黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

第一篇：黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

裁判摘要

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。原告：黄颖，女，35岁，职员，住北京市宣武区虎坊路。被告：北京美晟房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区旧宫镇。

法定代表人：杨美玲，该公司总经理。

原告黄颖因与被告北京美晟房地产开发有限公司（以下简称美晟房产公司）发生商品房预售合同纠纷，向北京市大兴区人民法院提起诉讼。

原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。1

这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。

被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。

北京市大兴区人民法院经审理查明：

2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然・北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方

当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。北京市大兴区人民法院认为：

原告黄颖与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄颖未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。

据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：驳回原告黄颖的诉讼请求。

诉讼费50元，由原告黄颖负担。

黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：

1、本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不

能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；

2、上诉人购买的是期房而非现房，故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同，这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前，被上诉人对有无钢梁是清楚的，却故意隐瞒了这一情节，已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求，是颠倒黑白；

3、在入住前，被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时，上诉人是在没有任何选择余地的情况下，才在《业主入住验收单》上签字，但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议，不是事实。请求：

1、撤销一审判决；

2、判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。美晟房产公司同意一审判决。

北京市第一中级人民法院经审理查明：

上诉人黄颖所购房屋之楼号，已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢2单元502号，变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁，黄颖在一审中一再陈述，其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中，经法院要求，美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入住验收单》。

经实地观察，诉争房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡，从而影响窗内人的视觉感受。

除此以外，二审确认一审查明的其他事实。

二审中，上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位臵上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。

本案争议焦点为：

1、对诉争房屋窗外的钢梁，黄颖入住时是否认可？

2、钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约？美晟房产公司对此应否承担违约责任？

北京市第一中级人民法院认为：

房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。

综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。

一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。本判决为终审判决。

2006年2月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2006]第2期出版

第二篇：中国建设银行股份有限公司中山市分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案

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中国建设银行股份有限公司中山市分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案

广东省中山市中级人民法院

民事判决书

(2014)中中法民一终字第161号

上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行。

法定代表人：张真理，行长。

委托代理人：郑祝远、丁金石，均系该公司职员。

被上诉人（原审原告）：林东川。

委托代理人：李建蓉，广东格林律师事务所律师。

委托代理人：彭书清，广东格林律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司。

法定代表人：张其。

委托代理人：张嘉慧。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。

原审第三人：祁美江。

上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）因与被上诉人林东川、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人祁美江商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第327号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：2006年12月30日，林东川与吉雅公司签订了广东省商品房买卖合同约定，林东川向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺，建筑面积共18.6平方米，商铺单价为每平方米11331.6元，按套内建筑面积（15.5平方米）计算，商铺款合计175640元，买受人在签署广东省商品房买卖合同时已付清，交楼期限为2007年1月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同于2007年1月4日由中山市菊城公证处办理了公证。2007年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。2007年1月5日，林东川与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书约定，林东川认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺，认购楼价175640元；同日，林东川又与吉雅公司签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用，第一年月租金1190元，第二年月租金1451元，第三年月租金1823元，租赁期限从2007年1月1日至2009年12月30日止。林东川称吉雅公司向其交纳租金至2008年1月26日。林东川认为，林东川已依约向吉雅公司付清了购房款，但一直未为林东川办理房地产权属登记证书。诉讼中，就签订认购书及合同的先后时间问题，林东川述称应吉雅公司要求，先签订购房合同并缴付楼款，后到公证机关办理公证手续时再补签认购书及返租合同，故出现购房合同签订时间早于认购书时间。

2010年3月15日，林东川向原审法院提起诉讼称：林东川于2007年1月5日向吉雅公司认购了位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺，并签订了认购书。2006年12月30日双方签订了商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同自 法律侠客在线lawbingo

签订之日起生效。合同签订后，双方到中山市公证处办理了合同公证手续。根据合同约定，林东川已足额支付了购商铺款，且吉雅公司已将商铺交付给了林东川使用。但吉雅公司并没有为林东川办理相关产权证明书，其行为已构成违约。为维护林东川的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：

