东莞锦绣花园推广策划案

第一篇：东莞锦绣花园推广策划案

东莞锦绣花园推广策划案

东莞锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。

一、东莞楼市分析

东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。

东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源——自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。

故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。

二、锦绣花园物业概述（略）

三、锦绣花园的优势与不足

优势：

1、位置优越，交通便捷

位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。

室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。

3、小户型，统一装修

2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群

兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

1、年龄在35——60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

3、年龄在28——40岁之间

月收入5000元以上

时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层

五、锦绣花园营销阻

碍及对策

阻碍：

1、锦绣花园广告宣传力度不够，强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。

2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；

在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；

举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。

2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。

故对策有二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

——锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅„„

辉煌人生： 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

七、两点整体建议

1、建锦绣广场和寓意喷泉

针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。

如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园

对目标购房群的吸引力。

八、广告宣传

锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：

1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；

2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；

3、直接促进锦绣花园的销售。

基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；

在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

广告切入期（1——2个月）

1、报纸软文章

主题1：辉煌人生，超凡享受

——记“我”为什么选择锦绣花园

主题2：事业生活轻松把握

——记锦绣花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1：辉煌人生，超凡享受

——这里离香港只有45分钟

主题2：辉煌人生，超凡享受

——家里面的娱乐休闲

主题3：辉煌人生，超凡享受

——锦绣广场就是我们家的后花园

广告发展期（3——4个月）

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、电视

3、电台

4、单张

5、户外广告

①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；

②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；

③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；

④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。

6、车身广告

莞城——樟木头、莞城——常平、常平——香港。

7、公共活动

①锦绣广场落成剪彩仪式

邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）

②寓义喷泉征名及题名活动

以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并

奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。

③锦绣花园“文化活动月”活动

一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。

1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；

2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。

3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。

九、费用预算

1、设计制作费

报纸5万元

户外广告8万元

单张3万元

2、公共活动30万元

3、媒体投放150万元

共计：196万元

第二篇：锦绣江南策划案目录

锦

绣

江

南

策

划

案………………………………………………………………………………………1

第一局部：市场分析…………………………………………………………………………………2

一、房地产宏观调控效果显著，5

月全国土地开发面积增幅剧降……………………2

二、2004年上半年福州房地产市场形势分析………………………………………………5

〔一〕、房地产开发投资继续保持快速增长，增速过猛势头得到遏制……………………………5

〔二〕房地产市场供需两旺，供给量与需求量根本平衡……………………………………………7

〔三〕、存在问题………………………………………………………………………………………12

〔四〕、下半年将呈现五大趋势………………………………………………………………………13

三、区域市场分析………………………………………………………………………………………15

第二局部

工程市场定位与建筑设计谋略分析决策……………………………………………………21

一、工程市场定位分析决策………………………………………………………………………………21

