物业管理个人实践与体会5篇

第一篇：物业管理个人实践与体会

物业管理个人实践与体会

物业管理行业是为公众服务的一个特殊行业。在工作的实践中我体会到：要搞好物业管理，队伍素质的优劣起着十分重要的作用。没有优秀的物业管理人才，企业的发展将会受到制约。未来的物业管理市场竞争中，消费者要选择品牌好的物业管理公司进行管理，享受高质量的服务，高质量服务的品牌是企业竞争实力的象征。而要在市场竞争中成为具有实力的、品牌好的物业管理公司，就必须要有一批具有专业知识和专业技能的物业管理人员。物业管理人员除了具有专业知识和专业技能之外，我认为还必须具备以下几种能力：

一、语言表达能力

物业管理人员不仅是单纯管理物业，而更主要的还是要与人打交道。在物业管理中需要与业主和租用人打交道，需要与内部各类管理人员打交道，需要与各个相关部门打交道。在打交道中，如何沟通感情、传授知识、总结经验，如何准确地传递信息，如何交流思想，主要靠语言来表达。有效的语言表达要求物业管理人员思想敏捷、逻辑性强，并善于表达自己的意向。物业管理人员有时还要妥善处理、调解因文化背景的不同或其他问题而引起的各种各样的矛盾和争论。因此，较强的语言表达能力，有助于确切、清晰地阐明自己的观点、立场和态度，使人易于理解和接受；有利于协调与业主、租用人之间的关系，正确处理各种矛盾；具有鼓舞力、号召力，提出的主张令人折服。正因为语言表达能力如此之重要，所以物业管理人员都应具备这种能力。但语言表达能力不是先天赋予的，而是靠后天的学习和锻炼来提高的。锻炼和提高的方法，如：在物业管理工作中有意识地培养自己的思维能力。因为语言是思维的反映，思维是语言的基础。注意积累广博知识。要言之有物就要广泛涉猎各方面知识，同时还要掌握语言的表达艺术和技巧。

二、心理承受能力

物业管理的对象是人，又靠人去服务，物业管理是“人的管理”。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各种各样的人和事。接触的人包括各种性格、各种职业、各个阶层，不同素质修养的人，遇到的问题是五花八门。俗话说：“一人干事，难称百人意。”物业管理人员往往承担着相当大的风险任务，并经常会被他人误会或误解。在遇到这些比较复杂的情况下，能够控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。能够表现得自信、自强、不畏惧，在遇到挫折时仍不动摇，不泄气，始终一往直前，就必须要有很好的心理承受能力，能够忍辱负重。如：在物业服务中被业主误解，这时往往个人会承受一些委屈，遇到这种情况，应会克制自己：一要心地坦然，没做亏心事，不怕假成真；二要心胸宽广，忍辱负重；三要头脑清醒，对形成的误解的原因进行冷静地、客观地分析，并积极设法消除误解；四是态度要端正。受误解之后，决不能产生心理障碍，从而失掉前进的信心和勇气。

三、决策能力

决策能力是一种综合能力。物业管理者要做好决策，必须做到“三个善于”：

（1）善于判断。善于判断是指在错综复杂的情况下具有预见性，能判断出事态发展的因果关系；在出现某些紧急意外问题而无法从容请示、协商时，能当机立断，并勇于负责。

（2）善于分析。善于分析是指管理者能透过现象发现问题，抓住关键，分清轻重缓急，权衡利弊得失，从而提出中肯的意见和建议。

（3）善于创造。善于创造是指管理者对新事物、新情况敏感，思路开阔，不因循守旧，善于提出新设想、新方法。

四、组织指挥能力

管理者善于运用管理公司的力量，综合协调人力、物力、财力，充分调动所

有成员的积极性，充分发挥人、财、物的作用；善于影响带动其他员工，有一定的号召力，特别是通过思想工作，以身作则地去激发职工的工作热情。

五、社会活动能力

物业管理公司既有对内的管理与服务，又有对外的各种社会联系。因此，管理者必须具有较强的社会活动能力，尤其要善于了解对方（业主、下属、客户等）的情况和需求，站在对方立场上想问题，力求客观、公道、公正。

六、自制能力

物业管理者经常要面对各式各样的业主，这些业主经常以各式各样的问题来质询管理者，甚至有不遵守《管理公约》、无理取闹者。这种情况要求管理者多听、多记，同时克制自己的情感，沉着老练，在弄清楚问题的真相后，一切以管理与服务的有关规定为准绳，心平气和地面对业主的质询，并作必要的解释疏导工作。只要保护了绝大多数业主的利益，即便是个别业主的过分要求未能满足，管理者也可以问心无愧。

