宏观调控形势分析及有关建议（大全）

第一篇：宏观调控形势分析及有关建议（大全）

2008年宏观调控形势分析及有关建议

一、2008年宏观调控形势预测及对银行的影响

（一）货币政策从紧，增加银行经营管理压力

——信贷总量控制和按季投放监管，可能影响客户关系维护和资产质量控制。一方面，从年初情况看，企业的贷款需求仍然旺盛（部分是去年末积累下来的未投放贷款），银行贷款规模与企业资金需求之间的缺口较大，这给客户关系维护带来一定困难，同时也十分考验银行平衡和解决这个矛盾的能力和技巧。另一方面，银行利用这个时机加大客户优选力度，一些企业可能资金链断裂出现经营困难，存量贷款风险将有所增加。

——利差收窄推高资金成本，债券投资回报压力加大，中长期贷款优势减弱。（1）2007年6次利率调整中，存款利率提升快于贷款利率，存贷利差收窄；其中最末一次调整体现了“提高短期存款利率、抑制通货膨胀、鼓励存款回流”的指导思想，预计2008年将延续这一思路。如果银行活期存款比例下降，资金成本可能推高。（2）利率上行引发债券收益率曲线上移，推动债券市值下降，投资组合回报压力增大。（3）中长期利差收窄幅度相对较大（一年期存贷利差下调0.27个百分点，五年期下调0.72个百分点），对于中长期贷款占比较高的银行不利。

——局部时点流动性困难可能出现。去年年末各大银行出现

了暂时性支付困难，给我们敲响了警钟。今年存款准备金已上调一次，可能还将进一步上调，同时通胀预期可能引发储蓄下降，局部时点出现的流动性风险需要引起关注。

——人民币持续升值，外汇资产风险提高。今年普遍预测人民币升幅达10％，且波幅扩大。银行外汇资产的汇率风险将有所增加。同时外汇存贷比较高，购汇成本又高，对银行外汇存贷款管理提出挑战。

（二）宏观调控深化增加信贷结构调整压力

2008年，国家将继续采取产业、土地、财政（税收）政策等手段，以“节能减排”为着力点，推动经济结构优化，长期看对银行稳健经营创造良好环境。但短期看，银行调整信贷结构、保障资产质量的压力显著上升。

——落后产能淘汰可能引发部分行业小企业关闭潮（如“五小”企业），增加银行信贷资产风险。

——项目准入严格，部分在建项目可能暴露出不合规风险，影响银行存量贷款安全。

——节能减排措施细化，相关行业可能面临政策风险，同时对银行信贷管理主动性和专业化的要求显著提高。

——资源产品价格改革，定价要素增加推高资源产品价格，部分中小企业可能难以承受，风险可能转嫁银行。

——社会融资格局调整，银行资产在全部金融资产中的占比由2004年的73.4％下降到48.8％，“脱媒”对大型批发银行尤

其不利。

（三）房地产市场调控给银行带来机遇和挑战

——住房政策调整，银行房地产金融服务出现创新机遇。2007年8月，国务院通过《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出在县级以上地区建立廉租房。2007年末，温总理提出“经济适用房要面向中产阶级”。如何为中低收入人群创建一种完善的住房金融服务模式，为银行提供了良好的创新机遇。

——房地产开发企业分化，房地产贷款风险增加。房地产开发企业受加息、银行资金紧张等因素影响，部分融资能力较差的房地产开发企业面临淘汰出局的结果，涉及到的存量贷款风险上升。

（四）资本市场进入调整期，信贷风险不容忽视

——股价下跌，个人贷款风险增大。去年受股价大幅上涨刺激，贷款炒股、押房炒股等现象有所增加，股市大幅调整可能增加这部分个人贷款风险。

——股权押品价值下降，贷款保障系数降低。

（五）国际金融市场持续动荡，不利于银行稳健经营

——“次按”**直接影响银行投资收益，美国经济下滑造成市场需求下降，对我国出口影响较大（人行研究显示，美国经济增长每下降1个百分点，中国出口增长将下降6个百分点）。出口下降将对部分沿海分行贷款质量带来不利影响。

