中原：解读《新国十条》新一轮房地产政策调控开始

第一篇：中原：解读《新国十条》新一轮房地产政策调控开始

中原解读《新国十条》:新一轮房地产政策调控开始

政策调控背景：

1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。

2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。

政策出台起因： 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；

2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；

3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。

政策要点细读: 二套房贷规定史上最严厉----对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

严厉打击投机炒房----要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

首次打击异地炒房----对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏----发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

房地产开发企业购地和融资受到严格监管----国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。土地出让方式有待改革----坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

清理预售房源打击捂盘惜售----住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

2010-2012年保障性住房建设规划即将出台----住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。

政策评述: 纵观“新国十条”，与年初的“国11条”对比，部分内容属于重申强调，也有部分内容为新增或修改的条款，主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供给和市场监管的措施较之前基本一致。从需求调控去看，差别化信贷政策更加严格，对二套房贷首付提高到五成，贷款利率为基准利率的1.1倍；同时首套房贷如果购买90平米以上的首付要三成；另外，打击投机购房的力度非常大，一方面首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方政府可以采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；同时，政策中首次出现打击异地炒房行为，对异地炒房者暂停买房贷款。除了信贷政策外，税收政策也明显加大调控作用，虽然没有明确的税收政策出台，但本次政策已经释放出房产消费税或房地产保有税的出台预期信号。言外之意很明显，就是如果目前的政策调控对高房价上涨还是不能起到抑制作用的话，税收工具作为更强有力的杀手锏将随后登台。

“新国十条”出台后，各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利率；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕。

对市场影响：短期签约量激增，购房者赶搭末班车。

“新国十条”出台前，在14日国务院常务会议上，相关信贷收紧的政策已经提前出台，很多楼盘迅速反应，赶在银行执行最新信贷政策之前催促客户赶搭末班车，加快签订买卖合同。由于银行系统内部宣称这次政策银行会很快执行，促使各大楼盘动作加快，在16-17日集中签约，导致签约量每天超过200套。

对市场影响：银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。

4月16日，工行宣布即日起执行4月19日，农行宣布即日起执行其他银行大部分也宣布从本周一（4月19日）起执行，最迟不超过周三。

在政策出台前，由于供应的偏紧、需求的累积、地王再次活跃推升房价上升预期，房价预期稳定甚至有向上的态势。政策出台后，释放出强烈的调控信号，市场预期预计将快速转变，看空看跌的购房者逐渐增多，当市场预期开始转变，带来的是市场的观望和购房者的延迟购房计划，短期内市场陷入一种胶着状态，市场分歧较大，市场等待趋势明朗，整体市场成交预计在低位徘徊。依据量在价先的原理，随着成交量的持续低迷，房价的调整压力越来越大，最终会有部分开发商率先跳水。

对市场影响：信贷收紧购房首付门槛大幅提高。

对市场影响：整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。

目前东莞市场上购房客户主要分为四种：

受影响最直接的是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，东莞市场基本上没有投机需求，主要以长线投资为主，追求出租回报，首付的大幅提高，大大打击着他们的投资热情；升级换代的换房需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧的大环境下，二套房贷的界定比较简单，贷款购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业的范畴，首付不低于五成；而对于购买力很强的改善需求，影响不大，他们主要购买的物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但购买力不是很强的改善需求，由于购买的物业总价比较高，首付增加一成压力非常大；而对于恐慌性购房，由于目前政策改变了市场的预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生；而正常的刚性自住需求，在目前的政策下购买90平米以下的中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买90平米以上的首付要三成，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次，选择90平米以下的户型。

对市场影响：信贷收紧对首次置业影响面超过70% 2006年90/70政策出台后，经历三年多的发展，比重仍然是倒挂严重。90平米以上的供应在2009年新增住宅里占比超过75%（含别墅），普通住宅里90平米以上的比例也超过70%。而新政规定首次购买90平米以上首付不能低于30%，较之前政策宽松的时候要增加一成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过70%。

对市场影响：信贷收紧对合拼户型影响较大，市场影响面超过10%。

90/70政策经历三年多的落地执行，由于东莞需求户型偏大，开发商尽量在规避政策，因此合拼户型的现象比较普遍，在市场上的比重也比较大，据2008-2009年的数据统计显示，合拼户型比重超过10%。合拼户型其中有一套要作为二套房贷处理，按照新政规定，二套房贷首付不低于50%，最终使得购房首付门槛大大提高，影响成交。

对市场影响：二次置业60%的购房者都会受到影响。

根据东莞多个代表性项目的客户汇总统计，多次置业客户比重在50-70%之间，平均在60%左右。因此，二套房贷提高首付至五成，市场上60%的购房者将会受到影响。

对市场影响：东莞临近深圳的片区、以深圳客户为主的楼盘受影响较大。

本次政策调控中首次打击异地炒房，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。因此东莞临近深圳的片区如塘厦、凤岗等镇区，由于当中很多楼盘主要以深圳客户为主，在目前的政策下当地的商业银行有可能不放贷，同时这些人群多属二次置业，首付的大幅提高，市场观望情绪比较重。对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。

对市场影响：信贷收紧影响小户型公寓投资，但影响不是很大。

小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年东莞经济处于调整中，投资者的投资热情受到较大的平抑，因此购买小户型公寓的群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，这部分群体受政策影响较小；其次，小户型公寓经过过去几年的井喷放量，进入2010年小户型公寓新增供应非常少，而且存量经过2009年的消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛；再者，由于小户型公寓中有比较多的单身公寓，一方面总价低，另一方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前的政策提高首付到五成，影响的是单个投资客购买的套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大的是小户型公寓中的偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高的门槛。

