第一篇：商业房屋租赁合同协议书
商
业
房
屋
租
赁
合
同
协
议 书
商业房屋租赁合同协议书
出租方：(以下简称甲方)
承租方：(以下简称乙方)
根据国家有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方租赁商业房屋一事，甲、乙双方达成如下事项：
第一条：出租地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。甲方将：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，建筑面积为100㎡的房屋，出租给乙方作为___餐饮__场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。第二条：租赁期限
租赁期从 2015 年 11 月 1 日起至 2017 年11 月 1 日止，共计租赁______2_______年。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前 30天向甲方提出续租申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。第三条：租赁保证金
甲乙双方商定本房租赁保证金为--------元(人民币大写：-------)，在本合同签订之日起一次性支付。
甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方(保证金不计息)。
第四条：租金价格与租金交付时间 租金按整年缴纳，年租金为 30000 元，（大写：人民币 叁万元整）,在本合同签订之日起一次性支付。下一年租金由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。第五条：租赁期间的商铺修缮和装修
1、乙方应按妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏(因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外)
2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：(1)租赁期满，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。
(2)租赁期满，甲、乙双方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。
(3)租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年价格。受让方需与业主重新签订房屋租租赁合同，装修物权归属乙方处置。第六条：甲、乙双方责任和义务
1、甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任。
2、乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。
3、甲方负责缴纳本房屋的物业费、供热费。乙方负责缴纳本房屋的水费、电费。
4、乙方知晓甲方有意出售本房产，若乙方未在本协议生效7日内书面表示愿意承购本房产，则视为本条约定;房屋产权所有人按法定程序将房产所有权转让给第三方时，乙方放弃优先购买权。
5、乙方应遵守《用户手册》、《装修守则》以及本物业的其它管理制度。并与物业管理公司签订《房屋装饰、装修管理协议》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》及其它物业管理文件，以上文件作为本合同附件。
6、该房屋的质量保险费用由产权人承担。乙方在租赁期间的人身、财产(货品等)的安全及保险费用由乙方自行承担。乙方在租赁期间对该房屋造成的损毁由乙方承担相应赔偿责任。第七条：违约责任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：(1)擅自改变租赁商铺的经营范围;(2)利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。(3)拖欠房屋租金累计30日以上。
2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付------元(大写------)的违约金，并赔偿乙方装修损失。
3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。
4、因业主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护。第八条：免责条款
如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任;如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方全额保证金。第九条：解决争议的方式
本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。第十条：本合同未尽事宜
1、甲、乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。第十一条：补充条款
本合同一式两份，分别由甲、乙双方签字后生效。甲 方：
乙 方： 代表人：
代表人： 电 话：
电 话：
签约日期： 年 月 日
签约日期： 年 月 日
第二篇：商业房屋租赁合同协议书（本站推荐）
商业房屋租赁合同协议书
订立合同当事人双方： 出租方：(以下简称甲方)承租方：(以下简称乙方)
根据国家有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方租赁商业房屋一事，甲、乙双方达成如下事项：
第一条：出租地址
甲方将 ____________，建筑面积为____________ 的房屋，出租给乙方作为________场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。
第二条：租赁期限
租赁期从____ 年____ 月____ 日起至____ 年____ 月____ 日止，共计____年____个____月。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前 60 天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。
第三条：租金价格与租金交付时间
每平方米月租金单价为____________ 元，月租金共计(按产权建筑面积计)____________ 元(大写：)支付方式为一次性付清。
第四条：租赁期间的房屋修缮和装修
1、乙方应按妥善使用房屋内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏(因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外)
2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租房屋进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再施工。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定。
(1)租赁期满，甲、乙双方未达成房屋续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。
(2)租赁期满，甲、乙双方未达成该房屋续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。
(3)租赁期内，若乙方整体转让未到期的该房屋使用权时，需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与房主重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。
第五条：甲、乙双方责任和义务
1、甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任。
2、乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活。
3、乙方在租赁期间的全部责任由乙方自行承担。乙方在租赁期间对该房屋以及院落造成的损毁由乙方承担全部赔偿责任。
4、乙方在租赁期间必须保证房屋及所属其他财产安全，造成损失由乙方承担所有责任。
5、乙方在租赁期间学生出现的任何责任均由乙方承担。与甲方无任何关系。
第六条：违约责任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：(1)擅自改变租赁房屋的经营范围;
(2)利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。(3)拖欠房屋租金累计30日以上。
2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同。
3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。
4、因房主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护。
第七条：免责条款
如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任;如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补。
第八条：解决争议的方式
本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。
第九条：本合同未尽事宜
1、甲、乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。
第十条：补充条款1、2、甲方： 身份证号： 电话：
乙方： 身份证号： 电话：
签约日期： 年 月 日
第三篇：商业房屋租赁协议书
商业房屋租赁 协议书
甲方： 乙方：
第一条：甲方为乙方提供完好的房屋和配套基础设施，租赁期间乙方要无条件服从甲方对房屋和设施的管理。
第二条：乙方租赁房屋不得转租、转让、转包。经发现有以上行为，甲方有权终止合同，收回房屋并进行处罚。罚款为月租金3倍。
第三条：乙方应按时、按表计量交付水、电、暖费用及房租费，如不按时按量交费，甲方有权采取停水、停电、停暖及处罚措施，直接回收租赁房屋。
第四条：乙方所租赁房屋及室内设施不得随意更改及破坏。乙方需要更改及装修，需经甲方同意后方可实施。
第五条：乙方在租赁期间，水、电、暖等设施不准私自外接或外引。否则，甲方有权按规定处罚或者停供。
第六条：乙方应该负责本区域内环境卫生整洁，按市、公司、生活部现场管理要求，达标并承担检查不合格项目的扣罚责任。
第七条：甲方向乙方提供租赁房屋位置，面积平方米，每月每平方米租金元人民币，月租金元人民币，合计年租金 元人民币。
第八条：房屋租赁合同有效期为年，即从年月日至年 日止，期满后可视情况提前两个月由甲乙双方协商续租问题。
第九条：甲方对租赁房屋需占用时，应尽可能提前通知乙方，乙方必须无条件服从甲方的决定。
第十条：乙方中途解除租赁合同。必须提前一个月通知甲方，否则押金不退还。
第十一条：甲方不承担一切外来单位的收费及罚款，均由乙方承担。第十二条：甲方每年续签合同时，租金按市场价格进行调整，同等价格优先照顾老客户。
第十三条：甲方按市场化模式出租商业门市，谁出价高，谁租赁。
第十四条：不论任何原因终止租赁合同，乙方不准拆除门、窗、暖气、电气、上下水等任何基础设施，甲方也概不向乙方赔偿装修等任何费用。
第十五条：乙方租赁房屋只准用于若转变性质必须经甲方同意，否则按违约处理。甲方有权终止合同。
第十六条：乙方在经营餐饮过程中，必须遵守《中华人民共和国食品卫生法》的相关规定，一切违法及发生的相关纠纷，均有乙方负责。
甲方委托代理人：乙方代理人：甲方合同签章：
签字：签字：签字：
盖章：盖章：盖章：
联系电话：联系电话：
年月日年月日年月日
第四篇：商业房屋租赁合同
商业房屋租赁合同
合同编号：
出租人（以下简称“甲方”）：
有限公司
营业执照号码［营业执照复印件见本合同附件一（略）］：
法定代表人：
法定地址：
联系电话：
联系传真：
联系人：
承租人（以下简称“乙方”）：
有限公司
营业执照号码［营业执照复印件见本合同附件二（略）］：
法定代表人：
法定地址：
联系电话：
联系传真：
联系人：
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，就乙方向甲方承租房屋事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。
●律师批注
【条款目的】
1.明确合同双方当事人相关信息，为审查对方主体资格提供依据。避免因主体不合格导致合同无效或效力待定。
2.有助于为当事人提供诉讼线索。
【风险提示】
1.甲方名称应与租赁房屋《房屋所有权证》记载之房屋所有权人名称一致。乙方应核对《房屋所有权证》原件并将复印件作为本合同附件。如果甲方 名称与房屋所有权人名称不符，乙方应要求甲方提供有权出租房屋的证明文件。例如，甲方与房屋所有权人签署的《租赁合同》（《租赁合同》中应明确房屋所有权 人同意甲方转租房屋，或由甲方另行提供房屋所有权人同意其转租房屋的证明）。
2.合同双方应根据对方提供的主体资格证件（例如营业执照、身份证等）审查本条列明的全部主体资格信息，保证填写内容与证件记载内容一致。
3.核查法人营业执照时，应注意核查是否经最近一年年检合格。