（一）、工程总体定位分析决策………………………………………………………………………………22

〔二〕、工程档次定位分析决策………………………………………………………………………………24

〔三〕、目标客户定位分析决策………………………………………………………………………………………25

〔四〕、园林与景观的设置建议…………………………………………………………………………………32

〔五〕、工程会所及配套设施的建议…………………………………………………………………………33

〔六〕、工程形象定位分析决策………………………………………………………………………………34

〔七〕、工程户型面积定位分析决策……………………………………………………………………………34

〔八〕、工程物业管理模式分析决策……………………………………………………………………………39

二、工程建筑设计谋略分析决策……………………………………………………………………………41

第三局部：营销策略……………………………………………………………………………………43

一、工程分析…………………………………………………………………………………………44

二、核心竞争力传播构思…………………………………………………………………………46

三、目标客户群定位………………………………………………………………………………54

四、价格策略…………………………………………………………………………………………56

五、推盘策略…………………………………………………………………………………………58

六、导入〔认筹〕期营销策略…………………………………………………………………64

七、开盘期策略………………………………………………………………………………………64

八、活动策略…………………………………………………………………………………………………65

九、开发商形象与实力分析…………………………………………………………………………66

第四局部

广告筹划及推广…………………………………………………………………………………68

一、广告目标

………………………………………………………………………………………………68

二、广告推广的总体思路

…………………………………………………………………………………

三、本案广告定位……………………………………………………………………………………

四、立体化市场推广策略

………………………………………………………………………………

五、广告执行策略…………………………………………………………………………………………………74

〔一〕、福州市房地产宣传媒体分析

……………………………………………………………………

〔二〕工程媒体组合…………………………………………………………………………………………

六、广告预算

………………………………………………………………………………………………81

七，广告表现手法列举

…………………………………………………………………………………………84

第五局部

工程LOGO及工程VI

应用……………………………………………………………86

一、工程标志………………………………………………………………………………………………86

二．工程标志的诠释

……………………………………………………………………………………87

三．VI延展说明…………………………………………………………………………………………87

第六局部

本案商业局部推广筹划………………………………………………………………91

一、网点规划建议………………………………………………………………………………………

二、商业网点的筹划建议………………………………………………………………………………92

三、网点的价格策略建议…………………………………………………………………………………94

四、网点营销手段建议………………………………………………………………………………………95

五，广告表现手法列举………………………………………………………………………………………97

后记

………………………………………………………………………………………………………………

第三篇：锦绣阳光花园治安管理质量标准

中山市完全物业管理有限公司锦绣阳光花园服务中心

锦绣阳光花园治安管理质量标准

1.0目的明确安管部部门职能及质量目标。

2.0适用范围

适用于物业公司各项目服务中心安管部。

3.0内容

3.1部门职能

3.1.1 维护物业管理区域的公共秩序。

3.1.2 协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防火、防灾

害事故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。

3.1.3 负责治安、消防安全宣传工作，收集相关信息，组织项目内部员工进行消防知识

学习和消防演练。

3.1.4 负责消防设施、消防通道的监督检查，确保消防设施处于良好备用状态和通道畅

通无阻。

3.1.5 消防安全制度的建立、建全，并严格监督执行。

3.1.6 会同服务中心工程部及消防系统保养公司制定消防设施维修保养计划及配

合外判单位实施。

3.1.7 制定治安、消防应急处理方案、防范措施。

3.1.8 二次装修的管理、督促施工方按《装修管理规定》施工，对违章装修予以纠正违

章行为。

3.1.9 对出入物业管理区域的访客、车辆按规定进行检查。

3.1.10对违反治安管理行为的人有权劝阻、制止、批评和教育。

3.2质量目标

3.2.1 业主/住户对部门工作满意率达90%以上；

3.2.2 辖区内不发生因管理责任引发重大事故；

3.2.3 对有效投诉处理率达100%。

第四篇：雅典花园策划案

雅典花园策划案

第一部分：市房地产市场调查分析报告

一、同档次高层楼盘调查表

二、供需市场分析

第二部分：包装策划方案

一、雅典花园定位系统

二、项目功能赋予

三、卖点诉求

四、项目CI设计

第三部分：组合营销方案

一、销售方式

二、销售策略

三、销售应对方案

四、物业管理

五、营销计划

六、施工计划与营销的配合七、售楼部和样板房包装方案

八、开盘时间和销售期的界定

九、营销管理规定

十、针对竞争对手的营销策略

十一、销售准备工作计划

十二、销售人员要求培训

第四部分：广告宣传方案

一、概况

二、广告发布内容

三、组织形式

四、媒体选择

五、广告计划

第五部分：投资效益分析

一、成本分析

二、利润率分析

一、市场分析

（一）供给状况

1、高层住宅数量远大于多层住宅

住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。近几年受国家对住宅户业政策的倾斜和住宅高利润空间的吸引，加上独特的地域限制，发展商在取得市内有限土地的开发权的同时，都在拼命修建高层住宅。目前据统计修建的高层住宅数量已达到30多个，而多层却只有10来个，高层住宅的竞争已十分激烈。

2、供给量统计分析

（1）除去已经入住的12.5万方外，明后年投放市场的高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有60万方住宅面市，明后年平均每年供给量30万方。

（二）需求状况

商品房2000年销售量40万方，2001年达50万方，2001年国民经济增长率按全国平均8%计，房地产需求弹性系数取1.8（一般朝阳产业需求弹性系数在1.5——2.5间），因此2002年商品房预计销售57万方，高层需求量占1/3即19万方，而供给量为30万方，显然供大于求。