1、吉雅公司为林东川所购位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺办理备案登记手续及权属证书；

2、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元；

3、吉雅公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，林东川变更诉讼请求为判令：

1、备案登记人祁美江与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；

2、备案登记人祁美江与建行中山市分行签订的个人住房借款合同无效；

3、吉雅公司继续履行与林东川签订的商品房买卖合同，并协助林东川办理中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺的权属证书；

4、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元；

5、吉雅公司承担本案诉讼费用。

原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61／62／63号商铺买方姓名为祁美江，建筑面积为144.15平方米，购房总价为1946025元，签约日期为2006年4月3日，备案登记日期为2006年5月17日。

原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61号／62号／63号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。

原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案林东川；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺，借款人为祁美江，贷款银行为建行中山市分行。2006年6月17日，建行中山市分行与祁美江、吉雅公司签订个人住房借款合同，约定由祁美江向建行中山市分行贷款1167000元用于购买涉讼商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。

原审法院又再查明：中山市三乡镇中心区综合市场10号楼已经于2007年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。

诉讼过程中，原审法院就中心区综合市场10号楼商铺的返租情况询问张其，张其称买受人将商铺返租给吉雅公司后，商铺没有出租给其他人使用，基本上都是吉雅公司垫付租金给买受人。

本案审理过程中，原审法院于2012年11月5日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现没有人使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之 法律侠客在线lawbingo

日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。

原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2007年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却已另将涉案商铺登记备案在祁美江名下，又以祁美江的名义与建行中山市分行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在建行中山市分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，祁美江与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，祁美江与建行中山市分行及吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在林东川与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故林东川要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，原审法院应予支持。至于林东川主张吉雅公司支付违约金的问题。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订广东省商品房买卖合同后，于2007年1月5日，双方又签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用。实际上，吉雅公司并没有将涉案商铺出租给其他人使用，租金基本上都是由吉雅公司垫付给林东川，此为变相售后包租方式。诉讼期间，原审法院派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，涉案商铺没有人使用。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房”，林东川与吉雅公司的售后返租行为违反了上述规定，且林东川虽然主张涉案商铺已经交付，但却一直未能提供涉案商铺的交接手续，故不能视为涉案商铺已交付给林东川。鉴于林东川与吉雅公司对涉案商铺至今尚未交付使用均存有过错，根据双方商品房买卖合同的约定，吉雅公司无需向林东川支付违约金。经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场10号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于双方于商品房买卖合同中约定的交付期限早已届满，且林东川亦已支付完全部购房款，故吉雅公司应于原审判决生效之日起三十日内将涉案商铺交付给林东川使用及协助林东川办理涉案商铺的相关权属转移登记手续。祁美江经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认祁美江与吉雅公司于2006年4月3日签订的广东省商品房买卖合同无效；

二、确认祁美江与建行中山市分行及吉雅公司于2006年6月17日签订的个人住房借款合同无效；

三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助林东川办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63 法律侠客在线lawbingo

号商铺的房地产权属证书；

四、驳回林东川的其他诉讼请求。案件受理费3848元（林东川已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。

上诉人建行中山市分行不服上述判决，向本院提起上诉称：

（一）原审判决认定事实不清。林东川于2006年12月30日与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，该房产已抵押给建行中山市分行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行中山市分行已经善意取得抵押权，林东川在订立商品房买卖合同时存在重大过错。

（二）原审判决法律依据不充分。建行中山市分行和其他利害关系人没有看到原审法院张贴的通知，早在2008年中山市政府“三乡吉雅专责组”已联合公安机关要求吉雅案件所有相关利害关系人，一切产权和实际控制权维持现状，不得私下争执，所以目前商铺的实际控制权不能说明任何问题。即使相关利害关系人没有申报，也不能导致任何法律后果。原审法院适用合同法第五十二条第（五）项作为判决的法律依据，但祁美江与吉雅公司签订的商品房买卖合同并不属于认定无效的范畴，该法律适用是错误的。尽管吉雅公司与祁美江签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：„„

