北京两小区物业管理参观体会

第一篇：北京两小区物业管理参观体会

北京两小区参观体会

东方太阳城和艺苑桐城是风格完全不同的两种小区。东方太阳城为典型的公园式设计，巧妙地将自然、建筑和人文和谐统一，形成宽广的“视觉走廊”，0.29的超低容积率和80%的极高绿地覆盖率，让人有身处世外桃源之感。

一、居所依类划分、配套服务

居所类别：集中式公寓楼、联体和独栋别墅区、中式四合院

集中式公寓楼

（一）集中式公寓楼

（二）集中式公寓楼

（三）独栋别墅区

（一）独栋别墅区

（二）独栋别墅区

（三）独栋别墅区

（四）中式四合院

（一）中式四合院

（二）二、无处不在的水，令小区充满生机

活动场馆前亭台水榭

集中公寓区水系

联体别墅区水系

别墅区湖景

休闲活动场地绿水环绕

住宅区荷花池

桥与水的宁静

三、服务设施完善

不但有度假公寓、旅馆、医院、邮政代办中心、超市、餐厅、康体中心、社区活动中心等多种基础配套设施；还有室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆以及康复中心等各类健身空间。位于中心会所内的老年大学，环境优美，为老人开辟了一个学习交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，营造一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。

客服中心

1、客服中心有三大功能：

（1）解决客户反映的问题；（2）处理客户投诉；（3）收费。

工作人员接待客户来访 服务评比 展示形象

2、服务设施多样、价目公开

活动中心

收费价目表

美容美发中心

洗浴中心

羽毛球场馆

室内游泳馆

赛事一览

图书借阅

室外健身设施

四、小区物业管理方面

1、物业资质齐全、规范，让人一目了然

独立的展示墙

物业公司标牌

小区实景沙盘

2、每个住宅区域都有独立门禁

安保人员着装规范

停车登记后，准予放行

3、整齐的街道随时保持清洁卫生

4、街道各类标识完备

地面交通导向标识

交通指令标识

道路提示标识

分区图及楼宇分布标识

消防栓标识

5、随处可见的宣传媒介

公告栏

消防宣传栏

报架及自办报刊

宣传横幅

6、植被多样、错落有致的小区绿化

在自然景观建设中，融入了大面积的绿地、湖面和有色植物，夏季降水量年均48毫升，平均温度为25.5度。社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/M3，居住环境已达到疗养级别。近10万株林木坐镇绿化，使得整体绿化覆盖率高达80%；细节上根据每个区域的特点，种植独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障，风景随四季交织呈现。

路边景天种植

植被修剪整齐

树种多样、高低深浅错落

高大树木与凉亭搭配别有闲趣

一大丛美人蕉跃然入目

翠竹、丁香、低矮花草让人浑然忘记四季

横铺水草、纵垂柳条的田园画卷

荷花池动静相宜

7、丰富多彩的社区文化活动

根据小区人群层次，活动主要面向中老年人。根据广大业主的不同需求和兴趣爱好，成立乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部等，为业主们创造相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。每周组织诸如：太极拳、健身操、书法、绘画、舞蹈、乐器、戏曲、合唱、朗诵、乒乓球、羽毛球、模特队等活动，活动场地集中在室外广场、小礼堂、康体中心和会所教室。

小礼堂承接健身操、戏曲等群众文娱活动项目

一周活动安排表

五、景观设计上可借鉴的一些亮点

湖边垂钓石

水中凉亭和观景台

湖畔休闲石凳

住宅侧面的木架凉亭

雕塑代表着一种文化取向

岗亭的外观装饰

池中喷泉

横跨河上的幽静小桥

主路与便道的隔离花带

路边花带

颜色协调的分类垃圾箱

长椅与公示栏鲜明的对比搭配

木条栅栏朴实自然

荷花湖静逸秀美

休息乘凉的好去处比比皆是

艺苑桐城小区容积率2.5，绿化覆盖率30.6%，为普通住宅小区。土地和房屋综合利用率极高，地下建有三层停车场，高层楼宇之间的活动区布局紧凑，物业管理制度详尽，管理人员挂牌服务，设备间整洁、设备管理规范。

