第一篇：二宜楼商业经营功能空间体系的构成论文
二宜楼作为大地村土楼聚落中最具代表性的一座土楼而成为游客旅游观光的焦点。
楼内居民的居住生活方式已不再是单纯而原始的普通乡村生活，而是呈现出生产、生活、商业经营相结合的居住模式。二宜楼所在的仙都镇以制茶为主要产业，自从二宜楼被列入世界遗产名录后，当地政府对其制定了非常严格的保护措施，为避免对建筑产生破坏，同时考虑到对旅游景点的规范化建设，楼内制茶作坊全部外迁。大部分原住居民迁至临近土楼聚落的由当地政府统一规划新建的居住区。至笔者前往调研截止，二宜楼内长期居住22户小家庭、共59位居住者。有的外迁居民农忙时节在新区居住，新建住宅为商住结合型农村住宅，这些居民便在新居从事制茶与批发茶叶成品的工作。农闲时节，他们则返回土楼做短暂居住，并且在二宜楼内从事商业经营活动。另有一些外迁至新区的二宜楼原住居民则是白天在土楼经营旅游小商品以及当地特产，夜晚经营结束后返回新区居住。全楼12个居住单元中长期居住的居民主要以老年与中年居住者为主，另有少数青年居住者，以及这些小家庭的子孙后代。除此之外还有一户从事旅游服务的外来务工家庭。
二宜楼内的商业经营功能空间体系是一个贯穿整栋土楼的立体组织结构（如图3）。一个正门厅单元、两个边门厅单元仍然行使其原本的水平与竖直交通功能，公厅单元除了供游客参观游览之外，还承载着竖向交通功能。四个竖向交通空间在一层由中心庭院与中庭环廊统一联系起来，而在外环建筑四层则由设置于靠外墙环绕连通的隐通廊统一联系起来，这样便形成了一个立体的交通体系。通过笔者对二宜楼居住生活实际状态的调查，并绘制出商业经营功能空间的分布形态（如图4、5），可以看到商业经营功能空间主要集中于中心庭院环周、中庭环廊上、居住单元内的一层空间以及外环建筑四层空间。少数居住单元在内环建筑侧室以及外环建筑室内设置商店，通常与客厅空间结合设置。天井环廊也成为少数居住单元的商铺陈列空间。建筑四层各居住单元通过靠建筑外墙的隐通廊联通，是游客游览参观二宜楼的主要流线之一，商业功能空间的设置与游客流线紧密结合。
商业功能在公共空间内的组织方式：二宜楼的三个门厅单元以及公厅单元都不作为商业经营功能空间使用，只有中心庭院以及中庭环廊被置入商业经营功能。每个居住单元各自占用单元门前一段中庭环廊以及与其相邻的中心庭院边缘区域作为商业经营功能空间。往中心庭院的圆心方向，空间的领域感逐渐减弱而成为公共使用区域。商业功能在居住单元内的置入方式：居住单元内一层空间与外环建筑四层空间被置入商业经营功能。由于观光游客主要聚集于中心庭院，一层最主要的商业经营空间设置于中心庭院与中庭环廊，只有少数居住单元内设置了商业经营空间。底层商业经营空间整体呈现出从公共空间（中心庭院与中庭环廊）向居住单元内部扩散且递减的趋势。由于商业经营空间体系与公共空间的结合，使得每个居住单元的外环建筑四层也成为观光游客到达较多的空间。十二个居住单元外环建筑四层的家祠空间以及侧室几乎都被置入商业经营功能。普通的观光游客不从居住单元内的外环建筑上下，因此外环建筑二、三层空间的私密性被保留下来，使位于这里的卧室空间不受商业经营活动的影响。
一个土楼单体可被视为一个包含有公共空间与居住单元的完整聚落。
与结构松散的自然村落相比，单元式土楼的公共空间，特别是由居住单元围合而成的中心庭院，对聚落整体面貌及居住生活方式的形成起着尤为关键的作用。这不单指该空间所表现出来的强烈统一感与掌控力，抑或承载着大量复杂的居住生活行为，更体现为开放空间的固有属性在实际的使用中却存在着相当明显的私有化使用倾向，这标志着个人对公共空间某一领域的支配权与使用权。有些土楼的中庭庭院通过地面铺装的纹理暗示公共空间的私有化领域，如以居住单元开间两侧墙向中心庭院的圆心引线，在铺地上划分出明确的分割线作为界域性符号，从而达到人的视觉和心理上的领域认同。但是这并非土楼公共空间私有化使用的唯一反映，二宜楼就对公共空间如此泾渭分明的使用方式，同以血缘纽带建立起来的聚居形式和以共同生活建立起来的邻里关系之间形成极大的反差。在居住人口越密集、公共空间使用频率越高的居住单元中，公共空间私有化的倾向越明显。这种倾向之所以能够形成并得以传承，是与单元式土楼居住生活方式的变迁不可分割的。小家庭分户聚居制度下，每个小家庭分得的居住空间十分有限，而且同一居住单元内聚居的小家庭数量越多空间的使用面积则越紧张。套型内的很多功能向公共空间渗透，为避免邻里之间在生活上的摩擦与纠纷，逐渐形成现在被土楼居民普遍认可的领域划分方式，这也是在长期的分户聚居生活中逐渐确立的较为公正的公共空间分配方法。
