第一篇：听建筑物区分所有权纠纷案庭审有感
听“建筑物区分所有权纠纷案”庭审有感
李红慧1
一、案情概要：
原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。B国有企业是基于政府对国企的整改政策，由原先杭州八大国企合并而来。这八大国企之中，A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后由于八大国企合并，A房地产公司经过合法清算程序，与其他七家国企，成立了现在的B国有企业。
在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，（即国家《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定物业管理区域内配置必要的物业管理用房。）
物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。
二、申明：
在本案中，依据我目前所学到的知识，存在着业主委员会的诉讼主体资格、被告人是否继受了A物业公司的债权债务以及法律法规有无溯及力等诸多无论在学理上还是在实务中饱受争议的问题。
但鉴于此次为民事诉讼法作业，而上述问题分别系物权法、公司法和法理问题，在此只从民事诉讼法知识角度浅析，不做深入探讨。也就是说，在本文中，对《物业管理条例》的 1 作者简介：姓名：李红慧
学号：201317330311 班级：法学1303班
短号：634359 长号：*** 溯及力问题不做探讨，暂且承认该条例具有溯及力。然后在这个假设的大前提下，我将分别从原告适格（即业主委员会的诉讼主体资格）、被告适格（被告是否继受了A物业公司的债权债务）等涉及民事诉讼法知识的问题做讨论。
三、简易程序转化为普通程序： 案情：
在本案中，该案适用简易程序开庭两次，后因为法官出差，案件来不及审结，移交其他法官审理，必须改为普通程序，并且组成合议庭，开庭审理。法律：
《民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
《民事诉讼法》第一百六十条规定，简单的民事案件由审判员一人独任审理，不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。
《民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。
《民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。分析：
首先法官在案件受理阶段确定了适用简易程序。当时尚未对案件进行实质审理，只是对案情状况有了初步了解，又加上出差的行程安排，确定了简易程序。后来法官要出差，需要换法官，而且案子开庭了两次，来不急在审结期限内审结。
依据民事诉讼法第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。其中“事实清楚”，指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查取证即可判明事实、分清是非。而本案中，当事人双方对本案的事实陈述存在争议，尤其是对标的建筑物是否是违章建筑争议较大，不符合简易程序的“事实清楚”的适用条件，应该转为普通程序。
再者，“权利义务关系明确”，指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确。在本案中，被告B企业是A物业公司与其他七家国有企业合并后的国有企业，并且在合并前，依照法律进行了清算程序。当事人双方就被告人是否承继了A物业公司的权利义务关系、是否继受了A物业公司的债权债务关系存在较大争议，也就是就被告是否与原告存在权利义务关系存在争议。本案当事人双方的权利义务关系不明确，应该裁定转为普通程序。
进一步说，“争议不大”，指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争议无原则分歧。本案标的物是一座房屋，标的应该算比较大的，而且当事人存在较多争议，应当裁定转为普通程序。
综上所述，本案应该裁定转为普通程序，组成合议庭，开庭审理。
四、原告适格（业主委员会是否具有诉讼主体资格）案情：
原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。法律：
民事诉讼法第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”同时，最高院相关司法解释对“相关组织”做了解释，但未明确业主委员会是否具有民事诉讼主体资格。
《物权法》第六章对业主的建筑物区分所有权做出来明确规定，第70条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第75条规定：“业主可以设立业主委员会，选举业主委员会。”第76条规定“下列事项由业主共同规定：……
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
《浙江省物业管理条例》第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同利益的需要，经业主大会决定，可以以业委会的名义已发提起诉讼。”
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》2009|7第十四条规定：“建筑单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分，改变使用功能或者进行营业活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”
最高法院在《中国民事审判前沿》一书中提出审判意见：“依法成立的业主委员会，在其职权范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的，涉及全体业主利益的事宜，以物业公司为被告的（可以）向人民法院提起诉讼。” 分析：
主体资格问题直接涉及当事人诉权是否成立，起关键作用。判断原告适格的标准有一般原则与例外原则之分。
一般而言，只要当事人是诉讼涉及民事实体法律关系中的权利方或者义务方，在以该民事法律关系或者民事权利、义务为诉讼标的进行的诉讼中，都是适格的当事人。若只依据此条标准，有关建筑物区分所有权的纠纷，业主才是真正的权利方或者义务方，业主委员会没有所有权，不能成为适格当事人。
在某些情况下，非民事权利主体也可以作为当事人，主要包括两种：
