谢家瑾在北京物业管理行业协会第二次会员大会上的讲话[五篇范例]

第一篇：谢家瑾在北京物业管理行业协会第二次会员大会上的讲话

在北京物业管理行业协会第二次会员大会上的讲话

中国物业管理协会会长谢家瑾

尊敬的各位领导、各位同仁：

在虎年春节即将来临之际，北京市物业管理行业迎来了隆重的第二次会员大会。首先请允许我代表中国物业管理协会对上届协会有成效的工作及对中物协工作的支持表示崇高的敬意和衷心的感谢！对北京物协第二次会员大会的召开和新一届理事会与协会领导班子的产生表示热烈的祝贺！看到新一届理事会，尤其是会长、副会长广纳和汇聚了北京地区物业管理的各路精英，听了周星会长的施政演讲，很受鼓舞。相信新一届理事会和协会新班子将不负众望，在北京市住建委的领导和支持下，带领大家一起把北京协会办成全国一流协会，推动北京的物业管理更上一个新台阶。

最近我看了第二次全国经济普查主要数据公报，就其中有关物业管理的一些数据作了一些研究和分析，感到十分振奋。借今天大会的机会谈一点感想，和大家分享。

一、行业对国民经济的贡献

去年底公布的第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增幅为204.5%。主营业务收入略高于旅游饭店业（2071.5亿元）和文化、体育和娱乐业（1956亿元）。

上海市物业管理行业经营总收入由2002年的78.5亿元，提高到2008年324.4亿元，占全市GDP的2.48%；北京为255.4亿元，占全市GDP的2.48%；成都市为138.32亿元，占全市GDP的3.55%；深圳169亿元，占全市GDP的2.14%。

这还仅是对主营业务的统计，如果算上目前很多物业服务企业为满足业主不断增长的服务需求，向业主提供的房屋租赁与代理出售、室内清洁、票务代理、代办保险、家电维修等多项特约服务的收入，这个数字还要大一些。这些延伸业务的开展，既方便了居民，又挖掘和带动出与物业管理关联的各类消费支出，由此可见发挥物业管理对扩大居民消费的巨大潜力。因此，随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民的物业管理消费支出也逐年增加。发展物业管理有利于扩大居民消费持续增长，对国家当前确定的扩大消费性内需政策的落实和目标的实现将继续发挥重要作用，作出积极贡献。

二、行业对增加就业、安置剩余劳动力的的贡献

根据第二次全国经济普查主要数据公报，2008年末我国物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增长84%；物业服务企业从业人员250.12万人，比2004年末增加106.7万人，增长74%。如果加上清洁、绿化、秩序维护等专业分包出去的一并计算，物业服务从业人员应该在500—600万，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。仅承担2009年当年销售的9.37亿平方米商品房售后管理的服务人员就增加就业岗位超过60万。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。

三、行业对改善人居环境和提高城市管理水平，促进社会资产保值增值的贡献。第二次全国经济普查数据显示，2008年底物业服务企业在管面积达125.46亿平方米，较2004年增长了335%。目前物业管理服务领域已经从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态。北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场第三航站楼，和即将投入使用的上海世博会场馆均选聘物业服务企业负责管理并提供服务。此外，杭州、武汉等城市通过政府补贴、企业运作基本实现了老旧住宅小区物业管理和准物业管理的全覆盖；广东华侨物业于2006年率先在东莞的村镇实施物业管理，近几年深圳市政府在全市推进“村改居”小区的物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引入物业管理新体制，使得物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。物业管理的全面推进，不仅改善了人居和工作环境，促进了城市管理水平的提高，对我国城镇化发展作出了积极贡献，而且通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。

四、行业对构建和谐社会、维护社会稳定的贡献。

目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。

物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。

在2008年春节前冰雪灾害和“五•一二汶川大地震”降临之际，物业服务企业及时组织人员疏散和秩序维护，公共设施和设备的抢修，保障了业主正常生活。北京奥运会期间，物业服务企业承担大量保稳定、促和谐的工作，为奥运会各项活动的顺利开展作出了贡献。在去年新疆7.5暴力事件中，身处事发中心的各物业服务企业挺身而出，以秩序维护员为主组建起了小区防暴队，站在抗暴第一线，为维护业主正常生活、新疆稳定和社会安宁做出了贡献。

一个行业的社会地位与这个行业对国家社会政治稳定、经济发展的贡献是紧密相连的，“有作为才有地位”这句话在发展中的物业管理行业得到了最好的印证。

温家宝总理在去年人代会的《政府工作报告》中提出：“将大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。由此可见我们的行业不仅得到国家的重视，而且被赋予了拉动经济增长、增加就业的重任。近几年的国家层面的发文也多次提到我们行业，2007年国办下发的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出“围绕城镇化，大力发展房地产和物业服务业”，2009年《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》提到“支持餐饮、旅游、休闲、家政、物业、社区服务等行业拓展服务领域，创新服务方式，促进扩大消费”。

这几天我有很多感慨，我在网上查了一下2002年发布的《国民经济行业分类》国家标准把行业分类为几千个，而诞生还不到30年的物业管理能在国民经济发展中，在国家《政府工作报告》中占据一席地位，是改革开放给了我们机遇，是行业全体从业人员多年的努力和付出，是我们全行业的光荣和自豪。尽管前进的道路上还有很多困难，但物业管理的发展和进步已不可阻挡。

去年一年,我们没有辜负国家的期望，行业上下积极响应“两会”号召，广泛开展“三保一促”活动, 在稳定在管项目、扩大物业管理覆盖面、积极创造就业机会、努力维护社区稳定等方面作出了积极贡献的同时，物业管理的社会认同度和业主满意度也得到了一定程度的提高。

在成绩面前，我们应该始终保持清醒的头脑。行业的发展总体还处于初级阶段，物

业管理和服务工作还有很多不尽人意的地方，包括法规和市场规则有待健全，服务态度有待端正，服务质量有待改进，业主大会制度有待推进、优胜劣汰的市场竞争机制有待发挥，质价相符的物业管理收费机制有待建立，行业生存状况亟待改善。要促进物业管理的又好又快发展，需要全体物业管理人付出加倍的努力。我在“革命尚未成功，同志仍需努力”的杂志卷首语中提到，胡锦涛总书记关于“把握发展规律、创新发展理念、转变发展方式、破解发展难题，提高发展质量和效益”的重要讲话对我们致力于行业的可持续发展具有十分重要的指导意义。我们要倍加珍惜来之不易的发展机遇，认清行业肩负的社会责任，通过对发展规律的把握、发展理念的创新、发展方式的转变，以破解制约行业发展的难题，促进行业在新的层面上取得新的发展，为社会经济作出更大的贡献。

