昆明社会经济调查

第一篇：昆明社会经济调查

昆明市社会经济发展状况调查

世间亘古不变的是一切都在变，当人们回首走过的足迹，历史匆匆的脚步与时间的逝去伴随的总是或触目惊心，亦或是点点滴滴的蜕变，也留下或深或浅的记号。一个人的成长、一个故事的发展、一段历史的传承、一个时代的变迁，总是述说着一个城市高速发展的经济、多姿的人文情怀、秀丽的异域风光、华灯初上的繁华、追逐潮流的旋律。昆明一个古老的传说、一个民族和谐的家园，每个人都见证着她从贫穷落后到风生水起的沧桑巨变，百年风云。作为一个生存在这片土地上的人们，我们的生活起居都与这个城市有着休戚相关的联系，关注这个城市社会经济跳动的脉搏是我们应尽的责任，昆明的兴衰来自人们共同的奋斗。让我们走进昆明、体会昆明、认识昆明。

一、昆明市概况(一)地理位置概况

昆明是云南的省会，是全省的政治、经济、文化、社会事业发展中心和交通、通讯枢纽。全市辖6区1市7县，133个乡镇(街道办事处)。总面积2.1万平方公里，总人口726万，其中常住人口643.2万。昆明区位优越，交通便利。是中国面向东南亚、南亚的前沿和重要门户，滇中城市经济圈的中心，具有“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位。作为区域性国际交通枢纽，昆明公路、铁路、民航、管道、航运五大综合交通体系日益完善。5000多公里等级公路通达省内各地和邻省邻国，6条高速公路辐射全省，4条国道通向四川、贵州、广西和越南、老挝、缅甸。8条国内铁路交汇，4条国际铁路出境，构筑起昆明“八出省、四出境”的铁路大通道。设计旅客吞吐量6500万人次的昆明长水国际机场即将竣工投用。(二)人文情怀

昆明历史悠久，人文荟萃。具有悠久的历史、灿烂的文化，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，具有3万多年的人类生活史、2400多年的滇中文化史、1240多年的建城史，拥有独特的历史文化、民族文化、生态文化、佛教文化、都市时尚文化和边疆异域文化。公元765年，南诏国修筑拓东城，为昆明建城之始。13世纪，意大利旅行家马可•波罗将昆明誉为“壮丽大城”。昆明是世界伟大航海家郑和、人民音乐家聂耳的故乡，“重九起义”、“护国首义”、“西南联大”、“一二•一”运动等重大历史事件在这里发生。现有各级文物保护单位432项，其中全国重点文物保护单位16项，省级重点文物保护单位59项。“滇剧”、“花灯”等地方戏曲广为人知，“昆明斑铜”工艺品独具特色，“滇菜”蜚声海外。

昆明民族众多，风情浓郁。是一个多民族汇集的城市，有3个民族自治县、5个民族乡、47个少数民族村委会、2196个民族杂居村，世居民族26个，少数民族人口88.98万，占常住人口的13.84%，呈大分散、小聚居的特点。各民族长期和睦相处，既相互影响、融会贯通，又保持着各自的民族传统、生活方式、民俗习惯和文化艺术，延续着各具特色的习俗、风味独特的饮食、风情浓郁的歌舞、绚丽多彩的服饰、风格各异的建筑。彝族的“火把节”，白族的“三月街”、“绕三灵”，傣族的“泼水节”，苗族的“踩花山”，回族的“开斋节”，傈僳族的“刀杆节”等久负盛名，具有鲜明的少数民族民风、民俗、民情。

(三)地域风光

昆明四季如春，风光秀美。地处云贵高原，市中心海拔1895米，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映，是镶嵌在祖国西南边陲的一颗靓丽明珠。“天气常如二三月，花枝不断四时春”，属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温15.1℃，年均降雨量1075毫米，年均日照2200小时，无霜期240天以上。鲜花常年开放、草木四季常青，无处不飞花、处处都是景，是享誉世界的“春城”、“花都”。作为首批中国优秀旅游城市，昆明现有国家级风景名胜区3个，国家级旅游度假区1个，省级旅游度假区1个，拥有世界自然遗产和世界地质公园石林、世界园艺博览园、“高原明珠”滇池、“东方雕刻艺术宝库”筇竹寺五百罗汉、云南民族村、云南陆军讲武堂等著名景区景点，是休闲、旅游、度假、居住的理想之地。

(四)自然资源

昆明资源丰富，物产丰饶。地处“动物王国”、“植物王国”，有脊椎动物500余种，野生植物1200余种、花卉460余种，花卉、药材等资源具有较高的开发利用价值。矿藏资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等，以磷、盐矿最为丰富，磷矿探明储量22.77亿吨，岩盐储量12.22亿吨，芒硝储量19.08亿吨，东川是我国六大产铜基地之一。有滇池、阳宗海等高原淡水湖泊及众多大小河流，多年平均地表水资源量64.95亿立方米，水能资源132.3万千瓦，可开发量39.7万千瓦。地热资源分布较广，出露的温泉有50多处。日照时间长，阳光充足，太阳能资源十分丰富。

(五)产业结构

昆明地位特殊，产业集中。作为全省唯一的特大型城市，2011年，昆明以全省5.3%的面积，集中了13.9%的人口，实现了28.68%的GDP，固定资产投资占37.99%，社会消费品零售总额占42.39%，外贸进出口总额占74.9%。农业形成了粮、烟、畜、菜、花、果等六大特色产业和优势产品，建成了中国花卉种苗繁育中心和亚洲最大的花卉市场。被列为“两化融合”、“三网融合”国家级实验区，工业化和信息化融合步伐加快。工业以4个国家级、16个省级园区为主的产业园区体系为支撑，形成了以烟草、冶金、机电、医药、化工、电力为支柱，门类齐全、综合性较强的工业体系，名优卷烟、精密机床、光学仪器、磷化工产品、天然香料、云南白药等产品驰名中外。以商贸、旅游、文化、金融、信息、会展和现代物流为主体的服务业发展迅速。