七、技术能力

所谓技术能力，一方面是指管理者通过以往经验的积累，以及新学到的知识，运用现代管理原理和现代物业管理的方法、技术、手段，去进行领导和管理的能力；另一方面是指管理者必须掌握的属于自己管理范围内所需要的技术与方法，如工程部经理要懂得设备的维护与保养方面的知识与方法。相对而言，层次越低的管理人员就越需要具有这种技术能力。

八、思想沟通能力

从事物业管理服务工作，经常要和业主、租用人接触。怎样既能维护公司的权益又能把业主的利益放在首位，设身处地为业主着想，得到业主的满意，有效的沟通是必不可少的。双方沟通的有效性直接影响着与业主的关系。这就需要物业管理人员必须具备思想沟通的能力。有效的沟通要讲究语言艺术，能给人一种亲切感，营造一种友善的气氛。同时有效的沟通还要讲究沟通的技巧，消除业主各种认识误区。如：从感情入手，在短时间内拉近双方距离，融洽感情，打动对方，接受正确的观点。善言沟通能够与对方建立友好的关系。总之，巧用沟通是与业主建立融洽的关系，做好物业服务工作的基本功。

九、良好的写作能力

物业管理中要收集整理各种信息、订立各种合同、制定规章制度、写工作计划、报告、调查报告、建议函等都离不开写作能力。写作能力也就是文字表达能力，是在物业管理中传递信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物业管理人员与业主联系的重要手段。只有观点精辟，内容详实，文字流畅的书面材料才能得到更好的交流和联络，这就需要物业管理人员具备良好的写作能力。加强文字修养，勤学多炼，不断提高。

物业管理的方法，想必人人都能说出个大概，书中也有大量的书籍专门论述，在此就不多赘言了，我想说的是对物业管理操作人员的小小要求，无需讳言，也算作是一种职业技巧吧，推出来和同行们共同探讨，以求抛砖引玉之功效。物业管理公司，都有相当完善的一整套“物业管理制度”、“人员岗位职责”、“操作规程”之类的文本规定，没有这些文本，就不能称其是一个完整的公司。物业公司正是靠着这些相关的“宪章”、“法典”指导着自己按部就班的完成物业管理的使命，所以，一个良好的物业管理公司，其文本制度是健全的、可操作的；没有这样一部“宪章”和“法典”作指导，物业公司就无法运作，因此，熟悉和掌握这些“宪章”、“法典”就成了物业管理工作者最基本的要求。

然而，仅仅靠熟悉这些“宪章”、“法典”就能作好物业管理工作了吗？答案是否定的。物业管理是一个无止境的服务，正是由于物业服务对象的多样性、可变性、发展性，才出现了对管理服务要求的变化性和适应性，才使的我们不得不

及时、迅速做出调整，以适应和满足服务的需求。管理体系是这样，现场操作更是如此，表现在具体的管理事物中，就是快速应变和及时处理。

用户的需求就是我们的服务所向，怎样及时、迅速地解决用户所需，才是日常管理中更多要思考的问题，才能体现“以人为本，用心服务；依法管理，追求卓越。”的质量方针。作为物业管理公司的员工，更主要的是要考虑在这一纲领性方针指导下，快速处理和解决日常所发生的问题，保证物业服务的完整性和及时性。

为什么要提出日常服务及时处理呢？因为物业管理的大多数问题都发生在日常的工作状态之下，物业管理除了有目的、有策略的制定一些相应的应对措施之外，及时处理和解决随时间的轴向而发生的问题，成了物业管理的主要内容。用户的问题和需求随时都可能产生，没有哪个用户的问题能容忍你拖延，只有及时解决，才是赢得用户满意和信赖的直接方法。前几天我们做了个用户问卷调查，其中大部分所反映的就是及时性的问题，因此，及时性的问题就是物业管理的核心问题，没有一个良好的处理技能和处理手段，物业管理就达不到用户满意，就不能称为有效管理。

怎样做到及时性呢？我认为除了建立一套必要的及时处理规程以外，更主要的是物业工作者应当具备快速处理日常问题的能力。这就要求物业管理工作者不但要有对职业的忠诚、对岗位的热爱，更要有综合全面的知识和现场的分析判断能力。要想做好物业管理工作，首先就要有一身过硬的功夫，要有更多、更宽的知识面。所以为什么物业上岗证的培训要考六门课程，其实这仅仅是掌握物业服务技能的一小部分而已。

