山区防护林建设的商业计划书

第一篇：山区防护林建设的商业计划书

加强生态建设，维护生态安全，走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，实现经济发展与人口、资源、环境相协调，是我国社会经济可持续发展的战略任务，也是科学发展观的要求。林业不仅要满足社会对木材等林产品的多样化需求，更要满足改善生态状况，保障国土生态安全的需要，生态需求已成为社会对林业的第一需求。

(二)建设内容

1、营造林工程

(1)林种树种：在坡度25°以上的陡坡地和坡度25°以下、土层厚度小于30厘米，以及植被稀疏易引起水土流失的宜林荒山营造水土保持林。采用根系发达，固土力强，能减缓地表径流，保护地表植被的树种，如刺槐、侧柏及胡枝子。

在黛溪河、潴龙河、淦沟河源头及水库、塘坝周围营造水源涵养林，选择易形成枯枝落叶层，截流能力强的刺槐、毛白杨、油松等作为造林树种。

靠近济青高速公路，309国道等主要道路的山坡，采用油松和苦楝、臭椿、桑树等树种，在发挥防护功能的同时，改善自然景观，起到一定的绿化美化作用。

(2)造林方式

为保证造林质量，提高造林成活率和保存率，加快荒山绿化速度，提高项目建设进度，全部采用人工植苗造林。

2、苗木基地建设

邹平县山区防护林建设项目共需苗木259.22万株，其中刺槐175.61万株，侧柏72.41万株，油松7.22万株，其他3.98万株。

要满足以上苗木供应，需累计育苗275亩。邹平县目前年育苗面积3000亩左右，主要以黑杨为主。项目建设开始后，要以国营苗圃为依托，调整育苗树种结构，以需求定培育，保证山区防护林建设用苗。

3、森林保护与管护工程

一是采用生物防治和化学防治相结合的方法，搞好林木的病虫防治，特别是美国白蛾的防治;二是通过修建了望台，开设防火道，设置隔离带等措施，防止山林火灾;三是建立专业护林队伍，加强幼林管护，防止人畜毁林。需建立测报点5处，了望台10个，开设防火道39公里，配备护林员13人。

4、配套工程

在造林地比较集中，有一定水源的地方，建设蓄水及引水设施，保证造林及扶育管护用水，提高成活率。

主要技术经济指标：荒山造林面积1.3万亩，植树259.22万株，其中刺槐175.61万株，侧柏72.41万株，油松7.22万株，其他3.98万株。造林成活率达到85%以上，保存率达到80%以上。

据调查，每亩森林每年可涵蓄降水67立方米，减少土壤侵蚀1.5立方米。越是山高坡陡、土层薄的地方，森林保持水土、涵养水源的效果越明显。可以预测项目建成后，每年涵蓄降水87万立方米，减少土壤侵蚀2万方以上，能有效地保护道路、桥、涵等设施，防止水库、塘坝及河道淤积。同时，明显改善山区气候和自然景观，生态和社会效益显著。

山区防护林建设项目商业计划书的基本框架大体如下：

第一部分 项目摘要

一、公司简单描述

二、公司的宗旨和目标

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明

十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)

十二、财务分析

1、财务历史数据

2、财务预计

3、资产负债情况

第二部分 项目综述

第一章 公司介绍

一、公司的宗旨

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

1、董事会

2、经营团队

3、外部支持

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

1、主要产品目录

2、产品特性

3、正在开发/待开发产品简介

4、研发计划及时间表

5、知识产权策略

6、无形资产

三.产品生产

1.资源及原材料供应

2.现有生产条件和生产能力

3.扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4.原有主要设备及需添置设备

5.产品标准、质检和生产成本控制

6.包装与储运

第三章 市场分析

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场的设定

三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)产品排名及品牌状况

五、市场趋势预测和市场机会

六、行业政策

第四章 竞争分析

一、有无行业垄断

二、从市场细分看竞争者市场份额

三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况

四、潜在竞争对手情况和市场变化分析

五、公司产品竞争优势

第五章 市场营销

一、概述营销计划

二、销售政策的制定

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四、主要业务关系状况

五、销售队伍情况及销售福利分配政策

六、促销和市场渗透

1、主要促销方式

2、广告/公关策略、媒体评估

七、产品价格方案

1、定价依据和价格结构

2、影响价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九、市场开发规划，销售目标

第六章 投资说明

一、资金需求说明(用量/期限)