昆明政策优惠，充满活力。享有国家西部大开发、桥头堡建设和云南省综合改革试点市的政策支持。通过持续推进软环境整建和深化行政管理体制改革，精简行政审批事项420项，行政审批事项和收费项目始终保持全国同类城市最少水平，投资发展环境宽松优越。全市共有49家银行业金融机构(含分支机构)，30家保险公司，2家证券公司，42家证券公司营业部，各类驻昆商会140多个。有高等院校13所，在昆中央、省属重点科研院所12家。近年来，沃尔玛、百事可乐、波音、家乐福、卡特比勒、巴斯夫等世界500强和中铁、中铝、武钢、南车等中国500强企业相继落户昆明。

二、现代新昆明建设情况

2003年5月，省委、省政府在昆明召开城市规划与建设现场办公会议，明确了“一湖四片”、“一湖四环”的规划方向，作出了建设现代新昆明的重大战略决策。近年来，在党中央、国务院和省委、省政府的正确领导下，在社会各界的关心支持下，昆明市委、市政府团结带领全市各族人民，坚定不移贯彻落实科学发展观，大力解放思想，锐意改革创新，全市经济社会又好又快发展，圆满完成“十一五”规划确定的各项目标任务，现代新昆明建设取得重大进展。“十一五”期间，全市地区生产总值从2005年的1080.13亿元增加到2010年的2120.37亿元，年均增长12.7%；地方财政总收入从227亿元增加到559.6亿元，年均增长19.8%；城镇居民人均可支配收入达到18876元，农民人均纯收入达到5810元，年均实际增长10.5%和8.5%。

2011年，面对复杂多变的国际环境和严峻的经济形势，全市各族人民围绕科学发展这一主题，紧扣转变经济发展方式这一主线，抢抓桥头堡建设机遇，积极应对各种不利因素与挑战，锐意进取、奋力拼搏，“十二五”实现良好开局。

(一)是经济综合实力明显提升。全市实现地区生产总值2509.58亿元，同比增长14%。地方财政总收入700.9亿元，增长25.3%。全社会固定资产投资完成2701.11亿元，增长25%。实现社会消费品零售总额1271.73亿元，增长20%。一、二、三产业分别增长6.1%、16.7%、12.3%，三次产业结构调整为5.3：46.3：48.4。非公经济占比达到44.8%。实际利用外资12.74亿美元、引进市外资金1100亿元，分别增长26.3%、15.75%。实现进出口贸易总额120.22亿元，增长18.3%。国家创新型试点城市建设成效明显，科技进步对国民经济增长的贡献率达56%，科技成果转化率达39%。

(二)是基础设施建设取得突破。主城支次道路改造稳步推进，环湖公路和三环闭合通车。地铁6号线一期工程即将投运，1、2、3号线快速推进，安宁至嵩明市域铁路开工建设。长水国际机场即将投运。昆明铁路枢纽、沪昆客专、云桂铁路、中缅油气管道工程暨云南炼油等重大项目加快推进。主城公交出行分担率达40%，行政村公交覆盖率达93%。以水利为重点的农村基础设施建设稳步推进，536件抗旱应急工程启动实施，解决8.11万农村人口饮水安全问题。

(三)是城乡面貌发生明显变化。强化城市规划建设管理，主城功能不断完善，城市品质稳步提升。“四创两争”扎实推进，荣获“国家卫生城市”、“国家节水型城市”称号。加快呈贡新区建设，市级行政中心顺利搬迁。用足用好“综合改革试点市”政策，开展扩权强县、扩权强镇试点，县域经济发展加快。以全域城镇化为抓手，山地城镇和新农村建设稳步推进，实施新农村省级重点建设村项目140个，全市城镇化率达65.4%。

(四)是人民群众生活不断改善。全市城镇居民人均可支配收入达到21965元，农民人均纯收入6985元，分别实际增长11%和13.3%。城镇新增就业人员13.15万人，城镇登记失业率控制在4%以内。教育、科技、卫生、文化等社会事业全面进步。新农合参合率达到96.49%，城镇基本医疗保险覆盖率达到90%，21万城乡困难群众纳入最低生活保障，社会保障体系更加健全。开工建设保障性住房11.29万套，解决4.43万户城市低收入家庭住房困难。扶贫工作成效明显，解决4.92万贫困人口温饱问题。

(五)是生态文明建设步伐加快。推进市域水环境综合治理，滇池水质恶化趋势得到遏制，阳宗海水质达到III类水标准。强化污水收集处理，主城污水日处理能力达到110.5万吨。新增城市绿地1370公顷，绿化覆盖率达到43.6%。植树造林37.16万亩，森林覆盖率达到46.06%。狠抓节能减排，单位生产总值能耗、二氧化硫排放量、化学需氧量均完成目标任务。

(六)是党的建设富有成效。深入开展创先争优活动，各级党组织战斗堡垒作用和广大党员先锋模范作用得到充分发挥。圆满完成市、县(市)区、乡镇党委换届工作，各级领导班子建设得到加强。深化干部人事制度改革，加强干部教育培训，干部队伍综合素质不断提升。深入开展反腐倡廉建设，惩治和预防腐败体系进一步健全。人大、政协工作成效显著，民主法制建设不断加强。宣传、统战、民族宗教、双拥、老干、国防后备力量建设等工作取得新成绩，工会、共青团、妇联等人民团体和社会组织作用得到充分发挥。

三、存在的问题和短板

近年来，我市工业经济工作在市委、市政府的正确领导下，通过认真贯彻落实省、市工业经济发展和非公经济发展会议精神，抢抓机遇，努力拼搏，真抓实干，圆满完成了各项目标任务，但还存在不少的困难和问题，主要表现在：

（一）工业企业“小而弱”的特征比较突出，整体竞争力不强。不仅缺乏具有较强竞争力大中型企业，更缺乏小巨人式的小企业群体，在众多小型企业中，普通小型加工企业仍占主要地位。

（二）在新一轮深化股份合作制企业改革中，绝大多数企业对改革积极性都较高，但因企业负债高、净资产少或是完全处在负资产状态，职工身份置换补偿金支付困难，使部分企业改革推进步伐缓慢。