楼宇间的小公园包括了儿童娱乐设施

保安监控设施完整，各项制度一应俱全。应急预案、领导组织结构图、监控管理制度、人员管理制度等图表上墙。

各项物业管理规章制度合订本

地下停车场提升空间利用率

健身器材多样、放置集中

户外乒乓球台空气极佳

健身器材使用警示牌

简单的自行车存放架防风防盗

树坑四周长凳设计美观实用

集中活动场所铺彩色防滑地胶

园区中央种植着竹林

卵石小路

小广场

休闲凉亭和宣传横幅

浅水池中的栈道给人跳跃的感觉

警示牌

小区入口处的假山和喷泉

公示栏内容：特约服务价格、常用电话号码、小区平面图

宣传窗内容：工作人员一览表、小区及物业公司简介、小区剪影 感悟：通过此次参观对比，感觉到小区的建设首先要考虑出资方的价值取向，也要考虑到设计和建造者的视界有多高远。景观设计风格可以是与住宅风格配套设计，也可以在局部展现亮点。水元素的使用带来生机活力，加上不同的植被既美化了视觉又清新了空气。物业人员配置应专而多能；管理制度必须详尽、完备，使各项工作有章可循；可以根据居住人群层次有针对性地提供多元的有偿服务。

经验积累：

1、学习应带专用录音笔，将解说人员的介绍内容再记清楚一些；

2、照相机存储卡应清空，保证一到两天的使用；

3、准备好提问题：平时将物业管理中遇到的问题记录在本子上，参观学习时可以与同行交流，相互借鉴经验。

二〇一三年九月十四日

第二篇：物业小区参观体会

10月14日一早，我们来到了中国的第一个经济特区——深圳。高楼林立、车水马龙的深圳，给人的第一印象就是繁华。

我们参观了深圳海岸城、深圳半岛城邦、京基与京东方、星海名城。感受到了深圳的繁华，深圳这座年轻城市的活力，深圳人民勇于创新的精神，特别是在参观小区的过程中，深圳——这个中国物业管理开展最早的地方。使我在物业管理方面的知识受益颇多。一．深圳海岸城。

海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。

海岸城很注重自己的建筑特色和设计，邀请了美国凯里森建筑事务所负责方案设计，并由深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。个人感觉它的整体设计风格现代、简洁，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化，倡导全新的滨海体验与时尚。

作为一个集办公写字楼物业与商业物业于一体的一个大型综合物业。在管理上难度会相应的增加。在设计上，“万国美食风情街”那长达710米，贯穿海岸城与周边写字楼、商务广场、文化广场、五星级酒店以及海雅商圈的二层步行高架桥，真正意义上的实现人车分流，方便了管理；海岸城购物中心二楼至五楼新颖别致的退台式餐饮设计。在节省了人力的同时，更方便了管理。当然还有强调商业实效性的推出了“双首层”的消费聚集模式。无不反映出设计者简约时尚的现代设计理念。

物业人员礼貌热情，面对客户时始终微笑的表情。也给我留下了深刻的印象。专业知识过硬，并且能熟练使用计算机辅助工作。管理一个集办公写字楼物业与商业物业一体的综合物业，深圳市海岸商业管理有限公司产用的是套一体化的地产管理软件产品。涵盖了售楼管理系统、物业管理系统、租赁管理系统等主要功能模块；并有仓库管理系统、设备管理系统等辅助功能。并能将日常工作中用到的硬件设备联系集成在其中。如读卡机、摄像头、打印机、扫面议、PDA等。在体现了深圳市海岸商业管理有限公司专业管理的同时，更大大提高了员工的工作效率，节省了人力，也节省了成本。

二.深圳半岛城邦

还未进入小区，就不禁为它超高楼层所惊叹，深圳半岛城邦的超高楼层一直是它的卖点之一。据说，最高的楼层有48层之高。每个单位都能清楚地看到海，观海率达80%。超高的楼层设计，使附近优美的风景一览无遗，且能远眺香港。