二、资金使用计划及进度

三、投资形式

四、资本结构

五、回报/偿还计划

六、资本原负债结构说明

七、投资抵押

八、投资担保

九、吸纳投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度说明

十二、报告

十三、杂费支付

第七章 项目投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第八章 项目风险分析

一、资源风险

二、市场不确定性风险

三、研发风险

四、生产不确定性风险

五、成本控制风险

六、竞争风险

七、政策风险

八、财务风险

九、管理风险

十、破产风险

第九章 公司管理

一、公司组织结构

二、管理制度及劳动合同

三、人事计划

四、薪资、福利方案

五、股权分配和认股计划

第十章 项目财务分析

一、财务分析说明

二、财务数据预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及利润分配明细表

7、现金流量表

8、财务指标分析

北京尊盛代写：商业计划书，财务顾问，资金申请报告

第二篇：阿克苏防护林建设体系

阿克苏防护林建设体系

摘要：

新疆阿克苏市郊柯柯牙防护林工程是干旱缺水环境下大面积人工植树造林的典范。它作为“三北防护林”体系的一部分，对阿克苏市的社会、经济、生态起着积极的作用。本研究选取柯柯牙绿化过程中5种具有代表性的人工植被类型即苹果(Malus pumila Mill.)、红枣(Ziziphus jujube Mill.)、香梨(Pyrus sinkiangensisYu.)、新疆杨(Populus bolleana Lauche)、新疆杨(Populus bolleana Lauche)一胡杨(Populus euphratica Oliv.)一沙枣(Elaeagnus angus叻ha Linn.)混交林为研究对象，以模糊数学法为基础，运用生态系统健康多层次模糊综合评判模型，从植物生长状况及防护效益、水分供需平衡和土壤机械组成3个方面对其进行生态效

益的综合评判，研究结果如下:

1)200cm高度，背风面防风效能表现为:混交林(78.55%)>苹果(73.20%)>香梨(72.6%)>红枣(70.27%)>杨树(65.73%);不同林龄的新疆杨防护林表现为:15年生>22年生>6年生。50cm高度背风面防风效能表现为:香梨(59.28%)>混交林(56.43%)>苹果(56.40%)>杨树(54.30%)>红枣(53.73%);不同林龄的新疆杨防护林表现为:22年生>15年生>6年生。各林带结构因子对50cm高度防风效能的贡献依次为:一级分枝数>密度>冠幅>枝下高>地径>树高。对200cm高度防风效能的贡献依次为:冠幅>枝下高>树高>密度>一级分枝>地径。

2)不同造林类型、不同造林年限防护林中细沙含量分别以混交林和巧年生新疆杨最高。从土壤颗粒粒径的垂直分布来看，总体表现为:粗沙的质量分数(百分比)随着土层的增加先减少后增大，细沙的质量分数(百分比)随着土层的增加先增大后减少。

3)不同造林类型、不同造林年限防护林林内各层土壤容重均低于对照地土壤容重，混交林对土壤容重的改良效果最好，较对照地降低了0.286g/cm'，红枣、苹果次之，杨树、香梨最差。6年生、15年生、22年生新疆杨人工林内各层土壤容重平均分别较对照地降低了0.128 g/cm3, 0.214 g/cm3, 0.244 g/cm3。方差分析结果表明:不同植被样地、不同造林年限对土壤容重的影响达到显著水平。

4)不同林种样地降低土壤水溶性盐分含量效果依次表现为:混交林>苹果>杨树>红枣>香梨。不同造林年限防护林以巧年生新疆杨的降低效果最为明显，较裸露沙地降低了4.2244mg/kg。不同林带中各离子含量表现出不同的变化趋势，其中红枣和杨树样地中C1一含量最高，香梨样地中Cat十离子含量最高，苹果和混交林样地中5042一含量最高。不同造林类型中各盐分离子含量变化总体表现为:Cl->Ca2十>S04 2->Mg2+>K+Na>HC 03_。方差分析结果表明:不同造林类型和不同林龄样地土壤水溶性盐含量存在显著差异。