将意识形态中的礼制观念通过建筑的形式表现出来，并用固化的建筑形态和使用方式去对其进行反向投射，这是中国传统民居中的一个显著特征。平等与公正的价值理念是土楼文化的建构基础，在这种思想情节的影响下，共化。这种空间私密性层次虽然在小家庭分户聚居时期被保留下来，但是“商住结合”居住模式的出现使居住单元内原有的空间私密性层次被打破重组。水平维度已经没有明确的层次变换，竖直维度上也不像原来的由底层到顶层空间私密性递增，而是将底层与顶层作为相对开放的空间，建筑二、三层作为居住单元内空间私密性最强的区域，形成上下开放，中间私密的组合模式。空间私密性层次出现这样的改变是在保持既有空间布局不变的前提下最大化适应了“商住结合”居住模式。由于居住单元底层空间与中心庭院以及中庭环廊之间便利的通达性，以及观光游客对土楼居民居住生活方式的好奇，自然将人流引入其中。外环建筑四层有贯通整层的“隐通廊”引导着观光游客的行进流线，游客很自然地到达每个居住单元的家祠空间并且出现停留与聚集，形成自然的交通节点空间。这些都为土楼居民在居住单元底层空间以及外环建筑四层空间设置商业经营功能空间提供了必要的人流支持。
第二篇：商业银行业务与经营论文
论我国个人贷款
世界各国的个人贷款种类都很繁多，按照不同的分类标准，可以分为不同的类型。在我国，通常说来，按照资金的用途，个人贷款可以分为个人住房贷款、个人汽车贷款、个人综合贷款、个人助学贷款、个人经营贷款等。而我要在此文讨论的主要就是前四种贷款。本文将把讨论重点放在对策、解决措施上。论题一我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略
关键词：个人住房贷款 现状 问题 策略
（一）我国个人住房贷款业务的现状
个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。
1.个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势。
2.从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。
3.随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。
（二）我国个人住房贷款业务存在的问题
1.业务范围窄,品种单一
2.贷款环节多,手续繁琐
3.对个人住房贷款的重视不够,甚至轻视
4.贷前、贷后管理不力,风险与日俱增
（三）针对我国个人住房贷款业务的发展策略与思考
1.建立和完善个人住房信用制度,加强对借款人的资信评估
(1)建立个人信用档案制度。利用计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料,如借贷历史情况、住房公积金缴交情况等,全部汇集记录存档;(2)建立多层次个人信用调查与评估制度。在我国现阶段,切实可行的办法是建立起以政府部门
为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系;(3)逐步建立和扩展个人基本账户制度,在条件相对成熟时,逐步建立情况在基本账户中得以体现,从而加强资金的监管和信息的反馈;(4)建立个人信用信息调查和资源共享系统。通过电子网络技术,实现信息大联网,使政府个人信用调查机构与银行各方在系统资源、个人住房消费信贷上共享;(5)建立个人信用监控体系。从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,完善个人信用法律环境和技术手段。
2.努力防范和降低个人住房贷款风险
(1)加强银行内部管理。降低贷款风险、加强规章制度建设,这是防范个人住房贷款风险的前提；加强业务知识和技能的培训,完善个人住房贷款业务的会计核算和计算机应用软件的开发；加强贷前风险管理,这是防范个人住房贷款风险的基础；)加强贷款风险管理,这是防范个人住房贷款风险的关键；加强偿还风险管理,这是防范和化解个人住房贷款风险的保障。
(2)建立转移住房贷款风险的有效手段。鼓励商业性保险公司发展住房贷款保险业务；政府向住房贷款提供担保或保险保证；发展住房贷款的二级市场。
3.加快建章立制,对现行不相适应的经营管理体制进行相应的改革
(1)受理环节的简化:对可以办房产证或已办证的楼房按揭,简化到一份申请、一份调查审批、一份借款合同、一份抵押合同,就可以拿到贷款;对“二手楼”、装修房贷款按揭,参照现楼、有证房按揭办理;对期楼、楼花、个人自建房按揭贷款,则应提供相应的计划批文、工程报建、规划及相应的证明,不同开发商和客户的资信、经济实力、信用等级评价等情况,考虑增加抵押物或其他担保方式发放贷款,严格控制贷款风险。