（三）我市的工业起点比较低，经济总量小。企业技术含量低、技术创新机制尚未形成，创新能力不强，研究与开发的投入少、力量不足，具有自主知识产权的产品不多，企业核心、竞争力不强。

（四）工业企业产品结构调整滞后，品种单一，技术落后、经营粗放、市场份额小，缺乏市场竞争力，企业发展后劲不足。特别是对农业和自然资源依赖过重，缺乏深加工的项目，产业链短、附加值低。

（五）工业企业缺乏技术人才，特别是缺乏现代企业管理必须的职业经理人。

四、发展规划

（一）加强对重点项目、重点企业联系帮扶挂钩工作：重点协调解决资金、土地、煤、电、油、运等存在困难和问题，帮助停产半停产、负增长企业尽快复产、达产和扩产，切实为企业排忧解难。

（二）深入贯彻落实省推进新型工业化发展会议精神：结合实际，加强工业运行调节，促进工业经济又好又快发展。省相继制定了工业发展的政策措施，我区将出台配套的工业发展实施方案。

（三）努力保持工业经济平稳运行：准确、全面做好经济运行的分析、预警，加强监测分析，重点关注重点行业、重点企业的运行情况，监测规模企业综合效益指数的变化。

（四）引导和支持企业做精做专，做强做大：按照市场导向、政府推动、资源优化配置的原则，对我市非公有制经济、中小企业中有一定规模、成长性好、科技含量高、市场占有率大、吸纳劳动力多的企业实行跟踪扶持和服务，进行重点帮扶，引导企业向“专、精、特、新”方向发展。选择部分重点企业和项目作为“龙头企业”培育对象。用足用活促进中小企业发展的政策措施，帮助中小企业发展。积极建议市财政根据财力，每年在已安排的中小企业发展专项资金的基础上，在财政预算中逐年增加中小企业发展专项资金，用于重大工业项目，技术改造和创新，中小企业、非公经济、乡镇企业发展、工业园区建设、工业循环经济等的贷款贴息、资金补助和奖励。

（五）努力培植大企业、大集团，增强我市工业发展后劲：一是培育一批技术含量高、产业关联度大、带动作用明显、市场竞争力强、经济效益好的优势项目，利用大企业带动我市工业企业质量的整体提档升级。二是实施产业升级工程，重点发展以永保水泥金山分公司为代表的建材产业集群；以大研粮贸代表的粮油加工产业集群；以黑白水电力为代表的水电产业集群；以毛纺织品、民族服饰为代表的服装纺织产业集群；以先锋糕点为代表的农产品加工产业集群；以贡和实业为代表的生物资源开发产业集群；以旅游标识及产品征集为代表的旅游产品开发产业集群。加快传统产业升级改造，鼓励引导企业以高新技术、先进适用技术改造传统产业，提升档次、提高产品附加值，增强企业核心竞争力。加快新兴产业发展壮大，鼓励引导企业，加强研发投入，加快重点项目的开发建设，形成产业链优势，发挥产业集群效应。

（六）积极推进企业技术创新和管理创新：一是推动企业技术创新。加强技术创新体系和运行机制建设，增强企业技术创新能力。二是引导企业强化管理。重点是加强成本管理和财务管理，通过严格的成本核算，向管理要效益。一要拓宽融资渠道，创新融资模式，进一步加强银企合作，努力争取长期稳定的信贷支持，二要引入战略（投资，充裕资本金，降低资产负债率。三要严格资金管理，强化财务预算，防范财务风险。推进企业信息化，实现生产经营方式的根本性变革。

（七）促进工业园区规划打造工业经济发展新亮点：发展工业园区是经济结构调整的助推器、推进城市化的重要动力，目前金山工业园区项目稳步推进，进一步对工业园区进行专题规划，以工业园区形成产业集聚，争取列入省级工业园区，最终推动市工业经济水平整体升级。

（八）进一步抓好循环经济和节能降耗、清洁生产工作：以“降低能耗、循环利用”为准则，逐步建立起工业生态化、资源节约化、废物资源化、能源清洁化的技术体系，最大限度地减少能源和原材料的使用，实现资源型经济向生态型经济转变。重点抓好水泥有限公司实施“节能减排、淘汰落后”转产发展工作，根据省政府文件规定，力求按期完成淘汰落后产能关停工作。确保完成省政府下达的节能减排目标任务。

（九）突出抓好机关管理，努力提高干部队伍素质：以创建“学习型、服务型、务实型、创新型、高效型”机关为载体，建立健全机关工作各项制度，以制度管人管事；建立机关争先进位奖罚方案，促进机关工作全面进步，建立机关干部工作量化考核体系，推进机关工作上水平；建立党委成员联系重点企业责任制，机关干部联系规模企业责任制，加大服务企业力度。以科学发展观要求树立干部的政绩观，强化干部队伍思想建设、作风建设，提高干部干事创业，履行职责的素质能力，建立一支政治过硬、业务精湛、作风优良的干部队伍。

（十）深入开展党建工作：认真宣传贯彻落实“十八大”精神，坚持“围绕经济抓党建、抓好党建促发展”的指导思想，以加强党建工作为重点，切实抓好党的思想建设、组织建设和作风建设。继续抓好领导班子建设，深入开展好“科学发展观”活动；坚持党内民主生活会制度，切实提高班子的整体合力；努力构建保持党员先进性的长效机制，巩固和深化科学发展观活动成果；以“提高党员素质、增强党员能力、发挥党员作用”为目标，深入开展“双培双带”活动；深化党员设岗定责，全面推进“党员承诺制”，抓好《关于做好党员联系和服务群众工作的意见》的贯彻落实；切实加强基层组织建设，深入实施企业“党员先锋”工程，“素质提升”工程、“暖人聚心”工程和“三百”工程，完善企业党建工作联系点制度，改善非公有制企业党建工作的运行机制。