北京的物业管理在全国有着举足轻重的地位，北京物业服务企业主营业务年产值占到全国行业的十分之一，北京有广阔的物业管理市场，有较为宽松的市场环境，有一批业绩骄人的品牌企业，有一群愿意为行业的发展无私奉献的职业经理人。中国物业管理协会非常希望加强与北京物业管理行业协会的联系和协作，发挥各自的优势，形成推动物业管理健康发展的合力，共同营造有利于物业管理行业发展的内外部环境，共同开创物业管理工作的新局面。

最后，我想借会议的机会，向辛勤工作在物业管理第一线、为行业的发展做出贡献的在座各位并通过你们向企业员工致以最崇高的敬意！并给大家拜个早年！在虎年即将到来之际，衷心祝愿大家在新的一年大吉大利，祝愿我们的事业蒸蒸日上、如虎添翼！谢谢大家！

第二篇：张农科在北京物业管理行业协会第二次会员大会上的讲话

在北京物业管理行业协会第二次会员大会上的讲话

北京市住房和城乡建设委员会副主任 张农科

各位会长、副会长、理事，各位代表：

今天，我们北京市物业管理行业协会在这里召开第二次会员大会，共商协会发展大计，选举产生新一届协会领导班子。这是协会适应新的形势要求，特别是在市委、市政府提出建设世界城市的新目标下，促进产业发展，加强协会组织建设的一个重要步骤，对更好地发挥协会作用，服务物业产业发展，具有十分重要的意义。市住建委党组对协会的这次换届工作高度重视，在会议筹备阶段党组多次研究换届的有关工作，多次明确提出建设目标，对协会的建设和发展寄予厚望。在此，我首先代表市住房和城乡建设委员会，向大会的顺利召开和当选新一届协会领导班子的同志们表示热烈祝贺！向莅临大会指导的住建部领导、中物协领导，市民政局、市社会办领导表示衷心感谢！

市物协第一届理事会在王守一会长的带领下，始终按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求，转变思想观念，创新工作思路，改进工作方式，协会的自身建设不断加强，服务方式不断改进，服务本领不断增强，服务成效不断显现，已经成为首都物业事业不可或缺的重要力量。在此，我提议让我们以热烈的掌声，向为行业进步、协会发展做出重要贡献的王守一同志、徐北风同志致以崇高的敬意！

同志们，随着首都现代化发展向新的更高层次的不断推进，北京的物业行业也已经走到了大发展、大进步的历史阶段，能不能抓住机遇加快发展，行业协会的作用显得越来越重要，地位显得越来越突出。下面，我就如何做好新一届协会工作谈几点意见。

一、要统一思想，提高认识，切实增强做好协会工作的责任感和使命感

物业行业是涉及社会生活各方面的一项综合性工作，是一个联系千家万户，关系人们生活品质，体现城市管理水平，促进社会和谐的影响力很大的重要行业。对于改善城市形象，提升城市品位，美化人居环境，提高居民生活质量，增强城市综合竞争力，具有十分重要的意义。市物业协会是我市建设房屋系统的行业组织，也是系统内比较大的社会团体。一届理事会在王守一会长的主持下，在全体理事的共同努力下，紧紧围绕协会宗旨，按照“服务、自律、诚信、创新”的工作方针，紧密联系我市物业行业改革发展的实际，在加强行业诚信，恪守职业道德，协调行业关系，提供行业服务，维护会员权益，促进共同发展等方面做了大量的工作，对此，市住建委员党组是充分肯定的。当前，随着北京社会经济的快速发展，随着改革开放的不断深入，随着社会主义市场经济的不断完善，随着建设世界城市战略目标的确立，物业行业的深层次矛盾与发展的不适应问题也越来越多地显现出来。一个和谐互信的买卖关系也没有完全建立起来；业主团体治理和企业治理边界和机制还没有足够清晰；业主委员会运作不规范的问题依然大量存在；行业的快速稳定发展还缺乏足够的动力；从业人员队伍建设远远滞后于行业发展，人才储备基础薄弱等等。这些问题的存在都严重制约着行业长期稳定发展。所以，希望新一届协会理事会，进一步增强为物业产业改革发展服务的责任感和使命感，适应新形势、新任务、新要求，坚持在大局下思考，在大局下行动，坚持为北京经济和社会发展的大局服务，为物业事业发展的大局服务，把保护企业合法权益，维护整个行业的规范发展和建设世界城市的目标统一起来，把行业自律工作融入到服务构建和谐社会、加快推进建设世界城市的伟大事业之中。

二、要全面建立符合现代行业协会要求的自治机制、管理机制、激励机制和监督机

制

有规可依，行动统一，运转高效，是协会发挥好行业管理功能的基本保证。新一届协会要以这次换届为契机，从一开始就在行业自律和自身管理两个方面，建立起一整套约束性较强的管理制度和运作机制，用管用的制度保证行业协会的“服务、代表、协调和自律”四大功能的落实。

第一，协会要制定并贯彻实施行规行约、行业标准、行业诚信等制度和行为规范，注重行业职业道德建设，实现行业内部自我组织，自我管理，提升行业的影响力和公信度。要进一步转变观念、创新发展思路。要按照社团工作的特点和规律办事，不能延用过去政府管企业的方式，进一步解放思想、转变观念、创新思路，加快发展步伐；要坚持学术性、群众性和公益性这些基本属性的前提下，改进工作方式方法，提高协会工作效能。

第二，要认真解决与协会履行职能，发挥作用“不符合”、“不适应”的问题。要通过加强政治思想工作、教育培训和职业道德建设等措施，不断提高协会专职工作人员的政治理论水平和业务工作能力，使其具有开拓进取的创新精神，尽心竭力的服务意识，认真负责的工作态度，脚踏实地的工作作风及良好的个人信誉和整体信誉，想做事，会做事，能做成事。我们希望协会的驻会人员要尽可能广纳贤才，尽可能把社会上有志于物业事业发展的人才吸引过来。

第三，要严格依照协会章程，健全理事会工作制度。建立健全内部管理制度。要按照“精干、高效、统一”的要求，建立协会内部机构，明确工作分工和职责；建立健全各项工作制度和管理制度，加强内部管理，规范工作行为；建立内部监督和约束机制，强化自我评估意识，建立工作考核评估和激励机制，充分调动工作人员的积极性和创造性。

第四，要坚持民主办会，开辟会员企业参与协会工作的渠道。建立以会员为主体的组织体制，增强为会员服务的意识，强化会员的权利和义务意识，建立会员对协会工作的参与和监督机制。要实行开放办会、科学办会，从自身和内部管理体制着手，健全民主办会的治理结构，围绕民主决策、民主管理和民主监督为核心的民主办会原则，建立完善有效的协会理事会和执行机构。今后，希望协会不仅要善于广泛倾听不同行业、不同社会群体的呼声，及时反映，准确传达，而且要通过制定相应的规章制度，公平、公正、公开地开展工作，自觉接受社会公众、政府主管部门、行业内部以及新闻媒体的监督。