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实„„”，故林东川应当主张债权而非物权。综上，请求二审法院判令：

（一）撤销原审判决；

（二）本案一审、二审的诉讼费由林东川、吉雅公司承担。

被上诉人林东川答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行中山市分行的上诉请求。

被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

原审第三人祁美江经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。

二审期间，本院召集建行中山市分行、林东川共同到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺进行现场勘察。综合市场管理处口头答复称管理处登记的63号商铺套内面积为15.5平方米，管理处根据此面积收取管理费，商铺的业主只需对综合市场全部楼梯的面积进行平均分摊来作为公摊部分计入建筑面积，而商铺门前的空地属公共道路，并不作为公摊面积计入建筑面积。对此建行中山市分行称，确认管理处对商铺套内面积以及公摊面积意见的真实性，但商铺的实际面积仍应以国土部门测量为准，建行中山市分行还称在审批涉案商铺贷款时，商铺还没有完全建好，仅可以看到一片工地，并未区分楼层以及将商铺进行分割，张其事发后，建行中山市分行曾到现场核查，商铺面积大约是18平方米，吉雅公司向建行中山市分行称商铺门前的空地也属于公摊面积。林东川称，确认管理处对商铺套内面积以及公摊面积意见的真实性，管理处陈述的商铺状况正好与林东川购买涉案商铺的面积基本一致，即使三间商铺的面积也仅为54平方米左右，而建行中山市分行却依据张其提交的虚假资料办理了近150平方米的贷款审批手续，说明建行中山市分行发放贷款过程中并未现场核实商铺面积，并没有尽到谨慎审查义务，其存在过错。

本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制 法律侠客在线lawbingo

性规定，且经公证机关公证，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。合同签订后，林东川付清了全部购房款，又于2007年1月5日与吉雅公司签订商铺租赁合同，由吉雅公司将涉案商铺以返租的形式交付给林东川使用，林东川亦确认收取了吉雅公司支付的租金。虽然吉雅公司售后返租的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，但经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场10号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于商品房买卖合同约定的交付期限已经届满，林东川亦付清全部购房款，故原审法院判决吉雅公司协助林东川办理涉案商铺的权属登记手续，处理适当，本院对此予以维持。因吉雅公司隐瞒其早于2006年4月3日与祁美江签订商品房买卖合同，2006年5月17日为祁美江办理了登记备案，以及2006年6月17日又与祁美江、建行中山市分行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，祁美江与吉雅公司买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故祁美江与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、祁美江与建行中山市分行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。另，经本院二审期间召集建行中山市分行、林东川到涉案商铺进行现场勘察，综合双方的意见可以认定，涉案商铺实际面积与林东川签订合同所载面积基本一致，61、61、63号商铺面积无论是按套内面积还是按建筑面积计算，三套商铺的实际面积合计不足60平方米，而建行中山市分行审批贷款过程中，对于以61、61、63号三间商铺作为抵押物，即办理出抵押商铺面积多达144.15平方米的贷款手续，该面积与商铺实际面积明显不符，建行中山市分行在办理抵押贷款过程中显然未尽到谨慎审查义务，存在过错。在林东川与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约履行合同义务，原审法院对林东川要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。

综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理3848元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 孟 晋 审 判 员 曾 玲 代理审判员 朱 滔 二〇一四年三月二十四日

书 记 员 易嘉璇

第三篇：XX等诉XX房地产开发公司房屋预售合同纠纷案

XX等诉XX房地产开发公司房屋预售合同纠纷案

承办律师江苏道多律师事务所 周晓菲

【成功案例入选理由】 律师认真、深入、细致的工作，有时是可以扭转不利的诉讼走向的。

【基本案情】 甲向乙房地产开发公司缴纳定金2万元并与乙房地产开发公司签订《商品房认购协议》，约定甲、乙双方于2012年4月签订《预售合同》。签订正式《预售合同》时，甲认为正式《预售合同》中，乙曾经口头许诺的条件未能得到体现，因此，自己不愿意按照不含有乙曾经口头许诺条件的《预售合同》与乙签订《预售合同》，要求乙房地产开发公司返还定金。乙房地产开发公司认为，甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，现在甲拒绝签订《预售合同》属于违约，自己不能返还甲已经缴纳的定金。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，即使甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，但是，已经约定认可的内容，并不排斥甲、乙双方在内容以外另有约定。问题的关键是如果在内容以外另有约定或没有约定，应该如何证明、证明的责任又在谁。因此，如果甲需要依法实现自己的诉求，甲必须解决证据和举证责任问题。