4.经加盖公章并与原件核对无误的主体资格证件复印件（一方当事人为自然人的，应于证件复印件上签字）应作为本合同附件。
5.如果一方当事人为未成年人（即未满18周岁），除应核对身份证（或户口簿）外，应要求其提供经公证的如下证明文件：
(1)该方当事人与其法定监护人（或指定监护人）存在合法监护关系的证明；
(2)上述法定监护人（或指定监护人）同意该方当事人签署及履行本合同的证明。
6.如果要求上述法定监护人（或指定监护人）就该方当事人签署及履行本合同的行为承担连带保证责任，应签署担保协议。
7.租赁期限超过6个月时，应采用书面形式订立租赁合同。如果未采用书面形式，应视为不定期租赁。任何一方可以在提前通知对方的前提下，随时终止租赁关系。
8.为避免对合同中的相关名词发生歧义，并简化合同中的相关条款，避免对名词的重复解释，有些合同中会对涉及的相关名称或名词进行定义。如果 合同中对相关名称或名词进行定义，应以简明、准确为原则，且经定义的名称或名词一般应通用于合同中的全部条款。如有例外，应作特别说明。
【相关案例】
2002年11月23日，谢某某与A公司签订了《商品房买卖合同》，向银行按揭贷款购买了A公司开发的位于乌鲁木齐市×××号房产。
2003年1月1日，谢某某与A公司签订《房屋代管协议》，并约定：A公司代理谢某某管理×××号房产，对该房产进行出租或出售。出租金额由A公司收取后直接支付给贷款银行或谢某某。
2008年4月30日，A公司与欧某签订《房屋租赁合同》，将×××号房产出租给欧某。Ａ公司将房产交付给欧某后，欧某未按时足额支付租金，并导致A公司未将租金支付给贷款银行或谢某某。为此，2011年６月１日，谢某某向A公司发出解除代管协议的通知，A公司在通知上盖章。
因欧某未将房产交还给Ａ公司，导致Ａ公司不能向谢某某交还房屋。谢某某将欧某起诉至法院，要求其交还房产并支付租金。
诉讼中欧某辩称:其是与A公司签订的房屋租赁合同，并不知道且不可能知道房屋是由他人代管的，A公司也未告知该房屋是代管租赁。另外，租金是由A公司收取的，并在票据上加盖了A公司的公章。因此，根据合同相对性原则，谢某某作为原告主体不适格。
法院经审理认为，谢某某与A公司所签订的房屋代管协议及A公司与欧某签订的房屋租赁合同均真实、合法、有效,合同双方当事人均应严格依合同履行各自义务。《合同法》第403条第 1款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当 向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，谢某某与A 公司签订的房屋代管协议实际为一份委托合同，谢某某即为委托人，A公司为受托人，欧某为第三人。A公司以自己的名义与欧某签订房屋租赁合同，欧某未能按照 合同向A公司完全履行给付租金的义务，使A公司无法按照其与谢某某所签订的代管协议履行缴纳租金义务。此后，A公司向谢某某告知了欧某不履行义务的情况，即披露了第三人，故谢某某作为委托方可以向欧某主张其未向A公司缴纳的2009年至2010年的租金。对欧某认为谢某某不是本案适格主体的理由不予支持。
【法律规定】
《中华人民共和国民法通则》（1987.01.01施行）
第十一条 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
第十二条 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第十六条 未成年人的父母是未成年人的监护人。
未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：
(一)祖父母、外祖父母；
(二)兄、姐；
(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。
对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。
没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。
第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所；
(二)标的；
(三)数量；
(四)质量；
(五)价款或者报酬；
(六)履行期限、地点和方式；
(七)违约责任；
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
一、租赁房屋
1.租赁房屋所在建筑物基本情况
(1)租赁房屋所在建筑物坐落于中国
省
市
区
号，建筑总面积为
平方米（以下简称“该建筑物”）［该建筑物位置示意图及总平面图见附件三（略）］。
(2)甲方对该建筑物及其所占用的土地拥有房屋所有权及土地使用权。该建筑物《房屋所有权证》编号
［房屋所有权证复印件见附件四（略）］，《土地使用证》编号
［土地使用证复印件见附件五（略）］。
(3)本合同签署时，该建筑物未被设定抵押，且不存在任何其他法律障碍。
(4)该建筑物竣工验收日期为
年
月
日，交付使用日期为
年
月
日。
(5)该建筑物为钢筋混凝土框架结构，总计地上
层，地下
层。地上建筑层高不低于
米，地下建筑层高不低于
米。楼板可承重
公斤/平方米。
(6)该建筑物第 层至第 层为商业购物中心，经营范围包括但不限于销售服装、图书、食品，提供餐饮、娱乐、教育等服务。
(7)该建筑物在租赁房屋之外设地上及地下停车场［停车场具体位置见附件三——该建筑物位置示意图及总平面图（略）］。其中，地上停车位不少于
个，地下停车位不少于
个。每个停车位建筑面积不少于2.5平方米。
2.租赁房屋具体位置
甲方向乙方出租的租赁房屋为位于该建筑物第 层的第 号及第 号房屋[以下统称“租赁房屋”。租赁房屋具体位置及范围见本合同附件六《租赁房屋平面图》中红线范围内蓝色部分(略)]。
3.租赁房屋建筑面积
根据测绘机构出具之租赁房屋建筑面积测绘报告［测绘报告见附件七（略）］，租赁房屋总建筑面积
平方米（以下简称“租赁面积”），其中：
第 号房屋建筑面积
平方米；
第 号房屋建筑面积
平方米。
除另有约定外，本合同中租金、物业服务费等需要以面积作为计算依据的，均以本条约定的租赁面积为准。
4.甲方将如下设施设备或区域与租赁房屋一并交付乙方使用：
(1)租赁房屋所需的功能性附属设施，包括但不限于能够满足租赁房屋约定用途的公用或专供乙方使用的商业给水、下水、电力、煤气或天然气（外 部接口）、通风、空调(包括制冷和制热)、消防(包括但不限于喷淋系统、防排烟系统、消火栓、消防报警及联动系统等)、电信(包括但不限于固定电话和宽带 等）。除非该等附属设施位于租赁房屋内，乙方不得要求对该等附属设施享有排他的专用权。
(2)本合同约定的专供乙方使用的店招位和广告位以及非专供乙方使用的库房、通道、卸货区、垃圾存放区及停车位［具体位置见本合同附件（略）］。
(3)该建筑物内非专供乙方使用的且能够直通各楼层的电梯。其中，客运自动扶梯
部（仅直通该建筑物及/或租赁房屋地上各楼层），客运垂直电梯
部，货运垂直电梯
部。电梯的载重量分别不小于
kg、kg和
kg［各电梯具体位置见附件（略）］。
(4)其他乙方正常使用租赁房屋所需的设施、设备或区域。
●律师批注
【条款目的】
明确租赁房屋基本情况以及可供承租人使用的设施、设备及区域。
【风险提示】
1.为避免双方对合同条款中约定的租赁房屋所在楼层或房号存在不同理解（例如，有些建筑物楼层编号中没有四层，导致该建筑物楼层编号的五层对应的实际楼层为四层），租赁房屋位置示意图应作为租赁合同附件，并应约定该示意图为认定租赁房屋具体位置的依据。
2.乙方应核查租赁房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（如有），或《房地产权证》。具体核查内容包括但不限于：房屋所有权人名称与 甲方名称是否一致、是否有共有权人、是否已经存在抵押等。如房屋所有权人名称与甲方名称不一致或有共有权人时，应要求甲方提供有权向乙方出租租赁房屋的证 明文件。此外，乙方还应核查房屋坐落与本合同约定该建筑物或租赁房屋位置或坐落是否一致、房屋用途是否能够满足本合同约定的租赁房屋用途（例如，如果房屋 用途为住宅，一般不能用于商业经营）、租赁房屋是否属于可供出租或如出租应经审批的房屋（例如是否为人防工程等）等。
3.如果租赁房屋于本合同签署前已被出租人设定抵押，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，出租人应向承租人书面告知租赁房屋已经抵押的事实。经告知的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此造成承租人损失的，由承租人自行承担。如 果出租人未书面告知承租人租赁房屋已设定抵押，出租人对出租已经被设定抵押的租赁房屋造成承租人的损失承担赔偿责任。
4.如果租赁房屋于本合同签署后被出租人设定抵押，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条的规定，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
5.如果租赁房屋包括多个相互独立的房间或楼层，合同除应约定租赁房屋总建筑面积外，还应分别约定各独立空间或各楼层的建筑面积。
6.如果租赁合同签署时，该建筑物尚未竣工，或租赁房屋为该建筑物房产证项下的部分区域且未单独测绘等，可以将本合同中租赁房屋的建筑面积约 定为预测面积，并约定最终的租赁面积以具有相关资质的测绘机构出具的建筑面积测绘报告为准，以及约定预测面积与实测面积出现误差时的处理方式（包括租金、物业服务费等相关费用的调整等）。
7.为避免由合同一方聘请的测绘机构出具的测绘报告不准确，双方还可以约定任何一方对对方提供的测绘结果有异议时的处理方式（例如双方共同委托测绘机构进行测绘等），并约定测绘费用的承担主体。
8.商业房屋租赁合同与住宅房屋租赁合同的重要区别之一是，前者需要考虑房屋的物业条件是否能够满足经营需要。本合同因房屋用于销售服装，对 水、电、煤气或天然气等均无特殊要求。因此，没有约定水、电、煤气或天然气等能源的供应条件。但如果租赁房屋用于经营餐馆、影院、超市等用途，应就租赁房 屋的给排水、电力、排烟、楼板承重、空调供应时间及温度等条件进行详细、具体的约定。
9.如果租赁房屋位于中国北方地区，合同应约定是否提供集中（或单独）供暖以及承租人应支付的供暖费数额及支付时间。
10.商业项目中的承租人出于客流量的考虑，可能会要求出租人确定商业项目的统一开业日期，并保证商业项目于统一开业日期时应达到最低开业 率。特别是如果租赁房屋所在的商业项目尚未整体开业时，承租人对开业日以及开业率会更加关注，这也是商业房屋租赁与住宅房屋租赁的重要区别。如果合同双方 协商一致约定统一开业日期及/或开业率的，应明确约定开业以及开业率的判断标准。
11.为明确租赁合同项下乙方可以使用的租赁房屋及相关区域（包括广告位、车位等）的具体位置，附件一（略）应包括该建筑物整体平面图、租赁 房屋所在各楼层平面图以及乙方可使用的（含专用及非专用）外立面（包括店招位、广告位等）、室内及室外导引区、停车位、客梯、货梯、库房、通道、卸货区、垃圾存放区、电表、水表、配电箱及/或供电供水控制设施、设备或系统等位置及平面图。
12.如果合同中约定承租人为乙方提供专用的设施、设备或区域，例如专用车位、广告位、卸货通道、电梯等，除应明确约定该等设施、设备或区域 专供乙方使用外，还应将相关的位置示意图作为合同附件。同时，应约定乙方因使用该等专用设施、设备或区域而应向甲方支付的相关费用数额及支付时间。
【相关案例】
某机票代理公司了解到，某写字楼房地产项目已经销售90%，机票销售潜在客户较多。因此，该公司向开发商购买了该写字楼项目中的部分房屋。签 订房屋买卖合同时，机票代理公司要求开发商在合同中明确约定已售房屋情况。同时，在违约条款中约定，如果房屋交付时办理入住手续的业主未达到房屋可售套数 的80%，则机票代理公司有权解除房屋买卖合同。写字楼项目交付使用后，该公司发现由于退房率较高，项目的入住率未能达到合同约定的比例。因此要求解除房 屋买卖合同，并得到了法院的支持。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所；
(二)标的；
(三)数量；
(四)质量；
(五)价款或者报酬；
(六)履行期限、地点和方式；
(七)违约责任；
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》》（2000.12.13施行）
第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
二、房屋用途
1.租赁房屋用于乙方销售注册商标为
的女士服装。
2.为满足乙方经营所需，甲方同意乙方将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但该等办公场地或仓库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的 %，否则应视为乙方变更租赁房屋用途。
3.乙方如拟将租赁房屋用于本合同约定之外的用途，应经甲方事先书面同意。同时，乙方应独立承担因变更用途而产生的全部法律责任，且即使甲方 同意乙方变更租赁房屋用途，甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任。如乙方未能完成审批、登记、备案手续或因其他原因导致租赁房屋用途未能依法变更，乙方 应按本合同约定用途使用租赁房屋，且不得以未能变更用途或甲方已经同意变更用途等为由主张免予履行或承担全部或部分合同义务或法律责任。
4.乙方于租赁房屋开业前，应完成经营所需全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用。同时，乙方不得以办理（或未能办理）上述审批、登记、备案手续为由主张免予履行全部或部分合同义务，或免予承担法律责任。
