北京住宅租赁市场简报年第二季度（5篇模版）

第一篇：北京住宅租赁市场简报年第二季度

缩短办理时间。

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“尽管新冠疫情在国内基本得到控制，但境外形势依然严峻，政府持续采取严格管控与检测隔离措施，使得能够入境的外籍租户有所减少，北京服务式租赁市场依然承压。同时，国内租户数量有所增加，令租户结构出现一定程度的调整。” 李想，第一太平戴维斯研究部

savills.com.cn/research 1 北京-2020年7月

住宅租赁 MARKET IN

MI NUTES

Savills Research

第二篇：住宅物业第二季度工作汇报

XXX物业部

2018年第二季度及上半工作总结

2018年上半年，XXX物业部在公司领导正确带领下，在公司各兄弟部门的支持下，按公司整体工作部署顺利开展各项工作，在为业主做好服务的同时，加强管理，不断完善，服务水平和业务能力有近一步提高，较好得完成了公司下达的各项任务，也得到了广大业主的肯定，现总结如下：

一、组织架构建设，完善制度体系

（一）组织架构建设。根据XXX物业部实际情况明确部门组织架构，共计40人，其中包括项目经理1人；副经理1人；综合客服部18人（含客服、厨师、绿化、保洁）；工程维修部4人；安防管理部16人（含中控值机、安保），现已完成人员定岗定责，明确责任及管理区域。

（二）完善制度体系。按照公司要求，根据项目实际情况重新梳理编写《XXX物业部制度汇编手册》，修改前期项目接管、小区项目概况、人员组织架构、管理模式；各专业岗位职责、工作流程、服务标准、员工行为规范等97篇；视小区特殊情况新增各类紧急预案15篇；完善各类工作记录表格130余个；增加部门“两会一课”制度，每日晨会组织分配当日工作，晚会汇报工作完成情况，坚持今日事、今日毕的工作原则；每周至少一次组织员工进行培训，普及物业知识及各专业常识，形成管理科学化、操作规范化、服务标准化的管理方式。使小区前期物业管理工作逐步走上正轨轨道。

二、做好基础管理工作，提供个性贴心服务

（一）入住装修管理。XXX项目前半年主要工作围绕业主收房、装修为主，截止6月30日，第二季度业主收房共计8户，累计完成业主收房201户，占机关总分住宅的98%；占小区住宅总房产的42%。共计收取物业费57万余元；代收储藏间租赁费3.5万余元；代收车位租赁费25万余元；各项费用收取率为100%。按照XXXXXX局相关装修管理规定审核通过业主装修手续，共计192家（第二季度办理装修收费共计86户），占总分住宅的93.6%。共计收取装修押金51万余元；装修管理费及装修垃圾清运费25万余元。协助业主完成装修验收共计45户。

（二）装修环境管理。小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，涉及到物业的使用寿命、安全及小区房屋外观的整体美观。为小区环境考虑，在1号楼东侧建立施工垃圾池，通知各装修单位每天定时定点清运施工垃圾。其次根据小区实际情况，制定了详细的管理责任制，对现有人员分工对各楼、各户进行管理。空置房间保证每月巡检一次，装修现场每天一次定点巡检，遇到问题及时解决、及时处理，坚持原则。在此期间我们共查到装修公司违规施工20项并及时联系装修负责人发放整改通知书，现整改13项，其余在整改中，保证了房屋主体结构完好。在房屋外观方面，我们坚持原则，保证小区外观整齐划一，完好无损。

装修期间，为保护小区公共区域设备设施，对各单元一层外围雨棚玻璃用木板进行遮挡防护，合计300平米；更换小区公共区域损坏声控开关140个，更换损坏照明灯190盏；配合小型维修部完成地下储藏室外围区域封防护网860平米；改造各楼各户南阳台雨水管280米；根据实际情况建造小区自行车棚，占地115平米，现工程接近尾声。

（三）问题报修统计。通过日常巡视检查和业主验房共查出建设方遗留问题230余项，包括消防弱电、土建问题，经多次与筹建办及建设方沟通协调已完成维修180余项，剩余31项户内漏水及12项消防问题后续做好督促监督工作。今年年初，为及时解决业主问题，提升服务品质，大郊亭物业部增加24小时客服热线，主要接待并记录业主来电咨询、报修、投诉等问题。经统计，上半年共接待业主来电859起，其中业主咨询636起；报修223起；咨询类问题已全部向业主解答，报修问题通过与建设方协调和部门维修人员调动也已全部完成维修工作。在小区设施设备方面，我们制定了巡检制度，要求每日值班人员按规定路线对各机房及公共区域巡检并填写记录，做到如有问题尽早发现、尽快解决。

（四）防汛工作准备。近期，全国各地均不同程度出现汛情，防汛为物业工作中的一项重要工作。根据项目实际情况制定汛期紧急预案，成立防汛小组，明确各自任务分工。在汛期到来之前，及时补充和完善防汛物资，配置防汛沙袋150袋；潜水泵2台；应急电源线50米；应急照明灯3个；铁锹10把、雨衣10套、雨鞋10双，遮雨布200米，在小区东、北门放置防汛物资箱，配有少量沙袋备用，其余物资都已按照要求放置防汛库房统一管理。汛期期间部门多次组织员工对楼顶平台、雨水井、污水井、雨水管道、地下车库、污水泵、配电室等设施设备进行全面检查，及时清理疏通雨水口、排水沟、雨水井，并定期对车库、地下室排污泵进行检查，确保排水设施设备完好。

三、加强业务能力，服务在上新台阶

自管理十八号院以来，业主投诉为零，满意度100%。员工热情的工作态度和及时、高效的维修质量得到了业主们的高度认可，有业主讲：我们的服务比万科还要专业热情，与物业的同事们相处起来更像朋友；更有贴心的业主给办公室送来鲜花、水果表示感谢。被业主信任、依赖是见好事，也是XXX物业部所有员工工作的动力。上半年的工作中虽取得了小小成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第三季度重点工作如下：