三、要坚持正确的办会方向，在做好各项服务中不断增强协会的凝聚力和生命力行业协会要切实发挥“服务企业、规范行业、发展产业”的作用，真正成为发展社会主义市场经济、提升北京物业产业国际竞争力的重要力量，就必须以服务为宗旨，发挥好政府与企业之间的桥梁和纽带作用。

第一，要坚持为企业服务、为政府服务、为行业服务的正确方向。协会要积极开展调查研究，反映企业意愿，了解企业要求，收集企业的意见和建议，及时向政府部门反映；要提供信息服务，及时将政府关于物业产业发展的方针政策向企业发布；要积极推动企业间的合作与交流，传播新技术，宣传新经验，推广新产品，培训新人才。要把积极推动行业实施品牌战略，为企业拓展国内外市场服务，促进物业企业做强、做大，作为协会服务工作的重点。要把提升北京物业企业和行业的整体素质，推动服务产品的升级换代，推动产业结构和企业结构的优化，推动行业经济的发展，作为经常性工作，坚持常抓不懈。要发挥行业协会的专业优势，参与政策法规的制定修改，组织行业生存状况调查，开展行业发展问题研究，主动配合政府部门，紧紧围绕工作重点和目标，调动、组织会员企业积极为提供优质、诚信的服务。要引导企业贯彻实施行业标准，要参与建

设诚信市场，逐步形成一个诚实守信、公平竞争、团结协作、运作有序的物业市场机制。第二，要依靠会员单位，强化协会发展的基础。协会是会员自己的组织，会员是协会的主体，是协会的主人，关心和促进协会的发展是每个会员单位和会员的义务。协会的成长进步需要会员共同来培育和爱护，协会的许多工作需要通过会员的参与来完成，没有会员的支持和参与，工作就不能做好，协会的工作也就不会有新的拓展，协会也就不可能前进和发展。要真正把协会办成会员之家，必须大力发展会员，团结广大企业单位共同开展工作。要积极探讨新形势下为会员服务的新方式、新方法，不断增强协会的凝聚力和向心力。希望新一届理事会，要坚持会员的权利和义务的统一，尊重和维护会员的正当权益，尽可能调动大家的积极性，凝聚全体会员的积集体智慧，把协会办出特色、办出层次。一方面，每一个会员单位和会员，都应遵守协会的章程，按时缴纳会费，履行相应的义务，享受相应的权利。另一方面，协会要真正办成“企业之家”。在这里，我也希望北京市场中的物业企业都能够按照“业必归会”的要求，积极参加协会，共同呵护协会，同共建设协会。

第三，要牢固树立团结协作办协会意识。团结出战斗力，团结出生产力。物业自律管理工作是所有与物业工作有关的行业、机构、组织和个人共同的工作，这项工作的不断发展进步，离不开全体人员的共同努力和奋斗。为此，大家一定要有强烈的团结意识，在行业内部开展工作要讲团结、讲奉献，与其他行业联系工作要讲协作、讲配合、讲互惠互利。希望新一届协会理事会牢固树立团结协作意识，处理好行政监管、行业约束的关系，以自身的坚强团结，带动全行业团结一心、协调一致，开创物业自律工作的崭新局面。

同志们，行业自律工作任重道远，希望大家以这次换届为契机，以增强服务为主线，拓宽工作思路，创新服务方式，拓展服务范围，提高服务质量，加强行业自律，推进自身建设，努力开创协会工作新局面，促进物业行业的健康发展，为首都和谐社会建设，实现世界城市的建设目标做出新的更大的贡献。

新春佳节即将来临，我代表市住建委向大家并通过你们，向辛勤工作在物业管理服务工作第一线的全体同志拜个早年，祝大家新春快乐，阖家幸福！

第三篇：中国物业管理协会会长谢家瑾2012年3月30日在2012年协会理事会上的讲话

在2012年协会理事会上的讲话

中国物业管理协会会长 谢家瑾

（2012年3月30日）

同志们，去年我们成功举办了行业改革发展30周年活动，极大地鼓舞了行业士气。通过对30年发展历程的回顾，使大家更加体会到一路走来的艰辛，更加珍惜来之不易的局面，更加热爱我们的事业。通过学习齐部长的讲话，对行业当前面临的问题、新的发展机遇、指导思想、发展目标以及中国特色物业管理发展道路有了更清晰认识。增强了继续前行，开创发展新局面的决心。

30周年活动刚刚落下帷幕，我就看到原深圳东部物业总经理晏华写的文章《喜与忧——激情燃烧岁月后的冷思考》，在对30年活动给予高度评价的同时，提出盛宴过后行业面对太多的问题需要解决，太多的困难需要克服。提出行业在三十而立之后，大有提前进入“不惑”之年的感觉。

尽管我对文中流露的悲观情绪和怨气不能认同，但却非常赞赏晏华在激情之后的理性和冷静。因为我深知，而立之年的中国物业管理处在承上启下的关键发展时期，成绩和光荣都已成为过去，推动物业管理可持续发展的任务十分繁重，需要我们付出加倍的努力。因此，我嘱咐《中国物业管理》杂志在报道30周年大会胜利召开的同时，全文刊登晏华的文章，并放在30周年活动栏目中，以引起大家的关注。之后，我要求协会秘书处尽快从30周年活动的激动和喜悦中跳出来，把工作重点转到当前企业反映最为激烈的成本上涨和行业应对上。通过深入调研，了解企业面临的困难，挖掘骨干企业应对困难的举措和效果，以及有关政策建议，通过杂志和网站开展交流和讨论，加强引导，凝聚行业力量共渡难关。

三个月中，我写了3篇“成本上涨与行业应对”卷首语。第一篇着重推荐一些企业成功上调服务费的做法和经验。其中，深圳市特发特力物业公司按照“困难估计足、工作要做细、标准不降低、分工要明确、力争好效果”的要求，将提高物业服务费当作一场战役来打，对60%的在管项目上调了服务费标准，上调幅度在12％～40％之间，平均上调幅度为28.5%；成都金房物业服务有限公司从2008年起，对在管105个住宅项目的75%完成调价，其中有6个项目在三年内两次上调服务费，由此成功化解了成本费上涨给企业带来的危机，实现了企业的可持续发展；在深圳市物业管理协会的介入指导下，世外桃源物业管理(深圳)有限公司对总建筑面积180万平方米、居住人口达5万、物业费标准从0.8元至2.8元不等的特大住宅区桃源居社区成功实现了物业费的上调，并由此带动了中海怡翠山庄等一大批亏损项目物业服务收费标准的合理上调；大连亿达物业管理有限公司对2002年接管的包含电梯费在内收费标准仅0.60元/平方米〃月的亿达世纪城提出了住宅每月每平方米0.90元、1.20元、1.50元，公建每月每平方米1.50元的三套调价方案，供业主选择。经业主投票和业委会主持唱票，业主选择了按0.90元的第一套方案，顺利完 成了调价工作；北京怡海达丰物业管理有限公司针对因成本一再上涨出现经营亏损，拟定了“将服务费标准上调0.33元”和“现有服务费标准不变，调整缩减服务项目”的两个方案供业主选择，体现了对业主的充分尊重。结果三分之二以上的业主鉴于对怡海物业多年来服务的认可，选择了调价方案，使调价工作顺利进行。