1、根据法律规定或者当事人的意思，依法对争议的民事权利享有管理权的人。根据上述《物权法》第六章规定，对于建筑物专有部分以外的共有部分，业主享有共同共有和共同管理的权利，但应由业主按照一定形式（设立业主委员会、选举业主委员会）共同决定这类重大事项，这样业主委员会在特定形式下拥有诉权，可以代表全体业主行使诉权并且有权要求全体业主承担诉讼的后果。按照这样的逻辑，业主委员会应该是适格的原告。
2、在确认之诉中，对作为诉讼标的争议法律关系的解决具有法律上的利益关系的人。本案是给付之诉，而非确认之诉，因此不是这种情况。
综上所述，业主委员会应该是适格的原告。虽然在法律上未予以明确，但现在的业主委员会在特定形式下的民事诉讼主体资格被认可的趋势越来越明显。基于建筑物所有权纠纷对业主委员会诉讼主体资格确认的需要，相关法律法规应当予以明确，解决司法实践中，不同法官基于不同理解，做出完全不同的判决的司法乱象。
五、被告适格（被告是否承继了A物业公司的债权债务）案情：
被告B国有企业是八大国企合并而来。其中，原先八大国企之一的A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后A房地产公司经过合法清算程序，成立了现在的B国有企业。
在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。法律：
《合同法》第三十三条：企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。
《公司法》第一百七十五条规定，公司合并时，合并各方的债权债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。分析：
《合同法》和《公司法》都规定了企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。同时，合法清算程序又能产生债权债务关系灭失的效果。原告之所以未在A公司清算期间清算，是因为当时国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定这一客观原因，其本身没有过错。在本案中，双方都没有主观上的过错。问题在于《物业管理条例》是否具有溯及力存在争议。此系法理问题，在此不予讨论。
六、诉讼代理人 案情：
在本案中，原告和被告本人都未出庭，都由诉讼代理人经特别授权，代理出庭。原告诉讼代理人变更了一项诉讼请求，从要求被告交付物业管理用房，改为要求被告协助完成物业管理用房的产权登记。法律：
《民事诉讼法》第五十九条规定，授权委托书必须记名委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。
分析：
从代理权的来源看，原告系业主委员会，属于非法人的其他组织（业主委员会是否是适格原告，将在以下“主体适格”再讨论，此处暂不议论）由业主委员会主要负责人，委托诉讼代理人。而被告是国有企业，属于法人范畴，由该企业的法定代表人委托诉讼代理人。
从代理权的权限看，双方都是特别授权。依据民事诉讼法第五十九条可知，经委托人的特别授权，诉讼代理人有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。因此在本案中，原告不在场的情况下，诉讼代理人依据合法的特别授权，变更诉讼请求是有效的。
七、证据
1、专家证人
案情：在老师课上播放的视频中，当庭播放了两段音乐，证人甲从事录音工作多年，出庭作证，说两段音乐只是差了一个乐器。
法律：《民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。
《民事诉讼法》第七十九条规定，当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。
分析：甲以专家证人身份出庭作证。理由如下：由《民事诉讼法》第七十二条和第七十九条规定可知，证人是知道案情的人，而且在案件事实发生过程中，就通过自己的耳闻目睹感知
2、庭前交换证据
案情：当事人双方出现多次对不对方提交的证据完全不知情的情况，然后当庭审阅，当庭发表质证意见，举证阶段花了近一个小时时间，显然庭前交互证据没有做好。
分析：应当将庭前交换证据落实好，即能提缩短法院开庭时间，又能提高庭前调解或者当事人和解的比例，提高法院的办案效率。
3、认证
案情：原告有一份证据，因为原件丢失，只能提供复印件。被告在质证环节，提醒法官该证据只是复印件，而原件遗失，无法与原件核对，因此不能单独作为认定案件事实的依据。法律：《民事诉讼法》第七十条第一款规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。
分析：证据原件的证明力明显高于复印件，因此当事人应当注意对原件的保管，然后当庭出示。证据复印2份，一份交法院，一份自已留用。案件事实。在视频中，证人甲并非在案件事实发生过程中感知案件事实，而是通过当庭听音乐，并不是一般的证人，而是专家证人。
第二篇：区分所有权案例分析
案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？
案例二：张大婶住在某住宅大厦临街房的二楼，随着一楼罗某将自家住房租给外地人作餐饮经营后，张大婶的每天都要忍受难闻的油烟和嘈杂的喧哗。为此，张大婶还有其他几位邻居都多次找到罗某协商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再进行出租，但均遭拒绝。而最近一次交涉，罗某更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝张大婶的理由。因此，张大婶颇感无奈，她不知道在多数邻居都同意罗某将住宅改为经营性用房的情况下，能否要求罗某将住宅恢复原状？
案例三：某开发商经批准开发居民高层公寓楼，先后有四百多位客户与该开发商签订购房合同，并在依约交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下入住该公寓楼。后开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉胶浇灌用水向楼层渗透，引起马某等居民的不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，丙赔偿损失。
问题：（1）本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？
（2）马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？
