房产政策法规培训资料

第一篇：房产政策法规培训资料

2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”，具体如下：

(一)统一思想，提高认识。

(二)建立考核问责机制。

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。

(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

(五)增加居住用地有效供应。

(六)调整住房供应结构。

(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

(九)加大交易秩序监管力度。

(十)完善房地产市场信息披露制度。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

2011年 国八条

国务院办公厅关于进一步做好房地产 市场调控工作有关问题的通知 国办发〔2011〕1号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

二、加大保障性安居工程建设力度

2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理

确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

四、强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、合理引导住房需求

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

八、坚持和强化舆论引导

新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长

8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回

10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面

3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节

3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）

5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场

9月：银监会212号文件——收紧房地产信托

10月：国税总局重申二手年 2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来

5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：国务院出台限制套型9070政策——从供应环节改善房地产供求关系

5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场

7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资

8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规

8月：央行再次加息——宏观调控动用金融手段

8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策

9月：房地产市场整顿，规范交易秩序

9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始

3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）

6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期

10月：物业税“空转”试点扩至十省市

12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）

9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点； 10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。

其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。

4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

5月：研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行。

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资 5月：研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行。

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

6月，查处“小产权房” 国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

6月：国土资源部45号令

公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。

7月：加强贷款资金监管

银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。

12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

12月：发布营业税减免细则 财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。

12月：督办处理房地产开发闲置土地 国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。

2010年

1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。

9月：史上最严厉房产调控政策

<暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

第二篇：房产培训资料

房 地 产

1.房地产：房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产或物业。房地产在物质上有三种存在状态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房地产在权属上面存在状态：土地权属与房产权属综合体。

房产是房屋及其权利的总称。地产土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产按照不同的标准可以划分为不同地类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其它用房地产等。

2.房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.国有土地使用证：指经土地使用者申请，由声调各级人民政府颁布发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。

5.房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划、采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。6.土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地等。

7.三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、热力通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。9.公证处：是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠予等手续的部门。

11.房地产权证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。12.商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。13.经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性的适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免土地出

让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润3%），故又称经济实用房。

14.公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式余额一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

15.花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。

16.商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。17.安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党史和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

18.集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

19.红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

20.出让年限： 居住用地：70年

工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年

21.银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

22.银行汇票：是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

23.银行支票：是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

24.土地使用权的出让形式：土地使用出让采用协议、招标、拍卖三种方式进行。协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。

招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权的方式。

拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。25.土地使用权的转让：是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿转让给他使用者的经济行为。它包括出售、交换、赠予等形式。

26.取得建设用地的方式：取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。

有偿取得方式就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。无偿取得的方式就是国有土地使用者，通过国家行政划拔的方式取得土地使用权。《中华人民共和土地管理法》规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其它用地，县级以上人民政府批准，可以通过划拔方式取得土地使用权。

27.物业管理与经营：概念：物业管理公司是专门从事地上永久性建筑物，基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。职能：物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规，运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创迁一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。

特色：物业管理公司基本特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民、用之于民“、”以区养区“、”自我运转、自我发展、自我完善“的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营性的经济实体。性质：（1）物业管理公司具有独立的法人资格，（2）物业管理公司属于服务性行业。建筑篇

28.常用建筑名词和术语：

开 间——一间房屋的面宽，即两条横向轴线的距离。进 深——一间房屋的深度，即两条纵向轴线的距离。层 高——楼层本层地面到相应的上一层的竖向尺寸。建筑物——范围广泛，一般多指房屋。

构筑物——多指水泥等共使用的建筑

预埋件——建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。/*/ 构造柱——楼房中为抗震而设计的柱子。

地 物——地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁„„。地 貌——地面上自然起伏的情况。地 形——地球表面上地物和地貌的总称。地 坪——多指室外自然地面。强 度——单位面积上能负担的重量。

标 号——材料每平方厘米能承受的拉力或压力。

标 高——建筑平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都需要注标高。轴 线——画图和地上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。

中心线——对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都要用细点画线表示。

红 线——规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红线圈在图纸上，产生法律效力。

29.建筑结构类型划分：建筑结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。

1、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平的构件为钢筋混凝土楼板及屋面板。这种结构房间小，层数底，一般用于多层建筑中。

2、框架结构：这种结构的承重部分由钢筋混凝土或钢材制作的梁，板，柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间分割灵活，可用于多层和高层建筑中。

3、钢筋混凝土结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注也可以在工厂预制现场吊装。这种结构可以用于多层建筑和高层建筑。

4、空间结构：它包括悬索结构；网架结构；壳体结构；折板结构；供结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育场，大剧院，航空港等。

30.按照建筑物层数或高度划分：建筑层数是房屋的实际层数的控制指标，但多与建筑总高度共同考虑。

住宅建筑的1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层建筑，底于24米为多层建筑。建筑总高度超过100米时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。

联合国经济事务部于1974年真对当时世界高层建筑的发展情况，拔高层建筑划分为四种类型。

A低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50米以下的建筑物。B中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75米的建筑物。C高高层建筑：层数为26-40层，建筑为总高度75-100米的建筑物。D超高层建筑：层数为40层以上，建筑为总高度100米以上的建筑物。

31.建筑材料的分类：

无机材料

金 属 材 料

黑色金属：钢、铁

有色金属：铜、铝等及其合金

非 金 属 材 料

天然材料：沙、石、各种岩石制品烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃等胶凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂浆、硅酸盐水泥制品等 有机材料

植物类材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、胶粘剂等

沥青及其制品

石油沥青、煤沥青、沥青制品

复合材料

无机材料基复合材料

钢筋混泥土、钢纤维混泥土等

有机材料基复合材料

沥青混泥土、胶合板、纤维板等

建筑材料是建筑的物质基础，它的性质、质量、品种和价格等直接关系到建筑物的结构形式、建筑功能质量和建筑造价。

根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

32.土地所有权：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

（1）土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自支经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切的联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权转让给非所有人使用。

（3）土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。

（4）土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。

国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能直接去行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有制土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国 家行使，任何单位个人不得占有、买卖或以其它形式非法转让土地、但土地使用权可以依法转让。

33.房地产市场：房地产市场分为：一级市场、二级市场、三级市场

㈠

一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地 产经营者与使用者的交易市场。

㈡

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

㈢

三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

34.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。

35.商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

36.银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款时的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

38.微利商品房：与福利商品房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政的主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

39.商品房的五证和两书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《商品房预售（销售）许可证》和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

40.样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展

商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

41.建筑工程名词：建筑面积：对于一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面积计算的，对一套单元来讲，每套单元的建筑面积为：

（1）建筑面积=套内建筑面积+分摊公共建筑面积；

（2）套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积；（3）公用的分摊面积=公用建筑面积的分摊系数*套内建筑面积

（4）公用建筑面积的分摊系数=整幢楼建筑物的公用建筑面积/整栋楼建筑物的各套套内建筑面积之和

（5）阳台建筑面积：封闭阳台算全部面积，不封闭阳台计算1/2面积。

2、容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。

3、绿化率：绿化用地与建筑面积之比。

4、（实）使用率：套内建筑面积/建筑面积

5、样板房：是指与实际房屋结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

6、示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。

7、剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架中的梁柱，能承担各类载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。

8、层高：本楼层地面与上层地面的距离（加楼板）。

9、净高：本房间地面到顶棚的距离。

42.建筑的分类：按建筑的使用性质：城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。按建筑结构：使用的材料，可以分为：砖混结构建筑：即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；钢筋混凝土结构的建筑：即建筑物的主要承重构件合部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构，框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑：即建筑物的主要承重构件全部采用型钢；如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。

按施工方法分：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。装配式建筑是指建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。装配整体式建筑是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层（7-9层）；高层住宅（10-30层）。

43.房屋的组成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、杰梯、门窗等六大部分组成。

㈠

基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承爱房屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。基顾按构造形式分条形基础、筏型基础、箱形基础等。㈡

墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承爱楼地层和屋顶传给它的荷载，并把这些茶载传给基础。墙不仅是承重构件，它同进也是房屋的围护结构。墙体的分类，按位置不同分内墙和外墙，按结构受力不同分承重墙和非承重墙，按所用材料不同分砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙。

㈢

楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼屋和首屋地面两部分。包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。

㈣

楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

㈤

屋顶是房屋顶部的承重和围护部分。包括：保护层、防水层、找平层、保温层和结构层。

㈥

门和窗均属围护构件。门的主要功能是交通出放、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的妆起通风和采光作用。窗的主要功能是采光和通风，同时也能起到美化立面的效果。44.住宅选择楼层需要考虑的因素：

Ø 遮挡及采光情况；

Ø 生活的便利程度；

Ø 环境要求； Ø 家庭人口年龄构成及健康状况；

Ø 住宅楼的总层数。

一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数也有一定关。同样四、五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。

住宅底层的选择 首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。

住宅顶层的选择 顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热“。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化 部位。

45.住宅户型选择的要点：Ø 功能分区要合理，空间尺度要舒适

功能分区主要是指动静分区、洁污分区。

动静分区：一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。

洁污分区：餐厅、厨房、卫生间等是比较容易污浊的区域，卧室、书房等需要较为干净的空间，因此在设计上应考虑到二者的区别布置，以利于居家的卫生要求。

Ø 起居室

起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米（条件较好的应该考虑4.2米的宽度，以满足背投电视的空间需求），深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

Ø 卧室

卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私秘性。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间（卫生间的门最好不要对着床），条件较好的应该设置衣帽间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

Ø 餐厅

餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。

Ø 厨房

厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米，总面积为6平方米为宜。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。为了居室内能有良好的居住环境，厨房内应设置垂直排烟设施，且宜带一生活服务阳台。

Ø 卫生间

带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋 浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积比例标准一致。公共卫生间设计的趋势为浴与厕相分离。即推门进去，先是一“洗澡间”，里面才是 “厕间”。这种卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力。

Ø 阳台

主阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居者一份清新、爽快的心情。为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。制作栏杆的材料现大多为雕花铁艺。

Ø 储藏间

储藏间可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。

Ø 户型缺陷的特点

1、起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；

2、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；

3、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；

4、起居厅的形状不规正或尺度不合理，不利于家具的摆放；

5、入户无过渡空间，私秘性不强；

6、餐厅面积过大或过小；

7、主卧室的宽度小于3米或面积过小；

8、户内交通线长，户内空间的实用率较低；

9、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；

10、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；勤劳的蜜蜂有糖吃

11、功能分区不合理；

12、各功能空间面积比例不当；

13、跃层户型室内楼梯的位置不当；

14、卫生间、厨房宽度和面积不够等等。物业管理部分

第三篇：房产中介公司培训资料

房产中介公司培训资料

一、房地产基础知识

1、房屋分类 :

功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房）；

建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他。所有权归属：公房和私房

2、房屋结构分类

跃层式商品房：上下两层楼，客厅为两层高，没有封。复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

错层：房内高度不一致，一米以内分离。

多层：是指没安装电梯的。

小高层：指的是20楼以下的，称为小高层

高层：指的是20楼以上的3、房地产市场

一级市场：以土地为交易主体（亦称土地市场）

二级市场:开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者

三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖、抵押、转让、租赁

4、土地出让权出让年限

居住用地70年

工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年 商业、旅游、娱乐用地50年

二、相关税费知识

1、卖方税费

普通住宅140平方以内

非普通住宅140平米以上

2、买方税费

三、中介流程

1、接客：始终面带微笑，投石问路，确认对方的需求（越详细越好），找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣；注意事项：一定要详细了解客户需求，客户性质（投资还是刚需），首付多少，能接受价格等。