1、持续为业主办理收房、装修的各项手续工作及装修后期的巡检、验收及押金退还工作；做好第一业主入住的各类准备工作。

2、加强培训，提高员工精神外貌，业务技能与管理水平，进一步提高员工整体素质。

3、加大园区公共区域及各类设备设施管理、巡视力度，做好基础管理工作。

4、创新、完善小区有偿服务,为公司创造利益。

5、加强小区安全管理工作，做好各类应急预案的演练。

6、督促、跟进施工方对小区的维修项。

以上是XXX物业部第二季度及上半年工作汇报，不足之处还请大家批评指正。

XXX物业部 2018年7月27日

第三篇：2015年北京写字楼租赁市场研究报告

 2015年第三季度北京写字楼租赁市场研究报告

http://news.chineseoffice.com.cn2015/11/3 11:26:00 来源：中粮广场

随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。

摘要内容分享到:

引言

2015年前三季度，北京土地市场供应匮乏，加之禁限目录的出台，开发商对核心区地块的争夺更加激烈，同时也开始着眼于核心区周边新兴商圈的土地储备。位于五环周边的石景山CRD商圈和通州核心区商圈成为各家开发商聚焦重点；尚未大规模开发的东坝商圈预计在未来5-10年随着第四使馆区的建设而发展愈加成熟，现在将是前期进行土地储备的最佳时机。

随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。为此，中央六部门发文放宽境外机构投资中国房地产的限制，预计将对未来房地产市场带来利好影响。而政府对房地产市场的一系列政策扶持，加之新兴商圈陆续入市高品质散售物业，北京散售市场交易愈加活跃，高品质商办物业量价皆呈持续上升趋势。

以上观点基于本报告，从宏观市场、租赁市场、投资市场和竞品项目研究四个方面对北京写字楼市场进行分析得出，仅代表中粮广场对北京写字楼市场的初步判断。

定义

本报告中写字楼租赁市场数据范围为北京甲级写字楼市场。报告中出现的指标定义：

可出租面积： 可供出租且可立即使用的建筑面积之和。空置率： 可出租面积与总建筑面积之比。存量： 各项目写字楼部分建筑面积总和。

新供应量： 已拿到消防竣工备案表，即可签订出租合同的甲级写字楼物业的建筑面积。（项目仅能签订预租合同的，不计入在内）未来供应： 由两部分组成：

1.正在开发中的项目，即在建或正在按甲级标准全面装修的项目。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的写字楼。

净吸纳量： 新统计时点与前统计时点出租面积之差，可正可负。如为同面积续租，净吸纳量为0。

吸纳量： 统计时间段内新增出租面积，为正值。如为同面积续租，吸纳量为续租面积。预租售： 竣工前已经租出或售出的开发项目。

市场新签租金： 中粮广场甲级写字楼数据库中的楼宇，在当季度新签可靠租约下，按建筑面积每月每平方米计算的租金。

(特别注意：此处租金不包含管理费、服务费和税费，以标准租约为准，按照建筑面积计算。)市场平均租金： 各项目当季度新签按建筑面积每月每平方米计算的租金，以建筑面积为权重的加权平均值。

投资回报率： 符合中粮广场甲级写字楼标准的楼宇在签订可靠租约下可达到的最低收益率。

(特别注意：此处是毛收益，由净收入除以采购成本得出。)宏观市场

北京地区生产总值 & 增长率

2015年前三季度北京市地区生产总值同比涨幅跌至6.7%，创下自2013年以来的涨幅新低。与全国的大形势一样，今年前三季度北京市GDP指数跌落至今年以来的新低点。今年前三季度北京市实现地区生产总值16,002.4亿元，按可比价格计算，增速比上半年回落0.3个百分点。

前三季度，服务性消费拉动作用突出，服务性消费增长10.8%，快于商品性消费4.3个百分点，对总消费的贡献达到6成以上；除此之外，服务业内部结构持续优化，金融业已取代批发零售业成为服务业中的第一大产业。

北京市固定资产投资 & 房地产开发投资

截至2015年第三季度末，北京市社会固定资产投资同比增长4.7%，达到人民币5,465.7亿元，其中首都功能核心区由于发展成熟、基础设施完备，固定资产投资占比仅为6%，城市发展新区和城市功能拓展区分别占比41%和43%，两者总和占比超过八成。8月政府出台的2015版《新增产业的禁止和限制目录》进一步严控不得新建商办物业的区域，预计未来开发商将投资重心转移至5环周边的商办物业市场。

2015年第三季度，写字楼、商业、非公益用房等物业投资占比超过五成，住宅类投资占比下降为45%。

北京市固定资产投资 & 房地产开发投资 亿元 固定资产投资 房地产开发投资

首都功能核心区：东城区、西城区 城市功能拓展区：朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区 城市发展新区：房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区及北京经济技术开发区 生态涵养发展区：门头沟区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆县

数据来源：北京市统计局.中国CPI & 财新PMI

截至2015年9月中国居民消费价格总水平（CPI）为101.6，9月份CPI同比涨幅比上月回落0.4个百分点，主要原因是对比基数较高。去年9月CPI环比上涨0.5%，涨幅相对较高，抬高了今年9月的对比基数，致使同比涨幅有所回落。预计随着物价上升压力下降以及经济下行压力并未完全缓解，货币宽松仍存在加码空间。

2015年9月，财新制造业采购经理人指数（PMI）终值为47.2，目前，制造业运行已连续第七个月出现放缓，而本月放缓程度更是2009年3月以来最显著的一次。9月份，影响PMI值的主要因素是产出进一步大幅收缩，由于月内客户需求的减弱，新接业务总量加速下滑，新出口业务降幅扩大是主要原因之一，数据显示，新接出口订单创下2009年3月以来最大降幅。

