项目融资感想

第一篇：项目融资感想

项目融资

通过一个学期对项目融资课程的学习，我们感觉到视野得到进一步拓展、思路得到进一步扩展、知识结构得到进一步完善、知识量得到更新和补充，在学习中保持了良好的精神状态，上课认真听讲、课后积极讨论，互动学习效果好，学习任务圆满完成。通过对投资结构及风险分析、各种基本融资模式和融资担保的学习，我们从宏观上对项目融资有了一个全面的认识，完全脱离了原来只见树木不见森林的状态。从融资背景分析开始到项目发起人，具体融资方案以及最后的融资效果和风险分析，一整套完整的流程让我们树立了全面的概念。同时通过对各种案例分析，我们具体了解到融资操作过程中的诸多重要环节，掌握到各个步骤中的核心控制点。

项目融资的定义

从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。从狭义上讲，项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。我们一般提到的项目融资仅指狭义上的概念。主要包括BOT（Build-Operate-Transfer,建设-运营-转让）、ABS（Asset-Backed Securitization,资产担保证券化）、TOT（Transfer-operate-Transfer,转让-运营-转让）、产品支付、融资租赁等。

项目融资的历史

项目融资作为一种项目资金新型的筹集方式，始于上世纪30年代美国油田开发项目，后来逐渐扩大范围，广泛应用于石油、天然气、煤炭、铜、铝等矿产资源的开发，如世界最大的，年产80万吨铜的智利埃斯康迪达铜矿，就是通过项目融资实现开发的。项目融资作为国际大型矿业开发项目的一种重要的融资方式，是以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的现金流量作为还款保证来融资的。它不需要以投资者的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺，贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。如何融到必备资金，对任何一家企业的诞生或者发展至关重要。经过几十年的发展，目前项目融资已经被广泛应用于大型工程项目的资金筹集过程中，项目融资的发展对于解决大型工程项目的资金缺口，尤其是基础设施类项目的资金紧张局面起到了十分重要的作用。

我国项目融资的现状与发展趋势

项目融资方式在发达市场经济国家已有几十年甚至百余年历史,但直到最近若干年才引入我国,相对于我国传统的融资方式而言,是一种新的融资方式。1986年动工兴建的广东沙角火力发电B厂项目是国内最早尝试使用BOT融资方式兴建的基础设施建设项目,我国第一例正式的BOT试点项目则是1995年5月由国家计委批准的广西来宾电厂B厂项目。来宾电厂从发起到项目融资结束,一直受到国内外的普遍关注,产生了广泛的影响,该项目被评为1995年世界十大BOT项目之一。BOT项目融资方式可以直接吸收外商投资，不额外增加政府偿还外债的责任，外方或民间投资者承担了建设项目的融资、建设、采购、经营、市场、维护等方面的风险，因而更加重视成本控制和风险管理以及市场开拓和提高服务质量。BOT方式有利于引进国外先进技术，改善和提高项目的管理水平。所以，近年来BOT

融资方式逐步拓展到高速公路、收费路桥、隧道、自来水厂及污水处理厂等基础设施项目，成为我国基础设施建设应用最多的项目融资方式。具有创新性和适用性的TOT融资方式，近年来在我国也有了尝试性的运用。河南省新乡电厂新厂项目是1993年以TOT方式进行建设的一个较早案例。近年来,上海市在基础设施建设筹资方面,盘活基础设施资产存量、出售部分专营权的做法也是采用了TOT方式。上海南浦大桥、杨浦大桥建设投入22亿元,通过出售49%的专营权,加上评估升值等因素,共筹资25亿元,用于徐浦大桥的建设。沪嘉、沪宁高速公路上海段,也采用了这种融资办法。其他一些省市也进行了转让公路经营权等方面的尝试。ABS项目融资方式是指以项目所属资产为支撑，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的融资方式。它可以不受原始权益人自身条件的限制，绕开一些客观存在的筹资壁垒，实现以较低的成本筹集到大量资金的目的，这一特点适合我国的国情。我国相当一部分技术密集型的中小企业由于信用级别较低、放款风险高而不易找到合适的担保人或抵押品，难于获得银行贷款，ABS融资方式正好解决了这一困难。在我国大力发展资本市场和鼓励境外融资的形势下，是一种有前途的融资方式。随着我国市场经济的发展，项目融资方式在非国有经济部门的融资领域中将占有重要地位。项目融资方式有助于控制信贷风险和提高银行的经营效益，有逐步被国内商业银行采用的趋势。近年来，国内金融机构转换经营机制、注重防范金融风险，纷纷推出项目融资金融服务业务，包括飞机、船泊、大型设备国际租赁融资，国际银团贷款配套国内贷款的项目融资，国际资本市场项目直接融资等多种金融服务品种。说明我国金融业正逐步与国际接轨。我国早期的项目融资方式以吸收外资为重点。随着我国市场经济改革不断深入和全球经济一体化进程的加快，项目融资方式必将在国内信贷方面得到越来越广泛的运用。