●律师批注
【条款目的】
明确租赁房屋的用途。
【风险提示】
1.对于出租方来说，租赁房屋的用途关系到整个商业项目的经营方向，并与排他竞争性条款直接相关；对于承租方来说，租赁房屋的用途关系到其租赁房屋的目的是否能够实现。因此，明确、具体地约定租赁房屋的用途是商业房屋租赁合同中的重要内容。
2.租赁房屋的用途应尽量约定明确、具体。对乙方可利用租赁房屋开展的经营行业或业态（如餐饮、百货、娱乐等）、经营品牌或商号、经营产品类别等均应明确约定。
3.因乙方利用租赁房屋经营时，经常需要于租赁房屋内设置必要的配套办公场地或仓库等，以满足经营所需。因此，根据乙方的要求，租赁合同中可 以约定乙方可将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但为避免乙方利用该约定内容改变租赁房屋的用途，合同中应进一步约定，该等办公场地或仓 库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的一定比例，否则应视为乙方变更租赁房屋的用途。
4.如果租赁房屋的用途涉及需要相关行政机关审批、登记或备案的（例如餐饮、影院等），应于开业前依法办理相关的审批、登记或备案手续。
【相关案例】
某有限公司作为房屋的承租人，承租某商场部分房屋。签署租赁合同时，承租人未严格审查合同中关于房屋用途的限制性约定，且未对合同中有关承租 人变更房屋用途前应征得出租人同意的约定提出异议。房屋交付后，因承租人经营状况不佳，决定改变房屋用途，将约定的销售图书变更为销售服装。但变更前，承 租人未按合同约定与出租方协商变更房屋用途并签订补充协议。因承租人擅自变更房屋用途导致与该商业项目中的其他商户经营范围发生重合，并使出租人违反了与 其他商户约定的排他竞争条款。出租人因此向法院提起诉讼，要求解除其与该承租人签署的租赁合同，并要求承租人承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失。
法院经审理认为，承租人擅自变更租赁合同约定的房屋用途，已经违反合同约定。出租人有权依据租赁合同的约定解除合同，并要求承租人支付违约金。违约金不足以弥补出租人因此而遭受的损失时，承租人还应承担足额赔偿责任。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
三、租赁期限
1.租赁期限
（1）本合同租赁期限
年，自租赁房屋交付之日起计算（包含免租装修期）。即租赁期限自
年
月
日起至
年
月
日止。
（2）租赁房屋交付日与本合同第五条第2款约定的实际交付日不符的，租赁期限开始日期以本合同第五条第2款约定的实际交付日为准。
2.续租及终止
甲乙双方应于本合同租赁期限届满时提前六个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止。
●律师批注
【条款目的】
明确租赁期限的开始及终止时间以及与续租有关的事项。
【风险提示】
1.租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。否则，超过部分无效。
2.租赁合同中，双方就租赁期限届满后租赁期限是否延长的约定通常有三种方式：
(1)合同约定，租赁期限届满后，除非本合同一方提前一定期限向对方发出终止合同的书面通知，租赁期限自动延长。
此种方式有利于稳定双方的租赁关系。但如果采用此种方式，合同应对延长期限内的租金数额及其支付时间、延长的期限等进行约定。同时，合同约定 的租赁期限届满前，双方应根据自身的实际情况决定是否延长租赁期限。如果不希望租赁期限延长的，应提前向对方发出终止通知，及时终止租赁合同。
(2)合同约定，双方可于租赁期限届满前就租赁期限延长的有关事项进行协商。如果双方未能就延长租赁期限事宜（包括租金标准、租赁期限等）达成一致意见并签署补充协议，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。
采用此种方式的，合同约定的租赁期限届满前，如果任何一方希望延长租赁期限，应提前向对方发出书面通知，并就与延长租赁期限有关的事项进行协 商并签署补充协议，明确租赁期限延长的具体期限、该期间内的租金计算标准以及支付方式等。通常条件下，除非补充协议中另有约定，原租赁合同中约定的双方权 利义务以及其他内容于延长的期限内仍对双方具有法律约束力。
(3)合同约定，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。同等条件下，承租人享有优先承租权。
采用此种方式的，合同中应约定“同等条件”的判断标准，即“同等条件”是否包括租金数额、租金支付时间、租赁期限等相关条件。另外，出租人可以根据租赁房屋及其所在建筑物的实际情况，考虑是否有必要将租赁房屋用途列为“同等条件”的判断标准之一。
3.如果租赁合同中未约定租赁期限的延长事宜，或采用上述第(2）种或第(3）种方式约定。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋且出租人 未提出异议的，原租赁合同于承租人继续使用租赁房屋的期间内继续有效，但租赁期限为不定期。在提前合理期限通知对方的前提下，合同任何一方均有权随时解除 合同。
【相关案例】
1.1999年5月1日，××供销社将其所有的房屋出租给郝××作为经营用房，租赁期限为23年零6个月。后因郝××经营不善，于租赁期限开始后的第11年欲解除租赁合同。为免予支付提前解除合同应承担的违约金，其向法院起诉请求确认租赁合同因超过20年无效。
法院经审理后认为，租赁合同中有关租赁期限的约定，20年之内的部分有效，超过20年的部分无效。郝××提前解除合同应向出租方承担违约责任并支付违约金。
2.上海某物业服务有限公司将某村3号房屋一间出租给赵某作经营使用，月租金人民币1500元，租赁合同每年一签。租赁期限届满后，在未续签 租赁合同的条件下，赵某不仅继续占用房屋，且未支付租金。上海某物业服务有限公司诉至法院，请求判令被告赵某支付租赁期限届满后占用房屋期间的租金，同时 解除双方的租赁关系，并由赵某交还租赁房屋。
法院经审理认为，双方签署的《房屋租赁合同》合法有效。租赁期限届满后，赵某继续使用租赁房屋，且双方对继续使用租赁房屋均未提出异议，但未 重新签订合同，故双方之间原租赁合同继续有效，赵某应支付房屋使用期间的费用。因合同的租赁期限转为不定期，且出租人要求解除合同。因此，依据《合同法》第232条、第236条的规定，双方的租赁合同依法可以解除。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁房屋的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
四、租金及其他费用
1.租金
(1)租赁房屋的租金自租赁房屋开业之日起计算。本合同约定的租金数额不包括乙方依据本合同约定应支付的物业服务费、能源费、税费或其他任何费用。
(2)本合同约定的租赁期限内，租赁房屋的月租金标准为：
自
年
月
日起至
年
月
日止，租金为人民币
元/平方米/月；
自
年
月
日起至
年
月
日止，租金为人民币
元/平方米/月；
自
年
月
日起至
年
月
日止，租金为人民币
元/平方米/月。
(3)租金支付时间
①租赁房屋的租金采取“先付后用”的方式，且每三个完整自然月支付一次（即每三个完整自然月为一个支付周期）。除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期的上一个月的首十五日前支付下一个支付周期的租金。
②首期租金指自开业日起至第一个支付周期结束之日止的期间的租金总和。乙方应于租赁房屋交付当日向甲方支付首期租金。
③末期租金指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满之日止的期间的租金总和。乙方应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期租金。
④首期租金的首月或末期租金的末月不足一个完整自然月的，按乙方于该月实际租赁房屋的天数计算该月租金。
(4)甲方应于收到乙方支付的租金后
日内向乙方提供等额合法房屋租赁发票。
2.物业服务费
(1)租赁房屋物业服务费按租赁面积计算，每月每平方米
元（日物业服务费＝月物业服务费×12÷365）。
(2)如因物业服务内容增加、物价部门调整服务价格等各种原因，乙方同意甲方调整物业服务费收费标准，并按照甲方通知的收费标准支付物业服务费。
(3)物业服务费自租赁房屋交付之日起计算，并采取“先付后用”的方式，每一个完整自然月支付一次。乙方应于每月25日前向甲方支付下一个自然月的物业服务费。
(4)租赁房屋实际交付日的当月或租赁期限末月不足一个完整自然月的，该月物业服务费按日计算（即：日物业服务费×乙方于该月实际租赁天数），并于租赁房屋实际交付日前
个工作日内支付。
(5)甲方收到乙方支付的物业服务费后
日内，应向乙方提供等额的合法发票。
3.能源费
(1)甲方为租赁房屋提供电力及空调（具体供应条件详见租赁房屋交付标准及条件）。
(2)甲方不为乙方提供专用的上下水、卫生间、煤气或天然气。乙方可使用位于该建筑物公共区域内的上下水及卫生间。
(3)乙方应向甲方支付能源费按租赁面积计算，每月每平方米
元（日能源费＝月能源费×12÷365）。
(4)如因物价部门调整能源费价格，乙方同意甲方相应调整上述第（3）项约定的能源费价格，并按甲方通知的收费标准支付能源费。
(5)能源费自租赁房屋交付之日起计算，并采取“先付后用”的方式，每一个完整自然月支付一次。乙方应于每月25日前向甲方支付下一个自然月的能源费。
(6)租赁房屋实际交付日的当月或租赁期限末月不足一个完整自然月的，该月能源费按日计算（即：日能源费×乙方于该月实际租赁天数），并于租赁房屋实际交付日前
个工作日内支付。
(7)甲方收到乙方支付的能源费后
日内，应向乙方提供等额的合法发票。
(8)租赁房屋空调供应时间为营业日的早
点至晚
点。如果乙方需要于该供应时间之外由甲方供应空调，除应提前三日向甲方提出书面申请外，还应按每小时
元的标准向甲方支付空调延时使用费。
4.乙方除应向甲方支付本合同约定的租金、物业服务费、能源费、装修押金、装修垃圾清运费等费用外，无须向甲方支付任何其他费用（但乙方依据本合同约定应支付的违约金及损害赔偿金除外）。
5.乙方应以人民币向甲方支付租金及其他费用。
6.乙方向甲方支付的租金及其他费用均应支付至甲方指定的如下账户。甲方变更账户信息时，最迟应于合同约定的乙方应付租金及/或其他费用前十五个工作日以书面形式通知乙方。否则，因此造成逾期支付的，乙方不承担违约责任：
户名：
开户行：
账号：
7.本合同约定乙方应向甲方支付租金或其他费用的期间届满的最后一日是节假日的，乙方应于节假日后的首日支付。
8.因乙方向甲方支付租金、物业服务费及其他费用而应向银行支付的手续费由乙方承担。
9.甲乙双方因履行本合同而需要缴纳的相关税费由各方依法承担。
●律师批注
【条款目的】
明确承租人应支付的租金、物业服务费、能源费等相关费用的计算标准、金额以及支付方式等。
【风险提示】
1.因商业房屋的承租人于接收房屋后，通常需要对房屋进行必要的装修装饰。因此，与住宅房屋租金起算时间（通常自房屋交付之日起计算）不同，商业房屋的租金一般于约定的免租装修期结束后或于租赁房屋开业之日起开始计算。
2.本合同约定，租金不包括乙方依据合同约定应支付的物业服务费、能源费、税费或其他任何费用。根据实际情况，有些商业房屋的租金可能包括物 业服务费、能源费等其他费用。合同双方应于合同中明确约定承租人支付的租金是否包含上述费用，或约定承租人除支付租金外，还应支付的其他费用及其数额。
3.与住宅房屋租金计算方式（按房屋总建筑面积计算）不同，商业房屋的租金一般按每建筑平方米的日租金、月租金或年租金计算。
4.合同中约定的租金标准应明确租金计算的币种。非以人民币计价的，应约定汇率换算方法、换算基准时间。
5.合同中涉及按年或按月支付租金或履行其他义务的，应明确约定月或年是否为自然月或自然年。
6.如果合同签订时，租赁房屋的交付日不能确定，或租赁房屋实际交付日与合同约定的交付日不符，双方应于租赁房屋实际交付给承租人时签署租金确认文件，明确每个租赁的起止日期及其对应的租金数额。
7.本合同目前采用的租金计算方式为固定租金，即与承租人利用租赁房屋而获得的收益无关。除固定租金外，商业房屋的租金计算方式还可以采用与 租赁房屋营业额挂钩的方式，即通常所称的扣点租金。采用扣点租金方式的，应于合同中明确约定对营业额数据的确认程序以及依据，并约定承租人隐瞒营业额时应 承担的违约责任。
8.本合同明确约定乙方应向甲方支付物业服务费。在有些商业项目中，虽然业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但业主可以与承租人 约定由承租人向物业服务企业交纳物业服务费。如果合同做上述约定，则该约定有效，但业主应对承租人支付物业服务费的行为承担连带交纳责任。
9.本合同未约定租赁保证金。如果出租人要求承租人支付租赁保证金，则合同中应约定租赁保证金支付的时间、支付数额、能够抵扣的费用、抵扣条件、抵扣后承租人应承担的补足义务、承租人交还租赁房屋后租赁保证金返还的条件以及返还时间等。
10.本合同未约定质量保证金。如果出租人要求承租人支付质量保证金，合同中应约定质量保证金支付的时间、支付数额、能够抵扣的费用、抵扣条件、质量保证金返还的条件以及返还时间等。
11.因本合同租赁房屋用于销售服装，且无须甲方为乙方提供专用的上下水、煤气或天然气等。因此，本合同中乙方应向甲方支付的能源费采取按租 赁房屋面积并按固定数额计算并支付的方式。如果租赁房屋用于餐馆、洗浴、影院等对上下水、电量、煤气或天然气等能源消耗较多的用途时，可为租赁房屋安装相 关能源的独立计量仪表，并由承租人根据该仪表数据据实支付能源费；或约定由承租人按该建筑物总用水量、用电量、用气量的一定比例支付能源费。