2、配对：尽可能的找到与客户需求相匹配的房源，但万不可自我设先陷，若有性价比高的房源，大可引导。找到合适房源后，多约一到两套做对比。注意事项：以往有很多老业务员都会自我设陷，总认为客户的需求不会改变，但往往都是这种自我设限与成交擦肩而过，结果客户在别人手里买了那套房源。

3、约看

对自己推荐的产品要了然于胸，（面积、价格、房型、朝向、付款方式、看上去的视觉效果等等），付出你的激情，重复强调你所推产品的最大优势及目前市场的稀缺性，隐约灌输意向概念，为逼意向做

好完美的铺垫。对报价的艺术：掌握好你主推的房源，在房东要求的价格上多报一点，一般是成交价的1.025倍（视客户情况而定），其他房源可以报底价或低价，但不可以台悬殊，影响主攻房源在客户心中的地位，报价的尾数中尽量不要带5和0最好可以是到小数点后一位，给其感觉没有还价空间。

4、带看

带看前的准备工作：A你的公务包里工具是否齐全（带看单、鞋套、卷尺）B带看套数：一般不要只安排一套，但最多只能带看3套C将房屋状态调整到最佳：管理好带看的时间，见面地点，路线安排及带看顺序的安排，避免带看房源采光不好的时间段；避免约在小区的大门口或是中介公司比较密集的地方，提前15分钟左右到等待客户。路线：以公司为终点，由远及近，以便拉回公司，坐下来谈。带看顺序：以3套为例，根据客户的需求，分成好、中和差，先带看中等给客户一个号的印象，再带看好的让之眼前一亮，最后带看差的，逼其做决定。

带看中的注意事项：

A带看大忌：冷场，没话和客户聊，但说话也可以，要注意水平。切记不要说话过大或虚假的，客户虽然不说，但对你印象会大打折扣，有的甚至在你这边看的房子在别处去成交也是常有的事。若实在没有话聊，可以拿周边的行情和你所介绍的房源做对比，突出你的产品的稀缺性及物有所值。优点重点突出，重复的强调，直到客户觉得听腻这个优点了，其实他是已经接受了，缺点一笔带过（当然，不可避免的缺点也要提到，后用打的优点将其化掉，这叫缺点模糊化）。带看后的工作：

A尽可能的将客户带回公司，让其在会议室里面坐下来，安心的和你聊天，这时他才会将他的真正的想法讲出来，若看中该房源，首选不要立马逼意向，只是提到，然后将我们的专业拿出来，告知他怎样才能以最低的价格买到最合适的房子，再把我们的工作以及交易流程详细的和客户聊，再逼其意向。你将会事半功倍。若看不中或还在犹豫，则当天直接做死，告知房子已售，让他感觉你推荐给他的房子都是性价比很高的房子，让他在下次再你这边看到合适的房子立马做出决定。

B及时给房东打电话，指出房屋的缺点及客户的反应，砍价。

5、逼意向

任何客户在提到钱的时候和平时说话时不一样的，所以，逼意向也是测试客户的诚意度的好方法。逼意向不是单纯的带看后的工作，而是从接客到约看带看就要不断的重复。逼意向的时机:最佳时机是刚看完房子，对看中的房源还处于冲动期的时候。很多客户在冲动期没定下来，回去冷静考虑一下可能就会缩手，但如果是逼下来了，他考虑的就是有没有帮他谈下来，而不是考虑要不要的问题了！逼意向也是业务员的心态，很多业务员都是逼啊--=逼啊---都快成功了，就差一口气给松了，导致案子不能成功。还有的业务员会有心理障碍，觉得逼的紧了，会把客户逼死，其实，很多资深的老业务员，经常挂在嘴边的一句话，客户不是被逼死的，而是被松死的，真的很有道理，你哪怕把客户都逼哭了，只要你帮他买到性价比好的、合适的房子，他照样感谢你，反之，他将忘记你===

6、转定

7签约提醒好买卖双方所需要带齐的证据和资料，最好以信息的方式发送到双方的手机上，并约好具体的时间和签约地点。

四、买卖流程

五、贷款及相关知识

1贷款额度：

A首次购房：首付3成，基准利率；

B二套购房：首付5成，利率上浮10%

2贷款年限：

贷款年限=70年-贷款人年龄注：所以贷款除房龄超过15年的房屋，如房龄在15年以上，要另行处理。

3贷款时买卖双方需要准备的资料

卖方:身份证、户口本、婚姻证明、房产证、土地证（以上材料银行看原件，收复印件）

买方：身份证、户口本、婚姻证明（以上材料银行看原件收复印件），收入证明原件（夫妻双方），如客户是外地户籍需提交或补缴社保一年，或纳税证明一年。

第四篇：林政管理政策法规培训资料

林政管理政策法规培训资料

第一部分 森林相关知识

1、森林资源指哪些？

森林资源包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。森林包括乔木林和竹林。

2、森林的重要作用是什么？

森林可以为人类提供木材、竹材、林副产品、药材等人类生存不可缺少的物质基础。森林作为陆地最主要的生态系统，森林还可以涵养水源、防风固沙、防止水土流失、消除噪音、净化空气，为人类发展的提供基本保障。简单讲森林具有经济效益、社会效益、生态效益。

3、森林分为哪些类型？

按森林外貌划分为针叶林，阔叶林和针阔混交林； 森林按用途分为防护林、用材林、经济林、薪炭林、特种用途林。

第二部分 森林采伐管理法律政策规定

一、国家森林采伐管理法律规定

林业建设的方针：林业建设实行以营林为基础，普遍护林，大力造林，采育结合，永续利用的方针。制定《森林法》的目的：为了保护、培育和合理利用森林资源，加快国土绿化，发挥森林蓄水保土、调节气候、改善环境和提供林产品的作用，适应社会主义建设和人民生活的需要。

1、《森林法》第五章（森林采伐）

第二十九条 国家根据用材林的消耗量低于生长量的原则，严格控制森林年采伐量。国家所有的森林和林木以国有林业企业事业单位、农场、厂矿为单位，集体所有的森林和林木、个人所有的林木以县为单位，制定年采伐限额。国务院批准的年森林采伐限额，每5年核定一次。

第三十条 国家制定统一的木材生产计划。木材生产计划不得超过批准的年采伐限额。

第三十二条 采伐林木必须申请采伐许可证，按许可证的规定进行采伐；农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木除外。

第三十三条 审核发放采伐许可证的部门，不得超过批准的采伐限额发放采伐许可证。

2、《森林法实施条例》第五章（森林采伐）

第三十六条 申请木材运输证，应当提交下列证明文件：

（一）林木采伐许可证或者其他合法来源证明；

（二）检疫证明；

（三）省、自治区、直辖市人民政府林业主管部门规定的其他文件。

依法发放的木材运输证所准运的木材运输总量，不得超过当地木材生产计划规定可以运出销售的木材总量。

第四十二条 有下列情形之一的，由县级以上人民政府林业主管部门责令限期完成造林任务；逾期未完成的，可以处应完成而未完成造林任务所需费用2倍以下的罚款；对直接负责的主管

人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。

3、《森林采伐更新管理办法》（林业部 1987年9月）第七条 对用材林的成熟林和过熟林实行主伐。主要树种的主伐年龄，按《用材林主要树种主伐年龄表》的规定执行。定向培育的森林以及表内未列入树种的主伐年龄，由省、自治区、直辖市林业主管部门规定。

第八条 用材林的主伐方式为择伐、皆伐和渐伐。皆伐面积一次不得超过五公顷，坡度平缓、土壤肥沃、容易更新的林分，可以扩大到二十公顷。在采伐带、采伐块之间，应当保留相当于皆伐面积的林带、林块。

二、森林采伐管理地方性法规规定

根据以上法律法规，我省制订了以下几个地方性法规规定。

1、《江西省森林限额采伐管理暂行办法》（省政府109号令，2002年1月17日修改）

2、《江西省森林条例》（2007年5月1日），第五章（森林采伐）

3、《江西省生态公益林管理办法》（2009年省长令172号），从2009年8月1日施行

4、为了规范森林公园的建设和管理，有效保护和合理利用森林资源，发展森林旅游业，建设生态文明，根据《中华人民共和国森林法》等法律、行政法规的规定，结合本省实际，省人代常委会于2010年9月制定《江西省森林公园条例》。自2011年1月1日起施行。5、2006年，为保护我省的青山绿水，建设绿色生态江西，省

人大常委会做出了在全省禁伐阔叶树的决定。宜春市政府制定了《禁止采伐天然阔叶树实施细则》。

三、国家森林采伐管理政策规定

（一）我国森林资源经营管理制度

我国森林资源实行公益林和商品林分类经营管理制度。严管公益林，放活商品林。公益林包括防护林和特种用途林，商品林包括用材林、经济林、薪炭林。

森林分类区划按照森林主导功能的不同，将森林（林地）划分为公益林和商品林。实行森林分类经营，把那些生态区位重要，环境脆弱，影响国家和区域生态安全的森林和林地区划为公益林，其主导利用方向是为国家提供生态服务产品和生态文化产品，由各级人民政府负责投入；将那些立地条件好，水土流失小的森林和林地划定为商品林，其主导利用方向是提供木材及林产品，由投资主体和经营者根据市场需求，自主经营。

（二）国家森林采伐管理政策规定

依法实行“限额采伐，凭证采伐，凭证运输”制度。（1）限额采伐

森林采伐实行限额采伐制度。森林采伐限额是各种采伐消耗林木总蓄积量的最大限量，它是由林业主管部门根据用材林消耗量低于生长量和森林合理经营的原则，经过科学测算制定，并经国务院批准实施的。是省里分解下达给各地的每年采伐胸径5厘米以上林木蓄积的最大限量，不得跨使用。森林采伐限额每 5 年核定一次。方式：自下而上，再自上而下。

编制程序：国有森林和林木以国有林场为单位，集体所有的

以县为单位，制定年森林采伐限额，由当地县人民政府审核后，逐级上报省厅汇总平衡，经省人民政府审核后报国务院审批。

（2）采伐作业设计

《森林法》第三十二条、三十四条规定：采伐林木必须申请采伐许可证（农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木除外），按许可证的规定进行采伐；申请采伐许可证时，必须提供有关伐区地点、林种、面积、蓄积、方式和更新措施等内容的伐区调查设计文件。

林木采伐作业设计书文本分林木采伐简易申报卡和林木采伐作业设计书两种。

林木采伐简易申报卡适用于①蓄积10立方米以下的林木②散生木（零星林木）③造林清山柴④遭受自然灾害林木⑤抚育间伐10厘米以下的林木⑥经济林⑦自用材⑧毛竹的采伐。

林木采伐作业设计书适用于①蓄积10立方米以上林木采伐②10厘米以上抚育间伐③公益林采伐④国有林木采伐⑤其它需要进行设计的采伐。

（3）凭证采伐

林木采伐许可证是采伐森林和林木的法律凭证。《森林法》第三十二条规定，采伐林木必须申请采伐许可证，按许可证的规定进行采伐；农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星树木（古树名木除外）不需要办理林木采伐许可证。除此之外，任何单位或个人采伐树木均要到林业部门办理林木采伐许可证。