项目融资的参与者

由于项目融资的结构复杂，因此参与融资的利益主体也较传统的融资方式要多。概括起来主要包括以下几种：项目公司、项目投资者、银行等金融机构、项目产品购买者、项目承包工程公司、材料供应商、融资顾问、项目管理公司等。

项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。项目投资者拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。金融机构(包括银行、租赁公司、出口信贷机构等)是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。

项目融资过程中的许多工作需要具有专门技能的人来完成，而大多数的项目投资者不具备这方面的经验和资源，需要聘请专业融资顾问。融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。

项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成银行融资的信用基础。特别是资源性项目的开发受到国际市场需求变化影响、价格波动较大，能否签订一个稳定的、符合贷款银行要求的产品长期销售协议往往成为项目融资成功实施的关键。

项目融资的种类

一、无追索权的项目融资

无追索权（No-recourse）的项目融资

无追索的项目融资也称为纯粹的项目融资，在这种融资方式下，贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益。同时，贷款银行为保障自身的利益必须从该项目拥有的资产取得物权担保。如果该项目由于种种原因未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。

无追索权项目融资在操作规则上具有以下特点：

1、项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还。

2、项目发起人利用该项目产生的现金流量的能力是项目融资的信用基础。

3、当项目风险的分配不被项目贷款人所接受时，由第三方当事人提供信用担保将是十分必要的。

4、该项目融资一般建立在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上。

二、有限追索权项目的融资

有限追索权（Limited-recourse）项目的融资

除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和取得物权担保外，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。

项目融资的有限追索性表现在三个方面：

1、时间的有限性。即一般在项目的建设开发阶段，贷款人有权对项目发起人进行完全追索，而通过“商业完工”标准测试后，项目进入正常运营阶段时，贷款可能就变成无追索性的了。

2、金额的有限性。

如果项目在经营阶段不能产生足额的现金流量，其差额部分可以向项目发起人进行追索。

3、对象的有限性

贷款人一般只能追索到项目实体。

项目融资的特点

（1）项目导向

主要是依赖于项目的现金流量和资产而不是依赖于项目的投资者或发起人的资信来安排融资。

（2）有限追索

除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和取得物权担保外，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。

（3）风险分担

为了实现项目融资的有限追索，对于与项目有关的各种风险要素，需要以某种形式在项目投资者（借款人）、与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷款人之间进行分担。

（4）融资成本较高

与传统的融资方式比较，项目融资存在的一个主要问题，也是其第四个特点，是相对筹资成本较高，组织融资所需要的时间较长。

（5）信用结构多样化

在项目融资中，用于支持贷款的信用结构的安排是灵活和多样化的。项目融资的框架结构由四个基本模块组成，即项目投资结构、项目融资结构、项目资金结构和项目的信用保证结构。

（6）非公司负债型融资

非公司负债型融资(off-balancefinance)，是指项目的债务不表现在项目投资者(即实际借款人)的公司资产负债表中的一种融资形式。

项目融资的方式

项目融资的方式：BOT方式；ABS方式；TOT方式；PFI方式

BOT融资的优点：扩大资金的来源，政府能在资金缺乏的情况下利用外部资金建设一些基础设施项目；提高项目管理效率，增加国有企业人员对外交往的经验及提高管理水平；发展中国家可以吸收外国投资，引进国外先进技术；