12.如果甲方为租赁房屋提供中央空调，则合同中一般应约定延时空调使用费。当乙方需要甲方于约定的空调供应时间之外提供空调时，应按约定向甲方支付空调使用费。
13.有些商业项目中，因甲方能够提供推广活动，双方可以根据实际情况约定乙方向甲方支付推广费。
14.合同履行过程中，如果合同约定的任何一方履行义务的期限届满之日为节假日，则履行义务的届满日期一般应顺延至节假日结束后的首日。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012.08.31修正）
第八十二条 期间包括法定期间和人民法院指定的期间。
期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。
期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。
期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。
《物业管理条例》（2007.08.26修订）
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
五、交付与验收
1.租赁房屋交付日
甲方应于
年
月
日向乙方交付租赁房屋（以下简称“交付日”）。
2.租赁房屋的验收及交接
(1)甲乙双方应于约定的交付日前办理租赁房屋验收手续（具体日期以甲方提前十五日书面通知的日期为准）。
(2)办理验收手续时，乙方应与甲方共同检查本合同约定的全部设施设备及区域。如经验收租赁房屋符合本合同约定的交付标准及条件，甲乙双方应共同签署租赁房屋交接单。租赁房屋交接单一式二份，甲乙双方各执一份。
(3)如经验收，上述任一设施设备或区域不符合本合同约定交付标准及条件的，应将不符之处、维修或整改方式以及期限等记载于验收单中，并经甲乙双方共同签署。验收单一式二份，甲乙双方各执一份。
(4)对于验收单中记载的应由甲方负责维修或整改的部位，甲方应于约定的期限内维修或整改完毕，并通知乙方与甲方共同办理再次验收手续。
(5)经再次验收合格后，甲乙双方应签署租赁房屋交接单。租赁房屋交接单一式二份，甲乙双方各执一份。
(6)房屋交接单签署当日为甲方实际向乙方交付租赁房屋之日（以下简称“实际交付日”）。
(7)甲方实际向乙方交付租赁房屋之日晚于本合同约定的交付日的，甲方应按本合同约定承担违约责任并支付违约金。
(8)如因乙方原因导致双方逾期办理租赁房屋验收或交接手续的，甲方不承担逾期交房违约责任，且乙方应支付逾期期间的租金、物业服务费、能源费。同时，本合同约定的免租装修期不予顺延，且乙方应于约定的开业日开业。逾期开业时，应按本合同约定承担违约责任。
3.租赁房屋交付条件
(1)本合同签署时甲方拥有向乙方出租租赁房屋的完整权利（包括获得向乙方转租的权利等）；
(2)租赁房屋向乙方交付前已被清空（乙方同意保留之装修装饰或财产除外），且不存在任何人占用租赁房屋内的任何面积或存在与租赁房屋有关之任何纠纷、争议或诉讼、仲裁；
(3)租赁房屋向乙方交付前能够作为乙方办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案的地址；
(4)任何第三方不会对乙方使用租赁房屋的行为提出主张或干涉；
(5)租赁房屋条件能够满足乙方确定的租赁房屋用途；
(6)符合本合同附件八所列交付标准及条件（略）。
4.甲方应保证租赁房屋于租赁期限内符合本条约定之交付标准及条件。
●律师批注
【条款目的】
明确租赁房屋交付日期、验收和交接程序以及交付条件。
【风险提示】
1.由于商业房屋用途复杂，特别是用于餐饮、影院等用途时，会对商业房屋具备的给排水、电力、煤气或天然气、排烟等提出较住宅房屋更高的要 求。因此，合同除应对验收及交接程序做出约定外，对商业房屋应具备的交付条件亦应做出明确、具体的约定。如果租赁合同中对房屋交付使用时的入住率或店铺开 业情况有约定，则办理租赁房屋交付验收手续时，应当对该等实际情况进行实地核查。
2.如果在租赁房屋验收过程中，承租人发现有与合同约定的交付标准及条件不符之处，应及时提出，并要求出租人记载于验收记录文件中。
3.在租赁房屋交付标准及条件中，除应约定房屋水、电等符合约定条件外，还应约定房屋可以作为承租人注册经营实体或办理开业经营所需的注册或登记地址。
【相关案例】
2006年12月12日，承租人与出租人签订《房屋租赁合同》，约定由原告（即承租人）承租被告（即出租人）管理的×××酒店作餐饮经营场 所。合同签订后，出租人于约定的时间向承租人交付了房屋，承租人亦按约履行支付租金的义务。合同履行过程中，承租人发现出租人在未经承租人同意的情况下，擅自开放了餐厅的后门，并任由住店客户通过餐厅自由进出停车场。承租人认为，出租人的行为对餐厅工作人员的人身及财产安全均造成极大隐患，承租人不得不专 门雇人于营业时间结束后留守看店。在与出租人协商未果的情况下，承租人向法院提起诉讼，请求判令出租人支付因后门无法关闭而支出的人员值班费1.1万元。出租人向法院辩称，租赁房屋于交付给承租人时即已经设计并安装后门。虽然房屋交付时后门并未实际开放，但合同履行过程中，出租人是应消防部门的要求依法将 后门打开的。如果出租人不开放后门，将面临消防部门对出租人处以行政处罚的风险，故出租人不同意承租人提出的诉讼请求。
法院经审理认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。餐厅后门系消防原因无法关闭，且此情况承租人在租赁房屋前即应了解，故法院对承租人的该项诉讼请求不予支持。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
六、免租装修期
1.自本合同约定的实际交付日起，乙方享有
个月的免租装修期。乙方应于免租装修期内完成租赁房屋的装修。
2.免租装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但应支付物业服务费、能源费等本合同约定的其他费用。同时，免租装修期内，除另有约定外，本合同、全部附件及相关管理制度约定的乙方义务均不免除。
3.免租装修期仅限于乙方对租赁房屋进行装修，不得开展经营或其他活动。如果乙方开展经营活动，甲方有权决定免租装修期于乙方开始经营之日终止。租赁房屋租金应自免租装修期结束之日起计算。
4.乙方承诺最迟于租赁房屋实际交付日后
日内开始进场装修。
●律师批注
【条款目的】
商业项目的租赁期限通常会包含免租装修期，以便承租人对租赁房屋进行必要的装修装饰。本条约定的目的在于明确免租装修期的具体日期、承租人于该期限内应支付的费用以及于免租装修期内可以利用租赁房屋从事的活动。
【风险提示】
1.出租人逾期交付租赁房屋时，免租装修期的开始日应相应顺延。
2.应约定免租装修期是否包含在合同约定的租赁期限内。
3.应约定免租装修期内租金、物业服务费以及水电等能源费用的计算方式。
4.应约定承租人是否可以于免租装修期内开展经营活动。
5.如果乙方于装修租赁房屋前需要由甲方办理或自行办理相关的审批、登记或备案手续，乙方应于免租装修期前或开始之日即通知甲方办理或自行办理。避免因办理审批、登记或备案手续而导致无法于免租装修期内装修完毕。
七、房屋装修
1.甲方对租赁房屋或该建筑物进行重建、改造或翻修、更新时，应提前三十日书面通知乙方。如因重建、改造或翻修、更新导致租赁房屋停止或暂停营业，或正常经营受到影响时，甲方应予以足额补偿。具体补偿方式及补偿标准由双方届时另行协商。
2.乙方在不改变租赁房屋内部主体结构、建筑分区和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁房屋进行内部装修装饰、改造、安装或更改设施设备（以下统称“装修”）。
3.若乙方需对租赁房屋内原有的水、电、燃气、供暖、消防等设施设备进行改造，须事先经具备相应资质的建筑设计单位出具变更设计说明书、施工图纸等，并向有关行政机构办理审批、登记手续，且获得甲方书面同意后方可实施。
4.乙方应保证租赁房屋内的装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求。乙方应依法自负费用办理装修（包括但不限于消防施工申请、消 防验收、设计报审等）所需的行政审批手续（甲方予以必要的协助）。经政府部门审批、登记后的装修设计方案非经审批机关批复不得修改。
5.乙方应按政府部门的要求修改不符合要求的装修方案，并承担相应的法律责任，包括但不限于因装修方案未能通过政府部门批准而不能装修以及因验收不合格而不能投入使用的风险。乙方不应以上述事由为原因请求降低租金或相关费用，或要求解除本合同。
6.除非甲方书面同意，乙方对租赁房屋的装修应于免租装修期内实施。免租装修期外，如果乙方需要对租赁房屋进行装修，无论是否影响租赁房屋及 /或甲方、其他商户的正常经营，均应事先征得甲方书面同意，并遵守本合同、全部附件关于装修的相关约定以及甲方、物业服务企业制定的相关管理制度。
7.乙方及其承包商、代理机构与雇员应遵守本合同及全部附件约定、甲方及/或物业服务企业制定的各类管理规定（包括但不限于装修管理规定）及 在装修期间提出的其他要求。乙方需按照上述约定及要求装修租赁房屋，并确保装修安全。甲方及/或物业服务企业有权就乙方对租赁房屋的装修进行规范、管理。
8.乙方在装修前应按照装修管理相关规定将装修方案及图纸、装修材料清单及质检证明文件、施工单位资质文件等装修所涉全部资料报甲方审核并将复印件加盖乙方公章（乙方为自然人时应签字）交甲方备案，同时应提供原件供甲方核对。
9.因政府部门原因、乙方迟延提交装修申请原因或乙方按照甲方要求补充或修改申请文件等原因导致乙方未能及时开始装修的，相关责任及损失均由乙方承担。
10.乙方应按本合同约定为租赁房屋装修购买
保险，费用由乙方自行承担。该等保险应于装修开始之日起至装修完成之日止的期间内持续保持有效。
11.乙方应于装修开工前向甲方支付装修押金
元，装修垃圾运输费
元。装修押金于乙方的装修满足甲方制定的装修管理规定中规定的返还条件及时间时，由甲方不计利息的向乙方返还。
12.乙方装修开工时应至少满足如下条件：
(1)已按本合同约定就装修事项征得甲方书面同意；
(2)依法应经政府部门审批同意、登记或备案时，已获得审批、登记或备案文件；
(3)已与甲方及/或物业服务企业签署装修管理协议、消防安全责任书及甲方及/或物业服务企业要求的其他文件；
(4)已自负费用为装修购买保险；
(5)已向甲方及/或物业服务企业支付应支付的全部费用，包括但不限于装修押金和装修垃圾运输费等；
(6)相关法律规定及甲方、物业服务企业制定及不时修改的其他条件。
13.乙方应按照提供给甲方且已经经过审批的装修文件及资料进行装修。装修期间，甲方及物业服务企业有权随时察看租赁房屋装修进度及效果，一旦发现乙方的装修不符合约定或甲方、物业服务企业的要求，则可要求乙方立即整改。
14.乙方应承担因装修而产生的一切法律责任。乙方装修不应影响该建筑物主体结构安全及甲方、相邻商户以及任何第三方的正常经营活动或造成损失，或给该建筑物内其他使用人造成不良影响。乙方装修给甲方或其他主体造成的损害，以及装修过程中的其他责任，均由乙方承担。
15.未经甲方书面同意，乙方不得：
(1)在租赁房屋或该建筑物任何部位搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑和设施；
(2)改装、增加或允许他人改装、增加电气设施、燃气设施、空调设备、下水管道、消防/火警监测或保安系统；
(3)安装或允许他人安装任何需要附加电气/燃气、市电布线/管道、或不通过分表计量的电/燃气、或其重量超过了地面的设计载重的设备、机器；
(4)铺设或使用任何可能损坏或穿透地板的覆盖物；
(5)根据本合同其他约定或相关附属文件、管理制度要求，需要得到甲方同意的其他行为。
16.乙方装修完成后，应自行负责办理装修验收手续。验收不合格的，乙方应进行整改。如果甲方也进行了相应验收的，甲方的验收不免除乙方承担因装修及验收不合格等而引发的法律责任，且不导致甲方对乙方的装修承担任何责任。
17.乙方于装修完毕后依法应办理竣工验收合格证明、消防验收合格证明的，应依法办理验收手续，取得竣工验收合格证明及消防验收合格证明，并将相关验收文件复印件并加盖公章提供给甲方备案。
●律师批注
【条款目的】
明确承租人对租赁房屋进行装修时以及完成装修之后，合同双方应享有的权利、承担的义务。
【风险提示】
1.乙方对租赁房屋进行装修时应遵守相关法律法规以及甲方或物业服务企业制定的相关规章制度。
2.甲方及物业服务企业有权利对乙方装修租赁房屋的行为进行规范和管理。
3.乙方对租赁房屋进行装修涉及应事先经相关行政机关审批、登记或备案事项时，应依法提前办理相关手续。
4.租赁房屋装修完成后，依法应向行政机关办理验收手续并取得竣工验收合格证明、消防验收合格证明的，乙方应依法办理相关手续。
5.如果乙方需要改变租赁房屋主体结构及/或功能时，应事先征得甲方同意。如果甲方不是租赁房屋的所有权人，应征得租赁房屋所有权人的同意。
6.出租方可以于合同约定承租方应交纳装修押金，并同时约定该等押金、费用的交纳时间、数额及返还条件、时间等。
7.出租方可以于合同约定承租方应交纳装修垃圾运输费，并同时约定该费用的数额及支付时间。
8.合同中应明确约定因租赁房屋装修而产生的法律责任的承担主体。特别是当承租方的装修方案或装修验收不能通过相关政府部门的批准时的责任承担事宜。
【相关案例】
1.A公司承租租赁房屋后需要对房屋进行装修，并向物业公司交纳了装修押金。后因A公司装修时遭到隔壁公司的投诉。在装修完成后，物业公司以A公司违反装修管理规定并遭到他人投诉为由拒绝向其返还装修押金。后经双方协商，物业公司向A公司返还了部分装修押金。