政策、规定、基础设施建设动态解读 《北京市新增产业的禁止和限制目录》导读： 《目录》解读：

北京市东、西、北五环和南四环以内，禁止使用地下空间从事商业经营、新建酒店、写字楼等大型公建；

城六区禁止新建建筑面积在1万平方米以上的零售业商业设施。城六区禁止使用地下空间从事商业性经营类餐饮业 《目录》解读：

北京市东、西、北五环和南四环以内，禁止使用地下空间从事商业经营、新建酒店、写字楼等大型公建；

城六区禁止新建建筑面积在1万平方米以上的零售业商业设施。城六区禁止使用地下空间从事商业性经营类餐饮业

从现在开始，北京城六区正式进入写字楼存量房时代，现有项目和在建项目的开发商，在市场供给有限的情况下，可以开始调整租户组合、优化租约结构，但由于《目录》同时影响市场需求，所以如2013年写字楼市场租金大幅上升的现象不会出现。

抢先进入丽泽、亚奥、石景山等区域的开发商，此次《目录》的发布，如上述地区后期不再供应商办用地，现有入住的项目将面临新建完成的写字楼项目，无法形成商业氛围，交通等基础设施，需等市政统一规划，投资回报周期预计将延长。

《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》导读：

取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

《外资准入和管理》动态解读：

从房地产的角度来看，本政策的出台是希望刺激房地产投资；而从资本的角度看，则是希望防止外资流出。当前中国房地产市场已经降温，人民币开始贬值，热钱也在退潮。在这种形势下取消限外令是提振经济、防范资本外逃的举措之一。

但这一政策对房地产市场的实质影响非常小，甚至基本无影响，现在房价涨幅变小、人民币贬值、利息降至历史最低。大环境变化了，外资购房意愿降低。

小结

投资：截至2015年第三季度，北京市固定资产投资额达到5,465.7亿元人民币，其中第三产业投资占比超过9成，房地产业投资额达到3432.1亿元，分别占比全市和第三产业的63%和69%，贡献最高。在固定资产投资增速方面，居民服务、修理和其他服务业以及金融业分别同比增长131.5%和104.9%，排名前两位。

需求：2015年9月中国CPI指数稳定在101.6，同比涨幅比上月回落0.4个百分点。财新制造业采购经理人指数（PMI）终值为47.2，连续第七个月出现放缓，而本月放缓程度更是2009年3月以来最显著。预计随着物价上升压力下降以及经济下行压力并未完全缓解，货币宽松仍存在加码空间。

政策：8月2015版《新增产业的禁止和限制目录》的公布意味着开发商将面临核心区无地可拿的局面，在核心区进行楼宇收购将成为抢占核心区稀缺写字楼资源的主要手段之一，预计未来核心区商办物业整售市场将迎来新机遇，自持类存量房加快升级改造，提升楼宇品质。

北京写字楼租赁市场

北京市甲级写字楼市场分布

北京核心商圈甲级写字楼市场概览 —历年新增供应量 & 吸纳量 & 空置率

新增供给：2015年第三季度，北京核心商圈甲级写字楼市场仅有1个甲级写字楼项目，共计5.2万平方米新增供应入市。新入市项目为位于中关村商圈的中航广场，这也是近1年内中关村商圈继融科资讯中心后第二个新入市项目，为中关村商圈带来高品质可租赁面积。截至2015年第三季度，北京甲级写字楼市场存量为851万平方米。

市场需求：2015年第三季度，北京核心商圈甲级写字楼市场需求加速上升，净吸纳量5.7万平方米。成交最为活跃的商圈集中在中央商务区商圈、望京商圈和中关村商圈。

市场新增供应

2015年第三季度，仅有中关村商圈的中航广场项目入市，为北京甲级写字楼市场带来5.2万平方米新增供应，汽车之家在此租赁7,000平方米，西山居承租4,000平方米，大面积需求租户陆续入住，加速中航广场项目的去化，目前项目出租率达到60%。

租赁市场需求

截至2015年第三季度，北京写字楼成交最活跃的商圈为中央商务区商圈，成交量占比达37%，成交类型主要以搬迁和续租为主；望京商圈的诺金中心和望京SOHO等新入市、大体量的项目吸引大面积办公空间需求的客户，前三个季度成交占比14%，排名第二位。新入市项目较为集中的燕莎商圈和中关村商圈，成交占比分别为10%和9%，分列第三、四位。

本季度北京写字楼需求从资金来源上来看，仍以内资占比最高；从行业需求来看，互联网/高科技行业以37%的占比排名首位，金融业、贸易/零售业、专业服务业分别以29%、8%和7%的占比排名二至四位。互联网/高科技和金融业成交占比66%，是北京写字楼市场主要需求来源。

市场新签平均租金

核心商圈：2015年第三季度北京写字楼市场核心商圈平均租金为341元/建筑平方米/月，环比上升1.2%。本季度甲级写字楼租赁市场成交活跃，净吸纳量上升，开发商在空置率下降的同时，开始调高租金报价，各商圈新签成交租金也有不同幅度增长。涨幅最明显的是望京商圈，新签租金环比增长8%，商圈平均新签租金为245元/建筑平方米/月。受到北京市写字楼市场整体供求关系、新入市项目整体品质以及价格等因素的影响，预计2015年第四季度，北京甲级写字楼平均新签租金或将有小幅上涨。

新兴商圈：本季度亚奥商圈空置率处于低位，仅有不足2%空置率，租金小幅提升6%至353元/建筑平方米/月，亦庄商圈租金波动不大，空置面积去化较为缓慢。

市场未来供应—短期（未来6月）

短期供应：未来6个月北京写字楼市场预计将有10个项目，约58万平方米未来供应入市，分别来自中央商务区商圈、东长安街、燕莎商圈、金融街、望京和亚奥商圈，新增供应分布较为广泛。望京诚盈中心和中国建筑大厦已确定有部分面积自用，未来6个月实际可租赁面积为52万平方米。

未来供应的项目中，博瑞大厦二期已成功招租优质大客户入住，目前预租率已达到90%以上；保利国际广场共有3栋写字楼，1栋已经整售给北控水务；业主自持的主塔，继现代汽车金融公司成功签约后，引入优步（Uber）3,000平方米入住，保利国际广场目前完成预租率35%以上，预计2015年第四季度入市使用。