(2)简化贷款审批环节:对经办行和经办部门办理个贷业务下放相应的授权;按现行的审贷分离原则,指定一名贷款专职审批人负责审批,不用集体评审,随到随批, 2个工作日内批复;简化现行的楼盘审批,实行凡是购买商品房都可以办理贷款按揭。
4.广开筹资渠道
论题二我国消费贷款业务现状、问题及发展策略
关键词：个人消费贷款 现状 问题 策略
（一）国个人消费贷款业务的现状
1.发展迅速。自1999年扩大个人消费信贷以来，消费信贷业务规模不断扩大，据统计，2007年上半年，居民户贷款余额4．6万亿元，同比增长25．7％，增速同比提高10个百分点，比年初增加6 741亿元，同比多增3 074亿元。居民消费性贷款比年初增加3 800亿元，同比多增3 699亿元，其中居民户中长期消费性贷款同比多增3 206亿元。其中个人住房贷款增长迅速，相当于19９9年的30倍，汽车消费贷款也呈现较快增长势头。
2.信贷品种呈多元化发展，方式更加灵活丰富。从消费领域看，拓宽到住房、汽车、助学、医疗、旅游和耐用消费等多个领域；信贷工具方面，有信用卡、存单质押、国库券质押等多
种方式；贷款期限也有不同程度的放宽，从一年短期到20年中长期贷款不等；同时贷款保证方式方面，保险贷款合作方式有较大幅度上升，占比在12％左右。
3.信贷品种发展不均衡，国有商业银行占据消费信贷市场的绝大部分。较发达国家相比，虽然我国信贷品种存在差距，但基本还是具备了个人消费信贷产品体系，只是个人住房贷款占据了绝大比例，汽车贷款、其他综合贷款也发展迅速。据统计，2005年底，住房贷款余额达18 430亿元，2007年上半年，全国消费贷款余额达22 070亿元，占人民币贷款余额的10．2％。在各项消费贷款中，住房贷款和汽车贷款余额分别为18 547亿元和960亿元，分别占全部消费者个人消费贷款余额的84％和4．4％。此外，工、农、中、建四家商业银行，凭借其传统业务优势，率先开拓了消费信贷市场，据统计，四家合计占全部消费贷款余额的80％左右。4.受从紧货币政策影响，银行消费信贷发放将更为审慎。央行近期调整货币政策，2008年将实行货币从紧政策，这是近十年来首次改变稳健的货币政策。我国在1９97年面临通货紧缩的危险，货币政策由防止通货膨胀转为主要防止通货紧缩，出台了多项支持消费信贷的政策措施，为消费信贷发展创造了良好趋势。近期数据显示，消费信贷增长呈现萎缩趋势，今后两年，银行将会比较重视银根，因此对于消费信贷款项的发放将趋于严谨。
（二）我国个人住房贷款业务存在的问题
1.农户贷款难。2.征信体制不健全。
3.交易成本阻碍消费信贷的实现。
4.产品缺乏创新。目前中国几大商业银行的个人消费贷款品种大同小异，主要集中在住房贷款、汽车贷款两大类上，信贷品种在利率、期限、抵押、担保等方面同质化程度很高，缺乏特色。
5.还有诸多因素抑制消费信贷业务发展。如居民对消费信贷的认知度偏低。不少居民仍热衷于将收入存入银行，且由于存贷利率上调，居民储蓄愿望趋强，储蓄在近几年仍将是城乡居民选择投资的重要渠道。居民收入低，也抑制了消费信贷的发展，受经济体制改革的影响，就业仍然是一大难题，许多人收入在支付家庭基本生活支出后节余较少，大多数没有申请消费贷款的意愿。此外，社会保障制度的落后也是影响因素之一。
（三）针对我国个人消费贷款业务的发展策略与思考
1.加大农村消费信贷支持力度。农村信用社应继续加大对现有农村消费信贷品种的营销力度，适度增加农户购置生活用品、建房、治病等生活性消费信贷，同时积极扩大农村消费信贷的覆盖面，扩大农村消费信贷支持的对象和范围，如加大对乡镇企业、个体销售经营户等的资金支持力度。
2.建立健全有效征信体制，防范风险。首先要积极参与社会个人征信体系建设。中国人民银行组织开发的全国个人信用信息基础数据库，于2005年12月开始运行，各商业银行应按其要求，及时、准确和完整地报送本机构所有个人贷款、贷记卡和准贷记卡的信息，从而逐步使个人借款信息在全国内实现互联互通；其次要加强对借款人的资信状况调查。贷款审查人员要加强对借款人贷款申请材料真实性审查，对一些有重大嫌疑的借款应实地走访，要进一步完善个人资信评定标准，规范个人资信评定程序，逐步实现消费信贷与个人征信体系的科学化、标准化、程序化结合。
3.完善金融机构个人消费信贷操作体系。一是要简化贷款手续，提供“一条龙”服务，减少不必要的交易程序，降低金融机构的交易成本。二是要放宽申办条件。适当调整对借款人的限制，不应仅把借款人眼前的经济状况作为贷款决策的唯一标准，还应综合考虑其预期收入、素质和未来发展潜力等等。