今天，当我们站在新世纪的春风里，沐浴在新时代的阳光下，面对新形势和新任务赋予我们新的时代历史使命，为我们提出了更新的更高的要求。作为大学生我们要以先进的思想、理论武装自己，端正人生态度，为自己的学习、生活、工作奠定扎实的基础，确定正确的方向。同时坚定发扬大山品质、高原情怀的精神，相信只要我们每个人都坚定信仰，努力为我们的共同家园而奋斗，总有一天，也会用硕果给历史奉献一份满意的答卷，并自信地说，我们没有负于我们的时代。我们始终坚信，在市委市政府的正确领导下，依靠广大人民的共同努力，昆明的社会经济将会步入一个更好更快发展的新时期。昆明将会书写更辉煌的历史篇章，昆明的明天会更好！

您好春城，您好昆明！

第二篇：社会经济调查（本站推荐）

关于XXXX大学在校生对淘宝网安全信任程度的调查

一、调查目的与内容

目的：了解XXXX大学在校生对淘宝网安全的满意程度，收集学生们对网购安全的建议，进而对网购的安全进行改进和完善。

内容：调查XXXX大学在校生对淘宝网安全的信任程度。

二、调查总体、样本和资料收集和分析方法

调查的总体为XXXX大学大一至大三的在校生。

调查的样本规模为：对XXXX大学大一到大三每个年级随机抽查60人，3个年级总共成功抽查180位同学。

调查分析单位为个人。

三、抽样程序

样本抽取采用多阶段随机抽样方法进行

1、从每个年级中随机抽取12个班级。

2、从每个班级中随机抽取5位同学。

四、抽样的具体步骤与方法

第一阶段：从每个年级中抽取班级。

采用简单随机抽样的方法，列出学校所有的学院名单，顺序编号，用写小纸条抽签的方式抽出12个班级。

第二阶段：从每个班级中抽取同学。

采用简单随机抽样的方法，列出班级所有的学生名单，顺序编号，用写小纸条抽签的方式每班抽出5位同学。

五、调查实施

1、挑选调查员——每个年级的调查员最好由3~4名不同学院的学生组成。男女比例最好相当。调查员具有诚实、认真、吃苦、耐劳的品质，以及较强的与人交往能力、口头表达能力、自我保护能力。

2、保证调查质量——调查最好在周一到周四的晚上9点到10点进行。以避免很多学生上课或者听报告的情况发生。

3、注意调查员的人身安全——最好调查时至少两人同行，男女搭配，不能单独行动，23点前必须返回。

六、进度安排

1、准备阶段：6月1日—6月10日。

具体工作为设计调查问卷、组织调查员队伍、抽取好每个年级的学院和班级，试调查。

2、调查实施阶段：6月11日—6月15日。

具体工作为按调查计划安排，进入样本学院和班级开展调查；实地抽取班级的同学；以结构式访问完成调查问卷。

3、资料整理阶段：6月15日—6月26日。

将调查好的问卷统一收集和整理。整理后保存文本材料一份，计算机材料一份。并进行分析。

4、分析资料和撰写研究报告阶段：6月27日—6月30日。

经过调查问卷的整理和分析，完成调查报告一份，专题论文一篇。

第三篇：社会经济调查实施方案

一、目的 社会经济调查是工商管理专业本科学生整个学习过程中一个极其重要的教学环节，是学生运用在校学习的基本知识和基础理论，去研究和探讨实际问题的实践锻炼，是培养学生养成运用专业的眼光去观察经济现象的一个重要手段。可以增强学生对管理实践活动的了解，锻炼学生的协调能力、沟通能力和对理论知识的综合运用能力，培养学生的专业素养。通过撰写社会

3、社会实践可使用经管系提供的参考选题，也可由学生本人自定选题，但选题应在本专业范围内。学生应尽量结合本职工作及（1）不能按要求完成社会调查各项工作；

（2）选题偏离专业；

（3）各项材料不齐或虚假；

（4）调查报告（项目报告或项目体会）存在明显的观点错误或基本理论错误，数据不正确或伪造，逻辑混乱，结构不完整，格式不规范，文字达不到写作基本要求；

（5）调查报告（项目报告或项目体会）字数不足3000字；

（6）社会实践时间不足二周；

（7）调查报告（项目报告或项目体会）属抄袭。

3、社会实践成绩经审核达到60分及以上者给予2学分。没有参加社会实践工作、未交调查报告（或项目报告、项目体会等）者不计学分。

八、报告写作基本内容

报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。

1、标题

关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电

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第四篇：社会经济调查日记

社会经济调查（学年论文）日记

派斯学院会计学系

社会经济调查（学年论文）

日记

学号： 姓名：

派斯学院会计学系制

社会经济调查（学年论文）日记

年月日第篇

年月日第派斯学院会计学系制

第五篇：社会经济调查与研究报告

投资学专业

社会经济调查与研究报告

（2020-2021学年第2学期）

学 院： 经济管理学院

系 别： 财政投资系

专业班级： 投资学2019-1班

学生姓名： 陈沿任

学 号： 201901081101

指导教师： 陈昕

山东科技大学

投资性房地产资产评估及其社会影响研究

摘 要：伴随着社会经济的不断发展，房地产的投资与房地产行业的波动情况，成为了社会关注的焦点。自国家财政部颁布新会计准则以后，在政策影响之下，我国房地产逐渐向投资方向发展，在此基础上，房地产资产的评估就显得额外的重要，做好房地产的资产评估，方便对房地产投资的整体把握和对房地产行业发展情况的把控，也方便对未来房地产投资的趋势有更加系统的预测与分析。与此同时，本文在对投资性房地产的资产评估进行探讨后，更多的关注着房地产的投资对于整个社会在经济发展和产业结构完善等多个方面产生的影响。