市场未来供应—长期

长期供应：未来3年，预计将有27个项目，共计176万平方米新增供应入市，其中位于CBD商圈的中服Z1b地块由清华校区全部自用，英皇集团广场部分自用，望京商圈诚盈中心、亚奥商圈中国建筑大厦和中外运大厦分别有部分面积自用，截至到2017年，有效写字楼市场供应为159万平方米。

截至2020年，北京甲级写字楼市场新增供应达到415万平方米，其中有效供应为312万平方米，103万平方米为业主自用，中服地块从2018年开始逐步投入使用，预计在2020年集中放量，当年有效供应量达92万平方米。

小结

租金： 2015年第三季度由于市场成交活跃，楼宇空置面积有不同幅度下降，业主在整体市场低空置、自身楼宇无面积的情况下开始调高租金报价，市场新签成交租金在高位基础上继续上升，较上季度环比增长1.2%。核心商圈中望京商圈租金涨幅最高，达到8%，望京商圈近1年内相继入市望京SOHO、浦项中心、诺金中心，加上保利中心、绿地中心等高品质楼宇提前预租，改变了从前商圈仅有利星行和颐堤港2个甲级写字楼的状况，甲级写字楼市场氛围更加成熟，越来越多优质租户的入住，是造成该商圈租金小幅上升的原因之一。预计未来1个季度空置率仍处低位，核心商圈租金也将持续上涨，高科技、金融公司需求平稳，新入市项目品质、价格相对较高，从而也将带动北京整体写字楼租赁市场的价格上浮。

空置：本季度租赁市场表现活跃，加速去化，核心商圈整体空置率环比下降0.8个百分点，仅为4.1%，处于历史低位。随着第四季度部分新增供应的入市，预计未来半年，核心商圈空置率将有小幅上升，非核心商圈由于大规模集中供应且去化率较低，空置率仍处高位。需求： 2015年第三季度，北京写字楼市场核心商圈净吸纳量达5万平方米，成交活跃，主要需求集中于CBD和有新项目入市的望京、中关村商圈，但随着临近年底，部分租户因公司关账而暂缓企业选址计划，预计2015年第四季度写字楼市场需求平稳。

未来供应： 根据各开发商宣传，将有7个项目在第四季度入市，但按照历年市场一般规律，一般会有30%-50%的供应量延迟入市，预计未来一个季度，北京写字楼市场实际入市项目有限，且部分项目已经提前进行预租，实际推出的可利用面积有限。

第四篇：2009 年第二季度中国手机市场研究报告

2009 年第二季度中国手机市场研究报告

2009 年第二季度有清明、“五一”、端午三个小长假，但连续的小长假并未给手机市场带来销量的大幅提升，中国手机市场整体上依然被低迷氛围笼罩。尽管手机销量不容乐观，但手机新品市场上依然有很多看点。月中旬，苹果的iPhone3G S 发布，尽管未在中国大陆上市，但仍然激起了不少苹果粉丝的热情。5 月末，诺基亚机皇N97 横空出世，尽管其水货产品有着高达7800 元的售价，也仍然吸引着无数诺基亚迷的目光。6 月末，诺基亚主题大会上，诺基亚又发布了12 款新机。一线品牌稳定市场，二线品牌抢占市场，各大手机品牌之间的你争我夺在Q2 大有愈演愈烈之势。月，适逢暑期前夕，各大厂商又借暑期开始大力促销。手机市场的销量能否在这次暑期促销中得

到一次提升呢，仍需拭目以待。

在刚刚过去的2009 年第二季度中，中国手机市场品牌分布、产品结构、区域格局、价格结构到底呈现何种态势呢？互联网消费调研中心ZDC 对此进行了监测和分析。

一、市场概述及主要观点

1、市场概况

市场：市场成熟，手机消费萎缩

中国手机市场目前已经达到基本成熟的程度，一、二线城市提升空间有限。2008 年下半年延续至今的金融危机引发的消费萎缩在手机市场表现明显，很多用户推迟新机购买或手机升级换代计划。

品牌：你争我夺，对抗激烈

诺基亚品牌在中国手机消费者心目中的位置比较稳固，其他品牌则竞争激烈。摩托罗拉产品线显出陈旧态势。LG 新品频出，与联想激烈对决。苹果则大有一副不进入中国手机市场誓不罢休的架势，与多普达、HTC 等高端智能手机品牌形成对抗局面。

产品：智能手机意气风发、高像素受宠、新技术上市快

产品方面，智能手机在市场上所占的份额正在超过传统手机，且智能手机正在成为厂商新的利润增长点。手机摄像头的高像素正在越来越受到用户的追捧。QWERTY 全键盘+横向宽屏的输入和输出方式开始流行。

价格：中端价格比例扩大，降价产品多但幅度小

2009 年第二季度手机市场，中端价格区间手机用户关注再度升温。降价方面，降价产品数量较多，尤其6 月份暑期前夕，近六百款产品价格出现下降。部分厂商均价下降幅度较大。

产业链：3G 实现全方位试商用，三大运营商竞争激烈

在产业链方面，3G 的发展有了实质性进展。5 月17 日电信日当天，中国三大运营商全部实现了试商用，中国3G 进程全面开始。三大运营商通过广告、促销等各种方式展开竞争。

2、主要观点

根据统计，ZDC 总结出2009 年第二季度中国手机市场的主要特点：

整体市场品牌结构：

· 诺基亚一家独大，独揽用户关注的半壁江山，但其新技术更新速度慢，未来不被看好。· 三星低端市场策略成效不明显，用户关注比例有低走趋势。

· 多普达、HTC驾乘智能东风，用户关注比例一路高走。

· LG新品发布速度加快，排名首度取代国产品牌老大联想第五的位置。· 苹果技术优势明显、新品速度快，用户关注不断攀升。

细分市场品牌结构：

· 诺基亚品牌在智能手机市场占据七成用户关注比例，垄断明显。· 苹果智能手机领域优势尽显，排名第三，直逼三星。

· 多普达与摩托罗拉在智能手机领域拼抢激烈，难解难分。

· 索尼爱立信在智能手机领域处于无优势境地，跟其在音乐手机领域的亚军位置形成天壤之别。

· OPPO、步步高在音乐手机领域占据一席之地。

区域结构：

·华南地区占据三分之一关注比例，区域关注因为经济水平的不同而呈现不平衡。

·诺基亚在七大区域地位均不可撼动，三星、索尼爱立信、摩托罗拉在区域市场各有所长。·联想在区域市场的品牌关注度超过LG。

·北京、上海、广东三大重点地区的品牌关注仍然以诺基亚独占鳌头，索尼爱立信在广东市场的用户关注认可度较高。

产品结构：

· 智能手机用户关注比例再创新高，超七成。

· 300 万及500 万像素产品正在接近主流，高像素用户关注比例提升较快。· 1000-2000 元价格区间产品用户关注比例上升，超四成。· 高端价格区间产品用户关注比例萎缩。