4.市场需求和客户需求是信贷产品创新的源泉和动力。这要求银行提高对市场和客户的感知度，有针对性地对产品功能、价格策略及服务手段进行科学组合和优化。如创新符合农民消费特点的消费信贷品种，如对农户可积极开展农机具贷款、住房装修贷款、小额生活贷款、打工消费贷款等消费贷款业务。借鉴国外先进经验，尝试性发展新型消费信贷业务，如住房二次抵押贷款、综合循环贷款等等，同时可以考虑开发与保险相结合的金融工具和业务。5.建立政府、其他商业机构与银行共同参与的消费信贷市场。三者通力合作，如政府参与消费信贷使政府资本与金融资本密切结合，弥补私人特殊消费信贷市场的不足，国家对住房、医疗、教育等制度的重大改革?熏也将为消费信贷发展奠定基础；商业消费信贷与银行密切结合，开发“个人金融超市”，有利于信贷市场的不断完善，如与保险机构的结合，有利于降低银行风险，促进消费信贷业务的专业化发展。此外，各机构应大力培育良好的消费环境，加大消费信贷的宣传力度，引导合理的信贷消费。
论题三我国汽车消费贷款业务现状、问题及发展策略
关键词：汽车；消费；信贷；风险
（一）我国个人住房贷款业务的现状
近年来，面对增长潜力巨大的中国市场，全球各汽车制造厂商不断推出新车型，同时还将个人汽车消费信贷这种购车形式引进到了中国。我国目前以个人汽车消费信贷方式销售的汽车数量仅占销售总量的20%左右，大大低于全世界70%，我国的个人汽车消费信贷市场蕴藏着巨大的发展潜力。与此同时，我国在大力发展个人汽车消费信贷业务的过程中所体现出的由于制度设计和具体运作中的缺陷导致的风险使得我国个人汽车消费信贷坏账比例不断上升。消费信贷风险管理体系不健全、风险预警机制缺失、相关法律法规尚不完善、风险管理经验不成熟以及银行和相关汽车金融公司为争夺业务而引致的恶性竞争是制约该项业务发展的重要原因之一。因此如何防范和控制好个人汽车消费信贷业务的风险，已成为各个汽车金融服务提供企业高度关注的问题，也成为影响个人汽车消费信贷业务在我国进一
步快速健康发展急需解决的一个问题，本文重点分析我国个人消费信贷尤其是汽车消费信贷风险管理中的问题。
（二）我国汽车消费贷款业务存在的问题
1.贷款对象的确定条件苛刻，门槛过高。
2.外部环境不理想
3.风险防范机制欠完善
4.跟踪监控薄弱
5.银行和信贷员的积极性不高
（三）针对我国个人住房贷款业务的发展策略与思考
1.运用现代市场营销理论，合理确定贷款对象。
2.健全汽车消费贷款相关的政策、法规
3.尽快建立个人信用记录
4.相关部门要强化配套服务意识，提高工作效率
论题四我国助学贷款业务现状、问题及发展策略
关键词：助学贷款；风险 ；对策
（一）我国助学贷款贷款业务的现状
我国实行助学贷款制度以来，对高校大学生顺利完成学业，实现教育机会公平，促进经济和社会和谐发展具有重要意义。
我国高等教育已进入大众化时代，高等教育走向大众化也同时意味着大学生的就业压力不断加大，2001年以来，高校毕业生数量逐年大幅度增长的同时，毕业即失业的现象开始出现，而且待业人数逐年上升，就业后收入也不断降低。2003年是高校扩招后本科生毕业的第一年，毕业生人数比上一年增加了44.6%，2004年毕业280万人，比上一年增长32.1%，2005年毕业达到了338万人。而市场需求没有明显的增加，供需矛盾仍然十分突出，就业压力大。2007年全国高校毕业生495万，比2006年增加85万人，2008年高校毕业生达到559万，2009年高校毕业生更突破了600万。[1]带来了大学生一次性就业率偏低，甚至出现很多毕业生无法及时就业的现象，另一方面，即使能够就业，就业后的工资水平也往往很低。这些数据充分表明：大学生就业并不乐观，找工作难度明显增加，就业收入不断降低。而还贷工作主要是建立在学生未来收入的基础上，收入的困难致使部分学生不得不冒着不良信用记录的风险，拖欠甚至不还贷款。据教育部统计数字，截至2007年，国家共累计审查全国高校全日制在校本科生206万人次，发放贷款约127.7亿人民币，受各种因素影响，欠款率高达28.4%。据广东一所外贸大学统计，2003届毕业生的利息未还率只有6%，但2009届毕业生的利息未还率高达84%，激增14倍。国家开发银行广东省分行官员说，近两年广东近一半高校的未还贷率超过了10.9%，有个别学校比较严重。[2]广西工行高新支行近期对该行发放的国家助学贷款还款情况进行统计，数字令人惊讶：目前的还贷违约率已接近50%！