关键词：房地产投资；资产评估；经济增长；居民消费；产业结构

1引言1.1调查背景在社会发展过程，行业制度日益规范，促使房地产行业得到快速发展。我国房地产行业已经初步实现投资性这一发展目标，在投资性房产当中，资产评估具有重要应用价值，因此，研究评估方法的实践应用具有现实意义。房地产行业，作为我国很多地区经济收入的重要组成部分，对社会各个领域都有较大的影响，所以，对其造成的影响进行分析研究，是解决社会经济邻域中出现的问题的重要途经。投资性房地产对居民消费，社会消费的影响，和对社会中产业结构，产业规模的，影响是在本文中探讨的重点，通过对投资性房地产在社会多方面产生的影响的研究，我们能够更好的对房地产相关邻域的发展趋势进行分析预测。由于在现今经济发展趋势下房地产的发展的合理性出现一定的问题，房地产的发展畸形在社会中暴露出来，由此，其对社会多领域负面影响的分析探讨迫在眉睫。1.2调查目的通过对投资性房地产的资产评估的研究，调查市场上多个资产评估的案例，从而探寻出对于投资性房地产普遍使用的资产评估方法和技巧，并探索投资性房地产与其他项目的资产评估的不同点，最终通过整体的汇总，得出投资性房地产对房地产行业的多方面的影响，从而为房地产行业的发展提供建议和思路。通过对房地产投资在社会的不同层面，不同角度产生的影响的调查，以及房地产投资对经济的发展影响的探究，从而得到房地产投资对社会的积极与消极作用，以及与市场的发展趋势的吻合情况，最终通过对数据的汇总和研究，为发挥房地产投资的积极作用，提供合理的建议和方法。1.3调查内容 本次调查进行的时间为八月六日-八月十八日，调查地点不定，调查对象为投资性房地产资产评估的报告案例，以及国家或地方的房地产投资对社会影响的数据，调查方式为数据汇总和资料查询。1.4调查过程在对投资性房地产资产评估的调查中，首先通过对网络上以及社会现实中多个资产评估报告案例进行汇总，找出具有代表性的，影响意义较大的报告案例，并对其中使用的方法技巧进行整理，探究其中对投资性房地产全方位的评估方式，最终对其为社会中房地产行业产生的具体影响和存在的问题进行汇总分析。在对房地产投资对社会的多方面影响的调查中，通过对多方面的资料和数据的整理，分析在社会的不同层面中，房地产投资产生的影响的不同，以及对多个时间区间中，数据所呈现的房地产投资的影响的不同的探究和分析，得出房地产投资对社会的国民经济和产业结构的具体影响，并为其中产生的问题和未来的房地产行业的发展提供解决思路和明确建议。2 对投资性房地产的资产评估的调查分析2.1 投资性房地产资产评估的基本现状2.1.1 投资性房地产的基本概念

（1）投资性房地产界定范围：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。它的范围界定包括：已出租的土地使用权；已出租的建筑物（前两点的前提是企业土地使用权或建筑物拥有产权）。持有并准备增值后转让的土地使用权（持有并准备增值后转让的房产不属于投资性房地产）。不包括：自用房地产（固定资产或无形资产）；作为存货的房地产（专指房地产开发企业）。以及特殊情况：持有以备经营出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相关辅助服务；房地产开发企业依法取得的土地使用权；部分自用或出售、部分用于赚取租金或增值；能分开，各自核算：用于赚取租金或增值的确认为投资性房地产，自用的作为固定资产或无形资产；不能分开，都作为固定资产或无形资产核算；母公司以经营租赁向子公司租出的房地产（对于母公司个别报表而言，作为投资性房地产；从合并报表角度，为企业集团自用的固定资产或无形资产）；已出租租期已满暂时空置继续用于出租；（作为投资性房地产核算）；企业出租给本企业职工居住的宿舍。（属于自用的固定资产）

（2）投资性房地产产生条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。3、该投资性房地产为可靠房产商提供。

（3）投资性房地产价值涵义：本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产

2.1.2 投资性房地产资产评估的对象和方法

（1）评估对象：所谓的投资性房地产是指用于赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产，可以单独计量和出售。企业会计准则第3号明确规定以下三项 为投资性房地产：（1）已出租的土地使用权；（2）增值后持有并准备转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

（2）评估方法：

收益法：即收益乘数法，收益乘数法是直接资本化法转换后的一种特殊形式。使用收入乘数法时，估计的投资性房地产估计值=未来的预期值 * 收入的乘数，收益乘数=投资房地产替代/替代的年收入估计。收益乘数法包括四种：总租金乘数法，潜在总收入乘数法，有效总收入乘数法和净收入乘数法。土地及出租型公寓的估价一般采用毛租金乘数法，方便易行且数值客观，但计算方法较粗糙，只能作为计算收益过程中的一个部分。潜在的总收入乘数法比总租金乘数法更全面，但不考虑空置率和经营费用。有效总收入乘数法考虑空置率高于潜在总收入乘数法。净收入法乘数法和资

本化率是相互对应的，因此资本化率通常通过收入乘数法转换为价值

直接资本化法：在收入方法中，直接资本化法是其中很常见的方法之一，这种方法是把投资性房地产在假定未来的某一段时期内所获得的收益作为一个相对稳定的变动甚微的数值，利用计算年金的方法对之

后永久的收益进行分析。在此基础条件下，根据相关资料及对房地产行情进行预测，对投资性房地产预计未来一年的收益进行预估，投资性房地产的评估价值=未来一年的预估收益值/资本化率。在这个方法中，关键在于预期收益的预估值的选取，其中预估值的评估口径可以是：净收入，净租金，总收入，总租金，潜在总收入等，因此，对评估口径的选择要根据实际情况，真实有效的反映出未来该投资性房地产合理的预期收益估值，不可高估且不可低估，对其价值进行严格谨慎的选择。

市场对比法：利用市场对比法需要提前了解和待估房产具有相似性的同类房产，并且房产存在于市场之上，可通过对此类房产价格因素展开调查，将其作为参照物，并和待估房产展开对比。对比之后，即可找出待估房产、参照房产二者之间的差异性和相似点，以此为基础，完成二次分析，对待估房产展开调整，重新确认基准日价格，完成现实资产的评估操作。使用此评估方法重点在于参照对象房产的选择，应该保证参照物选择的合理性，将其他客观因素考虑其中，确保该方法能够发挥成效。2.2 投资性房地产的报告案例分析2.2.1 对北京xx饭店房地产的资产评估报告分析