超高的楼层设计，对消防的要求很高，为此我着重了解了一下，该楼盘的消防配置。每个建筑设有两部疏散楼梯，一部消防电梯，并配置专业防火门，每户入户门均具有防火、防盗功能。灭火系统包括消火栓及自动喷淋系统，有专用管井和风井,能有效改变火势走向。公共部分均有消火栓，另在某些重要区域处还按规范采用自动报警、喷淋设施等。并且我还了解到，在收楼阶段，深圳半島城邦物业管理有限公司会邀请消防部门进行严格、科学的消防验收,在消防验收报告表示合格后，才验收合格，这样方便了自己的管理，更维护了业主的利益。

小区周边配套设施完善，附近交通、商业、教育、娱乐、金融、医疗资源丰富。小区不但有游艇会，更有全国首创社区配套--潜水基地。住户定位相对高端。深圳半島城邦物业管理有限公司独推大堂管家服务，为客户提供一站式居家服务。对服务人员的形象，服务意识，服务标准都有详细明确的要求。如在车辆管理中要敬礼问候，熟悉车主称谓姓氏，短时间内办完放行手续，指挥车辆停泊，主动提供协助服务等。对环境管理，安全管理，车辆管理，治安管理等都提出了非常详细的要求，明确每一个步骤。三．京基御景东方

京基御景东方在周边配置上与前两个楼盘有一定差距，且有两面靠近城中村的农民房，这也是本小区无可避免的一块硬伤。周边交通也不是很方便是，做车要到白石洲路段。不过小区内配置非常完善，其中车位户数比就高达1.91：1是片区内最高的，解决了业主停车难的问题；大落差、双平台架空的平台花园；创新的户型设计；以及片区最大的商业中心。都给业主的生活带来了方便。

物业管理方面，极尽细致，善于从细节出发。但相对以上两个楼盘来说特点不是很明显，但小区设计的细节无不体现开发商长远的目光。如室内装修的墙体方面。京基御景东方采用防裂钢丝网，就是用防裂钢丝网全部覆盖整个填充墙体以及临近的混凝土墙体。这样一来，墙壁的防开列性能就将大幅度提高。在我看过的大多数楼盘中，这种做法还是第一次看到，看起来初期成本高了，但是其后续维护成本却大大下降了，提示楼盘品质也维护了业主的利益。四．星海名城

星海名城的物业管理非常重视客户价值的提升。把与客户一起成长作为最终目标，将客户的肯定作为服务产品的合格证。在全体员工中牢固树立以客为尊的理念，每个员工都能自觉维护客户关系，不仅关注质量更关注客户在服务中获得的价值增长。更建立了客户购买诚意的评价体系，以信誉度、成功率、经济实力等因素对客户进行分类管理和服务，降低服务营销成本。

为配合“服务绩效审计”，建立的一套行之有效的综合管控体系。涵盖公司服务的所有节点和所有流程。设立多个无边界组织，作为公司的服务产品的研发、测试、跟踪和评价的技术平台。如设立服务产品研发课题组，针对拟推出的各种服务，设计服务方案，维护相关服务的标准，并通过多种途径进行服务测试，确保服务产品的可操作性和可接受性。设立服务产品跟踪课题组，收集客户反馈意见，并进行分析处理，将有关的经验、结论提交研发小组供改进。设立服务绩效测评课题组冶，设计服务绩效评价的指标体系，组织对公司各服务单位的测评。

星海名城的物业管理，从理念到实际都有了一套详细合理的规定，使之真正做到了聚焦客户价值，提升经营质量。从而实现了内生的成长。

参观的4个小区，每个小区都拥有自己的特色，在规划设计和管理上都给我留下了极其深刻的印象。总的来说，每个小区在物业管理方面，都很重视配套的设施设备，以及一套行之有效的管理方法；从细节出发，以客户为中心，来进行小区的规划和管理；注重客户价值的提升，树立服务意识和理念；建立一支高素质的物业队伍，注重以科学的方法提升工作效率。我将时刻记住此次参观的宝贵经验，并将其与我的实际工作相结合，力争创造更好的成绩。