（三）购买力分析

高层住宅因周期长、成本高、售价高，已划为高档豪华住宅这一范围，目标顾客瞄准金字塔顶部的消费群落，按平均每套房120M2，均价2800元/M2计,每套房总价款33.6万元，首期支付30%计10.08

万元，其余15年按揭，每月需支付2104元（每年2.5万元），按此价格有几种类型的人可购买此房：

1、各种类型老板，有50万元以上的经济承受能力，可直接支付房款。

2、高收入职业的双职工家庭，年收入稳定在5万元以上，可通过按揭方式购房。

3、现有一两套房子，想改善居住质量，只须支付首期款，其余每月的按揭款以现有房租来支付，15年后又多得一套房子。

（四）销售速率（以三个典型楼盘说明）

1、就已入住的国际中心来说，97年6月开盘销售，至今二年半时间，目前标准层144套房子售出107套，销售率74%，平均销售4套/月，560 M2/月。

：

1、没有一栋高层住宅是卖完的，达70—80%，已算成功。

2、越到销售后期，销售速度越慢。

3、从整个楼盘的销售周期来看，突破10套/月，1000 M2/月很难。

第二部分 包装策划方案

一、针对市场调查对雅典花园的定位系统。

（一）楼盘档次定位

根据目前房地产市场状况，现在高档次的项目主要是而就雅典花园的位置、环境、规划上是其他小区所不能够比拟的，可以说在五年以内，市区以内（环城路以内）再不会出现相同环境及规模的小区。另外，从目前已经基本确定的户型上，均为140 M2以上的跃层住宅，故将雅典花园定位为市区内“绝无仅有”的高尚住宅小区。

（二）小区环境定位

1、小区环境即要有大面积草坪，同时要有一定高度的花草树木及喷泉系统，形成有层次的四季常青绿色小区，同时在小区内步行道上设置草坪灯，并配合若有若无的背景音乐及亭台、名言牌文及盆景、雕塑，形成有静有动，富有文化气氛的小区氛围，在小区入口处两侧建造罗马柱廊以及富有古希腊名人雕像喷泉，使人进入小区时即可领略浓烈的欧陆风情。

2、社区文化。在具有上述硬件配合的同时，还应该设置适当的硬地活动场所和康体设施如儿童广场、网球场以及学校的足球场等。在进入小区主干道一侧设有小区会所，包括咖啡厅、书吧、棋牌室等。

（三）物业管理定位

小区物业管理准备以聘请国内最为有名望、有实力的物业管理公司——中海公司对雅典花园进行物业管理顾问，利用中海物业管理品牌提高小区档次，使之成为真正的高尚住宅小区。

（四）承购对象定位

从上述定位中可能看出，承购对象应该是具有较好的经济实力，同时有一定的个人修养的社会上流阶层。具体来说，就是中、高收入的工薪阶层，收入稳定的个体工商户以及政府要员、海外或省外成功人士。通过按揭的介入，对于中等收入家庭（年收入在5万元以上）的工薪层或个体业者将有更大之吸引力。

（五）价格定位

根据目前中、高档商品房的价格走势来看，雅典花园的价格策略应采取低开高走的势态，避免价格高开而承购对象无力问津，使销售陷于停滞的尴尬境地。同时为二期的推出和销售留下空间，根据工程进度及市场情况，使销售价格逐渐有幅度的上涨，这样对已购房的业主和投资者有加强信心的作用。

鉴于目前的市场状况及初步拟定的开盘销售时间，雅典花园一期的售价可定位为2900元/ M2起价，每上一层的价格上浮50元/ M2（1—5层为起价），同时对于景观较好的房子价格可再加上朝向系数50元/ M2。顶层中空跃式和带屋顶花园的住宅在加上楼层系数和朝向系数以后再上浮200元/ M2。

二、项目功能赋予

（一）配套设施

小区内配套设施应设置幼儿园、医务室、储蓄所、小学校、停车场及物业管理中央控制室、楼宇可视对讲系统、小区软智能化配套、垃圾清运站及各种会所（如棋牌室、书吧、咖啡厅、商业服务中心、会员超市、康体俱乐部等），上述配套设施由物业管理公司统一管理、经营，结合智能化小区要求，对小区实行闭路电视监视系统。

