物业管理调研报告

第一篇：物业管理调研报告

物业管理调研报告

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容，市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下：

一、物业管理的基本情况

总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）物业企业现状

我市物业管理从 年前后开始起步，至今发展仅 年时间。据调查，截至 年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。

（二）物业发展现状

目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239.1万平方米。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指2010年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1.2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要是2010年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96.1万平方米，住宅套数有0.85万余套，物业管理覆盖率不足50%。

3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从2010年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372.79万余元。

（三）小区业主委员会现状

截止2013年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61.9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62.5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）物业管理行政机制现状

在《物业管理条例》及《 市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《 市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

2010年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《 市物业管理实施办法（暂行）》《 市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物业管理实施细则》《关于规范 市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、物业管理存在的主要问题及原因分析。

（一）物业企业存在的主要问题及原因分析。

1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也不足10万平方米，由于管理项目较小，管理规模不大，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查，我市24家物业企业的34个项目，有31个项目亏损，几个项目硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购买任何社会保险，劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）物业发展存在的主要问题及原因分析。

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业服务的配合度不高，接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。

有以下三种情况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低, 基础设施设备差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金,根本无力进行旧小区改造。

4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。

（1）住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。

（2）开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（三）小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）物业管理机制存在的主要问题及原因分析。

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在安全隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37.5％，开发商下属企业占54.1％，外聘服务企业占12.5％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施。

（一）加强我市物业企业服务质量的建议和措施。

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快我市物业行业发展的建议和措施。

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《 市物业管理实施办法（暂行）》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善小区业主委员会制度的建议和措施。

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

4、加强组织业主委员会成员的培训，提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全物业管理新机制的建议和措施。

1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制，实现双向进入、交叉任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会配备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。

民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地接受物业这一行业，逐步形成物业管理服务意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进行问责，提高部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经验，后期稳步推进。

2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。

3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

另外，物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和竣工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备配套关，为物业管理奠定硬件基础。

第二篇：物业管理调研报告

物业管理调研报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业管理调研报告1

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2007年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。

（二）xx城区物业发展现状

目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及农转非安置房四类。

（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

（3）直管公房及农转非安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。农转非安置房是政府对征用土地的农转非拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。因此，区房管局对全区的农转非安置统建房进行全面接管。截至2007年底，区房管局共管理全区农转非安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状

截止2007年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2007]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2006]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、实施分类管理。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

4、加强组主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照费随事转、权随事走的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2005]86号和渝国土房管发[2006]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

物业管理调研报告2

调查时间：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

调查地点：xx市xx区以及xx等区县

调查对象：居民住宅小区

调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

调查目的：以xx市区县为主，通过调查获得有关xx市居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民疾苦，以希为有关机构提供有用研究信息。

调查经过：本次调查采用典型方式，以重庆地区为调查基地，通过对重庆市居民小区午夜管理现状的调查来反映重庆市物业管理现状，同时也在一定程度上反映出整个西部居民住宅小区物业管理现状。在暑假近两个月的时间里，我通过走访重庆市几大住城区和綦江、万州、北碚、巫溪等区县，并经过尽可能细心地调查，我得到一些感受的同时，也获得了关于重庆市居民小区物业管理方面的粗浅材料，发现了一些普遍存在于重庆地区居民住宅小区物业管理方面的问题。最后经过整理得到了这些材料。报告正文：

居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关方面的立法和完善工作。

一、我国物业管理立法现状

八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。国家通过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。

在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自19xx年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。从19xx年到现在，在这近25年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。

二、xx市是本次调查的必然选择

xx地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖40个区县，幅员面积8万多平方公里，人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。

在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，xx已经取得了长足发展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，xx的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了xx市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以xx市几大主城区为主，涉及xx县、xx区、xx县、xx区等几大区县，以xx市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。

在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了xx市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析

物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。

第三篇：小区物业管理调研报告

V:1.0 精选管理方案

小区物业管理调研报告

2020--6 6--8 8

小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告 随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：

一、物业管理服务的现状 我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。

二、物业服务收费难的原因 （一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。

（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人

小区物业管理调研报告

不参加业主人会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。日前，我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情况。

（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力给物业管理服务收费带来影响。

（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是儿百上千家人的，不是我一家人的，损

小区物业管理调研报告

坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成木增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。