2.2009年9月15日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将某处230平方米房屋出租给乙方 用于职工宿舍。合同同时约定，乙方在租用期间，需对承租房屋进行翻建、改建、扩建的，应经甲方同意并另行签订改建合同方可施工。未征得同意的，甲方可以要 求乙方恢复原状或赔偿损失。原告接收房屋后对所租房屋进行了职工宿舍的分隔装修，在装修期间，因被××政府安全生产监督管理科检查发现违反相关法律规定而 被迫停止施工。此后，因装修方案一直未能获得主管行政部门的批准，房屋始终未能作为职工宿舍供原告使用。后原告向被告提出解除合同并返还已付租金的要求，遭被告拒绝。原告遂向法院提起诉讼。
法院经审理认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示。虽然双方约定原告所租场地用途为职工宿舍并由被告保证原告正常使 用，但由于有关政府部门不同意原告在所租场地上进行职工宿舍的隔间工程，致使合同目的无法实现。故原告提出解除合同的主张，法院予以支持。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
八、房屋修缮
1.租赁期限内，甲方应使公共区域各项设施设备以及租赁房屋内由甲方提供的各项设施设备处于正常工作状态。
2.遇到火灾等紧急事件时，甲方或物业服务企业可以在不通知乙方的情况下强行进入租赁房屋。因此导致乙方遭受损失的，由责任方承担赔偿责任。
3.租赁期限内，乙方应合理使用并爱护租赁房屋内部的各项设施，包括但不限于地板、墙面、所有店面、门窗、电气设施、燃气设施、给排水设施、消防设施、空调设施、线缆和管道等。
4.乙方对租赁房屋实施的装修，由乙方负责修缮，并应使其始终处于清洁和良好状态且符合相关规定。因修缮所发生的全部责任及所有费用，包括税收及政府收费等均由乙方承担。
5.乙方如发现本合同约定应由甲方负责修缮的设施设备出现损坏或故障，应及时书面通知甲方，必要时应及时报警。同时，乙方应采取有效措施防止损失扩大。甲方应于接到乙方通知的当日开始维修工作。
6.乙方承担下述修缮责任：
(1)由乙方实施的装修以及添置的设施设备；
(2)因乙方或其顾客、来访客人使用不当或不合理使用致使损坏的设施设备及区域。
7.甲方承担与该建筑物相关的全部修缮责任，但本条第6款约定的应由乙方承担的修缮责任除外。
●律师批注
【条款目的】
明确合同双方对该建筑物以及租赁房屋的修缮责任。
【风险提示】
1.租赁期限内，出租人应当保证租赁房屋能够满足合同约定的条件，否则应承担违约及赔偿责任。但由乙方实施的装修以及添置的设施设备等应由乙方负责修缮。
2.如果由于承租人自身原因导致租赁房屋不符合合同约定的条件或不能满足承租人的经营需要，承租人无权要求出租人予以赔偿。
3.合同或其附件应明确约定出租人及承租人负责修缮的责任范围。
4.甲方对该建筑物进行重建、改造或翻修、更新时，必然会影响商业项目的客流量，并可能影响乙方的正常经营。因此，甲方应向乙方支付适当的补偿。
【相关案例】
2006年12月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于上海市杨浦区周家嘴路×××号×××酒店的三间门面房租赁给原告使用，同时将酒店的厨房及员工餐厅交给原告使用与经营管理。2008年11月4日，因被告经营的客房水管爆裂，造成原告经营的餐厅漏水。2008年11月6日，被告委托他人维修漏水相关部位，并于2008年11月11日维修完毕。维修工程完毕后，原告就所受损失的赔偿事宜与被告协商未果，遂诉至法院。
法院经审理认为,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因被告原因造成租赁餐厅漏水至实际修复验收完毕期间，对原告经营势必造成影响，被告应承担赔偿责任。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。
九、物业服务
1.乙方认可甲方已选定的物业服务企业，并同意遵守甲方与物业服务企业签订的《物业管理合同》、《物业管理规约》约定的内容以及不时制定或修改的物业管理相关文件规定的全部内容［《物业管理合同》、《物业管理规约》作为本合同附件（略）］。
2.甲方有权根据需要，制定、修改任何其认为经营和维持该建筑物所必要的一切规章制度。乙方确认该等规章制度自甲方向乙方送达书面通知之日起生效。但该等规章制度不得专门针对乙方做出，且不应因此而损害乙方的合法权益。
3.上述规章制度作为本合同的补充，在任何方面均不得减损本合同的效力。如上述规章制度与本合同约定不符，应以本合同的约定为准。
4.乙方承认并接受该物业服务企业的管理和服务，并承诺严格遵守物业服务企业制定的各项物业管理制度。物业服务企业有权对上述制度进行修订，乙方亦应严格遵照执行。乙方确认该等规章制度自甲方向乙方送达书面通知之日起生效。但该等规章制度不得专门针对乙方做出，且不应因此而损害乙方的合法权 益。
●律师批注
【条款目的】
明确承租人接受甲方聘请的物业服务企业对该建筑物及租赁房屋提供的物业服务，并同意遵守物业服务企业或甲方制定的相关物业管理制度。
【风险提示】
1.物业服务企业提供的物业服务是针对整个商业项目的。因此，租赁合同中应明确约定乙方认可并接受物业服务企业对该建筑物及租赁房屋提供的物业服务，并承诺遵守物业服务企业或甲方制定的相关物业管理制度。
2.承租人在与物业服务企业提供的物业管理活动中的权利义务由出租人与承租人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。如果承租人违反法律法规或管理规约的规定，出租人或房屋所有权人应为承租人的行为承担连带责任。
【法律规定】
《物业管理条例》（2007.08.26修订）
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
十、开业
1.租赁房屋开业日为
年
月
日。
2.租赁房屋开业条件：
(1)甲方已向乙方交付租赁房屋，并符合本合同附件所列租赁房屋交付标准及条件约定。
(2)乙方实际控制的以租赁房屋为注册地的经营实体（如有）已获得经营所需的全部经营主体及行业经营资质，包括但不限于营业执照、行业经营审批登记或备案文件、商标或专利注册文件或授权经营许可文件等。
(3)乙方及前述以租赁房屋为注册地的经营实体与甲方已依据本合同约定签署《主体变更三方协议》。
(4)乙方已经完成租赁房屋的装修，且已通过甲方及相关政府部门的验收，并已将竣工验收合格证明、消防验收合格证明及开业前消防检查合格证明复印件提供给甲方备案。
(5)已按约定购买足额的保险，并已将保单复印件（加盖公章，乙方为自然人时应签字）提供给甲方备案。
(6)已按本合同约定向甲方支付全部应付费用及款项。
(7)其他本合同、全部附件约定及相关管理制度要求的条件。
3.如因甲方原因致使本条第2款所述开业条件于开业日前未能全部成就时，乙方有权选择：
（1）延期开业直至开业条件全部成就之日，并有权要求甲方按照本合同第十六条第2款约定的标准承担违约责任。
（2）于开业日开业，并按
标准向甲方支付租金、物业服务费及其他费用，直至本条第2款所述开业条件全部成就之日止。
4.如因乙方原因致使本条第2款所述开业条件于开业日前未能全部成就，于甲方通知的开业日未能开业的，乙方除应按本合同第四条约定向甲方支付 租金、物业服务费及其他相关费用外，还应按本协议约定向甲方支付违约金及赔偿甲方损失（包括但不限于甲方因乙方违约行为应向第三方支付的违约金及赔偿）。如果甲方因此解除本合同，乙方无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后，甲方因清理租赁 房屋及乙方的装修而支付的费用亦由乙方承担。
●律师批注
【条款目的】
明确租赁房屋的开业日、开业条件以及相关的法律责任。
【风险提示】
1.商业房屋租赁与住宅房屋租赁的区别之一是，商业房屋的开业日及开业条件是需要特别关注的。如因承租人原因导致在不具备法律规定的开业条件前开业的，除承租人应承担相关法律责任外，出租人亦有可能根据实际情况被要求承担相关责任。
2.约定租赁房屋的开业日有利于出租方确定该建筑物的统一开业日，从而保证商业项目整体开业。
十一、规范经营
1.乙方应于甲方确定的该建筑物统一营业时间正常营业。
2.该建筑物正常营业时间为营业日早
点至晚
点（法定节假日期间营业时间调整时，以甲方通知时间为准，以下简称“营业时间”）。
前款所称营业日指每日，除非甲方书面通知该日不营业或停业。
3.乙方应服从甲方对该建筑物统一营业时间的安排，未经甲方书面同意，不得于营业时间内无故停止、暂停营业。
4.乙方以租赁房屋为注册地注册由其实际控制的公司、合伙制企业（以下简称“该经营主体”）的，应于本合同约定的开业日前办理完毕相关的审批 注册手续，领取有关证照。同时，乙方应与该经营主体及甲方共同签订《主体变更三方协议》，约定由该经营主体受让乙方于本合同项下全部权利义务，并由乙方就 该经营主体履行本合同义务的行为承担连带保证责任。
5.乙方利用租赁房屋开展的经营活动依法应办理审批、登记或备案手续的，乙方应于开业前办理完毕并保证于经营期限内持续有效。
6.乙方保证其于租赁房屋内开展的经营活动未侵犯任何第三方合法权益（包括但不限于第三方合法拥有的知识产权）。
7.乙方于租赁房屋内不得存放或销售假冒伪劣商品、易燃易爆类危险品、违法、违禁物品，不得从事违反法律法规规定的行为。
8.乙方于租赁房屋内进行的经营活动应严格执行政府职能部门有关商品质量、物价、安全、消防、卫生、环保等方面的法律法规，并依法纳税。
9.乙方负责租赁房屋内的全部经营管理，享有及承担因经营而产生的收益及风险。如因乙方经营行为导致甲方遭受损失时，乙方应负责赔偿。
●律师批注
【条款目的】
对承租人利用租赁房屋开展的经营行为进行必要的约束，避免因承租人的违法经营行为导致甲方遭受损失。
【风险提示】
1.乙方应于约定的开业日前办理经营所需资质，避免因逾期办理资质而导致不能开业或违法经营。
2.甲方作为商业项目的出租人，为乙方的经营以及仓储行为提供了必要的场所。因此，甲方有必要对乙方利用租赁房屋开展的经营活动进行必要的约束，避免因乙方的违法经营行为导致甲方被处以行政处罚或承担损失。
3.当甲方发现乙方存在违法经营活动时，应予以必要的管理和纠正。特别是有关政府部门对乙方处以暂停营业等处罚措施时，甲方应予以及时协助。
【相关案例】
某商品批发市场将市场中的商铺用于出租，并由承租人经营服装饰品。2008年，某著名品牌公司发现在该批发市场内存在大量销售假冒该公司合法 注册商标商品的行为。在与该批发市场协商未果的情况下，某著名品牌公司向法院提出诉讼，要求判令该批发市场赔偿其各项经济损失总计50万元。该批发市场向 法院辩称，涉案服装系消费者主动索购，并非商户公开摆卖，其作为市场管理者，对于消费者索购行为进行管理的难度很大。同时，其已对市场内的商户进行了严格 管理，并对售假行为进行了积极查处，履行了其作为市场管理者应当承担的审查和管理义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为，该著名品牌公司注册取得的涉案商标应当受到我国法律的保护。批发市场作为经营管理者，负有严格管理、审查其市场内的经营者所 经销商品的来源和商标授权的真实、合法、有效证明文件的义务。批发市场对于商户公开展示并销售的商品，未严格审查其来源和商标品牌，未尽到作为市场管理者 的严格管理义务，批发市场为相关商户的涉案侵权行为提供了便利条件，应依法承担相应民事责任。
【法律规定】
《中华人民共和国商标法》（2001.10.27修正）
第五十二条 有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权：
(一)未经商标注册人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的；
(二)销售侵犯注册商标专用权的商品的；
(三)伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的；
(四)未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的；
(五)给他人的注册商标专用权造成其他损害的。
第五十三条 有本法第五十二条所列侵犯注册商标专用权行为之一，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，商标注册人或者利害 关系人可以向人民法院起诉，也可以请求工商行政管理部门处理。工商行政管理部门处理时，认定侵权行为成立的，责令立即停止侵权行为，没收、销毁侵权商品和 专门用于制造侵权商品、伪造注册商标标识的工具，并可处以罚款。当事人对处理决定不服的，可以自收到处理通知之日起十五日内依照《中华人民共和国行政诉讼 法》向人民法院起诉；侵权人期满不起诉又不履行的，工商行政管理部门可以申请人民法院强制执行。进行处理的工商行政管理部门根据当事人的请求，可以就侵犯 商标专用权的赔偿数额进行调解；调解不成的，当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院起诉。
第五十四条 对侵犯注册商标专用权的行为，工商行政管理部门有权依法查处；涉嫌犯罪的，应当及时移送司法机关依法处理。
《中华人民共和国专利法》（2008.12.27修正）
第六十条 未经专利权人许可，实施其专利，即侵犯其专利权，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，专利权人或者利害关系人 可以向人民法院起诉，也可以请求管理专利工作的部门处理。管理专利工作的部门处理时，认定侵权行为成立的，可以责令侵权人立即停止侵权行为，当事人不服 的，可以自收到处理通知之日起十五日内依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院起诉；侵权人期满不起诉又不停止侵权行为的，管理专利工作的部门可以申 请人民法院强制执行。进行处理的管理专利工作的部门应当事人的请求，可以就侵犯专利权的赔偿数额进行调解；调解不成的，当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院起诉。