第三篇：北京物业管理参观感悟

北 京 参 观 感 悟

10月16日我有幸参加了公司组织到北京的参观，本次参观第一站是写字楼物业管理。第二站是高档住宅小区的物业管理。

下面就给大家介绍一下参观的具体情况，9：40分到达北京华润大厦，首先映入眼帘的是高大气派的办公楼，眼前是规划有序又不失风雅的绿化景观。喷泉中的花卉布景，路边的花径，喷头的防护装置，景观树和楼前吉祥物的投影灯以及墙上的各种引导标志、会议室推拉门牌、电梯分层运行、防鼠板等等无不体现处处独具匠心而大厅的大理石，树木的花池，不锈钢镂空排风篦子，悬挂的大型石灯，更彰显出大厦建造用材的精良，虽然是建造将近十年保养相当到位而且仍不失为一个经典建筑。据说当年被评为中国十大优秀建筑。在节能方面也在建造之初进行了大的投入，同时有很好的创意，小的方面有摄头夜间感应启动装置，电梯无人节能运行装置，而且全部是美国进口电梯，制冷机采用了德国特灵品牌鉴于当时该系统就有数据识别功能，给今年的远程控制系统的改进节约了成本，整个大楼制冷机和冷却塔自动控制节约了大量人力预计节能将近17％。楼宇控制系统，门禁系统，消防报警系统等设备包括消防工具全部集中在中控室便于管理和处理问题。所有重点机房的门禁采用密码和指纹双重认证更安全。在参观完停车场后，我们来到会议室聆听大厦总、工程部经理和管业部经理的介绍，公司涉及场地租赁和物业管理两大块，管理面积7万余平米下设管业部（保洁，内保安或管理员，客服）工程部、保安部、人事行政市场三部门公司共享。车场和外包管理是一家外包公司，保

洁同样外包公司负责监管。物业费的测算由市场部负责而费用收取由财务负责每月发对帐单逾期收滞纳金。物业费3美金/月，停车费临停2.5元/小时固定车位1100元，不固定车位700元，收费率近100％。市内空调开启早8：00－晚六点过时收费。在设备管理方面工程部下设专业工程师5名，3个班组有维修、运行、弱电设班组主管分专业和管理两条线。公司通过了3项认证。招聘要求较高，同时重视综合素质。满意度方面每年对重点客户访谈2次以上，日常需求调查，满意度测评，三方调查三种途径，各部门自行负责质量监督，品质设在人事部，经理以上管理人员每周巡楼及时发现问题和整改。

下午两点我们来到了位于住宅区管理40万平米是非开发商物业管理，管理者是物业公司。总首先给我们介绍了楼盘的大致情况，业主构成，工程分两期四部分以及相关业态，随后工程经理带我们参观了中控室、机房、水处理、配电室、地下车场等场所其中设备间的设备标识张贴，环境卫生，设备保养的专业程度，以及大部分自动化系统的自行维保让我感到许多方面的不足。同样参观完现场后我们来到了地下物业会议室条件一般但是非常干净整洁。总对物业管理的沟通和管理技巧的娓娓道来也是让我颇有启发，物业员工要解决问题而不是提出问题，时间的长短不是效率问题而是你会不会去做，让你的员工每天都带着微笑服务，请做好你每天的工作吧如果你想将来不会淘汰，会有好的生活，去关心你的员工重视他们的发展同样是你的财富，如何解决张贴广告？如何利用会所？如何培训？如何处理和开发商的关系？如何处理下属各部门的关系？等等非常实用的技巧。一天的参观结束了，参观时的场景仍一幕幕在脑海里闪现，高端服务离我们有多远？好的物业管理能涉及多少方面？我们员工的价值观是不是有问题？我们管理者的管理艺术在那里？要转变从那里开始？好像有了一些答案。高端服务要保证及时处理问题包括与员工的部门间的与业主的，问题出现，主要领导一究到底，查找根源从而建立和改变员工的价值观和高端服务意识。培训要注重实效，量才使用，方法不一，同时适时引进高级人才形成人才梯队。专业的培训，系统的培训如何做？理论的提升，现实的检验通过参观还能有其他形式吗?我们的预案还要如何细化？每项物业管理经验都不是一个人凭空想的而是实践检验的大家智慧的结晶，去一线员工身边关心他和他聊天你会收获很多。同样这次参观，我也有收获，设备专业知识匮乏，高档物业管理系统培训缺少，导致我在本次参观后很多知识只看到表面很难追求更深层的道理，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。