——大宗商品（如铁矿石、石油、农产品）价格上升，影响部分企业盈利。

二、对策建议

——加强经济金融形势研究，做好压力测试。如根据GDP、固定资产投资增长率、社会消费品零售额增长率等多种宏观经济情景，测算宏观违约率、贷款不良率和平均损失率，及早采取风险缓释和抵补措施。或针对利率、汇率等指标，对债券投资组合损益情况进行压力测试等。

——提高流动性风险管理能力。主要是合理摆布资产负债结构，加强主动负债管理，加强特殊时点（季末、年末或新股申购等）资金管理，合理控制备付率水平。

——加大信贷结构调整力度。合理摆布公司、个人和小企业贷款比例，加大行业准入退出力度，细化各项信贷政策，加强产品风险分析，同时加大信贷结构调整政策执行情况的监控。

——改善债券投资结构。明确市场风险偏好，合理确定债券投资回报水平，合理规划债券投资组合。

——推动业务创新，关注创新产品的风险防控。

——加快新巴塞尔协议实施步伐，提高风险识别和计量水平。

第二篇：2015房地产形势分析与建议

2015房地产形势分析与建议

2014年房地产市场特点

2014年房地产市场形势出现了较大变化，认清2014年房地产市场变化的特点和原因，将有助于准确判断2015年乃至“十三五”时期中国房地产市场形势变动趋势。

一是房地产开发投资增速明显放缓。2014年1-11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较2013年同期回落8.5个百分点，较2014年上半年低2.2个百分点。2014年房地产开发投资增速是1999年以来最低的一年，也是自1999年以来第一次出现房地产开发投资增速连续3年低于20%。

二是房屋新开工面积开始下降，基本确认2013年成为中国房屋新开工面积的峰值点。2014年1-11月房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1.0套左右时将出现新开工面积的峰值。因此2014年房屋新开工面积的下降固然有短期调控政策影响的因素，但更重要的是表明中国房地产发展阶段已发生变化，房地产开发投资增速放缓、房屋新开工面积下降都是符合规律的，也是正常的。

三是商品房销售面积和销售额双双下降，但总体仍处于历史高位。2014年1-11月，商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.2%;商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。商品房销售面积和销售额双双下降主要受2014年前三季度银行贷款利率提高及商业银行更加谨慎地发放住房贷款影响。2014年1-11月在房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为12130亿元，较2013年同期下降了4.2%。个人按揭贷款的减少必然带来商品房销售面积和销售额的下降。根据中国人民银行2014年第三季度货币政策执行报告，2014年9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，比3月上升0.26个百分点，比2013年12 月上升0.43个百分点。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，必然影响到购房人的支付能力。2014年9月底以来，随着住房金融政策调整以及大多数实行限购的城市调整了限购政策，商品房销售情况开始出现一些回暖迹象。虽然2014年商品房销售面积和销售额都较2013年减少，但2014年的商品房销售面积和销售额仍处在有史以来的第二高位，仅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅价格小幅下降，但全国商品房销售均价总体与2013年持平。2014年11月全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个;价格同比下降的城市有68个，上涨的城市有2个，降幅最大的为9.9%，大部分城市降幅在3%以内。从全国来看，1-11月全国新建商品住宅销售均价为5955元/平方米，2013年同期上涨0.3%。

2015年房地产形势判断

房地产市场是受政策影响较大的市场。如果金融、土地、税收和住房保障政策不发生重大变化，预计2015年房地产投资增速将继续回落，销售情况将好于2014年，全国新建商品住宅销售均价将高于2014年。需要关注的是，由于中国房地产市场的发展阶段已发生重大变化，房地产市场主要运行指标将不再呈同向变动趋势。

2015年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2014年，由于商品房销售面积和销售额双双下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，库存增加。2014年1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，到位资金增速不仅是1998年以来最低的，而且持续低于10%的时间也是自1998年以来最长的一次。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前到位资金的低增速预示着2015年房地产开发投资增速将继续回落。由于2014年商品房销售下降，房地产开发企业待售面积持续增加。2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，比2013年同期增加12989万平方米。商品房待售面积高企也将抑制房地产开发企业的后续投资能力。从中长期发展趋势看，由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，中国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2015年房地产开发投资增速将继续回落，房屋新开工面积也将继续下降。