承办本案的周晓菲律师针对上述甲必须解决证据和举证责任问题，认真的研究了本案的案情，周晓菲律师认为，如果甲以乙曾经口头许诺条件作为自己的维权点，甲势必面临加大自己举证责任的问题。乙现在是矢口否认曾经有过口头许诺，因此，就口头承诺是否存在的举证责任问题而言，乙是可以合法而且轻易推卸的。据此推理，本案的诉讼前景对甲而言，并不有利。但是，周晓菲律师发现，乙否认曾经有过口头许诺的理由是“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，如果能在这一事实环节打开突破

口，整个诉讼形势就会向有利甲的方面转化。

根据自己对以上问题的深入研究，周晓菲律师向法院提出，因为甲、乙之间是否存在口头约定，目前仅仅存在甲、乙双方一比一的言辞证据。因此，甲、乙双方各自的主张能够依法得到法院的支持，都是没有充足理由的。但是，由于乙主张“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，根据谁主张谁举证的举证规则，乙应该向法院举证证明“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”不存在，否则，乙就要承担举证不能的法律后果。由于周晓菲律师向法院提出的观点，符合法官对举证责任的一般理解规则，因此，本案的主审法官初步认同了周晓菲律师的意见。

周晓菲律师认为，主审法官初步认同了自己的意见，并不等于本案主审法官就一定会做出对甲有利的判决。要想获得法官做出对甲有利的判决，还需要进一步让法官根据审判规则得出有利于甲的判断。于是，周晓菲律师继续围绕自己选定的问题焦点，仔细研究了与本案有关的所有材料。周晓菲律师发现，根据本案的证据材料，完全没有任何证据可以表明乙在与甲签订《商品房认购协议》的过程中，乙向甲出示过《预售合同》样本；乙既未将《预售合同》样本要求甲签字，也没有将《预售合同》作为《商品房认购协议》的附件。周晓菲律师敏锐的感觉到，这一事实，在通常情况下，对法官认定案件事实，意义并不重大。但是，在本案主审法官已经初步认同“由于被告主张‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，因此，乙应该向法院举证证明‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，否则，乙就要承担举证不能的法律后果”这一观点的情况下，这一事实必然会坚定本案主审法官向乙分配举证责任之决心的。

于是，周晓菲律师向本案的主审法官反映了自己发现的问题。至此，一个甲原来很难完成举证责任的案件，诉讼走向开始向有利甲的方向发展。

【裁判结果】 经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。乙返还甲已经缴纳的定金。本案圆满得到解决。

第四篇：从一起商品房预售合同纠纷案谈购房定购单的性质

从一起商品房预售合同纠纷案谈购房定购单的性质

于风卫

上传时间:2008-3-19

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[要点提示]

签订购房定购单是部分商品房买卖合同首步程序。本文针对购房定购单的性质及其和商品房买卖合同的关系，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定进行了讨论。

[案情]