对市场影响：信贷收紧对公积金购房影响不大，市场有20%购房群体不受影响。

公积金贷款利率较低，在当前商业贷款利率折扣大幅减少的情况下优势开始凸现；东莞公积金缴纳上限非常高，在公积金缴纳人群中有部分公积金收入非常高，他们购买力很强，同时公积金贷款在房价较高的情况下一直都是比较高的首付和比较低的贷款成数（详细情况参照下表），因此这部分人群受政策的影响比较小。目前东莞与公积金管理中心合作的开发商逐步增多，同时公积金贷款在开通绿色通道后放款速度也比较快，只是公积金贷款的返点比较难操作导致很多开发商合作意愿不高。这几年东莞普通住宅的成交数据中，每年有20%的购房通过住房公积金贷款。可以认为，在信贷收紧下，东莞市场起码有20%的购房群体基本不受影响。

一、住房（指成套住房，包括独立厅、房间、厨房和卫生间，下同）每平方米单价(按建筑面积计，下同)低于4000元（含4000元），或低于5000元（不含5000元）且住房建筑面积不大于90平方米（含90平方米）的，贷款额度占房价比例不超过80%，贷款最长年限为30年。

二、住房每平方米单价在5000元（含5000元）至5500元（不含5500元）之间的，贷款额度占房价比例不超过70%，贷款最长年限为20年。

三、住房每平方米单价在5500元（含5500元）至6000元（不含6000元）之间的，贷款额度占房价比例不超过60%，贷款最长年限为20年。

四、住房每平方米单价在6000元（含6000元）以上的，贷款额度占房价比例不超过50%，贷款最长年限为20年。

市场趋势预判：新一轮市场观望产生，政策调控预期持续。

“新国十条”出台后，各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利率；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕，接下来的3-5个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新一轮的观望、政策调控消化期。

市场趋势预判：供需拐点即将显现。

2009年1月市场可售存量达到最高位，为725.62万平米。随着2009年市场的快速消化，增量供应不足，导致存量持续回落，2010年3月到达2009年以来的低位。今年是开发年，很多新项目动工，新增供应也持续增加，据东莞中原研究中心数据监测显示，全年新增供应量预计超过700万平米。越往下半年走，新增供应将大幅增加。市场可售存量目前基本上是最低位，随着4-5月营销旺季的来临，新增供应明显放量，在目前新一轮政策的调控下，成交预计比较平抑，使得存量触底回升，供需拐点即将显现。

市场趋势预判：量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整。

2009年2月东莞普通住宅的加权均价为5080元/平米，随着大市上涨回暖，东莞房价也持续平稳上升，至2010年2月到达最高位6221元/平米，上涨幅度高达22.5%。从2009年8月份开始，随着央行货币政策出现微调，加上市场进入传统淡季，整体市场成交量开始回落，而价格仍然持续向上态势，出现量价的明显背离，近两个月则是缩量滞涨，市场上涨乏力，加上政策调控的力度较大，价格面临着较大的调整压力。

市场趋势预判：地产龙头股价再创新低，进入第三波调整，楼市调整压力剧增。

房地产板块在2009年8月央行货币政策出现微调时开始见顶，至今经历两波调整，这个过程中楼市中的房价却持续上升态势，两者之间严重背离。股市已经充分提前反映市场悲观预期，但楼市中由于供应偏紧、开发商资金充裕、地王拉升房价预期等因素，房价持续上涨，其中虚涨成份越来越大。近日第二轮房地产政策调控拉开序幕，受此利空打击，房地产板块的股票特别是龙头个股纷纷放量创出新低，进入第三波调整，市场预期非常悲观。在楼市中，上涨的房价预期预计会快速转变，看跌看空的预期将会加剧，房价的调整压力随着供应量的持续增加、信贷的持续收紧压力越来越大。市场趋势预判：即使大势进入调整，东莞房价的调整空间比较有限。

市场是不可预测的，但假设全国楼市进入调整，高位运行的房价难免冲高回落，特别是一线城市上涨过快，房价已经远远脱离普通购买力，如果一线城市房价高位回落，势必影响二线城市如东莞市场的房价调整。而对于东莞房价的调整空间，我们仍然为调整空间有限。东莞目前的房价相对而言是比较低，这背后反映了东莞市场的自身特点和问题：东莞外向型的经济受全球金融危机影响非常大造成购买力外溢和租赁需求下降、外来投资客不看好东莞短期发展而淡出东莞市场；东莞各镇区经济相对独立，购房消费力主要来自本区域；有较大部分的开发项目土地成本比较低，房价定价策略向对比较保守；东莞本土开发商多为民营企业，部分开发商是多元化经营，受金融危机影响较大，同时以自筹资金为主，资金链总体偏紧；还有，东莞二手房交易流程繁琐、税费高、交易周期长制约着投资资金的活跃等等。据东莞中原研究中心的数据监测表明，目前东莞的洋房均价在6000元/平米左右，这个价格无论从租售比指标、收入水平等各方面评估都是处于合理投资区间、能为普通购房者所接受的

第二篇：2005年以来重大房地产调控政策清单及其解读

2005年以来重大房地产调控政策清单及其解读

(2008-09-25 22:29:07)