2015年房地产销售情况将好于2014年。2014年9月29日，中国人民银行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并调整了“认房又认贷”的政策，对正常的改善型需求也可参照首套房的信贷政策。2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中中长期贷款利率由6.55%下降到6.15%。住房信贷政策的调整将明显降低居民的购房成本，特别是将释放数量最为庞大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考虑到2014年大部分城市房价稳中略降，而居民收入仍保持较快增速，即居民的住房支付能力在相对提高。由于目前物价水平处在低位，2015年存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步提高购房人的支付能力。综合判断，2015年房地产销售情况将好于2014年。

2015年房价将企稳回升。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。供不应求将带动房价上涨，供过于求将抑制房价上涨乃至出现房价下降的情况，近年来鄂尔多斯等部分城市房价持续下行其根源就在于出现明显的供给过剩问题。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从市场供求关系看，目前市场仍处于去库存阶段，但随着销售逐渐好转以及住房新开工面积的下降，预计到2015年三季度前后库存有望回到相对正常的水平。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。考虑到贷款利率下调和对改善型需求的信贷支持将提高购房人的支付能力，预计2015年全国新建商品住宅销售均价将企稳回升，特别是下半年开始涨幅将有所加大。

进一步完善房地产相关政策的建议

由于中国房地产市场已从过去的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，需要根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整完善房地产市场相关政策，努力实现房地产市场持续健康发展。

1.更加重视实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策、特别是利率政策的调整直接相关。2015年要实现房地产市场平稳运行，必须吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。

2.进一步完善房地产税收体系。一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不在将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从典型经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、香港的房地产税收体系也相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。从这个目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。

二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前中国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

3.各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

4.进一步完善住房保障政策。2008年以来，中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013年-2017年1000万套棚户区改造任务。经过2008年以来保障房的大规模建设，中国实物型保障房的比重已接近20%。考虑到住房总量不足的矛盾已基本解决，建议进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）

第三篇：秋收季节黑龙江甜菜形势分析及建议

秋收季节黑龙江甜菜形势分析及建议

摘自：和讯网 2006-9-22

近期，笔者对黑龙江农产品产区进行了走访和考察，现将有关信息大致整理如下，供相关决策者参考。

今年种植甜菜将获得每垧地四、五千元的可观收益。主要是近两年白糖价格大幅上涨，加工商甜菜逐年提高收购价格所致。东北作为白糖主产区之一，近两年加工形势出现了较为深刻的变化：1，加工企业改制，民营资本逐渐成为主导力量。如嫩江糖厂、红光糖厂、巴彦糖厂的改制；

2、竞争格局逐渐强化，对原料的争夺将日趋激烈，行业将面临不断整合的过程。目前全国最大的白糖加工企业南华集团已经通过收购海伦糖厂介入黑龙江制糖领域，年加工甜菜量约为20万吨，河北天露集团收购望奎糖厂、依安糖厂建立依安瑞雪糖业，年加工量约为10万吨。

大型制糖企业的介入对种植者来说是一件好事，因为对原材料资源争夺的加剧将会提高种植者的收益，但是对于同行竞争者来说，所面临的将可能是涉及企业生死存亡的残酷竞争。

在我拜访某糖厂老总的当口，正好碰上一位负责甜菜采购的主管与之讨今年十一之后甜菜收购事宜，主要棘手的问题表现在：一是收购价格不好确定，因为去年签定的合同今年已经不适用，种植者希望糖厂能进一步提高收购价格，但是厂方由于对后期市场形势吃不准，而不敢贸然报出收购价格；另一方面竞争者已经出现在原来属于他们“地盘”，并四处寻价。在采购主管看来，今年秋季各个糖厂或许还能维持一种各占一方和睦相处的态势，但是在我看来，竞争的战火将会在十一之后甜菜收购过程中不可避免的拉开。

通过交流我们了解到，今年是制糖企业进入恢复性发展周期的第三个年头，经验表明好的发展态势大致还可以维持2年左右时间，随着市场价格，甜菜种植面积将会明显恢复，根据不同种植品种的收益情况来看，下一个，甜菜种植面积继续呈现恢复性增长态势将是可以预见的。总体来看，与新疆等地相比，东北甜菜产量还有非常大的提升空间，由于甜菜属于农产品范畴，因此不可避免的带有较为鲜明的季节性规律的特征，投资者应该注意利用季节性规律来进行生产活动及投资实践。