5)土壤理化性质各因子之间存在着较为密切的联系。土壤有机质、全氮、全磷及碱解氮、有效磷与土壤容重都呈现出显著负相关，与土壤颗粒粒径<0.25mm的含量呈显著正相关，但土壤速效钾含量却正好相反，即速效钾含量与土壤容重呈显著正相关，与土壤颗粒粒径<0.25mm的含量呈负相关，但未达到显著水平。

6)4月份除香梨样地外，其他4个样地较对照降低温度幅度依次为:杨树>混交林>红枣>苹果，香梨样地较对照样地高出0.4'C;不同造林年限林地降低幅度为15年生>6年生>22年生。8月份降低幅度依次为杨树>苹果>混交林>红枣>香梨，22年生>15年生>6年生。对空气相对湿度的调节与温度变化呈现负相关。不同造林类型对相对湿度的增加幅度4月份依次为:苹果(5.6%)>混交林(4.4%)>香梨(4.0%)>红枣(3.9%)>杨树(3.6%).8月份表现为:苹果(14.7%)>香梨(14.2%)>红枣(10.7%)>混交林(10.2%)>杨树(7.6%).7)本研究以模糊数学为基础，对柯柯牙5种主要防护林类型进行生态系统健康综合评判后结果表明:混交林、苹果样地属于Yi(生态健康);香梨属于Y2(较健康);红枣和杨树纯林属于Y3(不健康)。评语是健康者，我们认为其生态效益好，可以在当地推广应用;评语为较健康者，我们认为其生态效益一般;评语为不健康者，我们认为其生态效益相对较差，推广利用价值较低。

本研究的结论可为柯柯牙林业生态评估奠定基础，为柯柯牙防护林的后期建

设及今后阿克苏市的绿化工作提供科学依据，达到减少风沙危害，提高阿克苏市

空气质量，从而更有效的改善阿克苏市各族人民生活环境的目的。关键词:阿克苏;防护林;生态效益;生态系统健康;综合评价

柯柯牙地处塔克拉玛干沙漠北缘的阿克苏市和温宿县东北城郊。这里曾是一片土壤贫瘩、沟壑纵横的亘古荒原，柯柯牙东面的沙漠区，是沙尘暴的主要发源地，每到春季，狂风夹着黄沙席卷而下，侵袭阿克苏市和温宿县的城镇乡村，危害生态环境、人民生活和工农业生产。阿克苏市每年大风(指瞬时风速达到呈17m/s的风)日数平均10-18d。最大风速一般在20m/s左右，最大时曾达到40m/s(阿克苏市志，1991)。特殊的地理环境，使柯柯牙这片黄土台地一片荒芜。近百年来，人们多次试图改造，以净化城区大气环境。前人已进行了多次的建设改造，如清末的坎儿井建设、本世纪50年代末60年代初的多浪渠改道等，都投入

了巨大的人力、财力，然而均因受主客观条件的限制，未获得成功。

针对阿克苏市风沙多、尘土大，严重影响人们日常生活的问题，1985年，阿克苏地委书记领富平提出了建设阿克苏东城柯柯牙林带的设想，从水利入手，组织专家和科技人员进行实地监测，1986年，在没有政府资金投入的情况下，宣传动员阿克苏地区各单位各族人民积极义务投身到柯柯牙绿化工程中来，开荒拓地、建设水利、修建道路，二十几年来，从未间断，形成了一种阿克苏人民独有的“柯柯牙精神”。20世纪90年代中后期，地委、行署紧紧抓住西部大开发的战略机遇，按照“整体规划，林种统配，分片承包，限期绿化”的思路，坚持“谁投资，谁开发，谁经营，谁受益”的原则，出台了一系列优惠政策，为柯柯