图2-1房地产资产评估模板

图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。

图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。

表2-1房地产基本数据

图表二是该饭店的具体数据，在对该房地产进行资产评估时，必须要了解和清晰其各方面的数据，这样才能在资产评估中做到准确细致。

图2-2房地产背景分析

图表三体现的是在对房地产进行分析时，要对该房地产的背景情况，以及所在区域的市场情况，进行整体的探究分析，从而而做到资产评估与市场相适应。

表2-2饭店经济数据表

图2-3额外费用

在图表四和图表五中，通过对该饭店的多项费用的汇总，包括平时费用和额外费用，从而使得在进行资产评估时，避免遗漏关键数据。

图2-4收益法评估

图2-5成本法评估

在图表六与图表七中，体现了该报告利用了成本法与收益法对该房地产进行了资产评估，并利用这两种方法，具体的分析了该房地产的各项具体费用。

2.2.2 对某投资性房产的资产评估分析

（1）项目概况

某项目为投资性房产，位于某城市中心购物广场，在2017 年建成，建筑面积16000m2，地上结构2层。当前，该项目大部分房屋已经出租，按照会计准则，在2017年的2月末认定房产公允价值。

（2）分析评估对象

由管理层向中介机构委托，按照会计准则中的各项要求对于该房产展开评估，评估人员和管理层共同签订约定书，并在2018 年对于房产展开勘察，收集房屋产权证以及租赁合同相关信息，对于同商圈的房产租金水平以及出租情况展开全面市场调查。房产第一层和第二层分别为4000m2、6000m2，出租给家电超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上涨幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在装修期间可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日开始。第二层面积剩余2000m2，到达基准日的时候，已经出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上涨8%，签订租期共5年，也是按照季度支付。在装修期间，可免除租期3月，假设租期从2017年的10月1日起算。除此之外，各商户还会缴纳房产管理费用，每月20元/m2，该案例当中所有资金不包括房产管理税前租金。

（3）收集市场信息

由评估师对于该房产的市场租金展开调查，并从公司数据库内获得市场租金信息，调查结果如下：对于大面积租赁信息，已收集三项房产当中部分面积向超市、家电连锁店等进行出租，其中第一处房产在2017年的10月15日签约，租期5年，每月租金100/m2，租赁面积10000m2，第二处房产建成时间为2017年6 月，自此开始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租赁，面积 15000m2，第三处2015年签约，租约8年，租金每年增长约2%，在2017年租金每月96元/m2。针对小面积的租赁信息，以收集的第一层商铺租金信息，每月租金在1602-300元/m2 不等，第二层左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增长率浮动在4~10%之间

（4）选择评估方法

结合投资性房产评估相关规定，若使用公允价值这一计量模式，需要满足下列条件：第一，投资性房产周围存在较为活跃的房产交易市场；第二，可借助交易市场获取同类房产市场价格、租赁价格等信息，只有满足上述要求，才可对于公允价值展开合理预判。由于该地区房屋带租约销售项目较少，但是同类商业房产的租赁市场较为活跃，故此，最终选择收益法对于房产的公允价值进行评估，并在2017年底完成。

（5）确认评估参数

针对大面积租赁单元，结合市场调研信息，第二处房产和委托房产的情况类似，所处招租阶段，但是如果使用低于市场价格的租金进行出租，那么将此房产作为委估房产市场客观的租金案例并不合适，故此选择第一处和第三处房产当做对比案例，将上两处房产租金作为基础，对于区位因素以及租约条款展开分析，结合评估人员现场勘察结果，对于相关信息作出调整，认定客观租金市场价格为每月110元/m2。针对小面积的租赁区域，和大面积单元一致，可结合调查信息，选择可对比的案例，最终确定第一层市场租金为每月250元/m2，第二层租金为每月190元/ m2，针对空置以及收租损失等确认，按照调查结果，同类房产项目的市场均空置率7%，市场整体的空置率在5~12%之间，选择 8%作为均空置率，并将收租损失按照2%计算，最终认定由于空置导致的收租损失率10%。在税费方面，由于税法当中规定，房产的适用税率12%，且营业税5.5%。在成本费用方面，按照评估结果，年租金3%为房产管理费，2%为重置提拔款，5%为市场推广费，折现率10%，产权证适用终止日期为2055年12月30日，剩余收益年限38年。

（6）评估过程和结果

结合上述信息展开会计计量与核算，并对相关信息进行披露，对于所有房产展开评估，评估结果为232121000元，评估单价为每平方米14500元，价值类型为公允价值，能够对于房产评估产生约束作用，利用该方法对于投资性房产的价值展开评估，结果更加合理，能够按照评估对象具体情况灵活选择。

2.3投资性房地产资产评估存在的问题

（1）相关法律法规体系不健全

法律、法规体系的不健全是一直以来困扰房地产评估行业的一个比较严重的问题，这与我国房地产行业起步晚，立法难度大等原因是分不开的。目前已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但这一法律中的相关条例大部分是针对整个房地产行业而制定的，与房地产评估相关的规定却相对较少，造成了我国房地产评估行业中很多环节都缺少完善的法律依据。为此，房地产评估行业在其业内制定了一系列规章制度，旨在规范评估行为，确保行业健康发展。但由于不同地区市场发展有其特殊性，因此行业规范难以适用于全国所有地区的房地产评估市场，从而导致了不同区域形成各自行业规范的现象。不同规范之间难免存在差异甚至冲突，在实际推广的过程中困难重重。即便是各个区域内部，在规定了统一的行业规范后，规定的执行效果也不甚理想。由于行业规定不具备显著的法律效力，导致很多人在评估过程中有“钻空子”的行为，当自身利益与行业规范发生冲突时，不能做到自觉遵守相关规定规范自身行为。

（2）房产评估机构地位有待提高

贷款人本身是买评估报告的人，评估机构必须给其提供服务，但是也不能够不重视银行，若是房产评估不合格，银行也会非常不满意，银行会不信任这个机构，甚至会封杀这个机构，所以，其面临的风险比较大。