第四篇：常熟市就业形势分析及对策建议

常熟市就业形势分析及对策建议

作者：何萍 来源： 发布时间：2004-8-17

做好就业与再就业工作是实现“两个率先”和富民强市的重要举措，是维护改革、发展和稳定大局的重要前提。近年来,常熟市经济建设和各项社会事业取得了长足的进步，为劳动者就业、再就业创造了有利的环境。但也存在一些不可忽视的问题，需要认真研究并逐步给予解决。

一、常熟市就业和再就业工作所取得的成效

1、就业容量不断扩大。近几年来，常熟市千方百计扩大就业，多渠道开发就业岗位。2003年，全市累计提供就业岗位2.1428万个，其中面向本地劳动力新增就业岗位

1.3062万个，下岗失业人员实现再就业1.2239万人，其中就业困难对象再就业1564人，再就业率达50.7%。城镇登记失业率在预控目标之内，为3.75%。

2、就业服务体系不断完善。通过多年努力，全市各镇（场）已建立了由劳动保障部门举办的公共职业介绍机构，并实现联网运行，信息共享，累计建立职业中介机构33个。2003年，共为1.3759万家用人单位发布招聘信息、用工信息4.5314万条,接受求职登记 12.8366万人次，提供中介服务9.202万人，中介成功率为64.72%。3年中，市财政共拨出专款1500万元用于乡镇劳动保障平台建设，公共就业服务体系得到不断完善。

3、就业结构明显改善。非公有制经济逐渐成为新增就业机会的主要领域，成为扩大整体就业规模的“助推器”。1998年至2003年，城镇个体私营经济组织的就业人员总量增加了8.4097万人，相当于同期城镇新增加就业的146%。第三产业从业人员从1998年的18.7895万人提高到2003年的20.1081万人，第一产业从业人员所占比重由24.6 %下降到18.1%，国有企业从业人员从6.6179万人减少到4.4789万人。过去在计划经济情况下多年积累的国有企业富余人员问题得到明显缓解。开展城乡统筹就业，从去年以来彻底打破城乡就业二元化的分割局面，农村劳动力实现就业占全部就业人数的68.6%。

4、大中专毕业生市场导向就业机制基本形成。常熟市统一开放、城乡一体化的劳动力市场基本建成并日趋规范。

5、下岗和失业并轨工作顺利推进。到2002年12月，全市留在中心内的1821名下岗职工全部分流出中心，实现了“并轨”工作的“软着陆”。

6、就业方式日趋多样化。市劳动保障部门确立“根本出路靠发展、大众就业靠市场、困难群体靠援助”的就业工作思路，加强平等就业观念的宣传教育，鼓励失业人员通过非全日制、非固定单位、临时性、季节性和弹性工作等灵活多样形式实现再就业。

二、目前和今后一段时间我市面临的就业问题

1、劳动力就业总量矛盾依然存在。自2001年起，在常熟市区域内打破城乡界限，逐步取消户口性质限制。此举虽然是拆除劳动力市场发育障碍的突破口，但户籍制度完全放开，使农村剩余劳动力大规模流入城市，给城市带来一定的就业压力。科技水平和生产效率的提高，使劳动力需求下降，使得原有就业人口中的一部分不断被分离出来，需要寻找新的工作。资本密集型和技术密集型产业的快速增长，一些劳动密集型企业特征正在弱化。技术进步创造新的产业所增加的就业，少于由它所引起的失业的增多。此外，每年大中专毕业生等新成长劳动力的就业压力增大。2004年是全国高校扩招后的第二个毕业生就业高峰年，04届常熟籍大中专毕业生总数达4560人，比2003年增261名。总体上供大于求，就业压力继续增大。

2、不同行业劳动力供求不平衡。许多用人单位从急功近利心态出发，过分强调本工种工作经验，行业间劳动力流动受到束缚。另外，许多人眼高手低，非轻松、高薪岗位不去的就业心态依然存在，使改行就业成为难点。

