项目商铺下一步销售建议方案
一、方案背景情况
按营销部制定的商铺销售方案安排，项目自2015年4月18日起开始释放沿街商铺销售信息，5月2日起进行商铺护照免费办理，8月1日进行护照集中升级，8月15日正式开盘，但截止8月15日，共计办理护照46组，护照升级2组，实现解筹0组，商铺销售结果未达预期要求。
二、商铺销售结果未达预期的原因分析
（一）项目住宅2015年6月30日才开始交房，目前项目尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到体现；
（二）项目地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；
（三）未对商铺进行现场包装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；
（四）项目商铺目前主要目标客户群体的购买商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。
（五）综上所述，受“天时、地利、人和”三方不利影响，项目商铺销售失利并非偶然，但如能待项目业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。
三、对商铺下一步销售建议
商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动（如以租代售，带租出售）对客户购买商铺行为进行引导。
（一）活动目的（1）通过对意向客户问访得知，客户对项目商铺存在购买兴趣，且购买动机多出于自营，但普遍感觉项目定价过高，在高成本投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购买行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。
（2）如商铺长期空置滞销，必然影响到项目整体商业配套的完善，不利于项目整体形象提升，从而影响到项目住宅产品销售。通过
带租出售及以租代售相结合的方式可以避免此情况发生。
（3）通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。
（二）活动期
从租户签订租赁合同之日起两年，自2015年10月1日-2017年9月30日
（三）租金水平
通过市场类比及项目售价结合租金回报率反算确定（暂定西面1F50元/㎡起，二F25元/㎡起，南面35元/㎡起）
（三）活动方式
1、租金收取
客户与公司签订两年商铺租赁合同后，一次性将两年租金交于开发商；
2、以租代售
（1）客户与公司签订商铺租赁合同一年以内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户的两年租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；
（2）客户与公司签订商铺租赁合同满一年不足两年内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户一年租金，剩余租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；
（3）客户与公司签订商铺租赁满2年且不愿购买所租赁商铺，公司所收取的租金不予退还，续租或收回商铺公司届时视情况另行决定。
3、带租出售
由于租期较长，为避免公司商铺销售受到干扰，如在租期内，有其他客户愿购买以租赁商铺的（租户享受知情权，优先购铺权），可以通过签订三方协议的方式，带租出售给客户，租户租期内经营不受影响，以签订购铺合同之日计算，之前租金归公司所有，余下租金归购铺者所有；
4、招租业态建议
西面1F，2F分开出租，但必须保证以一托三，业态选择：银行、超市、药店、茶楼娱乐、家居建材、家电、高档餐饮、电信、IT、网吧等。南面业态：低端餐饮（早餐店、夜宵摊，快递，维修等）
（四）活动影响
1、有利影响
（1）有助于公司资金回笼；
（2）有助于完善项目居住配套，避免商铺空置对项目想象产生的负面影响；
（3）先租后买有助于打消客户对购买商铺的风险顾虑，提升其对商铺的接受度；
（4）有利于商铺业态引导，提升整体形象。
2、不利影响
（1）带租出售为其他客户购买商铺增加了附加条款，可能会影响其接受度；
（2）如项目后期需将商铺做抵押融资等行为，将会受到一定限制。
四、商铺预租价格表
计算方式:每平方租金=商铺总价*（一年期银行定期存款利率2.25%+通货膨胀率3%=5.25%）/12个月/商铺建筑面积。
商铺1#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
118
44.17
43.22
10050.88
443947.4513
117
50.47
49.38
10008.35
505121.3422
116
61.03
59.71
9765.42
595983.3622
115
72.73
71.16
9725.74
707353.4168
114
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
113
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
112
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
64.47
63.08
9752.26
628728.062
66.19
64.76
9746.19
645100.4119
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
64.47
63.08
9752.26
628728.062
69.28
67.79
9736.05
674513.5289
50.47
49.38
9817.02
495464.7489
44.17
43.22
9859.55
435496.258
商铺2#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
44.57
43.22
10239.16
456359.2345
50.92
49.38
10197.05
519233.5992
68.05
65.99
10122.64
688845.8616
68.05
65.99
10170.47
692100.5763
50.92
49.38
10292.71
524104.9459
44.57
43.22
10430.49
464886.9612
商铺3#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
117
44.5
43.22
10191.85
453537.3232
116
50.84
49.38
9814.84
498986.7079
115
68.06
66.11
9452.94
643367.363
114
66.67
64.76
9314.06
620968.3415
113
52.19
50.69
9328.85
486872.8821
112
41.07
39.89
9406.93
386342.8029
41.07
39.89
9406.93
386342.8029
52.19
50.69
9328.85