三、解决物业管理收费难的建议 物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺畅化、健康化发展，建议：

（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。

一是按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。

三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。

（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以卜几方面工作：

小区物业管理调研报告

l、提高员工的专业技能，提高管理服务水平； 2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗； 3、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收日相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。

（五）、规范收费管理。

（六）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

小区物业管理调研报告

第四篇：住宅小区物业管理调研报告

住宅小区物业管理调研报告

为了提升我县城市品味，着力加强县城小区物业管理，使我县真正成为休闲、宜居、旅游县城。在9月至10月间，县政协组织部分政协常委、委员以及县社区办、县房管局、县城管局等部门组成调研组，实地考察我县“好、中、差”多个小区物业管理情况，多次召开座谈会，听取小区业主和物业管理公司负责人的意见建议和县房管局对全县小区物业运行情况作的全面汇报，现将调研情况报告如下：

一、县城居住小区基本情况

县城小区建设形式：一是商品房开发小区：该类小区占县城小区数量多，初步统计约有115个，22945套，其中200户以上的小区有47个，通过开发程序基本形成封闭式小区，其硬件、设施、环境及管理要优于其他小区，有物业管理服务的基本上集中在这类小区。二是单位集资房小区：实施住房制度改革后，为解决干部职工住房问题而实施的全额集资建房形式而形成的小区，也是县城建成最早的小区，大部分是在单位院内，初步统计有64个共4413户。该类小区规模较小且硬件设施、环境稍次于商品房开发小区，此类小区基本由产权单位管理，随着我县城市改造升级和棚改的推动，此类小区的数量正不断减少。三是合资建房、自建房小区：实施土地出让招拍挂前，县城有相当一部分居民通过合伙或拍卖形式取得宗地建成住宅而形成的小区。这类小区数量不多但大多住房已出租，居民不少。尽管政府在前几年出资对该类小区实施道路、水电、雨污网、简单绿化改造，但该类小区因基本上属于开放式小区，难以实施封闭式管理，因此成了县城最难管理的区域。四是保障房小区:这是政府为解决我县低收入住房困难家庭而出资建成的居住小区，大约有5800余套，该类小区设施、环境较为完善，但居住人员均为低收入家庭。目前由房管部门委托物业企业实施物业管理。

小区目前管理模式：一是物业管理模式：商品房开发小区由房管部门通过预售许可证及办证环节强制实施物业管理，该类小区在交付使用三年内基本都由物业企业实施管理，行业主管部门与小区业主及业主委员会共同监督物业企业的服务行为。在管理过程中，大多数规模小的小区物业企业因收费低，部分业主欠费不交等各种原因而先后撤离小区，撤离后小区业主自行请人管理。目前县城规模较大及新建成小区均由物业企业实施市场化服务管理，全县有37个小区实行物业公司服务管理。二是业主自治管理模式：小区业主或业主委员会自行聘请保安、保洁及维修维护人员对小区实施管理，目前县城大部分小区是实施此类管理模式，此类管理模式收费较低，管理手段简单，基本达到保洁及简单的维修维护层次管理要求，全县已有78个小区选举产生了业主委员会，业主自治小区有69个。三是社区及环卫共同管理模式：该类小区均为开放式，房屋分散的建筑组成，大多数业主是通过合资建房形式取得房屋所有权，该类房屋主要集中县城新华路两侧和赣江大道东段附近。该类小区因无法实施物业管理，也无法成立业委会进行自治管理，目前基本是由政府出资委托县环卫所进行保洁服务。

二、存在的问题

近段时期，全县通过创建全国卫生城市、全国文明城市等活动，城市管理水平得到了很大的提升，市民素质不断提高，小区管理随之得到了改善，从无物业到有物业，从无序到有序，小区居住环境不断好转。但是小区管理仍然存在一些问题和难点。

1.大局意识不强。从全县现有的商品房开发小区、单位集资房小区、合资建房开放式小区和保障房小区等有179个小区中，能成立业主委员会的有78个，占43.5%，有物业管理公司的37个，占20.6%，由业委会自行管理的有69个，占38.5%。从以上数据分析，已成立业主委员会的、有物业公司进入管理的或业主自行管理的只占总小区的少数，说明居民和物业管理公司之间维护大局的意识还不够，建立健全物业管理工作联席会议等综合协调机制不完善，业主的应尽义务不到位、物业公司管理职责不到位等问题引发矛盾，部分物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。如小区设施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及时维修，以及乱停车造成行车难、停车难等，造成业主不满意，诱发业主群体性上访。