牙绿化工程的建设注入了新的生机与活力。经过阿克苏地区各级领导及人民群众的努力，昔日荒原已成今日的绿色长城。对阿克苏市的生态环境起到了很大的改善作用，也产生了巨大的生态效益、经济效益及社会效益。

柯柯牙绿化工程造福了阿克苏市各族人民，人们不用再受风沙的危害，但对于柯柯牙绿化工程生态效益的评估，报道很少。陈馄玲(2008)对柯柯牙绿化工程的综合效益进行了评价。对于其不同造林树种及不同林龄防护林生态效益的对比研究至今尚未见到报道。因此，本研究对柯柯牙防护林不同造林类型、不同造林年限防护林的生态效益进行对比研究，以期找出最佳结构配置类型，进一步优化结构，提高防护林的整体综合效益，是十分有意义的。

防风效益是防护林最基本的效益。近年来，国内外诸多学者也对防护林的生态防风效益进行了研究(Bergen JD, 1971;Hagen LJ, 1976;Hagen L J等，1981;朱廷耀，1985;Raynor G, 2001)，并取得了一定的成果。但由于人工防护林类型的不同、林龄、结构配置等的不同，它们的防风效益也存在很大的差异性。

在柯柯牙风沙区，3, 4月份是风沙危害最为严重的季节，风速较大，起沙风的发生频率较高，而此时，植被尚处于萌芽阶段，地面植被覆盖率相对较低，因此对这一时期的防护林进行防风效益的研究具有很重要的现实意义。

森林小气候是在森林植被影响下形成的特殊小气候，是森林中水、汽、热等各种气象要素综合作用的结果(陈宏志，2007)。防护林区域小气候是指在防护林小范围内，由于下垫面的辐射特性及其与空气的交换过程不同，形成的防护林局部光、温、湿等气象因子与大气候明显不同的现象。一方面区域小气候特征受大气候特征的影响，其影响程度取决于林带状况及其性质。一般越靠近地面小气候特征越强烈，距下垫面越远则小气候特征越弱，达到一定高度以后，就同大气候条件达成一致。另一方面，小气候特征与地形地势、栽植情况、树体结构等都有关(李化龙，2010)。区域小气候特征随树龄、品种、栽植方式、树冠大小以及树体生长发育状况的不同存在明显差异。甚至在不同地理条件及农业措施下，小气候也有很大差别。

生态系统健康评价是近几十年才迅速发展起来的概念，是当前生态学研究的热点，从生态系统的观点出发，如果一个生态系统其内在的潜力能够实现其自身的稳定状态，当遇到不利干扰时，能够维持其组织结构，实现自我修复，并能维持其对胁迫的恢复能力且能以最少的外界支持来维持其自身管理，我们就认为它是健康的(傅伯杰，2001;李文龙，2004)。目前，对生态系统健康的评估尚没有一套可靠而统一的标准，只是停留在定性判断上，并且对生态系统健康的评估涉及的因素很多，包括环境的、生物的和社会的等，而这些因素都是具有模糊性质的。因此，采用模糊综合评判的方法对生态系统健康进行评价分析在理论和方法上均具有一定的优越性。

影响防护林生态效益及长期稳定性的主要因素是植物生长状况、防护固沙效果、土壤理化性质及土壤水分的调节作用。本研究选取植被生长状况及防护效果、土壤机械组成及土壤含水量三个指标，运用生态系统健康(Ecosystem health)多层次模糊综合评判模型(袁嘉祖等，1988)，对柯柯牙风沙区不同类型人工防护林进行定量评价，以期为阿克苏市林业生态评估做好前期工作，也为柯柯牙绿化工程的营造提供理论基础。

第三篇：建设防护林项目申请报告

建设防护林工程项目申请报告

自治区林业厅：正当全区开展创先争优强基惠民活动期间，我驻村工作队多次到拉孜县曲下镇乃萨村进行实地调研，该村经济发展落后，资源匮乏，紧靠土地解决温饱问题。同时因每逢雨季期间就会有大量泥沙流入河里，河床填高，河流桥口等淤塞，田地毁坏，同时土壤蓄水能力差，水土流失严重，危害极大。直接影响当地250亩地的增产、增收，甚至部分农田出现绝收现象。因此在该村实施防护林项目工程迫在眉睫，特申请防护林建设工程项目。