BOT的具体形式：标准BOT，建设---经营---移交；BOOT，建设--拥有--经营--移交；BOO，建设--拥有--经营

ABS运作过程：组建SPC；SPC与项目结合；利用信用增级手段使该组资产获得预期的信用等级；SPC发行债券阶段；SPC的偿债阶段

TOT方式的特点：有利于引进先进管理方式；项目引资的可能性增加；使建设项目的建设和营运时间提前；融资对象更为广泛；具有很强的可操作性；

BOT与ABS的区别

①运作繁简程度与融资成本的差异。BOT方式的操作复杂，难度大。ABS融资方式的运作则相对简单

②项目所有权、运营权的差异。BOT项目的所有权、运营权在特许期内属于项目公司；ABS进行基础设施项目融资，可以使东道国保持对项目运营的控制，但却不能得到国外先进的技术和管理经验。

③投资风险的差异。BOT项目投资人承担的风险相对较大。ABS项目的投资者数量众多，分散了投资风险，④适用范围的差异。BOT方式是非政府资本介人基础设施领域某些关系国计民生的要害部门是不能采用BOT方式的。ABS方式不必担心重要项目被外商控制。

TOT方式与BOT方式的比较

TOT不以需要融资的项目的经济强度为保证，依赖所获特许经营权的项目的一定时期的未来收益；BOT依赖项目。TOT政府具有完全的控制权。

PFI，私人主动融资，有三种典型类型：在经济上自立的项目；向公共部门出售服务的项目；合资经营；

PFI模式的优点：有广泛的适用范围；能够广泛吸引经济领域的私营部门或非官方投资者，参与产品的产出；吸引私人部门知识、技术和管理方法，提高公共项目的效率和降低产出成本，便社会资源配置更加合理化；最大优势在于是政府公共项目投融资和建设管理方式的重要制度创新。

项目融资的阶段与步骤

项目融资的阶段：投资决策分析；融资决策分析；融资结构分析；融资谈判和项目融资的执行

项目融资的框架结构由四个模块组成，项目投资结构；项目融资结构；项目资金结构；项目信用保证结构；

融资决策分析阶段的主要工作：选择项目的融资方式------决定是否采用项目融资；任命项目融资顾问-----明确融资任务和具体目标要求；

融资结构分析阶段的主要工作：评价项目风险因素；评价项目的融资结构和资金结构------修正项目融资结构；

融资谈判阶段的主要工作：选择银行、发出项目融资建议书；组织贷款银团；

起草融资法律文件；融资谈判；

融资执行阶段的主要工作：签署项目融资文件；执行项目投资计划；贷款银团经理人监督并参与项目决策；项目风险控制与管理；

对于银行和其他债权人而言，项目融资的安全性来自：一是来自项目本身的经济强度；二来自项目之外的各种直接或间接的担保。

项目融资的风险

按照项目风险的阶段性划分为：项目建设开发阶段风险、项目试生产阶段风险、项目生产经营阶段风险。

按照项目风险的表现形式划分为：

信用风险，完工风险，生产风险，技术风险，资源风险，能源和原材料供应风险按经营管理风险类别划分

管理风险，市场风险，金融风险，政治风险（1）国家风险（2）国家政治经济法律稳定性风险，环境保护风险。

按照项目的投入要素划分为：人员风险、时间风险、资金风险、技术风险、其他风险。

按照项目的可控制性划分为：项目的核心风险、项目的环境风险（项目的金融风险、部分项目的市场风险、项目的政治风险）。

第二篇：项目融资申请书

xxxxxxxxxxxx经营项目

融 资 申 请 书

xxxxxxxxxxxx由于进行扩大经营场地项目，本次项目预算需要资金xxxx万元人民币，期限xxxx个月，项目理由如下：

一、医院基本情况

xxxxxxxxxxxx，该院注册资本xxxxx万元，实收资本xxxxx万元，医院总资产为xxxxx万元，净资产为xxxxx万元；xxxxx年全年营业收入为xxxxx万元，经营性质为私人绝对控股盈利性医院，法人代表xxxxxxx，机构地址： 市 路 号。