原告（反诉被告）：李秀文。

被告（反诉原告）：河南永昌置业有限公司。

2006年4月27日，李秀文与永昌公司签订了《盛昌名门购房定购单》，约定李秀文定购永昌公司承建的位于洛阳市涧西区的盛昌名门A座17层07号商品房，建筑面积为31.24平方米；该定购单还约定：总房价为83973元、优惠1％为83130元；李秀文交纳定金5000元；李秀文应于2006年5月4日带齐相关资料到盛昌名门销售中心交付83130元房款，签署格式《商品房买卖合同》。当日李秀文交纳了购房定金人民币5000元，永昌公司向其出具了收据。2006年5月15日，李秀文又付款25000元，永昌公司财务部门向李秀文出具了收据，并在收据上注明“盛昌名门A－17－07房款（分期）”。2007年1月5日李秀文向永昌公司缴纳其余房款53130元时，永昌公司拒收，由此产生纠纷最终引发本诉。还查明，李秀文定购的商品房现处于竣工待售状态。原告请求人民法院判令被告交付其定购的位于洛阳市涧西区的盛昌名门A座17层07号房一套。被告在庭审中提起反诉，请求人民法院依法解除原告与被告签订的《盛昌名门购房定购单》，并根据定金罚则，判令李秀文支付的5000元定金归被告所有。

[审判]

洛阳市涧西区法院经审理后认为，原被告在平等自愿的基础上签订了《盛昌名门购房定购单》，基本具备了买卖合同应具备的基本要件，该合同应受法律保护。购房定购单签订后，当日李秀文交纳了购房定金人民币5000元，永昌公司向其出具了收据。2006年5月4日李秀文没有按约交纳其余购房款并签订商品房买卖合同，已经构成违约；但李秀文在2006年5月15日到永昌公司又付购房款25000元时，永昌公司予以接受还出具了收据，并在收据上注明“盛昌名门A－17－07房款（分期）”，明确显示被告已经同意了原告分期付款购房的行为，故原告违约的行为已被被告接受其第二笔购房款的事实否定。被告辩称的其“财务部门没有权利对付款方式进行变更，也不能说明我们同意给原告分期付款”的意见，与相关

法律的规定不符,属于其内部管理范畴，不能对抗其他人。故被告“没有认可原告分期付款购房”的辩解意见本院不予采信。被告永昌公司应当按照双方在《盛昌名门购房定购单》承诺的价格，向原告李秀文交付其定购的商品房；李秀文应当缴清剩余款项。永昌公司反诉要求依法解除与李秀文签订的《盛昌名门购房定购单》、判令李秀文支付的5000元定金归其所有，因永昌公司没有证据证明李秀文具有导致商品房买卖合同不能成立的行为和事实，故永昌公司的反诉请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第十二条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条之规定，判决被告(反诉原告)于判决生效后二十日内向原告(反诉被告)交付其定购的位于洛阳市涧西区安徽路东段路北盛昌名门A座17层07号商品房；原告(反诉被告)于本判决生效后二十日内向被告(反诉原告)支付其余购房款53130元。

[评析]

一、购房定购单的性质。

当前的法律理论对违反商品房定购单应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，而司法实践中则对此问题也是做法不一，归根结底还是对购房定购单的性质没有一个明确的认识。

购房定购单是商品房买卖双方为了达到订立商品房买卖合同目的而达成的一致意思表示。在通常情况下，其主要内容一般包括：（１）买卖双方当事人的基本情况；（２）商品房的基本情况（如商品房位置、面积等）；（３）商品房价款计算及支付；（４）定金及其罚则；（５）签署正式买卖合同的期限等。

从内容上来看，购房定购单仅仅是从合同，商品房买卖合同才是其主合同，它是为了保证商品房交易的正常进行而约定的。但是其中关于定金及其罚则的约定符合《担保法》中立约定金的规定，《担保法》解释第一百一十五条对于定金的规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，由此条法律解释的支撑，我们可以得出结论：不论主合同是否订立，从合同中关于定金部分的约定是完全可以独立存在的。

而购房定购单中关于商品房买卖主体、标的及价格的约定，则属于商品房买卖双方当事人拟订立商品房买卖合同的基本内容，其内容远远超越了通常所认为的关于立约定金从合同的范围，虽然其内容和主合同的主要内容有诸多相同的部分，但是不能因为从合同中立约定金可以独立存在而认为整个从合同可以独立存在。对此，笔者认为应当从商品房买卖双方的立约目的来分析。买卖双方的主要目的是为了进行商品房交易，而订立购房定购单的目的是为了提前锁定交易机会，以期将来某个时间按照定购单约定的条件签订商品房买卖合同。订立购房订购单的宗旨是为商品房买卖合同服务的，其中约定的内容应从属于拟订商品房买卖合同的主要内容，而不应超越它。如果主合同未能订立，那么从合同中除定金以外的内容则失去了其存在的意义，当事人仅需按定金罚则处理即可，其他内容作废。