(3)评估人员综合素质待提高

当前我国房地产评估人员的综合素质较为参差不齐，造成这种情况的主要原因来自于三方面：首先是在房地产评估人员的培养上面，当前我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、有针对性的培养教育，致使房地产评估行业专业性人才的缺失。其次是在房地产评估人员的行业准入方面，当前我国房地产评估行业还没有形成一套完善的、科学合理的人才准入和考核机制，房地产评估人员进行行业存在一定的随意性，从业人员综合素质参差不齐、良莠不齐，人员的理论知识和实践技能缺失直接导致了房地产评估工作质量水平无法得到保障，最终影响了房地产行业的总体形象。最后是在房地产评估人员的再教育、再培训的力度不足。房地产评估工作因个案的不同而可能需要采用不同的评估方式和计算手段，并且房地产价格也受许多方面的影响，这就要求房地产评估人员在评估过程中要不断优化和提升自身房产评估的理论和技能知识，与时俱进，使得房地产评估工作能跟上时代的节奏。当前房地产评估人员相关的教育和考试一般都为一次性的，继续教育和学习方面几乎完全没有，这一点也直接影响了房地产评估工作的质量

2.4 总结

从以上的调查的结果来看，对投资性房地产的资产评估，绝大多数都遵循项目分析-确认评估对象-收集相关信息-选择评估方法-确认评估参数-进行评估，得出结果。同时，面对在资产评估中产生的问题，法律法规不健全，评估人员专业能力和素质较低，评估机构较少且地位较低，要有具体的解决方案。首先，要建立健全相关法律法规体系，为资产评估的推进提供法律保障；其次，加强对商业房地产评估市场的监管力度，减少资产评估中由于监管不力而产生的问题；同时，要优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统，加强从业人员的培训及再教育，提高从业人员专业素质。总之，在衡量投资性房产价值时，对其展开资产评估属于重要方式之一，能够影响房产出售，与此同时，还会对房地产出租或者经营活动的开展产生影响。对此，需要评估人员对于投资性房产评估过程有全面了解，合理确认评估对象，选择评估方法，注意评估过程要点控制，使评估流程更加规范，提高评估有效性，发挥投资性房产评估价值。对房地产投资对社会多方面影响的调查研究

3.1房地产投资对经济的影响

3.1.1 房地产价格波动的影响

图3-1全国房地产价格波动情况

按照布伦博格和莫迪利亚尼的消费函数生命周期理论可以看出，个人消费既受当期收入影响又受消费者自身持有资产影响，这两者都能够转化成购买力。消费比较理性的人对一生的总收入和持有总财富进行计算，并且按照预期的寿命对每一期消费进行平均，消费者持有财富包括金融财富和房地产等一些固定资产，房地产被视为财富，价格波动自然会对消费者购买力造成一定影响而且还会影响其消费。

首先，利用出租房或者是出售房地产而产生财富效应。房价上涨，房屋的持有者能够利用出租住房或者是出售房地产等增加收入，收入增加能够促使原房屋的持有者消费增加。我国利用此途径产生房产财富的消费者一般都是将房屋视为投资的居民。对房屋持有者来说，居住除了是生活必需品之外，还是自己的固定资产和收入财富，可以通过购买较小住宅或者是搬迁等出售持有房产，这样就能够使财富增加。

其次，把房产视为抵押品进行消费。此影响机制被视为抵押效应。居民消费者能够利用将房产抵押而获得贷款，实现提前消费。对金融发达国家来讲，房产持有者能够利用反向住房贷款抵押等获取消费信贷。消费者把持有住宅向银行抵押，银行按照预计到期的房产价值对贷款额度进行确定，房屋持有者如果搬迁或者是死亡，就能够选择房屋偿还所有贷款，或者是由银行全权处理房屋。我国的住房反向抵押房屋贷款的业务还没有开展，此业务是否在我国具有可行性还有待考究。目前，我国居民利用抵押住房能够获得消费信贷只在汽车和住房等消费上可行，范围十分有限。

3.1.2房地产投资份额和规模呈上升趋势，城市，区域之间存在差异

图3-2我国城市房地产投资占固定投资的比重

图3-3我国城市人均房地产投资规模

如图表九所示，我国城市人均房地产投资规模城市人均固定投资规模的比重呈上升趋势，且在东、中、西不同区域城市以及不同规模城市中存在差异．总体而言，东部城市房地产投资规模Ａ城市固定资产投资的份额最高，西部城市次之，中部城市最小；而从不同规模的城市来看，中等规模城市房地产投资规模城市 固定资产投资的份额平均要高于小规模城市。如图２所示，我国城市人均房地产投资规模逐年增加，并在东、中、西不同Ｋ域城屯以及不同规模城市中存在差异总体而言，东部坡电人均房地产投资规模最高，中部次之，西部最小，中等规模的人均房地产投资规模要低于小规模城市的人均房地产投资规模。

3.1.3房地产投资对经济增长的影响

图3-4房地产投资对经济增长的影响

房地产投资对经济增长的影响，能有效拉动经济增长，有学者认为，房地产投资有利于企业的发展 企业持有房地产可以解决融资困难，增加原始资本四，可以助推企业的投资和进一步发展；也有学者认为，房地产投资过高，将会降低资源配置效率，不利于经济增长，减少社会福利．房地产投资经济活动依托房地产开发投资、房地产生产、房地产居民消费三个领域对经济增长发生作用，房地产投资合理增长将有利于国民经济持续健康发展．房地产投资过低与过高都会影响经济增长：一方面，房地产投资过低不仅影响房地产销售，还会直接影响到钢材、水泥、玻璃等关联产业，从而对经济发展产生向下拉动作用；另一方面，如果在经济发展过程中，房地产行业过度发展将会导致房价上涨过快，产生房地产泡沫、房地产信贷风险以及金融风险等，带来对实体经济的“抽血效应、对居民消费的“挤出效应以及对金融和经济的“风险效应从而影响经济的持续稳定健康发展．房地产投资占比过高，将会抑制金融效率，从而减弱金融发展对经济增长的促进作用且房地产价格过度上涨将增加企业人力成本降低工业企业利润率，进而抑制经济增长，合理的房地产投资占比将有利于金融支持实体经济的发展。

房地产市场为我国城市经济发展做出了巨大贡献，通过房地产市场的发展拉动内需．房地产投资规模逐年扩大，房地产投资规模占固定资产投资规模的比重也逐年提升，房地产市场迅速成为拉动城市内需的重要力量。