[3]工行江西分行近期对该行发放的国家助学贷款还款情况进行统计，显示目前的还贷违约率竟然高达40.29%。[4]央行的统计数据显示，截至2007年6月末，助学贷款违约率达28.4%，致使商业银行参与国家助学贷款面临尴尬，有的银行被迫在网上公布助学贷款名单，这些数据已让人们无法再将问题简单地归结为学生的诚信方面，应该转而关注起学生的还款环境，特别是违约率折射出的助学贷款政策的不完善。实际上真正恶意欠款的大学生还是极少数，违约存在一些主管或客观的无奈。所以进一步完善助学贷款的还款机制无疑能够在一定程度上降低违约率。
（二）我国汽车消费贷款业务存在的问题
1.助学贷款违约率高
2.银行回收率低
3.贷后管理中银校关系不顺
（四）针对我国助学贷款业务的发展策略与思考
1.积极构建、推进国家助学贷款个人信用信息系统和信用评估机制，为银行办理国家助学贷款提供保障。
2.完善认定制度，推挤资助制度的法制化。
3.政府应详实了解学生家庭情况，保证证明的真实性。
综上所述：现在我国的个人贷款正在一步步的向前发展，但值得警惕的是，我们不仅要推进个人贷款业务地不断前进，而且，必须从政府、金融机构、个人三方面共同努力，在保证发展的同时，还要做到制度的健全、机制的强化、市场的完善、和信用的保证。
姓名：徐勇
学号：11090703032013年6月6日
第三篇：《商业银行业务与经营》课程论文写作大纲
《商业银行业务与经营》课程论文大纲
1、目标
培养学生综合运用所学的《商业银行业务与经营》基本知识和基本技能，解决实际问题的能力，掌握独立分析、调查研究的基本方法；培养学生科学研究能力，掌握文献检索与利用、资料信息获取和分析的基本方法。
2、要求
课程论文选题必须在《商业银行业务与经营》范畴内，针对目前现实问题、热点问题和前沿问题进行研究，力求体现科学性、思想性和实用性；课程论文设计应该遵循理论联系实际的原则，反映学生运用所学的基本知识，体现分析问题和解决实际问题的能力； 课程论文要求论点正确、论点明确、材料翔实、论证充分，层次清晰、语言通畅,格式规范。
论文字数不少于4000字。
3、选题要求：
运用所学《商业银行业务与经营》课程知识，结合当前经济金融运行状况，选择与商业银行经营管理有关的内容进行分析论证。
4、评分标准：
论文成绩占总评成绩的60％，平时成绩占40％。
（1）论文成绩≥90分。标准：论点正确、有一定创见性；论证严谨、思路清晰、逻辑性强；结构安排合理，层次清晰；能紧密结合社会现实或对现实有启发意义；见解独特，对问题有深刻透彻的分析；格式规范且字数在3500字（含5000字）以上。
（2）论文成绩80－89分。标准：论点正确、有一定新意；思路清晰、符合逻辑、层次分明；论文有一定的现实意义，对问题的分析较为深入；格式较规范，字数在3000字（含3500字）以上。
（3）论文成绩70－79分。标准：论点基本正确，思路较清晰；结构基本合理、层次较清楚；有一定的见解，但具体思路尚有考虑不周之处；格式基本符合规范，但仍有个别不符合规范的地方，字数在3000字以上。
（4）论文成绩60－69分。标准：论点基本正确；结构有不合理部分，逻辑性不强；分析的不够深入、全面；格式规范尚可，但不足之处较多，字数符合要求（3000字）。
（5）论文成绩∠60分。标准：论点不正确；思路混乱、文不对题或有明显抄袭痕迹；格式不规范，字数严重不足。
5、格式要求:
见论文标准格式
《商业银行业务与经营》高桂珍
2011/10/07
第四篇：浅谈商业物业管理之旺铺经营 论文
浅谈商业物业管理之旺场经营
摘要
旺铺经营是所有商家追求的目标，都在不断地朝这个方向努力。随着物业管理在人们心中地位的不断上升，物业管理的好坏直接影响到旺铺的出现、成长。本文就“以旺铺经营为目的”，从商业物业管理在商场经营中的作用，出现的问题，以及使商场成为“旺场”提出一些建议。
关键字：商业物业，物业管理，旺铺经营
商业物业管理是指专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。商业物业管理在简单的物业管理上又多了一层意义，就是还需要有利于商场运营。由此可见，商业物业管理的好坏直接影响到这个商场能不能成为“旺场”，某些商铺能不能成为“旺铺”，下面就来具体谈一下商业物业管理在商场运营中的作用、现状，以及提出一些建议。
一、商业物业管理在商场运营中的作用
主要从设计开发阶段和投入使用后的日常管理阶段两个阶段分别阐述
1、设计开发阶段
首先，在商场的前期开发之时充当顾问角色。一个好的商业物业管理，在设计开发阶段就应该介入了，尤其是对商场运营的定位，因为商业物业管理公司有较多经营，对周边消费群体的确定、对消费者的偏好、对周边竞争者的了解等等都会比较熟悉。