很多人和我谈起这篇卷首语，都肯定了我从这些成功调价案例中提炼的四点共性：一是提供让业主满意的服务是前提，二是慎密的计划和周到安排是基础，三是通过公开收支状况营造氛围是方法，四是精心组织和依法进行是关键。我们希望由此引导有条件的企业创造条件，有理有利有节地开展物业服务费随着成本上涨而调价的实践，由点到面推动质价相符物业管理价格机制的逐步形成。

第二篇卷首语着重阐述打好开源节流的组合拳。归纳起来，节流是通过采取措施达到减员和降低企业的运营成本。包括优化企业组织结构，提升组织效率；调整作业流程、改进作业方法；加强服务集成，挖掘员工潜能；应用科技手段，降低运作成本；推广机械化操作，提升劳动生产率；开发物业费自动催缴系统，减少人工投入；通过节能改造，降低各类能耗；通过集中采购，降低物耗成本等等。

重庆晓月物业管理有限公司运用虹膜成像多功能门禁系统代替多人门岗防范，运用洗地机、抛光机等代替保洁的拖帕和尘推，运用绿化粉碎加快速发酵技术解决绿化修剪物运输难问题，运用设备设施运行数据远传功能替代靠人督查等。运用机械操作和新技术，替代大量用工，应该是行业下步发展的方向。但一定要精心选择适合企业且 经济适用的机械和技术。

上海上实物业提出了改项目经理制为区域经理制，一个经理管3～5个项目，由此精简管理层队伍；同时还采用“点工”方式安排保洁工和维修工在相邻小区执业，通过集约化用工，既减少用工数量，还能节省人员招聘、培训、处理劳动纠纷的成本。辽河油田振兴公用事业公司通过内部站点合理配置和管理者竞聘上岗，减少基层站队29个，调整出58名管理层员工充实到一线，并清退劳务用工247人，精干高效的机构设置使得工作效率和业主满意度得到同步提高。这些做法都值得提倡。

相对节流，开源的渠道就更加广泛了。近几年来，更多的企业在做好物业管理基础服务的同时，充分利用物业管理区域内的各种资源挖掘边际效益，通过延伸物业服务的产业链，创新服务内容，拓展业务范围，挖掘边际效益，创造商业价值。在为业主提供生活便利并创造物业增值的同时，企业也获得可观经济效益。目前，万科物业的经营性业务已涉及智能化安防设计及施工、绿化工程、设备维保、房屋中介、会所经营、家居装饰、社区资源经营等，不但带来可观的经济收益，更重要的是通过集约化经营和资源整合，提升了万科物业的专业管理能力，在降低服务成本的同时提升了物业服务质量，赢得了客户满意。他们的会所、租售中心、社区食堂、长者服务中心、四点半学校等社区配套经营，也深受业主欢迎，收获了可喜的社会效益和经济效益。绿城物业2011年对在管41个项目成功调整了服务费，仅此服务费收入增加近1000万元。加之各项延伸服务收入已占集团 公司年营业总收入的30%以上，企业在应对成本不断上涨的同时，赢得了可观的经营效益。中航、长城、上房、嘉宝等企业在这方面有很多成熟的经验，可供大家借鉴。

尤其要提到的是，长城物业2008年开始投入2000万元，从建立全国报修系统入手，建立了接受全国范围内业主报修并直接派工的远程客户关系系统，和建立在标准化基础上的远程控制企业内部管理的物业管理系统，逐步打造云物业服务。他们撤销了分布在全国的区域公司，集团总部通过远程IT系统，直接管控23个城市的300多个项目，去年一年就节省成本3000多万元。长城的实践说明，科学技术的运用和现代元素的注入，将对传统的物业服务产生深刻的革命性影响。对完成这一轮服务费价格的补涨之后，逐步摆脱行业劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨具有战略意义。

此外，物业管理与社区商务和网络购物的结合近两年来也在兴起，浙江耀江等企业取得了不错的业绩。总之，延伸服务是行业改善生存状况可以争取的另一种出路，希望企业在这方面下更大的功夫去开拓去进取。

从以上这些案例可以看到，目前物业管理降成本、提效率、增收入的空间很大。但必须再次强调的是，把基础服务工作做好，取得业主的满意和信任，是物业服务企业生存和发展的根本，任何应对举措都不能以损害业主权益为代价。

3个月来，我们在呼吁行业自救的同时，还从以下方面去推动政策层面的突破。一是我借着2月6日应邀参加温总理主持召开的征求《政府工作报告（稿）》专家座谈会的机会，对行业的贡献，以及成本上涨对行业的影响作了专门汇报：物业管理随着改革开放和住房制度改革的推进诞生30年。作为居住服务业，为改善居民的居住环境和资产的保值增值和社区和谐稳定作出了贡献；作为劳动密集型行业，对增加就业持续发挥了积极作用。同时，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分和社会建设的重要力量。但是行业发展还需要加强自律，同时也面临成本上涨对行业生存发展的瓶颈制约。去年，中央电视台以“物业公司收缩调查——上海知名物业公司纷纷弃盘”为题，对上海陆家嘴等一级物业企业从多个在管住宅小区撤出作了深度报道，在社会上和行业内引起了较大反响。一级企业的弃盘主要是近几年人工和物料成本连年上涨，而物业服务费却十年维持不变，企业对项目管理出现亏损，不得已退出，这需要从政策上给以解决。建议在《政府工作报告》“着力增加消费需求”一节增加“物业管理”，以鼓励物管行业克服当前困难，坚守在管项目，为扩大消费与就业，为安居乐业作出更大贡献。

二是协会秘书处认真起草了《发挥物业管理在缓解社会就业中作用的意见》、《关于尽快建立物业服务价格调整机制的意见》、《关于科学确定住房保障工作目标，促进住房保障工作可持续发展的提案》三份提案草稿，积极联系两会代表，通过他们向两会提交提案。田在玮副会长根据协会提供的资料并结合自己的认知，在政协举行的记者会上回答记者提问时，对上海发生的一级企业弃盘原因、成本上涨和物 业费不能同步调整给行业生存带来的困难，以及保障房建成后的物业管理问题等做了正面分析，并呼吁和敦促有关部门采取措施研究并提出解决的办法。他的发言经媒体广为报道，起到了较好的效果。