案例四：某小区，由于没有约定，开发商将59个规划用于停放汽车的车位、车库中的37个，以至少每个4万元的价格出售，引发全体业主不满，认为车位、车库应该归业主共同所有，从此双方纠纷不断。本案中应当如何确定车库车位的所有权？
1、对于区分所有人的建筑物（）
A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权
B.区分所有人得就共有部分请求分割
C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让
D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担
2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。建成后，双方约定，甲拥有前截上下两间房屋的所有权，乙拥有后截上下两间房屋的所有权。双方出入均由前截房屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。其后，甲将其所有的两间房屋租给了丙。现甲打算将其所有的两间房卖出，则下列说法中正确的是（）
A.甲和乙之间就该楼房形成按份共有关系
B.甲和乙之间就该楼房形成共同共有关系
C.乙有优先购买权
D.丙有优先购买权
3、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（）
A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意
B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意
4、某小区业主拟使用部分维修费用维修校区内的电梯和水箱，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（）
A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意
B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意
5、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是（）
A.不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题
B.不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间
C.应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权
D.不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效
6、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是：（）
A．不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题
B．不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间
c．应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权
D．不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效
三、判断题
1、建筑区划内的绿地，属于业主共有。
2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属全体业主共有。
3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第三篇：2016年上半年吉林省房地产经纪人：对建筑物区分所有权试题
2016年上半年吉林省房地产经纪人：对建筑物区分所有权试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列选项中，在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用，关系到房地产的产权人能否将产品转移到最终顾客，并实现收益。A：营销计划 B：营销组织 C：营销渠道 D：营销方式
E：工厂的生产设备
2、室内顶棚的种类中，多用于普通建筑或空间高度受到限制的房间。A：直接式顶棚 B：悬浮式顶棚 C：平滑式顶棚 D：阶梯式顶棚
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
3、实地看房的时间不宜过长，一般控制在为宜。A：5~10分钟 B：10~15分钟 C：15~25分钟 D：20~30分钟
E：工厂的生产设备
4、市场营销的核心思想是。
A：实现企业的经营目标，即要实现生存、获利和发展
B：企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标
C：以顾客为中心，企业的经营活动自始至终要围绕顾客、服务顾客、满足顾客需求
D：企业在动态的环境、企业目标和企业内部条件三者之间寻求平衡的过程 E：工厂的生产设备
5、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计的基数。A：5％ B：8％ C：10％ D：12％
E：权利型房地产投资信托
6、延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是年。A：0．5 B：1 C：2 D：3 E：权利型房地产投资信托
7、筹备组应当自组成之日起日内组织业主召开首次业主大会会议。A：10 B：15 C：20 D：30 E：权利型房地产投资信托
8、目前是国内外规模化房地产经纪机构普遍采纳的一种经营模式。A：单店经营模式 B：无店铺经营模式 C：连锁经营模式 D：混合经营模式
E：客户资金代收代付风险
9、房地产经纪企业中薪酬的支付方式不包括。A：佣金制 B：包干制 C：混合制
D：固定薪金制
E：客户资金代收代付风险
10、房地产企业不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后天内将有关信息直接报送系统管理部门；也可通过各级建设(房地产)行政主管部门、房地产中介行业自律组织将行政处罚意见和其他不良行为记录提交系统管理部门。A：3 B：5 C：10 D：15 E：权利型房地产投资信托
11、甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重新领取房屋权属证书，应缴纳的费用总计是元。A：80 B：275 C：285 D：560 E：权利型房地产投资信托