价格指数： · 2009 年第二季度中6 月手机市场价格指数下降幅度为三个月最大。5 月、6 月高端新品上市较多，四种类型手机价格指数均有不同程度上扬。

平均价格走势：

· 新品上市致使6 月的整体市场均价较4 月出现回涨。

· 十大主流手机厂商均价较Q1 均出现下降，HTC 下降幅度最大。

二、品牌结构

(一)整体市场

1、整体市场最受用户关注的前十五大手机品牌

(图)2009 年Q2 中国市场最受用户关注的前十五大手机品牌分布图

如上图所示，2009 年Q2 中国市场最受用户关注的前十五大手机品牌分布中，诺基亚以52.9%的用户关注比例高居榜首。

其他品牌的用户关注比例均在10%以下。值得注意的是亚军品牌三星，以往其用户关注比例保持在10%以上，而Q2 则滑至10%以下，9.9%。索尼爱立信牌在第三位，获得7.5%的用户关注比例。

摩托罗拉、LG、联想、苹果的用户关注比例分布在4%-3%之间。Q2 品牌排行榜上，LG 力超联想0.4 个百分点的用户关注比例，新品优势强劲，直逼摩托罗拉第四的位置。

多普达凭借其出色的智能技术，获得2.7%的用户关注比例，位居第八位。黑莓、HTC、夏普的用户关注比例非常接近，三者称得上是智能手机领域二线品牌的佼佼者。国产品牌天 语、魅族分别获得1.3%、1.1%的用户关注比例。飞利浦、酷派获得的用户关注比例均在1%以下。

其他未上榜品牌累计获得3.5%的用户关注比例。

可见，手机市场诺基亚品牌的垄断程度非常高，对其他品牌形成巨大的冲击。同时，用户关注比例在3%左右的二线品牌之间的对抗异常激烈，稍有不慎，即有可能被超越。

2、Q2 与Q1 最受用户关注的前十大手机品牌变化幅度

(图)2009 年Q2 与Q1 最受关注前十大手机品牌变化幅度对比

从上图来看，2009 年Q2 用户关注比例变化幅度最大的手机品牌为苹果，较Q1 增长了1.9%，这主要归功于5 月中下旬苹果iPhone 3G S 发布引起的关注。

增长幅度为正增长的其他品牌还有索尼爱立信、LG、HTC，前两者增长幅度均为0.4%，HTC为0.27%。

增长幅度为负增长的品牌有六家，其中三星负增长的幅度最大，较Q1 降低了1.2%。其次为摩托罗拉，降低0.7%；诺基亚、联想均降低0.5%；多普达降低0.1%；黑莓降幅最小，为0.06%。

总体来看，增减幅度在0.5%左右的品牌数量达到一半。三星在中国3G全面开展之时，将很多精力用在了3G手机的开发方面，而3G手机目前在中国的关注群体非常有限，致使其用户关注比例呈现走低的趋势。ZDC预计，一旦中国3G事业开始井喷式发展，三星在3G手机方面的努力就会体现出来。

(二)细分市场

下表是2009 年Q2 中国市场最受用户关注的前十大智能和音乐手机品牌排行及用户关注比例情况。

观察上表可见：

诺基亚品牌优势突出——诺基亚在智能手机市场拥有无可比拟的优势地位，其用户关注比例高达七成；在音乐手机市场亦获得高达68.1%的用户关注比例。

三星在音乐手机市场的优势不敌在智能手机市场——三星在两大市场获得的用户关注比例接近，但排名却不尽相同。

苹果出色的智能操作系统及个性化功能助其在智能手机市场获得第三的佳绩，其在音乐手机市场排名第五。

多普达在智能手机市场与摩托罗拉激烈争夺，二者用户关注比例并驾齐驱，不分上下。摩托罗拉音乐手机市场的排名及用户关注比例均高出智能手机市场，时下，智能越来越成为未来手机市场的发展趋势，摩托罗拉要想保住雄风，仍需在新产品开发方面做出努力。

索尼爱立信在智能手机市场的成绩远远不敌在音乐市场。音乐手机市场，索尼爱立信堪称佼佼者，位居亚军，获得9.8%的用户关注比例，但在智能手机市场仅获得1.7%的关注比例，排名第八。

国产品牌魅族尽管只有一款产品魅族M8，但在智能手机市场取得了第九名的成绩，用户关注比例为1.4%。

在整体市场排名第一的国产品牌联想仅在音乐手机市场占据一席之地，排名第六，获得3.0%的用户关注比例。

以音乐为卖点的手机品牌OPPO、步步高，在音乐手机市场分别获得第八、第九的排名。

ZDC 总结：四大国际手机巨头中，仅有索尼爱立信在智能手机市场的成绩差些，其他品牌均有全线产品，可见，产品线的丰富是手机市场制胜的一大关键。另外，专业亦是用户所注重的，多普达、HTC、OPPO、步步高分别在智能、音乐手机领域的专业是其获得较高用户关注的一大法宝。

三、区域结构

1、区域分布结构

(图)2009 年Q2 中国七大区域手机市场用户关注分布图

观察上图可见，七大区域市场中，华南区获得最高的30.1%的用户关注比例，其次为华东地区，用户关注比例为18.8%，华北、华中分别获得15.9%、13.2%的用户关注比例，东北、西北、西南地区的用户关注比例在10%以下。