（二）交通组织方案

在雅典花园一期开盘销售及施工的同时，争取滨河路开始施工，同时小区应全封闭，车行道与步行道彻底分离，实现彻底人、车分流。除中央花园内的小径铺广场砖及儿童娱乐场为硬地以外，其他地面均是草坪和绿化树木，不设栅栏。

如果在短期以内小区的重要入口仍以南浦路为主要入口，那么在一期楼盘施工过程中加强花园内部的环境塑造，将小区与外界彻底分离。小区内不设车行道，主要步行通道联络各单元入口，同时分离出中央花园，花园内主要为散步小径，比主要步行通道略窄一些（具体方案与园林设计同时专项考查）。

（三）商务会所及康体、娱乐设施

商务会所主要考虑在住宅一层面向花园的房间内，网球场及儿童娱乐场均在中央花园内，温水游泳池设在地下室内。上述设施均不对外，仅供小区内业主用，凭物业管理公司所发凭证使用（具体运作方案由物业管理公司提供方案）。

（四）主要园林景观

以大面积草坪及树木绿化为主要景观，必须有60%的树木为四季常表并栽植樱花、桃花、白玉兰花等花树配合小水塘（该小水塘不用修建周边挡水墙，以自然的小水塘的形式修建，并保持塘水水质清洁）。

园林中在适当位置设置名人名言碑和具有典型欧洲风味的雕塑，具体牌文设计及雕塑形象设计做专项详细方案在园林设计中具体体现，使中央花园富有浓烈的西方文化气息，同时动静结合，具有层次的绿化环境。

（五）大厦公共部分的装修档次

1、外墙

大楼主体外墙铺外墙砖，在三层以下较三层以上色调深，具体颜色结合项目CI设计中项目主色。

2、室内公共部分

内走廊和电梯前室部分地面用绿色花岗岩铺垫，墙顶用白色涂料喷涂，并保证通道明亮。消防梯部分铺设防滑地砖，每单元设楼宇可视对讲系统。

3、房间内部

每套房内仅装修卫生间和厨房，地面铺高级防滑地砖，并奉送卫生洁具，入户门安装高级防盗门，房间内预埋闭路电线、电话线、网络综合分布线，并结合小区智能化实现防盗、防火等功能，彻底取消防盗窗。

（六）命名

项目名称定为雅典花园，总计有三栋住宅楼十五个单元，三栋住宅楼的编号为从主入口进入小区，面对花园从右边逆时针方向分别编为A栋、B栋、C栋；单元编号方式为面对大楼从右到左顺序编为一单元、二单元……。

（七）顶层住房户型处理

由于异位跃层的原因，目前设计的顶层住宅为三层，面积在230—380M。顶层住宅在实际销售中，在基本不动原设计的情况下可做适当调整。最顶层为120余平方米带花园，以下两层为异位中空跃式住宅，这样可以面对不同的客户选择，但原则上应首先满足三层一起购买的客户。

三、卖点诉求（注：以下卖点每一块都要根据情况做主项方案）

卖点一：小区环境（自然风光、人文景观及高绿化率）

（一）中央花园环境设计应达到的效果

正如前述“小区环境定位”所描述之效果，除做到立体的绿化效果及自然水塘（命名见前述）配合外，重点做好人文景观的制作，整个小区以欧陆风情为主体概念，那么花园设计以欧式设计为主，其间适当位置设名人名言碑文，并加上有浓郁欧洲风味的雕塑相结合。

（二）绿化率

雅典花园绿化率48%，为市区内房地产开发项目中所独有，也就是与其他项目相比的重要优势，应当成为重要卖点之一。

卖点二：小区居住文化

园区内设有各种欧式风格的雕像水景及警世明言碑文，再配以优雅的背景音乐，使人一步入花园即可感受到浓烈的文化氛围，加上由物业管理公司组织丰富多彩的社区活动。例如：组织小区儿童游泳比赛、在感恩节、圣诞节组织游园晚会、火晚会及棋牌类比赛等（具体由物业管理公司出方案），加强业主与业主、业主与开发商之间的沟通，丰富业主的业余生活，形成良好的居住文化。卖点三：户型设计的景观