说到这里似乎明白了一点意思，那就是：要做好物业管理工作，首先要有一个完整的机制体系，更要有人去为实现这个机制和目标去工作；而要做好这一工作，实现这个目标，快速应变能力则是物业管理工作者不可或缺的基本素质。如此简单的道理干嘛费笔墨绕来绕去，呵呵，要知道，人的因素的提高是一项多么大的工程啊，正所谓：人是第一个可宝贵的因素，只要有了人，什么人间奇迹都能创造出来。

愿我的绕口之言能为立志于物业管理服务的人们提个醒，加强综合知识的学习，提高自身的管理能力才是我们当务之急。

河南广源物业管理有限公司

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霍会科

第二篇：浅析物业管理实践

浅析物业管理实践

论文摘要：物业管理专业是一门实践性很强的学科，不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识，而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务，探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行，以此推动物业管理专业实践性教学改革。

论文关键词：物业管理；模拟企业；实践教学

随着我国社会经济的发展，物业管理行业不断发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展，对人才的需求也越来越迫切。2005年12月1日开始，我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化，必须深化物业管理专业教学改革，要根据物业管理的从业要求，确定学生培养目标，加强技能训练，提高实践能力，培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。

一、物业管理专业人才的培养需求

从目前来看，物业管理企业频频发出人才招聘信息，表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求，但无论是本科学校还是高等职业院校，这个专业的招生数量都在逐年下降；在招生数量减少的同时，我们看到的是，由于物业管理专业人才的缺乏，整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求，使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。

物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式，在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点，物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力，知识面广、沟通协调能力强，熟悉相关法律法规，能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中，必须做到实践与理论的结合，运用各种教学方法和教学手段，课内与课外相结合，使知识与能力同步发展。

二、基于模拟公司的物业管理专业教学

为增强学生实践能力，培养高素质的物业管理专业人才，在物业管理专业教学中，采取成立模拟公司的教学方法，充分发挥学生主动性，调动学生兴趣，培养学生实际操作能力，保证培养目标的实现。

模拟公司起源于20世纪50年代的德国，是指人为创造的经济活动仿真模拟环境，作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程，了解和弄清其各环节之间的联系，而又不必承担任何经济活动风险。

模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式，通过构建虚拟的经营管理平台与氛围，学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程，了解公司各环节、各部门之间的联系，与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中，把教学内容按照公司运作，分成相关模块，通过教师讲授和学生自学，让学生主动参与到公司运作过程，在相应的“工作岗位”上学习，提高岗位实操能力，增强“实际”工作经验，提升职业素质和能力，保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引

导教学法、案例教学法、角色教学法等等。

整个教学过程中，要注意三点：一是以学生为中心、自主性学习为主；二是学生参加教学全过程：收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果；三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。

三、不同年级学生的参与方式与培养任务

不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中，由于知识结构的深浅不同，参与模式也不有一样，着重培养的能力也有所不同。

大一学生刚刚入学，对大学的一切都还处于不断适应阶段，这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力（强调对社会的适应性，具有积极的人生态度）和基本素质为主。具体任务如下。

1.引导学生树立正确的价值观

价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点，是个体核心的信念体系，是个体评价事物与抉择的标准，价值观决定着人们行为的取向，它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此，对大学生进行价值观教育至关重要，这会对他们明确自己的未来定位和发展方向，积极努力地塑造自我，为社会需要的有用之才起着导航作用。

为此，可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论，让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。

2.培养基本素质与能力

（1）人际交往能力。在物业管理实践中，无论执行任何技术或步骤，必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力，才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通，可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况，从而妥善解决问题。

（2）组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一，主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员，不仅不惧怕问题，而且要有解决问题的能力，更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说，对工作中出现的矛盾和问题，要有准确的判断。

（3）自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法，培养较强的学习能力，对提高学习效率和学习成绩，增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来，业主对物业管理的服务要求逐步提高，面对新时期的巨大挑战，物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。

（4）社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各种各样的人和事，同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。

为培养这些基本的素质和能力，在正式成立模拟物业公司之前，可以班级为单位，经常组织学生参与一些集体活动和课外活动，通过参与锻炼学生各方面的能力。

大二是新生在基本适应了大学的学习生活之后形成稳定的行为和心理特征的重要阶段。从总体来看，大二学生的学习兴趣和学习热情处于整个大学的全盛时期，学生的专业方向逐渐清晰，大部分学生找到了属于自己的学习方式，主动在课后阅读相关书籍与文献拓展专业