xxxxxxxxxxxx是一所综合性二级医疗机构，2012年被xxxx市卫生局确认为二级综合医院，该院收入主要有医疗收入、药品收入和其他收入，全部收支由该院统一管理和使用，自求资金平衡。医院现有干职工xxx人，其中具有高级职称的 xx人，中级职称（含药、护、技）x 人。拥有病床 xx 张，实际开放床 xx 张，年门诊人次近xxx 万余人次，住院病人 xxx 多人次。医院拥有医疗设备 余万元，医院占地 xxx 亩，医疗用房 xxxx平米。该院通过近年建设，基础设施、医疗水平都有长足的提高。现已成为全市私营医院中规模大，效益好的现代化综合医院。

二、法人代表情况

医院法人代表xxxxxxx，大学文化。2004年成立xxxxxxxxxxxx，租用场地经营，积累了一定的社会办医院的管理经验，有着高度的社会责任感和事业心。

三、本次项目需要额度及用途

近年来医院医疗业务逐年增加，现有经营场地不能满足经营需要，根据国家关于促进社会办医加快发展民营医院的若干规定《国办发（2015）45号》精神，董事会决定扩大经营面积，本次项目需要资金额度 万元，主要用于收回福康综合楼（现用作福程大酒店），改作医疗营业场地，建筑面积平米，增加特色医疗专科血透中心、体检中心、肿瘤医疗专科，还将新增科室的住院病房床位、医疗器械以及房屋装修等。

1、新拟增医疗设备清单

设备名称 预计金额（万元）CT模拟定位机 xxxxx 三维治疗计划系统 xxxxx 计量仪 xxxxx 磁共振（MRI）xxxxx 计算机X线断层摄影 xxxxx 合 计

2、预计装修费用，xxxxxx万元

四、抵押物

公司位于 xxxxxxxxxxxx医院大楼、xxxxx酒店，共计建筑面积xxxxxx平米，以及医院的医疗设备xxxxx万元，全部评估价值xxxx亿元。

综上所述，我公司有良好的信誉程度，经营情况良好，有足够的抵押物，有可靠的还贷来源。望贵银主批准融资为谢！

xxxxxxxxxxxx 201x.x.xx

第三篇：项目融资计划书

甘肃黄石投资管理公司项目融资计划书

融资计划书目录

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

甘肃黄石投资管理公司成立于2013年11月21日，公司始终坚持“奉献社会、诚实守信”的经营方针和立足甘肃、着眼全国、面向世界的发展战略定位。公司的目标是迅速成长为多元化产业公司。经营范围：工程项目投资、房地产投资、城市建设项目投资、风电项目、商业、农业及教育项目的投资；投资管理及咨询服务等业务。

2、公司现状

公司已投资地产项目景泰塞维利亚生态住宅项目、总投资3.75亿元，天水生态林业项目，总投资2.25亿元，天祝风电项目、投资1亿元，兰州土地平整项目、总投资4.2亿元，业务遍及甘肃省范围内。公司正在积极筹建甘肃最大规模的以养生、养老为特色的旅游养老产业基地。截止目前，公司投资规模已达12亿元人民币。

3、股东实力

4、历史业绩

自2013年以来，已形成集投资、开发、运营为一体的产业体系，具有良好的品牌影响力和强大的核心竞争力。项目倾注了黄石人的理念和追求。

在发展过程中，甘肃黄石投资管理公司秉承“勤奋创业，持之以恒”之企业精神，致力于推动兰州经济发展，为家乡经济再次腾飞奉献着自己的智慧、热情和力量！

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;

项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

第四篇：项目融资计划书

塔城市星海湾项目融资方案

一、融资项目名称：塔城市星海湾开发项目

二、融资项目主体：新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

三、融资主体简介：

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司是一家新成立的房产开发公司，其各个股东都是从事房产开发行业的资深专家。以前合作在全疆各地州均开发有项目。