我们希望通过各种途径反映行业遇到的困难，以切实改善物业服务企业经营环境，为行业的可持续发展创造条件。目前看，已经起到了积极作用。“大力发展物业服务业”写入了政府工作报告。住宅区共用部位和设备用电按照居民用电标准执行的问题很快将得到解决。上海市在今年政府工作报告中已写上“加快理顺物业服务价格机制，提升住宅物业管理水平”,物业管理费随物价和成本上涨的动态调节机制有望在上海率先突破。尤其让我们高兴的是，浙江省人民政府办公厅刚刚下发了《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》，在有关政策上有多方面的突破。包括“物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的，以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额，征收营业税”，“在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税”，“住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价”等等，这些政策对于加快和大力发展物业服务业将产生重大影响。据悉，住房和城乡建设部房地产市场监管司也准备与发改委就物业服务价格机制进行沟通，希望能联合下发指导性文件。

俗话说：人心齐，泰山移。行业一路走来，跨越千山万水，每一 步都走得不容易，但是我们克服了一个又一个困难，取得了今天的成就。除了行业的坚毅外，抱团很重要。所以，在第三篇《成本上涨与行业应对》卷首语的副标题，我用了“和衷共济、抱团取暖、砥砺前行”十二个字。我欣赏罗小钢在《关于服务成本上涨的思考及对策》一文中写的，成本的上涨确实给行业带来了迫在眉睫的压力，当务之急是凭借行业30年发展中练就的坚毅与智慧，八仙过海，各显本领，应对汹涌的“涨”潮，舒缓沉重的“涨”压，坚定发展的信心，以积极的心态战胜困难，共渡难关，去开创和迎接行业发展的新时代。

我也非常喜欢万科朱保全在《和衷共济 砥砺思变 ——关于物业管理行业自救的思考》一文提出的：在行业危急存亡之秋，行业同仁需要更加团结，和衷共济、抱团取暖。一方面要积极交流自我救赎的心得方法，相互启发，砥砺而思变，在困境中找到突围之路；一方面要共同呼吁社会关注这个涉及近600万人就业的行业的命运，重视这个行业和众多社区住户互惠共生的关系，呼吁政府有关部门要出台更加符合行业实际状况的物业服务费定价机制，通过完善的法规政策为物业服务企业完成服务升级、实现自救创造条件。他指出：行业政策的调整和优化，能够根本缓解优质服务的供需矛盾，促进和谐社区建设，促进物业管理行业发展，这无论对物业管理行业还是广大业主都是“福音”。

相信困境中奋起的行业，会以更加的坚毅砥砺前行，借势而上。也殷切希望主管部门能争取政策的突破，在解决服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性这个制约行业发展的瓶颈问题上取得突破。最后谈一点关于落实《政府工作报告》。

在刚刚闭幕的全国人代会上，温家宝总理在在政府工作报告中关于2012年主要任务的第一条提出“促进经济平稳较快发展。扩大内需特别是消费需求是我国经济长期平稳较快发展的根本立足点，是今年工作的重点”。报告要求“着力扩大消费需求。加快构建扩大消费的长效机制。大力调整收入分配格局，增加中低收入者收入，提高居民消费能力。完善鼓励居民消费政策。大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业。鼓励文化、旅游、健身等消费，落实好带薪休假制度。积极发展网络购物等新型消费业态”。

大力发展物业服务业再次提到国家工作层面，受到重视，还被赋予了扩大消费需求、促进经济平稳较快发展的重任。这是在30年庆祝活动之后，对行业的进一步肯定；是激励行业积极应对成本上涨等困难，继续坚毅前行的动力；是对行业上下几百万从业大军团结协力开拓创新不断努力的最好褒奖。今年协会的工作将以“大力发展物业服务业“为纲，通过多种形式的工作和宣传培育居民物业服务消费意识，通过扩大物业服务覆盖面，以及拓展延伸服务与创新服务内容等，挖掘和调动业主的服务性消费支出，为扩大内需，促进国民经济平稳较快发展作出积极贡献

可以预料，今后一段时间，“物业管理，让社会更加和谐，让城市更加美丽，让生活更加美好”会进一步成为行业上下的共同行动，推动“质价相符”收费机制的形成将由点到面得到突破，物业管理集成商将成为大型品牌企业的追求，商业模式的创新和延伸服务的开展 将对改善行业生存状况发挥重要作用，物业管理与社区养老的结合、与社区电子商务的搭接将展现行业的巨大潜力和魅力，加快从业人员队伍建设将引起越来越多企业的重视，行业将呈现百花齐放的多元化发展格局。

当前，行业正处在承上启下的关键时点。希望行业上下在思想的进一步解放，理念的进一步创新，体制机制的更加优化，商业模式的全力打造，市场竞争力和品牌影响力的不断提升，社会效益和经济效益的持续增强上，付出更多的努力。为企业的壮大，行业的进步，经济的发展和社会的和谐作出更大的贡献。

谢谢大家！

第四篇：物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

2014-08-20 10:49:02 来源：物业管理协会中国日报

各位代表：大家下午好!

很高兴参加了一天的会。七个主题发言，内容很生动，听了很受启发。两场论坛互动，十位主持人和嘉宾发言，有对相关定义的研究，企业经验的分享，不同观点的碰撞，发展前景的探讨，非常精彩，反映了行业学习研究交流的风气，这是行业的希望。

我想结合中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题成果(课题报告以及相关学习和参考资料，已由中物协编印成《物业管理向现代服务业转型升级》一书，近日出版发行，请大家关注)，以及今天的会议收获，谈几个问题，仅供大家参考。

一、物业管理向现代服务业转型升级的必要性和紧迫性

近十年，物业管理在我国呈现加速发展的势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。

但客观看，行业总体还处于低水平运行状态，制约行业发展的主要问题体现在以下几个方面： 一是成本不断攀高。刚性成本急剧上升，税负居高不下，价格调整机制缺失，使物业服务收费与成本出现严重倒挂，相当数量的物业服务企业陷入生存困境;

二是经营理念总体滞后。在信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的经济环境下，一些企业对成本上涨给行业生存发展带来的困难束手无策，看不见潜在市场环境变化带来的新的市场需求和商机，没有从客户价值、企业资源和能力、盈利方式等方面研究应对困难的路径，长期处于生存困境中，经营风险加剧，并引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题;

三是管理方式粗放。部分企业对以推行节能减排为发展方向和重点的绿色物业管理的意义认知不足，对通过网络技术和科技手段可以给行业带来的管理升级还看不太懂，对新能源、新产品和新工艺能带来的降耗和节支效果缺乏把握。企业人员冗繁，服务品质和工作效率难以得到有效改善和提升，低劳动力成长和高能源消耗的发展模式难以为继。

四是从业队伍人才跟不上。随着科学技术和网络技术在行业的运用，以及业主需求的拓展和要求的不断提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。由于行业的平均工资待遇低于城镇职工平均收入，造成薪酬待遇留不住有经验的管理人员、熟练操作员工和秩序维护员，一线员工流动性日趋加大，直接影响企业管理服务水平的保持和提升;