2005年以来重大房地产调控政策清单及其解读 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

2006年4月28日

房贷基准利率涨至6.39%，固定利率将走俏：中国人民银行宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率仍保持不变。个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。去年3月，个人从银行获得的最优惠房贷利率上涨了0.2个百分点，使许多人的住房按揭月供上涨数

十、上百元，而这次利率上涨的幅度更大，月供负担又有增加 2006年5月17日

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》。

(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。2006年5月29日——9部委“十五条” 国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地２００５年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

2006年5月31日——二手房营业税征收

5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。

国家税务总局方面透露，该《通知》首次对个人对外销售不能提供属于普通住房证明材料，或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。也就是说，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。如果个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定的，一律要执行销售非普通住房的政策。届时，税务部门要按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额，征收营业税。2006年7月6日

据中国建设部消息，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。《通知》要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

2006年7月12日——165号文件

盛传已久的“住房结构”调控细则悄然出台。建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）正式签发，并下发至地方政府。165号文件核心精神有三：

一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；

二、套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市新审批、新开工的商品住房总面积”；

三、6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。2006年7月24日——外资限炒令 内容如下：

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

一、规范外商投资房地产市场准入

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理

三、严格境外机构和个人购房管理

四、进一步强化和落实监管责任

2006年7月24日——建立国家土地督察制 国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。

设立国家土地总督察1名，由国土资源部部长兼任；兼职副总督察1名，由国土资源部1名副部长兼任；专职副总督察(副部长级)1名。国家土地总督察、副总督察负责组织实施国家土地督察制度。

2006年7月26日——108号文 2006年7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）突然现身，明令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。

“108号文”规定，二手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。2006年8月1日——土地出让 国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日起施行。国土资源部某内部人土表示，新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。

2006年9月4日——外资购房

近年来部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为是境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，国家外汇管理局、建设部近日出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。

这份《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。2006年9月5日——土地调控

新华社５日受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，为进一步贯彻科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。

《通知》指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。

2006年11月20日——土地有偿使用费 ２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方３０：７０分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的要求，为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约集约用地，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合印发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。

2006年11月30日 ——落实楼市调控

近日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》(以下简称《通报》)。

《通报》指出，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)下发以来，各地区和有关部门认真贯彻执行各项政策措施，在调整住房供应结构、稳定住房价格方面做了大量的工作。9月下旬，按照国务院要求，各省(区、市)认真进行了自查，建设部等十部门对北京、天津、内蒙古、辽宁、江苏、江西、山东、湖北、广东、四川、陕西等11个省(区、市)进行了集中检查。从自查、集中检查情况看，当前全国房地产市场情况总体上是好的，并且出现了一些积极的变化。

2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的国十五条中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），05年国八条、144号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。

第三篇：天津市2011年“津十条”房地产调控政策解读和应对

天津市2011年“津十条”房地产调控政策解读和应对

一、“津十条”解读

天津市出台的“津十条”基本上是复制了一下“国八条”的内容，没有太多的增加因此目前看相对比较温柔。但是鉴于“国八条”政策本身的严厉性，实施过程中对房地产打击较大。

原文解读：

1、严格落实国家调控政策，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。解读：

本条是根据“国八条”要求各省市一季度公布价格调控目标制定的。要求公布调控目标对地方政府来说压力很大，目标定高了，说不过去，定低了又怕价格难以把控，确实两难。目前全国尚无公布的省市。此条对本案没有影响。

2、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。解读：

日前在天津“十二五”计划中计划建设保障房4400万平米，其中2011年建设各类保障性住房1200万平米，约19万套。当前计划增加到了23万套，这个数字实施难度很大，但是表明了政府的态度，对未来平抑房价作用较大。此条对本案没有影响。

3、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。解读：

二手房交易成本的提高，结合本政策中的第三、第六条要求，对二手房交易市场会产生较大的打击，但从长期的角度看，在政策执行的过程中，增加的税收极有可能转加于买方，而再一次地推高房价。加强土地增值税的管理，根据此前“津六条”的要求，每平方米销售价格 2 万元（含）以下的，土地增值税预征率为 2%；每平方米销售价格 2万元至 3 万元（含）的，土地增值税预征率为 3%；每平方米销售价格 3 万元以上的，提地增值税预征率为 5%；保障性住房暂不预征土地增值税。此条对本案影响主要出现在土地增值税预征提高方面。

4、严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。解读：

差别化住房信贷政策逾加严格，重点对投资性需求和改善性住房需求打压较大。此条对本案有一定影响，但影响不大。

5、加强住房用地供应管理。强化保障性住房和商品住房用地供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款。解读：

据统计，2009 年推出住宅用地 2378.37 万平方米，实际成交 2176.96 万平方米；2010 年推出住宅用地 2736.60 万平方米，实际成交 2372.50 万平方米，由此判断，2011 年商品住房土地供应量将不低于 2274.73 万平方米。对于土地开工的管理，一方面增加了商品房供应的保障系数，同时也将进一步促使开发商在土地取得时更加谨慎。此条对本案基本没有影响。

6、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同）、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。解读：