这种关注格局说主要明由于经济发展水平、大众消费水平不同，手机这类通讯产品在各地市场的用户关注比例也不尽相同，经济发展水平高，人们的消费水平相对也高。另外，华南作为中国手机通讯电子产品的集中制造地，其市场上手机产品自然相对较丰富，也会引起人们的关注。

2、区域品牌格局

下表是2009 年Q2 中国七大区域手机市场最受用户关注前十大品牌分布格局情况。

从七大区域的品牌格局来看，诺基亚在七大区域均稳坐着冠军的宝座。三星七大区域中亚军的位置，仅华南地区被索尼爱立信夺去。与之对应的是，索尼爱立信除了在华南区取代三星位居亚军外，其他六大区域均排第三位。

摩托罗拉七大区域第四名的位置在华南市场被LG 赶超，摩托罗拉仅位居第六。国产品牌老大联想与LG 在区域市场的对抗紧张，LG 除了在华北、华南排在联想的前面外，其他五大区域均在联想后面，且紧追不放。

多普达、苹果、黑莓在七大区域的七、八、九位鏖战，打得难分胜负。多普达在华东、华中、西南、西北等市场排名第七，略胜一筹。黑莓在华北市场稍具优势。苹果则在华东、华南、华中、西南等南方市场更受关注。

夏普、HTC、天语在七大区域第十的位置上你争我夺。HTC 在华北、华南、西南三大市场占第十位。天语占据华中、西北第十的位置，夏普则分割了华东、东北两大区域。

ZDC 总述：四大手机巨头品牌的区域优势明显。二线品牌区域市场对抗激烈，尤其是国产一线品牌与国外二线品牌竞争加剧。

3、重点城市品牌分布

(1)北京地区

(图)2009 年Q2 北京地区最受用户关注的前十大手机品牌

从上图可见，北京地区，诺基亚品牌傲视群雄，获得45.0%的用户关注比例，三星位居亚军，获得11.5%的用户关注比例，其他品牌用户关注比例在10%以下。其中LG、摩托罗拉的用户关注比例难分伯仲，但LG 的后发优势更明显。

黑莓在北京市场获得不错的用户关注，位居第七，用户关注比例达3.8%，超出其在整体市场用户关注比例两个百分点。

HTC 在北京市场的排名及用户关注比例均超出其整体市场成绩，苹果在北京市场排名第十位。

(2)上海地区

(图)2009 年Q2 上海地区最受用户关注的前十大手机品牌

如上图，上海地区手机市场上，诺基亚依然高居榜首。三星的用户关注比例则较北京市场降低两个百分点。索尼爱立信、LG、联想的用户关注比例均有0.5%-1%的上升幅度。

上海市场，摩托罗拉仅排名第七，3.5%的用户关注比例，均不敌北京市场。夏普在上海市场备受关注，排名第六，关注比例达4.1%，高出其在整体市场三个百分点。苹果在上海市场亦表现出了较高的用户关注，排名第八。黑莓排名第十。

(3)广东地区

(图)2009 年Q2 广东地区最受用户关注的前十大手机品牌

广东地区市场上，依然是诺基亚独霸天下，且用户关注比例较前两大地区有所扩大。索尼爱立信则超过三星，获得9.9%的用户关注比例，位居亚军。三星排在第三，仅获得7.9%的用户关注比例。

LG、多普达分别位居第四、第五，超过摩托罗拉。联想紧随摩托罗拉，用户关注比例则不相上下。苹果、夏普、HTC 排在第八、九、十位，用户关注比例在2.2%-1.5%之间。

ZDC 总结：

品牌：LG 在三大地区均超越摩托罗拉，具有一定的品牌优势；HTC 在北京市场更受关注，夏普则在上海市场表现突出，多普达则在广东市场表现不错。另外索尼爱立信在广东市场优势较三星更加突出。

每个品牌都有自己的品牌、产品推广战略，从三大地区最受关注的十大品牌格局来看，因地而异、因时而异是需要厂商注意的，另外根据用户的关注与偏好，来制定新的市场拓展战略。

四、产品结构

(一)不同类型产品

1、不同类型手机用户关注比例分布

(图)2009 年Q2 不同类型手机用户关注比例对比图

如上图所示，智能手机在四大手机类型中获得最高的关注比例，66.4%；其次为音乐手机、拍照手机，分别获得47.4%、41.4%的用户关注比例；3G 手机由于中国3G 手机用户关注高峰还未真正到来，目前只获得13.2%的用户关注比例。

2、Q2、Q1 不同类型手机用户关注比例对比

(图)2009 年Q2 与Q1 中国市场不同类型手机市场用户关注比例变化对比图

从上图来看，红色柱形为Q2 各类型手机的用户关注比例。与Q1 对比来看，智能手机、3G 手机的

用户关注比例较Q1 均增加近3 个百分点；传统的音乐、拍照手机的用户关注比例较Q1 分别下降0.5、0.9 个百分点。

纵向来看，新兴手机类型的用户关注比例明显呈上升走势，且用户关注比例增长幅度较大，传统的、市场成熟度较高的手机类型用户关注比例较为稳定。3、4 月-6 月不同类型手机用户关注比例走势

(图)2009 年Q2 与Q1 不同类型手机用户关注比例走势图

如上图，从Q2 三个月不同类型手机用户关注比例的走势来看，智能手机、3G 手机用户关注比例呈直线上升趋势，音乐、拍照手机则呈波动起伏状态。

(二)不同像素产品

1、不同像素手机用户关注比例分布

(图)2009 年Q2 不同像素手机用户关注比例分布图

观察上图可见，2009 年Q2 拍照手机市场上，200 万像素的用户关注比例略显集中，为33.5%，高出300 万像素用户关注2.1 个百分点。200 万、300 万像素共同成为目前拍照手机市场用户关注的主流像素。500 万及以上像素的用户关注比例为23.5%。无摄像头手机的用户关注比例仅为3.4%，为特殊用户群体。200 万以下像素手机的用户关注比例为8.1%。