486872.8821
64.94
63.08
9272.23
602138.9352
66.67
64.76
9074.89
605022.7631
52.19
50.69
9137.52
476887.1955
41.07
39.89
9215.60
378484.7429
43.15
41.91
9197.94
396890.9571
50.1
48.66
9149.55
458392.4899
64.94
63.08
9080.90
589713.7485
93.88
91.19
8961.63
841317.7818
商铺7#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
66.94
64.8
13224.40
885241.4301
201
66.94
64.8
5424.66
363127.0103
67.87
65.7
13221.32
897331.0262
202
67.87
65.7
5421.58
367962.8506
68.8
66.6
13218.32
909420.6222
203
68.8
66.6
5418.59
372798.6909
67.87
65.7
13221.32
897331.0262
204
67.87
65.7
5421.58
367962.8506
66.94
64.8
13323.25
891858.3477
205
66.94
64.8
5464.20
365773.5069
55.86
54.08
13417.28
749489.3214
206
55.86
54.08
5528.57
308826.1444
65.21
63.13
13428.07
875644.6596
207
84.98
82.27
5456.02
463652.1996
78.8
76.28
13378.38
1054216.352
208
90.2
87.32
5441.82
490851.8606
100.24
97.04
13347.42
1337945.123
209
100.24
97.04
5429.05
544208.3523
商铺11#楼
楼栋
房号
实测建面
套内面积
单价
总价
每平米月租金
66.94
64.8
13174.97
881932.2952
201
66.94
64.8
5404.89
361803.0859
66.94
64.8
13184.86
882594.2574
202
66.94
64.8
5408.85
362068.1412
67.9
65.73
13191.57
895707.3323
203
67.9
65.73
5409.62
367312.9616
68.76
66.56
13198.67
907540.7196
204
68.76
66.56
5410.80
372046.8687
67.87
65.7
13201.54
895988.7084
205
67.87
65.7
5413.67
367426.0606
63.97
61.92
13224.95
846000.1279
206
63.97
61.92
5431.14
347430.2249
84.25
81.56
13099.12
1103600.503
207
94.61
91.59
5327.27
504013.1425
42.89
41.52
13350.48
572601.8761
208
63.62
61.59
5436.40
345863.5804
42.51
41.52
13353.61
567662.0411
209
42.51
41.15
5553.87
236095.2054
商铺12#楼
楼栋
房号
实测建面
套内面积
单价
总价
每平米月租金
84.64
81.83
13058.76
1105293.215
201
95.02
91.87
5310.77
504629.0576
42.94
41.52
13300.63
571129.1436
202
63.7
61.59
5416.32
345019.7222
42.56
41.15
13303.76
566208.0937
203
42.56
41.15
5533.68
235513.4545
商铺17#楼
楼栋
房号
实测建面
套内面积
单价
总价
每平米月租金
67.49
64.8
13321.42
899062.4755
201
67.49
64.8
5462.37
368655.1569
67.49
64.8
13321.42
899062.4755
202
67.49
64.8
5462.37
368655.1569
68.42
65.7
13318.39
911244.0006
203
68.42
65.7
5459.34
373527.7651
69.36
66.6
13315.41
923556.5099
204
69.36
66.6
5456.35
378452.7669
68.42
65.7
13318.39
911244.0006
205
68.42
65.7
5459.34
373527.7651
67.49
64.8
13321.42
899062.4755
206
67.49
64.8
5462.37
368655.1569
67.49
64.8
13271.99
895726.8333
207
67.49
64.8
5442.60
367321.0364
67.49
64.8
13271.99
895726.8333
208
67.49
64.8
5442.60
367321.0364
135.37
129.98
13041.54
1765433.831
209
135.37
129.98
5283.32
715203.2883
144.24
138.5
13024.82
1878699.783
210
144.24
138.5
5272.54
760510.5075
57.49
55.2
13310.78
765236.9343
211
57.49
55.2
5481.39
315125.0768
112
56.24
13316.60
748925.697
212
56.24
5487.21
308600.5818
113
56.24
13316.60
748925.697
213
56.24
5487.21
308600.5818
114
56.24
13316.60
748925.697
214
56.24
5487.21
308600.5818
商铺18#楼
楼栋
房号
实测建面
套内面积
单价
总价
每平米月租金
153.71
147.18
13107.36
2014732.211
201
153.71
147.18
5301.69
814923.1873
82.12
78.63
13261.92
1089068.953
202
123.54
118.29
5353.28
661344.3996
55.16
52.82
13420.70
740285.8275
203
55.16
52.82
5531.99
305144.7455
（以上租金仅根据商铺售价并结合行业租金回报率反算得出，为吸引租户，可酌情视湖口市场租金做相应下降，针对银行、大型超市等主力品牌商家可额外适当优惠）
营销部
2015.8.16
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