12、在签订房地产经纪合同的前提下，当事人侵权责任的免责事由不包括。A：自己有过失 B：阻却违法性事由 C：受害人过错 D：不可抗力
E：客户资金代收代付风险
13、关于采用集中销售方式销售住宅的市场开盘销售率的表述，正确的是。A：客户诚意度难以把握，开盘销售率不确定 B：由销售团队能力决定
C：由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定
D：新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高 E：工厂的生产设备
14、减少合同纠纷的措施不包括。A：采用房地产经纪合同示范文本 B：求同存异，回避有争议的条款 C：由法律人士对合同内容进行审核 D：采用书面合同形式 E：客户资金代收代付风险
15、由于借款人不按时偿还贷款本息而形成的一种风险是指，也是银行面临的最直接和最基本的风险。A：流动性风险 B：信用风险
C：通货膨胀风险 D：利率风险
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
16、房屋租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同(A：对承租人和新房主继续有效 B：对承租人和新房主无效
C：对承租人继续有效，对新房主无效 D：对承租人无效，对新房主继续有效 E：权利型房地产投资信托
17、张某购买了一套住宅，测量结果表明：该住宅套内使用面积为；套内自有墙体的水平投影面积为，共有墙体的水平投影面积为；封闭阳台的水平投影面积为，未封闭阳台的水平投影面积为，则该住宅的套内建筑面积为。A：128 B：132 C：134 D：140 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
18、房屋租赁代理的特点不包括。
A：房地产经纪人必须充分了解房源信息
B：房地产经纪人要充分理解和尊重租赁方的需求 C：风险的不确定性 D：时效性较强 E：工厂的生产设备
19、下列选项中，目前正在为越来越多的大型房地产经纪机构所接受。A：直营连锁经营 B：特许经营 C：连锁经营
D：设立分支机构
E：客户资金代收代付风险 20、申请人申请预购商品房转移登记一般应当向登记机构提交的文件不包括。A：房地产登记申请书 B：预购商品房转让合同
C：购房业主商品住宅维修基金交款凭证 D：当事人身份证明
E：客户资金代收代付风险
21、下列原则中，属于建设工程质量管理原则的是。A：国家不鼓励采用先进的科学技术和管理方法
B：县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序
C：从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先设计、后勘察、再施工的原则
D：市级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理
E：权利型房地产投资信托
22、房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与之间的权利义务关系。A：交易一方 B：交易双方 C：交易当事人 D：委托人
E：客户资金代收代付风险
23、目前，我国房地产业中房地产占主体地位。A：服务业 B：开发经营业 C：咨询业
D：信息经纪业
E：权利型房地产投资信托
24、下列权利中，属于房地产经纪人享有的是。A：知悉真实成交价格的权利 B：以自己的名义收取佣金的权利 C：以自己的名义承揽业务的权利
D：要求委托人提供与交易有关的资料的权利 E：客户资金代收代付风险
25、下列客户开发的方式中，是最快最有效的开发方式。A：同行开发 B：老客户开发 C：信函开发 D：媒体开发
E：客户资金代收代付风险
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、特许经营具有的共同特点包括。
A：受许人对商标、服务标志等权利拥有优先购买权
B：法人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权 C：权利所有者授权其他人使用商标、服务标志、专利、经营诀窍等权利 D：在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动 E：受许人需要支付权利使用费和其他费用
2、现金流量不包括。A：现金流入量 B：现金流出量 C：净现金流量 D：净现金流入量
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
3、投资具有的特性有。A：投资必须有经验 B：投资必须有投入 C：投资必须求回报 D：投资具有风险性 E：投资具有时间性
4、房地产经纪人应掌握的市场分析的技能有。A：对房地产市场定性判断和定量分析的技能 B：准确判断客户犹豫不决真正原因的技能 C：灵活采用有关方法消除客户疑虑的技能
D：体察购房人心理，适时推荐合适房源的技能
E：分析判断市场供给、需求、价格的现状及变化趋势的技能
5、感觉在消费者购买活动和营销工作中的作用有。A：感觉使消费者获得对商品的第一印象 B：感觉是引起消费者某种情绪的通道 C：发挥注意的心理功能
D：对消费者发出的刺激信号强度要适应人的感觉阈限 E：引发消费者正面和美好的想象
6、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力包括。A：了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定 B：具有一定的房地产专业知识
C：能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定
D：有一定的外语水平
E：掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能
7、当折现率为10％时，某房地产项目净现值为1380万元，当折现率为11％时，净现值为一258万元，若投资者要求的基准收益率为12％，则该项目在经济。A：不可接受 B：可接受
C：能否接受无法判断
D：可以接受，也可以不接受
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
8、房地产交易是房地产经纪人员在交易双方之间斡旋促成的。在卖方的确认和说服工作中，重点把握的事项有。A：资格甄别 B：真实意愿 C：珍惜常客 D：判断决策人 E：需求内涵