第六十三条 假冒专利的，除依法承担民事责任外，由管理专利工作的部门责令改正并予公告，没收违法所得，可以并处违法所得四倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处二十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十四条 管理专利工作的部门根据已经取得的证据，对涉嫌假冒专利行为进行查处时，可以询问有关当事人，调查与涉嫌违法行为有关的情况；对 当事人涉嫌违法行为的场所实施现场检查；查阅、复制与涉嫌违法行为有关的合同、发票、账簿以及其他有关资料；检查与涉嫌违法行为有关的产品，对有证据证明 是假冒专利的产品，可以查封或者扣押。
管理专利工作的部门依法行使前款规定的职权时，当事人应当予以协助、配合，不得拒绝、阻挠。
第六十五条 侵犯专利权的赔偿数额按照权利人因被侵权所受到的实际损失确定；实际损失难以确定的，可以按照侵权人因侵权所获得的利益确定。权 利人的损失或者侵权人获得的利益难以确定的，参照该专利许可使用费的倍数合理确定。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。
权利人的损失、侵权人获得的利益和专利许可使用费均难以确定的，人民法院可以根据专利权的类型、侵权行为的性质和情节等因素，确定给予一万元以上一百万元以下的赔偿。
第六十九条 有下列情形之一的，不视为侵犯专利权：
(一)专利产品或者依照专利方法直接获得的产品，由专利权人或者经其许可的单位、个人售出后，使用、许诺销售、销售、进口该产品的；
(二)在专利申请日前已经制造相同产品、使用相同方法或者已经作好制造、使用的必要准备，并且仅在原有范围内继续制造、使用的；
(三)临时通过中国领陆、领水、领空的外国运输工具，依照其所属国同中国签订的协议或者共同参加的国际条约，或者依照互惠原则，为运输工具自身需要而在其装置和设备中使用有关专利的；
(四)专为科学研究和实验而使用有关专利的；
(五)为提供行政审批所需要的信息，制造、使用、进口专利药品或者专利医疗器械的，以及专门为其制造、进口专利药品或者专利医疗器械的。
第七十条 为生产经营目的使用、许诺销售或者销售不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利侵权产品，能证明该产品合法来源的，不承担赔偿责任。
十二、广告及店招
1.甲方为乙方于该建筑物指定区域内免费装设
个由乙方设计且带有乙方
标志的店招及广告牌［具体位置见附件9（略）］。乙方应保证店招及广告牌的设计未侵犯任何第三方合法权利，并承担相应责任。但该等店招及广告牌的安装及维护责任由甲方承担。
2.除本条第1款约定的店招及广告牌外经甲方事先书面同意并按约定向甲方支付费用，乙方可于约定的位置装设店招及广告牌，但应符合相关法律规定，且不得侵犯或影响任何第三方合法权益。因此而产生的法律责任由乙方承担。
3.由乙方负责装设的店招及广告牌所有权归乙方所有。乙方有权随时予以清除。但清除后应不存在任何影响正常使用的情况。
●律师批注
【条款目的】
明确与该建筑物内装设店招及广告牌有关的事项。
【风险提示】
1.经出租方同意并由承租方负责安装的店招、广告、招牌等，承租方应当负责维护，并承担相应的法律责任。
2.招牌、广告等内容应符合相关法律规定。
3.发布广告应当履行相关审批、登记手续。
【法律规定】
《中华人民共和国广告法》（1995.02.01施行）
第三条 广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。
第四条 广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。
第七条 广告内容应当有利于人民的身心健康，促进商品和服务质量的提高，保护消费者的合法权益，遵守社会公德和职业道德，维护国家的尊严和利益。
广告不得有下列情形：
(一)使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；
(二)使用国家机关和国家机关工作人员的名义；
(三)使用国家级、最高级、最佳等用语；
(四)妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；
(五)妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；
(六)含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；
(七)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；
(八)妨碍环境和自然资源保护；
(九)法律、行政法规规定禁止的其他情形。
第八条 广告不得损害未成年人和残疾人的身心健康。
第九条 广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。
广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。
第十一条 广告中涉及专利产品或者专利方法的，应当标明专利号和专利种类。
未取得专利权的，不得在广告中谎称取得专利权。
禁止使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。
第十二条 广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。
第三十二条 有下列情形之一的，不得设置户外广告：
(一)利用交通安全设施、交通标志的；
(二)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用的；
(三)妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；
(四)国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带；
(五)当地县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域。
《广告管理条例》（1987.12.01施行）
第十三条 户外广告的设置、张贴，由当地人民政府组织工商行政管理、城建、环保、公安等有关部门制订规划，工商行政管理机关负责监督实施。
在政府机关和文物保护单位周围的建筑控制地带以及当地人民政府禁止设置、张贴广告的区域，不得设置、张贴广告。
十三、转租
1.未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式向第三方转租租赁房屋，包括但不限于以转租、分租、交换使用、合作、联营、转让合同项下权利义务等任何方式允许第三方使用全部或部分租赁房屋。
2.经甲方书面同意允许乙方将全部或部分租赁房屋以转让、交换等方式许可第三方使用时，该第三方使用租赁房屋期限不应超过本合同约定期限，且 应承担本合同项下乙方应当承担的合同义务及法律责任。同时，乙方应就该第三方使用全部或部分租赁房屋的行为向甲方承担连带保证责任。
3.甲方同意乙方转租租赁房屋时，应根据乙方提出的要求提供必要的协助（包括出具同意乙方转租租赁房屋的证明文件等）。
●律师批注
【条款目的】
明确承租人是否有权向第三方转租租赁房屋，以及转租时承租人及次承租人应当承担的义务。
【风险提示】
1.未经出租人同意，承租人不得将租赁房屋转租给第三方。承租人擅自转租租赁房屋的，出租人除有权解除租赁合同外，如果因转租行为而导致出租人损失，出租人还有权要求承租人予以赔偿。
2.实践中，乙方转租租赁房屋的方式是多种多样的，具体可能包括转租、分租、与第三方合作或联营、向第三方转让合同项下权利义务或转让股权等。
3.如果甲方未同意乙方转租租赁房屋，乙方于利用租赁房屋开展经营过程中，应特别注意，如果需要于租赁房屋内与第三方共同开展促销或有关销售活动（包括临时性促销活动），均应提前征得甲方同意。否则，可能被甲方认定为转租行为，并可能因此引发纠纷。
4.甲方允许乙方转租时，应明确约定次承租人应当履行的合同义务，以及乙方对次承租人履行合同义务是否承担连带保证责任。
5.甲方允许乙方转租时，次承租人可能会要求甲方出具与建筑物所有权有关的证明性文件以及同意乙方转租的文件。此时，甲方应予以协助并出具相关证明文件。
【相关案例】
1.原、被告于2010年11月3日签订《房屋场地租赁合同》及《服务协议书》，双方在房屋场地租赁合同中约定：原告将某建筑面积为22平方 米的房屋场地租赁给被告用于××品牌童装的经营，租赁期限自2011年1月10日起至2012年1月9日止，年租金48340.60元；租赁期间被告如欲 将租赁房屋转给第三人使用，必须书面提出，并征得原告的书面同意；被告未经原告同意擅自将所承租房屋的部分或全部面积转让、转租给他人，或者交付给他人使 用的，被告必须承担违约金及赔偿责任，违约金为年租金的20%。被告在未征得原告同意的情况下，于2011年8月7日将该店面转租给甲，租赁期限截至 2012年1月9日。2011年12月5日，原告通知被告租赁期限截止后不再续租，要求被告于期限届满日前交还租赁房屋。因甲于转租期限届满时未能清退租 赁房屋，导致被告未能向原告交还房屋。原告遂诉至法院，要求被告支付违约金，并赔偿逾期交还房屋的损失。
法院经审理后认为，原、被告订立的房屋场地租赁合同是双方真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定行使权 利、履行义务。被告将店面擅自转租予他人未经原告书面同意，对原告不产生法律效力。其应向原告承担违约责任，并赔偿逾期交还房屋的损失。
2.某儿童教育机构于2008年承租某商业项目的部分房屋，并签署《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》中明确约定，未经出租人同意，承租人不 得以任何方式转租租赁房屋。2009年，某儿童教育机构因经营需要，与某摄影机构于租赁房屋内联合开展促销活动，推出购买儿童教育课程赠送儿童摄影的活 动，并将某摄影机构的广告放置于租赁房屋内。
出租人认为某儿童教育机构的上述行为已经构成转租租赁房屋的行为，并要求解除《房屋租赁合同》且支付违约金。经双方协商，在某儿童教育机构向出租人支付适当补偿的前提下，上述纠纷得以解决。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
十四、保险
1.甲方应于向乙方交付租赁房屋前，为该建筑物（包括租赁房屋）及其内部由甲方负责的装修装饰、设施设备及其他财产以及其他可能发生的各种风险向声誉良好的保险公司购买保险，并保证该等保险于本合同约定的租赁期限内维持有效。
2.甲方投保的险种包括但不限于公众责任险、财产一切险及
。公众责任险每次事故赔偿限额不少于人民币
万元（￥），财产一切险的保险金额应与上述全部财产完全重置价值相当。
3.乙方须于租赁房屋实际交付日起为租赁房屋内乙方负责实施、添置的所有装修、设施设备及其他财产以及其他可能发生的各种风险向声誉良好的保险公司购买保险，并保证该等保险于本合同约定的租赁期限内维持有效。
4.乙方投保的险种包括但不限于公众责任险、财产一切险及
。公众责任险每次事故赔偿限额不少于人民币
万元（￥），财产一切险的保险金额应与上述全部财产完全重置价值相当。
5.因投保而发生的费用由投保人承担。
6.如因发生保险事故导致投保财产损毁或造成第三方人身损害，投保人应积极向投保的保险公司理赔，并将自保险公司或自其他机构取得的赔偿金专项用于修复受损财产或向受损害的第三方提供赔偿或补偿，且不得挪用。
●律师批注
【条款目的】
明确出租方及承租方应当购买的保险，减小因利用租赁房屋遭受损失的风险，提高合同双方履行合同的能力。
【风险提示】
1.合同应明确约定各方应承担的购买保险的责任以及保险标的、投保的险种、保险期间、保险金额等。
2.合同应约定当发生保险事故时，投保人应积极办理保险理赔手续，并应将获得的保险赔偿金专项用于维修受损财产并向受损害的第三方支付赔偿，以实现投保目的。
【法律规定】
《中华人民共和国保险法》（2009.10.01施行）
第十八条 保险合同应当包括下列事项：
(一)保险人的名称和住所；
(二)投保人、被保险人的姓名或者名称、住所，以及人身保险的受益人的姓名或者名称、住所；
(三)保险标的；
(四)保险责任和责任免除；
(五)保险期间和保险责任开始时间；
(六)保险金额；
(七)保险费以及支付办法；
(八)保险金赔偿或者给付办法；
(九)违约责任和争议处理；
(十)订立合同的年、月、日。
投保人和保险人可以约定与保险有关的其他事项。
受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。投保人、被保险人可以为受益人。
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。
第二十一条 投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知，致使保险事故的性质、原 因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分，不承担赔偿或者给付保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的 除外。
第二十二条 保险事故发生后，按照保险合同请求保险人赔偿或者给付保险金时，投保人、被保险人或者受益人应当向保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料。
保险人按照合同的约定，认为有关的证明和资料不完整的，应当及时一次性通知投保人、被保险人或者受益人补充提供。