一、基本情况

拉孜县曲下镇乃萨村地处县城以南，距县城6公里，是一个农业为主，牧业为副的贫困村，全村总户数为101户，总人数为453人，其中妇女人数为277人，占总人数的61%；全村劳务总人数为251人，其中妇女劳务人数为126人，占全村劳务总人数的50%；全村耕地总面积为1397亩，年底全村共有1420头（只、匹）牲畜，其中新生325头（只、匹），全村农村低保为12户32人；无五保户；新型农村养老保险的参加率为97%人（其中60岁以上的34人）；共有13名党员，其中妇女党员2名、占全村党员人数15%，全村适龄在读生在校率达100%。2010年末全村经济总收入 1

248.29万元，总费用64.43万元，纯收入为183.86万元；人均纯收入为4067.7元，其中现金收入为2778.3元，属于贫困村。

二、经济发展情况

乃萨村没有村办企业，村级财政情况窘迫，也直接影响

到全村的发展，大多数靠种地为生，加之自身文化水平有限，家庭生活水平较低，农业机械化程度偏低，收益小，农业发展比较缓慢。

全村自然条件恶劣，虽有河流流经，未采取河道治理及植树造林，没有任何矿产资源，雨季洪水、泥石流等自然灾害较多，人均收入较低。

三、土壤类型方面

该区土壤有两种类型：第一种是隐域性草甸土和沼泽草甸土,是有河谷地带河滩低阶段，冲积洪积扇、低洼地上受地下水直接影响而形成，热量条件好，熟化质量较高。第二种是沙卵石土，是由山洪冲刷下来的砾石和大风带来的细沙积聚而成。

四、项目实施条件

乃萨村甲当，种植面积115亩，地处芒嘎河流域，平均流量3.42立方米/秒，7至9月为丰水期。年平均降水量70天，降水量33mm，日照时间长，地面温度10℃。适合种植银白杨、榆树、柏树等。

五、项目预算

六、项目效益分析

植树造林、绿化是一项功在当代，利在千秋的民心工程，是保证经济持续发展的战略方针。乃萨村建设115亩防护林工程不仅治理沙化耕地，控制水土流失，防风固沙，增加土壤蓄水能力，可以大大改善生态环境，减轻洪涝灾害的损失，而且随着经济林陆续进入成熟期，产生的直接经济效益和间接经济效益巨大，还能提供大量的劳动和就业机会，促进当地经济的可持续发展，同时能提升县城防风固沙能力，增加空气湿度，提高空气质量，改善气温干燥、风沙大的环境。

第四篇：景区建设的商业计划书模版

一、旅游产品及产业的特殊性（旅游可行性报告.旅游商业计划书）

旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面：

第一，主要资源的政府所有

具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。

第二，资源保护与旅游开发的矛盾

生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。

问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。

第三，旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必须依赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统，必须由政府进行协调统筹；即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需要政府的直接参与和协调统筹；目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场机理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。

旅游项目，无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目，都是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度依赖，这有时成为有利因素，但更多的时候是不利因素，因为自主运作的空间太小，企业发展受到限制。

第四，跨行业的综合复杂性

旅游不是一个单一行业，我们曾经将旅游相关行业划分为八类十三个：

（1）游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作的行业；

（2）接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。

（3）营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方面，包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面；

（4）交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。

（5）建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。

（6）生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。

（7）商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。

（8）旅游智业：规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。

第五，多环节配合的服务消费特性

出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。游客对旅游的评价，不是仅仅局限于景观本身，而是对整个服务链的评价。因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目投资，对其他环节的服务依赖，成为无法自主控制的重要风险。