9、根据原《房屋登记办法》的规定，房屋登记包括。A：房屋所有权登记 B：房屋地上权登记 C：房屋抵押权登记 D：房屋预告登记 E：房屋地役权登记
10、在房地产代理合同中，房地产经纪人有的义务。A：承担交易后果 B：替委托人决策 C：亲自处理事务
D：向被代理人报告处理事务情况 E：所得交付被代理人
11、金融衍生工具的最大特点是能够以少量资金从事数倍乃至数十倍的交易，具有的特点。A：高风险性 B：流动性好 C：高收益性 D：高效率性 E：高投机性
12、同一条信息在不同时间、不同环境，其价值也可能完全不同，体现了信息在时间和空间上的。A：变化性 B：多维性 C：独特性 D：复杂性
E：客户资金代收代付风险
13、”现代服务业”主要指依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业，既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级。其中属于其新兴服务业的是。A：电信 B：现代物流 C：金融
D：中介服务
E：客户资金代收代付风险
14、将项目楼书上的核心卖点进一步提炼抽取或将销售信息以展板形式在销售现场展示的目的是。
A：对项目进行形象定位 B：项目价值点渗透宣传 C：销售信息及时公布 D：防范风险 E：使客户对楼盘的整体素质有一个全面的了解
15、侵权行为的构成要件包括。A：行为违法 B：有损害事实 C：主观过错 D：有违约行为
E：违法行为与损害事实之间有因果关系
16、房地产经纪机构享有的权利包括。A：有权制订行业规范
B：按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为
C：有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务
D：由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求
E：有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议
17、为规范物业管理的行为，原建设部制定了《前期物业服务合同》的示范文本，前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容包括。A：当事人和物业的基本情况
B：物业管理服务事项和服务质量要求 C：双方的权利义务
D：物业管理服务费用的标准和收取办法 E：物业的环境布局
18、购买写字楼客户的心理特征较住宅有较大差异，主要体现在。A：客户更关注写字楼的形象 B：自用兼顾投资心理 C：房号销控方式 D：购买决策理性
E：写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求
19、在为客户提供专业服务的过程中，了解客户的相关信息，确定客户买房的动机和真实的购房条件，包括购房的等。A：区域范围 B：环境 C：价格范围 D：楼层 E：房型
20、建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有。A：统一房地产范围 B：统一成交日期 C：统一交易情况 D：统一付款方式 E：统一价格单位
21、从看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。A：综合效应
B：房地产供给的角度 C：房地产需求的角度
D：房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
22、购房相关税费一般包括，以及其他当地政府要求缴纳的相关税费． A：土地使用费 B：契税 C：印花税
D：抵押登记费 E：房地产交易费
23、品牌的市场作用主要表现的方面不包括。
A：品牌是企业与消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证，有品牌与无品牌的产品相比，消费者更多地信赖有品牌的产品
B：品牌是消费者选择商品的依据，是消费经验的积累与运用
C：品牌是规避单纯价格竞争的一种手段，因为消费者愿意为品牌的特有附加价值，支付一定的费用
D：品牌是身份和地位的象征，有利于促进产品销售，树立品牌形象 E：客户资金代收代付风险
24、在房地产经纪活动中，房地产经纪执业的公平原则主要体现在。A：房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，进行正当竞争 B：房地产经纪活动当事人意志自由，自主决定房地产经纪服务的有关事项 C：房地产经纪机构与委托人的权利和义务对等，利益关系均衡 D：房地产经纪机构获得经纪业务的机会平等
E：房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力
25、房地产市场衰退期的特征包括。
A：投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大 B：新房销售困难
C：大批房地产开发项目开工 D：房屋空置率上升
E：售价以比租金快得多的速度下降
第四篇：陕西省2016年上半年房地产经纪人：对建筑物区分所有权模拟试题
陕西省2016年上半年房地产经纪人：对建筑物区分所有权模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、客户信息是房地产经纪公司和经纪人的宝贵资源，只有才能发挥其价值，促成交易。A：有效分类 B：合理使用 C：准确定位 D：安全管理
E：工厂的生产设备
2、下列关于城市总体规划的表述中，错误的是。A：城市总体规划的规划期限一般为20年
B：城市总体规划应当对城市更长远发展作出预测性安排 C：城市的总体规划由城市人民政府审批
D：城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见 E：权利型房地产投资信托
3、在新建商品房的销售过程中，销售人员避免同一房号重复销售的重要工具是。A：置业计划 B：项目楼书 C：销控表 D：户型手册
E：工厂的生产设备
4、通常门店在半径为内的核心区域，获取本门店客户总数的55～70％。A：100m B：200m C：300m D：500m E：客户资金代收代付风险
5、下列房地产经纪机构薪酬的支付方式中，奖励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。A：佣金制 B：分红薪金制 C：固定薪金制 D：混合制
E：客户资金代收代付风险
6、经济学上将弹性数值分为5种类型，弹性等于1的情况，称为。A：单一弹性 B：富有弹性 C：缺乏弹性 D：完全弹性