采伐许可证:是指采伐林木的单位或个人，依照法律规定办理的准许采伐林木的凭证。林木采伐许可证的内容包括采伐地点、四至、方式、林种、树种、面积、蓄积（株数）、出材量、采伐强度、期限和完成更新造林的时间等。

1、如何办理林木采伐许可证？

林木所有者凭分配的木材生产计划、林木采伐作业设计书、林权证等权属证明材料（即林木的所有权证书或使用权证书，权属协议、判决书等）、上伐区和采伐迹地更新验收合格的证明材料到辖区林工站申请林木采伐许可证，经审核合格的给予办理。采伐征、占用林地上的林木，还须提交征、占用林地批准书及补偿协议的副本。

2、采伐证的核发

林木采伐许可证的核发工作由林工站派专人负责核发，（国营林场由林政股核发）。存在以下几种情况之一的，不准核发林木采伐许可证：

（1）林木采伐作业设计书不全或材料弄虚作假的；（2）未分配的木材生产计划的；（3）未批准的公益林采伐等；

（4）上采伐后未完成更新造林任务的；

（5）上发生重大滥伐事件、森林火灾或者大面积严重病虫害，未采取预防和改进措施的；

（6）采伐山场存在权属争议，未明确权属的。或林权已进行抵押贷款的。

核发采伐证实行一小班（地块）一证制。国有林木的采伐，以伐区调查设计的小班为单位, 不得跨小班发证；集体林或个人林木的采伐，采伐地点必须落实到山头地块, 注明四至，不允许

多地一证或一证多户。

采伐跨行政区域的插花山的森林和林木，由林权所有者所在地（县）林业主管部门核发林木采伐许可证，并告知采伐所在地所在的（县）林业行政主管部门。

有权属争议的森林和林木，在争议未解决前，任何一方不得申请采伐；发证单位不得核发林木采伐许可证。采伐许可证核发 后出现权属争议的，发证单位应立即终止其采伐并将采伐许可证收回。

采伐期限:为每年的1月1日至12月31日。因林木采伐不能跨，所以，林木采伐许可证的核发的采伐期限一般以采伐完成所需的时间为准，但最晚不能超过当年的12月25日。其有效使用期限不得跨。

3、办理好林木采伐许可证后，对采伐林木有那些规定和要求？

（1）应按采伐许可证上所批准的范围采伐。

（2）实际采伐时间已超过批准采伐时间的必须到林业部门办理延续采伐手续，不得跨采伐

4、更新期限: 森林采伐后，应在当年或第二年春季完成更新造林作业。皆伐、更新采伐、低产林改造采伐的迹地，最迟应当在下一内完成更新造林；择伐、抚育间伐和卫生伐的林地，采伐后应立即进行封山育林和培育。更新方式主要有造林更新、补植或萌芽更新三种方式。更新林种、树种遵照适地适树原则，更新面积原则上采多少更新多少。

四、铜鼓县森林采伐管理规定

（一）木材采伐流程及要求

1、木材生产计划下达分三步进行。第一步是县林业局按国有集体限额比例按照份额分配制的方法将计划分解下达到乡镇（对上规模的民营林场其计划实行单列）。集体计划是按照份额分配制的方法进行分配。具体做法是：即以2009年二类资源调查档案数据为基础，根据各乡镇近成过熟林的蓄积、面积分别占全县的比例，结合历年采伐情况，将计划合理分解下达至各乡（镇）。第二步是乡镇将计划分解到村。由林业工作站结合各村资源状况，根据林业局下达的计划，提出分配方案报乡（镇）政府批准后将采伐指标分解下达到各村。第三步是以村为单位 将计划落实到经营者和符合采伐条件的山头地块。

2、计划公示。各村要将本村采伐指标在村公示栏进行一榜公示的基础上，对落实到山头地块的各项计划、内容进行二榜公示，公示期均为7天。公示和会议记录必须存档备查。

3、伐前设计及审核。二榜公示无异议的，经营者到林工站（林政科）方申请进行采伐作业设计。

4、采伐证办理。计划分解后，由村组登记造册报林业工作站。林业工作站对审批合格的给予办理采伐许可证进行采伐。

5、伐区拨交。实施皆伐作业的，同时应进行伐区拨交。告知申请采伐者，明确林木所有者的责任。

6、伐中检查。相关人员要认真开展伐中检查，及时制止超越采伐证和采伐作业设计书的行为，情节严重报森林公安局进行查处。

7、伐后验收。采伐结束后，由林木经营者向乡镇伐区验收办

公室提出验收申请，由伐区检查验收办公室组织伐区验收，填写伐区验收卡。没有经伐区验收或验收不合格的木材不得销售。

8、森林更新

更新时间：采伐后的当年或者次年内应完成更新造林作业；皆伐、更新采伐、低产林改造采伐的迹地，最迟应当在下一内完成更新造林；择伐、抚育间伐和卫生伐的林地，采伐后应立即进行封山育林和培育。

（二）凭证运输

运输木材（除在林区短途集材外），都必须办理木材运输证，凭证运输，实行一车一证。货主（林农）应当按照运输证载明的树种、材种、规格、数量、运输方式、收货单位、起止地点、期限等运输木材。

申请木材运输证，应当提交下列证明文件：

1、林木采伐许可证或者其他合法来源证明；

2、伐区验收合格表；

依法发放的木材运输证所准运的木材运输总量，不得超过当地木材生产计划规定可以运出销售的木材总量。

（三）加工企业管理

木材加工企业实行辖区属地管理，实行一厂一证制度，必须按照《木材加工许可证》规定的项目，在规定的地点加工。禁止涂改、倒卖、出租、出借木材加工（经营）许可证或者以其他形式非法转让木材加工（经营）许可证。

木材加工企业实行两套环节（即原材收购、产品放行）管理，必须收购有合法来源的木材并到林工站办理原材收购手续，到县

外调材的按县有关政策办理。没有办理第一套环节调材手续的，林工站不得办理产品放行手续。

企业必须建立原材料收购台帐、木材运输登记台帐、产品销售台帐，并如实填报备查。

第三部分 “十二五”江西森林采伐管理政策规定 “十二五”期间，我省森林采伐限额管理的重点内容概括为以下几个方面：

1、不区分森林采伐改革试点县与非试点县

我省经国家林业局批准的12个森林采伐管理改革试点县，为期两年的改革试点工作已经结束，不分采伐类型、林分起源等采伐管理试点政策停止执行。

2、实行商品林、公益林限额分类管理

（1）商品林采伐类型“十二五” 期间简化为主伐、抚育采伐和其他采伐三种类型。公益林采伐分为更新采伐、抚育采伐和其他采伐三种类型。

（2）分项限额中，人工林采伐可以占用天然林采伐限额，商品林抚育采伐和其他采伐可以占用主伐限额，其他各分项限额严禁互相挪用、挤占。

（3）商品毛竹采伐取消限额管理，由县级林业主管部门实行即申即批，满足生产需要。

3、简化采伐审批环节

对于集体林，包括原属国有现已转制及国乡联营的森林，在采伐指标落实后，由乡镇林业工作站受县林业局委托办理林木采

伐许可证，取消其它各类中间审核环节，并由经营者对伐前、伐中和伐后自主管理。

4、公益林管理相关政策

《江西省生态公益林管理办法》（从2009年8月1日施行）规定，经批准划定的公益林不得擅自调整和变更。确需调整或者变更的，应当经原批准机关批准，并报上一级人民政府备案。生态公益林实行森林生态效益补偿制度。按照事权划分的原则，森林生态效益补偿资金由各级人民政府共同分担；对因占用或者征用所减少的生态公益林林地面积，根据“占一补一”的原则，由县级人民政府在本行政区域内补足。

公益林的采伐审批：

（1）禁止商品性采伐天然阔叶林及生态区位重要和生态环境脆弱地区的公益林。符合条件的可以进行抚育、更新及其它性质采伐，由具有林业调查设计资质的单位进行采伐作业设计。

（2）采伐国家重点和省级生态公益林（毛竹除外），设区市林业局必须委派工作人员到实地核实，出具署名核实证明，由省林业厅审批；属抚育采伐的委托设区市林业局审批。属征占用生态公益林的，还需提交同意调整生态公益林的批准文件和《使用林地审核同意书》；属森林火灾的、森林病虫害等自然灾害采伐的还应提交县级以上林业主管部门出具的灾害调查报告和森林公安部门的立案证明材料。市、县两级要将审批材料报省林业厅备案。

（3）采伐国家重点和省级生态公益林的毛竹，由县林业局办理采伐证。毛竹林伐后每亩立竹数不得低于120株。

5、树木的采集（挖）

（1）禁止在国家级和省级自然保护区进行经营性采集林木，在自然保护区实验区内因科学试验、征占用林地等采集林木（含毛竹）的，需提交试验方案或《使用林地审核同意书》，按规定报省级以上林业主管部门审批。

（2）采集（挖）国家或省级重点保护的野生植物（含山上移植到山下的），由林权单位（个人）向县级林业主管部门提出申请，提交身份证明和采集作业工作方案、林地植被恢复措施等材料，报县级以上林业主管部门审批。

6、阔叶树的采伐审批

以提高森林质量、改变林相为目的的低产林改造、重点工程造林，以及自然灾害、征占用林地等涉及的少量、或零星阔叶树，由经设区市林业局统一核实后，单报省林业厅审批。申报采伐对象包括：

（1）人工阔叶树；

（2）遭自然灾害死亡的阔叶树；

（3）低产林改造时，林相差、林分郁闭度0.3以下，或林木基本停止生长、亩均蓄积量3M3以下，且阔叶树所占比例在三成以下的阔叶树。

对小片皆伐（主伐）中的少量阔叶树原则上予以保留。

7、林地管理有关法律法规

1、国家对于林地管理的原则：实行限额管理，严格控制，占一补一，占补平衡。未经批准，任何单位和个人不得擅自改变林地用途。

2、国家严格禁止征占用已区划的生态公益林，对于征占用其他林地的按照先审批后使用的程序办理。

3、如下情况需要到林业主管部门办理征用、占用林地手续：（1）勘察、开采矿藏；（2）修建道路、水利、电力、通讯等需要征占用林地的各项建设；（3）工矿企业、城市建设和个人需要征占用林地的各项建设；（4）其他征占用林地的项目。

4、对非法征占用林地的处罚程序及标准;《中华人民共和国森林法实施条例》第四十三条：未经县级以上人民政府林业主管部门审核同意，擅自改变林地用途的，由县级以上人民政府林业主管部门责令限期恢复原状，并处非法改变用途林地每平方米１0元至３0元的罚款。临时占用林地，逾期不归还的，依照此款规定处罚。

8、山林权属争议调解

发生山林权属争议纠纷后，当事人双方应积极自行协商解决。不得借山林权属争议聚众闹事、行凶、械斗，或哄抢、破坏国家、集体和公民的财产，或进行其他违法活动。当事人双方不能自行协商解决的，按以下程序申请调处：

发生在村民与村民之间、组与组之间、村与村之间的山林权属争议纠纷向当地乡镇人民政府申请调处；

跨乡镇山林权属争议纠纷向县山林纠纷调处办公室申请调处；

跨县、市和省山林权属争议纠纷向县山林纠纷调处办公室报告，由县山林纠纷调处办公室向市、省人民政府申请调处。

在争议解决以前，任何一方不得进入有争议的山林范围从事砍伐林木等林事活动或其他生产建设活动，否则以滥伐林木罪追究法律责任。

各级政府处理山林权属争议纠纷的程序

发生山林权属争议时，双方当事人所在地的人民政府及其有关部门必须及时采取有效措施，防止事态扩大，并不得单方面发放山林权证和林木采伐许可证等可能影响山林权属争议调处的证照，发放的一律无效。更不能进行山林流转。

