2014普通住宅物业服务收费实行政府指导价

第一篇：2014普通住宅物业服务收费实行政府指导价

普通住宅物业服务收费实行政府指导价

《办法》所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

《办法》明确，政府提倡建设单位、业主(业主委员会)通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价；普通住宅以外(高级公寓、别墅、度假村等)的物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费，由省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅制定物业服务等级标准、物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次。物业服务企业不得强行服务、强行收费

《办法》规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强行服务、强行收费。物业服务费按照产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。物业服务收费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

同时，物业服务收费实行明码标价。物业服务企业必须按照国家发改委、建设部制定的《物业服务收费明码标价规定》要求公示。市(州)、县(市)政府价格主管部门负责审核本行政区域内的公示内容，价格监督检查机构对明码标价方式进行监制。共用设施改造费不得计入物业服务成本

《办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业服务合同约定的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定，由物业服务企业代收代缴。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期内的维修和更换，应由开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。租房客不缴纳物业费业主负连带缴纳责任

按照规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用或者物业服务资金的，物业服务企业或者业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。房屋空置超6个月业主可申请物业费按70%缴纳

《办法》明确，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。已交付给物业买受人或已符合交房条件，建设单位或物业服务企业已书面通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自物业交付或书面通知之日起次月计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过6个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。代缴水电费 物业不得向业主收取额外费用

《办法》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由供应单位承担。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

第二篇：银川市普通住宅物业服务费政府指导价标准（范文）

银川市普通住宅物业服务费政府指导价标准

关于转发市物价局、房管局《关于定我市普通住宅物业服务费等有关事项的请示》的通知

银政发[2006]4号

各区县(市)人民政府，市政府各部门、直属机构：

市物价局、市房管局《关于制定我市普通住宅物业服务费等有关事项的请示》已经市人民政府常务会议研究同意，现转发你们，望遵照执行。

银川市人民政府二00六年一月十一日

为规范银川市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，引导和促进物业行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和自治区物价局、建设厅《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》的有关规定，在召开听证会、广泛听取各方意见的基础上，结合我市物业管理的实际，现就制定我市普通住宅物业服务费等有关事项请示如下：

一、物业管理企业为普通住宅的业主提供的公共性的服务收费实行政府指导价。基准价与《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中确定的服务等级相对应，分为四个等级：一级O．80元／月平方米。建筑面积，二级O．55元／月平方米。建筑面积，三级O．35元／月平方米建筑面积，四级O．25元／月平方米建筑面积。浮动幅度为±20％。以上基准价中不含电梯系统、二次供水系统及太阳能热水系统的运行维护费。

二、住宅小区内交通工具泊位费，看管费实行政府指导价。

l、自行车看管费：包月看管3元／月辆；临时看管4小时以内O．10元／辆次，4小时以上12

1小时以内O．20元／辆次；过夜看管费O．50元／辆次。

电动自行车看管费：包月看管5元／月辆；临时看管4小时内0．30元／辆次，4小时以上12小时以内O．50元／辆次；过夜看管1．00元／辆次。

2、摩托车看管费：包月看管12元／月辆；临时看管，4小时以内0．60元／辆次，4小时以上12小时以内1．50元／辆次；过夜看管1．50元／辆次。

助力摩托车看菅费：包月看管8．oo元／月辆；临时看管4小时以内O．50元／辆次，4小时以上12小时以内1．00元／辆次；过夜看管1．50元／辆次。

3、小型汽车停泊车位使用费：包月使用60--120元／月辆(看管加一倍)；临时停放4小时以内2--4元／辆次)(看管加一倍)，4小时以上12小时以内3--6元／辆次(看管加一倍)；过夜停放5一10元／辆次(看管加一倍)。以上价格业主和物业管理企业可在规定幅度内协商确定具体价格。

三、物业管理企业提供的服务水平、服务质量及公共设施达不到《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》第四级标准的，由业主与物业管理企业根据其服务内容、服务质量及公共设施双方协商确定服务价格，但最高不得超过O．20元／月m2建筑面积。

四、物业服务收费的其他规定按照《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》执行。

五、新的银川市普通住宅物业服务价格和交通工具泊位费、看管费，从2006年3月1日起执行。之前银川市物价局批复各物业管理企业的住宅小区物业服务收费标准及车辆停放看管费一律废止。

第三篇：桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准

桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准

一级：

基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。

一、收费标准:类别收费标准浮动幅度

多层住宅1.0元/平方米15%

高层带电梯住宅1.5元/平方米15%

二、服务内容

(一）、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭规格色调一致。

6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。

7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

（二）、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。

6、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范 措施。

8、雨水井、化粪井每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

（三）公共秩序维护

1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

（四）、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗1次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。

2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（六）、综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%，并对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