以上分析表明，传统的物业管理运作模式，劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。

近些年，行业在反映困难、呼吁有关政策支持的同时，更多地通过创新求变、自救自强、砥砺前行。引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。因此，推动行业转型升级是外部环境、形势发展的倒逼，也是行业摆脱当前困境、寻求可持续发展的内在要求。

二、物业管理向现代服务业转型升级的内涵和特征

传统物业管理向现代服务业转型升级，是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的物业管理服务产业。旨在通过对传统物业管理的改造，实现向现代物业管理的转型和升级。其内涵和特征主要体现在以下几个方面：

一是管理升级。依托网络技术建立的涵盖顾客服务、物业管理、财务管理、人力资源管理、办公自动化、在线学习、集中管控、远程监控等方面的IT系统平台，正在带来企业管理的全面升级。

二是模式创新。网络技术等新技术在物业管理和服务中的广泛应用，智慧社区和智能物业管理的推进，使得传统物业管理运作模式正在发生变革和升级。包括服务集成、集中管控、远程监控、小区出入口智能门禁、车库无人化管理、绿化自动喷灌、清洁机械化操作、业主在线报修与投诉等，都被越来越多的企业采纳，带来企业组织结构扁平化，管理流程再造，标准化工作推进，达到人员配置减少、管理和执行效率提高、企业运营成本降低的综合效果。除了运作模式变革外，更重要的是商业模式的创新，企业要对商业模式创新做深入研究。长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征：第一，要能提供独特价值。有时候这个独特的价值可能是新的思想;而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。这种组合要么可以向客户提供额外的价值，要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。第二，商业模式是难以模仿的。企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。第三，成功的商业模式是脚踏实地的。此外，创新商业模式的着力点要放在能为顾客提供哪些价值以及企业如何从这些价值提供中获得预期的盈利，设计思路应集中在三个方面：一是塑造商业模式时要突出把握全新的市场机会;二是商业模式再造时要突出产业价值链的整合;三是商业模式调整时要突出企业价值链整合。成功的商业背后一定有一个与之相匹配的管理平台，用以强化商业模式推进的执行力，并实现商业模式各要件之间的互补性，来作为其运作制胜的保障。我简单举几个例子来支撑以上观点：上海东湖物业依托其设施设备管理的核心竞争力，积聚人才，历练内功，将企业发展定位在“做以银行办公楼为主的精品办公楼管理专家”。经过10多年打拼，“以办公楼管理为主，上海第一、全国著名”的愿景基本实现，企业发展取得了良好的经营绩效。上海漕河泾开发区物业坚持只做园区物业，山东明德物业在院校后勤保障的物业管理上下功夫上水平，都体现了他们商业模式的独特性，使得品牌知名度、社会效益和经济效益均得到快速提升。即使不少人仰慕和推崇的“五大行”也不是万能的，他们在境内从开始也参与一些普通住宅小区的管理，到现在逐步调整为主要从事高档住宅的项目顾问和高档写字楼管理，也是不断适应市场环境，以及对自身优劣势的扬长避短。

三是人才支撑。一方面，新型企业管理、创新商业模式策划、产品与技术研发、网络化的集中管控，信息平台的客户管理、产业链上延伸服务的拓展等、对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，可策划与整合多领域、多业务的、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增。另一方面，对现在正在从业的大量基层服务人员通过培训和绩效管理等，提升至有更高劳动生产率、具有更广泛的知识和专业技能的职业劳动者团队，承担多元、便捷、安全、专业的最后一公里服务，将成为行业转型升级的重要支撑。

四是高附加值。近些年，随着行业转型升级作用的初现，带来了各方面对物业管理依赖的变化。从房地产开发的角度看，产生了聘请物业企业为其项目开发前期及产品营销全程提供咨询顾问的需求;从消费者角度看，更多的业主不满足保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护这四项基础性物业服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求，演化为新兴服务业业态。物业服务企业对各类服务的全面介入，受到业主的广泛欢迎，拓宽了行业发展渠道，提升了企业盈利能力，展现了行业在转型升级中可以收获的潜在高附加值。

五是高成长性。未来若干年，房地产开发及相关联的投资及产品供应，将呈现更为理性发展与增长速度逐步减缓的趋势。而围绕房地产开发建设阶段的相关服务，以及商品房交付后业主对资产保值增值及与生产、生活相关的服务性需求，将呈现持续增长。这带来了物业管理在转型升级中“纵向延伸至房地产业的整个链条，横向涵盖消费者个性化需求”,将呈现业务范围与收益拓展的高成长性。

三、物业管理向现代服务业转型升级的环境

一是国家大政方针和政策的确定，为行业转型升级指明方向。二是经济结构调整，为行业转型升级创造机遇。

三是居民生活水平的提升，为行业转型升级开拓了空间。近些年，居民生活水平的提高和居民生活方式的转变，让家务劳动社会化、家庭消费多样化、家庭生活品质化已成为一种趋势。需要物业管理从理念和操作上突破传统的运作模式，通过转型升级拓宽服务内涵，延伸产业链，融入现代元素，以便捷、周到、丰富的服务不断满足业主日渐增长的服务需求。四是网络技术的发展，为行业转型升级提供支持。互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展，为服务创新提供了有力的工具和支撑，为物业企业服务手段的革新提供了新的平台，正改变着传统的物业管理运作模式。对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型提供了技术支持。物业管理向现代服务业的转型升级，通过现代科学技术特别是信息网络技术的广泛运用，以及新的商业模式、服务方式和管理方法的逐步建立，对提升行业社会地位、提高业主满意度正在产生深远影响。理清发展思路，探索转型途径，鼓励一部分企业先行动起来，逐步带动全行业的转型升级，是物业管理科学发展的必然选择。

四、物业管理向现代服务业转型升级的实践与初步成效

近些年来，一些省市和企业在物业管理转型升级上做了大量有成效的工作。一是政府重视与政策扶持，引领了行业转型升级

浙江省2012年初下发了《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》提出全面构建“业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范”的现代物业服务业体系，提出加快现代物业服务业发展从“服务对象、产业体系、服务业态、经营方式、产业规模”的“五个转变”，勾画了现代物业管理的发展蓝图，引领着浙江物业管理的加快发展。二是延伸服务的开展，带动了行业转型升级

近些年，蓝光嘉宝集团、兰州民召物业、河北卓达物业、龙湖物业、河南鑫苑物业、正弘物业等一批企业在做好基础服务同时，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求。既为业主提供生活便利并创造物业增值，也使企业获得了可观的经济效益，为应对用工难和成本持续上涨，全面提高服务质量发挥了重要作用。三是商业模式的创新，加速了行业转型升级