各级政府对山林权属争议调处工作要坚决贯彻协商为主的原则，坚持分级调处，做到组内纠纷不出组，村内纠纷不出村，乡内纠纷不出乡。

各级政府在收到申请书之日15日内决定是否受理。决定受理的，应当在决定受理之日起5日内将申请书副本发送对方当事人。当事人应在收到申请副本之日起1个月内提交答辩书和证据材料。对受理的山林权属争议，应当先行调解。调解成功后，应制作协议书，明确山林四至，并附地形图。调解无效的，负责调处的人民政府应作出处理决定。

山林权属争议处理的主要依据

县内的山林权属争议，以林业三定时期确定的权属为依据。林业三定时期未确定权属的，参照农业合作化、四固定时期确定的权属处理；

跨县的山林权属争议以土地改革时期人民政府颁发的土地证或其存根为依据处理；

凡经人民政府划定的国有林，或当地农村集体所有制单位赠

送给全民所有制单位的山林，山林权属归国家所有，全民所有制单位的经营管理权维持不变。

当事人双方对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起１５日内，可向上级人民政府申请行政复议。对处理决定不服的，或向人民法院提出行政诉讼。逾期不起诉又不履行行政处罚决定的，可向人民法院申请强制执行。

8、野生动植物管保护管理

《中华人民共和国野生动物保护法》。保护法第三条明文规定野生动物资源属于国家所有。中华人民共和国公民有保护野生动物资源的义务，对侵占或者破坏野生动物资源的行为有权检举和控告。

1、野生动植物保护的意义。野生动植物是大自然的产物，是国家宝贵的自然资源，保护管理好野生动植物资源对维护生态平衡、拯救珍稀濒危物种、开展科学研究、发展经济、改善和丰富人民物质、文化生活都具有十分重要意义。

2、野生动植物物保护管理部分法律法规规定： 禁止猎捕重点保护野生动物。

因科学研究、驯养繁殖、展览或者其他特殊情况需要猎捕省级重点保护野生动物的，应当经申请人所在地和猎捕地的县级人民政府野生动物行政主管部门签署意见后，向省人民政府野生动物行政主管部门申请特许猎捕证。

猎捕非重点保护野生动物的，必须持有狩猎证，并按照狩猎证规定的种类、数量、地点、期限、工具和方法进行猎捕。

每年的4月至11月为非重点保护的鸟类、兽类野生动物禁猎

期。每年的11月至翌年的7月为非重点保护的两栖、爬行类野生动物禁猎期。

运输、携带重点保护野生动物或者其产品出省的，须持有省人民政府野生动物主管部门核发的野生动物或者其产品出省运输证明。

驯养繁殖野生动物的，应当按规定申请驯养繁殖许可证。禁止饮食业和其他单位，个人非法收购、加工、销售重点保护野生动物或者其产品。

从事收购、加工销售非重点保护野生动物或者其产品的，必须申请野生动物经营许可证，并持证向同级工商管理部门申请登记注册，方可进行收购、加工、销售等经营活动。

依法猎捕、经营利用野生动物或者其产品的，应当交纳野生动物资源保护管理费。

8、林权管理服务

林权证纠错、未发林权证的山林确权发证等业务可以到县林业局林权登记管理办公室（林改办）进行办理。相关业务办理手续及程序如下：

林权“单位”、“法定代表人”、本人（单位）“身份证编号”填写错误，需要进行更正，必须提供原林权所有权申请书及身份证复印件，并经所在地村、镇人民政府同意签字盖章证明，方可到林改办进行更正；集体山要变更为个人的，需提供该集体村民大会（或该集体代表大会)的决议或三分之二以上村民的签名方可进行更正。

林权证所填写的“小地名”、“面积”、“四至”，需要更

正的，必须经本人申请，组上签字，所在地村、乡（镇）人民政府盖章证明和“四至”临界相关权利人签名后方可到林改办进行更正。

林权证所填写的“座落”、“林地所有权人”、“林权共有权利人权利说明”、“林地使用期限”需要进行更正，必须提供林权所有权申请书、相关权利人证明并由涉及的村、乡（镇）人民政府同意签字盖章方可到县林改办进行更正。

新增林权宗地，需由申请者提供完整的《铜鼓县林权登记申请表》（表四）、《铜鼓县林地林权核查登记表》（表二）及当地政府要求申报该林权宗地申请书，经县林改办进行勘验后，方可进行林权补报。

其它由于转让、遗赠、买卖等原因需要发证的一律按流转程序办理。

所有需要更正的林权证及林权档案，必须携带原林权证林地所有权权利人单位公章；需更换林权证的，同时必须携带原林权证林地所有权权利人所在地图纸骑缝章。

8、林权流转交易服务

一、林权流转服务的目的是什么？

答：林权流转交易服务的目的是为了实现林权的依法流转，规范流转，公开、公平、公正流转，放活林业经营、发展机制，维护林权所有者的合法权益，促进林业产业的发展。

二、哪些林地、森林、林木可以依法流转？ 答：下列森林、林木、林地使用权可以依法转让：

（一）用材林、经济林、薪炭林的所有权和使用权，林地使

用权；

（二）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（三）国务院规定的其它森林、林木和其它林地使用权。

三、林地、森林、林木流转的程序如何？

答：流转的程序为：权利人提供书面申请和相关资料→县林业产权交易中心受理、审核→公告流转的林地、森林、林木的基本情况→组织流转实施→签订流转合同→办理林权变更登记或换发林权证。

四、申请办理林地、森林、林木流转应提供哪些资料？ 答：应提供以资料：

1、权利人书面申请；

2、申请人个人身份证件或法人资格证照；

3、林权证。

林权属共有的：还应提供共有人同意的书面意见。林权属集体的：还应提供森林资源资产评估部门的评估报告和村民大会或村民代表大会同意的决议。林权属国有的：还应提供森林资源资产评估部门的评估报告和财政部门的审核认定材料。

8、森林资源资产评估服务

一、森林资源资产评估由什么机构办理？

答：森林资源资产评估必须由具有评估资质且评估林业专业技术人员不少于3人的专业机构办理，铜鼓县林业调查设计队是我县唯一一家林木资源评估机构。

二、申请森林资源资产评估，应提供哪些材料？

答：申请森林资源资产评估权利人应提供：①书面申请；②身份证明；③属共有的应提供权利共有人的委托书；④申请评估资源的林权证

三、森林资源资产评估的对象有哪些？

答：实行森林资源资产评估的对象主要是森林资源资产的林木资产和林地资产。

四、森林资源资产评估的作用是什么？

答：通过对森林资源资产评估为林权权利人的林权抵押贷款、流转交易提供价值参考。

五、哪些类型的森林资源资产流转必须经过资产评估？ 答：国有、集体森林资源资产转让必须进行资产评估，其他森林资源资产转让是否进行资产评估，由转让人、受让人双方自行决定。

六、森林资源资产评估报告有效期是多少？

答：自评估报告出具之日起满2年后的转让、抵押应当重新评估。

第四部分 森林采伐的法律责任

一、森林采伐的法律责任

1、《森林法》第六章第四十五条 采伐林木的单位或者个人没有按照规定完成更新造林任务的，发放采伐许可证的部门有权不再发给采伐许可证，直到完成更新造林任务为止；情节严重的，可以由林业主管部门处以罚款，对直接责任人员由所在单位或者

上级主管机关给予行政处分。

凡不按批准的采伐作业设计和采伐证规定采伐林木的，按滥伐处理。林业行政主管部门及其委托的单位，有权责令其停止采伐或者收缴采伐许可证，并按《森林法》及其《实施条例》有关规定予以处罚。

2、《中华人民共和国刑法》第三章（破坏社会主义市场经济秩序罪）的第六节（破坏环境资源保护罪）第三百四十五条 盗伐森林或者其他林木，数量较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数量巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；数量特别巨大的，处七年以上有期徒刑，并处罚金。违反森林法的规定，滥伐森林或者其他林木，数量较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数量巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。以牟利为目的，在林区非法收购明知是盗伐、滥伐的林木，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

二、司法解释和立案标准

（一）刑事立案标准

江西省高级人民法院 江西省人民检察院 江西省公安厅在2010年12月28曰联合下发了关于办理破坏森林资源刑事案件若干问题的规定的司法解释(赣高法[2010]289号)

第一条 盗伐林木罪刑事处罚立案的起点，木材为2立方米或者幼树100株；盗伐毛竹的起点，为400株以下或者非法获利2000元以上。

第二条 滥伐林木罪刑事处罚立案的起点，木材为15立方米或者幼树750株；滥伐毛竹的起点，为4000株以上或者非法获利4万元以上。

第三条 因泄愤报复或者其他个人目的，毁坏生长中的林木达到20立方米或者幼树1000株的，或者达到该数量百分之八十以上，并且有不听劝阻或毁坏防护林、特种用途林、自然保护区林木等其他严重情节的，或者造成林木损失5000元以上的，依照刑法第二百七十条的规定，以破坏生产经营罪定罪处罚。

第四条 在生产、施工等活动中，违反森林管理法律法规，毁坏生长中的林木30立方米或者幼树1500株以上的，或者造成林木损失5000元以上，或者其它严重情节的，依照刑法第二百七十五条的规定，以故意损坏财物罪定罪处罚。

第五条 非法收购、运输、加工、出售珍贵树木或者国家重点保护的其他植物及其制品2立方米以上，或者5株以上的，属于刑法第三百四十四条规定的“情节严重”。

第六条 非法收购明知盗伐、滥伐的林木，达到最高人民法院《关于审理破坏森林资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定数量的（20立方米），依照刑法第三百四十五条第三款规定定罪处罚。

非法运输明知盗伐、滥伐的林木的，依照本条前款的规定定罪处罚。

第七条 非法实施采种，采脂，挖笋，掘根、剥树皮等行为，牟取经济利益价值2000元以上的（提高一倍），依照刑法第二百六十四条的规定以盗窃罪定罪处罚；同时构成其它犯罪的，依照

处罚较重的规定定罪处罚。

第八条 滥伐林木的数量，应在伐区调查设计允许的误差额以上计算。（原先“我省伐区调查设计允许的误差额为5％”的规定取消，按采伐作业设计规程允许误差额面积5%、蓄积和出材10%）。

（二）行政处罚标准。

对达不到刑事立案标准的林业行政处罚，按江西省林业行政处罚自由裁量权参照执行标准（森林经营管理部分）盗伐森林或者其他林木

《中华人民共和国森林法》第三十九条第一款：盗伐森林或者其他林木的，依法赔偿损失；由林业主管部门责令补种盗伐株数十倍的树木，没收盗伐的林木或者变卖所得，并处盗伐林木价值三倍以上十倍以下的罚款。

《中华人民共和国森林法实施条例》第三十八条：盗伐森林或者其他林木，以立木材积计算不足0.5立方米或者幼树不足20株的，由县级以上人民政府林业主管部门责令补种盗伐株数10倍的树木，没收盗伐的林木或者变卖所得，并处盗伐林木价值3倍至5倍的罚款。

盗伐森林或者其他林木，以立木材积计算0.5立方米以上或者幼树20株以上的，由县级以上人民政府林业主管部门责令补种盗伐株数10倍的树木，没收盗伐的林木或者变卖所得，并处盗伐林木价值5倍至10倍的罚款。