其次，商业地产的结构和外观设计给予合理建议。商场环境给消费者的印象是十分重要的，都希望是清新开放、闲雅舒适等，而商业物业管理公司因为有丰富的经验，可以给予一些合理建议，如整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标等。
2、日常管理阶段
首先，装修时应该有统一的外观装饰。商业物业管理可以保证各商铺在装修时能够统一按照规划，给消费者呈现出一种整体感觉统一，又有一些小特色，不失个性，这是十分重要的。
其次，给消费者一个好的舒适购物环境。商业物业管理可以通过日常管理来保证商场的正常运营，如果管理的好，还能促进运营。主要是通过保证商场内外
设施完好、整洁；安保工作有效落实，无安全隐患；强化保洁，保持清洁的购物环境等。
二、现阶段商业物业管理在商场运营中的一些问题
1、商业物业管理的经营很盲目没有较先进的管理理念和技术。因为很多商业物业本身建立的时候缺乏市场调研，缺乏客观依据，所以商业物业管理带有很大的盲目性。商业物业管理本身难度较大，有上百个所有权独立的零售商，所以管理经营理念和技术的落后很大程度上会影响商场的发展。
2、商业物业管理和地产之间不能高效有机结合。现阶段虽然商场建设的初期引入了商业物业管理的理念，可是更多的开发商重视的是多少商场面积已经出售了而没有更好的考虑到商业物业的综合状况，这样让商业物业的管理显得有些复杂，所以出现了商业地产和商业物业管理没有很好高效的结合，没有发挥它们最大的优势。
3、商业物业管理的经营缺乏特色。在很多商业物业的经营中，为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的商业物业管理埋下隐患。很多商业物业的经营都是相似的，很少会给人以一种耳目一新的感觉，很容易使顾客审美疲劳，所以会出现开店时很热闹，过了一阵子就没什么大的人流出现的情况。
4、租户之间缺乏协调性，给商业物业管理带来后期隐患。前期开发商在售卖或出租的时候，更多的时候是想要把一些铺面卖出去或租住去，所以对一些租户的限制就没那么多，也没有很好让各租户之间相互协调，所以给后期商业物业管理带来一定的难度。
三、针对以上几个问题，使商场变为“旺场”的一些建议
1、学习先进国家的一些管理经验，建立较先进的商业物业管理理念和管理技术。开发商应该多引进一些优秀人才，尤其可以吸收一些国外的优秀人才。建立一支专业高效的队伍是“旺场”的必要条件，建立一套超前的商业物业管理的管理理念和管理技术，通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。赢在起跑线上。
2、科学规划设计开发模式，使得物业和地产能够高效有机结合。在现代化的商业模式竞争中，不仅仅是通过销售商铺获得的利润，更重要的是通过商业物业管理使得商场能够持续运营，或者实现增值保值。在进行商业物业建筑规划之前，应先确定其经营模式、消费群体等，然后要和租户或业主签订合同，譬如装修合同、物业费合同等。免去以后给商业物业管理带来的一些隐患，使得商业地产和商业物业管理可以有效结合，相互促进。
3、准确把握商业物业的定位，确立自己独特的品牌和特色。要想在茫茫的竞争对手中脱颖而出或是让消费者对你过目不忘，就必须得确立自己的品牌特色。一方面应该要定位准确，即确定消费群体，并迎合这消费群体的一些需求，做到有需求就有供给，无需求就不供给。另一方面应该要符合企业自身的实力和资源，免的浪费一些不必要的资源去增加成本。
4、完善招商制度，丰富商场文化。招商制度若是不完善，存在的隐患就非常多，譬如装修的不一致，上下班时间的不一致等，所以统一招商制度，建立一个招商基准，不随随便便招商，招商好之后要签订合同，要丰富商场文化，多开展一些活动，来促进各租户之间的联系，形成一个友好和谐的氛围。如此一来，有利于商业物业管理的开展和各租户之间的沟通，最终使得商场变“旺场”。
参考文献：
[1]许文芬.商业物业的管理与运营探讨[J].商业时代，2006(11)
[2]林乐.物业管理：商业地产成功之保障[J].中国物业管理，2005,08.[3]刘昱.物业经营管理[M].北京:经济管理出版社,2011.01
[4] 浅析商业物业管理运营问题有哪些
[5] 【关于物业管理】目前商业物业管理发展中存在问题
http://news.9ask.cn/fcjf/wuye/tiaoli/201112/1583785.shtml
第五篇：商业业态功能规划关系到商铺销售和经营的命运
商业业态功能规划关系到商铺销售和经营的命运