二级：

基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积2‰的物业管理服务用房；绿化率30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.7元/平方米15%

高层带电梯住宅1.1元/平方米15%

二、服务内容

（一）房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭统一有序。

6、空调安装位置统一。

7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

（二）、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。

6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每季度检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

（三）公共秩序维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

(四)、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。

8、公共区域玻璃每月擦洗2次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。

2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

(六)、综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%，并对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

三级：

基础条件：小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.5元/平方米15%

二、服务内容

（一）、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭统一。

6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

(二)、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。

4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。

6、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

（三）、公共秩序维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、消防通道通畅，消防器材可随时启用。

（四）、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。

2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。

7、公共区域玻璃每月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

（五）、绿化养护管理

1、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。

2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起枯枝死亡现象。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（六）、综合管理服务

1、建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、运用计算机进行简单的日常办公管理。

6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

9、开展回访工作，回访率70%以上，对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

四级：

基础条件：小区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木、植物。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.3元/平方米15%

二、服务内容

（一）、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

3、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议；对 进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

（二）、设施设备维修养护

1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。

2、急修报修三小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。

5、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户电。

（三）、公共秩序维护

1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

3、消防通道通畅，消防器材可随时启用。

（四）、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。

2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。

7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

（五）、绿化养护管理

1、绿篱适时修剪，长势良好，无垃圾、树挂及堆物。

2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。

（六）、综合管理服务

1、建立日常物业管理制度。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

6、开展回访工作，回访率60%以上。

7、每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

8、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

9、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

第四篇：关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考

关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考

广州市的物业管理经历20余年的发展，在社区建设和精神文明建设，以及创建和谐社会方面发挥了必不可少的积极作用。但由于缺乏宣传与沟通，对于物业管理行业，仍有些误解与片面的看法，本文拟从有关的政策环境和市场现状出发，结合广州市物价局2005年对广州市普通住宅物业服务费的调查数据，对广州市物业服务收费的情况作一个浅析。

一、广州市物业管理的基本情况

据不完全统计，广州市现有物业管理企业800多家，从业人员5．5万人，物业管理小区、大厦近4．000个，建筑面积达到1．43亿平方米，享受物业管理服务的人口超过259万人。物业管理覆盖的范围包括了住宅小区、写字楼、工业厂房、医院、学校、寺庙、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸(专业)市场，步行街等多种物业类型在内。

二、广州市普通住宅物业服务收费现状

目前指导广州市物业服务收费的规范性文件是广州市物价局与市国土房管局联合制定的《广州市物业服务收费管理实施细则》(以下简称《实施细则》)、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》(以下简称《服务等级标准》)和《2005～2006广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。根据市物价局2005年对广州市普通住宅物业服务费的调查数据，我们抽样选取了54个普通住宅作为样本进行统计，发现大致有以下特点

一是从各项成本、利润指标看，提供二级物业服务的经营状况最佳，基本实现了保本微利的目标，其他两级物业服 务的经营状况堪忧。

二是从各项收入对成本的贡献情况看，物业公司管理服务的收支缺口，只能通过有偿服务和其他的市场拓展收入来加以弥补。但一方面，要开展上述经营活动，势必要企业增加投入；另一方面，开展上述经营活动受多方面的条件限制，并非每个项目都可行，特别是一些条件较差的住宅楼宇及旧城区的物业项目。在这种压力下，部分企业压缩服务含量的行为在所难免，这也是业主、住户发觉这些企业物业服务质量不到位的原因之一。

三、物业管理企业的费用成本构成与发展趋势 从本次调查数据样本总体统计数据来看，物业服务费各项成本的分配比重从大到小依次为：人工成本、设备设施维护清洁保安、办公、绿化、折旧(见表格)。

现就各项费用成本构成及发展趋势进行分析如下：(一)人工成本及相关费用

这是物业管理企业运作的主要成本与支出部分。广州市社会平均工资水平年年调升，最低收入保障线也已一再调升。而且按照有关文件规定，企业须计提14％的福利经费、1．5％的教育经费及2％的工会经费，40．2％的社保企业应缴部分，随税同征也是必不可少的。按上述统计结果，人均年收入水平为15．188元，仅为2005全市职工人均工资水平33．839元的二分之一(市统计局数据，下同)，为全市在岗职工人均工资水平34，337元的45％，仅达广州城市居民人均可支配收入水平18．287元的83％，略高于城市居民年人均消费性支出14，468元的水平。如与其他行业对比，仅比位居全市最低收入次位的农林牧渔业的14，625元略高。即使是在这么低的人均收入水平下，正常管理服务收费仍不足支付规定项目服务成本的开支。

发展趋势：该部分费用所占比重最大，达52％，并呈逐年增加趋势。而广东地区近年来出现的外来务工人员资源短缺现象，也导致物业管理行业在招聘保安、清洁和技工时不得不提高其基本工资水平和福利待遇。