2、滥伐森林或者其他林木

《中华人民共和国森林法》第三十九条第二款：滥伐森林或者其他林木，由林业主管部门责令补种滥伐株数五倍的树木，并

处滥伐林木价值二倍以上五倍以下的罚款。

《中华人民共和国森林法实施条例》第三十九条：滥伐森林或者其他林木，以立木材积计算不足2立方米或者幼树不足50株的，由县级以上人民政府林业主管部门责令补种滥伐株数5倍的树木，并处滥伐林木价值2倍至3倍的罚款。

滥伐森林或者其他林木，以立木材积计算2立方米以上或者幼树50株以上的，由县级以上人民政府林业主管部门责令补种滥伐株数5倍的树木，并处滥伐林木价值3倍至5倍的罚款。

超过木材生产计划采伐森林或者其他林木的，依照前两款规定处罚。

3、买卖林木采伐许可证、木材运输证、批准出口文件、允许进出口证明书

《中华人民共和国森林法》第四十二条第一款：违反本法规定，买卖林木采伐许可证、木材运输证件、批准出口文件、允许进出口证明书的，由林业主管部门没收违法买卖的证件、文件和违法所得，并处违法买卖证件、文件的价款一倍以上三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、涂改、倒卖、出租、出借木材经营许可证件，或者以其他形式非法转让木材经营许可证件

《江西省森林条例》第五十九条：违反本条例规定，涂改、倒卖、出租、出借木材经营许可证件，或者以其他形式非法转让木材经营许可证件的，由县级以上人民政府林业主管部门责令其停止违法行为，没收证件和违法所得，并处2000元以上1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5、利用天然阔叶林烧制木炭

《江西省森林条例》第五十五条：违反本条例规定，利用天然阔叶林烧制木炭的，由县级以上人民政府林业主管部门责令改正，没收非法烧制的木炭和违法所得；情节严重的，并处非法烧制的木炭价值1倍以上3倍以下的罚款。

6、毁坏森林、林木

《中华人民共和国森林法》第四十四条：违反本法规定，进行开垦、采石、采砂、采土、采种、采脂和其他活动，致使森林、林木受到毁坏的，依法赔偿损失；由林业主管部门责令停止违法行为，补种毁坏株数一倍以上三倍以下的树木，可以处毁坏林木价值一倍以上五倍以下的罚款。

违反本规定，在幼林地和特种用途林内砍柴、放牧致使森林、林木受到毁坏的，依法赔偿损失；由林业主管部门责令停止违法行为，补种毁坏株数一倍以上三倍以下的树木。

拒不补种树木或者补种不符合国家有关规定的，由林业主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。

7、在林区非法收购、销售、加工无林木采伐许可证或者无其他合法来源证明的木材

《中华人民共和国森林法》第四十三条：在林区非法收购明知是盗伐、滥伐的林木的，由林业主管部门责令停止违法行为，没收违法收购的盗伐、滥伐的林木或者变卖所得，可以并处违法收购林木的价款一倍以上三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《江西省森林条例》第五十八条：违反本条例规定，非法收

购、销售、加工无林木采伐许可证或者无其他合法来源证明的木材的，由县级以上人民政府林业主管部门没收非法收购、销售、加工的木材或者违法所得，并处没收木材价值1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，可以吊销其经营许可证。

8、未经批准擅自在林区经营（含加工）木材

《中华人民共和国森林法实施条例》第四十条：违反本条例规定，未经批准，擅自在林区经营（含加工）木材的，由县级以上人民政府林业主管部门没收非法经营的木材和违法所得，并处违法所得2倍以下的罚款。

《江西省森林条例》第五十七条：违反本条例规定，未经批准取得木材经营许可证，在林区擅自经营木材的，由县级以上人民政府林业主管部门没收非法经营的木材和违法所得，并处违法所得1倍以上2倍以下的罚款。

9、木材经营企业未按规定建立台账

《江西省森林条例》第六十条：违反本条例规定，木材经营企业没有建立原材料收购台账、木材运输证登记台账和产成品销售台账的，由县级以上人民政府林业主管部门责令改正；拒不改正的，可以处2000元以上1万元以下的罚款。

10、擅自改变生态公益林林种

《中华人民共和国森林法实施条例》第四十六条：违反本条例规定，未经批准，擅自将防护林和特种用途林改变为其他林种的，由县级以上人民政府林业主管部门收回经营者所获取的森林生态效益补偿，并处所获取森林生态效益补偿3倍以下的罚款。

《江西省森林条例》第十条第一款：对森林资源实行公益林

和商品林分类经营管理制度。公益林包括防护林和特种用途林；商品林包括用材林、经济林、薪炭林。

11、擅自开垦林地，对森林、林木未造成毁坏

《森林法实施条例》第四十一条第二款：违反森林法和本条例规定，擅自开垦林地，致使森林、林木受到毁坏的，依照森林法第四十四条的规定予以处罚；对森林、林木未造成毁坏或者被开垦的林地上没有森林、林木的，由县级以上人民政府林业主管部门责令停止违法行为，限期恢复原状，可以处非法开垦林地每平方米10元以下的罚款。

12、擅自改变林地用途或者将林地改为非林地

《中华人民共和国森林法实施条例》第四十三条：未经县级以上人民政府林业主管部门审核同意，擅自改变林地用途的，由县级以上人民政府林业主管部门责令限期恢复原状，并处非法改变用途林地每平方米10元至30元的罚款。临时占用林地，逾期不归还的，依照前款规定处罚。

《江西省森林资源转让条例》第三十五条：受让人违反本条例规定的，由县级以上人民政府林业主管部门按照下列规定处罚：违反本条例第七条第四项规定，擅自将林地改为非林地的，责令限期恢复原状，并处以改变林地面积每平方米10元以上30元以下罚款。

第五篇：20110719置业顾问房产及建筑基础知识培训资料

目 录:

第一章、房地产基本概念 第一节：房产与地产 第二节：房地产市场 第二章、建筑学基础知识 第一节：建筑物分类 第二节：建筑物构造概述 第三节：其 它

第三章、《天津住宅设计标准》 第一节 相关术语 第二节 标准摘要

第三节 2008年5月1日标准调整摘要 第四章、天津市城市规划管理技术规定摘要 第五章、天津市房屋面积测算技术规范 第一节 相关术语 第二节 一般规定 第三节 房屋建筑面积测算

第四节 成套房屋的套内建筑面积组成及计算 第五节 房屋墙体的归属及计算 第六节 房屋共用建筑面积计 第六章、房地产交易知识 第一节：房地产价格

第二节：房地产价格的影响因素

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第一章 第一节 房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。2 地产的概念与分类 2.1 2.2 地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。土地类型：  居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。  交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。   港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

房地产基本概论 房产与地产

土地所有权的概念与划分 3.1 3.2 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

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3.3 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

3.4 4 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

房产的分类 4.1 4.2 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等

4.3 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

4.4 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。房产所有权的分类 5.1 5.2 5.3 5.4

第二节

房地产市场 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。房地产市场的概念 1.1 1.2 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。

广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场的分类

 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。  房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

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第二章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类 建筑物的用途分类及特点 1.1 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：   居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。

公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。

1.2 工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。按建筑结构的材料分类 2.1 砖木结构：

这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

2.2 砖混结构：

建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

2.3 钢筋混凝土结构：

建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

2.4 钢结构：

建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。按建筑结构承重方式分类 3.1 承重墙结构

它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。

3.2 框架结构

主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混

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凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。

3.3 排架结构

主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。

3.4 其他

由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。

第二节 房屋构造概述 建筑材料知识

主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。1.1 水泥

1.1.1 常见水泥的种类：

硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种 1.1.2 水泥标号：

水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。1.1.3 常用水泥的技术特性

 凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。 体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。 水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。 细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。 标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。

1.2 钢筋

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建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。   按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。

按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。

按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。

1.3 木材

1.3.1 木材的种类：

分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。

1.3.2 建筑木材的性能与用途

 红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。 马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。 落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。 杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。 柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。 洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。

1.4 普通混凝土

1.4.1 普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。

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1.4.2 混凝土的性能：

 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。 混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。

1.5 黏土砖

黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。1.5.1 黏土砖的种类：

 标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115 mm×53 mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。 空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm×190 mm×90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm×115 mm×90 mm，每立方米约重1400 Kg。

1.5.2 黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。

1.5.3 黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。

1.5.4 黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。

1.5.5 黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。房屋构造组成部分： 2.1 房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。2.1.1 地基和基础：

 地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。

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 基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。

2.1.2 墙和柱：

承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。

2.1.3 楼板和地面：

楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。

2.1.4 楼梯：

是指楼层间垂直交通通道。

2.1.5 屋顶：

是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。

2.1.6 门和窗：

 门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。  窗：其主要作用是通风采光。

一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。

2.2 基础

2.2.1 基础的类型

2.2.1.1 按使用的材料分为：

灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。

2.2.1.2 按埋置深度可分为：

浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。

2.2.1.3 按受力性能可分为：

刚性基础和柔性基础。

2.2.1.4 按构造形式可分为：

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条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。

2.2.2 条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础

 刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。 柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。

2.2.3 独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。

2.2.4 满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。 伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。 箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。

2.2.5 桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。

2.2.6 基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：  土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。 地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。

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 冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。 相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。

2.3 墙体

2.3.1 墙体的分类：

2.3.1.1 按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。

凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。

2.3.1.2 按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。

直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

2.3.1.3 按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。2.3.1.4 对墙面进行装修的墙称为混水墙；

墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。

2.3.1.5 根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。

实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。

2.3.2 砖墙的厚度

 砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙） 

2.4 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。

砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。

过梁与圈梁

2.4.1 过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：

 钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。 砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。

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 钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。

2.4.2 圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。

2.5 地面与楼板

2.5.1 地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。 面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。  垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。基层：垫层下面的土层就是基层。

2.5.2 地面的种类：

 整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等  块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。

2.5.3 楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。 现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。 预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用预

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应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛。

2.6 窗与门

2.6.1 窗的作用与类型

  窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。  围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。 按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。 

2.6.2 门的作用和类型：

2.6.2.1 作用：

  门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。 门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.2—1.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。

2.6.2.2 类型：

 门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。 按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。

按窗的层数可分为单层窗和双层窗。

按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。

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 按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。 弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。 拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。 转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。 卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。

2.7 楼梯

2.7.1 楼梯的种类：

楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。    楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。

按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。

按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。 单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。

双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相

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反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。 三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。 双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。

2.7.2 楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。

 楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过38度，以26—33度较为适宜。 休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。 栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm左右。

2.8 屋顶

2.8.1 屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。

2.8.2 屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。

平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。 坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。

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 曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。 多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。

第三节

建设用地边界线：

即业主（开发商或土地使用者）所取得使用权的土地边界线。它由使用权出（转）让合同明确规定：在使用证中标明并经房地产产权登记，具有严谨的法律意义。根据我国现行土地有偿使用权用制度，该线可称为土地产权线（简称地产线）或建设用地边界线。2 道路红线：

道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。3 道路红线与城市道路用地

城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住区级道路等，每种道路用地都包括绿化带、人行道、非人行道、隔离带、机动车道及道路叉路口等组成部分，由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。