因此，购房订购单其在性质上应属于商品房买卖合同的预约合同，从属于商品房买卖合同。虽然其中关于定金部分的约定可以独立存在，但是该类合同中关于商品房买卖合同基本内容部分的预约,则需依赖于主合同，即双方拟订立的商品房买卖合同。

二、双方是否订立主合同。

我们判决一个合同是否成立，不是看合同的名称，而是其内容。本案原告在和被告签订了购房定购单后，未能在双方约定的时间5月4日去签订主合同，即商品房买卖合同，此时，被告完全可以依定购单中的定金罚则不予退还原告的定金，并使定购单中关于拟订商品房买卖合同主体、标的及价款部分的约定作废。但是，当原告于5月15日到被告处依已作废的定购单交付部分房款25000元时，被告不仅予以接受，而且还在收款收据中注明“分期”二字。

对此，笔者认为，该收据在本案中担负着两个作用，其一是收款证明的作用；其二则是合同的作用。因为在双方已订立购房定购单的前提下，原告向被告交款的行为是其对被告发出的新的要约，要约的内容则是原来双方订立的购房定购单中除定金以外的内容和所交的25000元，而被告接受房款的行为则是对原告所发要约的承诺。此时，双方虽然没有订立形式上的书面商品房买卖合同，但是双方之间已经形成了一个以购房定购单为基础的商品房买卖合同，并且因原告的交款行为而已经开始履行。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，购房定购单可以认定为商品房购买合同应具备两个条件：一个是具备商品房销售合同的主要内容，一般包括合同主体、标的及价款；另一个则是出卖人已经按照约定收取了购房款，这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，只要起到证明合同已开始履行的作用即可。

因此，原被告双方虽然没有订立形式上的书面商品房买卖合同即主合同，但是因定购单已包含了主合同的主要内容，而且被告已收受了原告的部分房款，可以将双方所签订的定购单中的内容作为商品房买卖合同的内容来履行。

三、被告内部机构的意思表示是否有效。

原、被告双方在签订购房订购单时并没有对付款方式作出任何约定，一般认为在没有特别约定的情况下，应视为一次性付清，对此双方均无异议。但是，在被告内部的财务部门收取了原告的房款，并注明“分期”后，双方产生了不同意见。原告认为是双方对合同付款方式的变更，而被告则认为其财务部门没有权利对付款方式进行变更。

原、被告双方作为签订合同的主体，被告的财务部门本无权代表其就合同的具体内容与原告或他人协商订立、变更合同，但是本案的特殊性在于从合同中除定金外条款已失效的情况下，正是因为被告财务部门代表被告接受原告房款的行为，才使这些条款发生法律效力，而约定分期付款的行为与代表被告接受原告房款的行为是同时发生的，二者共同成为原被告要约承诺的内容。因此，被告辩称的内容属于其内部管理的范畴，而不能对抗他人，应当认定财务部门的行为即为被告的行为。（文中均为化名）

来源：中国法院网

第五篇：杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案[推荐]

杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

裁判摘要

一、人民法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据,以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据,是指经依法审理查明的客观事实.建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

二、除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。

原告：杨珺

被告：东台市东盛房地产开发有限公司 法定代表人：季国栋,该公司总经理

原告杨珺因与被告东台市东盛房地产开发有限公司(以下简称东盛房地产公司)发生商品房买卖合同纠纷,向江苏省东台市人民法院提起诉讼。原告杨珺诉称：2006年3月25日,原告与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同,购买被告开发的东台市水景湾10号楼A室房屋一套,并于同年5月至9月进行了精装修。在装修、居住过程中,原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题,虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理,但仍未能根治修复,从而给原告造成了损失 随后,南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定,认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致,屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显,而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