第六，异地预先销售与本地现场消费的结构

“异地预先销售”，是指游客购买旅游产品，一般都会通过旅行社进行预定，并且，游客在客源地购买，在目的地进行游憩时，才实现了产品的消费，也才真正实现了产品的销售。

这是旅游产品最重要的特点，这一客源地与目的地之间的时空差异，决定了旅游产品营销与经营的模式，与其他产业的产品有了巨大的差别。

当然，有一部分游客也将当场购买，当场消费，比如景区的自助游客，本地化游客等。但大多数游客采用预购模式。

第七，资源的独特性不等于产品的独特性

旅游的资源（包括自然与文化资源）越独特，其价值越大，吸引力越大。但是资源不等于产品，真正构成游客吸引力的，是产品的吸引力。在这个结构里，资源如何转化为产品，是旅游产品设计的关键。

很多投资商不明白产品吸引力与资源吸引力的差别，以为只要有好的吸引物资源，修修路、建一个宾馆，就可以达到经营目标了。这种错误的认识，是因为对游客出游心理、游客旅游需求的结构不了解造成的。

作为旅游产品，最重要的不仅仅是吸引物本身，还必须形成全面满足游程时间内旅游生活的综合需求，满足游憩过程的审美与快乐过程延伸预组合的需要。这包括在某一个产品消费的游憩过程内部，也包括整个完整游程区段。

第八，市场需求具有多样性，同时随时代而变化

游客对旅游产品的需求，具有非常多样化的细分。我们把出游活动，都叫做旅游，而实际上，出游的目的差异很大；人群有多少种，差异就有多大；在同一游程中，不同的游客，也有着完全不同的需求。希望一个旅游产品满足多样化市场的需求，这对产品提出了很高的开发要求。

另一方面，市场的需求，随时间的推移，有着非常大的变化。特别是中国社会，处于快速致富的过程之中，生活水平、时尚趋势、文化开放都快速变化，因此，游客需求也在快速转换之中。这对产品的游憩方式及市场定位，都提出了不断调整提升的要求。

第九，自助化趋势与深度服务化趋势同时并存

游客中却出现了两种差异很大的消费趋势：一种是自助旅游的趋势，一种是服务深度化要求的趋势。自助者，喜欢自主决定游憩过程，对于深度的精细的服务，不会过多的要求，相反，他们会自己寻找新的游乐，从社会与自然的丰富性中得到需求的满足。

另外一种趋势，就是对服务深度化和精细化的要求。这种趋势，要求旅游服务更加符合游客的多样化需要，服务水平、服务方式、服务过程达到更高的水准。这两中趋势，在旅行社产品中，表现为自助与豪华游，在饭店中表现为经济型连锁与高星级。

第十，可进入性门槛与可持续性要求都越来越高

容易开发的景区，基本上被开发了，留下的资源独特的项目，一般都在交通不便的地区，可进入性很差，必须进行大规模的交通道路投资，才能够达到观赏的目标，这就是进入性的门槛。

对于游乐项目也是同样，大量的游乐、娱乐、休闲项目在各个大城市的周围已经很多，投资一项休闲游乐项目，如果没有独特性，没有规模，没有完善的配套设施，就很难打开市场。这就大大提升了项目的进入门槛。

另一方面，由于竞争加剧，游客可选择的项目太多，一个项目如果三年不变，就会成为陈旧的产品，很快就门可罗雀了。因此，持续经营的压力很大，要求对产品不断进行更新。

二、旅游投资的主要特征（旅游可行性报告.旅游商业计划书）

投资旅游，与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别，这是由

旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看，旅游投资有五大特征：

第一，高投入与持续回报的投入产出特征

旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛，预计未来旅游投资的门槛会进一步提高。门槛的提高，是由于进入性投资的加大，竞争加剧及竞争环境的国际化。

对于旅游项目而言，高额度的资本投入，并不能产生快速的回收，因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。这对于中国的民营资本来说，非常难于接受，因为他们已经适应了快速投资，快速回收的短平快投资理念。

旅游投资，涉及项目的综合性、复杂性、服务性，由于旅游产品的创意空间很大，因此，结合资本投入力度、回报率要求等投资商自身因素，就形成了旅游商业模式上的巨大差异，这也就是我们在旅游整个投资中间强调的杠杆运作方法的原因，试图用几千万资金去搬动几个亿的杠杆。