第二十三条 保险人收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定；情形复杂的，应当在三十日内作出核定，但合同另 有约定的除外。保险人应当将核定结果通知被保险人或者受益人；对属于保险责任的，在与被保险人或者受益人达成赔偿或者给付保险金的协议后十日内，履行赔偿 或者给付保险金义务。保险合同对赔偿或者给付保险金的期限有约定的，保险人应当按照约定履行赔偿或者给付保险金义务。
保险人未及时履行前款规定义务的，除支付保险金外，应当赔偿被保险人或者受益人因此受到的损失。
任何单位和个人不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务，也不得限制被保险人或者受益人取得保险金的权利。
第二十五条 保险人自收到赔偿或者给付保险金的请求和有关证明、资料之日起六十日内，对其赔偿或者给付保险金的数额不能确定的，应当根据已有证明和资料可以确定的数额先予支付；保险人最终确定赔偿或者给付保险金的数额后，应当支付相应的差额。
十五、房屋交还
1.无论任何原因导致本合同终止或解除时，乙方应于合同终止或解除之日起
个工作日内向甲方交还租赁房屋，保持房屋及相关设施设备完好无损及干净、整洁（正常损耗的除外）。
2.乙方应按如下条件向甲方交还租赁房屋：
(1)乙方应以甲方向乙方交付租赁房屋时房屋及相关设施设备的状态向甲方交还租赁房屋及相关设施设备（正常损耗除外）。
如果甲方于本合同终止或解除前一个月书面通知乙方保留租赁房屋内由乙方实施或添置的全部或部分装修、设施设备的，乙方向甲方交还租赁房屋的状态以甲方书面通知为准，但甲方应按本条第3款第（2）项约定的计算方法给予乙方补偿。
(2)乙方工作人员应撤离租赁房屋，且乙方不得利用租赁房屋从事任何活动。
(3)乙方应清空租赁房屋内由乙方存放的或由乙方允许任何第三方存放的全部物品。
(4)乙方应将租赁房屋的所有钥匙交还甲方。
(5)乙方已办理完毕以租赁房屋为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。
(6)本合同约定的其他条件。
3.乙方对租赁房屋实施或添置的不可移动的（或虽可移动但移动将造成该建筑物或租赁房屋损坏的）装修、设施设备或物品（本条统称“添附物”），按下列方法处理：
（1）本合同因租赁期限届满而终止或因乙方违反本合同约定导致甲方解除本合同时，乙方不得拆除添附物，且添附物无偿归甲方所有。
（2）本合同非因上述第（1）项约定原因于租赁期限届满前解除或终止的，甲方应按如下计算方式向乙方支付补偿。甲方向乙方支付补偿后，添附物归甲方所有：
甲方向乙方支付的补偿金额=乙方提供之相关发票金额-［乙方提供之相关发票金额×自发票开具日期起至本合同解除或终止之日的天数÷365×
%（折旧率）］。
4.如果因乙方原因导致向甲方交还的租赁房屋或设施设备损坏，由双方根据损坏程度协商确定赔偿额度，并由乙方负责赔偿。
5.乙方应于交还租赁房屋当日与甲方结清应由乙方承担的各项费用。
●律师批注
【条款目的】
明确承租人向出租人交还租赁房屋的时间以及交还条件。
【风险提示】
1.合同应明确约定乙方向甲方交还租赁房屋的时间。
2.合同应明确约定乙方向甲方交还租赁房屋的标准及条件。
3.通常情况下，乙方向甲方交还租赁房屋的状态可以分为两种：第一种是恢复状态后交还；第二种是现状交还，即按合同终止或解除时租赁房屋的现状交还。
4.如果合同约定按现状交还，可以约定由甲方根据乙方对租赁房屋实施的装修装饰以及添置的设施设备的情况给予适当补偿，并应明确约定补偿数额或计算标准。
5.因乙方原因导致租赁房屋或设施设备损坏的，乙方应当承担赔偿责任。
6.因乙方原因导致交还的租赁房屋不符合约定条件或交还时间的，乙方应承担违约责任。
【相关案例】
2008年5月27日，A公司与林××签订商位租赁合同，约定林××租用A公司商位，期限为3年，租金每年为15264元。租赁期间，林×× 足额支付租金。租赁到期后，A公司发现林××交还的房屋地面不平整，且房屋卷帘门被损坏，并有废料垃圾存放于租赁房屋内。在A公司要求林××平整地面、修 复卷帘门并清理垃圾未果后，A公司自负费用实施了地面加厚抹平工程，并重做卷帘门、清理废料垃圾。上述工作完成后，A公司要求林××承担房屋修复及清理垃 圾费用，但遭林××拒绝。A公司遂起诉至法院，要求林××赔偿损失并承担本案诉讼费。
法院经审理认为，双方当事人间的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方均具有法律约束力。林××应按照商位租赁合同 的约定对因管理不善、使用不当或人为损坏造成的房屋或设施损坏承担修复或赔偿责任。对于留存于租赁房屋内的废料垃圾应当承担清运费用。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁房屋，因保管不善造成租赁房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
十六、违约责任
1.本合同签署后，合同各方应当按照本合同约定全面履行义务。任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，支付违约金。
2.甲方未按时向乙方交付符合本合同约定条件的租赁房屋或未按时履行本合同约定的租赁房屋或设施设备的维修、维护义务时，每逾期交付或履行义务一日，应按
标准向乙方支付违约金。
3.乙方未按时、足额向甲方支付本合同约定的租金、物业服务费或其他费用时，每逾期支付一日，应按
标准向甲方支付违约金。
4.乙方未按时向甲方交还符合本合同约定交还条件的租赁房屋时，每逾期交还一日，应按
标准向甲方支付房屋占用费，并按
标准向甲方支付违约金。
5.因任何一方原因导致开业条件未能于开业日前成就，且逾期
日仍未成就时，守约方有权解除本合同，并要求违约方按
标准向守约方支付违约金并赔偿损失。
6.除另有约定外，本合同任何一方违反本合同约定义务时，均应按
标准向守约方支付违约金。
7.除非另有约定外，本合同任何一方逾期
日未履行义务或未更正违约行为，守约方有权解除本合同，并要求违约方按
标准向守约方支付违约金。
8.本合同约定的违约金数额不足以弥补守约方因违约方的行为而遭受的损失时，违约方应负责足额赔偿。
9.除非另有约定，守约方遭受的损失包括但不限于：。
●律师批注
【条款目的】
明确合同双方未按合同约定履行义务时应承担的违约责任以及支付的违约金数额。
【风险提示】
1.合同中有关违约责任的条款应当包括如下内容：哪些情形属于违约；违约行为发生时，违约方应当承担的违约责任以及守约方可以采取的补救方式，包括但不限于要求违约方继续履行合同、要求解除合同、要求违约方支付违约金、要求违约方赔偿损失以及其他补救方式等。
2.合同中可以约定违约方对守约方承担赔偿损失的责任范围以及损失数额的确定方式或计算方法等。
3.出租方向承租方按时交付符合约定条件的租赁房屋并承担修缮责任，以及承租方按时向出租方支付租金、物业服务费并按时交还租赁房屋是本合同双方的主要义务。合同可以对双方违反各自主要义务时应当承担的违约责任以及支付的违约金数额或计算方法有特殊约定。
4.守约方因违约方违约而解除合同时，由于会导致各方无法实现全部或部分合同目的，会对守约方合同权利造成重大、实质性影响。因此，在守约方解除合同的情况下，可以要求违约方支付较高的违约金。
5.本合同仅对合同各方违反主要合同义务时应承担违约责任进行了列举式的约定，对于其他可能出现的违约行为均采用了概括性的约定。根据具体情况，合同双方可以对违约行为进行比本合同更加具体的列举式约定。
【相关案例】
原告××研究所于2008年9月1日与被告××有限公司签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于××市××区××路××号的办公大楼和厂房 各一栋并用于生产电器设备。《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限自合同签订之日起至2011年12月31日止；租金为每月2.7万元，承租人应于每月25 日前支付下个月的租金。承租人逾期1个月不支付租金的，出租人有权解除租赁合同。同时，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋。但自2009年3月起，承租人开始拖欠租金。出租人遂诉至法院，请求解除房屋租赁合同并要求承租人支付暂计至2010年7月底的房屋租 金等计421894元（其中房租32.5万元、违约金5.4万元、水电费14894元、办公家具使用费2.8万元）及2.8万元违约金。
法院经审理认为，承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告自2009年3月起未按约支付租金，原告有权行使合同解除权。因此，原告诉请有事实与法律依据，法院依法予以支持。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行；
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能 确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
十七、责任免除
1.不可抗力
（1）本合同所称“不可抗力”是指协议各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
（2）本合同任何一方因不可抗力而不能履行全部或部分协议义务时，有权依据受影响程度全部或部分免除履行相应义务并无须承担任何违约责任。
（3）当发生不可抗力时，受影响的一方应立即以其可能的最快捷的方式通知协议其他各方，并提供证明文件说明有关事件的细节和全部或部分不能履行或延迟履行本合同的原因。
2．出现下列情形之一的，经甲方提前合理期限书面通知乙方后，甲方不承担违约责任：
（1）非甲方原因导致政府主管部门对租赁房屋进行必要的维护保养工程以及公共设施，并致使租赁房屋停止使用时。
（2）因租赁房屋被依法征收而导致本合同无法履行时。
（3）法律规定或合同约定的其他不应由甲方承担的责任。
3.出现下列情形之一的，经乙方提前合理期限书面通知甲方后，乙方不承担违约责任：
（1）非因乙方原因，导致乙方于开业日后
日仍未能取得主体资格或经营资质。
（2）法律规定或合同约定的其他不应由乙方承担的责任。
●律师批注
【条款目的】
约定合同任何一方因不可抗力导致不能履行合同时的处理方式以及双方可以免予承担合同责任的特殊情况。
【风险提示】
1.不可抗力是《合同法》明确规定的可以免予履行合同且无须承担违约责任的法定事由。当合同一方当事人因不可抗力原因不能履行合同时，可根据所受不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
2.援引不可抗力条款时应当注意：
（1）如下情形不能因不可抗力而免责：金钱债务的迟延责任；在迟延履行期间发生不可抗力。
（2）《合同法》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般指自然灾害等。合同当事人一般不能扩大不可抗力事件的范围，例如将罢工、经济衰退、原材料涨价等情形列入不可抗力。
3.合同双方可以根据实际情况约定，当发生合同约定的特定情形且影响任何一方按照合同约定履行义务时，受影响一方可免予履行合同义务，或可以迟延履行义务，且无须承担违约责任。
4.合同任何一方逾期履行合同义务后发生不可抗力的，不能依据不可抗力条款免除责任。
【相关案例】
2006年3月1日，新疆××工贸有限公司（以下简称“××工贸公司”）与×××大酒店及C商贸城签订了《房产租赁合同》，约定由××工贸公 司将其位于某市东××村科技楼及楼内外现有设备及设施、楼前停车场和该科技楼后院及楼顶的广告位出租给×××大酒店及C商贸城。租赁期限为15年零6个 月；租赁期限内租金总额为1781万元，分五个阶段缴纳。
合同第8条违约责任中约定：“如一方违反该合同的任何条款，对方均有权解除或终止本合同；在合同执行过程中，如发生违约行为，违约方应承担以 下违约责任：因乙方违约，致使合同不能履行时，甲方不予退还已付的押金及装修费用，并承担未实际履行合同期限租金总额30%的违约金。”
合同签订后，因×××大酒店未按时支付租金，××工贸公司向法院起诉要求解除合同并支付拖欠租金及违约金。
×××大酒店称，其未按约履行付款义务是因遭遇了不可抗力事件。具体包括：2009年5月乌鲁木齐市修东外环采取了封闭方式施工，致使酒店经 营受到了严重影响；2009年7·5突发事件导致无法兑现承诺。故请求法院驳回××工贸公司要求解除合同以及支付违约金的诉讼请求。
法院经审理认为,《房产租赁合同》是各方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、法规的强制性和禁止性规定，该 合同合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。现×××大酒店未按合同约定向出租人××工贸公司履行交付房租的义务，××工贸公司要求解除租 赁合同并承担违约金符合合同约定，合理、正当，法院应予支持。上诉人×××大酒店以乌鲁木齐市修建东外环以及发生7·5事件作为不可抗力进行抗辩，但根据 《合同法》的规定，因不可抗力而免责具有如下例外：（1）金钱债务的迟延责任；（2）在迟延履行期间因发生不可抗力，不得免除违约方的责任，且《民法通则》第153条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，×××大酒店所称的突发事件亦非法律意义上的不可抗力因素。故×××大酒店的抗辩理由不成立，法院不予采纳。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
十八、争议解决
因签订及履行本合同而发生的争议，应由双方首先通过友好协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
●律师批注
【条款目的】
约定双方解决争议的方式。
【风险提示】