2.小区配套设施不完善。我县2010年以前开发的商品房小区配套设施不完善，如社区用房、业主活动用房基本上都没有配置，小区的健身器材、安防系统、门禁系统、运动场等设施因年久失修大多损毁严重；小区停车位数量不够，无法满足需求；电动车棚、充电设备不完善，导致业主私拉电线进行充电，造成极大的安全隐患；地下雨污管网堵塞严重，污水四溢。这些都影响了小区业主的生活品质，带来了管理上的困难。

3.物业费标准不一，缴费率较低有待提高统一。我县物业费标准及收缴率一直在较低位停留，部分小区还是使用2003年省物价部门发布的物业费收费标准，随着物价及人工工资的不断上涨，物业费标准却一直没有调整，如井冈春天物业费是2005年定的0.28元/平方/月，庐陵小区0.32元/平方/月，歌之苑0.3元/平方/月，祥和园电梯房1元/平方/月等，导致物业公司的生存压力太大，有些物业公司采取缩减人员，降低服务标准，减少经营成本的办法，却又引发业主对物业服务质量的不满而拒缴物业费，最终导致物业企业撤出小区。

4.业主委员会成立及运转困难。我县共有78个小区成立了业委会，小区业委会无经费，成员无报酬，全凭公益心在为小区做公益事业，因此衍生出几个问题：一是业主参与积极性不高，对成立业委会漠不关心；二是部分业主参与的动机不纯，不是真正作为小区业主代表来监督物业做好服务，而是借助这一平台和物业企业谈条件，谋私利；三是部分业主对业委会的工作不信任，对业委会的决议有质疑甚至恶语相向，导致业委会换届选举时无以为继，有些业委会成员还未到任期就辞职不干，或者不管不问小区事务拖到任期结束，这种现象在业委会自治管理的小区尤为突出。

三、几点建议

1.实行小区分工协作自治管理。要加大宣传力度，使广大业主充分认识到物业公司既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，二者之间协作是“鱼与水的关系”。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。

2.加强职能部门行政指导。社区办、社区居委会要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾纠纷，共建和谐小区。对于没有成立业主委员会的小区，政府住建部门、居委会要指导小区加快成立业主委员会，由业委会代表全体业主行使小区管理职权，发生物业管理方面的纠纷时，由业委会进行协调。

3.物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。

4.建立规范的物业收费管理制度。根据部分小区存在的收费率偏低、入不敷出的实际，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。

5.完善小区设施，加强小区停车位配置和智能化建设。随着社会的快速发展，我县住宅小区停车位、电动车停车、充电问题日益突出，解决好小区停车位和电动车位的问题已迫在眉睫。建议开放地下车库的转让手续。落实小区智能化建设，为顺利实施新建小区智能化建设管理工作，建议政府在出让土地条件里明确小区智能化、一体化建设一并纳入规划设计。加大改造完善老旧小区基础设施，每年安排资金，力争三年内完成老旧小区基础设施功能。

6.加强对物业企业的监管。继续按照条令条例要求切实抓好物业企业的监督管理。建立物业公司星级信用等级评定及项目经理星级等级体系监管平台，对评定不合格的物业公司纳入黑名单，限制公司再聘机制。

7.加大部门执法力度。建设规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处置。

第五篇：小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：

一、物业管理服务的现状

我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。

二、物业服务收费难的原因

（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己

先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。

（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委

员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主大会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。目前，我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转

制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制

约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业

管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行

为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴

拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情

况。

（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不

力给物业管理服务收费带来影响。

（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近

几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城

市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是几百上千家人的，不是我一家

人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成本增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。

三、解决物业管理收费难的建议

物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必

然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺

畅化、健康化发展，建议：

（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。由小区业主大会

根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。一是按照《物业管理

条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业

主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将

业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理

在和谐的氛围中正常运行。二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。

（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和

道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以下几方面工作：

1、提高员工的专业技能，提高管理服务水平；

2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；

3、多渠道吸纳有经念的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力

从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。

（五）、规范收费管理。

（七）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。