原告杨珺提交了如下证据：

1、原告杨珺与被告东盛房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份,用以证明原被告之间存在买卖合同关系,且屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、地基结构工程和主体结构工程都属于被告的保修范围。

2、照片16张、南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF207078-1号鉴定报告一份,用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋存在裂缝和渗漏的质量缺陷,且系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,这种裂缝严重影响了原告杨珺对房屋的使用和观瞻。鉴定报告还 对裂缝提出了整改及修复方案。

3、东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告各一份,用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋在工程设计上存在着建筑节能方面的质量缺陷,在合同中被告没有载明此情况,在交付时亦未能告知。4、2007年8月13日和6月12日被告东盛房地产公司作出的关于东台水景湾维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况说明及其态度和建议,用以证明被告已进行了维修,但未能修复的事实。5、2007年12月30日建筑工程预算书,用以证明按照鉴定结论提出的整改修复方案产生的工程预算。

6、南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、报修记录表、情况反映及证人证言各一份,用以证明原告杨珺在房屋装修期间,因被告东盛房地产公司对A室墙体进行二次修复,导致装修工期延误,补偿装修方违约金等共7100元。

7、中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》,用以证明对房屋修复整改所需的费用。

被告东盛房地产公司辩称：被告交付给原告杨珺的房屋经竣工验收合格,被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查,符合国家强制 性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定,不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没有合同和法律规定上的依据,故请求驳回原告的诉讼请求。

被告东盛房地产公司提交了如下证据：

1、勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收证明书、建设工程质量监督报告,用以证明该房屋通过了各方主体,包括政府的工程质量监督部门的验收,该工程按图施工,符合设计要求,为质量合格工程,符合国家强制性标准及规范。

2、关于发布《住宅工程质量通病控制标准》的通知、《住宅工程质量通病控制标准》、《住宅工程常见质量通病防治措施手册》,用以证明墙体砌体裂缝、渗漏属于工程质量通病,2006年4月才将建筑节能列为强制性标准。3、20041226号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告杨珺所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书,用以证明被告东盛房地产公司交付原告的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范,通过了有关行政部门的审核,屋面保温层施工不是被告的法定义务。

4、东台市规划建设局东建发[2006]136号文件,用以证明江苏省建筑节能强制性标准和强制性规程在东台市是2006年6月1日起施行的,原告杨珺所诉的房屋在建筑时没有节能要求。

东台市人民法院一审查明： 2006年3月25日,原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份,该合同载明,原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾 10号楼A室房屋一套,房屋用途为居住,房屋总价款为441430元,《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任,在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务,因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅,除去顶楼阁楼层后有4个结构层,为砖混结构,屋面未设臵保温层,对此,被告向原告出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院,施工单位为通州市华建建筑安装工程公司,监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于2005年4月1日开工, 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日,原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中,原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题,多次报修,被告东盛房地产公司多次派员维修,但均未能根本修复。

2007年9月3日,原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中,原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月 11日,南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》(以下简称鉴定报告),其鉴定结论为：水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所 致,屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,上述裂缝对主体结构安全没有影响,但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：

1、现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝,对墙面粉刷层的裂缝,可铲除原粉刷层,进行重新粉刷

2、防止裂缝继续发展的处理方案：水景湾10号楼 A室的裂缝基本上都属于温度缝,当温差较大时,房屋的裂缝发展会比较明显,虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能,但是会影响建筑的观瞻和使用,因此,应该采取措施,降低温度变化带给建筑的损伤,考虑到10号楼A室的屋面未设臵保温屋,建议拆除原屋面瓦,参照图集苏J9801-1／8新做保温屋面 新保温屋面各层做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂浆掺107胶,内调16号镀锌钢丝网一层；(3)40厚挤塑保温板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一层；(5)20厚1:3水泥砂浆找平层；(6)钢筋混凝土现浇屋面板。

2007年12月19日,原告杨珺向法院提出撤诉申请,同日法院作出(2007)东民一初字第1895号民事裁定书,裁定准许原告撤诉,同年12月21日,原告另诉要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日,原告杨珺申请对东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日,中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾 10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》,结论为：原告位于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价为35481.36元。本案一审的争议焦点是：