本条是本次调控的核心条款，也是对上一版政策的加强，由“限购”转为了“禁购”。该政策的实施将会对房地产市场造成巨大波动。首次置业和首次改善的需求影响稍小，但对天津特色的“蓝印”需求、投资需求基本被隔绝，对高端住宅、别墅类等的产品销售形成了巨大的困难。此政策将对滨海新区、远郊区县相对打击较大。政策虽然对外地户籍购房限制较大，但是依然不能排除有可能通过一些其他途径取得购房资格的情况。目前该政策的具体实施方式尚未出台，有待进一步关注。此条对本案形成重大影响。

7、加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。解读：

此条延续了“津六条”的内容。加强了对商品房销售价格的管理，同时加强了预售资金的管理。政策本身只是加强管理，暂时没有相应的限制要求。对市场影响较小。对本案没影响。

8、强化房地产市场监管。对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度，对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告、直至取消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。解读：

此条也是延续了“津六条”的内容，是对市场的加强监管，目的是规范市场，对市场本身不会造成影响。对本案没影响。

9、加强正面宣传和舆论引导。新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。解读：

此条也是延续了“津六条”内容，是对新闻媒体和舆论的要求，目的是加强导向作用，也是为政策的顺利实施提供保驾。虽然如此可能会对社会形成一定的误导作用，但是对市场影响不大。对本案没影响。

10、明确责任，确保落实。市有关部门要抓紧制定具体实施细则，并立即组织实施，切实加强管理，确保各项措施落到实处。解读：

此条是对各有关部门的要求，口气相对严厉。在政策中单列一条，想来用意深刻。

二、影响分析 虽然目前“津十条”的具体实施细则尚未出台，但是已可以确认对天津市的房地产市场将会形成巨大的冲击。针对上述对政策的解读，初步分析对市场的影响主要来自于由局部限购转为全面禁购。

成交量：此次限购政策的出台和实施，或将导致 2011 年商品房成交量出现大幅萎缩，成交面积将降至 800万平方米左右。据调查，远郊区县 20%-30%的购房客户为蓝印户口需求者，其中宝坻、武清“蓝印需求”高达 50%以上，而对于外来人口购房需提供 1 年期以上纳税证明的限制条件，使得这部分人群购买力大大减弱；同时，滨海新区购房者中30%-40%为投资型客户，这部分人群的需求也将受到一定程度的抑制；由于区位优势，市内六区成交量所受影响最小；环城四区购房者多为市内六区的改善型客户及首次购房者，受差别化信贷政策的影响，其观望情绪增加，购买行为变缓，成交量下降。所以，整体来说，全市商品住房成交量在限购政策影响下会有明显下降。

价格方面：住宅价格整体将呈现略有回落态势，远郊区县、滨海新区回落幅度较为明显。2011年，保障性住房供给大幅增加将平抑住宅市场整体价格。同时，商品住宅整体供应量同比2010 年不会减少，而受限购政策影响，购买需求将被压缩，供需结构的不平衡将导致商品住宅价格略有下降。考察各大区域购房需求结构，市内六区以及环城四区主要以刚性和改善的需求为主，而远郊区县购房结构主要以蓝印户口需求为主，滨海新区则主要以投资需求为主； 限购令出台将大幅挤压投资需求，且滨海新区住宅价格经过2009年以来的快速上涨，相对于房地产发展一般发展水平已经出现较大的透支，且供过于求的压力较大，价格回落趋势较为明显。

高端住宅影响：商品房高端住宅作为投资比例较高的物业，在细则出台后，受政府政策抑制高房价、政府约谈、税收增加等影响，其市场会受到较大挑战，投资客将大量减少，市场需求量明显降低。

对本案的影响：根据上述的解读，本次新政对本案影响较大的主要是第六条的“限购”政策。由于本案定位的客群主要是“蓝印户口”、“投资需求”两大市场。而“限购”政策主要针对的也是这两大市场，因此面对新政需要对本案进行一定的调整和应对。

三、未来预期及应对

预期：

1、临时性政策，持久性不长

首先从政策本身看，政府对房地产市场进行“限购”，应该属于临时性强制打破市场供需关系控制措施，主要是为了防止供求原因造成的市场大幅波动，同时加大保障房供应赢得相应的时间。因此一旦商品房价格被控制住，保障房供应大幅上升后，控制政策自然会放宽。其次由于本次政策的实行预计将会对国家整体的经济上涨带来负面影响，对各地区的发展不利，因此在政策实施时一旦出现对经济压力过大，政府会通过适度放宽的方式尽量维持平衡。本届中央政府一直以来致力于控制房价，但效果不够明显，所以在政府换届前，用行政手段严格控制房价的上涨，为下一届政府的平稳过渡打下基础。我们预计本政策中“限购”的条款执行期应该在未来的1~2年，过后将整体逐步放宽，但会根据各地区情况的不同，采取不同的放宽力度和政策。

2、短期回落后，未来上升空间大

本次新政的力度前所未有，从源头临时性的卡住了部分需求，减小了商品房市场总容量，因此成交量下降和价格适度下调势在难免。但是由于本次是采用行政手段进行的强制控制，未来一旦手段放宽后，前期积压的大量需求将有可能出现集中爆发。虽然届时政府会降低放开速度，但是由于目前通货膨胀延续，市场投资品的匮乏，刚性需求的积累，未来市场依然会有很大的上升空间。

3、市场供应萎缩，市场低迷

需求的相对减少，会带动供应的下降。市场销售的压力，企业内部资金周转速度的下降，都会导致房地产开发企业在一定程度上降低开发速度，减少市场供应，以求确保资金链不断。政策实施后房地产市场将进入一段休眠盘整时期。