我们在旅游营运策划中，提出了“五重杠杆运作模式”，其目的，就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。五重杠杆包括政策杠杆、规划杠杆、营销杠杆、土地杠杆、融资杠杆。运用杠杆，旅游项目投资可以达到低投入高回报的效果。

第二，旅游产业链整合与多产业整合特征

旅游项目投资，已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商，着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋势，也正在成为旅游投资的特征。由前述的八大类别行业，基本形成了产业链。

旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构，一个大的构造--我们称之为“泛旅游产业”。

一是与旅游直接相关的产业：宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业、体育业、保健美容疗养业、博彩业、会展业、生态与观光农业、加工工业、技术产业；二是综合提升的产业：旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第一是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态，将旅游与房地产相结合的旅游房地产业；第二种是城市游憩型商业，如步行街、SHOPPINGMALL、中央游憩区（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什刹海等）是城市休闲的核心区及旅游小城镇，这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起，形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。

第三，旅游资源的资本化流通存在法律制约

旅游资本，最基本的是风景资源与文化资源。但是，这些最好的资源，因为《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》，已经成为不可转让的资产，其经营权，也不允许流通。这就是我们所说的“旅游资本流通的法律制约”或“旅游资源资本化的障碍”。

如果没有将风景与文化资源资本流通化，银行的抵押贷款等行为就没有法律依据。而作为资本投资、作为入股的依据就没有法律依据。作为一个产业而言，最基本的资本确认都缺少法律依据，这个产业就是法律投资环境不健全。

这就造成企业上市的障碍、旅游企业与民营资金合作的障碍。在市场趋势下，应该对经营权放开流通，这一流通的经营权，完全可以成为旅游资本，实现资本应有的效应，包括作为出资的本金、融资的抵押、上市的权益、流通的要素等等。

在旅游资源经营权上，我们可以细分为四项权益：

管理权：进行经营管理的权力；门票收益权：经营收益的核心利益；

开发权与招商权：即按照规划进行自主开发或招商开发的权力。

三、旅游投资理念（旅游可行性报告.旅游商业计划书）

（１）四先定律理念

第一，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；

第二，先通过规划，再获取建设用地，进而建设；而非盲目建设，或搞四边工程；

第三，先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益；以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键；

第四，先设计商业模式（运作模式），再投入资金；以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作思路，找准盈利点和运作方式狠下功夫。

（２）杠杆运作理念

我们在旅游营运策划中，提出了“五重杠杆运作模式”，其目的，就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。

规划杠杆：通过旅游总体规划修编，编制详细规划，把项目在国际、全国、区域的定位大大提高，通过协调好的高规格评审会议，可以进行大规模的炒作，产生出巨大的影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持；

政策杠杆：旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台-以绿色GDP政绩观为指导，调整城乡产业结构，形成新时代下经济发展的新思路、新理念；通过政绩策划，形成以旅游开发为依托进行政绩打造的具体方案，最大程度的影响地方党委与政府，形成党委与政府全力支持旅游开发的决定，从而要求政府给予旅游开发的最大优惠条件（低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等）；

营销杠杆：造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销，形成现金收入的高速增长，一方面改善经营业绩，另一方面，给银行融资，土地价值提升，投资商追捧提供坚实的证据；以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的实质性的撬动融资和招商引资；

土地杠杆：以低价获取的景区周边土地为核心资产，通过以上三重杠杆的运作，实现土地的大幅升值，以商业房产、旅游房产等方式，实现最大的资产收益；

融资杠杆：融资和招商引资，是运作本项目最重要的杠杆；该杠杆关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产，以前述三重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，以现金流量增长的事实，支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装，从而实现大规模融资，高价出让资产的目的。

（３）产业整合链的理念

以泛旅游产业为依托，进行产业链延伸的整合运作，是旅游项目运作的重要理念。所谓泛旅游产业，是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。

泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。因此，泛旅游产业被广泛用作为提升城市功能，推动城市经营的有效手段。

北京尊盛代写：商业计划书，财务顾问，资金申请报告

第五篇：**商业计划书

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