2、Q2、Q1 不同像素手机用户关注比例对比

(图)2009 年Q2 与Q1 不同像素手机用户关注比例对比图

从上图的对比可以看到，2009 年Q2，200 万以下像素及无摄像头手机的用户关注比例急剧缩小，下降3.7 个百分点；2008Q4 以来，200 万像素手机已经成为手机市场用户关注的主流，其用户关注比例一度超过40%。2009Q1 200 万像素手机的用户关注比例高达38.8%，而Q2 下降至33.5%。

如今，高像素已成手机发展趋势，正如上图所示，300 万、500 万像素手机的用户关注比例Q2 较Q1 分别增长5.6%、3.4%。可见，高像素正在成为手机市场一个新的利润增长点。3、4 月-6 月不同像素手机用户关注比例走势

(图)2009 年4 月-6 月不同像素手机用户关注比例走势图

从4 月-6 月不同像素手机用户关注的走势来看，200 万像素手机用户关注持续低走，300 万像素手机则一路上行，二者用户关注比例出现交叉为时不远。ZDC 预计，2009Q3300 万像素手机的用户关注就有超过200 万像素手机的可能。

500 万像素手机近期内虽不会成长为用户关注的主流，但其关注前景较为乐观，随着市场上500 万像素手机上市新品的增多，会迎来其发展春天的。

五、价格结构

(一)价格关注研究

1、不同价格区间用户关注比例分布

(图)2009 年Q2 中国市场不同价格区间手机用户关注分布图

观察上图可见，2009 年Q2 1000-2000 元价格区间手机的用户关注占据主流，为42.9%；2001-3000元价格区间与1000 元以下价格区间用户关注比例仅相差0.2 个百分点，分别为21.7%、21.5%；3001-4000元价格区间手机的用户关注比例为9.3%；4001-5000 元价格区间及5000 元以上手机的用户关注比例分别为1.5%、1.3%。

2、Q2、Q1 不同价格区间手机用户关注比例对比

(图)2009 年Q1 与Q2 不同价格区间用户关注比例对比图

从上图可以看出，2009 年Q2 1000 元以下、1000-2000 元、3001-4000 元三个价格区间用户关注比例较Q1 均有不同比例扩大，其中1000-2000 元价格区间的用户关注比例增加幅度最大，增加了3.8 个百分点。

2001-3000 元价格区间手机用户关注比例较Q1 减少2.7 个百分点。4000-5000 元高端手机的用户关注比例较Q1 降低了2.8 个百分点，同时，ZDC 发现，5000 元以上高端产品的用户关注比例未发生变化，此价格区间用户消费群体稳定。

ZDC 认为，这种低端、中低端产品用户关注比例的增加跟大众高端消费萎缩有一定关系，同时跟市场上此类产品、新品的增多和上市有关。3、4 月-6 月不同价格区间手机用户关注比例走势

(图)2009 年4 月-6 月中国手机市场不同价格区间用户关注比例走势对比图

从以上走势图来看，1000 元以下、3001-4000 元、4001-5000 元价格区间用户关注比例呈微幅下滑的趋势；1000-2000 元、2001-3000 元价格区间关注曲线分别呈现向上、向下的波状起伏走势；仅有5000元以上手机用户关注呈直线微幅上升趋势。

ZDC 总结：目前手机市场价格关注呈现低端关注扩大、高端稳定，中低、中高端关注起伏的态势。

(二)价格指数研究

1、整体市场：4 月-6 月价格指数走势

(图)2009 年Q2 中国手机市场价格指数走势图

观察上图可见，2009 年4 月-6 月，6 月价格指数降幅最大，达8.2 个百分点；4 月、5 月降幅相当，在4%左右，4 月、5 月对比来看，5 月降幅主要集中在第四周。

2、细分市场：不同类型手机4 月-6 月价格指数走势图

(图)2009 年4 月-6 月中国市场不同类型手机价格指数走势图

如上图所示，从不同类型手机价格指数4 月、5 月、6 月的走势来看，四大类型手机6 月价格指数较4 月均出现微幅上涨，其中拍照、3G、智能手机类型价格指数在5 月达到峰值，音乐手机则在5 月出现价格指数的下跌。拍照手机价格指数上扬幅度较4 月最大，其次为音乐手机。月，手机市场新品扎堆，且以高端产品居多。6 月，新品效应开始体现，带动了各类型手机细分市场价格指数的微幅上扬。

(三)平均价格研究

1、整体市场：

(1)4 月-6 月平均价格走势

(图)2009 年Q2 中国手机市场平均价格走势图

根据上图可见，2009 年Q2 中国整体手机市场均价呈现小幅上升趋势，由4 月的1978 元上升至6月的2061 元，上涨83 元，这主要跟5 月、6 月新品集中上市有关，诺基亚、苹果、摩托罗拉、LG 等均有高端产品上市。

(2)与Q1 相比

(图)2009 年Q1 与Q2 整体手机市场均价对比

与2009 年Q1 对比可见，Q2 中国手机整体市场均价较Q1 出现78 元的小幅下降。ZDC 认为，4 月、5 月小长假期间，厂商掀起的降价风潮未给整个市场的销量带来利好消息。6 月，暑期前夕，众多厂商力求抓住暑假，进行促销。有的厂商甚至打出了杜绝降价虚假广告的条幅以证明这次的暑期降价促销是实实在在的。体现在数字上，就是均价的下降。

2、细分市场：

(1)不同类型手机4 月-6 月平均价格走势图

(图)2009 年Q2 中国市场不同类型手机均价走势图

观察上图可见，2009 年Q2，智能手机、音乐手机均价波动不大，变化幅度均在30 元以内。

3G 手机、拍照手机均价走势呈起伏波动状态，5 月较4 月出现上升，6 月则又下滑，总体来看，6 月较4 月仍高。

(2)不同类型手机Q1 与Q2平均价格对比

(图)2009 年Q1 与Q2 中国市场不同类型手机均价对比图

统计结果显示，2009 年Q2 智能、音乐、拍照、3G 手机均价较Q1 均为下降，其中3G 手机降价幅度最大，较Q1 降幅近500 元；智能、音乐、拍照手机均价降幅较Q1 保持在100 元左右。