4、对本案利弊参半

从政策的目的和内容看，限购政策对本项目的弊端是显而易见的，这将大大打击了本案的主力客群——投资客户。但是就本案而言，有利之处也不是完全没有。首先本案土地尚未取得，因此有相对更多的时间以对新政和市场反应做出准确的分析和判断，其次北京市的严厉新政带来的向外挤压效应，将为本地区市场带来发展的预期，第三新政带来的土地市场的低迷，也会减少短期内同类项目的竞争。

应对：

1、调整产品定位，转为养老目标

新政对本案原有两大主力市场冲力较大。虽然对政策的执行期预期较短。因此对本案的定位应作出适度的调整。主要调整方向为加大产品的市场适应性，针对高层产品由原来的蓝印户口定位，增加养老和首次置业需求。

产品方面依然保持小户型产品供应，同时内部格局尽量满足老年人生活特点，增加辅助的养老功能设施。真正将社区定位为养老社区。对未来市场的目标为：蓝印购买，租给养老人群；养老购买，自己居住。

配套方面，需在原有规划外增加相应的养老配套设施的建设，以满足未来养老人群在一定范围内的生活、医疗、休养的需求。

另外，增加面对外来人口首次置业需求，其中包括未来京津新城范围内的新增就业人员，以及相近企业密集区的企业购买和管理人员购买。

2、转换开盘次序，放缓供应速度

调整原有的供应次序，先期供应商业地块上的公寓和别墅产品，以规避新政的影响。同时，基于对政策实施期相对较短的判断，为保持产品价格，应采用精确供应，少量快走，减少资金占压，增加周转效率的开发方式，以求在保证项目现金流的情况下，平稳度过政策期，待市场进入上升期后，再放量入市。

3、增加销售手段，开辟第三战线

销售方面为应对新政，充分向市场阐述对未来市场的分析，引导有眼光的投资者在市场低迷时进行抄底投资，同时一方面利用地方优势，协助客户达到购房门槛要求，另一方面尽量在低迷期提供更多的不受限购新政影响的产品。

4、协调政府，争取政策 新政的实施也给地方政府带来了相应的压力，因此我们提出以养老为前提，旅游休闲为目标的开发方向，以争取取得地方政府在政策和收费方面的特殊照顾，从而适度降低成本，以提升产品竞争力。

第四篇：2018年全国两会热点提案关于房地产房价调控政策解读

2018年全国两会热点提案关于房地产房价调控政策解读

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全国两会之际，再一次专访黄红云，这个来自重庆的全国政协委员，也是金科股份董事长。对他印象最深刻的是，去年两会，他在接受专访时提出了“首付降至2成”的建议，没想到一语中的。今年2月，央行对于商业贷首付进行了调整，最低可至20%。

还有一个不得不说的事情是，***于3月4日下午看望了民建、工商联的委员，并参加联组会，听取委员们意见和建议，而黄红云正是与会的成员之

一。面对记者，他道出了自己感受，“激动、振奋、温暖、责任”，“习主席的讲话给民营企业打了一剂强心剂。” 的确，中国经济正面临着越来越大的下行压力，一些民营企业经营困难，信心不足。再加上近年来国进民退的传言，让民营企业家感到焦虑。

今年的两会，黄红云又带来了哪些重磅提案呢?据了解，他的提案分别涉及房地产去库存、扶持养老事业等四个方面。

关于去库存：“降价、亏本也要卖”

“房企应该抓住机遇，实在卖不动，千万别死扛，降价、亏本也要卖。”这位深耕地产多年的重庆地产大佬如此说。的确，部分二三四线城市去库存的任务非常艰巨，地方政府甚至提出了农民工进城消化库存、鼓励大学生买房去库存等救市“药方”。昨天，克强总理做了政府工作报告，个人简历其中涉及房地产的提法给市场释放出了很大的信号。

李克强表示，“完善支持居民住房

合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求因城施策化解房地产库存。同时，今年棚户区住房改造600万套，提高货币化安置比例。”

房地产去库存，这也是黄红云两会提案中最重要一个。他表示，房地产开发投资增速大幅下滑，新开工面积持续负增长，房地产待售面积再创历史新高，三四线城市库存高企等问题依然严峻。

对此，他提出几点建议。一是要优化供应结构，因地施策控制土地供应。按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止土地价格上涨过快。

其次，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化。推进住房公积金制度改革，建立政策性住房银行，进一步推

进房贷资产证券化，满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

在财政政策方面，他提出，要暂缓房地产税立法，减免非住宅房产税，取消企业所得税及土地增值税预征，降低“营改增”增值税税率，工作总结明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。

“特别是要降低二手房的交易税费，这对于消化库存将会贡献很大。”黄红云表示。

同时，对于地产企业，他建议，一是加大创新力度，通过产品创新，创造新的供给和新的需求;二是优化改变存量房的使用功能，吸引消费者;三是对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量，也可以将商业用房改用途，如商业改住房，商场、商铺改为办公、酒店，办公、酒店改为公寓，反之也可。把公建类房屋改为一般类酒店等。实在卖不动，千万别死扛，降价、亏本也要