第四篇：参观物业小区后的体会

参观物业小区后的体会：

我们一共参观了三个住宅小区，接触了三家物业服务企业，其中有两家企业是房地产开发公司自己的物业公司，一家是单独注册成立的物业公司，而就是这一家没有任何开发建设单位支持的物业公司给了我们不小的震撼。物业公司二〇〇六年注册成立，叁级资质，当年以招投标方式进驻兴乐园小区，该小区是西安某企业自己开发建设的职工住宅小区，物业服务费0.95元∕㎡∕月，共有住户八百余户，建筑面积约为20万㎡，小区住户多为企业职工之前对物业服务企业非常陌生，从未交过物业服务费，人员素质较低，但通过物业公司几年的努力，该小区由普通住宅小区，跃身于国家级优秀示范小区，而物业公司也由原来的参级资质变身为目前的一级资质，现在的服务面积达到500万㎡，公司员工给人留下的第一印象就是有礼貌，懂规矩，所有员工认真落实，严格执行岗位职责，让我感触很深，我猛然想到吴春兴老师讲的一句话：“物业服务企业不缺少各种制度，缺少的是严格执行制度的人。”

小区物业办公室门口有一块铜牌标明该小区是咸阳职业技术学校实训基地。我想一个物业企业要想不断发展提高壮大，就必须具备长期有效的培训机制，不断地补充新人，经过培训，实操，锻炼，并且严格执行考核制度，让每位员工感受到危机感，“今天工作不努力，明天努力找工作”，决不是遥不可及的一句空话，企业制度的各种规章制度，决不是一纸空文，贴在墙上供人观看，而是衡量各岗员工的一把尺子，必须严格执行。

小区绿化带周边设有部分保洁专用水源，走近一看，呀！怎么没有传统的手轮而是一种没有见过的锁闭阀，只有保洁员有专用钥匙才能打开阀门取水。保洁员有一只专用水桶，水桶内壁2∕3处划有一条水位线，要求每位保洁员接水冲洗拖布时不得将水溢过水位线，人人严格落实节约用水，这只是物业企业控制成本的一个点，而在其他方面物业企业也都遵循修旧利废原则，一小到一张纸，一只一次性纸杯，每月都严格控制使用量，如此细化的工作日复一日严格执行，值得在我公司推广。细节决定成败，这是我们此行最大的感受，物业服务工作需要我们每位物业员工切实用心去做好每一件小事，用心去发现每一个细微的不足，严格按照岗位职责工作制度要求自己，物业服务质量自然会有所提高，业主自然会满意，相应物业企业品牌也自然会树立，企业也自然能够发展，壮大。

第五篇：小区物业管理

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一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

补充：

物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”,以致缺少小区民主管理的“实施人”,各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:

一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过

业主委员会的反复做工作,并为他们落实了停车地点,终于实现了大型车不再进小区.又有一次,部分驾驶员要求减少绿地,增加停车位,业主委员会就把这个建议交全体居民讨论投票.结果大多数居民不同意减少绿地,增加停车位的建议.从而把这个建议否决了,确保了大多数业主的权益.业主委员会就是这样一个小区里的当家人.关系到居民们生活的大事,都要经过他们去做,去落实.有了业主委员会,小区的管理工作顺畅多了.三,小区的资金使用监督工作:业主委员会代表业主监督物业管理的