从Q1、Q2 的总趋势来看，各类型手机均价尽管下降幅度不均，但均呈下降走势。

(四)主流厂商平均价格研究

1、整体市场与十大厂商均价分布

(图)2009 年Q2 中国手机市场最受用户关注的十大品牌均价对比图

如上图所示，通过将最受用户关注的十大手机厂商的均价与整体市场对比可见，诺基亚、三星、苹果、多普达、HTC 均价高出整体市场均价，其中诺基亚与整体市场均价最为接近，仅高出32 元；苹果均价高出整体市场最多，高达2088 元；多普达、HTC 高出整体市场幅度也较大，分别为836 元、739 元。这主要是由于苹果、多普达、HTC 产品多为高端智能手机所引起的。

索尼爱立信、摩托罗拉、LG、联想、黑莓均价均比整体市场均价低，其中联想低于整体市场均价仅1000 元；索尼爱立信与黑莓均价相近，二者的产品线也有些类似，均是高低端产品“两端分化”路线，中端产品显有欠缺，因此在整体市场的竞争力有限。

摩托罗拉的AURA 奢华系列产品开始呈现过气之势，其均价也由2008 年的高于市场均价走到了今天的低于市场均价。

从十大品牌均价分布状况来看，诺基亚全线、丰富的产品决定了其均价与整体市场最为接近。国产品牌联想尽管从价格上看起来具有价格优势，但其品牌号召力的价值仍然低于其价格本身的影响力。

2、十大手机厂商Q2 均价较Q1 变化幅度

(图)2009 年Q2 与Q1 最受用户关注的前十大手机品牌均价变化幅度

如上图所示，2009Q2 不论是整体市场均价还是十大手机厂商品牌均价，其变化幅度均为负增长，即较Q1 均价全体下降。

其中下降幅度最大的品牌为HTC，降幅为442 元，主要是由于其4 月上市新品价格下滑速度快导致的；其次为摩托罗拉，降幅为403 元；号称“降价将军”的三星降幅为313 元，苹果、多普达、黑莓的降价幅度均在200-300 元之间；诺基亚降幅为47 元，与整体市场的78 元最为接近。索尼爱立信、LG、联想的降幅均在20 元之内。

需要注意的是，摩托罗拉在降价市场上，降价产品数量虽然不多，但其降价幅度却往往较大，这与诺基亚形成鲜明对比，诺基亚降价产品数量较多，但降价幅度往往较小。

六、市场预测

根据2009 年Q2 中国手机市场的品牌关注格局和价格走势，ZDC 做出以下预测：

品牌分布：

智能手机操作系统联盟的发展，使得诺基亚未来在智能手机领域的优势有被削弱的可能，另外诺基亚在新技术的开发方面，优势不明显，往往是一种新技术在别的品牌身上诞生，诺基亚则扮演跟进的角色，尽管诺基亚仍然拥有一半左右的用户关注，但其他品牌创新对诺基亚品牌也会造成不小的分流。再加上不久前，诺基亚在南方部分城市深陷“渠道门”，其品牌价值会不会缩水也需拭目以待。

尽管整体手机市场表现低迷，但手机品牌之间，尤其是国外二线品牌与国内一线品牌、国外二线厂商之间对抗最为激烈。

区域市场分布：

经济发展水平是导致七大区域用户关注不平衡格局的根本原因，这不是短期内能改变的。另外，中国一、二线城市手机市场发展的成熟度已经较高，市场拓展的空间缩小，品牌厂商应该加强对中国三级、四级城市渠道的开发与拓展。

产品功能、结构：

手机产品更新的速度在不断加快，宽横屏、QWERTY全键盘、GPS、无线上网都是时下时尚手机用户的关注点。

全功能的智能手机已经正在成为手机产业新的增长点，同时由于中高端智能手机集多媒体音乐、高像素拍照功能与一体，对单纯的音乐、拍照手机替代效应强大；3G手机仍需假以时日；300 万、500 万像素成为新的关注点。

价格结构：

主流用户关注1000-2000 元价格区间产品的态势不会改变，随着中国3G事业的不断发展，4000 元以上高端手机的用户关注比例会呈走高趋势。

近期分析：

2009 年暑期已经到来，手机厂商正在通过各种渠道、方式加紧暑期促销。ZDC 预测：近期内针对暑期学生市场的千元手机会获得不错的用户关注及销售。另外，时尚、低价智能手机更会获得张扬个性的学生群体的青睐。

第五篇：住宅租赁合同

出租人（以下简称甲方）：

承租人（以下简称乙方）：

甲、乙双方当事人经充分协商，达成房屋租赁合同如下：

一、该房屋位于，卧室1间，独立厨房及卫生间，使用面积：约平方米，房屋质量良好。甲方提供室内设施有：。

二、租赁期共 个月，从 年 月 日起至 年 月 日止。

三、该房屋月租金为人民币 圆整（￥），交纳期限为每 交纳一次，每次交纳人民币 圆整（￥），首期租金在 年 月 日付清，以后每期租金需提前一个月续交。

四、乙方向甲方交付保证金人民币 圆整，与首次房租一起交付甲方。该保证金应在该合同终止时全额退还乙方。

五、租赁期间的水、电、煤气费用，由乙方自付。有线电视费用由乙方直接交给甲方，物业管理费由甲方承担。

六、乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。

1、乙方未经甲方许可擅自将房屋转租、转让或转借的；

2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益，产生噪音，影响办公及楼上居民生活的；

3、乙方拖欠租金的。

七、租赁期满前，如甲方或乙方其中任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方。

八、乙方在租赁期间不得对其房屋结构进行任何改动。

九、租赁期间如房屋出现质量问题，应由甲方负责修缮。

十、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。

十一、如遇争议的问题，双方协商解决，协商不成，依法处理。

本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份。

甲方：（签字）乙方：（签字）

身份证号： 身份证号：

联系方式： 联系方式：

年 月 日