商业规划是商业地产项目开发流程中的重要环节，而业态功能规划又是商业规划中极为重要的内容。如若业态功能规划定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态功能规划定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态功能规划的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态规划？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级城市为例对上述问题进行探讨。
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、规模、选址、目标顾客、商品结构、设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售。
商业地产项目的业态规划，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态功能规划定位必须在项目开发前期完成。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素：
1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
3、现代百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；
4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；
5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；
6、现代百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货和大型综超业态时必须注意的。
根据总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，认为以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2-3万平方米，层数控制在3-4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000-8000㎡，在日本，超过6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5-6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。根据项目总建的大小和层数的不同，业态功能规划方式建议如下：
一、在首层面积为4000-5000㎡，层数为4层，总建在1.6-2万㎡时，业态功能规划方式有：
组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。
其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1-2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。
该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。
组合（3）：1F+2F为现代百货，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。
对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：
1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；
2、首层面积一般应不小于4000㎡；
3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。但是，对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的经营风险，作者还是建议开发商慎重开发。
二、在首层面积为6000-1万㎡，层数为3-4层时，其业态功能规划方式可考虑： 组合（4）：1F+2F3/4为内置步行街，2F1/4+3F为大型综合超市，4F为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。
此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店。组合（5）：1F为现代百货，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。