经开发商用心良苦在户型设计要求上做到园景和河景的配合，做到小区内家家有景可观、每户客厅设有宽敞明亮的落地窗，将园林绿化景观尽收眼底，将一幅美丽的“活景油画”挂在窗前。

同时，异位跃层是目前所独创的户型设计，户内动静彻底分离，保障业主的私密，使居住功能更加细化。

卖点四：小区智能化

楼宇可视对讲系统、红外线防盗使每户彻底放弃安装防盗网。楼宇公共部分及厨、卫安装自动喷淋系统，发生火灾自动关闭防火门，整个小区设有自动节约用水功能。综合布线，使小区形成数据网络，方便商务往来及业务住处搜寻与传递。水、电、煤气自动抄表，方便物业管理（具体由物业管理公司出方案）。

卖点五：物业管理

聘请国内规模最大、最具品牌的物业管理公司管理，除防火、防盗、清洁、垃圾清运等一般性管理外，将首次试用家政管理、物业及电器维修、汽车美容等项目服务，最大限度减少业主的烦恼，提高生活品质。（具体由物业管理公司出方案）

四、项目CI设计

为有利于小区的对外宣传，体现小区的形象、品味、档次，必须有项目的CI设计，其设计的标识易识别、易记忆，应用于小区外墙、物管路牌、售楼处、服装、礼品等。

（一）标识设计

1、主题字：由于是新公司新项目，定位高，在设计上力示简洁，以花园的名称“典雅花园”四个字作为主题，不用设计图案，避免顾客对图案不同理解，产生对标识的分散力。

2、字体：有用古典味较浓的、笔划略显夸张，而不失稳沉的字体。

3、下衬花边：用洋味十足，飘逸的英文字（Elegant Garden）作为花边上托“典雅花园”四个字，或考虑用罗马柱加英文字作为花边，表现小区的欧陆风格。

4、下标：提炼出8个字作为主题词，简洁、响亮表现小区或公司的内涵，一目了然。

比如“品牌组合、住宅经典”（建筑商、园林设计、物业管理是品牌公司组合，专业性强，小区定位是住宅典范）

又如：“追求卓越、塑造经典”（表现公司的经营理念，表明小区的经典定位）

下标主题词作为标识的基础，字体应稳沉严谨。

5、色调：因为本项目是目前贵阳市唯一大面积绿色花园小区，故主色调（主题字、下衬花边）以浅绿色为宜，使人对绿色家园产生联想，亲和力强。

下标主题词色调相呼应配合于住宅底层（1—5层）的深色调，一是体现稳沉；二是有层次感；三是与绿色相协调配合。比较各种成功楼盘标识，用土黄色为宜。

（二）项目公众形象的设计

1、销售人员

（1）着装统一，以职业装为宜，颜色应与内部环境相协调，较深色比较压抑，以亮丽浅色的为宜。

（2）语言规范，经统一培训后，从对楼盘的介绍到答问的技巧方面，达到标准化、统一化。

（3）姿态行为得体，给人以高素质和亲和力。

2、售楼部：体现项目的高档次，树立公司良好形象。（具体见售楼部装修方案）

3、本项目对外宣传的所有东西，包括售楼书、对外的传真、文件、所用的车辆等都融进了公司和项目形象的内容，应特别留意。

（有关公司良好形象的树立由公关部出具体方案）

五、概念设计

综上所述，雅典花园是“下世纪独具居住文化品味的高尚住宅小区”，市内独一无二的“绿色环保 欧陆风情”，“最高档的绿色住宅小区”，“市区内唯一的景观花园”。

第三部分 组合营销方案

一、销售方式

（一）设点直销

主要方式是在雅典花园附近设售楼部，通过广告宣传，将项目信息传递给购买者，销售人员接待客

户咨询，办理交易手续的直销方式。

（二）公司全员销售

公司员工利用自己的关系网向亲戚、朋友推销或接待朋友咨询，以达到实现销售的目的。（具体奖励措施见《房地产公司营销管理规定》）董事会成员售房除外。

（三）内部员工认购

内部员工购房视同外部客户购房，规范所有交易制度，内部员工必须履行购销合同规定，只是公司在开盘销售期内对内部正式聘用员工购房可适当让利（3%—5%），让员工通过自己努力实现销售，内部员工原则上购房不超过两套（董事会成员除外）。