卖。

关于金科：重点深耕省会城市

作为重庆本土企业，金科的多数项目都位于二线三线城市，在去库存方面，应该有很多想法。对此，黄红云表示，“去库存压力不是很大，大部分进驻的城市销售都很好。在去库存方面，我们也做了一些尝试，诸如，在成都、无锡等地，把原来的商业用房改成酒店式公寓，热门思想汇报像城市酒店、快捷酒店;少量的商铺改成众创空间;商改住等。”

区域分化、城市分化成为今年楼市的重要特征，与此同时，各大企业也相应地调整了发展战略。

对于金科今年的发展战略，黄红云表示，将重点发力以省会为主的二线城市，我们重点选择了10个省会城市，并在省会城市下面延伸少量的三四线城市。

“对于三四线城市，不能一概而论，一部分销售确实不好，但是有一部分还是比较好的。根据我们进驻的城市，有 的销量、利润堪比一线城市。因为从产销比来看，三线城市的投入比较少，其市场前景还是比较好的。”黄红云指出。

而对于高热的一线城市楼市，他表示，今年仍会量价提升，但限购等调控政策可能仍会延续。此前，黄红云在接受媒体采访时表示，会寻求合适的时机，通过合作或拿地的方式介入一线城市。

黄红云表示，用5年时间，金科将实现三个层面的战略转变：一是产品层面，从关注房子的居住到关注社区服务，实现业务重心从5年短周期到6-5年长周期的转变;二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户、到用户、到会的转变;三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

在轻资产方面，黄红云透露，金科今年会有相关的动作，结合企业自身状况，在关联业务和延伸业务方面去做。

以上就是《2018年全国两会热点提案关于房地产房价调控政策解读》的

范文全部内容，涉及到城市、库存、红云、房地产、表示、住房、今年、对于等方面，希望网友能有所收获。

第五篇：两会关于房地产调控提案,2018年全国两会关于房地产调控政策热点解读

两会关于房地产调控提案,2018年全国两会关于房地产调控政策热点解

读

最近发表了一篇名为《两会关于房地产调控提案,2018年全国两会关于房地产调控政策热点解读》的范文，觉得有用就收藏了，这里给大家转摘到。两会关于房地产调控提案,2016年全国两会关于房地产调控政策热点解读

房地产市场在经历2013、2014年的大起大落后，在宏观经济下行压力不断增加的背景下，今年“两会”中，政府对房地产行业的态度已经发生了根本性转变，以往的“调控”、“抑制”等词汇未再出现，取而代之的是“稳定”、“支持”等积极性的措辞。2015年房地产市场政策环境

平稳、宽松的基调已基本确立。然而就是因为政策一片利好，让我们不得不反思行业发展背后的隐患，短期激励无异于一剂肾上腺激素，不过是权宜之计，如果一个行业要靠不断“打鸡血”才来维持，那也说明这个行业行将朽木不远矣。中长期来看，中国经济高速增长转向中低速增长时代，房地产行业发展的基石已不再稳固；行业已从“努力增加供应量”到“千方百计去库存”，结构性过剩的局面已经形成，部分城市库存压力畸高，区域、产品供求结构严重失衡。在这样的情况下，政府和企业应站在各自的角度，分城施策、量体裁衣，长远规划、尽早转型，保证房地产市场平稳、健康、持续发展的同时，也为企业良性发展找到持续推动力。一短期（1年内）：政策面平稳宽松，新棚户安置模式催生新需求

1、“稳增长”方针不变，房地产行业势必从中受益

2015年还是要“稳增长”热门思想汇报，作为支柱产业的房地产业的景气度至关重要，抓龙头才有事半功倍之效，正基于此，我们认为年内对房地产的各项扶持政策必将迅速出台；在中央仍将延续房地产业“去行政化、分类调控”的整体思路，类似以前“国五条”“国八条”等直接行政性的干预措施将不再出现，出台相对宽松的信贷政策、更加优惠的税费举措加大对企业和购房者的扶持；地方政府也将会进一步落实户籍改革、调整公积金贷款、加快区域一体化、给予购房者或者引进人才等特定人群直接购房补贴等。

总而言之，“稳增长“的框架下，房地产必将从中受益。

2、年内1-2次降息、降准极有可能，但房地产业资金仍不能盲目乐观

2015年货币政策会相对宽松。去年以来的接连降准、降息仅仅是个开始，2015年再有1-2次降息、降准将是大概率事

件。然而，资金面宽松剑指整体社会经济层面，而非房地产行业，实体经济、股市等等都将分流资金，故而整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。工作总结对开发企业而言，融资成本将会有所降低，提升企业的利润空间，无疑使房企当前持续下滑的盈利能力有所改善。对于购房者来说，宽松的货币环境、较低的贷款利率，能一定程度上降低购房成本而促进成交。

3、调首付、加补贴、降税费等措施将落实，放松一线限购几无可能 可以预见，一揽子支持住房消费的激励政策将会在4月纷纷落地。中央层面：（1）二套房首付比例由当前的60%、70%分别下降至50%、60%，二套贷款利率下调由上浮10%、20%将至基准利率；（2）全面落实“9?30“认贷不认房。贷款结清的再贷款买房视为首套房。

地方层面，在“分类指导、因地施策”的指引下，可能继续在以下几个方面做出调整：

（1）公积金贷款门槛继续降低、额度上调、首付比例降低，多城市或省内城市异地互认等方面的激励力度将进一步加大；

（2）户籍政策进一步放宽，增强城市人口吸附力，引入新需求；（3）契税减免的范围和力度继续加大，二手房交易营业税减免条件有望放宽，个人简历免征期由5年恢复至此前的3年，降低改善型需求房屋置换成本而刺激市场交易；