四、融资项目简介：

1、项目地址

塔城市星海湾开发项目位于塔城市221省道南侧，塔尔巴哈台南路交汇处。东临塔城市最大商业综合体（华宝市场），南面是塔城市新建的塔城火车站，西面是塔城市规划新建大型人工湖。

2、主要规划指标

项目计划总占地80亩，建筑面积：80000平方米 用地性质：商住两用地，商业20%，住宅80% 容积率：1.5 建筑密度：30% 绿地率：40%

2、地块周边规划及环境优势

该地块紧邻面朝塔城市的主干道221省道及塔尔巴哈台南路，根据塔城市政府规划，地块周边将建设医院、幼儿园、小学、中学、文化广场、电影院、人工湖、火车站等公共设施。

沿项目所在地东侧即是华宝市场，西侧即是塔城新建最大人工湖公园，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。

3、项目建设及进展

我公司与塔城市市政府现已达成框架协议，取得R2地块一处，预估土地80亩，项目土地出让金3200万元。项目建设期为3 年，自2018年5月至2020年11月。

项目地址位于塔城市221省道与塔尔巴哈台南路交汇处，注册资本2000万元。项目拟建设住宅64000平方米，商业16000平方米，地下车库15000平方米。

五、融资规模、期限及还款进度

项目总投资20021万元，资金来源为股东自筹3200万元，拟融资500万元。剩余投资资金由市场销售后收回资金填补。

预计融资资金一次性到账，本金按3年分期偿还，分红按工程和销售节点支付。预计投资收益比按1比4到5。即投资100万元预计总收益最低400万元。

六、项目投资估算

项目计划总投资20021万元，其中土地款及出让金3200万元，前期手续费120万元，建筑安装费14400万元，基础设施费421万元，公司运营成本1000万，销售及财务成本1000万元,。

项目建设期预计3年，自1028年5月至2020年11月。预计3年完成总投资的100%，即完成投资20021万元。

项目共占用规划面积土地使用权80亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入3200万元用于支付土地费用。前期手续120万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等。

建筑安装工程费14400万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方1800的单位造价、建筑面积80000平方米相乘确定。基础设施费421万元，主要包括道路工程费、供电工程费、积水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费，按建筑安装工程费等。

销售及财务成本1000万元，如财务费用、销售及广告费用、销售税费等。

公司运营成本1000万元，如公司员工工资，办公场所，企业车辆等。

七、项目销售收入及税费

项目拟建设住宅公寓面积80000平方米；商铺可售16000平方米。根据塔城市以及项目所在地附近房产项目市场的调查，住宅和公寓的平均售价为3800元/平方米，商铺的价格预计平均售价为11000元/平方米。预计项目可售部分可实现收入24320（住宅）+17600（商业）=41920万元。项目销售期3年，自2018年5月至2020年11月。预计2018年完成销售住宅50%，实现销售额13000 万元；预计2019年完成销售住宅80%，实现总销售额22400万元；

预计2020年完成总销售销售80%，实现收入33536万元；剩余尾盘在小区交付使用后清盘销售。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、教育附加税等，预计发生各项税费2400万元。

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

2018年3月29日

第五篇：项目融资设计

成遂高速公路项目融资模式设计

建筑与土木工程学院2008级工程造价4班潘静薇学号：***

一、摘要 成遂高速公路建设需要的巨额资金要通过项目融资来获得，运用何种融资，模

式能是项目获得最大的利益，是本文的论点。通过对比资产证券化融资模式和直接银行贷款融资模式的对比，最终选定资产证券化融资模式更加适合泵项目。

关键词高速公路融资资产证券化银行贷款

二、项目简介

2010年重庆高速公路发展有限公司中标成遂高速公路项目，成为该BOT项目的业主法人，获得25年特许经营权，并同时捆绑与遂渝高速公路经营。为了成遂高速公路项目，公司成立了成遂高速公路项目公司——重庆高速成遂高速公路有限公司，具体实施成遂高速公路的建设、管理和经营。

