基于房地产市场供求视角促进房地产经济发展

基于房地产市场供求视角促进房地产经济发展

近年来，为了遏制房地产泡沫的再次升温，我国政府出台了众多相关宏观调控措施，如控制土地供应、限制银行资金投入、进行房地产法规执法检查等。但由于我国传统房地产宏观调控理论自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我国的房地产宏观调控体系从理论上看近似完美，但过于注重日常化的管理，不能很好地适应紧急状态下的调控需要。另一方面，我国的房地产宏观调控理论可操作性欠佳，导致政府在房地产危机出现时无所适从。其后果是每当房地产泡沫呼声响起，政府就祭起土地、金融、法规等三面大旗，这种权宜之计不仅使地方政府、房地产开发商产生了“狼来了”的心理，也会对国民经济的健康发展造成不利影响，政府宏观调控的效果也大打折扣。

我国政府政策对房地产及其相关行业的影响进行研究基本始于20世纪90年代末，主要研究成果散见于各大经济类、管理类的学术期刊上发表的学术论文，其中绝大多数是从经济学的角度，以促进房地产业健康稳定发展为目标而进行的研究和探讨。在研究对房地产业进行宏观调控时，其中很重要的一个方面是控制房价的过快上涨，从这一角度研究宏观调控政策。作者通过研究得出了地价尽管是房价的重要构成部分，对房价的形成有一定影响，但这种影响不是决定性的，决定房价的因素是市场需求，而不是成本的结论；并据此提出了房地产宏观调控的政策导向为：调控房地产市场，重点应调控房价；调控房价，必须控制投机需求。

一、完善房地产市场的供给体系

（一）加强有效供给

根据我国房地产供求現状，由于商品房空置率较高，提高有效供给数量，减少无效供给是解决问题的关键所在。在供给总量中，一部分是适销对路的有效供给，另一部分是滞存积压的无效供给。要使房地产经济走向配额均衡，关键之一在于减少无效供给，增加有效供给，而增加有效供给，关键还在于加快房地产产业结构的调整，尽快建立健全房地产市场体系，使价格信号得以迅速准确地发挥作用。另外，加大经济适用房、廉租房的供求，为中低收入者提供住房保障。新加坡的一些住房政策可以为我国所借鉴。

（二）调整供给缺口

首先应当说明的是，在市场经济中，房地产市场与其他商品市场、资金市场等都是紧密联系在一起的，一个市场的供求关系的变化会影响到另一个市场供求关系的变化。因此，房地产供给缺口的缓和或消除仅仅靠房地产市场单独采取调节措施是难以奏效的。虽然房地产供给缺口所表现出的是房地产商品市场的供不应求，从而对房地产市场采取调节措施是必要的，但如果其他市场的情况不变，那么房地产这一市场的变化并不能导致房地产供不应求现象的缓和或消失。因此，在房地产市场上，针对房地产商品供给的短缺，可以采取相应的调节措施。

二、完善房地产市场的需求体系

制止把房地产当作投资和投机对象的错误做法。如果房地产为居民纯粹的消费品而非投机的载体，房价就不会在短期内大幅波动，只会随着人口和收入的增加在一定时期内稳中缓慢上升。到后期人口逐步实现零增长，人口结构和生活水平基本稳定，历年积累的住宅存量基本可以满足稳定人口的需要，每年新增住房流量只是为了抵补存量的毁损和折旧，这时的房地产市场才是成熟的市场，这样的发展模式才是健康的模式。