（4）供求矛盾突出的二、三线城市，购房财政补贴力度将进一步加大；

（5）市场普遍预期的一线城市限购政策调整将会落空，北京、上海两市市长在“两会“已明确表态不考虑调整限购政策。

4、房地产税只字未提，税收法定让其未来出台更复杂漫长

在2015年的《政府工作报告》中，房地产税并未被提及。房地产税并非被遗忘了，而是目前尚处于立法研究阶段，现在还不是房地产税出台的最佳时机。一，房地产税本身较为复杂，立法存在争议。二，立法程序相当繁琐，需要时日，并且税收法定原则使其立法程序进一步繁琐。第三，就当前经济形势来看，此时房地产税出台，势必加剧房地产行业下行压力，从而进一步拉低国民经济增速。

5、存量转保障房有利于缓解库存压力，但地方政府资金压力较大 一方面政府已经认识到，当前许多城市房地产供过于求，实物保障与货币补贴并举，这既避免了重复建设，也在一定程度上增强被保障家庭的购房需求和能力，给市场带来一定购房需求；另一方面，这也有利于盘活市场存量住房，减轻地方房地产市场压力。

范文写作从地方政府层面来看，大多数城市土地财政依赖严重，土地出让金和

房地产交易税费成为地方财政主要来源，而当前地方土地财政收入锐减的情况下，存量房转保障房的资金来源问题如何解决成为难点。

6、棚户区改造，拉升投资及催生新需求

棚户区改造作为保障民生的安居工程，在近几年的“两会“中频频被重点提及，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业的发展。对房地产而言，棚户区改造将大量中心城区的土地腾挪出来，带动房地产开发投资规模上升。然而，值得注意的是，棚户区改造除了是保障安居的民生工程外，也是在经济结构调整、“去房地产化”的过程中，由于当前经济下行压力大增，为拉动投资、保持经济稳定的过渡性手段，是暂时性，具有不可持续性。

7、部分土地储备过高的城市，土地供应节奏或将放缓 当前，部分城市已出现土地储备严重过剩的问题，如宁波、济南、大连、杭州、青岛和武汉等。这些库存过高的城市地方政府考虑到当地房地产市场的供求，以及未来随着“新型城镇化”进程的发展，人口导入而产生的房地产市场需求的规模，城市整体的承载能力及配套建设的进度等等，或将控制土地供应的节奏。

二中期（1-3年）：产业地产及三四线城市房地产或迎新的发展契机

1、集体土地流转为“农民进城”提供财产支撑，但三四线市场仍难有突破 从房地产行业的角度来看，农村集体经营性建设用地入市，一方面，有利于增加农民收入，将进城农民的潜在需求真正转变为有效需求。另一方面，新型城镇化下，三四线城市房地产市场潜在需求有机会迎来新的增长点，或迎新的发展契机。然而，同时我们也应该看到，三四线城市经济发展水平、TOP100范文排行就业机会、医疗教育配套等等与一二线城市相比竞争力相差悬殊，农村人

口依然大量流入经济发展相对成熟、就业机会较多的一二线城市，这一局势在未来1-3年难以改变，因此，综合来看，未来3年内，三四线城市房地产市场难有突破性的发展。

2、经济结构调整深入，产业地产迎来新契机，养老地产更值得关注 可以预见，随着经济的发展和产业结构的调整的不断深入，以及作为新兴业态的旅游、文化、健康和养老等产业日显欣欣向荣，对经济增长的拉动作用愈加明显，政府对相关产业的支持力度也在不断加大，作为这些产业发展的基础，旅游地产、养老地产、文化地产等产业的发展将再上新台阶。

特别养老地产发展前景广阔。随着我国进入人口老龄化社会，养老问题的解决已显得愈加紧迫。对房地产而言，无疑将滋生巨量的养老地产的需求。三长期（3年以上）：新型城镇化为行业带来需求，数量恐远低于预期

1、“新型城镇化”为房地产持续注入需

求，但不可盲目乐观

截至2014年年底，我国城镇化率仅为%，与主要发达国家的75%相比，最全面的范文参考写作网站仍有20%的差距，即便不考虑人口增长，以2014年年底亿人口计算，未来将有亿农村人口涌入城市，住房需求作为公民的基本需求，正如李克强总理所言，是房地产市场刚性的需求。

然而，我国宏观经济发展已进入“新常态”，经济增速逐步下滑，要解决亿人口的就业、生活、医疗、教育等等问题，经济上将承受巨大的压力，解决这些问题将耗费更为漫长的时间。因此，虽然“新型城镇化”将为房地产持续注入需求，且将进一步提高有效需求的比例，但我们不可盲目乐观，这部分需求的释放将因有限的经济和社会发展水平及巨大的人口压力而大为延长。

2、人口老龄化加速、二孩全面放开无望，刚性需求增长有限

我国已迈入老龄化社会，人口增长放

缓。而对于计划生育进一步放开，李克强在15日的记者见面会上也明确表示，政府将根据单独二孩放开的评估结果，同时“考虑中国经济社会发展和人口结构变化的情况，权衡利弊，依照法律程序来调整和完善人口政策。”事实上，单独二孩放开的时间不过一年多，要以此评估得出结果，至少要观察3-5年，因此短期二孩全面放开的可能性很小。而且即便二孩政策全面放开，然而，几十年的计划生育及经济社会的发展，人们的生育观也发生了很大改变，日渐加大的经济压力和追求自由的生活观念，导致社会的生育意愿普遍不强，从双独二孩和单独二孩放开后新增人口的变化情况即可见一斑。因此，长期来看，依赖新生人口的增长带来的房地产市场需求的增长亦不可过分乐观。