三、在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超过4万㎡)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态功能规划有较多的选择余地，这时，组合方式建议为：
组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。
组合（7）：1F为百货，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。
一般说来，组合（4）至组合（7）的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万㎡以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（当然，这种地级市的mall实在无法与京、沪动辄数十万平米的大mall相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。
需要强调指出，本文所讨论的业态功能规划都是实操经验的总结，它仅仅是提供了若干思路：
首先，作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态功能规划时，其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此，室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。
其次，利用大型综合超市和现代百货作为主力店来聚集人气，形成商气，以达到提升项目品质的目的，是解决业态组合问题的重要手段。但是，这种设计所带来的问题是，由于这两种业态所需经营面积大，公摊面积最少40%，虽然可以从产权形态上分割，但交房时毕竟不能从实物形态上分割，将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然，如果开发商倾力引进知名品牌百货或大型综超，精心包装项目，制定合适的售价政策（首层定位为百货业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的售价），处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系，租赁期适当延长（应考虑在10-20年），规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。
第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规模不大时（如2万余㎡），也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超过80%。
这里还有几个问题须作说明：
1.各种组合均应在1F设立1-2个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。
2.各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定；
3.选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；
4.除在顶层规划专业大卖场外，应根据实际需要在2-4层间配置一些其它业种专业店。诚然，商业规划中的业态功能规划定位还有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，比如，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于销售又利于经营，公摊面积多少方易为业主接受，在什么情况下内置步行街可往3层、4层设置，怎样选择业种组合可使商铺售价最佳，如何处理业主组赁合同和招商合同的关系等等。所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。全球零售业巨头家乐福CEO贝勒能曾说过：零售业就是关注细节。同样，商业地产项目的实操过程，也是关注细节的过程。因为只有细节的完美才最终体现出开发商的智睿和才干。
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