其 它

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道路红线与用地边界线关系 4.1 4.2 道路红线与用地边界线重合，表明场地与城市道路相连。这是场地与城市道路之间最常见的一般关系。道路红线与用地边界线相交，表明场面市道路穿过场地。此时场地中被城市道路占用的土地属城市道路用地，不能用于场地内建设项目的建设使用；场地的建设使用范围以道路红线为界限。

4.3 道路红线与用地边界线分离，表明场地与城市道路不相连。这时，场地必须设轩通路与城市道路相连，通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求外，不定期应满足不小于4m×4m的消防要求，并符合当地城市规划部门的规定。

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Page 16 道路红线对场地建筑的限制

道路红线是场地与城市道路用地在地表、地上和地下的空间界限，建筑物的台阶、平台、窗台等建筑突出物不允许突入道路红线，建筑物的地下部分或地下建筑、建筑基础以及地下管线也不允许突入道路红线。

但属于公益上有需要的建筑和临时性建筑，如公共厕所、治安岗亭、公用电话亭、公交调度室等等，经当地城市规划产管部门批准，可突入道路红线建造。而建筑的骑楼、过街楼、空中连廊和沿道路经线的悬挑部分，其净高、宽度等应符合当地城市规划部门的统一规定，或经规划部门的批准扣方可建造。6 烈度

烈度指的是地震指标即地震的强度，与距离震中的距离有关，越靠近震中烈度越大（一次地震，一个震级，多个烈度，离震中越远烈度越小）。7 抗震等级

抗震等级指的是建筑等级划分。建筑设计中根据结构重要性、所处地震带位置等需求划分的等级。一般分12度，比如唐山地震后，北京地区的民用建筑一般都按8度进行设防，也就是相当于能抗6级左右的地震，对于医院、奥运场馆等人员密度较大的重要建筑的抗震设防标准，会提高到9度。天津的抗震设防烈度为7度。一般筒体结构抗震强度>剪力墙结构>框架结构>砖混结构。8 商品住宅质量保修 8.1 商品住宅自验收合格之日起，开发商对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年。交付使用时工程竣工验收已超过两年的，自保证书签发之日起，以上各项防水、防渗漏工程的保修期为3年。

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8.2 自保证书签发之日起，在购房人正常使用情况下，凡商品住宅有以下工程质量缺陷，开发商按如下期限免费保修：         8.3 供热或供冷系统，为2个采暖期或供冷期 电气管线、给排水管道，为2年 墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年 地面空鼓开裂、大面积起沙，为1年 门窗翘裂、五金件损坏，为1年 管道堵塞，为2个月 卫生洁具，为1年 灯具、电器开关，为6个月

商品住宅交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发商依法承担赔偿责任。

8.4 商品住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，开发商应于3日内直接或委托物业管理公司派员予以答复和检修。

8.5 商品住宅自交付使用之日起，用户自行添置、改动设施、设备的，以及因用户使用不当或擅自改动结构而造成质量问题的，不在开发商保修范围之内，由用户自行承担维修责任；造成他人损失的，依法承担相应的赔偿责任 建筑间距（日照间距）

在住宅建设中，住宅的建筑间距（日照间距）是一个较为复杂的技术问题。不同气候对日照的要求不同，且不同类型及朝向的房屋其日照时间亦有所不同，因此天津对建筑间距（日照间距）的具体要求应按照《天津市城市规划管理技术规定》的具体规定执行。

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第三章、《天津住宅设计标准》

第一节

相关术语 居住区：

泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（50，000-70，000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。小区：

是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（8，000-15，000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。组团：

指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（1，600-2，200人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住区用地 ：

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公共服务设施用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地 ：

满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它快状带状绿地等。人口毛密度：

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。住宅面积毛密度：

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每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。建筑面积毛密度【容积率】：

也称容积率，每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。住宅建筑净密度：

住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。建筑密度：

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。绿地率：

  居住区用地范围内的各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。住宅 ：

供家庭居住使用的建筑。套型 ：

按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。居住空间：

系指卧室、起居室（厅）的使用空间。卧室：

供居住者睡眠、休息的空间。起居室（厅）：

供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。厨房：

供居住者进行炊事活动的空间。卫生间：

供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。储藏室：

供居住者存放物品的空间。使用面积：

房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

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Page 20 标准层：

平面布置相同的住宅楼层。层高：

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 室内净高：

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。阳台：

供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：

供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。过道：

住宅套内使用的水平交通空间。壁柜：

住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间

吊柜：

住宅套内上部的贮藏空间。

跃层住宅：

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

自然层数：

按楼板、地板结构分层的楼层数

中间层：

底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

单元式高层住宅：

由多个住宅单位组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅：

由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅

走廊：

住宅套外使用的水平交通空间

地下室：

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房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室：

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

第二节

住宅按层数划分如下：

     低层住宅：

一层至三层；

《天津住宅设计标准》摘要(2007年5月1日起正式实施)

多层住宅：

四层至六层； 中高层住宅：

七层至九层； 高层住宅：

十层以上。

住宅区按居住户数和人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级控制规模为：

居住区

小区

组团

户数(户)

15,000-22,000

2,500-5,000

500-700

人口(人)

50,000-70,000

8,000-15,000

1,600-2,200 2 住宅建筑间距：

应以满足不宜低于大寒日日照1小时的标准要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求，并应按照《天津市城市规划管理技术规定--建筑管理篇》执行。住宅层数：

根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构；无电梯的住宅不应超过六层。绿地率：

新区建设不应低于30%；旧区改造不宜低于25%。居住区内的道路规划应遵循下列原则：

     使居住区内外联系而不畅、安全，避免往返迂回，并满足消防、防灾、救灾等要求；

在居住区内道路和活动中心应考虑老年人、儿童及残疾人出行、活动需要，设置无障碍通道； 居住区内尽端式道路应设回车场地；

居住区内道路可分为:居住区道路、小区路、组团路、宅间小路。居住区内须设置机动车停车场，其规模为：

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 新建住宅区应按不低于总户数的25%配置停车场地，旧区20%。

关于竖向设计 6.1 居住区的竖向规划包括：

居住区的竖向规划应包括地形地貌的利用、确定道路控制高程和地面排水规划等内容。

6.2 居住区竖向规划设计，应遵循下列原则：      合理利用地形地貌，减少土方工程量； 满足排水管线的埋设要求； 避免土壤受冲刷；

有利用建筑布置与空间环境的设计；

对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接。当自然地形坡度大于8%，居住区地面连接形式宜选用台地式，台地之间应用拦土墙或护坡连接。 居住区内地面水的排水系统，应根据地型特点设计。在山区和丘陵地区还必须考虑排洪要求。地面水排水方式的选择，应符合以下规定：

  居住区内应采用暗沟（管）排除地面水；

在埋设地下暗沟（管）及不经济的陡坎、岩石地段，或在山坡冲刷严重，管沟易堵塞的地段，可采用明沟排水。

6.3 关于管线综合

6.3.1 居住区内应设置给水、污水、雨水、电力、电信、燃气和供热管线，同时要考虑设置中水系统。6.3.2 居住区内各类管线的设置，应编制管线综合规划确定，并应符合下列规定：

   必须与城市管线衔接

应根据各类管经的不同特性和设置要求综合布置。

应采用地下敷设的方式。屯下管线的走向，宜沿道路或与主体建筑平等布置，并力求线型顺直、短捷和适当集中，尽量减少拐弯，并应使管线之间及管线与道路之间尽量减少交叉。 应考虑不影响建筑物安全和防止管线受腐蚀、沉陷、震动及重压。

6.3.3 各种管线的埋设应符合下列规定：

 离建筑物的水平排序，由近及远宜为：电力管线或电信管线、燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管；  各类管线的垂直排序，由浅入深宜为：电信管线、热力管、小于10kV电力电缆、大于10kV电力电缆、煤气管、给水管、雨水管、污水管。

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 电力电缆与电信管缆宜远离，并按照电力民缆在东侧或南侧、电信管缆在道路西侧或北侧的原则布置。

6.3.4管线之间遇到矛盾时，应按下列原则处理：

     平面设计

    城市住宅宜将多套住宅集合构成住宅楼栋建设，应控制建设低层独户住宅。住宅楼栋平面设计应在多样化的基础上达到工业化、标准化、系列化。

住宅楼栋有点式、条式、错排式等，设计应有利于节地、节能、防灾、施工和空间景观。住宅楼栋平面设计宜考虑潜伏设计，提倡大开间设计，充分考虑灵活性和可持续发展。不宜多建错层住宅  住宅楼栋长度按照国家有关规范和标准，应在一定范围内设置温度变形缝、沉降缝和搞震缝，三缝可以合一，缝宽按最大缝值设计；应在一定范围内设置消防车行或人行通道，通道设计必须符合国家防火规范的要求。 住宅楼栋的基本体是住宅单元。多层住宅每个单元宜设计2-3套住宅，不应超过6套住宅；高层住宅每个单元宜设计5-6套住宅，不应超过8套住宅。  住宅楼栋的单元入口宜设门斗，门斗内应有照明装置。

住宅单元入户平台宽度应大于1.2米。住宅单元内走廊宽度应大于1.2米。住宅楼栋的地下室或半地下室作人民防空工程时，应考虑平战结合。立面设计

 住宅楼栋立面设计应综合考虑规划、经济、美观、材料、施工工艺、城市文脉、空间环境等因素确定。 住宅楼栋立面在满足使用功能的前提下，宜按照屋顶、中部、基座“三段式”设计。三段各有特点，整体有机组合。 多层住宅楼栋屋顶宜按坡屋顶设计，并应与地域特色相结合。临时管线避让永久管线； 小管线避让大管线； 压力管线避让重力自流管线； 可弯曲管线避让不可弯曲管线。

地下管线不宜横穿公共绿地和庭院绿地，应与绿化树木保持规定水平净距。住宅楼栋设计

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  住宅楼栋中部设计宜在统一中求变化。

住宅楼栋基座可结合半地下室、住宅首层进行设计。住宅楼栋外立面距地0.5米以内应采用防水饰面。

  住宅楼栋立面窗户设计应满足房间采光和日照要求，并应有一定的韵律感、节奏感。

不设集中空调的住宅楼栋应合理设计空调室外机搁板和空调机冷凝水排放管。空调室外机搁板应满足安全、适用和美观的要求。 住宅楼栋外饰面应选用经济、物理性能稳定、耐酸碱的材料。使用外墙涂料、面砖等材料时，应按规定设温度变形缝。  住宅楼外饰面色彩宜明快大方，不宜大面积使用阴暗或纯度较高的色彩。

每个住宅单元入口应设置明显的标志，既有整体性又具备可识别性。住宅楼栋外露设备管道、雨水管、防雷设施等应与外立面设计统一协调。剖面设计

   套内空间

普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不应小于下表

套型

居住空间数（个）

使用面积（m2）

一类

二类

三类

四类

（注：表内使用面积均未包括阳台面积。）卧室、起居室（厅）

 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光，自然通风，其使用面积不应小于下列规定：  

  双人卧室为12m2，开间净空不宜小于3.0m； 单人卧室为6 m2。住宅楼栋剖面设计应综合考虑使用、安全、经济、材料、施工工艺、空间利用等因素确定。

住宅楼栋不宜彩错层设计，如采用错层设计，则高差应大于0.45米（三步台阶）小于1.4米。住宅楼栋的单元入口高度应大于2.0米。

起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12 m2，开间净空不宜小于3.3m。

起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。

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起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。  厨房