知识，进入了专业学习的全盛时期。在这个阶段，学生开始接触专业课的相关内容，有了初步的专业知识。因此教师要进一步培养学生的学习兴趣，为他们提供课后获取知识的途径和方法，告诉他们如何充分利用学校的学习资源，引导相关学生提高学习动力。这阶段的主要任务是培养学生兴趣，提高学生的思辨能力，增强学生对业务知识的感性认识，开阔学生视野。同时，让学生充分了解物业管理行业的美好前景及目前该专业人才的缺乏，使之对该专业充满信心。只有学生热爱了该专业，在以后的物业管理实践能力的培养中，才能充分调动学生积极性，使培养效果事半功倍。本阶段应该着手组建物业服务公司，初步模拟企业运行。具体有以下几项任务。

（1）指导学生组建物业服务企业。学生可以自由分组组建物业服务企业，每组20人左右，并按照各自的性格特点和爱好形成分配到不同岗位，由一位有领导能力的同学担任总负责人，领导其他同学一起制订公司的相关规则，岗位职责，人员要求等文件。

（2）编制公司计划并逐步实施。让各公司根据公司目标编制公司计划，通过实施公司计划，学生模拟公司及社会活动，为以后的实习奠定坚实的基础。编制公司计划一般先由各组学生自行编制，再由教师评判，最后学生们再进行修改和完善。通过编制和实施实践计划，学生在提高专业知识储备量的同时，提高了人际交往能力，在实践中锻炼组织、协调、综合运用知识、独立解决问题及创新等方面的能力。既能够对物业管理工作有一个初步的概括性的认识、了解，也能够清楚物业管理的业务项目，所应了解掌握的基本知识和操作技能，对于培养学生的专业认识有着积极的作用。

（3）举办公司例会并讨论相关议题。选择一些议题，各公司可以结合公司情况，每三周开一次例会，选取相关议题作为公司例会讨论的内容。每个企业自主选题，自主组织材料，讨论之后形成一份文件，在全班同学中宣传推广。这个过程既可以锻炼学生的查阅文选、自主学习、解决问题的能力，又能加强学生之间的沟通交流，形成思想的碰撞，产生新的观点或方法。

大学三年级是大学生活的关键时期，是大学生确定人生方向并为之付出努力的关键时期。大三学生已经掌握了学习方法，并完全适应了大学生活节奏，分别有各自明确的努力方向。在这一阶段要充分发挥他们的主动性，引导学生掌握专业必备的基本知识和技能，做好职业规划乃至人生规划。在模拟企业运行中，有以下几项工作要做。

（1）模拟物业服务企业的主要环节的工作。大三阶段，学生开始学习物业管理实务的相关内容，可以随着专业课程的学习，模拟物业管理实务课程中的实践能力模块。如招投标模块，可以某个物业项目为基础，组织几组学生分别模拟招标方、投标方，演习招投标的整个流程；物业服务合同工作模块，就要求学生将合同的洽谈过程和制定过程进行模拟，并提供各个环节上的各种文书；早期介入及承接查验阶段，让学生扮演相关角色，并预设有关问题进行解决；入住和装修模块，通过模拟整个的入住过程，让学生熟悉物业公司在业主入住过程中的主要工作及注意事项；物业管理方案制定模块，则将考察学生对整门课程及专业知识的综合熟悉程度。通过这种模拟活动，引导学生进入角色，培养学生主动思考，主动动手的能力。

（2）协助参与小区的日常物业管理活动。以物业公司为单位，组织公司内部人员利用周末或其他课余时间，选择学校附近的社区作为固定的实践基地，开展有连续性的实践活动；学生可以分组参与物业管理活动中的保洁、保安、绿化、设施设备管理、客户服务等工作，一段时间后再进行轮岗，通过在不同岗位上获取岗位相关知识，来完善对物业管理实践工作的认识，培养自己的实践操作技能。

（3）为业主提供物业管理咨询活动。通过为小区业主（可以是真实的，也可以是模拟的）提供咨询服务，检验同学们对物业管理知识的掌握程度和处理物业管理问题的基本能力。工作完成之后，可以提供一个平台，以供学生交流实践信息，分享不同的经验和认识；