(二)企业办公经费

包括

1、日常办公耗材(印制宣传资料、告示)：

2、水电费与通讯费(16-24小时热线服务)；

3、服装费用(统一着装的要求)，4、业务招待费(与街道、居委、派出所、物价、国土房管、工商、税务、市政建设、交通管理、公安交警等发展趋势：该部分费用所占比例为3％，基本随物价指数的变动而变动，近几年也是呈现只升不降的趋势。

(三)设备设施维修养护费用

包括：

1、设备设施的日常维修；

2、设备设施的日常维护保养(国家明确特种设备必须由生产厂家或其委托，授权的维保单位负责)；

3、设备设施的审验费用等。

发展趋势：该部分费用占管理成本的10％。由于住宅专项维修资金的制度尚未完善，许多应由其支付的项目挤占了日常管理经费。因此，该部分费用所占比例较大。

(四)清洁绿化费用

包括

1、绿化养护；

2、清洁保洁(市环卫协会已经着手制定最低收费标准，目的在于提高收费水平)：

3、化粪池清理(环卫部门要求专业清运．价格受制于市场报价)，4、垃圾清运(涉及处理费征集及缴纳的责任与义务)，5、除“四害”(具体业务由街道及相关行业协会控制，报价居高不下)；

6、相关环卫设施的维护保养等。

发展趋势该部分费用属于物业管理企业主要的分包项目，占10％左右的比例，随着市场价格的不断提升也逐步趋于上升。

(五)保安、消防费用

包括

1、保安雇请费用(物业管理企业的保安队伍性质界定模糊，其市场报价受保安服务公司价格主导)；

2、治安联防费用；

3、治安监控系统安装费用分摊(该项费用往往都摊派到物业管理企业头上)，4、消防监控系统及设施的维保(包括联网费用、清洗检测烟感探头等，除栓体保养外，均属授权委托的专业部门定价)等。

发展趋势从统计结果看，其所占比例为7％。由于目前自建保安队伍的审批由各区公安部门分别组织实施，跨区派驻时需重新申办手续。加之物业保安队伍定位模糊，由保安公司提供的又难以监管到位，导致各企业采取了变换岗位名称等措施，保安队伍质量难以保证。

(六)物业保险费用

从调查的样本发现，仅有24个样本提供该数据，这反映了普通住宅业主、住户的风险防范意识有待加强。而且由于这部分费用易被误认为已经包含在物价部门规定的指导价格中，从而将有关风险单方面转移到了物业管理企业身上。

(七)折旧、税费、酬金或利润等项

该部分费用项目也存在不尽合理的方面。一是折旧。从抽样调查统计的结果来看，固定资产折旧所占成本的比重是最低的(仅占1％)，抽样数据中甚至有17个样本未提供该数 据，说明部分企业的抗风险能力弱，可持续发展后劲不足；二是税费。目前税务部门统一按物业服务费计征税费。但在酬金制下，物业管理服务费应类似于水电费的代收代缴，仅对物业管理企业的所得酬金征税。目前的操作，加大了物业管理企业的负担。

(八)其他几个涉及物业服务费支出的问题

1、代收代交水电费的问题。地税部门认为只需对手续费征收营业税；国税部门则出台政策认为属于转售行为，要交增值税，如该企业获得般纳税人资格认定可以抵扣，否则须全额计征。对于一般物业管理企业来说，获得一般纳税人资格认定困难，由此造成了税负大幅增加。

2、关于举办社区活动的问题。作为一项最能与业主“贴心”的服务，且列入物业管理服务等级标准范围内的服务，对于没有房地产公司作为依靠与支持的企业，又是一笔不小的负担。

3、解决开发商后遗症的问题。矛盾无形中转嫁到物业管理企业身上，令物业公司负荷加重。

4、承担其他社会职能的问题。范围已经涉及计划生育、卫生防疫、国家安全、外来人员租赁房管理等方面。此外，各管理处均被要求办理分支机构工商营业执照(这一规定有别于业主委员会的报备登记程序)，并随办税务登记，街道更视管理处为辖内单位，各项规费及摊派增加，对于管理处较多的企业，负担更趋沉重。

从统计结果看，“其他费用”一项占到了15％左右。费用虽似不少，但面对所要承担的其他职能而言，费用就显得捉襟见肘了。

四、广州市物业服务收费存在的问题

结合上述分析，我们认为，广州市物业服务收费存在的主要问题有以下几个方面：

第一，现行政府指导价虽已略有提高，但相对于社会发展与居民收入水平而言，则增幅明显偏低，导致了物业管理企业利润空间受到严重挤压，发展空间日益缩小。

第二，现行的政府指导价，定性化指标远多于定量化指标，从而使得物业服务收费价格的制定更多地是从市场认知价值——市民接受能力的角度去考虑，而严重偏离了物业管理的实际成本。