3.1.3房地产投资对城镇居民消费的影响

城镇化的大力推进，住房的投资需求和宽松的信贷环境刺 激房地产投资増加，房地产市场的快速发展，房地产投资过热，房地产价格快速上涨，从而提升城市要素资源的使用成本，过高的房价也会降低大量的城市居民收人，减弱消费对经济的基础性作用 ．房地产价格上升主要通过三种机制影响居 民消费，一是由于“房产财富效应”，房产升值使有房者拥有更多财富，导致消费増加；二是由于“房产抵押信贷效应”，房产价值升高而可以获得更多贷款，导致消费増加三是由于“购房支出压力效应”，租房者和潜在购房者支付更多房款，导致消费减少，而对于我们国家而言，由于我国的特殊国情，住房是普通家庭的必需品，老年人遗赠动机较强，中国住房资产不存在“ 财富效应”租房者或潜在购房者在消费群体比重较大，“ 购房支出压力效应”起到主导作用，从而抑制居民消费。

图3-5房价与城镇居民收入波动情况

3.1.4房地产投资对居民消费会产生抑制作用

房地产除可能被用来投资之外，对大部分居民来说主要是发挥消费作用，有房消费者能够选择对住房条件进行改善或者是继续使用该住房，无房消费者能够选择租房或者是购买较小房地产，住房消费只是消费一个层面。消费者需要在其他消费和住房消费间进行明智选择。按照微观经济学的消费者决策理论，消费品的价格出现上涨一般会产生两方面效应：第一，收入效应，价格上涨会促使需要购买消费品消费者降低实际收入；第二，替代效应，当一种消费品与另一种消费品进行对比时，价格有所上涨或者大幅度上涨都会促使消费者选择消费另一种商品。收入价格和效应是反方向还是同方向变动以及是替代效应还是收入效应与商品性质息息相关。住房之外其他商品整体上来说体现正常商品特点，所以对于可能针对房屋产生消费的居民来讲，因为收入效应，当房地产的价格上涨时可能会造成居民其他消费缩减。另外房价上涨也会促使其他商品比较便宜，所以替代效应对消费者购房需求造成抑制作用，对居民消费产生影响

3.2 房地产投资的消极影响

3.2.1房地产投资的缺点

1.对大部分置业人士而言，置业相当于被物业绑住，没有余钱投资。

2.如果房价下跌，业主可能变成负资产。

3.买房弹性不及租房，跳槽时难以搬至离公司较近的房子，难以减少上班路途劳累及交通费。

4.买房套现较难，如果急于卖房，更难以卖个好价钱。

5.买房首付期及按揭负担不轻，每月按揭支出大多比租房的房租贵，买新房物业管理费又贵，买二手房维修费不便宜。

6.买房出租有可能遇到“租”，最终可能损失惨重，得不偿失。

3.2.2房地产投资对技术创新有阻碍作用

第一，政府与房企“利益合谋”不利于创新。在财政分权约束下，地方政府倾向于扩大预算外收入用于固定资产投资以实现经济增长。地方政府与房地产企业之间通过利益合谋方式促进房地产行业的繁荣，进而获取大量的土地财政收入，是房地产业投资扩张的重要原因

图3-6 房地产投资依赖对技术创新的影响机理

第二，挤压创新型中小企业融资。金融资本具有天然的逐利性，房地产行业公司的规模相对较大、盈利能力强，激励商业银行体系偏向于将有 限的贷款资金优先提供给房地产部门，同时，社会资本也会涌入房地产行业。相反，中小企业融资难、融资贵问题突出，而房地产投资的快速膨胀通过利率效应，对其他部门的投资特别是长期投资形成显著的挤占效应，尤其导致了中小企业缩减研发投入资金，进而影响到中小企业的技术创新水平。

图3-7房地产投资对技术创新的影响曲线示意图

3.2.3房地产投资产生的风险

图3-8房地产投资风险类型图

（1）产生原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

（2）风险种类

1：市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。

2：购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

3：流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

4：利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。

5：经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。

6：财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

7：社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治**出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。

8：自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

3.3 总结

从以上调查结果来看，房地产投资对社会的影响并不是单一的，直接的，而是多层次的，间接的。房地产投资在推动社会经济发展，促进消费增加，实现地区GDP的提高方面，的确发挥了十分积极的作用，但同时，房地产投资的不断增加，和社会对房地产行业的过热反应势必会对其他第三产业造成不利的影响，阻碍社会在科技创新和教育投入方面的发展，从而使得社会的产业结构的调整和国家经济的进一步发展有着较大的困难。因此，再往后房地产投资行业的发展中，要做到扬长避短，时刻要做好对房地产过热产生危害社会的防范，控制好社会中房地产行业的风险，尽量减少对社会发展的阻碍。同时，要使房地产适应社会潮流，符合社会经济发展的趋势，推动国民经济的不断发展和社会产业结构的调整。结束语

本文通过对投资性房地产的资产评估和对房地产投资的社会多方面影响的研究，关注了在房地产行业中，与广大人民群众息息相关的问题，并从多个角度入手，全方位的对问题进行了分析和探索。

资产评估在投资性房地产经营与出售过程中起着至关重要的作用，其作用可为投资性房地产提供客观公正的价值计量基础，所以对投资性房地产的资产评估进行系统的探究有着重要的意义。房地产作为中国经济命脉的重要组成部分，可以使房地产业在房地产价值的正确合理评价中 更快更好地发展。尽量减少房地产泡沫的产生，力求建设一个更加健康迅稳发展的房地产市场。

通过对房地产投资对社会多方面影响的分析,我们知道房地产投资对我国国民经济增长以及社会产业结构的进一步完善有显著的促进作用,但与国民经济发展不协调，与社会发展潮流背道而驰的房地产投资也会对国民经济增长产生严重阻碍作用。由此，本文为发挥房地产投资的优势作用，促进社会的进一步发展，提出三点建议：（1）制定区域性长、短期政策,合理引导房地产投资;(2)开拓多元化的融资渠道,优化房地产投资结构;(3)建立健全房地产预警体系,防止投资过热或不足。

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