该项目位于成都至遂宁之间，成遂高速公路的建设是联通遂宁至成都的经济关键所在，是造福子孙的工程，该项目总投资60亿人民币，其中自有资金20%，为12亿人民币，建设资金融资为80%，为48亿人民币，如何降低成本，最大限度的降低获得资金的成本和提高资金收益是公司最迫切的需求。

改革开放以来，我国高速公路建设融资方式已经由计划经济体制下的单一依靠政府投资，逐步发展到政府融资和社会融资相结合、金融资本与产业资本相结合的各种融资渠道，在实践中运用了银行贷款、股权融资、债券融资、利用外资与民间资本等各种渠道，要满足成遂高速公路项目的建设资金的需求，就要在完善现有传统融资渠道的基础，提高效率和控制能力，降低成本。

三、环境分析政治环境：a：国家风险 我国政治稳定，外交友好，经济繁荣发展，社会安定，市场经济公平开放，国家信誉良好，综合国力不断增强，所以国家风险小，高速公路项目也是国家重点发展项目，所以因国家风险造成损失的可能性小。

b：政策风险 政策风险一般是政府对于项目的支持度是否降低，从政策的倾向上看，特别是基础设施建设领域中的高速公路项目融资修建肯定是长期的政策，政策的连贯性会较好，以后的发展肯定是有利的。但是我国国内对运用国内资金融资还没有明确的管理，有一定的政策风险。法律环境：a 立法方面 目前我国已经有《担保法》、《保险法》、《贷款通则》、《我国投资项目外汇管理条例》等法律法规和一些国际公约可以规范和保障高速公路项目融资在实施过程中的在法律法规方面的需求，但还没有针对性强的项目融资法律，存在一定的法律风险。b 执法方面 当初先纠纷时，我国有较为完善的法律体系，可以仲裁也可诉讼，同时有严格的法律执行体系来执行仲裁结果或者诉讼结果，保护投资方的合法权益，保障贷款方的投资收益。金融环境：a 金融市场体系 我国金融市场体系还在发展阶段，但是发展方向乐观，向着完善结构，健全机制，形成高效的金融机构体系和发达的信用关系，拥有有效管理先进的操作手段和具有较高管理水平的管理人员方向前进，前景乐观。

b 金融体制 我国的金融体制还比较严格，政府对经济的干预较大特别是关乎民生的基础设施建设方面，限制还比较多，因此在金融体制方面有一定的风险。

四、融资模式初步考虑的融资方法

A方案 资产证券化项目融资模式

资产证券化是指将缺乏流动性，但预计能够产生现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中的风险与要素进行分离和重组，进而转换为在金融市场可以出售和流通的证券的行为。

高速公路就是一种资产流动性低，但能够产生稳定现金回流的资产，非常适合进行资产证券化。由于成遂高速公路项目公司同时拥有遂渝高速公路特许经营权和广告权，公司完全可以通过资产证券化的方式进行融资，以遂渝高速公路的通行费收入进行资产证券化，可行性很高。

（1）明确基础资产

高速公路集团本次高速公路收费证券化融资的基础资产可定为遂渝高速公路未来25年的全部通行费收入。

（2）确定发行规模

发行的规模要有所需要的资金额度确定。因为总资金需求量大，封开滚动发行。

（3）选择证券种类

债券采用优先、次级债券分档技术，优先级评级，发行对象为外部投资者；次级不评级，发行对象为母公司、关联公司或其他投资者。优先级债券优先获得本金偿付，当优先级债券偿付完本息后次级债券才开始偿还本金。若高速公路未来的收费总收入不足以支付债券本息，则在次级档本金数额内的缺少额都由次级债券的所有者自行承担。优先级债券风险小，信用等级高，但相应的收益比次级债券低。优先级和次级债券的结构满足不同风险偏好者的需求。优先级和次级债券的分配比例要由发行规模、通行费收入统计后综合确定。