第三，就具体的收费行为而言，明显的表现是收费率不高，业主、住户拖欠、拒缴物业服务费为数不少，理由也五花八门，这些都给物业管理企业的正常运作造成了很大的影响。

第四，目前的物业管理法规规章令出多门，且部门间存在着不少管理交叉与分歧之处，定性的模糊，给物业管理企业的运作带来了额外的困难与费用负担。

五、对策及有关建议

从调查数据我们可以获知物业管理企业的人员配臵、管理面积和其他收入的多寡，是影响经营状况的直接因素。结合前述分析可以看出，广州市物业管理企业在规定服务项目上入不敷出、抗风险能力不强、可持续发展能力没有保证，并从另一个角度说明物业管理企业在小区的服务要么逐步趋于垄断，要么在服务与收费问题的恶性循环中矛盾趋于激烈。要摆脱目前行业经营的困境，笔者认为应从以下方面努力 首先，建议物价部门与房管部门在制定物业服务收费有关指导性政策文件时充分考虑行业特点及贴近市场现状。在政府指导价方式下，放开一级物业服务定价，实行优质优价。

其次，建议税务部门与物价部门调整并理顺物业管理有关的税费，使其更加合理地保障与推动行业的发展。

再次，建议公安部门对保安人员培训及流动管理问题加以统筹规范。可借鉴上海的做法，就物业保安队伍统一在较高层次的行政区域内进行管理，以实现既规范该类保安的管理，又减少物业管理企业负担的目的。

最后，建议物业主管部门及其他有关职能部门联合建立物业服务费用的有效协商与运作机制。一是明确业主委员会的法律地位，落实相应的责权利；二是规范物业服务费用的支付责任，建立物业服务费用纠纷的简易及快捷的解决机制；三是对于困难户等物业服务费补贴与减免，由政府设立有关标准并明确支付方式及途径；四是授权相关行业协会(如价格协会、物业管理协会)进行物业服务标准及费用参考价的评估，以此作为政府指导价的物业服务费定价出台之前的参考等。

(作者单位陈昂鹏，广州市物业管理协会；叶亮，广州海运集团物业发展有限公司)关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考

第五篇：三亚游船旅游实行政府指导价

三亚游船旅游实行政府指导价

三亚游船旅游实行政府指导价 上浮不得超过20%

[提要] 三亚对游船旅游项目客运服务实行政府指导价管理，经营游船旅游项目的客运公司(以下简称经营者)根据本公司的游船状况、提供服务情况申报相应等级及基准价，在不超过20%的幅度内，上下浮动制定具体的执行价格报批后执行。

三亚对游船旅游项目客运服务实行政府指导价管理，经营游船旅游项目的客运公司(以下简称经营者)根据本公司的游船状况、提供服务情况申报相应等级及基准价，在不超过20%的幅度内，上下浮动制定具体的执行价格报批后执行。这是1月14日记者从市物价部门获悉的。

“此次实行政府指导价旨在进一步规范游船旅游项目客运服务价格管理，促进游船旅游项目健康发展。”市物价局新闻发言人陈金波称，游船旅游项目客运服务价格实行政府指导价管理，是指市价格主管部门根据客运服务营运成本、市场供求状况以及社会承受能力确定游船旅游项目客运服务等级标准，并综合游船旅游项目所提供的服务内容、服务质量、购置成本、船龄、船型以及装备配置等因素，制定相应的客运服务基准价。“结合三亚实际，游船旅游项目普通航班客运服务暂定三个等级及其等级标准。”

根据有关规定，经营者根据本公司的游船状况、提供服务情况申报相应等级及基准价，在不超过20%的幅度内，上下浮动制定具体的执行价格，向市价格主管部门申报审批。经审批后，严格按审批的服务价格开展海上旅游客运服务。

据市物价局相关部门负责人介绍，按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》的要求，经营者应在客运服务售票窗口、游船主要客舱醒目位置公示游船旅游项目服务价格，结算价格要与标价一致，不得收取未予公示的费用。服务价格明码标价公示牌的面积要求不小于0.5平方米;标价公示牌内容包括游船名称、旅游线路、服务项目及内容、收费标准、计价单位以及价格投诉举报电话12358;同时，明码标价公示牌统一由市价格监督检查机构监制，所有收费必须使用税务部门监制的合法票据，自觉接受消费者和社会监督。该负责人表示，各游船经营者要严格执行政府价格政策规定，市价格主管部门将对游船旅游项目的客运价格进行监督检查，对游船旅游项目客运价格不执行政府指导价以及未明码标价等行为，将依照相关法律、法规进行查处。