3、部分失业和岗位空缺并存。产业结构的调整需要大量中、高级技术工人，但由于中专、技工学校教育相对落后，远远不能满足需求。一些新兴产业特别是高科技产业各种专门的管理人才和科技人才缺乏，并且在今后一个较长的时期难以满足需求。这就使大量初级劳动力缺乏就业岗位，而许多需要高素质人才和技能的就业岗位又招不到人。

4、传统性别歧视造成妇女就业压力增大。传统性别观念仍然对劳动力市场产生着影响，部分用人单位对女性的能力和价值认识有偏差，过分夸大生育、养育、更年期对女性就业的负面影响，加剧了妇女在就业竞争中的不利处境。

三、在加快经济发展中实现劳动者充分就业的对策建议

1、鼓励发展就业容量大的多种所有制经济，提高经济增长的就业弹性。鼓励发展就业容量大的个体和私营、外商投资、股份合作等多种所有制经济，积极发展中小企业。通过大力发展社区服务业，开发公益性岗位等办法，创造就业机会，引导更多的下岗失业人员在社区实现再就业，以服务业的充分发展，来解决产业结构调整中的就业问题。

2、大力实施城市化战略，构筑劳动力人口在城区聚集的就业平台。打破城乡就业和社会保障二元化格局，取消企业用人先城镇、后农村的歧视性政策和农村劳动力进城的各种限制性政策。加快户籍制度改革，建立以就业和居住地划分户口的户籍管理制度，剔除依附在户籍上的劳动用工、住房、教育、社会福利等不合理的限制。积极推进城乡一体化，消除城乡劳动力流动障碍。

3、制订落实优惠政策，支持和帮助劳动者自谋职业或自愿组织起来就业。建立健全再就业援助机制，重点落实税费减免和社会保险补贴等项政策，以特定的政策鼓励企业吸纳各类人员就业。积极发展劳务派遣和其他类型的就业服务组织，为就业人员提供组织依托和帮助。政府要建立再就业资金的财政性保障机制，加大再就业资金投入，培养和造就一批小企业创办者和自谋职业者，带动和促进再就业工作。

4、建立完善公共就业服务体系,积极降低下岗失业人员再就业成本。针对常熟市目前就业状况，围绕劳动力市场的用人需求和结构变化，要高度重视职业教育和实施高职院校职业资格培训工程，有效解决结构性失业这一矛盾。提高下岗失业人员就业、创业和适应职业变化的能力,大力拓展不同层次的就业培训，增强培训的针对性、实用性和有效性，增强劳动力在市场竞争中的能力。同时要培育规范劳务市场，大力发展劳务中介组织，优化创业环境，降低下岗失业人员再就业成本。

5、建立健全各项社会保障制度，为劳动者合理流动解除后顾之忧。加快建设独立于企事业单位之外、资金来源多元化、保障制度规范化、管理服务社会化的社会保障体系。进一步搞好“三条保障线”的衔接，对4048人员和双失业家庭进行重点帮扶。打破政策界限和区域壁垒，为本市及外地劳动者合理流动解除后顾之忧。

6、引导和教育下岗职工转变择业观念,树立全新就业观。要继续加强宣传工作，摒弃只有正规就业或端“铁饭碗”才算就业的传统观念，引导下岗失业人员改变亚健康就业心态。从“等靠要”到自己创业造饭碗，通过临时就业、短暂就业、兼职就业、自由就业、家庭就业等多种灵活形式，拓宽就业门路，从而激发下岗失业人员创业热情，营造良好的再就业氛围，树立全新就业观。

第五篇：六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议

近年来,随着国民经济的増长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:

一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。2004年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，2004年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

2004年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模孝经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的”双困户”。

2、加强对经济适用房的建设和管理.一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支

持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开发布，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市常按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市常

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

1、进一步解放思想，更新观念，因地制宜，全面落实中央宏观调控政策，按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的总体要求,采取有效措避免和防止房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生。

2、房地产行政主管部门要加强同各级计划、规划、建设、国土、银行、税务等有关部门的协调工作，从大局出发,加强信息交流与沟通,互通有关政策的调整情况，共同研究解决房地产市场发展过程中出现的各类矛盾和问题，进一步完善房地产方面的有关财政、税收、金融等配套措施，促进我市房地产市场持续健康发展。