   厨房的使用面积不应小于5 m2。

厨房应有直接采光、自然通风、并宜布置在套内近入口处。

厨房应按厨房建筑模数进行整体设计，应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.40m。 单排布置设备的厨房净宽不应小于1.60m；双排布置设备的厨房其两排设备之间的净距不应小于0.90m。卫生间 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10 m2。

四类住宅宜设置独立的餐室。独立设置的餐或用餐部们使用面积不宜小于7 m2，开间不宜小于2.4m。



每套住宅应设卫生间，每套住宅至少应配置便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具，使用面积不应小于4 m2。第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间，其中一个卫生间宜设置四件以上洁具，并可适当设计化妆间。

 卫生间宜设直接采光、自然通风，否则应设置通风管道合理组织进风的排风。 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。

 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

 卫生间应进行整体设计，合理布置设备与管线。可采用整体浴室或整体卫生间。 套内应设置洗衣机的位置。

第三节

2008年5月1日标准调整摘要 说明： 1.1 1.2 第三节所涉及相关内容若与第二节冲突，则以第三节为准。2008年5月1日起实施新的《天津住宅设计标准》标准要求摘要 相关内容摘要： 2.1 套型分类：



一类套型2个居住空间使用面积最低标准为34平方米

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   二类套型3个居住空间使用面积最低标准为45平方米 三类套型3个居住空间使用面积最低标准为56平方米 四类套型4个居住空间使用面积最低标准为68平方米

2.2 卧室、客厅、厨卫面积的规定；

   卧室、客厅、厨房、卫生间等是一套住宅的基本功能空间。

双人卧室的使用面积不小于12平方米，单人卧室的使用面积不应小于6平方米。

起居室(厅)的使用面积不应小于12平方米，无直接采光的餐厅、过厅等，使用面积不应大于10平方米。

  一类套型的厨房使用面积不应小于4平方米，二至四类的厨房使用面积不应小于5平方米。一类套型的卫生间使用面积不应小于3平方米，二至四类套型的卫生间使用面积不应小于4平方米。

 一套住宅中的公共和私密空间应互不交叉干扰，动、静分区，尽量减少交通面积。

2.3 阳台大小及防护

 新标准首次对住宅面积按套型分类分别作了限定，限制目前一些开发商不合理加大阳台面积的做法。一类套型的阳台建筑面积不宜大于5平方米，二类不宜大于6平方米，三类不宜大于7平方米，四类不宜大于8平方米。

 为杜绝发生孩子因攀爬或挤钻栏杆发生意外，阳台的栏杆不应使用横向，垂直栏杆的净距应小于0.11米。没有连接阳台或平台的外窗窗台的有效防护高度应保证净高0.9米，低于这个高度的应采取防护措施

2.4 过道、电梯空间

  楼梯梯段净宽不应小于1.1米，楼梯平台净宽不得小于1.2米。

7层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。

 每台电梯服务范围在60-80套为宜，12层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于2台，其中应配置1台可容纳担架的电梯。此外，电梯应具有停电时自动平层并自动打开电梯门的功能

  入口走道电梯处处无障碍

为方便老人及残疾人出入，要求住宅应进行无障碍设计。包括建筑入口、公共走道设有坡道和扶手，门槛高度及内外地面高差不应大于15毫米，并以斜坡过渡。

 电梯内轿厢的正面和侧面应设置残疾人坐在轮椅上就能够到的扶手以及带有盲文的按钮。

 电梯运行时到达某层时，电梯内应有清晰的显示或报层音响，方便盲人准确出入。

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第四章、《天津市城市规划管理技术规定》摘要 2 《天津市城市规划管理技术规定》自2009年3月1日起施行。关于建筑间距 2.1 建筑间距是指：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。外墙应当包括保温层和外加装饰层，但不包括勒脚。

居住建筑的计算间距是指：遮挡建筑的计算遮挡线与被遮挡建筑外墙之间的距离。

遮挡建筑的计算遮挡线为遮挡建筑物的外墙线，不包括挑檐、建筑物楼梯间、阳台等突出部分，但有下列情况之一的除外：

2.1.1 建筑屋面挑檐挑出宽度大于或者等于0.8米的，挑檐计入计算遮挡线。

2.1.2 建筑物楼梯间、阳台等突出部分累计总长度超过同一面建筑外墙总长度三分之一的，突出部分计入计算遮挡线。

2.1.3 坡屋面建筑应当分别计算屋脊顶面和檐口顶的遮挡因素，以影响大的为计算遮挡线。退层建筑应当根据退层情况分别确定计算遮挡线。

2.2 低层建筑为高度小于或者等于10米的建筑。多层建筑为高度大于10米，小于或者等于24米的建筑。高层建筑为高度大于24米的建筑。

2.3 确定建筑间距、退界距离和后退道路、建筑物面宽、建筑限高时，建筑高度按下列规定计算：

2.3.1平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面计算至檐口顶；有女儿墙的，自室外地面计算至屋面面层，但确定建筑间距、后退道路时，自室外地面计算至女儿墙顶。

2.3.2 坡屋面建筑，确定建筑间距时，按照屋脊顶面和檐口顶分别计算，以影响大的计算建筑间距；确定其他情况时，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面计算至檐口顶，坡度大于45度的，自室外地面计算至屋脊顶。

2.3.3 楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房，水平面积之和小于屋顶平面面积四分之一的，不计入建筑高度；通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等其他屋面突出部分，不计入建筑高度。

2.3.4 有关规定对建筑高度有限制的，从其规定。2.4 多、低层建筑与被遮挡居住建筑平行布置的，应当符合下列要求: 2.4.1 朝向为正南、南偏东或者南偏西≤15度的，与北侧居住建筑的计算间距不小于多、低层建筑高度的

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1.61倍；属于旧区改建的，建设项目内的新建住宅计算间距不小于多、低层建筑高度的1.58倍，且均不得小于6米。

2.4.2 朝向为其他方向的，与被遮挡居住建筑的计算间距应当按照下表不同方位间距折减系数换算：

方向角（度）0～15（含）15～30（含）30～45（含）45～60（含）60～90（含）折减值 1.0 L 0.90 L 0.80 L 0.90 L 0.95 L

注：

    正南向方向角为0度，0～90度为南偏东或者南偏西的方向角。L为正南向平行布置的标准建筑间距。方向角大于90度的为北向。

设计总平面图的真北方向，应与本市1:500、1:2000城市地形图标注的坐标网相一致。

2.5 多、低层建筑与居住建筑垂直布置的，应当符合下列要求：

2.5.1 多、低层建筑的山墙与居住建筑的朝向为正南向、南偏东或者西≤45度檐墙的计算间距不小于12米；山墙宽度大于12米的，计算间距不小于山墙的宽度；山墙宽度大于14米的，按照檐墙计算。

2.5.2 多、低层建筑的山墙与居住建筑的朝向为南偏东或者西＞45度檐墙的计算间距按照檐墙计算。2.6 多、低层居住建筑与北侧多层非居住建筑间距不小于10米，与北侧低层非居住建筑的间距，按照北侧低层非居住建筑高度的1倍计算，且不小于6米。

2.7 多、低层建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置的，两幢建筑的夹角≤45度的，按平行布置的建筑控制计算间距；夹角＞45度的，按垂直布置的建筑控制计算间距。

2.8 多、低层建筑与多、低层居住建筑的山墙间距不小于8米。其中，对应山墙一侧均开有窗户且其中一个为居室窗户的，属于旧区改建的，间距不小于10米；其他区域的，间距不小于12米。

2.9 高层建筑与处于其日照遮挡客体范围内的居住建筑的间距应当通过日照分析确定，一般应当满足被遮挡居住建筑每户至少一个居室在大寒日有效日照时间不低于2小时的要求；属于旧区改建的，项目内新建住宅在大寒日有效日照时间不低于1小时；且还应按遮挡建筑的对应被遮挡朝向方向的遮挡面宽度计算，同时满足本规定对建筑间距的其他要求。

2.9.1 居住单元具有两个或两个以上接受日照方向窗的居室，只计算日照主方向檐墙一个方向窗。居住建筑山墙开窗或者北向檐墙开窗的，不计入遮挡因素。

2.9.2 日照遮挡客体范围由市规划行政主管部门另行规定。

2.10

高层建筑与其北侧朝向为南偏东或者南偏西≤30度居住建筑的间距，旧区改建的改建区为高层建筑对应

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被遮挡朝向方向的遮挡面宽度的1倍，其他区域为1.2倍。

2.10.1 高层建筑与其东、西侧朝向为南偏东或者南偏西＞30度的居住建筑的间距，改建区为高层建筑对应被遮挡朝向方向的遮挡面宽度的0.8倍，其他区域为1倍。

2.10.2 高层建筑与其他居住建筑间距不小于14米。

2.11 被遮挡居住建筑底部为非居住性质的，计算遮挡建筑高度可以减除室外地坪至最低居住层室内地坪的高度，但最小计算间距不得小于14米。

2.12 被遮挡的临时建筑不计入遮挡因素。2.13 本规定没有规定的，不计算日照间距。关于容积率 3.1 容积率为：用地范围内，地上各类建筑物建筑面积的总和与用地面积的比值。阳台、阁楼以及市政工程建筑设施，应当计入建筑总面积。特殊情况下，容积率按照下列建筑面积计算值计算：

3.1.1 住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓标准层层高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但跃层式住宅、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

3.1.2 办公建筑、写字楼、酒店型公寓建筑标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。

3.1.3 商业建筑标准层层高大于5.1米且小于或者等于6.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房，单一空间达到2000平方米以上的，建筑高度可以根据功能要求适当提高。

3.1.4 仓储、工业厂房等建筑物层高大于8米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算，有特殊要求的除外。

3.1.5 建筑物地下部分顶板面高出室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积计算；建筑物地下部分的顶板面高出室外地坪小于1.5米，建筑面积不计入容积率。

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3.1.6 利用地下部分屋顶作为绿地或者室外场地的，覆土或者场地上皮一般不应当高出室外地坪1米。地下部分结构上皮高出室外地坪0.5米或者等于0.5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积计算；地下部分结构上皮高出室外地坪小于0.5米，建筑面积不计入容积率。

前款第（3.1.5）、（3.1.6）项涉及建筑室外地坪标高不一致的，以周边最近城市道路标高加0.2米作为室外地坪。

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第五章

天津市房屋面积测算技术规范 第一节 相关术语 房屋：具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。2 3 4 5 6 幢：是指独立的，包括不同结构和不同层次的房屋整体。

围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、栏杆等。层高：上下两层楼面或楼面与室内地面之间的垂直距离。

斜面结构屋顶高度：指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。

地上层数：即房屋的自然层数，指室内地坪± 0.00 以上的按楼板结构分层的层高在 2.20 米 以上的楼层数。地上层数用自然数表示。7 8 地下层数：室内层高在 2.20 米 以上的地下室（包括半地下室）的层数。地下层数用负数表示。

房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

第二节 一般规定 房屋面积测算包括整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和成套房屋的建筑面积、使用面积等测算。

夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。技术层：指用作水、电、暖、通风等设备安装的局部层。避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。

阁楼：是指位于斜面结构屋顶层，层高不是全部为 2.20 米 以上的非正式层。过街楼：是指跨越街道，连接街道两侧建筑物的房屋。

骑楼：是指建在道路旁，底层是行人道的楼房或底层用做街巷、道路通行部分的房屋。露台：指供人室外活动的上人屋面及露天平台。檐廊：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

挑廊：二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有上盖的外走廊 门廊：房屋门前突出的有上盖，有支柱支撑的进出通道。门斗：房屋门前突出的有上盖，有墙体支撑的进出通道。飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