同时可鼓励学生进行实践总结，引导学生通过实践重新评价自己，评价专业；认识自己，主动寻求自我完善与发展。

大四阶段，学生的专业课程基本已经学完，同时面临就业。学生对专业的基本知识和技能都已经熟悉，已经具备从事物业管理工作的基础。这段时间的实践可以服务学习为主。服务学习起源于20世纪60年代的美国社区服务志愿者项目。乔治·赫伯特·沃克·布什总统在1990年签署的《国家与社区服务法案》（National and Community Service Act of 1990），认为服务学习是“社区、学校和社区服务计划中心相互配合，安排学生完成社区真正需要的服务，以帮助学生或参与者的学习或成长，培养学生的公民责任感，将学生的学术性课程与社区服务整合为教学单元，给学生或参与者一定时间去分享服务所得经验与心得”。

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对于物业管理专业引入服务学习，可将范围定位在学校物业管理公司或实习物业公司。依据物业管理专业学生的知识背景，有针对性地在小区里（包括在物业服务企业里）开展服务学习活动。在服务学习活动中，学生是直接为小区居民提供服务，或协助物业服务企业为小区的物业管理提供服务。通过真正的服务检验学生的基本知识与能力。

四、总结与评价

总结与评价是对学生成立模拟物业公司及整个过程进行记录、思考、讨论和评价。通过学生将在整个过程中遇到的问题、体验与同伴交流，再听取同伴们及老师的评价，整合学生的新旧经验，强化学生对专业知识和技能的认识。

基于模拟企业的物业管理教学，通过组建运行模拟公司，可以增强了学生对本专业兴趣和认同感，最大限度地发挥学生的主体作用，增强对物业管理人员的角色认知，锻炼学习和解决问题的能力，提高理论知识水平和实践操作能力。

第三篇：浅谈物业管理的体会

浅谈物业管理的体会

纵观服务性行业，谈物业管理的点滴体会。从深圳20年前成立全国第一家的物业管理公司，到现在，我国的物业管理仍然属于探索阶段，还没有形成一整套系统的成熟的理论和有系统的物业管理法规和条例，没有全国性统一性的物管法规，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方性特色，甚至相互矛盾，物业管理公司的管理难度也就很大，没有很成熟的物业管理模式值得我们借鉴。我们公司的物业管理目前处在边实行边完善的阶段，是处于摸着石头过河的阶段。我发现目前物业管理主要的问题是，物业费用偏低，物业收取的费用也偏低，服务工作做的不够。业主投诉物业公司很多，不信任物业公司，物业公司管理很不规范，服务质量和服务态度要进一步提高，有关物业方面投诉的意见主要集中管理水平低、物业管理费收高，但管理没有按照收费的标准服务，物业公司和业主缺少互动以及相关交流。

我认为业主也应该有个遵守的标准法则，物业管理公司要有规范管理细则等等，然后还要根据这准则，双方经过一段磨合期共同进入到一个共同点，这就是大家的期望值。

我认为物业管理要提高费用，这块费用不单单取之于业主，开发商要留百分比的物业管理费50年，其次才是收取物业费。物业要统一着装，要提高管理素质。大专、中专学校校要有物业管理系，其实物业管理也是一门科学，像旅游学校，烹饪学校等等。我认为物业管理重在服务，物业公司要经常与业主沟通，要取得业主的信任，逢年过节物业可以上门贺喜，拜年呀等增加感情，取得业主的信任。还有要增加服务项目，比如可以帮业主联系修缮电话呀，跟保姆站挂钩帮忙联系保姆呀等，取得业主的信赖等等，所有这些都要建立在经济为基础之上，经济是基础，物业其实很像过去街道和居委会，为业主服务，想业主所想，急业主所急，取得业主信任，合理收费，只要能做到这样，那就什么事情就好办了。

第四篇：浅谈物业管理的几点体会

浅谈物业管理的几点体会

物业公司的工作就是为用户提供服务的一线单位，也许有人认为物业管理工作过程无足轻重，不会因为点滴工作的失误，影响物业公司的大局。其实不然，目前据我了解物业公司与业主发生冲突的小区，都是点滴的服务失误，经过时间的磨合，聚在一起，产生的矛盾，从而发生不可收拾的局面。从我的经验来看物业点滴的事情在物业公司工作中起着举足轻重的作用，它关系到物业公司的成败、关系到物业公司是否持续经营发展；下面我就此浅谈几个方面的我个人的管理思路。