（4）信用增级

本方案适用备付金账户方式来做信用增级。备付金账户用来保证当高速公路未来收费收入没有达到预期的金额，不能按时支付债券本息时，信托人有足够的资金来满足偿债的要求。备付金账户有信托人管理，他的资金来源一是在债券发行后，直接从发行收入中提取一部分作为备付金账户的资金，二是在债券到期之前，每年从超过债券本息的收费收入中提取一部分的金额进入到备付金账户，直到其中的金额达到事先设定的水平。备付金账户的资金由信托人管理，可以投资于其他信用评级更高的债券中，让其保值增值。

B方案 银行贷款

（1）融资额度、期限、利率

本项目的融资额度为48亿元人民币，可选择单一融资银行、联合贷款或者银团贷款方式来筹集资金。国内银行通常可提供20年左右的中长期贷款。本项目有机会获得国内融资市场中最高的优惠利率水平，基准利率下降10%左右。

（2）组合融资方案

从成本最低角度出发，组合融资可以有效降低成本，所以确定项目融资的组合方案。可由中长期贷款、项目临时周转贷款、票据、委托贷款共同组合而成。

（3）融资筹资方式

找到一家较大的银行来带头组成银团贷款，或者参加联合贷款。负责人只需要和一家银行沟通，可以很大程度上的简化工作，大型银行因为有丰富的融资经验，可以帮助项目在较短的时间内，顺利完成融资。

2A、B方案比较

资产证券化方式隔断了项目原始权益人自身的风险和项目资产未来现金收入的风险，使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来收入有关，加上在证券市场发行的债券是由众多的投资者够买的，从而分散了投资风险。而银行贷款则项目原始权益人就是债务人，贷款的偿还全部由其承担。

又因为资产证券化融资是通过发行高档投资债券募集资金，这种负债不反应在原始受益人的资产负债表上，从而避免了原始受益人资产质量的限制。同时利用成熟的项目融资改组技巧，将项目资产的未来现金流量包装成高质量的证券投资对象，充分显示了金融创新的优势。

再而因为资产证券化的债券的信用风险得到了SPC的信用担保，是高档投资级证券，并且还能在二级市场上流通，变现能力强，投资风险小，从而具有强大的吸引力。还有其筹资的成本也远小于直接银行贷款。

3最终选择

因为资产证券化的成本低，在这个项目中的可行性高，具有筹资的强大能力，同时项目公司的风险也得到了很好的分担，因此本项目选择资产证券化融资模式是相对较优的方案，所以最终选择资产证券化的融资模式。

五、采用信用担保形式选用的信用担保形式及原因

选择政府提供信用担保。我国政府机构作为担保人在项目融资中是极为普遍的。政府机构为项目提供担保多从发展本国或者本地经济、增加就业、增加出口、改善基础设施建设、改善经济环境等目的出发，这种担保对于大型的工程项目的建设十分重要，对于本公路也有很好的作用，因为政府的介入可以减少政治风险和经济风险，增强投资者的信心，而这类担保是从其他途径所得不到的。

政府作为项目融资担保人的另一个目的是通过提供融资担保或者长期购买协议等间接参与项目，从而避免政府直接股份参与，同时也达到参与项目投资促进项目开发的目的，所以政府也会愿意积极的提供担保。

六、总结

成遂高速公路的建设将有利于成渝片区的经济发展，是政府部门重点扶持项目，不论是项目中标方还是政府以及广大公众，都希望此项目能顺利良好的落实，资产证券化融资模式可以帮助项目更好的获得资金，从而为按时按量完工做出保证，而且政府的担保也为投资者增强了信心，是项目成功的又一保证。

参考文献

（1）戴大双项目融资机械工业出版社

（2）蒋屹立青岛海湾大桥项目融资模式设计西北大学

（3）吕薇我国中小企业信用担保的几种运作模式比较

（4）何桂钦 城市轨道交通行业的投融资模式分析[J]．轨道交通,2006

（5）蒋先玲 项目融资[M].北京：中国金融出版社.2001

（6）韩灵丽.ＢＯＴ项目融资中政府的信用［Ｊ］．上海财经大学学报，２００３，（３）