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
7、在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人应当回避，但除外。A：经所在房地产经纪机构同意后 B：征得另一方当事人同意的 C：经公证机构公证的 D：有合法委托手续的 E：客户资金代收代付风险
8、房地产租赁业务是房地产经纪入主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有。A：集中性 B：适应性 C：固定性
D：很大的流动性 E：工厂的生产设备
9、下列园林景观中，属于软质景观的是。A：树木 B：墙体 C：铺地 D：栏杆
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。A：6个月 B：10个月 C：1年 D：1年半
E：权利型房地产投资信托
11、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。A：房地产经纪业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产服务业
E：权利型房地产投资信托
12、目前我国房地产代理活动的主要类型是。A：新建商品房销售代理 B：存量房承购代理 C：存量房租赁代理
D：新建商品房租赁代理 E：客户资金代收代付风险
13、物业服务企业是依法定程序设立，以为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济实体。A：业主合法权益 B：物业管理 C：销售经营 D：物业代理
E：权利型房地产投资信托
14、取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的。A：基本环节 B：首要目标 C：必备条件 D：核心内容
E：客户资金代收代付风险
15、房地产经纪机构最主要的收入来源是。A：佣金 B：信息费 C：介绍费 D：销售收入
E：客户资金代收代付风险
16、目前市场采用较多的纯销售模式是。A：售后返租 B：先租后售 C：拍卖销售 D：分割式销售 E：工厂的生产设备
17、作为房屋承租独家代理经纪人，在代理承租经纪业务时，要。A：掌握市场租赁的行情 B：了解房屋租赁的价格波动 C：了解租赁时间的长短 D：了解承租人的需求 E：工厂的生产设备
18、下列属于基本适宜城市建设用地的是。A：地势平坦，土地完整的用地
B：地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地 C：工程地质条件良好，不受洪水淹没的土地
D：受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
19、经纪人对客户信息进行数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。A：完整性 B：系统性 C：持续性 D：快捷性
E：工厂的生产设备
20、查询机构可以出具无查询结果的书面证明的情形不包括。
A：涉及国家安全需要保密的信息，但无法提交国家安全机关同意查询证明的 B：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的 C：要求查询的事项、资料不存在的 D：要求查询的房屋尚未进行权属登记的 E：权利型房地产投资信托
21、某宗面积为的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元，则理论上应补地价的数额为。A：1176万元 B：1264万元 C：1272万元 D：1358万元
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
22、根据我国《合同法》规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。A：2 B：3 C：4 D：5 E：权利型房地产投资信托
23、楼宇智能化系统中的办公自动化的英文缩写是。A：0A B：DA C：BA D：CA E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
24、房地产经纪机构中，在连锁店(办事处)必须有名以上取得房地产经纪人执业资格并注册的房地产经纪人。A：1 B：2 C：3 D：4 E：客户资金代收代付风险
25、住房公积金的互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性，有房的人帮助无房的人，暂时不买房的人支持即期买房的人，通过所有职工互帮互助，达到的目的。
A：保障住房规范管理 B：提高或改善居住条件
C：实现住房公积金的保值、增值
D：维护住房公积金所有人的合法权益 E：权利型房地产投资信托
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、应由原注册机构注销房地产经纪人注册的情形有。A：受刑事处罚的
B：不具有完全民事行为能力的
C：严重违反职业道德和经纪行业管理规定的 D：脱离房地产经纪工作岗位连续12个月的 E：在一个房地产经纪机构执业满4年的
2、法律规定的违约责任的承担方式主要有。A：赔偿损失 B：继续履行 C：订金罚则
D：承担民事责任 E：支付违约金
3、申请房地产经纪人资格注册必须具备的条件有。
A：取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》 B：年龄在22岁以上 C：从业5年以上
D：身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作 E：经所在房地产经纪机构考核合格
4、房地产契据登记制的主要特点有。
A：登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状
B：登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人
C：法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任
D：登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力
E：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态