1、保持一个“坚持”物业的职责，主要负责小区内的物品的管理、维护、维修，坚持这个原则，保持一这个坚持的必要性就是保持物业生存的基本原则，让业主明白物业服务的基本内容，物业管理分为两个阶段，一是业主的前期管理、前期比较好管理，用户正在装修，业主看到的是自己的入住范围，用户不会对物业产生反感，业主装修过程中是拉近物业与业主的关系起着十分重要的因素；二是后期管理，业主装修完毕，住入小区看到小区的是全部会对物业挑毛病，是理所当然，所以保持物业服务的基本原则是物业生存的基本原则.2、两个转变 一是、对前期与后期的管理，必须持两种不同的管理态度，前期用户装修期间需要物业的支持，后期是物业需要业主的支持来维持物业的生存，如何在业主需要物业支持的期间维持关系十分重要，为后期物业管理打下坚实基础；二是、后期项目经理需要大量培训员工的服务意识，培训员工维修的及时率、修复完好率；培训保安的基本素质，让业主全新的感觉保安就是业主的保护神；培训指挥中心接受电话，信息分流的及时性、问题回答的正确性；培训收费管理员上门收费的过程，不要让业主在进门的第一时间看到户门上贴着收费的的通知，那样会产生业主的反感心里。

3、突出一个确保 确保物业的收费率是决定物业是否能继续生存，所以物业的全部员工都必须围绕收取物业费来开展工作，作为物业公司的员工不管岗在何处，都应将自己视作物业的收费员。在员工的服务过程中，都是物业公司收费的化身。自有全员管理，全员收费，才能确保物业费的收缴率提高。

4、两个中心 一是、物业服务大部分过程中的对象是家庭主妇、老人，她们文化水平、素质层次参差不齐，消费观念多样化，理解方式多变化，由于业主理解、认识的方式不同，应该针对复杂的用户群体，对症下药，专人有针对性地解决问题，由于业主已经成为物业公司固定的收费资源，业主就是物业公司生存的衣食父母，所以服务工作成为提高物业竞争力的一个重要组成部分。由于用户资源的固定很大部分是由于服务水平、服务质量的不断提高来实现；物业公司有一席之地，即在与市场的需求，又在于服务优势，更在于服务质量的不断提高。二是、项目经理需与各方关系处理好，在缓解与业主关系的同时，说服原有施工单位进行上门维修的及时性，让业主感受到；物业公司第一时间受理、第一时间速度上门、第一时间质量服务的感受：让业主知道；物业对业主提出的问题，正在处理或者已经处理；业主需求无小事，小事、大事都是物业公司份内服务的概念认识：用户不总是对的，但永远是最重要的为目的：同时与开发商沟通协调，由于有的问题需要开发商兄第公司一起协调处理，项目经理需略懂工程，对小区的楼宇土建、水电、暖气、门窗等等方面需了解方能及时处理，方能及时回答业主的问题.我个人认为物业小区业主85%是可以说服的，可以沟通的；10%是墙头草，在得到85%业主支持的同时，10%的墙头草已基本动摇到5%；剩余10%为重点户，对于重点户项目经理逐户上门进行沟通协调，用各种办法进行沟通协调，按此方法整个小区应该剩余3－5%的业主可能还是不交取物业费，然后采取物业公司商定的办法处理。

叙述既来之真实工作，不知是否超越现实，因为我认为对上述所列问题的看法，是认识问题与解决与避免矛盾问题的第一步，与用户交成朋友和用户满意率要达到100%比较难，是物业公司高度和深度认识的概括。物业从基本的发展大局出发，把业主视作自己的亲人，从而改变业主对物业的态度，以谦和的姿态投入到应该服务的过程中去，让业主的满意程度不断提高。这样物业公司的管理既全面又具体，既复杂又深奥，把问题处理完毕。

不管物业公司是否是名牌、不管物业经理的文化水平多高、不管物业的管理理念多么先进、不管物业的制度制定的多么齐全，我相信只做到小区固定业主的支持，这个物业公司就是最好的，这就是目前各个物业生存的基本法则。一个物业公司的成败关键在于领导的管理思路、一个内部分工不分家的物业公司，项目经理是看兔子的、各部室部门经理是打兔子的、员工理是捡兔子的，领导看兔子看的方向准确、部门经理打兔子打的命中率高，员工捡兔子捡的及时，哪有不受欢迎的道理呢.

第五篇：实践与体会1

3.2 总体架构设计

3.2.1 网站系统架构设计

本网站采用ASP.NET的结构模型。ASP.NET结构是一个三层系统：UI层、业务逻辑层和数据层，如图3-2 所示。

图3-2 结构模型