二、销售策略

（一）价格策略

项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，目前几个上档次的楼盘价格都是低开高走的价格策略。如星苑，开盘销售价格为3000元/M2，从2000年10月份正式销售，由于销售情况看好，价格目前在已售出近100套后，涨至3360元/M2；广场I组团开盘售价2480元/M2，每售20套价格上涨50元/M2，目前已涨至2938元/M2；大厦，市内最早整栋全跃层住宅，2000年底开盘时仅售2200元/M2，现在涨到2900元/M2等等。这种低开高走的方式好处在于：

1、使已购买客户信心保障；

2、对观望的客户有一定的促进作用；

3、很好地引入投资者；

4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。

5、对于规模较大的项目为后期销售的楼盘留了空间，同时在开盘销售时聚集了人气。

另一种方式为高开平走，即根据目前的市场上同等档次和类型的房子的市场售价为开盘价格对外销售，其优点是：

1、有利于提高楼盘档次；

2、开盘时间便于实际操作，聚集人气（如打折优惠等）；

其缺点是：

1、首次推向市场，在许多方面都还不齐备（如：广告宣传、概念宣传、工程进度等）的情况下对抢占市场，扩大项目市场形象不利；

2、对后期项目的销售及缩短项目运作周期不利，必尽雅典花园是一个住宅面积达十万平方米的小区。由此，从整个小区的销售出发，尽量缩短销售周期，实际做到利润最大化，价格“低开高走”的策略相对比较适合于市场情况及贵阳市经济发展水平。

价格策略与销售期关系表

阶段销售期时间推出的户型重点套数售价优惠比率层着系数备注

第一阶段内部认购2001年元15日—2002年2月31日雅典花园一期重点推广1 2单元和3户型的房子80套2800元/M2起1——5层价格8—9折5层以上每层加50元/M2，顶层的中空跃式和带私家花园的加200元/M2主要针对公司董事会成员的关系以及公司业务关系

第二阶段开盘销售2001年2月1日至2002年12月31日雅典花园一期所有户型住房以及地下车位除内部认购外剩余房产2880元/M2起1——5层一次性付款优惠5%5层以上每层加50元/平方米顶层中空及带私家花园除加层者以外再加200元/M2起销售价格根据当时市场情况每售出30套价格上涨50元/M

2第三阶段中期销售 2001年中下旬开始至2002年中旬雅典花园一期以及二期（B栋）预售及地下车位一期剩余房产及B栋开售B栋开售时3000—3100元/M2起视当时市场状况再定同上根据当时市场状况及项目销售速度可临时性提加单价

第四阶段后期销售2001年上旬至2003年剩余楼盘及三期发售剩余房产3200—3500元/M2同上根据朝向等原因对朝向好的房产增加朝向系数提高单价

注：以上售价均为标准层，顶层住宅（从中空跃层开始）实行一房一价制，内部认购开始以3200元起价，具体见销售台帐(见附图)。二期、三期根据当时市场状况再定顶层价格。

价格策略的总体原则：将雅典花园一期的50%作3000元以下价格推出，目的为了占领市场，一期以后到二期50%价格为3100元/M2，二期50%以及三期全部价格达到3300—3500元/M2，总体平均价格做到3300元/M2。

第五篇：锦绣明珠开盘庆典策划案

锦绣明珠开盘庆典策划案

第一部分 主题活动

一、开盘庆典致辞

由主要的政府领导和锦绣明珠的领导和贵宾为开盘致辞。以此宣传和介绍锦绣明珠，让前来的观众对锦绣明珠有一个初步的了解。

二、庆典表演

以歌舞表演等为开盘庆典助兴，活跃现场气氛。

三、进入销售楼听取专业售楼员的介绍

现场通过售楼员的讲解，促进观众的购房欲望，带动当天的销售。第二部分 基本内容

一、活动规模

现场布置以产生热烈隆重的开盘庆典仪式气氛为基准，活动以产生良好的广告效应、社会美誉为目标。

二、活动场所

锦绣明珠营销中心

三、举办时间

2009年10月份（提前一周向气象台询问当天的天气状况，然后视情况做好具体的安排和调动）

四、嘉宾邀请

嘉宾邀请，是庆典仪式活动工作中极其重要的一环，为了使仪式活动充分发挥其轰动及舆论的积极作用，在邀请嘉宾工作上必须精心选择对象，设计精美的请柬，尽力邀有知名度人士出席，提前发出邀请函(重要嘉宾应派专人亲自上门邀请)。