一些品牌企业在商业模式的创新，产业附加值的获取等方面做了很多有益探索。这些企业尝试通过改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，逐步成为走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商。万科物业在坚守专业与品质的同时，通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，以及社区资源整合与经营性业务拓展，正在由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级;绿城物业正逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型;长城物业借助高速发展的网络技术实现了成本降低和品质提升，通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸;福建融侨物业陆续展开融园农业生态产业基地、社区蔬菜配送、怡居洗衣店、怡居社区连锁便利店、怡居置业、“一日三餐”社区业主食堂等业务，创造新颖的社区联动服务模式，着力打造融侨微商圈。以上述企业为代表的一批优秀企业的成功，正在对推动行业转型升级产生着巨大影响。四是网络技术的运用，支撑了行业转型升级

上海市住房保障和房屋管理局建立了基于CTI技术支撑，覆盖全市的综合信息服务系统962121呼叫平台，集中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，对整合行业资源、实现限时保质解决居民房屋报修，完善行业监管起到了快捷聚散功能。深圳主管部门开发推广的电子投票系统，基本解决了业主大会表决难问题。长城物业的IT系统平台，彩生活物业依赖云管理平台的远程监控和集中管控，河北恒辉集团对所有管辖物业实施动态传感器实施服务现场的全面远程管控，都对推动管理升级产生重大影响。)五是向管理型企业的转变，推动了行业转型升级

中航物业正从传统的经营模式向集成化的经营模式转化，实现多资源、多业务、多供应渠道的集成;上海科瑞物业大力推进管理层与作业层的分离，将清洁、绿化等业务全面外包，将自身从基础性事务中解脱出来，腾出更多的精力放在更有价值的设备管理、资产管理等业务开拓上，综合实力明显增强。上海景瑞物业提出“1+5+X”的管理模式，完成了分公司管理结构的全面升级。)

六是企业的整合并购，促进了行业转型升级 七是智慧社区的建设，助推了行业转型升级

八是人才队伍的培育，支持了行业转型升级(保利物业建立了 “保利物业学院”，先后与广东工程职业技术学院、广州大学合作成立了“保利物业大专学历班”和“保利物业本科学历班”，使保利物业职工获得了重新接受大学教育的机会)。

以上实践，对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型和升级，改变传统的物业管理运作及盈利模式都产生了巨大影响。在达到减员增效，应对当前服务成本快速上涨和招工难两大制约行业发展问题的同时，物业服务企业利用管理的物业资源和客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，已经成为企业收入构成中非常重要的组成部分。

但是正如翁国强在这期杂志卷首语中写的：“单靠几家企业的成功实践，还谈不上全行业的转型升级，行业要实现真正意义上的转型升级，必须是绝大部分企业生产方式得到转变，简单粗放的经营模式得到改善，高消耗、低质量，低效益的现状逐步得到杜绝”。他指出：严峻的事实是物业管理行业转型升级存在两大软肋。第一是缺乏投入，因为长期低收入运行，所以行业的积累匮乏，导入信息技术对许多企业来说没有这个能力。第二是行业综合素质较差，缺乏能力、缺乏知识，简单地讲就是缺“脑子”。要解决这个问题就需要依靠行业或者一些有眼光的、有担当的企业家挖掘和整合业主、企业和社会资源。利用行业拥有的这三项庞大数据和服务需求资源，与线上的服务提供商对接，建立起一个物业管理服务的“云平台”，让整个行业分享，从而提升物业管理的核心价值，这对全行业的转型升级将会产生巨大的推动作用。

五、转型升级注意的问题

中国物业管理协会提出：力争用五年时间，基本形成行业转型升级的运作和盈利模式;用十年时间，初步实现转型升级的基本目标。形成以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的行业发展新形态。实现物业服务覆盖面继续扩大，服务水平整体提升，运作模式不断创新，质价相符形成常态，盈利能力持续增强，行业生存状况根本改善，对经济社会发展的贡献明显提高。下个阶段，我们要抓好以下工作的推动： 一是要坚持以市场为导向，处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。争取从价格机制、税收减负、财政扶持等政策上取得突破(详细请看协会即将出版的转型升级专业书)。

二是要不断挖掘业主潜在的市场需求，充分整合和有效利用物业管理相关产业、领域的要素资源，激活和拓展物业管理市场，实现高效、集约的服务过程和倍增的服务效果。在翁国强的卷首语中，写了这么一段话：“物业管理的长处在线下，在最后100米的服务资源和最后1公里的信息资源，这是我们物业管理人的强项。只有把这个资源整合好，才会产生巨大的效益，如兰州民召物业集团通过为政府解决经济适用房的快递服务以及相关终端派送，置换小区便利店特许经营和周边区域停车管理权，就是利用物业服务企业终端优势的典型事例。再如万科物业的幸福驿站、第五食堂;绿城物业的生活服务、健康服务、文化教育服务三大系统，这些都是物业服务企业线下的资源，要充分利用好企业的线下资源，放大资源”。值得大家认真思考。

三是要进一步激发物业服务企业在服务内容、发展方式、商业模式等方面的创造力，加大对资源搜集、统筹、组织和管理的服务集成探索，实现由劳动密集型向知识密集型转变，简单服务提供商向服务组织者转变;

四是要尊重和运用市场机制，推动企业的整合、改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强。要培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的现代大企业、大集团，提高中型企业的专业服务能力和内部管理水平，引导小型物业服务企业规范发展。逐步形成以示范龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群，全面提升行业整体发展水平，构建企业协调发展格局。

五是要建立行业合作共赢的发展体制和机制。

行业经历了前30多年从无到有发展的初级阶段，进入到转型升级的新阶段。我在今年3月协会理事会上说过：这是一个变革的年代，商业模式的创新，互联网技术的广泛应用，颠覆着很多传统的东西。我们对创新和变革给行业带来的转型升级发展趋势要“看得见、看得懂、看得起，跟得上”，否则，别的企业在大踏步前进，我们仍然在原地踏步，就会落伍。但是我也在不断地提醒大家：面对移动互联网浪潮和商业模式的创新，我们既不必妄自菲薄，也不能妄自尊大。要克服互联网恐惧症、指标综合症，不要一哄而上投入大量资金开通电子商务(尤其是中小企业)，不要盲目追求过高的发展指标。要深入研究可持续发展的业务拓展和商业模式。

另外，我也反复强调，企业的创新和变革一定要结合自身情况，不要将其他企业的经验照抄照搬。在各种发展模式和创新的选择中，没有最好的，只有最适合自己的。如果不结合自身情况盲目照搬，不仅很难成功，还有可能承受更大的风险。

本届协会只剩两个月了，今年10月我们将完成协会换届工作。感谢大家多年来对协会工作的支持，感谢各位近四年来创造性的工作!正是有了你们的积极参与和辛勤付出，行业才有可能在困境中崛起，才有了今天在社会政治经济中日益重要的地位。因此，我还要借这次会议的机会，再次重复我在今年理事会上发出的呼吁，希望更多的企业顺应时代潮流，以实际行动加入到转型升级的行列中来，看清形势，把握机会，找到适合企业发展壮大的契机和路径，实现困境中的突围，共同开启行业可持续发展的新局面。谢谢大家!