1.合同双方既可以通过诉讼方式解决争议，也可以通过选择仲裁机构以仲裁方式解决争议。
2.如果合同双方选择将争议提交仲裁解决，则应签订仲裁协议或于合同中约定仲裁条款，并明确约定仲裁委员会名称。
3.合同中约定仲裁条款或双方签署仲裁协议的，任何一方向人民法院起诉时，人民法院不予受理，但仲裁协议或条款无效的除外。
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）
第一百二十八条 当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他 仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012.08.31修正）
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
十九、通知与送达
1.本合同履行过程中，任何一方需要向对方发出书面通知或文件时，均应采用特快专递、专人递送或本合同约定的其他方式。以特快专递方式寄往下述被送达人地址的，投邮后
小时视为送达（须提供邮寄凭证）；以专人递送方式送达的，下述对方联系人签收当日视为送达：
甲方联系地址：
甲方联系人：
联系电话：
乙方联系地址（如下地址之一及/或全部均视为乙方联系地址）：
(1)租赁房屋地址：
(2)乙方注册地址（自然人为身份证件记载地点）：
(3)经常居住地：
(4)其他地址：
乙方联系人（如下联系人之一及/或全部均视为乙方联系人）：
(1)乙方(如乙方为公司、企业等法人机构)的法定代表人:
(2)乙方（如乙方为合伙企业）的负责人：
(3)乙方签署本合同的授权代表：
(4)其他联系人：
(5)租赁房屋内由乙方聘请的工作人员以及乙方公司雇员。
联系电话：
2.本合同签署后，一方变更任何联系信息的，应在变更前
日内按照本合同约定的通知方式通知对方。否则，对方仍可按变更前信息履行，由此产生的损失及责任由变更方自行承担。
●律师批注
【条款目的】
明确双方联系方式以及被认定为已经送达的标准。
【风险提示】
1.双方当事人于本条中列明的联系方式应为有效联系方式，变更联系方式时应按约定向对方发出变更通知。否则，因此而导致对方无法成功送达通知或文件的，应承担相关的责任。
2.实践中，为便于甲方向乙方发出通知，经常将租赁房屋地址约定为乙方的联络地址。如果合同中可以将租赁房屋地址约定为乙方指定的联系地址之一，为方便甲方送达通知或文件，可以约定乙方聘请的工作人员均为乙方签收文件的授权代表（即联系人）。
第五篇：商业房屋租赁合同
租 赁 合 同
合 同 编 号：
出租方（甲方）：
法定代表人：
身份证号码：
联 系 地 址：
电
话：
传
真：
承租方（乙方）：
法定代表人：
身份证号码：
联 系 地 址：
电
话：
传
真：
为明确双方权利、义务关系，根据相关法律、法规，甲、乙方双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方向甲方承租房产事宜订立本合同如下：
第一章 定 义
第一条 除另有说明外，下列用语在本合同及附件中使用时具有如下的含义：
1）“履约保证金”是指乙方依据本合同向甲方交付相当于两个月的合同租金，该保证金不是乙方预付的租金或管理费，仅作为乙方履约本合同约定义务的保证金。2）“物业管理费”是指 公司为维护物业的的正常经营和公共秩序，对公共区域执行保安、清洁、维修等在营运过程中而产生的必要费用。3）“物业”是指甲方出租给乙方用于经营或办公的经营场所。
第二章 租赁物业
根据国家和省、市的有关法规规定，经甲、乙双方协商一致订立本合同。
第二条 甲方将座落于 房屋出租给乙方使用。建筑面积共计平方米，使用面积平方米。同时免费提供位于 位置广告位置用于乙方树立广告标识.第三条 乙方可将出租房屋作 用途
甲方保证出租房屋能够作上述用途使用（甲方按照现状进行交付），并符合国家有关消防安全规定；甲方保证出租房屋的产权无争议或未受到法律上的限制，如房屋已抵押的，甲方应取得抵押权人的书面同意;同时保证出租房屋不受任何第三方向其及乙方主张权利，影响乙方正常经营，若造成乙方装修及经营损失，甲方应承担赔偿责任。乙方保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定，若乙方原因违反前述规定须承担责任的由乙方自行承担。
第三章 租赁期限
第四条
1、租赁期限：
乙方租用出租房屋的期限为 年，即自 年 月 日至 年 月 日止，甲方向乙方交付房屋后至租期起始之日前免费提供 个月装修期（装修期内免除房租，但装修产生的水电费用由乙方承担）。
2、交付日期：甲方应于 年 月 日前将出租房屋交付乙方使用。甲方迟于上述时间交付出租房屋，乙方可将本合同有效期延长，双方应书面签字确认。
第五条 本合同有效期届满，如乙方需继续租赁的，应于有效期届满之日前叁个月向甲方提出续租的书面请求，乙方在同等条件下有优先承租权。
第四章 租金及其他费用付款方式
第六条 1）租金计算方式为： 租金支付方式为 乙方保证按时支付租金，如因乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分 分之 的违约金。乙方确因特殊需迟延支付租金的，应于甲方协商解决，征得甲方书面同意后按协商意见处理。本合同约定的房租租金已包含物业管理费、本租赁合同的相关税、费等，除房屋租金外，乙方不再向甲方支付任何费用。2）水电费：
乙方负责支付出租房屋的水电费，水电费依照实际使用量根据有关部门核定的收费标准自行缴纳。3）履约保证金：
甲乙双方同意按照下列 方式处理：
A、乙方应在本合同签定后 日内向甲方交纳租赁履约保证金人民币 元整（大写：）；乙方并于 年 月 日内向甲方缴付 租金，合计人民币 元整，（大写：）。
甲方在收到履约保证金时应向乙方提供有效收款收据。
履约保证金在本合同届满或终止时，乙方按本合同约定交还出租物业，且经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用，后 个工作日内，甲方不计利息退还给乙方。B、甲房同意乙方不交纳履约保证金。
4）甲方收取租金的收款名称、开户行、账号： 单位名称： 开 户 行： 帐 号：
甲方如变更付款帐号，则甲方应在乙方付款日五个工作日前书面通知乙方。如因甲方账号发生变更导致乙方迟延支付租金的，乙方不承担任何违约责任。
第五章 物业交付、装修及维护等
第七条 甲乙双方约定按照前述交付日期办理交付手续，交付房屋时，双方应派代表到现场检查移交情况，并签署书面确认书予以确认，交付日期和状态以书面确认为准，确认书签署
之日，为房屋正式交付之日。
第八条 乙方接收房屋后可进场进行装修，未经甲方事前书面同意，不得擅自改变、干扰房屋的结构、排污系统、防水系统、消防系统等其他公共设施和设备。
第九条 乙方在出租物业使用过程中，如非因乙方过错，出租物业或其内部由甲方提供的附属设施发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方必须立即向甲方报告并采取有效措施以免危及财产和人身安全。甲方只负责出租物业配套设施的接驳点或甲方所提供的设施的自然损坏或故障的维修费用。
第十条 乙方应正常使用并爱护房屋及甲方提供的设施，防止非正常损坏(正常磨损除外)。因乙方使用不当，引致属于甲方的物业或设施出现损坏或发生故障，乙方应立即向甲方报告并采取有效措施以免危及财产及人身安全，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担，甲方可要求乙方赔偿因此而给甲方造成的实际损失。
第六章 甲方保证及责任
第十一条 本合同签订后，乙方按照合同约定全额支付各项费用后，甲方将在法律规定的期限内负责办理并完成有关租赁合同登记手续，因甲方为转租人，故甲方应当保证乙方承租的房屋不受房屋实际所有人或者其他任何第三方向其及乙方主张权利，以保证乙方的正常使用和经营。
第十二条 甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于本合同约定之用途，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够用作该用途。
第十三条 甲方保证于本合同内所提供的资料全部真实正确.并保证是合法的企业法人并有权利和能力订立和履行本合同，甲方有权利且同意乙方可在本合同约定的承租期内将合同约定物业进行转租。
第七章 乙方保证及责任
第十四条 未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方保证不将物业用于本合同规定外的其它用途。乙方保证其在租赁物业内的一切活动符合中国法律、法规和政府的规定。若有特殊原因需要改变用途的，乙方应与甲方协商解决，并签订书面补充协议。
第十五条 乙方保证不在承租的物业内存放易燃易爆等危险物品，并保证在承租物业内的行为不危害公共安全。乙方保证不使用或允许他人使用该承租物业作任何违法或不道德的用途，或做出危害该出租物业、甲方或相邻物业的任何举动。
第十六条 乙方承诺在租赁期间因自身问题引起的纠纷、诉讼等，概由乙方自行负责及承担。如乙方以上问题引起严重后果或经营过程中有严重损害甲方利益的其他行为，甲方有权单方终止合同。
第十七条 乙方若将本合同约定物业转租，应当以书面方式向甲方报备，但乙方转租不影响甲方按照本合同约定要求乙方履行相应义务。
第七章 合同提前终止、合同终止及财产处置
在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。
第十八条 若发生地震、水灾、台风、或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，导致物业毁损不能正常使用，则甲方应负责尽快修复。在修复期间，乙方免交租金及其它相关费用。待恢复使用后继续计算租金和费用，合同有效期也相应向后顺延。如属于不能修复的毁损，则合同终止，合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其它各项费用，甲方不承担合同不能履行的责任。当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方。
本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除，一方无需向对方承担合同不能履行之责：
(1）发生不可抗力，使本合同无法履行；
(2)政府决定征用出租物业所在土地而需拆除出租物业。
如因上述原因使出租物业无法使用，合同履约保证金予以退回（不计利息），按照国家的赔偿补偿项目和标准，政府支付给乙方的部分，归乙方所有，甲方不承担政府对乙方支付以外的赔偿和补偿。如果因甲方或其他原因依法对房屋进行拆除改建或者进行产业调整，乙方同意并按照实际装修价值减除实际使用年限折旧的标准获得赔偿。
第十九条 有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，不予退还履约保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，因此产生的乙方的一切损失等后果由乙方自行承担： 1）乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途退租；
2）乙方违反本合同规定，不承担维修责任或拒不支付维修费用，致使物业或设备严重损坏； 3）乙方拖欠租金达到 天； 4）乙方将承租物业用于非法用途；
第二十条 有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，甲方须返还履约保证金以及退还多收的预交款项，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：
1）因甲方的原因，出租物业已不能用于本合同所约定的用途； 2）甲方无故延迟交付该出租物业达 天以上。
乙方在具备本条规定条件后，依据上述情形提前终止合同后甲方应于 日内退还乙方已付的款项。
第二十一条 法律、法规或本合同其它条款允许甲、乙方提前终止合同的其他情况，甲、乙双方均有权单方面终止本合同。
第二十二条 合同终止或解除之日起三日内，乙方应将该出租物业内财物全部空出。
第九章 通告及送达
第二十三条 甲方确认以下地址为有效通信地址：
乙方确认以下地址为其有效通信地址： 除合同另有约定外，任何一方就本合同发给另一方的任何书面函件应以人手传达或邮寄前述确认地址的方式送达。以人手传达的，应当以双方签字确认为准，以其他非书面方式通知或协商的，可通过包括但不限于电话、短信、电子邮件等任何数据电文形式传达。
第十章 争议解决方式
第二十四条 本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，若双方仍协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉。
第十一章 合同生效及其它
第二十五条 本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决等均适用中华人民共和国法律。第二十六条 本合同生效后双方如有未尽事宜, 可另行协商签订补充合同，经双方协议后所签订的补充合同为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
第二十七条 本合同一经签订，不得涂改，若需要加以变更约定，双方另行以补充协议方式进行变更。
第二十八条 本合同自双方签署之日生效。本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。
甲 方（盖章）： 乙 方（盖章）: 法定代表人签署:
法定代表人签署: 代理人签署： 代理人签署： 日期：
日期：
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