不动就不交任何费用或是要马上赔偿，甚至堵小区大门、掀物业桌子和砸东西等，好像都是物业公司的责任。我认为正确理解物业公司所承担的安保义务是认定其是否应在业主被盗案中承担责任的关键因素。

有人认为物业服务的公共服务并不仅仅是由物业公司给小区找个老头或大叔来看门，而应是要对住户人身财产安全承担责任。我认为从社会责任公平的角度看，这种理解具有片面性，理由如下：一是，保持社会稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业公司的保安服务实际上是配合公安机关的社会治安综合治理的活动，要物业公司来承担起对整个小区住户的人身财产安全保障有些强人所难。二是，在实际操作过程中，物业公司也很难达到保护财产的要求，物业服务中的保安服务只能起到群防群治的社会治安综合治理作用，是一种“治安防范服务”，而不是“治安保障服务”，其工作只能降低物业服务范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业服务范围内的犯罪现象。三是，从保安的权利义务上看，保安虽然着统一制服，在管理上比一般行业更严格，更规范，但他们在法律 上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的“执法权”。四是，目前物业服务的经费来源是向业主收取物业服务费，这些费用基本是收支平衡，这些费用只能够勉强维持公共设施的运行和保养维修以及物业人员的薪酬等费用开支。在这种低收入的情况下，一旦要失窃一户物业公司就如数赔偿一户，那么物业公司就根本无法正常运行下去，整个物业服务行业无利可图，最后物业服务行业的出路只能是夭折。物业公司无法运作后损失最大的当然是全体业主，我认为物业公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的。

（二）物业公司是否应承担责任

我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知，物业公司的安保措施是否达到所要求的标准来判断其是否承担责任。所以我认为只要物业公司的工作人员履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形，业主家中财产失窃并不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，且这种失职与业主家中被盗存在一定因果关系，则物业公司要承担一定的赔偿责任。对于物业公司是否履行了正常的安全防范义务，且不存在失职情形的判断，是要根据签订的物业服务合同、业主公约及住户手册等依据进行综合判定。

三、物业公司如有工作失职应承担多少责任

我认为业主和物业公司的关系是合同关系，且业主被盗的直接侵权者是小偷，被盗业主应对自己的财物承担最大的保管责任，所以应负主要责任。物业公司只是没有按规定履行物业服务合同，在工作中出现失职，所以只应负次要责任。在该案例中，对赔偿比例一般以财物损失的10%-30%为准。赔偿标准分为主要过错、次要过错和一般过错，如盗窃主要是因物业公司失职造成，最高可赔偿业主三成损失；如物业公司承担次要过错，可赔偿两成左右；如物业公司是一般过错，则赔偿一成左右。同时被盗业主必须提供被盗物品及价值的相关证明，经相关部门查实之后才认定被盗的价值。本案经承办法官协调，最终双方当事人达成一致，以调解方式结案，物业公司愿意承担次要责任，同意赔偿被盗业主损失的20%，即人民币四千元整，并承诺对业主提出的小区监控系统、小区灯光、保安巡逻等事项进行全面整改。

在现实生活中，业主被盗绝大多数情况下难以追究物业公司责任，法院判决物业公司承担赔偿责任必须具备两个前提：一是业主损失能够确认；二是物业公司有明显失职过错。针对小区业主财物被盗引发的纠纷，我建议有关部门尽快出台相关法律法规，避免业主因此类事件与物业公司发生纠纷，从而拒交物业服务费。