1、被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋是否存在质量问题；

2、若存在质量问题,被告是否应当承担民事责任；

3、若被告应当承担民事责任,则应当承担何种方式的民事责任。东台市人民法院一审认为：

第一,被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋存在质量缺陷。

1、根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定,竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷,且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定 ”。参照该条规定,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的,则可以认定存在质量缺陷。

2、根据建筑法第五十二条的规定,建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责,建设单位在收到建设工程竣工报告后,应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收, 由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后,方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件,以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件,只能作为证据使用,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。

3、本案中,原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题,这是一个客观事实,并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点,足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷,被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格,因此应当认定房屋质量合格的理由,不予采纳。

第二,被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。

1、如上所述,我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定,在正常使用条件下,房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限,房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年,保修期自竣工验收合格之日起计算 根据司法鉴定结论,本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题,但存在裂缝的质量缺陷,且出现了渗漏。原告杨珺在保修期内主张权利,应当予以支持。

2、根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定,建设工程不适用该法,因此,原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原 则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任 ”以上建筑法律法规的规定,旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以,原告向被告主张权利有法律规定上的依据。

3、本案中,被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽,经鉴定,质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在,只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中,也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。综合以上三点,原告有权主张被告承担相应的民事责任。

第三,被告东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定,对于质量不符合约定的,买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 ”本案中,被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影 响居住使用,原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任,依法应予支持,被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第 SF207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求,因该费用尚未实际发生,不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元,证据不足,不予支持。

据此,江苏省东台市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条,合同法第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定,于2008年12月 14日判决：

一、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复；

二、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。

东盛房地产公司不服一审判决,向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉,主要理由是：一审认定事实错误。上诉人提供的施工图纸及竣工验收文件等,能够证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查,被上诉人杨珺的屋面未设计、未设臵保温层,符合当时的建筑标准和规范,故一审法院判决上诉人按鉴定报告方案修复房 屋裂缝渗漏,依据不足；被上诉人在购买该商品房时,上诉人已经依据相关规定提供了相应的图纸及资料,双方对房屋的结构、层次等在合同中作了明确的约定,房屋竣工交付时,上诉人也依据相关规定提供了验收证明书及质量监督报告等文件,被上诉人应当知道屋面未设臵保温层的事实,故一审判决认定上诉人在售房和交房时未尽告知义务,无事实依据。请求二审查明事实,依法改判上诉人仅对室内裂缝部分承担修复义务,并驳回被上诉人的其他诉讼请求

盐城市中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。盐城市中级人民法院二审认为：

上诉人东盛房地产公司与被上诉人杨珺签订房屋买卖合同,其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量,现上诉人交付给被上诉人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题,经专业部门鉴定,其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此,上诉人作为房屋的出卖人,对其出售房屋存在的质量缺陷,依法应当承担相应的修复义务,一审判决并无不当。

关于上诉人东盛房地产公司以交付的房屋通过了有关行政管理部门的强制性标准审查且通过了竣工验收为由拒绝承担相应责任的主张,法院认为,虽然上诉人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准,未设臵保温层符合当时的建筑标准和规范,但是上诉人交付给被上诉人杨珺的房屋存在明显有质量缺陷,且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用,其原因亦经相关专业部门鉴 定。上诉人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实,并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实 故对上诉人的该上诉理由,不予采纳。

上诉人东盛房地产公司认为,其已向被上诉人杨珺出具了房屋的相关图纸资料,被上诉人应当知道屋面未设臵保温层的事实。对此本院认为,房屋的图纸资料属于专业技术材料,没有上诉人的相关告知,被上诉人仅凭常识,不可能得知房屋未设臵保温层,即使被上诉人知道未设臵保温层的事实,在上诉人交付房屋时,被上诉人也不可能知道未设臵保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性,被上诉人在使用过程中才得以发现，上诉人不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。故上诉人的这一上诉理由,不予采纳。

据此,盐城市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,于2009年5月 15日判决：

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。

2010年11月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2010]第11期出版