5、建筑物耐火等级分类中，根据材料的燃烧性能，将材料分为。A：非燃烧材料 B：难燃烧材料 C：易燃烧材料 D：燃烧材料 E：燃烧体
6、房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括等。A：工作效率 B：专业观点 C：房源信息 D：委托权限 E：客户信息
7、《城市房地产转让管理规定》规定，可以不办理出让手续的情况有。A：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 B：私有住宅转让后仍用于居住的
C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权可以分割转让的
D：转让的房地产可以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的
E：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市基础设施用地和公益事业用地
8、购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的，一般采取分期偿还的方式。A：30％ B：50％ C：60％ D：70％
E：客户资金代收代付风险
9、个人转让购买满5年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有(A：土地增值税 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税
10、地形是指地面起伏的形状，对有影响。A：城市的选址 B：道路交通
C：城市的空间形态 D：景观 E：城市设施
11、商品价格是消费者比拟的途径。A：社会地位 B：经济地位 C：文化修养 D：生活情操 E：兴趣爱好
12、房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场勘察。其审查内容主要有。A：拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议
B：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理
C：建设项目是否在经济上、技术方面可行
D：拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑 E：申请人提供的文件是否齐全、有效
13、在房地产促销手段中，人员促销的局限性主要有。A：时间成本较高
B：无法与消费者建立良好关系
C：市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制 D：要求促销人员具有较高的素质 E：无法明确消费者的需求
14、房地产经纪企业介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供。A：交易服务 B：营销策划服务 C：产品定位 D：投资咨询 E：市场调查
15、外墙面应选用的材料。A：不易玷污 B：耐大气侵蚀 C：耐久性 D：不易褪色 E：不泛霜
16、根据内容的不同，房地产市场分析可以分为。A：总体房地产市场分析 B：区域房地产市场分析 C：特殊房地产市场分析 D：专业房地产市场分析 E：房地产项目竞争环境分析
17、按照的不同，汇率分为固定汇率和浮动汇率。A：汇率的制定方法 B：汇率制度
C：外汇资金的性质与用途 D：外汇管理情况
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
18、房地产经纪机构的战略实施过程，就是对其所有资源进行的过程。A：分类 B：整理 C：存档 D：调配 E：使用
19、土地其他登记是一般常用土地登记类型以外的登记，具体包括等土地登记。A：预告登记 B：增值登记 C：更正登记 D：查封登记 E：异议登记
20、印花税的税率分别为。A：0．5‰ B：1‰ C：0．05‰ D：0．1‰ E：0．03‰
21、在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般采用估价。A：收益法 B：市场法 C：成本法
D：内部替代法
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
22、美国房地产代理业务运作的方式包括。A：非联营制合同 B：净卖权合同
C：独售权共享合同 D：开放出售权合同 E：独售权合同
23、住房公积金财务管理的基本原则是。
A：建立健全内部财务制度，做好财务管理基础工作
B：降低运作风险，保证住房公积金保值增值，确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯；厉行节约，制止奢侈浪费
C：严格执行住房公积金管理委员会批准的住房公积金归集、使用计划
D：严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出，努力降低住房公积金运作成本
E：执行国家有关法律、法规、规章和财政、财务制度
24、房地产经纪人员职业道德的主要内容包括。A：遵纪守法 B：规范执业 C：诚实守信 D：业绩至上 E：尽职尽责
25、房屋成本租金主要有组成。A：地租和利润 B：维修费 C：保险费 D：折旧费
E：融资利息和税金
第五篇：最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 PARTY工作项目
物权法司法解释（7号文）需应用的知识及应用计划
------时尚PARTY管理处
注：
1、黑色字体表示：司法解释原文。
2、蓝色字体表示：管理处自查不存在问题。
3、粉红色为：工作应用。
4、红色字体表示：核对后存在问题、分析及下一步的整改措施。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
管理处自查：管理处在交房过程中对应购房合同、交房通知单、身份证等办理相了关手续，能清晰辨别业主，符合该条款。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
管理处自查：对该条款内容清晰了解，能认定建筑区划内哪些属于专有部位。工作应用：•针对时尚PARTY多层六层住户，他们的楼顶是否属于专有部分进行？
A.一梯六户均能从自己的房间上到楼顶，不具有构造上的独立性； B.六户业主都能使用屋顶，不具有利用上的独立性；
C.六层楼顶在买卖合同中也未曾登记，不能登记成为特定业主所有权的客体。结论：经过对照分析可以肯定六层住户的楼顶不属于专有部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