嘉宾邀请范围：

A、市政府领导

B、锦绣明珠置业有限公司领导

C、新闻记者

D、社会名流及同行业知名人士

第三部分 活动流程

一、前期准备阶段

二、制作、实施阶段工作安排

（1）红色气充拱型门：

在营销中心门口放置一个直径15米的红色拱门。在拱门上悬挂开盘条幅。增加开盘当天的喜庆氛围。

（2）升空气球：

预计12个升空气球围绕在售楼处周围，并且悬挂彩色条幅，上面张贴锦绣明珠的系列祝福语。（内容待定，主要围绕：开盘主题、开盘贺词等）

（3）专业音响营造喜庆氛围：

由我公司专业调音师和专业音响设备来制造开业当天的音乐氛围，并且准时保证锦绣明珠在开盘前、中、后的各种音乐素材。

三、现场布置阶段工作安排1、10月18日前完成花篮、POP 牌、胸花、胸牌的制作工作。

2、2009年10月18日，工作小组开始现场的布置工作，应完成所有条幅、彩旗、挂旗的安装工作。同时需要完成主席台的搭建及背景牌安装、主会场签到处、指示牌、嘉宾座椅、音响的摆设布置，并协同锦绣明珠相关活动负责人检查已布置完成的物品。

3、10月18日6点半前完成充气拱门、空飘气球、花篮、花牌、盆花的布置及小气球的充气和布置工作。

4、工作小组对全部环境布置进行全面检查、验收。至此全部准备工作完毕。

四、活动实施阶段工作安排1、2009年10月18日，上午7：00联合工作小组工作人员到达现场验收准备工作，保安人员正式对现场进行安全保卫。

2、2009年10月18日，上午8：00礼仪小姐准备完毕。

3、2009年10月18日，上午8：30主持人、摄影师、音响师准备完毕。

4、2009年10月18日，上午9：00活动正式开始。迎宾曲，礼仪小姐迎宾、为嘉宾配戴胸花、协助签到。

五、仪式程序

2009年10月18日上午9：00庆典正式开始。

8：30 播放迎宾典；礼仪小姐迎宾，帮助来宾签到，为来宾佩戴胸花、胸牌、并派发礼品。

8；50 音响播放庆典进行曲，以调动现场气氛，吸引现场的目光。

9：00 音乐结束，主持人上台宣布锦绣明珠开盘庆典正式开始，主持人介绍贵宾，宣读祝贺单位贺电、贺信。

9：10 主持人：邀请政府领导致辞。

9：20 主持人：邀请锦绣明珠总经理讲话。

9：40 主持人：请贵宾代表讲话。

9：45 主请人：邀请客户代表讲话。

10：00主持人：宣布剪彩人员名单，礼仪小姐分别引导剪彩嘉宾到主席台。10：15主持人：宣布锦绣明珠剪彩仪式开始，主礼嘉宾为庆典仪式剪彩。10：30主持人：宣布现场表演开始。

第四部分 费用估算

一、前期准备阶段

二、现场布置

1、彩旗 30面×10元=300元。

2、横幅1条，150元。

3、条幅1条，100元。

4、小气球 500个×0.5元=500元。

5、空飘气球4个×100元=400元。

6、充气拱门1个×600元=600元。

7、花篮 6个×35元=210元。

8、挂旗 6条×55元=330元。

9、绶带 8条×20元=160元。

12、胸花 58个×8元=464元。

13、胸牌 58个×6元=348元。

14、签到台、背景牌、主席台搭建 800元

15、红地毯 20米x30元=600元

16、签字本2本x10元=20元、签到笔 5支×3元=15元

17、盆花 50×5元=250元

18、音箱 1000元

小计：6247元。

三、活动费用

1、礼仪小姐8位 5×150元=750元

2、主持人1位 880元

3、表演队伍：20位×100元=2000元

4、道具：1000元

5、摄像师 1位480元

6、音响师 1位280元

小计：5390元

总计：12238元