四范文内容地图从“两会”政策方向看房地产行业长期趋势

2015年“两会”于房地产行业而言，可谓暖风频吹，利好不断。然而在市场的

一片振奋和欢腾中，我们也应该保持清醒的头脑，深刻认识到，在这诸多利好的背后也意味着房地产行业所处外部宏观经济环境形势严峻，同时，房地产行业本身也存在不少问题。

1、长期来看，房地产行业也已步入“新常态”，下行趋势不可避免

房地产经过十多年的高速发展，也将随着宏观经济一起进入“新常态”。且在经济结构调整的过程中，在去房地产化的指引下，房地产行业下行趋势已不可避免的事实。一方面，房地产市场的发展有其自身规律，有高潮必定也会有低谷，经过十几年的高速增长，居民住房需求基本得到满足。另一方面，我们已进入人口老龄化社会，生育率低下，由人口增长带来的新生住房需求将日益萎缩，房地产行业下行已不可避免。

2、中长期经济进入中低速增长，需求疲软，行业发展基础不再稳固

2015年GDP增速再度下降至7%，正如报告中所言，这是综合考虑了“需要和可能”而制定的目标。在宏观经济下行的影响下，社会投资动力不足，居民收入水平增长前景不稳，加之保障房供给以及棚户区改造分流部分自住型需求，商品住宅市场需求疲软的大局已定。

3、库存问题依然严峻，部分城市土地储备过高，中长期存风险

千方百计去库存已经成为政府和企业等各方共识，中央政府也在2015年”两会”中提出了不少去库存的方案，比如存量房转保障房、支持改善型需求、因地施策等等。而对于企业而言，过去规模化扩张的模式也已不可持续，企业将有注重量上的规模扩张逐步转变为注重利润和现金流的提升，心得体会因此中长期内，房地产规模增长的速度将大为放缓。

4、需求结构已变，而供应因反应滞后，导致供求结构失衡

随着房地产市场的发展及我国人口结

构的演变，我们房地产市场需求结构也在逐步发生变化。刚性需求逐步显现触顶回落之态，城镇居民“有房住”的刚性需求已基本得到满足，而改善型需求则呈现逐步抬头的走势。随着人口结构的进一步演变，生育高峰期人群置业完成，刚性需求触顶回落之势将愈加明显，需求层次将会进一步提升，未来房地产市场需求主力将由“有房住”向“住好房”转化，改善型需求逐渐市场。

5、中央虽有意扶持，然而地方政府“招”已几近出尽 2014年开年，房地产行业即跌入冰点，并持续萎靡不振，在2014年两会的《政府工作报告》“分类调控”的指导下，下半年地方政府便纷纷启动救市，先是解除了执行2年多的限购政策，继而在公积金调整、契税减免、购房补贴、购房落户、降低首付比例等方面做文章，但多项政策已被提前透支，因而余下的可操作空间都十分有限。此外，土地财政依赖度过高也将严重影

响地方政府“因地施策”的力度。地方政府有枪无弹，想扶持房地产，恐怕也是有心无力。唯一可用税费减免和财政补贴，也在巨大的财政压力无法施展，短期内难言改善。五企业尽早转型、适度有选择地关注三四线城市

在两会“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性需求”、“分类指导，因地施策”等的精神指导下，企业应审时度势，采取积极的措施，方能适应“新常态下”的房地产市场，并保持健康、稳定的发展。

1、经济环境和行业背景以发生改变，企业应加快步伐转型 当前，房地产行业所面临的外部宏观经济背景和内部行业状态已发生改变，以往的快增长、高盈利时代已一去不返。同时，以住宅开发和销售为绝对主体的阶段即将过去，以资产管理为核心的商务楼宇的开发运营，以产业、旅游、养生度假为核心的新型地产开发，以及老

龄化趋势下养老服务社区开发将为房地产企业带来新的转型发展空间。企业应以多元化经营策略规避市场风险，加强金融、互联网与房地产行业的融合，以互联网思维的渗透、大数据、云计算和移动互联网等新技术的融入来促进企业的加速转型。

2、短期发展机会仍在一二线城市，长期适当有选择地进入三四线城市

“新型城镇化”作为国家发展战略和经济发展的重要引擎，也是房地产行业发展的最大潜力所在。短期内，房地产市场的发展机会仍在一二线城市，但企业应审慎对待高价地，少拿地王；而对于三四线城市的发展机会，房企可长期关注，适时有选择的进入。值得注意的是，珠三角、长三角和环渤海部分三四线城市房地产市场已经发展过度，供求严重失衡，企业应审慎对待。

3、控制拿地节奏，谨慎对待高价地 一方面，当前房地产市场供求矛盾依然突出，部分城市土地储备已严重过剩；

另一方面，中短期内，企业应审时度势，综合考虑城市供求状况、自身现金流状态和库存情况控制拿地节奏。高溢价地块的开发风险大为增加，特别是地王，企业应谨慎入手，否则小则影响业绩、利润，大则会给企业整体运行带来不确定性风险

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