管理处自查：管理处符合。第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
存在问题：
1、PARTY小区出现六楼安装太阳能、卫星接收器，影响到外观和房屋外立面，同时遇到大风天气时，存在不安全隐患，容易造成损害他人合法权益。
整改措施：
1、针对六楼安装太阳能或卫星接收器的业主，管理处下整改通知，按要求进行整改，留取告知证据。
完成时间：2010年3月30日责任人：李萍
工作应用：业主在自己窗户上装外突的防盗网，是否侵权？
A.首先业主是在自己家的窗户上装的防盗网，这是合理需要； B.如果物业和业主因此走上法庭时这不属于侵权行为；
C.按照管理规约或者业主手册中约定禁止安装外凸防盗网，结论：此行为视为侵权。•针对擅自改变房屋用途物业应当做哪些工作？ A． 进行教育沟通，并作记录留下证据； B． 向有关部门进行举报并做好记录。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
管理处自查：小区没有出售的车位、车库，全部以出租的形式，对于规划内的车位、车库的出租首先满足业主的需要。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
管理处自查：小区内主干道、西环、南环道路停车的车位属于占用道路增设的车位。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
管理处自查：PARTY小区没有召开业主大会及成立业主委员会，未涉及到此项条款。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
管理处自查：目前，管理处所统计的建筑面积是按照购房合同上的面积计算的，只有极少数业主将房产证面积上报。凡业主凭房屋产权证在物业核实之日起将按产权证实际建筑面积收取物业管理费。
•工作应用：业主在拿到房产证时能否依据登记的房屋面积不同要求物业公司进行退款？ 04年2号文明确规定： A． 物业费的计算办法是在房产证未发放之前按照购房合同中登记的面积计算； B． 在房产证发放之后应按照房产证上等级的面积计算； C． 计算日期为业主拿房产证到物业更改时的日期；
D． 在房产证发放之前所收取的物业费多的将不予退还，少的也不应补交。第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
管理处自查：管理处未涉及此项条款。
工作应用：如果召开业主大会，投票决议时，开发建设单位以未出售的多套房屋，或者一人购买多套房子，以此为由来行使多个业主投票权时可以运用此项条款。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。存在问题：时尚PARTY的下沉广场房屋为车库，业主作为商用。
整改措施：对以将车库房屋用做经营用房的业主及产权人进行沟通，利用该司法解释条款，并有书面归劝沟通记录。
完成时间：2010年3月30责任人：李萍
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
管理处自查：目前基本没有业主对车库改商用的业主提出意见。主要原因：1.现在处于冬季，商户基本没有生意。
2.对其他业主的影响小。
3、小区业主有商业需求。
控制防范措施：
1、对以将车库房屋用做经营用房的业主及产权人进行，沟通该司法解释条款，并有书面归劝沟通记录。
2、收集有利害关系的业主意见，留下证据
3、举报到相关政府部门
完成时间：持续 进行教育客户 责任人：杜鹃
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
管理处自查：小区目前没有业委会。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
管理处自查：该内容目前暂不涉及，但对维修资金的筹集、使用流程应掌握，待到具备使用时，会将申请使用情况向业主公布。
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
管理处自查：该内容目前暂不涉及，但到业主委员会成立时会将业主大会及业主委员会决议及会议记录向业主公示。
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
管理处自查：管理处每半年向业主公示一次收支账目，并留有照片，记录等；2009年下半年的收支还未公示。整改措施：整理收支账目，进行公示，照相并留存证据。完成时间：2010年2月28日
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
管理处自查：用于停放汽车的车位、车库的收入除去其中的合理成本（员工工资、福利，管理成本等），剩余的利润运用到弥补物业费的不足及公共设施设备的维修与保养（单元门的维修保养、道闸杆的维修、道路的维修等）。
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。管理处自查：无，但需要物业从业人员具备控制和防范意识，加强对前期物业服务协议的了解运用，严格按照前期物业服务协议内容提供服务，避免出现服务瑕疵。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。管理处自查：小区大门口的早餐亭属于占用业主共有部分，并从事经营性活动。解释：
1、经营早餐的目的是方便业主。
2、经营性质为非盈利的。
3、除去经营人员的成本为负利润。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； 管理处自查：没有此类情况。
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
管理处自查：小区有统一要求，安装的晾衣架，主要原因：PARTY为小户型房屋，业主晾衣需求大。
（三）违反规定进行房屋装饰装修； 管理处自查：无
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。管理处自查：无
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。工作应用：本解释适用于承租人和借用人。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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