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Page 32 整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙(无外墙时按柱外围)水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高 2.20 米 以上（含 2.20 米，以下同）的永久性建筑。3 4 5 6 房屋共用建筑面积，是指业主共同占有或共同使用的建筑面积。

房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的建筑面积，是指套内建筑面积与分摊的共用建筑面积之和。房屋面积测算以“幢”为单位。       7 独立的房屋为一幢。

多功能综合楼，其主楼和裙楼为一幢 设计为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。

地下相通、地上不相连，或以过道、通廊相连的若干房屋，各自为一幢。仅以架空层相连接的若干房屋，各自为一幢。由裙房连接的有独立出入口的若干房屋，各自为一幢。

房屋建成后又扩建、改建并形成整体的，其扩建、改建部分无论其结构与原房屋是否相同，均为一幢。

房屋面积测算要求：房屋面积前置测算按照房屋建筑施工图计算，房屋面积测算按照实测尺寸和与房屋现状相符的建筑施工图计算。面积测算以平方米为单位，取至 0.01 ；边长以米为单位，取至 0.001，量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至 0.000001。

第三节 房屋建筑面积测算 计算全部建筑面积的范围 1.1 1.2 1.3 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋内的夹层、技术层、避难层及其楼梯间、电梯间等，其高度在 2.20 米 以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分，层高在 2.20 米 以上的，按其水平投影计算面积。

1.4 1.5 楼梯间、室内楼梯、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。屋面上层高在 2.20 米 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20 米 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

1.6 封闭阳台，按其外围水平投影面积计算。

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1.7 1.8 1.9 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米 以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层、电缆防爆波井及保护墙）外围水平投影面积计算

1.11 有柱（不含独立柱）门廊，按其柱外围水平投影面积计算。

1.12 门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。凹进建筑物主体的入口视为门斗，按其围护结构外围水平投影面积计算。

1.13 有柱的（不含独立柱、单排柱）车棚、货棚等，按其柱外围水平投影面积计算。1.14 架空层层高大于 2.20 米 的，按柱外围水平投影面积计算

1.15 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20 米 以上部位的外围水平投影面积计算。

1.16 有伸缩缝的房屋，若伸缩缝与室内相通且相通部分的长度大于等于 3 米，相通部分的伸缩缝计算建筑面积。

1.17 玻璃幕墙或其它材料幕墙等直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算。在同一面墙中，既有主墙，又有幕墙的，以主墙外围水平投影为准计算

1.18 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，高度 2.20 米 以上的部分计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围 2.1 2.2 2.3 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 独立柱、单排柱的雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

未封闭阳台，上盖水平投影范围大于等于未封闭阳台外围，按阳台围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2.4 二层阳台下方，与一层室内相通有围护结构不封闭的部分，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

2.5 3 有上盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

不计算建筑面积的范围 3.1 3.2 层高小于 2.20 米 的夹层、技术层、避难层及层高小于 2.20 米 的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、置业顾问房产及建筑基础知识培训资

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壁炉等

3.3 3.4 房屋之间无上盖的架空通廊。

不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊： 3.4.1 无上盖；

3.4.2 上盖上表面距底板上表面垂直高度大于层高； 3.4.3 上盖水平投影范围小于底板水平投影范围。3.5 3.6 3.7 露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。

建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构。

3.8 3.9 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

3.10 电梯下方的电梯机坑。

3.11 与室内不相连通的装饰性阳台、挑廊、檐廊。3.12 户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位。

3.13 楼梯间已按自然层计算建筑面积的 , 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。室外楼梯已计算建筑面积的 , 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

第四节 成套房屋的套内建筑面积组成及计算 2 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。2.1 2.2 2.3 2.4 3 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积计入使用面积。内墙面装饰厚度、隔音板厚度，外墙内保温层厚度计入使用面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按其水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套与外墙及套与共用建筑空间的分隔墙部分计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积是阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

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第五节

房屋墙体的归属及计算

共用建筑空间与共用建筑空间之间的分隔墙以墙体中线为界，划定其归属。

房屋外墙，套与共用建筑空间的分隔墙归属与计算：按套与套之间分隔墙厚度的一半为基准厚度，房屋外墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙厚度等于或大于2倍基准厚度，取基准厚度的墙体计入套内建筑面积，其余部分计入共用建筑面积；若房屋外墙、套与共用建筑面积之间的分隔墙厚度小于2倍基准厚度，以墙体中心为界，划定其归属。3 4 楼层局部无墙体的部分，其墙体厚度按照本层相邻墙体厚度确认。

房屋外墙全部为玻璃幕墙的，以楼板外沿至玻璃幕墙外表面的间距确定为外墙体厚度；局部为玻璃幕墙的，其墙体厚度按照本层或相邻层外墙的厚度确定。金属幕墙或其它材料幕墙，参照玻璃幕墙计算。5 6

第六节 房屋共用建筑面积计算

1.1 计入分摊的共用建筑面积内容：

1.1.1 建在幢内，为整幢服务的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变（配）电室、设备层（间）、公共门厅、过道、值班警卫室等，及为整幢服务的公共用房（不含物业管理用房）的建筑面积，以水平投影面积计算。

1.1.2 套与共用建筑之间的分隔墙，外墙未计入套内建筑面积的墙体，以水平投影面积计算。1.2 不计入分摊的共用建筑面积内容：

1.2.1 避难层、作为人防工程的地下室；地下人防工程范围内的电梯间、楼梯间；通往地下人防的斜坡道、楼梯等。

1.2.2 穿过整幢房屋的公共通道。

1.2.3 与本幢房屋不相连的或为多幢服务的公共用房和管理用房。

1.2.4 幢内的机动车库、非机动车库。（出售的机动车库、非机动车库按成套房屋对待）1.2.5 架空层（扣除楼梯间、电梯间、公共用房等应分摊的共用建筑面积）。1.2.6 未明确设计用途的建筑部位。1.3 共用建筑面积计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不计入分摊的共用建筑面积，即为分摊的房屋共用建筑面积。

房屋共用建筑面积的内容与计算方法 各楼层墙体厚度不同时，应分别计算。房屋外墙厚度包含外保温层厚度。

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Page 36 房屋共用建筑面积分摊原则及方法 2.1 2.2 房屋共用建筑面积以幢（功能区）为单位按相关房屋的建筑面积或套内建筑面积的比例进行分摊。功能区划分和分摊等级：

2.2.1 功能区划分：房屋按设计功能划分功能区。同一功能区平面布局有差异的，可增设功能区。

房屋内的公共垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层次分割，垂直通道，面积计入各自功能区共用建筑面积。室外楼梯面积计入相应功能区共用建筑面积。

2.2.2 房屋共用建筑面积分摊等级：

房屋共用建筑面积分摊以幢为单位进行逐级分摊。 幢共用建筑面积（一级）：

为整幢服务的共用建筑面积。幢共用建筑面积按各功能区的建筑面积进行分摊。 功能区间共用建筑面积（二级）：

为功能区间服务的共用建筑面积。多个功能区的共用建筑面积按各功能区的建筑面积进行分摊。 功能区内共用建筑面积（三级）：

为单一功能区服务的共用建筑面积。功能区内共用面积按功能区内部套内面积进行分摊。

2.3 房屋共用建筑面积的分摊方法 2.3.1 住宅楼的共用面积的分摊方法

以幢为单位进行分摊，首先计算出整幢房屋的共用建筑面积分摊系数。然后根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。

其他单一功能的整幢房屋，分摊方法参照本条执行。2.3.2 商住楼的共用面积分摊方法

根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共用建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共用建筑面积。 住宅部分：将分摊得到的幢共用建筑面积，加上住宅本身的共用建筑面积，根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。 商业部分：将分摊得到的幢共用建筑面积，加上本身的共用建筑面积，根据商业功能区的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。

2.3.3 多功能综合楼共用建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

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第六章 房地产交易 第一节 房地产价格 房地产价格的特点：

房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。2 房地产价格的种类：

进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。2.1 市场价格、理论价格、评估价格 2.1.1 市场价格

房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。

2.1.2 理论价格

房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。

2.1.3 评估价格

房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格

2.2 土地价格、建筑物价格、房地价格

这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。2.2.1 土地价格

土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。

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同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：   未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；

已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整；   已做三通一平的土地

已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；   在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费 已做拆迁安置的城市空地。

2.2.2 建筑物价格

建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。

2.2.3 房地产价格

房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。对于同一宗房地产来说：    房地价格＝土地价格＋建筑物价格 土地价格＝房地价格－建筑物价格 建筑物价格＝房地价格－土地价格

2.2.4 总价格、单位价格、楼面地价

这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。2.2.4.1 总价格

房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m的土地价格，一套面积为200m的高级公寓的价格，或

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一片１km的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。

2.2.4.2 单位价格

房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。

认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为：

土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积

由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。

2.2.4.3 楼面地价

楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：

楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

楼面地价＝土地单价÷容积率

弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。

2.2.5 所有权价格、使用权价格、其他权利价格

这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。2.2.5.1 所有权价格

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房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。

2.2.5.2 使用权价格

房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格。

2.2.5.3 其他权利价格

其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等。

2.2.6 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格

2.2.6.1 买卖价格

买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。

2.2.6.2 租赁价格

租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

2.2.6.3 抵押价格

抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓“宁估其少，勿估其多，具有保守性”。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即

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抵押价格=预期价值-处置税费

这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。

2.2.6.4 课税价格

课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。

2.2.6.5 征用价格

征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。

2.2.7 拍卖价格、招标价格、协议价格

这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。

2.2.7.1 拍卖价格

房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。

2.2.7.2 招标价格

房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。

2.2.7.3 协议价格

房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。

2.2.7.4 上述三种价格的关系

从中国目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；但单纯以报价方式投

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标有抬高地价的作用；在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价。因此，通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。

2.2.8 基准地价、标定地价、房屋重置价格

这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。” 2.2.8.1 基准地价

城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。

2.2.8.2 标定地价

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

2.2.8.3 房屋重置价格

房屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。

2.2.9 底价、期望价、补地价

2.2.9.1 底价

底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价），若低于这个价格则可不出售。

2.2.9.2 期望价

期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%，即可视为期望价。

2.2.9.3 补地价

补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、置业顾问房产及建筑基础知识培训资

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抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即： 补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价

对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算：

补地价=〔（增加后的容积率-原容积率）÷原容积率〕×原容积率下的地价

2.2.10 其他价格

除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中，还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。

其中，现货价格是指钱货即期两讫的价格，期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是： 期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值

第二节 房地产价格的影响因素

房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的，虽然实际生活中不可能不变。1 2 供求状况 自身条件   位置 地质 地形地势

  

土地面积 土地形状 日照

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   3 通风、风向、风力 气温、湿度、降水量 天然周期性灾害

 

建筑物外观

建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等

环境因素   声觉环境 大气环境 视觉环境



卫生环境

水文环境4 人口因素   人口数量 人口素质



家庭规模 经济因素   经济发展 物价



居民收入6 社会因素

    政治安定状况 社会治安程度 房地产投机 城市化 行政因素

    土地制度 住房制度 房地产价格政策 特殊政策

  

城市发展战略、城市规划、土地利用规划 税收政策 交通管制 心理因素

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Page 45 国际因素  经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。  10 军事冲突情况。状况

 

政治对立状况。国际竞争其它因素

影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。

2011年7月18日

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