第五篇：在市燃气行业协会第六次会员大会上的讲话概要

在市燃气行业协会第六次会员大会上的讲话

深圳市建设局副局长

梁小群（2009年5月20日）

尊敬的各位领导，各位嘉宾，各位代表：

下午好！今天，我们在这里隆重召开市燃气行业协会第六次会员大会，回顾总结过去三年燃气行业发展情况，共同谋划未来几年行业发展大计。大会选举产生了以包德元同志为会长的市燃气行业第六届理事会。我代表市建设局，对大会的胜利召开表示热烈的祝贺！向前来出席会议的领导表示衷心的感谢！同时向参会的企业代表，并通过你们向全市燃气行业工作者致以亲切的问候！

在过去的三年时间里，我市燃气事业保持了持续快速健康发展的良好势头。国家西气东输二线东段工程、广东LNG项目、樟坑径燃气基地等重大燃气基础设施项目稳步推进，80多万户管道天然气转换工作顺利提前完成，安全、稳定的燃气供应体系基本建立，规范、有序的燃气市场正在形成。在此期间，我市燃气行业还经受了冰雪灾害、奥运安保等一系列重大考验，为全市的改革发展稳定作出了重要贡献。上述成绩的取得，与燃气行业协会的努力是分不开的。特别是

1/5 在天然气转换期间，燃气行业协会在组织燃气具销售、协助政府部门和燃气集团加强现场秩序管理、为市民提供服务等方面作了大量工作。对协会近年来的工作，我们是满意的。

当前，全球金融危机的影响尚未见底，保增长保民生保稳定的任务十分艰巨。燃气产业是我市经济的重要增长点，燃气事业涉及千家万户，燃气安全更是最大的城市安全问题之一，燃气行业的发展状况直接关系到全市保增长保民生保稳定的大局。全市燃气行业要从讲政治、讲大局的高度，充分认识我市燃气发展面临的严峻形势和肩负的重要使命，扎扎实实做好各项工作，推动燃气事业发展更上新台阶。在此，我代表市建设局，对全市燃气行业发展提六点希望：

一要全力以赴推进重大燃气基础设施建设，保障经济平稳较快增长。要加快推进西气东输二线深圳段工程及相关配套工程建设，确保2011年前全面完工，为我市的经济增长再添新动力。要积极开展东角头、清水河气库搬迁整治工作，全力推进樟坑径燃气仓储区建设，进一步优化全市燃气站点布局。要坚持百年大计，质量第一，建立健全各项规章制度，增强企业自身的整体素质，实施科学化、规范化、标准化、程序化、信息化管理，提高燃气工程管理水平，确保燃气工程质量安全。

二要全面加强天然气推广利用，促进经济增长模式真转真变。随着广东LNG项目、西气东输二线工程相继建设并

2/5 投入使用，天然气将成为我市最重要的清洁能源之一。2011年后，我市天然气供应总量将逐步达到56亿立方米，广泛应用于发电、化工、交通和城市燃气等领域，管道燃气用户的数量也将快速增长。全市燃气行业要运筹帷幄，未雨绸缪，积极转变发展理念，拓展发展空间，推动天然气在发电、空调、锅炉、热电联产、汽车等领域的广泛应用，提高天然气在一次能源中的消费比例，为用足、用好天然气作好准备。

三要进一步规范燃气市场，为全市老百姓提供优质高效的供气服务。首先要加强管道气特许经营监管，努力控制经营成本，切实提高服务水平，维护用户的合法权益。其次要规范瓶装燃气市场，依照《深圳市燃气条例》的要求，严格执行燃气企业“五不准”，同时要创新管理方式，加快推进全市瓶装气供应站点统一标识工作，严厉打击“黑气”，从政策法规、规划布局、市场执法、供应保障、安全管理等方面同时入手，建立健全瓶装气管理的长效机制。此外，还要加强燃气具市场管理，坚持和完善燃气用具《推荐目录》制度，努力提高燃气具质量。

四要加强燃气安全管理，保障人民群众生命财产安全。安全是燃气行业的生命线。当前，我市燃气安全形势十分严峻，尤其是全市5条地铁线路建设全面启动，对燃气管道安全构成了严重威胁。全市燃气企业要以对国家、对人民高度负责的态度，从保增长保民生保稳定的大局出发，切实将燃

3/5 气安全工作抓紧、抓细、抓实、抓好。首先要构建行之有效的燃气安全管理体系，从燃气生产、储存、输配、供应、使用（包括燃气质量）等各个环节入手，建立健全各项规章制度，形成长效机制。其次，要强化责任意识，建立健全以岗位责任为主要内容，以主要负责人为中枢的安全责任体系，把安全生产责任逐级逐项分解，落实到各部门、岗位和人员头上，形成健全、完善的安全生产责任体系。其三，要创新监管方式，将组织专家捡查、委托中介机构进行安全评估作为日常安全监管的重要手段和有益补充。其四，要加大安全投入，依靠科技进步、技术创新，加强和提高燃气工程的建设、管理和质量控制水平，对于老化严重、带病运行和技术落后的设备和设施，必须按有关规定进行更新改造，同时制定各类应急预案并加强演练，增强燃气设施抗灾和应对突发事故的能力。其五，要加强安全宣传和培训，编制发布《深圳市燃气安全手册》，增强全社会全行业的安全防范意识。

五是积极应对反恐新形势，加强燃气设施安全保卫工作。我市处于反恐工作的前沿，特别是在接下来的一段时期，将迎来建国60周年大庆、2010年广州“亚运会”以及2011年深圳“大运会”等重大活动，燃气行业的反恐怖任务十分艰巨。各单位要按照全市反恐工作的安排和要求，认真做好安全保卫工作。特别是各燃气场站要加强对来访人员和车辆的排查，严格执行安全管理规定，确保全行业安全无事故。要

4/5 克服松懈思想和厌战情绪，对安全保卫工作进行再动员、再部署、再落实，在巩固已有成果的基础上，将安全保卫工作进一步推向深入。

六要发挥燃气协会桥梁纽带作用，努力建设和谐行业。燃气协会是全市燃气行业的自治组织，是政府与企业的桥梁和纽带。燃气协会要当好企业的代言人，为企业办实事、解难事、服好务，理直气壮地维护企业的正当权益；要站在行业长远发展的高度，把好行业发展的正确方向，当好企业发展的顾问，促进行业自律自强，推动行业和谐进步；要积极搭建信息平台，畅通交流渠道，架好政府与企业的“连心桥”。

各位领导，各位嘉宾，各位代表，燃气行业是我市方兴未艾的一个重要行业。随着特区内外一体化发展进程的不断加快，我市燃气行业正面临前所未有的发展机遇。我们将一如继往地推动燃气行业持续快速健康发展，一如继往地支持燃气行业协会的工作，一如继往地为燃气企业做好服务。

最后预祝大会取得圆满成功！谢谢大家！

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